Interpretacja 0114-KDIP4-2.4012.322.2026.3.WH

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

‒    prawidłowe – w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2 i 3,

‒    nieprawidłowe – w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 4,

‒    prawidłowe – w zakresie braku zwolnienia od podatku sprzedaży udziału w działce nr 4

‒    prawidłowe – w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w działce nr 4 przez Kupującego.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1, 4, 2, 3). Uzupełnili go Państwo pismem z 29 maja 2026 r. oraz pismem z 30 czerwca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. A.

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

C. Sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A. A. (dalej jako „Wnioskodawca”, „Sprzedający”), jest polskim rezydentem podatkowym. Sprzedający jest emerytem oraz prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą B. z siedzibą pod adresem ul. (…), jest czynnym podatnikiem VAT.

Spółka C. sp. z o.o. (dalej jako: „Kupujący”, „Spółka”), z siedzibą w miejscowości (…) (adres: (…)), wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (…), REGON (…), NIP: (…) jest polskim rezydentem podatkowym dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego udział w niezabudowanej nieruchomości wynoszący ½ całości a składającej się z działek ewidencyjnych nr 1, 4, 2, 3 w obrębie ewidencyjnym (...) (dwadzieścia cztery), dla którego w Sądzie Rejonowym w (…) Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość”).

Okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego

Pan A. A. nabył udział w wysokości ½ w Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym Rep. A nr (…) sporządzonym 15 grudnia 1993 r.

Transakcja nabycia Nieruchomości nie była opodatkowana VAT.

Udział we współwłasności Nieruchomości stanowi składnik majątku osobistego Pana A. A., albowiem w chwili jego nabycia był kawalerem, co potwierdza także treść powołanego wyżej aktu notarialnego Rep. A nr (…).

Przeznaczenie i sposób korzystania z nieruchomości

Z wypisu z rejestru gruntów wydanego z upoważnienia Prezydenta Miasta (…) 2 lutego 2022 r., wynika, że działki nr 1, 4, 2 i 3 znajdują się w obrębie ewidencyjnym (...), wykazane są pod numerem jednostki rejestrowej (…), przy czym:

1)  działka nr ewidencyjny 1 ma obszar 2 319 metrów kwadratowych i w całości stanowi grunty orne (R) w klasie IVa,

2)  działka nr ewidencyjny 4 ma obszar 2 301 metrów kwadratowych i w skład jej wchodzą: grunty orne (R) w klasie IVa (0,2116 ha) oraz grunty pod rowami (W-R) w klasie IVa (0,0185 ha),

3)  działka nr ewidencyjny 2 ma obszar 1 152 metrów kwadratowych i w skład jej wchodzą: grunty orne (R) w klasie IVa (0,1040 ha) oraz grunty pod rowami (W-R) w klasie IVa (0,0112 ha),

4)  działka nr ewidencyjny 3 ma obszar 1 158 metrów kwadratowych i w całości stanowi grunty orne (R) w klasie IVa.

Ww. działki nie są przedmiotem dzierżawy, przedmiotem najmu, zatrzymania ani prawa wynikającego z umowy dożywocia.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Nieruchomość:

1)  nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co potwierdza pismo wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta (…) 2 lutego 2022 r., znak: (…),

2)  nie znajduje się w obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji, co potwierdza zaświadczenie wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta (…) 10 lutego 2022 r., znak: (…),

3)  nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach, co potwierdza zaświadczenie wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta (…) 2 lutego 2022 r., znak: (…).

Na moment składania wniosku, dla Nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z których wynika przeznaczenie gruntu na cele budowlane – tj. realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie budynków handlowo-usługowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą i drogową. Kupujący, z uwagi na niekorzystną decyzję dąży do jej zmiany i planuje w najbliższym czasie złożyć wniosek o zmianę warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zawarcie umowy przedwstępnej

13 marca 2025 r. Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr (…)) ze spółką C. sp. z o.o., z siedzibą w miejscowości (…) (adres: (…)).

Na mocy ww. umowy przedwstępnej, Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży na rzecz Kupującego udziału w wysokości ½ w niezabudowanej Nieruchomości składającej się z działek o numerach: 1, 4, 2 i 3 o łącznej powierzchni 6930 metrów kwadratowych, znajdujących się w obrębie ewidencyjnym (...), wykazanych pod numerem jednostki rejestrowej (…) w terminie do 13 maja 2026 r. (dalej jako: „Data ostateczna”).

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu określonych warunków, w tym m.in.:

1)  uzyskanie przez Sprzedawców wydanych w trybie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej przez właściwe organy podatkowe, organy gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń potwierdzających, że żadne z nich nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

2)  uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji;

3)  potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na Nieruchomościach planowanej inwestycji;

4)  potwierdzenie, że Nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej;

5)  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację opisanej wyżej inwestycji, o parametrach satysfakcjonujących dla Kupującego;

6)  uzyskanie przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomościach, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomościach oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

7)  uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji.

Strony postanawiają, iż Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich.

Zgodnie z umową przedwstępną, roszczenia przysługujące stronom umowy z tytułu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży mogą zostać zrealizowane także w ten sposób, że Kupujący może nabyć każdy udział we współwłasności Nieruchomości na podstawie odrębnej umowy sprzedaży zawartej za cenę i na zasadach tu określonych, co nie wpłynie na prawa i obowiązki stron, a wszelkie postanowienia umowy przedwstępnej dotyczące Umowy Sprzedaży będą miały odpowiednie zastosowanie do takiej umowy.

Zapłata ceny

Zgodnie z umową przedwstępną część ceny zostanie zapłacona Sprzedającemu – w stosunku do przypadającego na niego udziału w Nieruchomości – poprzez jej wydanie z depozytu notarialnego, po okazaniu w kancelarii notarialnej następujących dokumentów:

1)  ostatecznej albo prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację opisanej wyżej inwestycji, o parametrach satysfakcjonujących dla Kupującego;

2)  umowy zawartej między zarządcą drogi publicznej (tj. drogi przy ulicy (…) lub (…) a Kupującym, zgodnie z postanowieniami której koszt przebudowy infrastruktury drogowej nie przekroczy kwoty X złotych;

3)  indywidualnych interpretacji prawa podatkowego dot. ustalenia skutków transakcji na gruncie VAT,

w drodze przelewów bankowych na wskazany przez Sprzedającego rachunek bankowy, na co Sprzedający wyraża zgodę. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, środki przekazane Sprzedającemu, od chwili wypłaty tej kwoty z depozytu na wskazany rachunek bankowy stanowić będzie zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej zapłata pozostałej części ceny nastąpi w następujący sposób:

1)  najpóźniej w przeddzień zawarcia Umowy Sprzedaży Kupujący złoży na przechowanie mającemu sporządzić tę umowę notariuszowi sumę pieniężną odpowiadającą pozostałej części ceny,

2)  zapłata pozostałej części ceny nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, po jej zawarciu, na wskazany przez Sprzedającego rachunek bankowy, poprzez wydanie przez notariusza złożonych mu na przechowanie pieniędzy,

3)  w razie, gdy nie dojdzie do zawarcia Umowy Sprzedaży, złożone na przechowanie notariuszowi pieniądze zostaną zwrócone Kupującemu po złożeniu oświadczenia, iż do zawarcia Umowy Sprzedaży nie doszło.

Pełnomocnictwa

Pan A. A. udzielił wspólnikom Spółki nieodwołanych pełnomocnictw do:

1.  przeglądania akt, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów dokumentów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość zostały odłączone;

2.  uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania ich stanu prawnego;

3.  uzyskania wydanych na podstawie art. 306e lub art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedawców organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;

4.  złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację opisanej wyżej inwestycji;

5.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

6.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

7.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

8.  uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomościach planowanej przez Kupującego inwestycji;

9.  składania wniosków o podział Nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu niezbędnej do zrealizowania planowanej przez Kupującego inwestycji, do reprezentowania ich w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych, o ile będzie to niezbędne.

Pełnomocnictwa te obejmują prawo do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach zmierzających do uzyskania ww. decyzji, warunków, zaświadczeń, w tym w szczególności do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map (w tym dotyczących pozostałych działek ewidencyjnych objętych założoną księgą wieczystą) i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się przez Sprzedającego prawa do wnoszenia odwołań od ww. decyzji,

Umowa przedwstępna i pełnomocnictwa przewidują, iż wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały Kupującego.

Ponadto, na wezwanie Kupującego Sprzedający udzieli wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w niniejszej umowie, zarówno w formie pisemnej, jak też innej formie szczególnej.

Sprzedający zrzekł się ponadto prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji oraz zobowiązał się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Przyznanie prawa do dysponowania nieruchomością

Sprzedający udzielił Kupującemu – od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do Daty Ostatecznej – prawo do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż są one wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji polegającej na wybudowaniu i oddaniu do użytkowania budynków usługowych wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań ponosić będzie Kupujący.

Ponadto, zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży w Dacie Ostatecznej, Sprzedający nie będzie zobowiązany do zwrotu Kupującemu poniesionych przez niego kosztów, o których mowa powyżej, co jednak nie dotyczy przypadków, gdy do nie zawarcia Umowy Sprzedaży w Dacie Ostatecznej dojdzie z winy Sprzedającego.

Sprzedający wyraził również zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych na Nieruchomości stanowiskach archeologicznych. Prawo to obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Czynności podjęte przez Kupującego na podstawie udzielonych pełnomocnictw

Na podstawie otrzymanych pełnomocnictw Kupujący podjął szereg działań zmierzających do przygotowanie inwestycji polegającej na budowie budynków usługowo-handlowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz drogową.

Działania te objęły m.in.:

1)  uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

2)  prowadzenie ustaleń z gminą w zakresie wymogów dotyczących skomunikowania Nieruchomości z drogą (w tym koniecznością budowy ronda)

3)  prowadzenie negocjacji oraz przygotowywanie wniosku o zmianę decyzji o warunkach zabudowy,

4)  realizacja dodatkowych badań chemicznych i technicznych na Nieruchomościach,

5)  podjęcie działań zmierzających do zabezpieczenia warunków formalno-prawnych niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę

a)  warsztaty środowiskowe, inwentaryzacja przyrodnicza na potrzeby uzyskania Decyzji Środowiskowej,

6)  prace dotyczące wznowienia granic oraz prace nad operatami wodnoprawnymi.

7)  prace nad pozwoleniem na budowę, projektem budowalnym.

Prace te były wykonywane na koszt i w celu realizacji przedsięwzięcia przez Kupującego. Sprzedający nie partycypuje finansowo w kosztach inwestycji. Ponadto, Kupujący podjął negocjacje z potencjalnymi najemcami obiektów, w zakresie warunków współpracy.

Historyczne umowy przedwstępne

Wskazane we wniosku działki były przedmiotem zawartej 10 maja 2022 r. w formie aktu notarialnego Rep. (…) przedwstępnej umowy sprzedaży na rzecz D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (…) (REGON: (…), KRS: (…). W ramach umowy przedwstępnej, Sprzedający udzielił spółce D. sp. z o.o. sp.k. pełnomocnictw obejmujących m.in. działania mające na celu rozpoczęcie procesu inwestycyjnego, jednakże ta z nich nie skorzystała. Umowa przedwstępna wygasła 23 listopada 2023 r.

Pozostałe nieruchomości, których współwłaścicielem/właścicielem jest Sprzedający

Wnioskodawca, poza sprzedawaną Nieruchomością, posiada w majątku prywatnym:

1)  Dom jednorodzinny, położony w (…), przy ul. (…) oraz działkę gruntu nr 5 ( własność),

2)  Działki o numerach ewidencyjnych 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 położone w miejscowości (…), w powiecie (…) (własność),

3)  Działkę o numerze ewidencyjnym 13 położoną w (…), przy ul. (…) w powiecie (…) (własność),

4)  Działkę o numerze ewidencyjnym 14 położoną w (…) w powiecie (…) (współwłasność do).

Wnioskodawca nie planuje ich sprzedaży.

Ponadto Wnioskodawca posiada udział w wysokości ½ w pawilonie usługowo-handlowym położonym w (…), przy ul. (…) oraz działki nr 15, 16, 17, 18, 19. Udział w ww. nieruchomości wykorzystywany jest w ramach działalności gospodarczej i wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

Pozostałe transakcje, których stroną był Wnioskodawca

Wnioskodawca posiadał ponadto nieruchomość - niezabudowaną działkę nr 20 o powierzchni (…) ha, położoną w (…) w powiecie (…). Nieruchomość została sprzedana przez Wnioskodawcę 7 maja 2025 r. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Nabywca ww. nieruchomości sam zgłosił się do Wnioskodawcy, zaś Pan A. A. nie ogłaszał chęci sprzedaży działki nr 21 ani nie korzystał z wsparcia biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami; Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła jakiegokolwiek przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Udziały Sprzedającego we współwłasności Nieruchomości nie wchodzą w skład masy upadłościowej, nie została ogłoszona upadłość żadnego z nich ani też nie toczy się wobec żadnego z nich postępowanie egzekucyjne.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Pytanie nr 1:

W jakim celu Sprzedający nabył udziały w działkach nr 1, 4, 2, 3?

Odpowiedź:

Sprzedający nabył udziały działkach nr 1, 4, 2, 3, bez konkretnego celu/przeznaczenia na moment zakupu.

Pytanie nr 2:

W jaki konkretnie sposób Sprzedający wykorzystywał/wykorzystuje udziały w ww. działkach w całym okresie ich posiadania? Co się z nimi działo w tym czasie, jakim czynnościom służyły/służą? Czy udziały w ww. działkach były/są wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT w całym okresie ich posiadania?

Odpowiedź:

Działka nr 1

Sprzedający nie wykorzystywał działki nr 1 do prowadzenia działalności gospodarczej ani w innym celu. Działka leżała odłogiem. Działka została nabyta bez podatku VAT i nie była wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu. Jak wspomniano wcześniej, działka ta przez cały okres posiadania nie była użytkowana. Działka nie była wynajmowana ani wydzierżawiona.

Działka nr 4

Sprzedający nie wykorzystywał działki nr 4 do prowadzenia działalności gospodarczej ani w innym celu. Działka leżała odłogiem. Działka została nabyta bez podatku VAT i nie była wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu. Część działki przez pewien czas była wydzierżawiona pod baner reklamowy na podstawie umowy dzierżawy z 20 kwietnia 2017 r. zawartej pomiędzy F. F. a firmą B. i Panem E. E. Umowa na obecną chwilę jest rozwiązana.

Działka nr 2

Sprzedający nie wykorzystywał działki nr 2 do prowadzenia działalności gospodarczej ani w innym celu. Działka leżała odłogiem. Działka została nabyta bez podatku VAT i nie była wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu. Jak wspomniano wcześniej, działka ta przez cały okres posiadania nie była użytkowana. Działka nie była wynajmowana ani wydzierżawiona.

Działka nr 3

Sprzedający nie wykorzystywał działki nr 3 do prowadzenia działalności gospodarczej ani w innym celu. Działka leżała odłogiem. Działka została nabyta bez podatku VAT i nie była wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu. Jak wspomniano wcześniej, działka ta przez cały okres posiadania nie była użytkowana. Działka nie była wynajmowana ani wydzierżawiona.

Pytanie nr 3:

Czy udziały w działkach będące przedmiotem wniosku były kiedykolwiek wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej? Jeśli tak, proszę wskazać, jaka to była działalność, w jaki konkretnie sposób i w jakim okresie czasu działka/działki była/były wykorzystywana/wykorzystywane w tej działalności?

Odpowiedź:

Działka nr 1

Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego. Nie została również wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności B.

Działka nr 4

Działka nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności B., jednak z uwagi oczekiwania dzierżawcy, Pan A. A. wystawiał fakturę z działalności gospodarczej. Działka była dzierżawiona w latach 2017-2022.

Działka nr 3

Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego. Nie została również wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności B.

Działka nr 3

Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego. Nie została również wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności B.

Pytanie nr 4:

Czy na działkach będących przedmiotem sprzedaży Sprzedający prowadził kiedykolwiek gospodarstwo rolne, z którego uzyskiwał płody rolne przeznaczone do sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT? Jeśli tak, to proszę wskazać czy Sprzedający był (w jakim okresie/od kiedy) czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia tej działalności gospodarczej? Czy też uzyskane z ww. Nieruchomości pożytki Sprzedający wykorzystywał w ramach własnego gospodarstwa domowego?

Odpowiedź:

Działka nr 1

Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, ani przed podziałem ani po podziale. Sprzedający nie uprawiał ziemi, nie sprzedawał płodów rolnych. Sprzedający nie był z tego tytułu podatnikiem VAT.

Działka nr 4

Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, ani przed podziałem ani po podziale. Sprzedający nie uprawiał ziemi, nie sprzedawał płodów rolnych. Sprzedający nie był z tego tytułu podatnikiem VAT.

Działka nr 2

Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, ani przed podziałem ani po podziale. Sprzedający nie uprawiał ziemi, nie sprzedawał płodów rolnych. Sprzedający nie był z tego tytułu podatnikiem VAT.

Działka nr 3

Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, ani przed podziałem ani po podziale. Sprzedający nie uprawiał ziemi, nie sprzedawał płodów rolnych. Sprzedający nie był z tego tytułu podatnikiem VAT.

Pytanie nr 5:

Czy Sprzedający poczynił jakiekolwiek działania zmierzające do zwiększenia wartości/uatrakcyjnienia działek będących przedmiotem sprzedaży (np. poprzez wydzielenie drogi dojazdowej, ogrodzenia działki, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej itp.)? Jeśli tak, proszę wskazać jakie konkretnie i względem których działek? Czy nastąpiło to z inicjatywy Sprzedającego, czy np. na zlecenie innego podmiotu – jakiego i w jakim celu?

Odpowiedź:

Działka nr 1

Sprzedający nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działki, tj. m.in. nie uzbrajał terenu, nie wydzielił drogi dojazdowej, nie ogrodził działki, nie dążył do doprowadzenia sieci wodociągowej ani energetycznej. Jedyne czynności, które mogły potencjalnie wpłynąć na zwiększenie wartości działki dotyczyły pozyskania decyzji warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla m.in. działki nr 1, 4, 2, 3 i działek sąsiednich, o którą starali się Pan E. E. oraz Pan A. A.

Działka nr 4

Sprzedający nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działki, tj. m.in. nie uzbrajał terenu, nie wydzielił drogi dojazdowej, nie ogrodził działki, nie dążył do doprowadzenia sieci wodociągowej ani energetycznej. Jedyne czynności, które mogły potencjalnie wpłynąć na zwiększenie wartości działki dotyczyły pozyskania decyzji warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla m.in. działki nr 1, 4, 2, 3 i działek sąsiednich, o którą starali się Pan E. E. oraz Panem A. A.

Działka nr 2

Sprzedający nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działki, tj. m.in. nie uzbrajał terenu, nie wydzielił drogi dojazdowej, nie ogrodził działki, nie dążył do doprowadzenia sieci wodociągowej ani energetycznej. Jedyne czynności, które mogły potencjalnie wpłynąć na zwiększenie wartości działki dotyczyły pozyskania decyzji warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla m.in. działki nr 1, 4, 2, 3 i działek sąsiednich, o którą starali się Pan E. E. oraz Panem A. A.

Działka nr 3

Sprzedający nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działki, tj. m.in. nie uzbrajał terenu, nie wydzielił drogi dojazdowej, nie ogrodził działki, nie dążył do doprowadzenia sieci wodociągowej ani energetycznej. Jedyne czynności, które mogły potencjalnie wpłynąć na zwiększenie wartości działki dotyczyły pozyskania decyzji warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla m.in. działki nr 1, 4, 2, 3 i działek sąsiednich, o którą starali się Pan E. E. oraz Panem A. A.

Pytanie nr 6:

Czy Sprzedający podejmował w odniesieniu do Nieruchomości będących przedmiotem wniosku jakiekolwiek działania marketingowe, czy zamieszczał – celem zbycia – ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, czy podejmowała inne działania marketingowe, itp.? Jeśli tak, proszę wskazać jakie?

Odpowiedź:

Działka nr 1

Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działki, w tym m.in. nie zamieszczał – celem zbycia – ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji.

Działka nr 4

Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działki, w tym m.in. nie zamieszczał – celem zbycia – ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji.

Działka nr 2

Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działki, w tym m.in. nie zamieszczał – celem zbycia – ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji.

Działka nr 3

Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działki, w tym m.in. nie zamieszczał – celem zbycia – ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji.

Pytanie nr 7:

W jaki sposób Sprzedający pozyskał nabywcę nieruchomości?

Odpowiedź:

Działka nr 1

Nabywca sam zgłosił się do Sprzedającego. Nabywca jest podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami i inwestycjami w nieruchomości. Nabywca sam wyszukuje, typuje i ocenia nieruchomości pod kątem potencjalnego nabycia. Tak też było w przypadku działki nr 1, 4, 2, 3.

Działka nr 4

Nabywca sam zgłosił się do Sprzedającego. Nabywca jest podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami i inwestycjami w nieruchomości. Nabywca sam wyszukuje, typuje i ocenia nieruchomości pod kątem potencjalnego nabycia. Tak też było w przypadku działki nr 1, 4, 2, 3.

Działka nr 2

Nabywca sam zgłosił się do Sprzedającego. Nabywca jest podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami i inwestycjami w nieruchomości. Nabywca sam wyszukuje, typuje i ocenia nieruchomości pod kątem potencjalnego nabycia. Tak też było w przypadku działki nr 1, 4, 2, 3.

Działka nr 3

Nabywca sam zgłosił się do Sprzedającego. Nabywca jest podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami i inwestycjami w nieruchomości. Nabywca sam wyszukuje, typuje i ocenia nieruchomości pod kątem potencjalnego nabycia. Tak też było w przypadku działki nr 1, 4, 2, 3.

Pytanie nr 8:

Czy udziały w działkach nr 1, 4, 2, 3 były kiedykolwiek udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać:

a.  jaka to była umowa, na jaki okres i z kim została zawarta (nabywcą udziałów w działkach czy innym podmiotem?),

b.  czy udostępnienie na podstawie tej umowy miało charakter nieodpłatny czy odpłatny,

c.   kto był stroną umowy i kto uzyskiwał wynagrodzenie z tego tytułu – Sprzedający czy współwłaściciel,

d.  czy czynsz z tytułu oddania działki/działek był przez Sprzedającego dokumentowany fakturami – jeśli nie, proszę wskazać przyczynę?

Odpowiedź:

Działka nr 1

Działka nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie dotyczy

Działka nr 4

Przez większość czasu działka nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Część działki przez pewien czas była wydzierżawiona pod baner reklamowy na podstawie umowy dzierżawy z 20 kwietnia 2017 r. zawartej pomiędzy F. F. (dzierżawca) a firmą B. Panem E. E. (wydzierżawiający). Pan A. A. wydzierżawiał ww. nieruchomość wystawiając fakturę z działalności gospodarczej. Umowa na obecną chwilę jest rozwiązana. Umowa dzierżawy była odpłatna.

Działka nr 2

Działka nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie dotyczy

Działka nr 3

Działka nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie dotyczy.

Pytanie nr 9:

Czy Sprzedający udzielił pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego osobie innej niż Nabywca przedmiotowych działek do działania w Jego imieniu w związku z transakcją sprzedaży ww. Nieruchomości? Jeżeli tak, proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym do jakich konkretnie czynności upoważniony był podmiot działający jako pełnomocnik w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości (np. wystąpienia o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, inne - jakie?).

Odpowiedź:

Sprzedający udzielił pełnomocnictwa Panu A. A. (współwłaścicielowi sąsiednich działek), do reprezentowania go w rozmowach z Nabywcą oraz podpisywania w jego umieniu umowy przedwstępnej i przyrzeczonej, a także do udzielenia w imieniu Sprzedającego pełnomocnictw, których zakres został wskazany we wniosku o interpretację. Sprzedający nie udzielał innych pełnomocnictw.

Pytanie nr 10:

Kto i w jakim celu wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Czy Sprzedający wystąpił z własnej inicjatywy, czy czynność ta była zlecona na czyjeś polecenie – nabywcy, innego podmiotu (jakiego)?

Odpowiedź:

Z wnioskiem takim wystąpili – Pan A. A. i Pan E. E. Pan E. E. oraz Pan A. A. rozważali różny sposób wykorzystania nieruchomości, w tym brali pod uwagę realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie lokali usługowych i handlowych, ale do jego realizacji nie doszło. Pan E. E. i Pan A. A. wystąpili z wnioskiem o WZ z własnej inicjatywy.

Ponadto Nabywca nieruchomości wystąpił we własnym imieniu z nowym wnioskiem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu m.in. dla działek nr 1, 4, 2, 3. Sprzedający nie zlecał tego Nabywcy.

Pytanie nr 11:

Do jakiej działalności Kupujący będzie wykorzystywać działki nr 1, 4, 2, 3 po ich nabyciu (opodatkowanej podatkiem VAT, zwolnionej od podatku czy niepodlegającej opodatkowaniu tym podatkiem)?

Odpowiedź:

Kupujący będzie wykorzystywał działki nr 1, 4, 2, 3 do celów komercyjnych. Zamierza na ww. działkach oraz działkach sąsiednich obiekty handlowe/gastronomiczne, w celu wynajmować w oparciu o wieloletnią umowę. Spółka jest podatnikiem VAT i umowy najmu również będą podlegać opodatkowaniu VAT.

Natomiast w uzupełnieniu wniosku z 30 czerwca 2026 r. wskazali Państwo:

Pytanie nr 1:

Czy baner reklamowy będzie się znajdował na działce nr 4 w momencie sprzedaży?

Odpowiedź:

Baner zajmował około 10m² działki nr 4. Ponad dwa lata temu został zdemontowany przez właściciela banneru. Sprzedający nie ponosił żadnych kosztów związanych z instalacją baneru ani jego ulepszeniami. Baner nie był trwale związany z gruntem.

Pytanie nr 2:

Jeśli tak, to czy baner reklamowy znajdujący się na działce nr 4 stanowi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a) czy od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania baneru reklamowego do momentu sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat,

b) czy Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia/wybudowania baneru reklamowego?

c) czy w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie baneru reklamowego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% jej wartości początkowej, jeśli tak należy wskazać:

‒ kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę);

‒ czy po poniesionych nakładach na ulepszenie budowli, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej, budowla została oddana do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności;

‒ czy Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budowli;

Odpowiedź:

Nie dotyczy.

Sprostowali Państwo omyłkę pisarską wyjaśniając, że Pan A. A. nie udzielał pełnomocnictw, jako współwłaściciel sam reprezentował siebie, jak i pozostałych współwłaścicieli w rozmowach z nabywcą.

Pytania

1.   Czy w związku zamiarem odpłatnego zbycia działek gruntu nr 1, 4, 2 i 3 Sprzedający może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług?

2.   Czy w przypadku uznania Sprzedającego za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości, dostawa niezabudowanych działek gruntu nr 1, 4, 2 i 3 będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, czy też będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

3.   W przypadku uznania, iż zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1.

W ocenie Sprzedającego, nie powinien on zostać uznany za podatnika podatku VAT, z uwagi na fakt, iż podejmowane przez niego czynności związane ze zbyciem Nieruchomości, nie wykraczają po za zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ad. 2.

W przypadku uznania Sprzedającego za podatnika VAT, dostawa niezabudowanych działek gruntu nr 1, 4, 2 i 3 nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż stanowi grunt budowlany.

Ad. 3.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie zainteresowanych Kupujący będzie miał prawo do dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z planowaną dostawą działek przez Sprzedającego.

UZASADNIENIE:

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez „sprzedaż”, za art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z punktu widzenia ustawy o VAT decydujące jest bowiem, aby czynność ta była wykonana przez podmiot, który jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl tego przepisu podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 ww. przepisu poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek:

1)  zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz

2)  jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą.

Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Sprzedającego pierwsza z przesłanek, pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, zostanie spełniona. Na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie na Kupującego, który w zamian uiści Sprzedającemu cenę określoną w umowie.

W ocenie Sprzedającego nie zostanie spełniona natomiast druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r., (sygn. akt I FSK 1136/16), przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi, wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy, jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości, nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki, pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji.

Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem, środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie.

Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. (sygn. akt I SA/Po 1015/09), ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności — bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług, musi on zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r., sygn. akt I SA/Ol 428/19).

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1289/10), to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy mieć przy tym na uwadze, że aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (por. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r., sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW). Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r., (sygn. akt I FSK 1859/13), na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

a.  doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

b.  wydzielenie dróg wewnętrznych,

c.   podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

d.  wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

e.  podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. (sygn. akt I FSK 1643/15) zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną obejmującą np.:

1)  nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,

2)  jego uzbrojenie,

3)  wydzielanie dróg wewnętrznych,

4)  działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,

5)  uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy

6)  wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,

7)  prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Powyższe znajduje potwierdzenie również w :

1) interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 25 listopada 2015 r. (sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH), w której organ wskazał, że do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z inwestorem, sprzedający nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Organ wskazał, iż na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych inwestorowi pełnomocnictw, inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Organ wyjaśnił ponadto, że powyższe działania inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla wnioskodawcy. Powyższe organ uzasadnił faktem, iż działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt inwestor.

Ostatecznie zdaniem organu, okoliczności przytoczonej powyżej sprawy, nie pozwalały uznać wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Ostatecznie Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał, że brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek, stanowiącej majątek prywatny będzie działał „w charakterze handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

2) interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r., (sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG);

3) interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r.(sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS) w której stwierdzono, że nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. We piśmie tym organ wyjaśnił, że wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych; wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez wnioskodawcę należały – w ocenie organu - do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia należy zauważyć, że Sprzedający nie podejmował aktywnie żadnych czynności, które mogły by świadczyć o profesjonalnym charakterze działalności.

Sprzedający wprawdzie prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie:

‒    protetyki (laboratorium protetyczne) pod firmą B.,

‒    najmu nieruchomości użytkowych ulokowanych w pawilonie usługowo-handlowym w (…).

Działalność ta podlega opodatkowaniu VAT, w tym również najem nieruchomości. Niemniej jednak Sprzedający nigdy nie prowadził ani nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych o zbliżonym charakterze, w tym obejmujących obrót nieruchomościami.

Co więcej, tylko lokale użytkowe w pawilonie usługowo-handlowym w (…) są wprowadzone do ewidencji środków trwałych, zaś pozostałe działki, w tym sprzedawana Nieruchomość, stanową majątek prywatny Sprzedającego.

Podkreślić należy, iż Sprzedający nabył nieruchomość nie z zamiarem jej szybkiej odsprzedaży, lecz jako formę długoterminowego zabezpieczenia na przyszłość. Nieruchomość ta znajduje się w jego majątku prywatnym od ponad 30 lat. Dopiero w momencie gdy zjawił się chętny do nabycia nieruchomości i w związku osiągnięciem wieku emerytalnego, Sprzedający zaczął rozważać sprzedaż należącego do niego udziału w Nieruchomości.

Co więcej, Sprzedający nie podejmował z własnej inicjatywy, żadnych czynności zmierzających do zwiększenia wartości ww. gruntów, w tym w szczególności:

1)  nie dokonał jego uzbrojenia,

2)  nie dążył do wydzielenia dróg wewnętrznych,

3)  nie dążył do wybudowania sieci wodno-kanalizacyjnej;

4)  nie występował o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy terenu, ani też o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, nie brał też aktywnego udziału w jego późniejszym opracowaniu;

5)  nie zlecał przygotowania projektu architektonicznego budynków usługowych, ani nie ubiegał się o uzyskanie pozwolenia na budowę.

Wszelkie czynności podjęte w trakcie trwania Umowy Przedwstępnej, a zmierzające do uzyskania warunków zabudowy, ustalenia z Gminą dotyczące skomunikowania działek oraz układu drogowego, przeprowadzenia dodatkowych badań technicznych i chemicznych, działania zmierzające do uzyskania decyzji środowiskowej oraz uzgodnienie zakresu pozwolenia na budowę były podejmowane z inicjatywy i na koszt Kupującego. To przedstawiciele Kupującego podejmowali wszelkie niezbędne czynności urzędowe, angażowali własne środki finansowe w celu osiągnięcia rezultatu jaki ma być wybudowanie zespołu budynków handlowo-usługowych wraz z infrastrukturą drogową i techniczną.

Jedyną aktywnością Sprzedającego (oraz pozostałych współwłaścicieli) było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. Nieruchomości kilkanaście lat temu (ok. 2013 r.). Poza tym, aktywność Sprzedającego ograniczała się do podpisywania stosownych pełnomocnictw zawsze na żądanie Kupującego.

W celu dokonania sprzedaży gruntów Sprzedający nie angażował żadnych środków oraz nie wykazywał żadnej aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, ani nie podejmował działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem osobistym/prywatnym (za taki nie można uznać wyłącznie uzyskania warunków zabudowy). Podkreślić należy, iż Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedającego, została wyszukana przez podmiot specjalizujący się w obrocie nieruchomościami oraz realizacji inwestycji nieruchomościowych. Z uwagi na jej lokalizację Nieruchomość ta wydała się Kupującemu atrakcyjna i to Kupujący pierwszy zainicjował kontakt, złożył ofertę i zaproponował podpisanie Umowy Przedwstępnej. Powyższe okoliczności wskazują, iż to nie Sprzedający dążył do sprzedaży nieruchomości i podejmował działania mające na celu zwiększenie powodzenia tego przedsięwzięcia.

Sprzedający nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości, nie zamieszczał ogłoszeń w mediach, nie wywieszał bilbordów czy informacji o chęci sprzedaży Nieruchomości. Nie prowadził również działań marketingowych, których celem miałoby być zachęcenie potencjalnych kupujących do nabycia działek należących do Sprzedającego.

Z powyższego wynika, iż Sprzedający nie podejmował działań mających na celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani do zwiększenia jej wartości, w zakresie wykraczającym poza zwykły zarząd nieruchomością.

W ocenie Sprzedającego, czynności podejmowane w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie cechują się również odpowiednią ciągłością. Zdaniem Sprzedającego „wykonywanie w sposób ciągły” należy rozumieć, jako dokonanie czynności, w okolicznościach z góry zaplanowanego zamiaru dokonywania kolejnych, dalszych, wielokrotnych czynności, obejmujących zachowanie ciągłości i powtarzalności w ich wykonywaniu, w celu osiągania z tego tytułu stałego zarobku. Realizacji takiego celu służy odpowiednie zaplanowanie i zorganizowanie działalności w sposób typowy dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie aktywnością gospodarczą, która to organizacja występuje na każdym etapie jej wykonywania, tj. już od chwili zaangażowania się podmiotu w tą działalność, czyli - w tym konkretnym przypadku już w chwili nabycia działek gruntu. Taka aktywność, aby można ją było uznać za działalność gospodarczą, obejmować musi więc ciąg dokonywania zaplanowanych określonych czynności, a nie jedynie dokonania jednej z nich.

Zdaniem Sprzedającego, o kwestii częstotliwości nie decyduje też czasookres wykonywania czynności, ani ilość dokonanych czynności/transakcji. Decydującym kryterium jest zaplanowany z góry zamiar zachowania ciągłości (wielokrotności) tych czynności w celach zarobkowych. Tak więc same działania Sprzedającego, nawet powtarzające się w określonym przedziale czasu, jeżeli nie towarzyszy im zaplanowany i zorganizowany zamiar utrzymania ciągłości w celach zarobkowych, nie stanowią okoliczności przesądzającej, że wyczerpane zostały znamiona działalności gospodarczej i dokonane czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Wprawdzie w 2025 r. Pan A. A. sprzedał nieruchomość gruntową, położoną w (…), jednak podobnie jak w omawianym przypadku, Sprzedający nie ogłaszał chęci sprzedaży gruntu, nie zawierał dodatkowych umów z agencją pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ani nie podejmował aktywnych działań mających na celu sprzedaż gruntu. To nabywca działki zgłosił się do Pana A. A. Co więcej, działka ta należała do jego majątku prywatnego i nie była wprowadzona do działalności gospodarczej.

Podkreślić również należy, iż intencją Sprzedającego nie jest też dokonywanie tej czynności wielokrotnie i w okolicznościach noszących znamiona zorganizowanej działalności gospodarczej, a jedynie zbycie określonych składników majątku osobistego, nie mające nic wspólnego z profesjonalnym obrotem nieruchomościami jako stałym i zorganizowanym źródłem przychodów.

Sprzedający zwraca uwagę, iż dokonywanie sprzedaży działek gruntu poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie go, za podatnika w zakresie takich czynności niezależnie ·od tego, czy sprzedaż wszystkich działek nastąpi jednorazowo czy też nastąpi oddzielnie, na rzecz jednego bądź wielu nabywców.

W przypadku więc sprzedaży majątku osobistego (prywatnego) Sprzedającego, nie wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej, jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność gospodarczą (handlową), o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT ze skutkiem w postaci uznania Sprzedającego za podatnika VAT.

Zatem planowana sprzedaż Nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Za takim stanowiskiem przemawiają zarówno wydane interpretacje, jak i orzecznictwo sądowe, np. wyroki NSA w Warszawie z 27 maja 2014 r. sygn. I FSK 774/13, z 9 maja 2014 r. sygn. I FSK 811/13, z 29 kwietnia 2014 r. sygn. I FSK 621/13, WSA w Szczecinie z 21 maja 2014 r. sygn. I SA/Sz 340/14.

Potwierdzają to również najnowsze interpretacje organów podatkowych. Przykładowo w interpretacja Dyrektora KIS z 2 kwietnia 2026 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.96.2026.1.KS, w organ wskazał, że „w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Nabywcy do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy po zawarciu Umowy Przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą”.

Ad. 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 146aa ustawy o VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 proc. W związku z tym, co do zasady, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23 proc. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. (sygn. akt I SA/Łd 195/18), opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dla Nieruchomości, na którą składają się działki nr 1, nr 4, nr 2, nr 3 wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Co prawda, Kupujący planuje wystąpić z wnioskiem o zmianę parametrów ww. decyzji, jednak nie zmienia to faktu, iż na dzień sprzedaży Nieruchomości decyzja taka będzie pozostawać w mocy.

Tym samym, w przypadku uznania, iż transakcja ta podlega opodatkowaniu VAT, sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad. 3.

Zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, (...) przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Szczecinie z 9 lipca 2020 r. I SA/Sz 56/20 „odliczenie podatku naliczonego przysługuje, gdy towary i usługi, z nabyciem których wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem, warunkiem umożliwiającym skorzystanie z prawa odliczenia podatku naliczonego przez gminę jest konieczność istnienia związku pomiędzy nabyciem towarów i usług a wykonywaniem czynności opodatkowanych”.

W przedmiotowym stanie faktycznym taki związek zaistnieje. Zakup działek ma na celu wybudowanie lokali usługowo-handlowych wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, które będą następnie przez Kupującego wynajmowane na rzecz podmiotów trzecich (co będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT).

W podobnym stanie prawnym Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 21 października 2010 r. (ITPP1/443-739/10/KM) przyznał prawo do zastosowania odliczenia VAT:

Podatnikowi przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości gruntowych, o ile wydatek ten związany jest wyłącznie z prowadzoną przez niego, jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług, działalnością opodatkowaną.

W świetle powyższych ustaleń, w razie uznania Sprzedającego za podatnika z tytułu sprzedaży Nieruchomości i co za tym idzie – w razie opodatkowania podatkiem VAT takiej sprzedaży - w ocenie zainteresowanych Kupujący będzie miał prawo do dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z planowaną dostawą działek przez Sprzedającego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

‒    prawidłowe – w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2 i 3,

‒    nieprawidłowe – w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 4,

‒    prawidłowe – w zakresie braku zwolnienia od podatku sprzedaży udziału w działce nr 4,

‒    prawidłowe – w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w działce nr 4 przez Kupującego.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanych działek o nr 1, 4, 2 i 3, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-1/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-20) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego udział w niezabudowanej nieruchomości wynoszący ½ całości a składającej się z działek ewidencyjnych nr 1, 4, 2, 3 (nieruchomość). Sprzedający nabył udział w wysokości ½ ww. nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży. Transakcja nabycia Nieruchomości nie była opodatkowana VAT. Działki nie są przedmiotem dzierżawy, przedmiotem najmu, zatrzymania ani prawa wynikającego z umowy dożywocia. Sprzedający nabył udziały w działkach nr 1, 4, 2, 3, bez konkretnego celu i przeznaczenia na moment zakupu.

·      Działka nr 1, 2, 3 - Sprzedający nie wykorzystywał działek do prowadzenia działalności gospodarczej ani w innym celu. Działki leżały odłogiem. Działki zostały nabyte bez podatku VAT i nie były wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu. Działki przez cały okres posiadania nie były użytkowane. Działki nie były wynajmowane ani wydzierżawione.

·      Działka nr 4 - Sprzedający nie wykorzystywał działki nr 4 do prowadzenia działalności gospodarczej ani w innym celu. Działka leżała odłogiem. Działka została nabyta bez podatku VAT i nie była wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu. Część działki przez pewien czas była wydzierżawiona pod baner reklamowy na podstawie umowy dzierżawy z 20 kwietnia 2017 r. zawartej pomiędzy F. F. a firmą B. i Panem E. E. Umowa na obecną chwilę jest rozwiązana.

·      Sprzedający nie podejmował żadnych działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działek, tj. m.in. nie uzbrajał terenu, nie wydzielił drogi dojazdowej, nie ogrodził działki, nie dążył do doprowadzenia sieci wodociągowej ani energetycznej. Jedyne czynności, które mogły potencjalnie wpłynąć na zwiększenie wartości działki dotyczyły pozyskania decyzji warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla m.in. działki nr 1, 4, 2, 3 i działek sąsiednich, o którą starali się Pan E. E. oraz Pan A. A. Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek, w tym m.in. nie zamieszczał – celem zbycia – ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji. Nabywca sam zgłosił się do Sprzedającego. Nabywca jest podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami i inwestycjami w nieruchomości. Nabywca sam wyszukuje, typuje i ocenia nieruchomości pod kątem potencjalnego nabycia. Tak też było w przypadku działki nr 1, 4, 2, 3.

·      Działka nr 1, 2, 3 - działki nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

·      Działka nr 4 - przez większość czasu działka nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Część działki przez pewien czas była wydzierżawiona pod baner reklamowy na podstawie umowy dzierżawy 20 kwietnia 2017 r. zawartej pomiędzy F. F. (dzierżawca) a firmą B. i Panem E. E. (wydzierżawiający).

·      Z wnioskiem o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wystąpił – Pan A. A. i Pan E. E. Ponadto Nabywca nieruchomości wystąpił we własnym imieniu z nowym wnioskiem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu m.in. dla działek nr 1, 4, 2, 3. Sprzedający nie zlecał tego Nabywcy.

·      Na moment składania wniosku, dla Nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z której wynika przeznaczenie gruntu na cele budowlane – tj. realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie budynków handlowo-usługowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą i drogową. Kupujący, z uwagi na niekorzystną decyzję dąży do jej zmiany i planuje w najbliższym czasie złożyć wniosek o zmianę warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

·      13 marca 2025 r. Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką C. sp. z o.o. Na mocy ww. umowy przedwstępnej, Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży na rzecz Kupującego udziału w wysokości ½ w niezabudowanej Nieruchomości składającej się z działek o numerach: 1, 4, 2 i 3.

·      Umowa sprzedaży (umowa przyrzeczona) zostanie zawarta po spełnieniu określonych warunków, w tym m.in.:

‒    uzyskanie przez Sprzedawców wydanych w trybie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej przez właściwe organy podatkowe, organy gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń potwierdzających, że żadne z nich nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

‒    uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji;

‒    potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na Nieruchomościach planowanej inwestycji;

‒    potwierdzenie, że Nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej;

‒    uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację opisanej wyżej inwestycji, o parametrach satysfakcjonujących dla Kupującego;

‒    uzyskanie przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomościach, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomościach oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

‒    uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji.

·      Sprzedający udzielił wspólnikom Spółki nieodwołanych pełnomocnictw do m.in.:

‒    złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację opisanej wyżej inwestycji;

‒    uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

‒    uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

‒    składania wniosków o podział Nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu niezbędnej do zrealizowania planowanej przez Kupującego inwestycji, do reprezentowania ich w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych, o ile będzie to niezbędne.

·      Pełnomocnictwa te obejmują prawo do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach zmierzających do uzyskania ww. decyzji, warunków, zaświadczeń, w tym w szczególności do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map (w tym dotyczących pozostałych działek ewidencyjnych objętych założoną księgą wieczystą) i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się przez Sprzedającego prawa do wnoszenia odwołań od ww. decyzji,

·      Umowa Przedwstępna i pełnomocnictwa przewidują, iż wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały Kupującego.

·      Sprzedający udzielił Kupującemu – od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do daty ostatecznej – prawo do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż są one wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji polegającej na wybudowaniu i oddaniu do użytkowania budynków usługowych wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań ponosić będzie Kupujący.

·      Na podstawie otrzymanych pełnomocnictw Kupujący podjął szereg działań zmierzających do przygotowanie inwestycji polegającej na budowie budynków usługowo-handlowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz drogową.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku zamiarem odpłatnego zbycia działek gruntu nr 1, 4, 2 i 3 Sprzedający może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do ww. sprzedaży udziałów w prawie własności ww. działek Sprzedający będzie spełniać przesłanki do uznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży udziału w działce nr 4, istnieją przesłanki pozwalające uznać Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że jak Państwo wskazali – część działki nr 4 była w latach 2017-2022 wydzierżawiona pod baner reklamowy.

Zgodnie z treścią art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W związku z powyższym sposób wykorzystania udziału w gruncie, który jest przedmiotem umowy dzierżawy wskazuje, że udział ten nie był wykorzystywany do celów prywatnych w celu zaspokojenia potrzeb osobistych Sprzedającego.

Dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W kontekście analizowanej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W rozpatrywanej sprawie istotny jest też ww. wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

W analizowanej sprawie część działki nr 4 – jak Państwo podali była przedmiotem umowy dzierżawy, której stroną był m.in. Sprzedający, co mieści się w pojęciu wykonywania działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawa polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, ww. grunt utracił charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Sprzedającego w sposób ciągły dla celów zarobkowych udziału w działce nr 4 spowodowało, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Ponadto co istotne Sprzedający wystawiał fakturę dotyczącą dzierżawy działki nr 4 z prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Ze względu na wykazany ścisły związek wykorzystywania do celów dzierżawy nieruchomości - czynności noszących znamiona działalności gospodarczej, a także biorąc pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że Sprzedający nie wykorzystywał udziału w działce nr 4 wyłącznie do celów osobistych przez cały okres jej posiadania. Posiadany udział w działce nr 4 nie służył przez cały okres jego posiadania wyłącznie do zaspokajania potrzeb prywatnych Sprzedającego. Tym samym, planowana sprzedaż udziału w działce nr 4 nie będzie stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży udziału w działce nr 4 przez Sprzedającego, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji powyższego, dostawa udziału w działce nr 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, a Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w działce nr 4, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

Natomiast w stosunku do sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2 i 3, brak jest przesłanek pozwalających uznać Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wskazać należy, że Sprzedający udzielił wspólnikom Spółki szerokich pełnomocnictw do działania w ich imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania czynności faktycznych i prawnych związanych z przygotowaniem planowanej przez Spółkę planowanej inwestycji. Pełnomocnictwa obejmowały m.in. uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy, warunków technicznych przyłączenia do sieci infrastruktury technicznej, decyzji środowiskowych, pozwoleń wodnoprawnych, pozwoleń na budowę, a także prowadzenie postępowań administracyjnych związanych z realizacją planowanego przedsięwzięcia. Czynności te były podejmowane jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Jednakże samo udzielenie pełnomocnictw wspólnikom Kupującej Spółki oraz zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane nie mogą być utożsamiane z aktywnymi działaniami Sprzedającego zmierzającymi do profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W szczególności nie są to działania podejmowane w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości dla nieokreślonego kręgu potencjalnych nabywców. W analizowanej sprawie Kupująca została już pozyskana, a wszelkie czynności realizowane na podstawie udzielonych pełnomocnictw służą wyłącznie weryfikacji możliwości realizacji przez niego konkretnego przedsięwzięcia inwestycyjnego oraz dostosowaniu nieruchomości do jego indywidualnych potrzeb gospodarczych.

Należy podkreślić, że choć skutki prawne czynności podejmowanych przez pełnomocnika odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej Sprzedającego jako współwłaściciela nieruchomości, to działania te nie są nakierowane na zwiększenie wartości nieruchomości w celu jej sprzedaży ani na poszukiwanie nabywcy. Ich celem jest wyłącznie przygotowanie gruntu pod inwestycję planowaną przez Kupującą Spółkę. Kupująca wykonuje te czynności we własnym interesie, na własny koszt i ryzyko oraz dla realizacji własnych zamierzeń inwestycyjnych.

Istotne znaczenie ma również okoliczność, że Sprzedający nie podejmował samodzielnie działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Działki nr 1, 2 i 3 nie zostały uzbrojone przez Sprzedającego, nie doprowadzono do nich mediów, nie wykonano ogrodzenia, nie wydzielono dróg dojazdowych, ani nie podejmowano innych działań mających na celu podniesienie ich atrakcyjności inwestycyjnej. Jedyną czynnością, która mogła potencjalnie wpłynąć na zwiększenie wartości działek było uzyskanie przez Sprzedającego decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości. Jednak Nabywca nieruchomości wystąpił we własnym imieniu z nowym wnioskiem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek.

Ponadto Sprzedający nie prowadził działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek 1, 2 i 3, w szczególności nie zamieszczał ogłoszeń w internecie, prasie, radiu ani innych środkach masowego przekazu. Nabywca sam zgłosił się do Sprzedającego. Nabywca weryfikuje i ocenia nieruchomości pod kątem potencjalnego nabycia. Tak też było w przypadku działek nr 1, 2, 3.

Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że działki nr 1, 2 i 3 przez cały okres posiadania stanowiły składnik majątku prywatnego Sprzedającego. Działki nr 1, 2 i 3 nie były wykorzystywane do prowadzenia przez Sprzedającego działalności gospodarczej. Działki nr 1, 2, 3 nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze, a przez cały okres pozostawały niewykorzystywane i leżały odłogiem.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w prawie własności ww. działek nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w działkach o nr 1, 2 i 3 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedającego w odniesieniu do działek 1, 2 i 3 w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C‑1/10 i C-20.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podejmowane przez wspólników Kupującej Spółki działających na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego realizowane są wyłącznie w interesie Kupującej Spółki oraz na potrzeby planowanej przez nią inwestycji, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Sprzedającym umowy przyrzeczonej. Podjęte przez stronę kupującą działania oraz ich efekty, w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa wspólnikom kupującej Spółki do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb tego Nabywcy, wraz z zawarciem umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający w stosunku do sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 zostanie z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem, dokonując sprzedaży udziału w prawie własności działek nr 1, 2 i 3, Sprzedający będzie korzystać z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest:

‒    prawidłowe w zakresie braku opodatkowania sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2 i 3

‒    nieprawidłowe w zakresie braku opodatkowania sprzedaży udziału w działce nr 4.

Państwa wątpliwości sformułowane w pytaniu nr 2 dotyczą tego, czy w przypadku uznania Sprzedającego za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości, dostawa niezabudowanych działek gruntu nr 1, 4, 2 i 3 będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, czy też będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak, wskazano powyżej, Sprzedający z tytułu sprzedaży udziału w prawie własności działek nr 1, 2 i 3 nie będzie działał jako podatnik podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży ww. udziałów na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu. W związku z powyższym, wskazać należy, że odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku a odnoszące się do zwolnienia z podatku VAT sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2 i 3.

Natomiast, jak ustalono powyżej, z tytułu sprzedaży udziału w prawie własności działki nr 4 Sprzedający będzie działał jako podatnik podatku VAT, a zatem transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo być opodatkowana.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazali Państwo w uzupełnieniu wniosku, że baner reklamowy który znajdował się na działce nr 4 ponad dwa lata temu został zdemontowany przez właściciela banneru. Sprzedający nie ponosił żadnych kosztów związanych z instalacją baneru ani jego ulepszeniami. Baner nie był trwale związany z gruntem. Zatem należy stwierdzić, że skoro na dzień sprzedaży na działce nie będzie znajdował się baner reklamowy to działka nr 4 będzie stanowiła teren niezabudowany.

Wskazali Państwo, że dla działki nr 4 wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania ternu, z której wynika przeznaczenie gruntu na cele budowlane, tj. realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie budynków handlowo-usługowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą i drogową.

Tym samym, działka nr 4 stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż udziału w działce nr 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy wskazać, że Sprzedający wykorzystywał udział w działce nr 4 na potrzeby dzierżawy (czynność opodatkowana VAT).

Tym samym, do sprzedaży udziału w działce nr 4 nie będzie miał zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki określone w tym przepisie. W związku z tym sprzedaż udziału w działce nr 4 będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 w odniesieniu do zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży udziału w działce nr 4 jest prawidłowe.

Ponadto Państwa wątpliwości sformułowane w pytaniu nr 3 dotyczą także tego, czy w przypadku uznania, iż zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Wskazać należy, że w wydanej interpretacji uznałem, że Sprzedający z tytułu dostawy Nieruchomości (udziału w działkach o nr 1, 2 i 3) nie będzie działał jako podatnik podatku VAT zatem transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy (C. sp. z o.o.) udziału w działkach nr 1, 2 i 3 nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym, odstąpiłem od odpowiedzi na zadane w złożonym wniosku pytanie nr 3 a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla nabywcy (C. sp. z o.o.) sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2 i 3.

Natomiast odnosząc się kwestii czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w działce nr 4 należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z cytowanego wyżej art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto należy zauważyć, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wskazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jak zostało ustalone powyżej, Sprzedający w odniesieniu do planowanej dostawy udziału w działce nr 4 będzie działał w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, a sprzedaż udziału w działce nr 4, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

Ponadto zgodnie z Państwa wskazaniem, Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Kupujący zamierza na ww. działce oraz działkach sąsiednich wybudować obiekty handlowe/gastronomiczne w celu ich wynajmu. Wskazali Państwo, że umowy najmu będą podlegać opodatkowaniu VAT.

Zatem spełnione będą warunki określone w art. 86 ust. 1 ustawy, wobec tego Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na zakup działki o nr 4. W przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki negatywne określone w art. 88 ust. ust. 3a pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej dostawę udziału w działce nr 4.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 w części odnoszącej się do prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w działce nr 4 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A. A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.