Spółdzielnia 'X' w likwidacji, będąca czynnym podatnikiem VAT, planuje sprzedać nieruchomość rolną zabudowaną budynkami niemieszkalnymi i budowlami (takimi jak silosy, studnia, zbiornik wodny) na rzecz spółki Y Sp. z o.o. Nieruchomość ma powierzchnię 15,71 ha, została nabyta w 1984 roku i była wcześniej…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
16 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek (z 6 grudnia 2025 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili Państwo wniosek pismem z 5 marca 2026 r. (data wpływu 12 marca 2026 r.)
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
„X” Spółdzielnia (…) w likwidacji (dalej jako: X) jest czynnym podatnikiem podatku VAT (wydruk informacji odpowiadającej odpisowi pełnemu z Rejestru Przedsiębiorców dotyczący X stanowi załącznik nr I do niniejszego wniosku).
X zamierza sprzedać nieruchomość rolną o powierzchni 15,71 ha, stanowiącą zabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, położoną na terenie województwa (...), powiat (…), gmina (…), obręb (…), uregulowaną w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, nieobjętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej „Nieruchomość”).
Nabywcą Nieruchomości ma być Y Sp. z o.o., NIP nr (…), (dalej jako Nabywca), tj. osoba prawna prowadząca działalność gospodarczą, będąca czynnym podatnikiem podatku VAT (wydruk informacji odpowiadającej odpisowi pełnemu z Rejestru Przedsiębiorców dotyczący Y Sp. z o.o. stanowi załącznik nr 2 do niniejszego wniosku).
Z uwagi na to, że Nabywca nie jest rolnikiem, X wystąpiła z wnioskiem do Dyrektora (…) o udzielenie zgody na sprzedaż nieruchomości rolnej nie rolnikowi w trybie art. 2a ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 423 z późn. zm.) (kopia złożonego wniosku stanowi załącznik nr 3 do niniejszego wniosku - kopia obejmuje m.in. powoływany poniżej wypis z rejestru gruntów z 18 września 2025 r., wydany przez Starostę (…) znak (…)).
W dziale 1-0 księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości sposób korzystania z Nieruchomości oznaczony został jako LZ grunty zadrzewione i zakrzewione. Natomiast zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z 18 września 2025 r., wydanym przez Starostę (...), znak (...), na Nieruchomość składają się m.in. grunty orne, pastwiska, łąki oraz grunty rolne zabudowane oraz tereny zadrzewione i zakrzewione, tj.:
Nieruchomość jest zabudowana, częściowo ogrodzona i uzbrojona. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z 18 września 2025 r., wydanym przez Starostę (...), znak (...) na Nieruchomości znajdują się następujące budynki gospodarcze:
Wskazane powyżej budynki zostały wybudowane przed 1984 rokiem oraz widnieją w ewidencji środków trwałych X. W chwili wydawania decyzji scaleniowej (o decyzji scaleniowej na podstawie której X nabyła Nieruchomość mowa niżej) na ww. nieruchomości znajdowały się już zabudowania w postaci budynków niemieszkalnych wyszczególnionych w wypisie z rejestru gruntów. Budynki te w ciągu ostatnich 2 lat nie były remontowane, przebudowywane ani modernizowane. Od lat budynki te są opuszczone i nie są użytkowane przez X.
X w ostatnich 2 latach nie ponosiła na nie nakładów przekraczających 30% ich wartości i nie będzie takowych ponosić do momentu sprzedaży Nieruchomości.
Na Nieruchomości znajdują się ponadto budowle, tj. 8 wolnostojących metalowych, niklowanych silosów przeznaczonych do przechowywania zboża i paszy. Silosy te są posadowione na betonowych fundamentach, do których są przytwierdzone śrubami, jednak mogą być zdemontowane. X, w ciągu ostatnich 2 lat, nie ponosiła żadnych nakładów na remont, przebudowę czy modernizację silosów.
Na nieruchomości znajduje się również studnia oraz zbiornik wodny (basen przeciwpożarowy). Zarówno studnia, jak i zbiornik wodny nie są użytkowane od wielu lat, a X w ciągu ostatnich 2 lat nie ponosiła żadnych nakładów na ich modernizację czy przebudowę. Ponadto część terenu Nieruchomości jest utwardzona — znajdują się na niej place oraz drogi częściowo utwardzone płytami betonowymi. Droga nie była ulepszana ani modernizowana przez X w ciągu ostatnich 2 lat.
Przez działkę nr 1 przebiega napowietrzna linia niskiego napięcia oraz posadowione są słupy energetyczne. Zarówno linia, jak i słupy energetyczne nie stanowią własności X.
Nieruchomość została nabyta przez X na mocy decyzji scaleniowej wydanej przez Prezydenta (...) z 7 października 1984 roku (nr (...)) w sprawie zatwierdzenia projektu scalenia gruntów obiektu „(...)” obejmującego wieś: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), m. (…). — obręb (…), (…) oraz (…) w Gminie (…) Woj. St. (…) wydanej w trybie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów z 24 stycznia 1968 r. (Dz. U. nr 3, poz. 13, z późniejszymi zmianami) oraz na podstawie ustawy z 17 lutego 1960 r. o utracie mocy prawnej niektórych ksiąg wieczystych (Dz.U. nr 11, poz. 66).
Sprzedawana Nieruchomość powstała w wyniku podziałki działki nr 2, na działki o nr 3 o powierzchni 2,93 ha i nr 1 o pow. 15,80 ha.
Działka o numerze 3 (niezabudowana) została sprzedana gminie (…) (rep. (…)). Transakcja ta podlegała zwolnieniu z opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie interpretacji ogólnej PTI 0/033/12/207/WLI/13/ RD58639 Ministra Finansów z 14 czerwca 2013 r.
Nieruchomość była wcześniej wykorzystywana do działalności rolniczej polegającej na produkcji rolnej prowadzonej przez X. Niemieszkalne budynki były użytkowane w głównej mierze jako magazyny zbożowe (do 2004-2005 r.) oraz pomieszczenia hodowlane dla hodowli świń (do 1999-2000 r.).
Część Nieruchomości, tj. grunty orne, łąki i pastwiska (tj. około 9-10 ha) od około 10 lat jest wydzierżawiana, aby ziemia nie leżała odłogiem. Z tego tytułu X pobiera czynsz dzierżawny. Dzierżawa nie obejmuje budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
Pytanie nr 1:
Czy dla działki o nr 1 została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?
Odpowiedź:
W ciągu ostatnich co najmniej 25 lat nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki objętej wnioskiem (dz. nr 1), jak i co najmniej od 25 lat na nieruchomości nie została wzniesiona żadna budowla, budynek, jak i nie został przeprowadzony jakikolwiek remont. Wyjaśniają Państwo również, że w szczególności decyzji o jaką Dyrektor KIS pyta nie wydano w związku z planowaną transakcją, ani też w związku z planowaną transakcją nie był składany wniosek o wydanie takiej decyzji.
Pytanie nr 2:
Do jakich czynności, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wykorzystywali Państwo działkę o nr 1:
a) opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
b) zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług,
c) niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Odpowiedź:
a) działka nr 1 w okresie ostatnich co najmniej 25 lat nie była wykorzystywana do żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, nie mają Państwo wiedzy o ewentualnym wykorzystywaniu tej działki do takich czynności we wcześniejszym okresie, z tego co Państwo wiedzą we wcześniejszym okresie działka objęta wnioskiem była wykorzystywana wyłącznie do działalności typowo rolniczej (m.in. produkcja zbóż, hodowla świń); nie mają Państwo wiedzy i nie są w stanie ustalić, jak ww. działalność mogła być wówczas opodatkowana (czy była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy korzystała ze zwolnienia, czy nie podlegała opodatkowaniu);
b) działka nr 1 w okresie ostatnich co najmniej 25 lat nie była wykorzystywana do żadnych czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, nie mają Państwo wiedzy o ewentualnym wykorzystywaniu tej działki do takich czynności we wcześniejszym okresie, z tego co Państwo wiedzą we wcześniejszym okresie działka objęta wnioskiem była wykorzystywana wyłącznie do działalności typowo rolniczej (m.in. produkcja zbóż, hodowla świń); nie mają Państwo wiedzy i nie są w stanie ustalić, jak ww. działalność mogła być wówczas opodatkowana (czy była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy korzystała ze zwolnienie, czy nie podlegała opodatkowaniu);
c) działka nr 1 w okresie ostatnich co najmniej 25 lat nie była wykorzystywana do żadnych czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie mają Państwo wiedzy o ewentualnym wykorzystywaniu tej działki do takich czynności we wcześniejszym okresie, z tego co Państwo wiedzą we wcześniejszym okresie działka objęta wnioskiem była wykorzystywana wyłącznie do działalności typowo rolniczej (m.in. produkcja zbóż, hodowla świń); nie mają Państwo wiedzy i nie są w stanie ustalić, jak ww. działalność mogła być wówczas opodatkowana (czy była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy korzystała ze zwolnienia, czy nie podlegała opodatkowaniu).
Pytanie nr 3:
Czy ww. działka/budynki/budowle znajdujące się na działce była/były wykorzystywana przez Państwa wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak, proszę o podanie przepisu na podstawie którego działalność ta korzystała ze zwolnienia od podatku.
Odpowiedź:
Działka nr 1, jak i znajdujące się na niej budynki i budowle w okresie ostatnich co najmniej 25 lat nie była/nie były w ogóle wykorzystywane. Obiekty te od co najmniej 25 lat są opuszczone i do niczego nie wykorzystywane, ich stan techniczny, z uwagi na ich nie użytkowanie, z roku na rok pogarsza się (m.in. rdza, odrapanie, cieknący dach). Z tego co Państwo wiedzą we wcześniejszym okresie działka objęta wnioskiem była wykorzystywana wyłącznie do działalności typowo rolniczej (m.in. produkcja zbóż, hodowla świń); nie mają Państwo wiedzy i nie są w stanie ustalić, jak ww. działalność mogła być wówczas opodatkowana, tj. czy korzystała ze zwolnienia czy nie. Jeśli działalność ta była wówczas (tj. przed 2004 r.) zwolniona z VAT, to w Państwa ocenie zwolnienie takie (o ile w ogóle mogło nastąpić) miało podstawę w § 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z 12 maja 1993 r. w sprawie podatku od towarów i usług (Dz. U. 1993 nr 39 poz. 176), zaś po wejściu w życie ustawy z 11 marca 2004 r. o VAT, działalność Spółdzielni (gdyby była faktycznie prowadzona, co nie miało miejsca) w Państwa ocenie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych. W okresie po wejściu w życie powołanej ustawy na przedmiotowej nieruchomości nie było już prowadzonej jakiejkolwiek działalności.
Pytanie nr 4:
Czy naniesienia znajdujące się na działce, tj. studnia, zbiornik wodny, place oraz drogi utwardzane płytami betonowymi – na dzień jej sprzedaży – będą stanowiły obiekty budowlane/budowle w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane? Jeśli tak, proszę wskazać:
a) Czy budowle były na działce w momencie jej nabycia czy zostały wybudowane przez Państwa (kiedy)?
b) Czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wybudowania budowli?
c) Czy w odniesieniu do budowli znajdujących się na działce doszło do pierwszego zajęcia (oddania do używania), bądź rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne? Jeżeli tak, to czy między oddaniem do użytkowania, bądź rozpoczęciem użytkowania na potrzeby własne, a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata?
d) Czy budowle były wykorzystywane przez Państwa w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? (proszę o wskazanie w odniesieniu do każdej z budowli odrębnie).
Odpowiedź:
W Państwa ocenie na dzień sprzedaży znajdujące się na działce naniesienia, tj. studnia, zbiornik wodny, place oraz drogi utwardzane płytami betonowymi będą stanowiły zarówno obiekty budowlane, jak i budowle w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane:
a) z ustnych informacji, które udało się Państwu uzyskać od ostatnich żyjących członków Spółdzielni wynika, że obecny kształt nieruchomości i naniesień na niej pozostaje niezmienny od momentu nabycia nieruchomości przez Spółdzielnię - jeżeli jakiekolwiek naniesienia powstały po dacie nabycia nieruchomości przez Spółdzielnię, to miało to miejsce w ciągu kilku najbliższych lat od daty nabycia, niewątpliwie od ponad 25 lat (tj. pod rządami obecnej ustawy o podatku VAT) żadne zmiany na nieruchomości nie były czynione,
b) nie mają Państwo wiedzy i nie są w stanie ustalić, czy Spółdzielni przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego z tytułu budowy, wydaje się, że tego rodzaju kategorie prawne w czasach, gdy na nieruchomości wznoszono istniejące naniesienia, w ogóle nie funkcjonowały,
c) znajdujące się na działce budowle zostały oddane do używania (doszło do pierwszego zajęcia) i były one użytkowane na potrzeby własne. Miało to miejsce kilkadziesiąt lat temu. Do ich użytkowania przystąpiono niezwłocznie po ich wybudowaniu, wszystko to miało miejsce w okresie przypadającym znacznie dawniej niż 2 lata temu,
d) znajdujące się na działce budowle/obiekty budowlane były w całym okresie posiadania wykorzystywane wyłącznie do działalności typowo rolniczej (m.in. produkcja zbóż, hodowla świń); według Państwa wiedzy działalność ta w okresie po wejściu w życie ustawy z 11 marca 2004 r. o VAT (gdyby wówczas była faktycznie prowadzona) podlegałaby VAT na zasadach ogólnych, co odnosi się do każdego z naniesień, o którym mowa w zapytaniu (tj. studni, zbiornika wodnego, placów oraz dróg utwardzanych płytami betonowymi), aczkolwiek jak już wskazywali Państwo powyżej, w okresie po wejściu w życie powołanej ustawy na przedmiotowej nieruchomości nie było już prowadzonej jakiejkolwiek działalności.
Pytanie
Czy sprzedaż Nieruchomości przez „X” Spółdzielnia (...) w likwidacji na rzecz Y sp. z o.o. będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem X, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT.
UZASADNIENIE.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem VAT”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami, jak właściciel (...).
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W świetle przytoczonych przepisów, nieruchomość zabudowana budynkami oraz budowlami spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Spółdzielnia, zgodnie z informacjami wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego, na moment złożenia wniosku o wydanie interpretacji jest czynnym podatnikiem VAT i takim pozostanie do chwili sprzedaży Nieruchomości.
Wobec tego, powyższa czynność w świetle ustawy o VAT będzie traktowana jako odpłatna dostawa towaru podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Jednocześnie żaden przepis ustawy nie przewiduje możliwości zwolnienia od podatku sprzedaży takiej, jak opisywana w niniejszym wniosku. Jest tak nawet wówczas, gdy uwzględni się okoliczność, że zasady opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W okolicznościach planowanej transakcji istotne jest to, że ze względu na charakter gospodarczy transakcji a także charakter i stan istniejącej zabudowy, obiekty posadowione na gruncie nie mają znaczenia wiodącego dla określenia charakteru tego gruntu jako gruntu „zabudowanego”. O terenie „zabudowanym” w rozumieniu ustawy o VAT można mówić w sytuacji, gdy istniejąca zabudowa ma dla tego terenu podstawowe, dominujące znaczenie. Nie jest natomiast istotna „zabudowa”, która ma tylko charakter uzupełniający w stosunku do podstawowego przeznaczenia terenu.
W okolicznościach sprawy istotne jest, że sprzedawana Nieruchomość jest gruntem rolnym a nie budowlanym. Na tego rodzaju gruncie zabudowa ma charakter z natury rzeczy uzupełniający.
Szczególnie dotyczy to niniejszego przypadku. Nie ma więc znaczenia, że budynki i budowle znajdujące się na działce nr 1 były wykorzystywane przez X co najmniej od 1984 r. co oznacza, że między ich pierwszym wykorzystaniem a planowaną dostawą Nieruchomości upłynął czas znacznie dłuższy niż 2 lata.
Z uwagi na przytoczone wyżej okoliczności, w opisywanym przyszłym stanie z natury rzeczy nie będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zatem, w ocenie X, transakcja sprzedaży działki nr 1 zabudowanej ww. budynkami i budowlami nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo sprzedać nieruchomość rolną, stanowiącą zabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1. Nieruchomość jest zabudowana, częściowo ogrodzona i uzbrojona. Nieruchomość została nabyta przez Państwa na mocy decyzji scaleniowej wydanej przez Prezydenta (...) z 7 października 1984 roku. Nieruchomość była wcześniej wykorzystywana do działalności rolniczej polegającej na produkcji rolnej prowadzonej przez Państwa. Niemieszkalne budynki były użytkowane w głównej mierze jako magazyny zbożowe (do 2004-2005 r.) oraz pomieszczenia hodowlane dla hodowli świń (do 1999-2000 r.). Część Nieruchomości, tj. grunt orne, łąki i pastwiska (tj. około 9-10 ha) od około 10 lat jest wydzierżawiana, aby ziemia nie leżała odłogiem. Z tego tytułu pobierają Państwo czynsz dzierżawny. Dzierżawa nie obejmuje budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości. Na Nieruchomości znajduje się 11 budynków niemieszkalnych. Na Nieruchomości znajdują się ponadto budowle, tj. 8 wolnostojących metalowych, niklowanych silosów przeznaczonych do przechowywania zboża i paszy. Silosy te są posadowione na betonowych fundamentach, do których są przytwierdzone śrubami, jednak mogą być zdemontowane. Na nieruchomości znajduje się również studnia oraz zbiornik wodny (basen przeciwpożarowy). Ponadto część terenu Nieruchomości jest utwardzona — znajdują się na niej place oraz drogi częściowo utwardzone płytami betonowymi.
Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości przez „X” Spółdzielnia (...) w likwidacji na rzecz Y sp. z o.o. będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Mając na uwadze fakt, że Spółdzielnia (...) w likwidacji jest czynnym podatnikiem podatku VAT oraz fakt, że Nieruchomość była wcześniej wykorzystywana do działalności rolniczej polegającej na produkcji rolnej, w analizowanej sprawie sprzedaż przez Państwa Nieruchomości, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
Zbycie przez Państwa Nieruchomości, będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Według art. 2 pkt 14 ustawy:
Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których, nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
· towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 stanie się bezzasadne.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Jednocześnie przepis ten ma zastosowanie również do dostawy prawa własności gruntu.
Należy również wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „obiektu liniowego” oraz „urządzenia budowlanego”.
W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Stosownie zaś do art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.
Natomiast w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki;.
Wskazali Państwo, że przez działkę nr 1 przebiega napowietrzna linia niskiego napięcia oraz posadowione są słupy energetyczne. Zarówno linia, jak i słupy energetyczne nie stanowią Państwa własności.
W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.
Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:
Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności.
W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).
Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.
A zatem, mając powyższe na uwadze wskazać należy, że napowietrzna linia niskiego napięcia oraz posadowione słupy energetyczne nie stanowią części składowej ww. Nieruchomości. Tym samym obecność powyższych naniesień - nie powinna być uwzględniona przy rozstrzygnięciu, czy opisana sprzedaż Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT.
Tym samym należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w analizowanej sprawie dla planowanej dostawy zabudowanej Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem budynków oraz obiektów budowlanych/budowli znajdujących się na działce o nr 1 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
Z opisu sprawy wynika, że:
A zatem, biorąc pod uwagę powyższy opis wskazać należy, że dostawa działki o nr 1 zabudowanej budynkami niemieszkalnymi oraz obiektami budowlanymi/budowlami (tj. 8 silosami, studnią, zbiornikiem wodnym placem oraz drogą utwardzaną płytami betonowymi) nastąpi po pierwszym zasiedleniu i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Ponadto , wskazali Państwo, że w ciągu ostatnich 2 lat nie ponosili Państwo żadnych nakładów na modernizację czy przebudowę budynków niemieszkalnych oraz obiektów budowlanych/budowli znajdujących się na działce o nr 1.
Tym samym, mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa budynków niemieszkalnych oraz obiektów budowlanych/budowli (tj. 8 silosami, studnią, zbiornikiem wodnym placem oraz drogą utwardzaną płytami betonowymi) znajdujących się na działce o nr 1 korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem zbycia podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki/budowle na nim posadowione. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również zbycie gruntu, z którym związane są ww. budynki oraz obiekty budowlane/budowle, będzie zwolnione od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
A zatem, badanie przesłanek dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jest bezzasadne, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W konsekwencji, uznałem Państwa stanowisko za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo