Interpretacja 0114-KDIP4-2.4012.205.2025.3.MMA

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 10 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 4 maja 2025 r. (data wpływu 8 maja 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.A. (dalej również jako Wnioskodawca), polski rezydent podatkowy, czynny podatnik podatku od towarów i usług jest współwłaścicielem działki gruntu nr 1 obręb (...) o powierzchni 5,6795 ha położonej przy ul. (...) (udział 1/4). Działka 1 powstała wskutek połączenia, na wniosek Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli, działek 2, 3, 4 i 5, zawiadomieniem Starosty Powiatu (...) z 15 sierpnia 2015 r. Wnioskodawca nabył udział 1/4 w działkach 5 i 3 na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) z 4 listopada 1999 r., stwierdzającego nabycie spadku po zmarłym bracie Wnioskodawcy.

Z kolei udział 1/4 w działkach 2 i 4 Wnioskodawca nabył od Miasta Gminy (...) aktem notarialnym (…) z 26 listopada 1999 r. w trybie bezprzetargowym na poprawę zagospodarowania działek 5 i 3. Pozostałymi współwłaścicielami działki są B.B., C.C. i D.D., będący odpowiednio matką, ojcem i bratem Wnioskodawcy. C.C. i D.D. prowadzą pozarolniczą działalność gospodarczą, są wpisani jako przedsiębiorcy w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, są czynnymi podatnikami VAT. B.B. nie prowadzi działalności gospodarczej. Pan A.A. prowadzi od 2005 roku działalności gospodarczą, której przedmiotem jest naprawa sprzętu elektronicznego oraz doradztwo w prowadzeniu działalności gospodarczej. Działka 1, jak i działki 2, 3, 4 i 5 zostały przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli nabyte do majątków prywatnych, nie stanowiły, ani nie stanowią majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, ani innych współwłaścicieli. Faktycznie na ww. działce/działkach nie była prowadzona działalność gospodarcza zarówno przez Wnioskodawcę, jak i osoby trzecie. Działka nie była i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Na dzień złożenia wniosku działka nie jest zabudowana. Koszty ponoszone na rzecz ww. działki (i uprzednio działek) nie stanowiły nigdy u Wnioskodawcy kosztów uzyskania przychodów w działalności gospodarczej.

Od momentu nabycia udziału 1/4 w działkach 2, 3, 4 i 5 w 1999 r., Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami podejmowali następujące czynności prawne:

• 24 maja 2013 r. Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele zawarli umowę ustanowienia służebności przechodu i przejazdu przez sąsiednią działkę, co spowodowało, że działka 1 uzyskała dostęp do drogi krajowej nr 6.
• W 2013 roku współwłaściciele złożyli wniosek o wydanie warunków zabudowy dla budowy budynku magazynowego z częścią socjalno - biurową o powierzchni użytkowej około 3.900 m² na działkach 2, 3 i 4. Inwestycja z założenia miała być realizowana ze środków prywatnych i wynajmowana podmiotom trzecim, jednak prace budowlane nigdy się nie rozpoczęły.
• W sierpniu 2015 r. współwłaściciele wystąpili z wnioskiem o połączenie działek 2, 3, 4 i 5 w jedną działkę. 14 sierpnia 2015 r. Starosta Powiatu (...) zawiadomił o połączeniu działek, z zachowaniem ich dotychczasowej łącznej powierzchni.
• W sierpniu 2016 r. Burmistrz (...) poinformował współwłaścicieli o zamiarze przejęcia przez Miasto (...) części działki 1 w celu realizacji budowy drogi dojazdowej do działek 6 i 7. Z działki wydzielono 3 działki na realizacje celu publicznego, które zostały przejęte przez Miasto 3 marca 2017 r. Za przejęcie części działek współwłaścicielom przyznano odszkodowanie, które wypłacono w 2022 roku.

Uchwałą z 11 września 2023 r. Nr (…) Rada Miejska w (...) przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ulicy (...) w (...), zgodnie z którą działka 1 została sklasyfikowana w MPZP jako teren zabudowy usługowej, produkcyjnej i magazynowej.

Do działki jest doprowadzona sieć wodno - kanalizacyjna, która została wybudowana przez Miejskie (…) w (...) Sp. z o.o. w ramach projektu budowy sieci wodociągowej DN 300 mm w obrębie (…), a działka 1 została objęta tym projektem. Wnioskodawca, ani inni współwłaściciele, nie inicjowali budowy tej sieci. Działka leży w zasięgu infrastruktury energetycznej - działka posiada warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej wydane na wniosek Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli 6 maja 2013 r. przez dysponenta tej sieci spółkę Y. S.A. Działka leży w zasięgu sieci gazowej średniego ciśnienia, która to sieć została wybudowana w ramach realizacji inwestycji celu publicznego z wniosku Z. Sp. z o.o.

Obecnie Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami chcą zbyć ww. niezabudowaną działkę gruntu (zdarzenie przyszłe). Wnioskodawca i inni współwłaściciele zamierzają poszukiwać nabywcy samodzielnie poprzez swoje kontakty biznesowe, publikowanie oferty w Internecie i mediach społecznościowych. Wnioskodawca nie wyklucza zawarcia umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Na dzień złożenia wniosku nie jest znany potencjalny kupujący, nie zostały zawarte żadne umowy dotyczące zbycia działki, w szczególności przedwstępne. Wnioskodawca nie udzielał pełnomocnictw podmiotom trzecim do reprezentowania w postępowaniach sądowych lub/i administracyjnych związanych z działką 1 (za wyjątkiem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej).

Jak zostało to powyżej opisane, Wnioskodawca stał się współwłaścicielem działki 1 częściowo w wyniku spadkobrania po zmarłym bracie (działki 5 i 3), częściowo w drodze nabycia 1/4 udziału w działkach 2 i 4. Na działkach 2, 3, 4 i 5, jak i na powstałej na skutek ich połączenia działce 1, Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej, jak i nie zamierzał tego robić. Działka stanowi Jego majątek prywatny.

Jedyne czynności, które były przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli, wykonywane z Ich inicjatywy na rzecz działki to:

1) wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy,

2) wystąpienie z wnioskiem o scalenie działek,

3) wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia działki do sieci elektroenergetycznej,

4) uzyskanie służebności drogowej dającej dostęp do drogi krajowej. Pozostałe działania dotyczące działki miały miejsce bez czynnego udziału Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli.

Pan A.A. w 2020 roku sprzedał udział 1/4 w niezabudowanej działce gruntu (nieopisanej we wniosku), w pozostałym zakresie nie prowadzi działań związanych z nieruchomościami, w tym również nie osiąga przychodów z najmu i dzierżawy.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Na zadane pytanie, w jakim celu dokonał Pan scalenia działek 2, 3, 4 i 5?

Wskazał Pan, że scalenie działek 2, 3, 4 i 5 miało charakter porządkowy.

Na zadane pytanie w jaki sposób wykorzystywał Pan działkę nr 1? Proszę opisać do jakich celów/w jaki sposób wykorzystywał/użytkował Pan ww. działkę od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży. Jeśli były to cele prywatne/osobiste, proszę wykazać w jaki sposób nieruchomość zaspokajała potrzeby prywatne/osobiste?

Wskazał Pan, że działkę 3 i działkę 5 Pan A.A. otrzymał w 1999 roku jako spadek po zmarłym bracie. Działki 2 i 4 nabyli w Jego imieniu rodzice w 1999 roku. W momencie nabycia ww. działek Wnioskodawca był niepełnoletni, z tego też względu przy nabyciu działek 2 i 4 był reprezentowany przez rodziców. Wnioskodawca otrzymując działki w spadku i następnie nabywając działki od miasta (...) nie miał sprecyzowanych celów, ponieważ był wtedy dzieckiem. W latach późniejszych, współwłaściciele działek dostali pytanie od potencjalnego inwestora o możliwość wybudowania tam magazynu, stąd w 2013 roku wystąpiono z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Współpraca z inwestorem nie doszła jednak do skutku, działka pozostała niezabudowana i jako nieużywana funkcjonuje do dziś. Poza tą sprawą nie toczyły się żadne czynności związane z jakąkolwiek budową. Wszelkie działania związane z działkami 2, 3, 4 i 5, a później działką 1, Wnioskodawca podejmował w ramach współpracy z pozostałymi współwłaścicielami, tj. rodzicami i bratem. Obecnie rodzice Wnioskodawcy, będący współwłaścicielami udziału 1/4 są na emeryturze i nie widzą możliwości wykorzystania tej działki, stąd decyzja o sprzedaży. Działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę zarówno w działalności gospodarczej, jak i prywatnie do celów osobistych.

Na zadane pytanie, czy przed sprzedażą zamierza Pan udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży wydzielonych działek? Jeżeli tak, proszę precyzyjnie, w sposób niebudzący wątpliwości, wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży (np. wystąpienia o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę)?

Wskazał Pan, że Wnioskodawca nie wyklucza możliwości zlecenia obsługi sprzedaży podmiotowi, który zajmuje się tym profesjonalnie, tj. pośrednikowi w sprzedaży nieruchomości. Na chwilę obecną te plany nie są jednak sprecyzowane i nie można wskazać precyzyjnie, czy w związku z tym zostaną udzielone jakiekolwiek pełnomocnictwa i jaki będzie ich zakres oraz jakie czynności będzie podejmował pełnomocnik. Jeśli zajdzie konieczność udzielenia pełnomocnictwa, jego treść będzie uzależniona od konkretnych warunków transakcji.

Na zadane pytanie, czy posiada Pan inne nieruchomości, które zamierza sprzedać - prosimy wskazać jakie, ile?

Wskazał Pan, że Wnioskodawca posiada mieszkanie, ale nie zamierza go sprzedawać.

Pytanie

Czy dostawa niezabudowanej działki gruntu, opisanej powyżej, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej zwanej również ustawą o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...) - art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Żeby jednak dana dostawa podlegała opodatkowaniu VAT, podmiot dokonujący tej dostawy musi być uznany za podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży niezabudowanej działki gruntu nr 1 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu Wnioskodawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcę za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca nabył udział 1/4 w działkach 5 i 3 na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) z 4 listopada 1999 r., stwierdzającego nabycie spadku po zmarłym bracie Wnioskodawcy.

Z kolei udział 1/4 w działkach 2 i 4 Wnioskodawca nabył od Miasta Gminy (...) aktem notarialnym (…) z 26 listopada 1999 r. w trybie bezprzetargowym na poprawę zagospodarowania działek 5 i 3.

Od nabycia działek do dnia złożenia niniejszego wniosku współwłaściciele podejmowali czynności faktyczne i prawne mające na celu poprawę zagospodarowania swojej nieruchomości: nastąpiło scalenie działek, uzyskali dostęp do drogi krajowej, działka została objęta planem zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto niezależnie od Wnioskodawcy, działka uzyskała dostęp do sieci technicznych: wody, kanalizacji i prądu.

Obecnie Wnioskodawca z pozostałymi współwłaścicielami aktywnie szukają potencjalnych nabywców wykorzystując do tego własne kontakty biznesowe oraz ogólnodostępne portale internetowe.

Na razie nie korzystają z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. To powoduje, że w ocenie Wnioskodawcy podjęte działania mają charakter zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Działka 1 objęta wnioskiem nie stanowi majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, ani pozostałych właścicieli, nie jest też przedmiotem najmu czy dzierżawy.

Przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzą do wniosku, że w stosunku do planowanej sprzedaży niezabudowanej działki gruntu 1, brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Aktywność Wnioskodawcy nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Tym samym w niniejszej sprawie, w odniesieniu do planowanej sprzedaży niezabudowanej działki gruntu 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działki będącej we współwłasności Wnioskodawcy i pozostałych osób wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie są podejmowane takie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, która świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez współwłaścicieli do tej pory nie mają wpływu na kwalifikację Wnioskodawcy jako podatnika, gdyż stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego mienia i nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży niezabudowanej działki gruntu 1 Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Brak tego statusu pozbawia cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cytowanej ustawy, w zakresie sprzedaży działek, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

W konsekwencji, planowana sprzedaż nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze wnosi Pan o uznanie stanowiska w zakresie pytania za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C‑180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży całości lub części Nieruchomości, istotne jest zatem, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan współwłaścicielem działki gruntu nr 1 (udział 1/4). Działka 1 powstała wskutek połączenia, na wniosek Pana i pozostałych współwłaścicieli, działek 2, 3, 4 i 5. Udział 1/4 w działkach 5 i 3 nabył Pan na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego stwierdzającego nabycie spadku po Pana zmarłym bracie. Z kolei udział 1/4 w działkach 2 i 4 nabył Pan od Miasta Gminy (...) w trybie bezprzetargowym na poprawę zagospodarowania działek 5 i 3. Prowadzi Pan od 2005 roku działalności gospodarczą, której przedmiotem jest naprawa sprzętu elektronicznego oraz doradztwo w prowadzeniu działalności gospodarczej. Działka 1, jak i działki 2, 3, 4 i 5 zostały przez Pana i pozostałych współwłaścicieli nabyte do majątków prywatnych, nie stanowiły, ani nie stanowią majątku Pana przedsiębiorstwa, ani innych współwłaścicieli. Faktycznie na ww. działce/działkach nie była prowadzona działalność gospodarcza zarówno przez Pana, jak i osoby trzecie. Działka nie była wykorzystywana przez Pana zarówno w działalności gospodarczej, jak i prywatnie do celów osobistych.

Działka nie była i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Pan i pozostali współwłaściciele zawarli umowę ustanowienia służebności przechodu i przejazdu przez sąsiednią działkę, co spowodowało, że działka 1 uzyskała dostęp do drogi krajowej nr 6. W 2013 roku współwłaściciele złożyli wniosek o wydanie warunków zabudowy dla budowy budynku magazynowego z częścią socjalno - biurową o na działkach 2, 3 i 4. Inwestycja z założenia miała być realizowana ze środków prywatnych i wynajmowana podmiotom trzecim, jednak prace budowlane nigdy się nie rozpoczęły. W sierpniu 2015 r. współwłaściciele wystąpili z wnioskiem o połączenie działek 2, 3, 4 i 5 w jedną działkę. 14 sierpnia 2015 r. Starosta zawiadomił o połączeniu działek, z zachowaniem ich dotychczasowej łącznej powierzchni. W sierpniu 2016 r. Burmistrz poinformował współwłaścicieli o zamiarze przejęcia przez Miasto części działki 1 w celu realizacji budowy drogi dojazdowej do działek 6 i 7. Z działki wydzielono 3 działki na realizację celu publicznego, które zostały przejęte przez Miasto 3 marca 2017 r. Za przejęcie części działek współwłaścicielom przyznano odszkodowanie, które wypłacono w 2022 roku. Obecnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami chce Pan zbyć ww. niezabudowaną działkę gruntu. Pan i inni współwłaściciele zamierzają poszukiwać nabywcy samodzielnie poprzez swoje kontakty biznesowe, publikowanie oferty w Internecie i mediach społecznościowych.

Nie wyklucza Pan możliwości zlecenia obsługi sprzedaży podmiotowi, który zajmuje się tym profesjonalnie, tj. pośrednikowi w sprzedaży nieruchomości. Na chwilę obecną te plany nie są jednak sprecyzowane i nie można wskazać precyzyjnie, czy w związku z tym zostaną udzielone jakiekolwiek pełnomocnictwa i jaki będzie ich zakres oraz jakie czynności będzie podejmował pełnomocnik. Jeśli zajdzie konieczność udzielenia pełnomocnictwa, jego treść będzie uzależniona od konkretnych warunków transakcji.

Jedyne czynności, które były przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli, wykonywane z Ich inicjatywy na rzecz działki to: wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, wystąpienie z wnioskiem o scalenie działek, wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia działki do sieci elektroenergetycznej, uzyskanie służebności drogowej dającej dostęp do drogi krajowej. Pozostałe działania dotyczące działki miały miejsce bez Pana czynnego udziału i pozostałych współwłaścicieli.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dostawa niezabudowanej działki gruntu, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W tym celu należy ustalić, czy dla opisanej transakcji wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pana zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży udziału 1/4 w działce o nr 1 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży udziału 1/4 w działce o nr 1, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana udziału 1/4 w działce o nr 1 wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że działka o nr 1, jak i działki 2, 3, 4 i 5 zostały przez Pana i pozostałych współwłaścicieli nabyte do majątków prywatnych, nie stanowiły, ani nie stanowią majątku Pana przedsiębiorstwa, ani innych współwłaścicieli. Faktycznie na ww. działce/działkach nie była prowadzona działalność gospodarcza zarówno przez Pana, jak i osoby trzecie. Działka nie była i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Na dzień złożenia wniosku nie jest znany potencjalny kupujący, nie zostały zawarte żadne umowy dotyczące zbycia działki, w szczególności przedwstępne. Nie udzielał Pan pełnomocnictw podmiotom trzecim do reprezentowania w postępowaniach sądowych lub/i administracyjnych związanych z działką o nr 1.

Wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, o scalenie działek, o wydanie warunków przyłączenia działki do sieci elektroenergetycznej oraz uzyskanie służebności drogowej dającej dostęp do drogi krajowej nie przesądza, o uznaniu Pana w charakterze handlowca, a tym samym podatnika podatku VAT.

A zatem należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku nie podejmował i nie zamierza Pan podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zakres podjętych czynności w odniesieniu do posiadanego udziału w działce w żadnym wypadku nie pozwala na uznanie, że Pana działalność w zakresie zbycia udziału 1/4 w działce o nr 1 ma charakter profesjonalny.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana sprzedaż udziału 1/4 w działce o nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Przy sprzedaży udziału 1/4 w działce o nr 1 skorzysta więc Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W związku z powyższym, z tytułu planowanej sprzedaży udziału 1/4 w działce o nr 1 nie będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż udziału 1/4 w działce o nr 1 nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, np. zawarcia umowy przedwstępnej, udzielenia pełnomocnictwa, wydzierżawienia gruntu odpowiedź traci swą aktualność.

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.