Interpretacja 0114-KDIP4-2.4012.435.2025.1.MC

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działek 1 i 2.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. A.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. B.

Opis zdarzenia przyszłego

12 marca 2008 r., aktem notarialnym Repertorium A numer (...) wraz z żoną B. B. na prawach ustawowej wspólności majątkowej nabył Pan do majątku wspólnego dwie działki rolne o nr 1 (1,51 ha) i 2 (1,04 ha).

Do momentu transakcji, właścicielem gruntu był rolnik, zatem transakcja ta nie była opodatkowana VAT w momencie sprzedaży. Wskazane powyżej grunty położone są w (...) (gmina (...), woj. (...)), miejscowości, z której Pan pochodzi i gdzie mieszka Pana rodzina. Zakup miał charakter prywatny, z myślą o ewentualnej przeprowadzce na emeryturze.

Od momentu nabycia gruntu w 2008 r. do chwili obecnej działki nie były wykorzystywane do prowadzenia przez Państwa działalności rolniczej lub gospodarczej, lub w celu uzyskania innych przychodów. Z uwagi na znaczną odległość od ówczesnego miejsca zamieszkania, grunt został przekazany w nieodpłatne użytkowanie Pana bratu, a po jego śmierci jego synowi, a Pana bratankowi, na mocy umowy nieodpłatnego użyczenia, w zamian za należytą dbałość o stan rolny i estetyczny gruntów, z zastrzeżeniem wykorzystywania ich wyłącznie pod uprawy rolne.

Uchwałą Rady Miejskiej w (...) z 22 stycznia 2015 r. teren został objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej MPZP) i przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną MNZ. Opracowanie MPZP było inicjatywą gminy (...) i dotyczyło MPZP dla sołectw (...) i (...).

W 2023 r. z uwagi na aktualną sytuację rodzinną, w tym zdrowotną oraz wiek (73-74 lat), podjęli Państwo decyzję o chęci sprzedaży nieruchomości jednorazowo i w całości. Została podjęta próba oferowania gruntu w całości poprzez samodzielne umieszczenie ogłoszenia o sprzedaży w ogólnodostępnych portalach: (...), (...). Działanie to, będące standardowym zakresem dysponowania majątkiem prywatnym, nie przyniosło jednak żadnych rezultatów - brak zapytań/zainteresowanych.

Ze względu na brak zainteresowanych zakupem całości, we wrześniu 2024 r. zdecydowali się Państwo na dokonanie podziału nieruchomości na 23 działki budowlane oraz działkę (3). Działki 4 i 5 posiadają dostęp do drogi gminnej (ul. (...)), pozostałe zyskują dostęp do ulicy (...) przez działkę 3, która decyzją Burmistrza (...) z 1 października 2024 r. stanowi służebność gruntową dla pozostałych działek.

Podział na działki oraz ustanowienie służebności na działce 3 został zatwierdzony decyzją Burmistrza (...) z 1 października 2024 r. nr (...).

Na tym etapie, nie były podejmowane działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności terenu, w tym w szczególności:

· nie udzielono żadnych pełnomocnictw osobom trzecim w zakresie dokonania podziału gruntu na działki lub działania w imieniu właścicieli co do uzbrojenia/doprowadzenia mediów i innych czynności tego typu,

· nie udzielono żadnych pełnomocnictw w zakresie dysponowania lub zbycia nieruchomości lub jej części.

Na chwilę obecną Urząd Miasta nie jest zainteresowany uzbrojeniem ww. terenu z własnej inicjatywy.

Ze względu na brak zainteresowanych zakupem działek bez dojazdu do nich, planują Państwo wykonanie częściowego utwardzenia nawierzchni o szerokości 4 m (z całkowitej 6 m) działki 3, która zgodnie z decyzja Burmistrza (...) z 1 października 2024 r. stanowi służebność gruntową dla pozostałych działek oraz położenie rury wodociągowej w linii działki 3, bez doprowadzenia wody do poszczególnych działek. Należy zauważyć, że wykonanie powyżej wskazanych prac nie będzie skutkować uzbrojeniem pojedynczych działek, gdyż doprowadzenie wody do konkretnych działek od rury biegnącej w linii działki 3, doprowadzenie energii elektrycznej od najbliższego możliwego przyłącza, oraz budowa instalacji kanalizacyjnej dla danej działki opartej na zbiorniku (szambo) umiejscowionym na danej działce (brak kanalizacji gminnej), będzie leżało w pełni po stronie docelowych właścicieli poszczególnych działek, tak jak również uzyskanie pozwolenia na budowę na danej działce.

Wymienione wcześniej planowane działania realizowane przez Wnioskodawcę, mają zatem charakter jednorazowy i wyłącznie przygotowawczy oraz mają na celu umożliwienie efektywnego dysponowania i zarządzania rodzinnym majątkiem prywatnym, poprzez docelową sprzedaż działek, wobec braku gotowości do ww. działań ze strony gminy i miasta (...).

Potencjalnie Wnioskodawcy nie wykluczają przekazania infrastruktury po jej wykonaniu odpowiednim jednostkom samorządu terytorialnego.

Środków pozyskanych ze sprzedaży ww. działek nie będą Państwo reinwestować w zakup innych nieruchomości lub przeznaczać na prowadzenie jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Pozyskane środki planują Państwo przeznaczyć na potrzeby własne, w tym w szczególności wsparcie i zabezpieczenie finansowe Państwa córki, która znajduje się w trudnej sytuacji życiowej ze względu na przewlekłą chorobę, bez realnej perspektywy wyleczenia, na którą zachorowała w 2009 r. Choroba uniemożliwiła jej ukończenie rozpoczętych studiów i podjęcie pracy, a co za tym idzie uzyskiwanie samodzielnie przychodów, a także jest podstawą do kwalifikacji córki do otrzymywanej renty socjalnej, która jednak nie zabezpiecza jej godziwego życia.

Przyszła sprzedaż działek będzie prowadzona w sposób indywidualny i ogólnie przyjęty dla racjonalnego dysponowania majątkiem prywatnym, analogicznie do sprzedaży innego typu nieruchomości prywatnych np. mieszkania prywatnego, poprzez ogłoszenia osoby prywatnej w portalach internetowych typu (...), (...), (...) lub podobnych oraz poprzez umieszczenie informacji wizualnej tzw. banera, o sprzedaży bezpośrednio na działce/działkach z podaniem informacji kontaktowych do sprzedającego.

Nie planują Państwo zawierać z przyszłymi nabywcami umów dzierżawy lub najmu działek. W szczególności nie będą podejmowane działania o zróżnicowanym charakterze marketingowym, takie jak, np. dedykowana strona www, media społecznościowe.

Pytanie

Czy planowana transakcja sprzedaży działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działek 1 i 2, uwzględniając okoliczności i działania wykazane w opisie zdarzenia przyszłego, nie podlega opodatkowaniu VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż gruntów nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż podjęte oraz planowane działania realizowane są w ramach racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym, w szczególności:

1. Podjęte i planowane działania nie wykraczają poza racjonalny i standardowy sposób zarządu majątkiem prywatnym i nie są analogiczne co do zakresu, skali ani zaangażowanych środków, do działań podejmowanych przez podmioty profesjonalnie zajmujące się handlowym obrotem nieruchomościami, a tym samym nie mogą stanowić kryterium uznania właścicieli gruntu jako osób prowadzących działalność gospodarczą. Tego rodzaju działania, w tym ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań podmiotów zajmujących się handlowym obrotem nieruchomościami, a więc klasyfikacji jako podatnika podatku VAT (wyrok NSA z: 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22; 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18; 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19; 28 sierpnia 2020 r., I FSK 2036/17).

2. Podjęte oraz planowane działania właścicieli nie mają na celu osiągania zysków wynikających z obrotu gospodarczego nieruchomościami, a jedynie osiągnięcie ceny rynkowej za zbywany majątek, czyli realizację racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym, co jest absolutnie standardowym i uzasadnionym działaniem każdego właściciela nieruchomości prywatnych. Chęć uzyskania ceny rynkowej nie może być uznana za kryterium kwalifikujące do uznania właściciela nieruchomości jako prowadzącego działalność gospodarczą. Jak wskazał NSA w wyroku z 24 czerwca 2021 r., II FSK 462/20, zarząd majątkiem swym zakresem obejmuje także rozporządzanie składnikami majątku polegające na zbywaniu tych składników z zyskiem, które stanowi element wykonywania prawa własności.

3. Zgodnie z wykładnią TSUE C-180/10 i C-181/10 podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. W przypadku podatnika, kryterium osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z podziału działek nie miało znaczenia dla podjęcia decyzji i działań mających na celu ich zbycie, przeważający jest aspekt zabezpieczenia finansowego rodziny ze środków pozyskanych ze sprzedaży gruntów.

4. Osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach majątku prywatnego, wykluczone są z grona podatników podatku od towarów i usług. Pojęcie majątku prywatnego nie zostało zdefiniowane przepisami prawa, natomiast na podstawie orzecznictwa można ustalić jakie aktywności mieszczą się w zakresie zwykłego wykonywana prawa własności. Jak wskazano w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawie C-180/10 i C-181/10 zgodnie z którym osoby fizycznej która nabyła grunt, który wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku VAT kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

5. Podjęte i planowane przez właścicieli działania mają charakter jednorazowy, nie cechują się stałością lub powtarzalnością ich wykonywania, które to cechy mogłyby wskazywać na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, w tym gruntami. Należy także zauważyć, że zakup gruntów w roku 2008 i chęć ich sprzedaży dopiero w roku 2023, z powodów absolutnie osobistych i prywatnych, wskazuje również jednoznacznie, że zbycie majątku w tym przypadku nie nosi żadnych znamion prowadzenia działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Podejmowane działania ukierunkowane są jedynie na możliwość efektywnego zbycia majątku prywatnego.

6. Czynności polegające na podziale gruntu, częściowym utwardzeniu działki 3, poprowadzeniu rury wodociągowej w linii działki 3, mają charakter przygotowawczy i mają na celu jedynie umożliwienie sprzedaży działek oraz nie skutkują uzbrojeniem indywidualnych działek w media. Przyłącza mediów do każdej z działek: woda, prąd oraz budowa lokalnej instalacji kanalizacyjnej pozostają w gestii docelowych właścicieli, nabywców działek. Działania podejmowane obecnie przez właścicieli są jednorazowe i nie noszą cech działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

7. Sprzedaż będzie realizowana również w sposób ogólnie uznany jako standardowy dla nieruchomości prywatnych. Działania takie również nie są kryterium do uznania działań właściciela gruntu jako prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż nie wykraczają one poza ogólnie przyjęte działania prywatnych właścicieli gruntów w takich przypadkach. W szczególności, podejmowane działania nie są równoznaczne z działaniami podejmowanymi przez profesjonalne podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami takie jak: szerokie kampanie marketingowe w zróżnicowanych kanałach komunikacji marketingowej (np. dedykowana strona www, media społecznościowe, działania call center), działania handlowe realizowane przez dedykowanych i zatrudnionych handlowców, oraz inne aktywne formy pozyskiwania klientów. W efekcie, działania podejmowane przez właścicieli nie noszą znamion wyspecjalizowanego i zawodowego obrotu nieruchomościami.

8. Należy zwrócić uwagę, że możliwość sprzedaży całości gruntów zostały zweryfikowane praktycznie i wyczerpane na wcześniejszym etapie, w roku 2024. Wnioskodawca nie znalazł zainteresowanych nabywców gruntu w całości.

9. Podjęte i planowane przez wnioskodawcę działania mają na celu wyłącznie umożliwienie zbycia i spieniężenia majątku prywatnego, a następnie przeznaczenie go wyłącznie na cele prywatne związane z zabezpieczeniem finansowym rodziny. Są działaniami nie wykraczającymi poza racjonalny zarząd majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym uważają Państwo, że planowana sprzedaż działek powinna być traktowana jako sprzedaż niepodlegająca VAT realizowana w ramach racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej: Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Ponadto, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana transakcja sprzedaży działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działek nr 1 i 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w tych działkach będą Państwo spełniać przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Ze wskazanych wyżej regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym przypadku udziałów w działkach) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Zatem mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji podejmowane przez Państwa działania nie wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działek nr 1 i 2 nie będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, 12 marca 2008 r. na prawach ustawowej wspólności majątkowej nabyli Państwo do majątku wspólnego dwie działki rolne o nr 1 i 2. Zakup miał charakter prywatny, z myślą o ewentualnej przeprowadzce na emeryturze. Od momentu nabycia gruntu w 2008 r. do chwili obecnej działki nie były wykorzystywane do prowadzenia przez Państwa działalności rolniczej lub gospodarczej, lub w celu uzyskania innych przychodów. Grunt został przekazany w nieodpłatne użytkowanie Pana bratu, a po jego śmierci jego synowi, a Pana bratankowi, na mocy umowy nieodpłatnego użyczenia, w zamian za należytą dbałość o stan rolny i estetyczny gruntów, z zastrzeżeniem wykorzystywania ich wyłącznie pod uprawy rolne.

W 2023 r. z uwagi na aktualną sytuację rodzinną, w tym zdrowotną oraz wiek (73-74 lat), podjęli Państwo decyzję o chęci sprzedaży nieruchomości jednorazowo i w całości. Ze względu na brak zainteresowanych zakupem całości, we wrześniu 2024 r. zdecydowali się Państwo na dokonanie podziału nieruchomości na 23 działki budowlane oraz działkę (3). Działki 4 i 5 posiadają dostęp do drogi gminnej (ul. (...)), pozostałe zyskują dostęp do ulicy (...) przez działkę 3, która stanowi służebność gruntową dla pozostałych działek.

Na tym etapie, nie były podejmowane działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności terenu, w tym w szczególności nie udzielono żadnych pełnomocnictw osobom trzecim w zakresie dokonania podziału gruntu na działki lub działania w imieniu właścicieli co do uzbrojenia/doprowadzenia mediów i innych czynności tego typu oraz nie udzielono żadnych pełnomocnictw w zakresie dysponowania lub zbycia nieruchomości lub jej części.

Ze względu na brak zainteresowanych zakupem działek bez dojazdu do nich, planują Państwo wykonanie częściowego utwardzenia nawierzchni o szerokości 4 m (z całkowitej 6 m) działki 3, która stanowi służebność gruntową dla pozostałych działek oraz położenie rury wodociągowej w linii działki 3, bez doprowadzenia wody do poszczególnych działek. Wykonanie tych prac nie będzie skutkować uzbrojeniem pojedynczych działek, gdyż doprowadzenie wody do konkretnych działek od rury biegnącej w linii działki 3, doprowadzenie energii elektrycznej od najbliższego możliwego przyłącza oraz budowa instalacji kanalizacyjnej dla danej działki opartej na zbiorniku (szambo) umiejscowionym na danej działce (brak kanalizacji gminnej), będzie leżało w pełni po stronie docelowych właścicieli poszczególnych działek, tak jak również uzyskanie pozwolenia na budowę na danej działce.

Środków pozyskanych ze sprzedaży ww. działek nie będą Państwo reinwestować w zakup innych nieruchomości lub przeznaczać na prowadzenie jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Pozyskane środki planują Państwo przeznaczyć na potrzeby własne.

Przyszła sprzedaż działek będzie prowadzona w sposób indywidualny i ogólnie przyjęty dla racjonalnego dysponowania majątkiem prywatnym, analogicznie do sprzedaży innego typu nieruchomości prywatnych np. mieszkania prywatnego, poprzez ogłoszenia osoby prywatnej w portalach internetowych typu (...), (...), (...) lub podobnych oraz poprzez umieszczenie informacji wizualnej tzw. banera, o sprzedaży bezpośrednio na działce/działkach z podaniem informacji kontaktowych do sprzedającego. Nie planują Państwo zawierać z przyszłymi nabywcami umów dzierżawy lub najmu działek. Nie będą podejmowane działania o zróżnicowanym charakterze marketingowym, takie jak np. dedykowana strona www, media społecznościowe.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działek nr 1 i 2 nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że sprzedaż opisanych nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10.

Co prawda, we wrześniu 2024 r. zdecydowali się Państwo na dokonanie podziału nieruchomości na 23 działki budowlane oraz działkę (3), a także planują Państwo wykonanie częściowego utwardzenia nawierzchni o szerokości 4 m (z całkowitej 6 m) działki 3, która stanowi służebność gruntową dla pozostałych działek oraz położenie rury wodociągowej w linii działki 3, bez doprowadzenia wody do poszczególnych działek, ale takie działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdyż należy je oceniać w kontekście całokształtu okoliczności przedstawionej sprawy.

Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działek nr 1 i 2 będą Państwo korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działek nr 1 i 2, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, zbycie działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działek nr 1 i 2 będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. Zatem sprzedaż działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działek nr 1 i 2 nie będzie skutkowała uznaniem Państwa za podatników, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że dokonana przez Państwa sprzedaż działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działek nr 1 i 2 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.