Osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej, jest współwłaścicielem niezabudowanego gruntu rolnego, nabytego w drodze dziedziczenia i darowizny. Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie jako majątek prywatny, bez nakładów inwestycyjnych. Podatnik planuje jednorazową sprzedaż swojego udziału deweloperowi, który zgłosił…
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
6 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziału w niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Uzupełnił go Pan pismami z 6 lutego 2026 r. (wpływ 6 lutego 2026 r.), 12 marca 2026 r. (wpływ 12 marca 2026 r.) oraz 13 marca 2026 r. (wpływ 13 marca 2026 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Jest Pan osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej i niezarejestrowaną jako podatnik podatku VAT.
Jest Pan współwłaścicielem niezabudowanego gruntu rolnego położonego w A. - działka nr 1 z obrębu (…). Udział 25% w nieruchomości nabył Pan w drodze dziedziczenia oraz darowizny po członkach najbliższej rodziny (dziadkach oraz ojcu). Nieruchomość nie została nabyta w celu odsprzedaży ani w ramach jakiejkolwiek działalności handlowej lub inwestycyjnej oraz nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych czynności o charakterze zarobkowym. Nie ponosił Pan nakładów inwestycyjnych na nieruchomość, nie dokonywał jej uzbrojenia, podziału geodezyjnego ani innych działań mających na celu zwiększenie jej wartości rynkowej. Inicjatywa sprzedaży nieruchomości nie wyszła od Pana, lecz od potencjalnego nabywcy – dewelopera, który zgłosił się do właścicieli sąsiadującej nieruchomości. Pan oraz pozostali współwłaściciele zawarli z potencjalnym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży. Sprzedaż gruntu będzie miała charakter jednorazowy i wynika z okoliczności osobistych: chęci uporządkowania sytuacji majątkowej współwłaścicieli oraz faktu, że działka stanowi majątek odziedziczony, który w przyszłości wraz z kolejnymi spadkobiercami mógłby powodować trudności w zarządzaniu i rozporządzaniu - nieruchomość jest wąska i podział jej zgodnie z udziałami byłby bardzo utrudniony, a wręcz niemożliwy.
W celu doprecyzowania opisu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku ORD-IN z dnia 6 lutego 2026 r. przedstawił Pan następujące wyjaśnienia:
Nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej.
Nigdy nie był Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, w tym z tytułu działalności rolniczej.
Udział wynoszący 1/16 części w nieruchomości nabył Pan na podstawie umowy o dział spadku po swoim ojcu A.A. – akt notarialny sporządzony w dniu 12 czerwca 2019 r. przez B.B. notariusza w A. nr repertorium A nr (…).
Udział wynoszący 12/64 części w nieruchomości nabył Pan na podstawie umowy darowizny – akt notarialny sporządzony w dniu 12 czerwca 2019 r. przez B.B., notariusza w A. nr repertorium A nr (…).
Udział w działce od dnia nabycia był wykorzystywany wyłącznie w ramach majątku prywatnego. Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nie była również wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej ani innej działalności zarobkowej.
Działka stanowiła element majątku prywatnego i nie była w żaden sposób wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT ani do czynności zwolnionych z podatku VAT. Taki stan będzie utrzymywany do czasu ewentualnej sprzedaży.
Udzielił Pan przyszłemu nabywcy - deweloperowi pełnomocnictwa do podejmowania czynności formalnych związanych z przygotowaniem planowanej przez niego inwestycji.
Pełnomocnictwo obejmuje możliwość występowania przed organami administracji publicznej o uzyskanie decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączy, wstępnych badań nieruchomości w tym badań gruntu oraz innych uzgodnień niezbędnych dla planowanej inwestycji.
Czynności te podejmowane są przez przyszłego nabywcę na jego koszt i ryzyko oraz służą wyłącznie ocenie możliwości planowanej inwestycji. Pan nie podejmuje samodzielnie działań inwestycyjnych dotyczących nieruchomości.
Udzielił Pan przyszłemu nabywcy zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania przez niego decyzji administracyjnych związanych z planowaną przez niego inwestycją. Zgoda ta ma charakter techniczny i jest standardowym elementem umów przedwstępnych zawieranych w obrocie nieruchomościami. Nie oznacza ona podejmowanych przez Pana działań inwestycyjnych.
Z umowy przedwstępnej wynika, że po stronie sprzedających, w tym Pana, podstawowym obowiązkiem jest zawarcie umowy sprzedaży udziału w nieruchomości po spełnieniu warunków określonych w umowie przedwstępnej oraz współdziałanie przy jej zawarciu, w szczególności poprzez dostarczenie wymaganych dokumentów dotyczących nieruchomości.
Po stronie kupującego leży podejmowanie działań związanych z przygotowaniem planowanej inwestycji, w tym uzyskiwanie decyzji administracyjnych, analiz oraz badań nieruchomości.
Kupujący podejmuje te działania na własny koszt i ryzyko.
Zawarcie umowy ostatecznej uzależnione jest od uzyskania przez kupującego decyzji o warunkach zabudowy. Otrzymał Pan pismo z Urzędu Dzielnicy o wydaniu warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Decyzja ta została uzyskana z inicjatywy oraz na rzecz kupującego. Po stronie sprzedających, w tym Pana, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest przedstawienie standardowych dokumentów wymaganych do zawarcia umowy sprzedaży (zaświadczenia z Urzędu Skarbowego, wypis i wyrys z rejestru gruntów, zaśw. o braku MPZP, zaświadczenie z lasów państwowych) oraz uzyskanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży podatkiem VAT.
Nie podejmował Pan i nie zamierza podejmować żadnych działań [wymagających] zaangażowania własnych środków finansowych w celu podniesienia wartości nieruchomości.
Czy sprzedaż udziału w niezabudowanej nieruchomości gruntowej, nabytej w drodze spadku oraz darowizny, dokonana przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT?
W Pana ocenie, w związku z planowaną sprzedażą udziału w niezabudowanej nieruchomości gruntowej, opisanej w zdarzeniu przyszłym, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy [o podatku] od towarów i usług.
Nieruchomość stanowi Pana majątek prywatny, nabyty w drodze spadku oraz darowizny po osobach najbliższych. Sprzedaż ma charakter jednorazowy i nie jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej ani z profesjonalnym obrotem nieruchomościami.
Nie podejmował Pan działań typowych dla podmiotów zajmujących się handlem nieruchomościami, a sprzedaż będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności.
W konsekwencji planowana sprzedaż udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.
Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
6) towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii;
22) sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.
Art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości,
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Problematyka współwłasności została uregulowana w Kodeksie cywilnym.
Art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Art. 198 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Aby czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.
Art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż, majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Incydentalne czynności wykonywane poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwalają na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
Dla opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy w celu sprzedaży zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności danej osoby przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie wystąpienie jedynie pojedynczych z nich.
Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści wyroku TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Z ww. orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. TSUE potwierdził to również w wyroku z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym wskazał, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.
W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan współwłaścicielem niezabudowanego gruntu rolnego. Udział w nieruchomości nabył Pan w drodze dziedziczenia oraz darowizny po członkach najbliższej rodziny. Nie wykorzystywał Pan nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była ona przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych czynności o charakterze zarobkowym. Nie ponosił Pan nakładów inwestycyjnych na nieruchomość, nie dokonywał jej uzbrojenia, podziału geodezyjnego ani innych działań mających na celu zwiększenie jej wartości rynkowej. Nie wykorzystywał Pan i do czasu sprzedaży nie będzie Pan wykorzystywał działki do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT ani do czynności zwolnionych z podatku VAT. Nie zamierza Pan podejmować żadnych działań wymagających zaangażowania własnych środków finansowych w celu podniesienia wartości nieruchomości. Zamierza Pan sprzedać swój udział na rzecz dewelopera.
Pana wątpliwości dotyczą braku opodatkowania sprzedaży tego udziału.
Aby odpowiedzieć na Pana pytanie, należy najpierw ustalić, czy sprzedając udział w działce nr 1 będzie Pan spełniać przesłanki, aby uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie tej czynności.
Inicjatywa sprzedaży wyszła od potencjalnego nabywcy – dewelopera. Zawarł z nim Pan przedwstępną umowę sprzedaży oraz udzielił mu pełnomocnictwa do podejmowania czynności formalnych związanych z przygotowaniem planowanej przez niego inwestycji. Udzielił Pan również przyszłemu nabywcy zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania przez niego decyzji administracyjnych związanych z planowaną przez niego inwestycją.
Zawarcie umowy ostatecznej uzależnione jest od uzyskania przez kupującego decyzji o warunkach zabudowy. Z umowy przedwstępnej wynika, że po stronie sprzedających, w tym Pana, podstawowym obowiązkiem jest zawarcie umowy sprzedaży udziału w nieruchomości po spełnieniu warunków określonych w umowie przedwstępnej oraz współdziałanie przy jej zawarciu, w szczególności poprzez dostarczenie wymaganych dokumentów dotyczących nieruchomości. Po stronie kupującego leży podejmowanie działań związanych z przygotowaniem planowanej inwestycji, w tym uzyskiwanie decyzji administracyjnych, analiz oraz badań nieruchomości.
Podkreślił Pan, że pełnomocnictwo obejmuje możliwość występowania przed organami administracji publicznej o uzyskanie decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączy, wstępnych badań nieruchomości w tym badań gruntu oraz innych uzgodnień niezbędnych dla planowanej inwestycji. Czynności te podejmowane są przez przyszłego nabywcę na jego koszt i ryzyko oraz służą wyłącznie ocenie możliwości planowanej inwestycji. Pan nie podejmuje działań inwestycyjnych dotyczących nieruchomości.
Należy zauważyć, że skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym dotyczą właściciela gruntu – czyli Pana. W sensie chronologicznym są bowiem wykonywane przed zawarciem umowy sprzedaży. Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, poprzez podniesienie atrakcyjności oferowanego gruntu, a w konsekwencji podniesienie jego ceny. Czynności pełnomocnika są podejmowane wyłącznie w celu przygotowania gruntu do realizacji planów inwestycyjnych dewelopera.
W rozpatrywanej sprawie potencjalny nabywca już się do Pana zgłosił, zatem nie musi Pan już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia działki nr 1.
Istotne jest również, że nie ponosił Pan nakładów inwestycyjnych na nieruchomość i nigdy nie wykorzystywał jej w działalności gospodarczej – wyłącznie w ramach majątku prywatnego.
Zatem w odniesieniu do sprzedaży udziału w działce nr 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. udziału w działce wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10, C-181/10.
Czynności wykonane przez kupującego na mocy udzielonego mu przez Pana pełnomocnictwa, nie będą skierowane do ogółu potencjalnych klientów, lecz zostaną zrealizowane w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy. Brak odpowiednich decyzji, warunków technicznych może doprowadzić do odstąpienia od zawarcia z Panem umowy przyrzeczonej, ponieważ jej warunkiem jest uzyskanie przez kupującego decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta, podjęte przez kupującego działania oraz ich efekty nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.
W świetle wszystkich okoliczności sprawy, które Pan przedstawił, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do jego potrzeb jeszcze przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej, nie spowoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.
Zatem sprzedając udział w niezabudowanej nieruchomości nr 1, będzie Pan korzystał z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym i nie będzie Pan wykonywał działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W odniesieniu do tej dostawy nie będzie Pan podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W związku z tym sprzedaż udziału w niezabudowanej nieruchomości gruntowej, tj. działce nr 1, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.
Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo