Wnioskodawca, posiadający zawieszoną działalność gospodarczą, planuje sprzedać dwie niezabudowane działki (1/1 i 1/3), które nabył w drodze darowizny w 2011 r. i podzielił w 2024 r. Działki posiadają decyzję o warunkach zabudowy na cele mieszkaniowe, ale nie są uzbrojone ani objęte planem miejscowym. Wnioskodawca nie wykorzystuje ich do działalności gospodarczej ani celów prywatnych. Rozważa dwa scenariusze sprzedaży: bezpośrednio…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
13 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek 1/1, 1/3. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 17 kwietnia 2025 r. (wpływ 17 kwietnia 2025 r.) oraz pismem z 16 maja 2025 r. (wpływ 16 maja 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, aktualnie posiada zawieszoną od 2021 roku działalność gospodarczą zajmującą się PKD 82.11.Z „Działalność usługowa związana z administracyjną obsługą biura” w ramach której jest czynnym podatkiem VAT. Działalność jest opodatkowana na zasadzie ogólnej zgodnie z art. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W ramach pozarolniczej działalności gospodarczej nigdy nie zajmował się Pan obrotem nieruchomościami na własny ani cudzy rachunek. Pozarolnicza działalność gospodarcza nie jest zarejestrowana na przedmiotowej działce.
Przedmiotowych działek Wnioskodawca nie wykorzystuje do swojej pozarolniczej działalności gospodarczej.
Wnioskodawca nabył tytułem darowizny od swoich rodziców aktem notarialnym z 15 czerwca 2011 r. [rep. (…)] niezabudowane działki nr 2 o obszarze 0,0884 ha i nr 1 o obszarze 0,5461 ha oraz udział wynoszący 1 w działce nr 3 o obszarze 1,4742 ha z poleceniem ustanowienia na rzecz darczyńców prawa użytkowania działki nr 1, które to prawo zostało zdjęte na drodze notarialnego oświadczenia. Działka nr 1 jest sklasyfikowana jako grunty orne zabudowane oznaczone symbolem RIVA oraz RIIIB.
Na podstawie Decyzji (…) Miasta (…) z 8 lipca 2024 r. działka nr 1 będąca własnością Wnioskodawcy została podzielona na trzy działki nr 1/1, 1/2 oraz 1/3. Działka nr 1 posiada własną odrębną księgę wieczystą. Po dokonaniu podziału nowopowstałym działkom nie były nadane nowe adresy.
Przedmiotem wniosku są działki 1/1, 1/2, 1/3, które są objęte wydanymi warunkami zabudowy.
Przedmiotowe działki są wolne od wszelkich obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich. W odniesieniu do Wnioskodawcy nie została wydana żadna decyzja administracyjna, zarządzenie, zalecenie ani orzeczenie sądu i nie toczy się żadne postępowanie przed jakimkolwiek organem lub sądem mogące mieć wpływ na nabycie nieruchomości ani udziału. Wnioskodawca nie składał żadnego jednostronnego oświadczenia woli i nie zawarł żadnej umowy, która mogłaby mieć taki skutek. Sprzedaż nieruchomości nastąpi w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, roszczeń, obciążeń, w tym także z tytułu zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań publicznoprawnych.
Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
W stosunku do Wnioskodawcy nie zostało wszczęte i nie toczy się postępowanie upadłościowe, nie jest ona związana jakimkolwiek układem z wierzycielami oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia wobec niej postępowania upadłościowego.
Warunki zabudowy.
Wnioskodawca wraz z rodziną (pozostali właściciele to rodzeństwo własne i cioteczne Wnioskodawcy) wystąpił o warunki zabudowy działek 8 lipca 2024 na działki 1/1, 1/3 będące własnością Wnioskodawcy oraz działki 4/1, 5/8, 4/3, 5/10 będące własnością rodziny Wnioskodawcy zostały wydane warunki zabudowy z przeznaczeniem na budynek mieszkalny wielorodzinny, zaś na działki 1/2, 4/2, 5/9 warunki zabudowy określają przeznaczenie na nowy układ komunikacyjny. Do warunków zabudowy została dołączona koncepcja architektoniczna (nie był sporządzony projekt architektoniczny). W ramach koncepcji architektonicznej została sporządzona wizualizacja budynku oraz struktura mieszkań.
Wnioskodawca wraz z rodziną będącą właścicielami sąsiadujących działek zawarli porozumienie 10 października 2023 r. z Miastem oraz Miejskim Zakładem Dróg i Komunikacji z uwagi na prace projektowe przebudowy okolicznego skrzyżowania. Aby uzyskać pełne parametry dróg dojazdowych, Gmina nakazała wydzielenie działek stanowiących nowy układ komunikacyjny. Na mocy tego porozumienia Wnioskodawca wraz z rodziną zobowiązali się do wytyczenia układu komunikacyjnego oraz wydzielenia działek na własny koszt oraz późniejsze nieodpłatne przekazanie tych działek na rzecz Gminy Miasta (…). Porozumienie było uwarunkowane uzyskaniem prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy na przedmiotowych nieruchomościach. Porozumienie zostało potwierdzone aktem notarialnym z 10 grudnia 2024 r., gdzie działka 1/2 została przez Wnioskodawcę darowana Gminie Miasta (…).
Zawarcie porozumienia z Gminą nie jest powiązane z planowaną transakcją zbycia nieruchomości.
Pozostałe działki (tj. 1/1, 4/1, 5/8, 1/3, 4/3, 5/10) będą przedmiotem sprzedaży.
Wystąpienie o warunki zabudowy było inicjatywą Wnioskodawcy oraz jego rodziny, nie wymuszoną przez żadnego potencjalnego nabywcę. Złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy było również podyktowane potrzebą uzyskania od Urzędu Gminy potwierdzenia, że na przedmiotowych nieruchomościach jest możliwe wybudowanie budynków pomimo sklasyfikowania ich jako grunty orne. Dzięki wydanym warunkom zabudowy Wnioskodawca uzyskał informację o rynkowej wartości tych działek, inaczej mógłby sprzedać przedmiotową nieruchomość poniżej jej wartości zbywczej. Działka nr 1 to prostokątna działka (wąska i długa), którą w warunkach rynkowych ciężko zbyć. Aby sprzedaż w ogóle była możliwa Wnioskodawca wraz z rodziną zdecydowali się na podział działek na mniejsze części i sprzedaż jako całość.
Wszystkie przedmiotowe działki nie są objęte planem miejscowym oraz na dzień dzisiejszy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Gmina Miasta (…) jest w trakcie sporządzania ww. dokumentu).
Wnioskodawca nie wystąpił o pozwolenie na budowę. Wnioskodawca nie posiada również projektu architektonicznego. Wnioskodawca rozważa ewentualną sprzedaż z ustanowieniem pełnomocnika, który w jego imieniu wystąpi o pozwolenie na budowę. Taka ewentualność jest przedmiotem pytania nr 2. Wnioskodawca poza podziałem geodezyjnym i wystąpieniem o warunki zabudowy nie podjął żadnych innych czynności w stosunku do nieruchomości.
Działki nie są uzbrojone w media. W wydanych warunkach zabudowy jest zawarte przyrzeczenie od strony dostawców mediów do ewentualnego dalszego uzbrojenia działek.
Na ten moment Wnioskodawca nie poniósł innych wydatków na rzecz podniesienia wartości działek.
Wnioskodawca wraz z rodziną podpisali umowę z pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości. Umowa ma charakter otwarty, tzn. działka jest publicznie ogłaszana jako dostępna do sprzedaży a pośrednik ma w bezpośrednim kontakcie pozyskać nabywcę. Wnioskodawca również poszukuje nabywcy na własną rękę.
Przedmiotowe działki aktualnie nie są wykorzystywane w żaden sposób przez Wnioskodawcę ani do celów prywatnych ani do działalności prowadzącej do pobierania z nich pożytków, nie są przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy ani nie są z nich czerpane pożytki o charakterze rolnym.
Umowa przedwstępna.
Wnioskodawca wraz z rodzeństwem rozważają dwa możliwe scenariusze przeprowadzenia transakcji sprzedaży.
Uzupełnienie zdarzenia przyszłego
Przedmiotem sprzedaży będą działki o numerach 1/1 oraz 1/3.
Działki numer 1/1, 1/2, 1/3 nie były wykorzystywane w żaden sposób.
Działki 1/1, 1/2, 1/3 nie były wykorzystywane na cele prywatne/osobiste. Działki 1/1, 1/2, 1/3 nie zaspokajały potrzeb prywatnych/osobistych.
Nie wykorzystywał Pan działek 1/1, 1/2, 1/3 w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.
Nie prowadził Pan działalności rolniczej z tytułu której był/jest - zarejestrowany jako podatnik podatku VAT.
Działki 1/1, 1/2, 1/3 nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, bądź umów o podobnym charakterze.
Dla każdej z działek, które będą przedmiotem sprzedaży, tj. 1/1 oraz 1/3 występował Pan o warunki zabudowy.
Decyzja nr (…) dotyczyła budowy dwóch budynków mieszkalnych, wielorodzinnych (częściowo z usługami i garażem w parterze) z garażami podziemnymi oraz miejscami parkingowymi i drogami wewnętrznymi.
Celem wystąpienia o warunki zabudowy była/jest sprawniejsza sprzedaż działek numer 1/1 oraz 1/3.
Rozważane są dwa scenariusze, jak sprecyzowano we wniosku. W scenariuszu pierwszym umowa nie będzie zawierała żadnych dodatkowych warunków. W scenariuszu drugim umowa sprzedaży może być warunkowana uzyskaniem pozwolenia na budowę przez Nabywcę, co jest typową praktyką deweloperską.
Pośrednik w zakresie umowy jest upoważniony przez Pana do promowania sprzedaży działek 1/1 i 1/3, prezentacji nieruchomości i udział w negocjacjach z potencjalnym nabywcą.
Pytania
1) Czy Wnioskodawca w zakresie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości bezpośrednio nabywcy, tzn. bez umów przedwstępnych, pośredników i tym podobnych działań będzie występować jako podatnik VAT?
2) Czy Wnioskodawca w zakresie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, w stosunku do której została zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez nabywcę na podstawie udzielonych przez Wnioskodawcę pozwoleń będzie występować jako podatnik VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Ad. 1
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: Ustawa VAT):
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:
1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W świetle powyższego należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (lub udziału we współwłasności takich nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy VAT.
Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Artykuł 15 ust. 2 ustawy VAT stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców. W tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT.
W pierwszej kolejności należy ustalić, czy Wnioskodawca przedmiotową transakcję przeprowadza jako zarząd majątkiem prywatnym czy w ramach działalności gospodarczej. Jeżeli osoba fizyczna dokonuje zarządu swoim własnym majątkiem w sposób jednorazowy i okazjonalny i nie zamierza nadać owym czynnościom stałego charakteru, w rozumieniu Wnioskodawcy nie powinien zostać uznany jako osoba prowadząca działalność gospodarczą. Wnioskodawca swoje własne nieruchomości planuje jednostkowo zbyć aby jednorazowo zaczerpnąć z niej korzyści w postaci wynagrodzenia za przeniesienie prawa własności. Zatem ciężko uznać przytoczoną definicję działalności gospodarczej za adekwatną w sytuacji Wnioskodawcy, gdzie zapis o „czerpaniu zysków ze składników majątku w sposób ciągły” jest niespełniony.
„Majątek prywatny” nie jest zdefiniowany na gruncie polskiego prawodawstwa jednak aby móc określić, czym on jest, można się odwołać do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.
„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej. Która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych lub zbycie składnika majątku w celu zaspokojenia potrzeb ogólnych własnej rodziny. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. He, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych wnioskodawca uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki pieniężne zamierzają przeznaczyć na własne potrzeby i potrzeby swojej rodziny zatem spełniają tezę ww. wyroku odnośnie sklasyfikowania przedmiotowej transakcji jako zarządu majątkiem prywatnym a na części przedmiotowej nieruchomości nie objętej niniejszym wnioskiem ma wybudowany dom mieszkalny.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym, nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, a wygenerowany z jego sprzedaży zysk jest jednorazowy.
Drugiej ocenie powinno podlegać, czy w zakresie przedmiotowej sprzedaży wnioskodawca działa w charakterze podatnika VAT z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, co istotne w niniejszej sprawie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
Jak wskazuje się natomiast w krajowym orzecznictwie, dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest ustalenie czy działalność ta przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną (tak np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2014 r. I FSK 774/13) przedmiotowa transakcja nie ma formy zawodowej ponieważ wnioskodawca nie jest specjalistą w zakresie obrotu nieruchomościami oraz nie ma formy stałej ze względu na swój jednostkowy charakter.
W interpretacji indywidualnej z 15 lutego 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.643.2023.2.MPA w uzasadnieniu napisano: „Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”. Chociaż ww. interpretacja została wydana w innej sprawie to można przytoczone uzasadnienie również zastosować do przedmiotowej sprawy.
Wnioskodawca sprzedaż nieruchomości zamierza przeprowadzić incydentalnie, ponieważ nie planuje nabywać w celu dalszej odsprzedaży innych nieruchomości tylko za środki pozyskane z przedmiotowej transakcji chce zabezpieczyć przyszłość swojej rodziny.
Wnioskodawca nie jest podmiotem aktywnie działającym w zakresie obrotem nieruchomościami czy działalnością budowlaną, nie posiada ani wiedzy, ani narzędzi do świadczenia tego typu usług. Wnioskodawcy zależy na zbyciu rodzinnego majątku w celu zabezpieczenia finansowego swojej przyszłości zaufanemu podmiotowi, a nie mając możliwości pozyskania samodzielnie takiego nabywcy postanowił skorzystać z profesjonalnej pomocy. Z racji na kształt działek (wąski i długi) sprzedaż każdej działki odrębnie jest rynkowo niemożliwa dlatego Wnioskodawca wraz z rodziną postanowili zmienić podział działek aby móc w ogóle przedmiotowe nieruchomości sprzedać.
Na poparcie tezy o tym, iż sprzedaż wspomnianej nieruchomości nie podlega pod podatek VAT można przytoczyć wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/GD 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (...) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.
Stan faktyczny przytoczony w powyższym wyroku idealnie oddaje stan faktyczny przedstawiony we wniosku - działki powstały w wyniku podziału, jest wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz wnioskodawca korzystał z pomocy pośrednika.
Podobne stanowisko jest wyrażone w wydanych interpretacjach indywidualnych nr 0112-KDIL1-3.4012.341 2023.2.AKS, 0114-KDIP1-3.4012.367.2023.2.LK.
Z podejściem takim zgadza się m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 kwietnia 2022 r. sygn. I FSK 1589/18, odnosząc się do przypadku w którym sprzedający:
Zdaniem sądu, w takim wypadku „Zbycie natomiast, nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT”.
Zdaniem sądu powyższe oznacza iż z całokształtu okoliczności towarzyszących nie wynika, że czynności dokonane przez sprzedających przed dokonaniem transakcji wskazywałyby na powtarzalny i profesjonalny charakter, charakterystyczny dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
W przedmiotowej sprawie sprzedaż nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca może korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy VAT nie mają zastosowania.
Reasumując: w pierwszym planowanym scenariuszu sprzedaży bezpośrednio i bezwarunkowo nabywcy zdaniem Wnioskodawcy transakcja sprzedaży nieruchomości nie powinna być objęta podatkiem VAT.
Ad. 2
Objęcie transakcji umową przedwstępną w ocenie Wnioskodawcy nie zmienia charakteru planowej sprzedaży, tj. nadal jest to zarząd majątkiem prywatnym. Biorąc pod uwagę szacowaną wartość transakcji gospodarczo uzasadnionym jest wystąpienie nabywcy z żądaniem podpisania umowy przedwstępnej warunkującej sprzedaż m.in. od uzyskania pozwolenia na budowę. Inaczej nabywca naraża się na wysokie koszty nabycia działki, która bez pozwolenia na budowę nie przedstawia większej wartości. Wnioskodawca w związku z ewentualną umową przedwstępną nie dokonuje żadnych dodatkowych czynności ani nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów. Jedynie udziela pełnomocnictwa nabywcy do przeprocedowania pozwolenia na budowę posiłkując się argumentacją Naczelnego Sądu Administracyjnego z wyroku z 3 marca 2023 r., sygn. I FSK 48/20 można postawić tezę, iż zawarcie umowy przedwstępnej nie determinuje „profesjonalnego” charakteru planowanej transakcji i nie przesądza o opodatkowaniu VAT planowej sprzedaży.
Autor skargi kasacyjnej podniósł, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością skarżącego podlegał wielu czynnościom. Zaznaczono, że wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT są „wykonane” w sferze prawnopodatkowej zbywcy. Fakt, że działania prowadzone przez spółkę - wniosek złożony przez spółkę o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie elektrociepłowni na biogaz - zgodnie z preferencjami spółki, nie były podejmowane bezpośrednio przez skarżącego, ale przez spółkę, nie oznacza, że te działania pozostają bez wpływu na sytuację prawną skarżącego. Ponadto podniesiono, że w rzeczywistości skarżący dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadził wcześniej nieprzerwanie działalność gospodarczą (w związku z jego dzierżawą), a więc czyni to w ramach prowadzonej działalności (a nie zarządu majątkiem osobistym) co z kolei przesądza o tym, że sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Przedstawione w skardze kasacyjnej okoliczności nie są jednak wystarczające do uznania, że w tej sytuacji zbywca podejmuje działania typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Jak już wskazano, dla uznania działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości za działalność gospodarczą istotne i decydujące znaczenie mają okoliczności faktyczne towarzyszące tej działalności. Okoliczności te muszą wskazywać na zaangażowanie gospodarcze podmiotu dokonującego czynności oraz wskazywać, że wystąpił pewien zorganizowany zespół czynności, świadczący o profesjonalnym charakterze tych działań. Oznacza to, że przy ocenie działalności sprzedawcy nieruchomości pod kątem kwalifikacji jej jako działalności gospodarczej przede wszystkim znaczenie ma aspekt faktyczny tych czynności (podobnie NSA w wyroku z 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19). Omawiany sposób działania skarżącego przy sprzedaży działek nie wskazuje na działania profesjonalnego handlowca, gdyż realia obrotu gospodarczego wskazują że podmioty zajmujące się profesjonalnym handlem nieruchomościami same we własnym zakresie dokonują podziału nieruchomości na mniejsze działki a następnie uzbrojenia działek, gdyż dzięki temu możliwe jest znaczące podwyższenie wartości działek i uzyskanie wyższego zysku z ich sprzedaży. Zatem stwierdzić należało, że omawiana okoliczność związana z dzierżawą nieruchomości a następnie zawarciem umów przedwstępnych sprzedaży działek nie może być uznana za świadczącą o tym, że skarżący dokonując sprzedaży działek, działać będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
NSA wielokrotnie wypowiadał się na temat niejasności i nieprecyzyjności definicji działalności gospodarczej w odniesieniu do sprzedaży terenów niezabudowanych. I tak przykładowo:
Głównym warunkiem w umowie przedwstępnej będzie uzyskanie przez nabywcę pozwolenia na budowę, do którego zostanie umocowany przez Wnioskodawcę pełnomocnik. W niedawno wydanej interpretacji indywidualnej z 15 lutego 2024 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012 643.2023.2.MPA uznano, że umocowanie pełnomocnika (architekta) do uzyskania pozwolenia na budowę nie determinuje „profesjonalnego” charakteru transakcji co implikowałoby objęcie jej podatkiem VAT. W uzasadnieniu do tej interpretacji czytamy: „Jedyna czynność, jaka została podjęta w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem wniosku było udzielenie pełnomocnictwa architektowi, który wystąpi o pozwolenie na budowę. Nabytą w drodze spadku nieruchomość, traktujecie Państwo jako zabezpieczenie na czas emerytury, nie planujecie państwo aktywnie poszukiwać nabywców. Nie będziecie państwo zawierać umowy przedwstępnej. Nieruchomość zostanie sprzedana bez sporządzania umowy przedwstępnej lub wniesiona aportem do spółki. Nie będziecie Państwo udzielać przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa do działania w Państwa imieniu lub nie wyrazicie zgody na dysponowanie nieruchomością do celów budowlanych.
Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10, C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez państwa nieruchomości bądź wniesienie aportem do spółki, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z transakcją sprzedaży/wniesienia nieruchomości uznać państwa za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy, nie wynika bowiem taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają że sprzedaż/aport nieruchomości zostanie dokonany przez podatników podatku od towarów i usług. Nie będą Państwo podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami. Państwa działania nie mają charakteru zorganizowanego, powtarzalnego i stałego. Zatem nie będą Państwo podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży/aportu, wystąpią państwo w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż nieruchomości bądź wniesienie jej, jako aportu do spółki, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będziecie Państwo korzystać z przysługującego państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej. Do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Zatem, sprzedaż nieruchomości bądź wniesienie jej aportem nie podlega opodatkowaniu, bowiem nie będą Państwo występować w charakterze podatników podatku od towarów i usług.
Dla procesu występowania o pozwolenie na budowę nie ma znaczenia, czy Wnioskodawca ustanowi pełnomocnikiem nabywcę nieruchomości, czy - jak w przywołanym wyżej uzasadnieniu - wybranego przez siebie architekta. W jednej i drugiej sytuacji efektem końcowym jest umożliwienie zbycia przedmiotowej działki o korzyści wynikające z prawomocnego pozwolenia na budowę. Zatem jeśli w przywołanym uzasadnieniu uzyskanie pozwolenia na budowę przez architekta nie jest traktowane jako działanie profesjonalne wskazujące na konieczność objęcia transakcji podatkiem VAT, to przez analogię uzyskanie takiego pozwolenia przez nabywcę również nie powinno nieść za sobą konsekwencji na gruncie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. Na gruncie prawa cywilnego nie ma różnicy między pełnomocnictwem ustanowionym w wyniku warunkowej umowy przedsprzedaży czy w ramach odrębnej czynności. Zarówno w stanie faktycznym przytoczonej interpretacji, jak i sytuacji Wnioskodawcy końcowym efektem dokonywanych czynności jest przeniesienie własności nieruchomości włącznie z pozwoleniem na budowę.
Reasumując: w ocenie Wnioskodawcy fakt udzielenia pełnomocnictwa nabywcy do dysponowania nieruchomością i składania wniosków dot. różnego rodzaju pozwoleń nie sprawia, że transakcja ma charakter ciągły, zorganizowany, profesjonalny. Wnioskodawca również nie podejmuje działań podobnych do działań podmiotów profesjonalnych, ponieważ nie posiada takich umiejętności. Jedynym celem Wnioskodawcy jest zbycie jednostkowe przedmiotowej Nieruchomości w celu zabezpieczenia finansowego swojej rodziny.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości bądź udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 ze zm.):
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:
a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
b) dostawa terenu budowlanego.
W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1/1 i 1/3) na rzecz Nabywcy, podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:
„(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”.
Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży - art. 535 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię planowanego ewentualnego udzielenia Nabywcy przez Pana pełnomocnictwa.
Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.
W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego, aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:
„Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów.”
Z okoliczności przedstawionych przez Pana wynika, że:
Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych działek nr 1/1 i 1/3 będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości bezpośrednio Nabywcy bez umów przedwstępnych i pośredników (pytanie nr 1), jak i w sytuacji, gdy zostanie zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę na podstawie udzielonych przez Pana pozwoleń pozwolenia na budowę (pytanie nr 2).
W opisywanej sprawie kluczowe jest ustalenie, czy w ramach pierwszej oraz drugiej sytuacji, dotyczącej planowanej sprzedaży działek nr 1/1 i 1/3, spełnia Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług. Innymi słowy, istotne jest, czy według przedstawionych okoliczności, w celu realizacji sprzedaży ww. działek podjął lub zamierza Pan podjąć aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te powinny być zbliżone do działań podejmowanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tylko w takim przypadku można będzie uznać Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą według tego przepisu, co wiązałoby się z koniecznością zachowania statusu podatnika podatku od towarów i usług. W przeciwnym razie sprzedaż może zostać zakwalifikowana jako zarząd majątkiem prywatnym.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.
Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek.
W odpowiedzi na Pana wątpliwości, w świetle powołanych przepisów oraz wyroków TSUE analiza sprawy prowadzi do wniosku, że dostawa działek nr 1/1 i 1/3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku zarówno w przypadku, gdy sprzedaż będzie odbywała się bezpośrednio Nabywcy, tj. bez umów przedwstępnych i pośredników, jak i w przypadku, gdy zostanie zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na budowę, po uzyskaniu którego dojdzie do przeniesienia prawa własności ww. działek.
Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek bezpośrednio Nabywcy bez umów przedwstępnych i pośredników, jak i w przypadku, gdy zostanie zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na budowę nie będzie wykraczać poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
W analizowanej sprawie bowiem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek nr 1/1 i 1/3, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Zgodnie z opisem sprawy, działki nr 1/1 i 1/3 nie były przedmiotem żadnych umów najmu ani dzierżawy. Działki nie były wykorzystywane w żaden sposób ani do celów prywatnych, ani do prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonał Pan podziału geodezyjnego i wystąpił o warunki zabudowy oraz wraz z rodziną podpisali Państwo umowę z pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości, pośrednik w zakresie umowy jest upoważniony przez Pana do promowania sprzedaży działek 1/1 i 1/3, prezentacji nieruchomości i udziału w negocjacjach z potencjalnym nabywcą, na ten moment nie poniósł Pan innych wydatków na rzecz podniesienia wartości działek. Rozważa Pan dwie sytuacja - w pierwszej umowa nie będzie zawierała żadnych dodatkowych warunków, w drugiej umowa sprzedaży może być uwarunkowana uzyskaniem pozwolenia na budowę przez Nabywcę.
Jak Pan wskazał - złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy było podyktowane potrzebą uzyskania od Urzędu Gminy potwierdzenia, że na przedmiotowych nieruchomościach jest możliwe wybudowanie budynków pomimo sklasyfikowania ich jako grunty orne, ponadto działka nr 1 to prostokątna działka (wąska i długa), którą w warunkach rynkowych ciężko zbyć. Aby sprzedaż w ogóle była możliwa wraz z rodziną zdecydowali się Państwo na podział działek na mniejsze części i sprzedaż jako całość.
Stwierdzić zatem należy, że w tych konkretnych sytuacjach, tj. zarówno w pierwszej, gdy sprzedaż działek będzie dokonywana przez Pana bezpośrednio Nabywcy bez umów przedwstępnych i pośredników, jak i w drugiej, gdy zostanie zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę jedynie pozwolenia na budowę, w całym okresie posiadania działek nr 1/1 i 1/3 nie podjął i nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek nr 1/1 i 1/3, należy uznać za czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.
W konsekwencji, dokonując sprzedaży działek nr 1/1 i 1/3 zarówno w sytuacji, gdy sprzedaż działek będzie dokonywana przez Pana bezpośrednio Nabywcy bez umów przedwstępnych i pośredników, jak i w przypadku, gdy zostanie zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę jedynie pozwolenia na budowę, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym sprzedaż działek nr 1/1 i 1/3 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.
Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo