Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek niezabudowanych.
W sprawie chodzi o osobę fizyczną, która jest współwłaścicielem (wspólność małżeńska) czterech niezabudowanych działek rolnych powstałych w 2024 r. z podziału jednej działki nabytej w 2005 r. na cele prywatne (ogródek). Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były uzbrajane, nie prowadzono działań marketingowych. W 2025 r. uzyskano decyzję o warunkach zabudowy (budowa domów jednorodzinnych), a w kwietniu 2025 r. zawarto przedwstępną umowę sprzedaży…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
24 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 24 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.
Uzupełnił go Pan pismem z 31 maja 2026 r. (wpływ 1 czerwca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca na prawach małżeńskiej wspólności majątkowej jest właścicielem czterech niezabudowanych działek położonych w (...), obręb (...).
Działki zostały nabyte do wspólności małżeńskiej majątkowej 13 lipca 2005 r., jako działka niepodzielona, oznaczona numerem 1, obr. (...).
Działka została podzielona w roku 2024 na cztery działki:
1. Działka nr 2 - grunt rolny, położony w (...), obręb (...).
2. Działka nr 3 - grunt rolny, położony w (...), obręb (...).
3. Działka nr 4 - grunt rolny, położony w (...), obręb (...).
4. Działka nr 5 - grunt rolny, położony w (...), obręb (...).
Działki są niezabudowane i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności mających na celu podniesienie ich wartości, w szczególności nie uzbrajał terenu, nie podejmował działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenia o sprzedaży.
Wnioskodawca złożył wniosek o warunkach zabudowy w związku ze zbliżającym się terminem granicznym - czerwiec 2026 r., tj. terminem ustalenia planów miejscowych przez gminy.
W ramach otrzymanych warunków zabudowy działki zostały zakwalifikowane z przeznaczeniem na budowę domów jednorodzinnych - jeden budynek mieszkalny jednorodzinny na każdą działkę. Podział działek i uzyskanie warunków zabudowy było podyktowane zabezpieczeniem wartości posiadanego majątku.
9 kwietnia 2025 r. zawarto umowę przedwstępną umowę sprzedaży ww. działek z przedsiębiorstwem, z terminem granicznym przystąpienia do aktu notarialnego do 31 grudnia 2027 r. Grunty w okresie posiadania nie służyły działalności rolniczej, działalności gospodarczej, nie były oddawane w najem, dzierżawę, ani w jakikolwiek inny sposób nie służyły osobom trzecim. Wnioskodawca planuje sprzedaż obu działek jako osoba prywatna nadchodzącym roku.
Dodatkowo Wnioskodawca oświadczył:
a) Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Zawodowo Wnioskodawca pracuje na etacie w publicznej jednostce oświatowej.
b) Działka nr 1 została nabyta w drodze aktu notarialnego. Nabycie nie było udokumentowane fakturą - transakcja podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC), bez naliczenia podatku VAT.
c) Działka nr 1 została nabyta na użytek własny prywatny - w celu prowadzenia ogródka oraz uprawy warzyw na potrzeby własne.
d) W momencie nabycia działka nr 1 miała charakter rolny i charakter ten nie uległ zmianie do chwili obecnej.
e) Od momentu nabycia działka była wykorzystywana wyłącznie na cele osobiste - prowadzono na niej nasadzenia warzyw przeznaczonych na własne potrzeby gospodarstwa domowego, w dalszym okresie działka 4 została nieodpłatnie oddana w użytkowanie na cele budowlane zdeklarowanemu kupującemu. Pozostałe działki wykorzystywane są do dnia dzisiejszego zgodnie z pierwotnym przeznaczeniem.
f) Nabywca działek został pozyskany w sposób nie mający znamion profesjonalnego pośrednictwa. Pomysł zbycia działek pojawił się w trakcie rozmowy z rodzeństwem.
g) Dokonał Pan wcześniej przeniesienia prawa własności nieruchomości 9 kwietnia 2025 r., dotyczącej działki nr 5 (wskazanej w przedmiotowym wniosku), o powierzchni 3,52 ara, w celu uregulowania dostępu do drogi dla działek sąsiadujących. W związku z tą transakcją nie występował Pan jako podatnik podatku VAT.
h) Przedmiotem sprzedaży są wszystkie działki powstałe po podziale działki nr 1, tj. 2, 3, 4, udział w działce 5.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na poszczególne pytania, wskazał Pan następujące informacje.
W odpowiedzi na pytanie nr 1: w jakim celu dokonał Pan podziału działki nr 1, wskazał Pan:
„Podział działki nr 1 został dokonany w celu wydzielenia działek budowlanych przeznaczonych do sprzedaży oraz wydzielenia działki nr 5 przeznaczonej na drogę wewnętrzną zapewniającą dostęp do drogi publicznej.”
W odpowiedzi na pytanie nr 2: w jaki sposób uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży (działek nr 2, nr 3, nr 4, nr 5) spowodowało zabezpieczenie wartości posiadanego majątku, wskazał Pan:
„Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek nr 2, 3, 4 oraz 5 potwierdziło możliwość ich zabudowy, a tym samym pozwoliło określić ich przeznaczenie i wartość rynkową.”
W odpowiedzi na pytanie nr 3: kiedy złożył Pan wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży (działek nr 2, nr 3, nr 4, nr 5) oraz kiedy została wydana ta decyzja - proszę wskazać daty, wskazał Pan:
„Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy został złożony w dniu 2 października 2024 r. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana w dniu 15 stycznia 2025 r. Działka nr 5 stanowi drogę wewnętrzną.”
W odpowiedzi na pytanie nr 4: w jaki sposób pozyskał Pan nabywcę działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, czy nastąpiło to z Pana inicjatywy czy też z inicjatywy nabywcy (zdeklarowanego kupującego), wskazał Pan:
„Nabywca działek został pozyskany z mojej inicjatywy.”
W odpowiedzi na pytanie nr 5: czy udzielił Pan lub planuje udzielić innej osobie/innemu podmiotowi (niebędącemu zdeklarowanym kupującym) pełnomocnictwa czy też jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży niezabudowanych działek nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, jeżeli tak, proszę wskazać:
a) zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności podejmuje/będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek (przy czym zaznaczam, że nie należy załączać/przesyłać treści umowy lecz opisać/wskazać niniejsze informacje jako opis zdarzenia przyszłego),
b) kiedy zostało/zostanie udzielone to pełnomocnictwo/inne umocowanie (proszę wskazać datę), wskazał Pan:
„Nie udzieliłem oraz nie planuję udzielać innym osobom lub podmiotom (niebędącym zdeklarowanym kupującym) pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w moim imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek nr 2, 3, 4 i 5.”
W odpowiedzi na pytanie nr 6: czy udzielił Pan lub planuje udzielić nabywcy (zdeklarowanemu kupującemu) pełnomocnictwa czy też jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży niezabudowanych działek nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, jeżeli tak, proszę wskazać:
a) zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności podejmuje/będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek (przy czym zaznaczam, że nie należy załączać/przesyłać treści umowy lecz opisać/wskazać niniejsze informacje jako opis zdarzenia przyszłego),
b) kiedy zostało/zostanie udzielone to pełnomocnictwo/inne umocowanie (proszę wskazać datę),
c) czy udzielił Pan nabywcy (zdeklarowanemu kupującemu) tego pełnomocnictwa na potrzeby załatwienia formalności związanych z inwestycją zaplanowaną tego nabywcę,, wskazał Pan:
„Nie udzieliłem oraz nie planuję udzielać zdeklarowanemu kupującemu pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w moim imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek nr 2, 3, 4 i 5.
Kupujący nie został upoważniony do załatwiania w moim imieniu formalności związanych z planowaną przez niego inwestycją.”
W odpowiedzi na pytanie nr 7: kiedy będąca przedmiotem planowanej sprzedaży działka nr 4 została nieodpłatnie oddana w użytkowanie na cele budowlane nabywcy (zdeklarowanemu kupującemu) - proszę wskazać datę, wskazał Pan:
„Działka nr 4 została nieodpłatnie oddana do użytkowania na cele budowlane nabywcy w dniu 9 kwietnia 2025 r.”
W odpowiedzi na pytanie nr 8: czy uzyskanie dla działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży (działek nr 2, nr 3, nr 4, nr 5) decyzji warunkach zabudowy było warunkiem niezbędnych dla dokonania planowanej sprzedaży na rzecz nabywcy (zdeklarowanego kupującego), wskazał Pan:
„Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek nr 2, 3, 4 oraz 5 było warunkiem niezbędnym dla dokonania planowanej sprzedaży na rzecz nabywcy.”
W odpowiedzi na pytanie nr 9: czy jest Pan współwłaścicielem działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży na zasadach wspólności małżeńskiej majątkowej, czy też jest Pan właścicielem tych działek - w opisie zdarzenia przyszłego wskazuje Pan „Wnioskodawca na prawach małżeńskiej wspólności majątkowej jest właścicielem czterech niezabudowanych działek” oraz jednocześnie we wniosku odnosi się Pan do działek, nie zaś do udziałów w działkach, wskazał Pan:
„Działki nr 2, 3, 4 i 5 stanowią przedmiot współwłasności małżeńskiej na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.”
W odpowiedzi na pytanie nr 10: czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak - to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:
a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości,
b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte,
c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,
d) kiedy dokonywał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,
e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych - to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),
f) czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży, wskazał Pan:
„Dokonałem wcześniej sprzedaży udziału wynoszącego 50% w działce nr 5 stanowiącej drogę wewnętrzną.
a) Udział ten został przeze mnie nabyty w ramach podziału nieruchomości oznaczonej pierwotnie numerem 1.
b) Nieruchomość nie została nabyta w celu odsprzedaży, lecz stanowiła składnik majątku prywatnego.
c) Działka była przeznaczona na drogę wewnętrzną zapewniającą dostęp do wydzielonych działek.
d) Sprzedaż udziału nastąpiła na rzecz spółki A. w związku z realizacją planowanej transakcji dotyczącej sąsiednich działek.
e) Sprzedaży podlegał udział wynoszący 50% w niezabudowanej działce stanowiącej drogę wewnętrzną.
f) Z tytułu tej sprzedaży nie byłem zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik VAT ani do rozliczenia podatku VAT.
Poza wskazaną wyżej transakcją nie dokonywałem innych sprzedaży nieruchomości.”
W odpowiedzi na pytanie nr 11: czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak, to ile i jakie, oraz:
a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości,
b) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości,
c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie,
d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki, wskazał Pan:
„Nie posiadam innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości.”
Pytanie
Czy planowana sprzedaż niezabudowanych działek nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, położonych w (...), obręb (...), przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też będzie stanowiła zwykłe rozporządzanie majątkiem prywatnym, niepodlegające przepisom ustawy o VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, gdyż:
1. Wnioskodawca działa jako osoba prywatna, a nie jako podatnik VAT.
2. Działki stanowią majątek osobisty, nie wykorzystywany w działalności gospodarczej.
3. Wnioskodawca nie podejmował czynności charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu
nieruchomościami,
4. Planowana sprzedaż jest zwykłym rozporządzaniem majątkiem prywatnym.
W konsekwencji zbycie działek nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 powinno być traktowane jako czynność pozostająca poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Według art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej: Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości,
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Ponadto, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa Unii Europejskiej wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.
„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:
przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż udziałów w niezabudowanych działkach nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 przez Pana jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też będzie stanowiła zwykłe rozporządzanie majątkiem prywatnym niepodlegające przepisom ustawy.
W odniesieniu do Pana wątpliwości należy wskazać, że dostawa towarów (np. udziału w nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.
Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży udziałów w działkach nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.
W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w celu sprzedaży posiadanych udziałów w działkach nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.
Analiza opisu sprawy w kontekście powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że sprzedaż udziałów w działkach, o których mowa we wniosku (działki nr 2, nr 3, nr 4, nr 5) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.
Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziałów w ww. działkach będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej.
Wskazał Pan, że na prawach małżeńskiej wspólności majątkowej jest Pan właścicielem czterech niezabudowanych działek. Działki zostały nabyte do wspólności małżeńskiej majątkowej 13 lipca 2005 r., jako działka niepodzielona, oznaczona numerem 1. Działka 1 została podzielona w 2024 roku na cztery działki: nr 2, nr 3, nr 4, działka nr 5. Nabycie działki nr 1 nie było udokumentowane fakturą (transakcja podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych, bez naliczenia podatku VAT). Działki nr 2, 3, 4 i 5 stanowią przedmiot współwłasności małżeńskiej na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.
Działka nr 1 została nabyta na użytek własny prywatny - w celu prowadzenia ogródka oraz uprawy warzyw na potrzeby własne. W momencie nabycia działka nr 1 miała charakter rolny i charakter ten nie uległ zmianie do chwili obecnej. Od momentu nabycia działka była wykorzystywana wyłącznie na cele osobiste - prowadzono na niej nasadzenia warzyw przeznaczonych na własne potrzeby gospodarstwa domowego, w dalszym okresie działka 4 została nieodpłatnie oddana w użytkowanie na cele budowlane zdeklarowanemu kupującemu. Pozostałe działki wykorzystywane są zgodnie z pierwotnym przeznaczeniem.
Działki są niezabudowane i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Nie dokonywał Pan żadnych czynności mających na celu podniesienie ich wartości, w szczególności nie uzbrajał terenu, nie podejmował działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenia o sprzedaży.
Co ważne, w analizowanej sprawie, działka nr 1 w okresie posiadania nie służyła działalności gospodarczej, nie była oddawana w najem, dzierżawę, ani w jakikolwiek inny sposób nie służyła osobom trzecim.
Złożył Pan wniosek o warunkach zabudowy w związku ze zbliżającym się terminem granicznym - czerwiec 2026 r., tj. terminem ustalenia planów miejscowych przez gminy. W ramach otrzymanych warunków zabudowy działki zostały zakwalifikowane z przeznaczeniem na budowę domów jednorodzinnych - jeden budynek mieszkalny jednorodzinny na każdą działkę. Podział działek i uzyskanie warunków zabudowy było podyktowane zabezpieczeniem wartości posiadanego majątku.
Podział działki nr 1 został dokonany w celu wydzielenia działek budowlanych przeznaczonych do sprzedaży oraz wydzielenia działki nr 5 przeznaczonej na drogę wewnętrzną zapewniającą dostęp do drogi publicznej. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr 5 potwierdziło możliwość ich zabudowy, a tym samym pozwoliło określić ich przeznaczenie i wartość rynkową. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek nr 2, nr 3, nr 4 oraz nr5 było warunkiem niezbędnym dla dokonania planowanej sprzedaży na rzecz nabywcy.
Nabywca działek został pozyskany w sposób nie mający znamion profesjonalnego pośrednictwa. Pomysł zbycia działek pojawił się w trakcie rozmowy z rodzeństwem. Nabywca działek został pozyskany z Pana inicjatywy.
Jednocześnie, co istotne, nie udzielił Pan oraz nie planuje Pan udzielać innym osobom lub podmiotom (niebędącym zdeklarowanym kupującym) pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek nr 2, 3, 4 i 5. Ponadto, nie udzielił Pan oraz nie planuje Pan udzielać zdeklarowanemu kupującemu pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek nr 2, 3, 4 i 5.
Kupujący nie został upoważniony do załatwiania w Pana imieniu formalności związanych z planowaną przez niego inwestycją.
Dokonał Pan wcześniej sprzedaży udziału wynoszącego 50% w działce nr 5 stanowiącej drogę wewnętrzną. Udział ten został przez Pana nabyty w ramach podziału nieruchomości oznaczonej pierwotnie numerem 1. Nieruchomość nie została nabyta w celu odsprzedaży, lecz stanowiła składnik majątku prywatnego. Działka była przeznaczona na drogę wewnętrzną zapewniającą dostęp do wydzielonych działek. Sprzedaż udziału nastąpiła na rzecz spółki A. w związku z realizacją planowanej transakcji dotyczącej sąsiednich działek. Sprzedaży podlegał udział wynoszący 50% w niezabudowanej działce stanowiącej drogę wewnętrzną. Z tytułu tej sprzedaży nie był Pan zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik VAT ani do rozliczenia podatku VAT. Poza wskazaną transakcją nie dokonywał Pan innych sprzedaży nieruchomości. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości.
Zatem należy stwierdzić, że nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działkach nr 2, nr 3, nr4, nr 5 nie zachowuje się Pan jak handlowiec.
Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
Dokonując sprzedaży udziałów w działkach nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, dokonując sprzedaży udziałów w działkach nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w działkach, a dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zatem sprzedaż udziałów w działkach nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Planowana sprzedaż udziałów w działkach nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 przez Pana jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, lecz będzie stanowiła zwykłe rozporządzanie majątkiem prywatnym niepodlegające przepisom ustawy.
Tym samym Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wskazuję, że interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pana, nie ma natomiast zastosowania do Pana małżonki.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo