Interpretacja 0114-KDIP4-2.4012.437.2026.1.MŻA

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej transakcji dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku planowaną transakcją. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (A S.A.) zamierza nabyć zabudowaną działkę położoną w (…) wchodzącą w skład nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy dla (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…) („Działka”).

Obecnie jako właściciel Działki w księdze wieczystej wpisana jest B („Miasto”). W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego określonym uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z 6 listopada 2014 r. teren Działki jest oznaczony symbolem U-B(U), oznaczającym tereny zabudowy biurowo-usługowej.

AA („Spadkobierczyni I”), BB („Spadkobierczyni II”) oraz CC („Spadkobierczyni III”; dalej łącznie jako „Spadkobierczynie”) są wyłącznymi i jedynymi spadkobierczyniami byłych właścicieli Działki i zamierzają skorzystać z prawa pierwszeństwa do jej nabycia od Miasta na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami („UGN”). Spadkobierczyni I jest uprawniona do udziału wynoszącego 3/8 prawa do Działki, Spadkobierczyni II do udziału wynoszącego 3/8 prawa do Działki oraz Spadkobierczyni III do udziału wynoszącego 2/8 prawa do Działki.

Obecnie Działka znajduje się w posiadaniu faktycznym Wnioskodawcy. Wnioskodawca we własnym zakresie poniósł nakłady na zabudowania znajdujące się na Działce (budowle i budynki; „Nakłady”). Wnioskodawca planuje przenieść na Spadkobierczynie (stosownie do ich udziału w spadku) prawo do zwrotu Nakładów poniesionych przez Wnioskodawcę na zabudowania znajdujące się na Działce, za wynagrodzeniem płatnym przez Spadkobierczynie, powiększonym o podatek od towarów i usług.

Następnie Spadkobierczynie zamierzają, w wykonaniu prawa pierwszeństwa, na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 2 UGN, nabyć od Miasta prawo własności Działki. W ramach tej transakcji Spadkobierczynie zawrą z Miastem umowę, na mocy której nabędą prawo własności Nieruchomości jako współwłaścicielki, stosownie do udziałów w spadku. Przed zawarciem tej umowy Miasto i Spadkobierczynie złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT oraz o wyborze opodatkowania dostawy. Ponadto, z uwagi na przysługujące Spadkobierczyniom prawo do zwrotu Nakładów, najpierw Spadkobierczynie wystawią faktury VAT dokumentujące przeniesienie prawa do Nakładów na rzecz Miasta, a dopiero następnie Miasto wystawi fakturę VAT dokumentującą dostawę Nieruchomości (na którą składają się Działka i Nakłady) na rzecz Spadkobierczyń, odpowiednio do udziałów każdej z nich.

Skutkiem tej transakcji Spadkobierczynie staną się wyłącznymi właścicielkami Działki wraz z Nakładami (łącznie jako „Nieruchomość”).

Dostawa towarów wynikająca z transakcji zawartej pomiędzy Miastem a Spadkobierczyniami będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT.

Spadkobierczynie nabędą prawo własności Nieruchomości od Miasta wyłącznie w celu jej dalszej odsprzedaży z zyskiem na rzecz Wnioskodawcy. Spadkobierczynie zamierzają zarejestrować się jako podatnicy VAT w związku z ww. czynnościami, w tym w szczególności planowaną umową sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. Nie jest przy tym wykluczone, że w przyszłości, poszczególne Spadkobierczynie dokonają ponownie transakcji mających za przedmiot inne nieruchomości, w tym przy wykorzystaniu środków otrzymanych od Wnioskodawcy w związku z Transakcją.

Niezwłocznie po nabyciu przez Spadkobierczynie prawa własności do Nieruchomości od Miasta, Nieruchomość zostanie sprzedana na rzecz Wnioskodawcy („Transakcja”). Na dzień dokonania Transakcji Spadkobierczynie oraz Wnioskodawca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Nieruchomość (Nakłady i Działka) nie będzie wykorzystywana przez Spadkobierczynie w żaden inny sposób niż w celu jej odsprzedaży na rzecz Wnioskodawcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do oddania Nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. W związku z Transakcją nie nastąpi również rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, ani po ich wybudowaniu, ani po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki na takie ulepszenie stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym. Spadkobierczynie nie ponosiły żadnych wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości. Pierwsze zasiedlenie budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło przed dniem Transakcji, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a Transakcją upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Na potrzeby Transakcji Spadkobierczynie i Wnioskodawca złożą w akcie notarialnym sprzedaży Nieruchomości oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, które zawierać będzie wszystkie elementy wymagane Ustawą o VAT. Wnioskodawca będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Pytania

1.  Czy planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie objęta zwolnieniem?

2.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie objęta zwolnieniem, pod warunkiem złożenia skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wyborze opodatkowania dostawy (pytanie nr 1).

W ocenie Wnioskodawcy, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT (pytanie nr 2).

Odnośnie do pytania nr 1:

Zdaniem Wnioskodawcy, w okolicznościach opisanych we wniosku, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Spadkobierczynie, będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy mieć na uwadze, że Działka oraz Nakłady (łącznie składające się na Nieruchomość) są nabywane przez Spadkobierczynie wyłącznie w celu ich dalszej odsprzedaży z zyskiem, co stanowi istotę działalności opodatkowanej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT. Analogiczny stan faktyczny był przedmiotem oceny w interpretacji indywidualnej z 27 grudnia 2007 r., wydanej przez Izbę Skarbową w Katowicach, IBPP1/443-246/07/AS. W stanie faktycznym, w którym wydana została przywołana interpretacja, wnioskodawca planował skorzystać z prawa pierwszeństwa nabycia nieruchomości zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 2 UGN, w celu jej dalszej odsprzedaży. Organ interpretacyjny wskazał: „w przedstawionym stanie faktycznym, Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w tej nieruchomości, gdyż majątek został nabyty w celu dalszej odsprzedaży, a zatem wykonuje samodzielną działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 w związku z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT”.

Działka zostanie nabyta przez Spadkobierczynie wyłącznie w celu jej dalszej odsprzedaży na rzecz Wnioskodawcy. Jest to jedyny cel, z jakim Spadkobierczynie zawrą umowę nabycia Działki z Miastem. Niezależnie zatem od tego, że w przyszłości Spadkobierczynie mogą nie kontynuować tego typu działalności gospodarczej, a Transakcja może mieć dla nich charakter jednorazowy, to nie zmienia to oceny, że Spadkobierczynie będą występowały na potrzeby Transakcji w charakterze podatników VAT. Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, Transakcja nie będzie objęta zwolnieniem w VAT. Co do zasady planowana Transakcja spełnia przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże strony skorzystają z uprawnienia do rezygnacji z tego zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. W konsekwencji Transakcja będzie faktycznie opodatkowana VAT.

Transakcja w ocenie Wnioskodawcy nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Żaden z wymienionych powyżej elementów normy prawnej nie znajduje zastosowania wobec Spadkobierczyń, które nabywają Nieruchomość wyłącznie w celu jej dalszej odsprzedaży z zyskiem, co stanowi działalność opodatkowaną i niekorzystającą ze zwolnienia. Jednocześnie, z uwagi na przysługujący Spadkobierczyniom status podatników VAT czynnych, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 Ustawy o VAT, Spadkobierczyniom (każdej z osobna) będzie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości (Działki i Nakładów).

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja nie będzie również korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT. Zgodnie z treścią wspomnianego przepisu, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W zdarzeniu przyszłym opisanym w niniejszym wniosku, w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia zabudowanej Nieruchomości, które obejmuje Działkę wraz z Nakładami, co oznacza, iż dostawa będzie obejmowała grunt zabudowany. Niezależnie od powyższego należy wskazać, że w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego określonym uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z 6 listopada 2014 r. teren Działki jest oznaczony symbolem U‑B(U), oznaczającym tereny zabudowy biurowo-usługowej, co oznacza, że jest ona posadowiona na terenie budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania transakcję dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, jak również pomiędzy zasiedleniem a dostawą Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Co do zasady zatem Transakcja byłaby zwolniona z opodatkowania, przy czym zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania pod warunkiem złożenia przez strony Transakcji stosownego oświadczenia. Strony (Wnioskodawca i poszczególne Spadkobierczynie) złożą takie oświadczenia, zgodnie z warunkami określonymi w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT. W związku z powyższym Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Niezależnie od powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, do Transakcji nie znajdzie zastosowania również zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ w odniesieniu do Nieruchomości nie są spełnione przesłanki wskazane w tym przepisie. Transakcja nie będzie dotyczyła obiektów, wobec których Spadkobierczyniom nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jak również Spadkobierczynie nie ponosiły wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miały prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Odnośnie do pytania nr 2:

Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego w związku z dostawą towarów w ramach Transakcji, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. Zgodnie z treścią tego przepisu podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca jako czynny podatnik VAT nabywa Nieruchomość w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 Ustawy o VAT, która podlega opodatkowaniu. Strony transakcji złożą również oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, które zgodne będą z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT. Wnioskodawca będzie wykorzystywał Nieruchomość do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT i z tego powodu będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Analogiczna sytuacja była przedmiotem interpretacji indywidualnej z 5 stycznia 2026 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o nr 0111-KDIB3-3.4012.608.2025.3.PJ. W przedmiotowej sprawie sprzedająca zabudowane działki występowała jako podatnik VAT, kupujący działki również był czynnym podatnikiem VAT. Organ stwierdził, że „[…]sprzedaż tych działek może korzystać ze zwolnienia z VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania. Kupujący ma prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży, Sprzedające - Spadkobierczynie podjęły aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Spadkobierczyń za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że:

·      Spadkobierczyni I, Spadkobierczyni II oraz Spadkobierczyni III są wyłącznymi i jedynymi spadkobierczyniami byłych właścicieli działki położonej w (…) i zamierzają skorzystać z prawa pierwszeństwa do nabycia Działki od Miasta na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;

·      obecnie jako właściciel Działki w księdze wieczystej wpisana jest B;

·      Spadkobierczynie zamierzają skorzystać z prawa pierwszeństwa do nabycia Działki od Miasta na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;

·      Spadkobierczynie zamierzają sprzedać Działkę na Państwa rzecz;

·      obecnie Działka znajduje się w Państwa posiadaniu faktycznym;

·      we własnym zakresie ponieśli Państwo nakłady na zabudowania znajdujące się na Działce;

·      planują Państwo przenieść na Spadkobierczynie (stosownie do ich udziału w spadku) prawo do zwrotu Nakładów poniesionych przez Państwa na zabudowania znajdujące się na Działce, za wynagrodzeniem płatnym przez Spadkobierczynie, powiększonym o podatek od towarów i usług;

·      następnie, Spadkobierczynie zamierzają, w wykonaniu prawa pierwszeństwa, na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 2 UGN, nabyć od Miasta prawo własności Działki;

·      w ramach tej transakcji Spadkobierczynie zawrą z Miastem umowę, na mocy której nabędą prawo własności Nieruchomości jako współwłaścicielki, stosownie do udziałów w spadku;

·      przed zawarciem tej umowy Miasto i Spadkobierczynie złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT oraz o wyborze opodatkowania dostawy;

·      z uwagi na przysługujące Spadkobierczyniom prawo do zwrotu Nakładów, najpierw Spadkobierczynie wystawią faktury dokumentujące przeniesienie prawa do Nakładów na rzecz Miasta, a dopiero następnie Miasto wystawi fakturę dokumentującą dostawę Nieruchomości (na którą składają się Działka i Nakłady) na rzecz Spadkobierczyń, odpowiednio do udziałów każdej z nich;

·      skutkiem tej transakcji Spadkobierczynie staną się wyłącznymi właścicielkami Działki wraz z Nakładami;

·      Spadkobierczynie nabędą prawo własności Nieruchomości od Miasta wyłącznie w celu jej dalszej odsprzedaży z zyskiem. Spadkobierczynie zamierzają zarejestrować się jako podatnicy VAT w związku z ww. czynnościami, w tym w szczególności planowaną umową sprzedaży Nieruchomości na Państwa rzecz;

·      Niezwłocznie po nabyciu przez Spadkobierczynie prawa własności do Nieruchomości od Miasta, Nieruchomość zostanie sprzedana na Państwa rzecz. Na dzień dokonania Transakcji zarówno Państwo, jak i Spadkobierczynie będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie objęta zwolnieniem.

Biorąc pod uwagę powyższe informacje, wskazać należy, że Spadkobierczynie zamierzają nabyć Nieruchomość od Miasta wyłącznie w celu jej dalszej odsprzedaży z zyskiem. Nabycie to nie będzie służyło zaspokojeniu potrzeb osobistych Spadkobierczyń ani wykonywaniu prawa własności w ramach majątku prywatnego, lecz stanowi element zaplanowanej transakcji o charakterze zarobkowym (handlowym).

Okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują, że dokonując nabycia, a następnie sprzedaży Nieruchomości, Spadkobierczynie będą działały w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, wykonującego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Planowane przez Spadkobierczynie czynności związane z nabyciem Nieruchomości od Miasta wyłącznie w celu jej dalszej odsprzedaży z zyskiem, nie mają charakteru zwykłego wykonywania prawa własności lub zarządu majątkiem prywatnym, lecz będą podejmowane w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznej.

W konsekwencji, należy wskazać że dostawa Nieruchomości przez Spadkobierczynie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, a Spadkobierczynie - jako Sprzedające dokonując sprzedaży Nieruchomości, będą działały w charakterze podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy nieruchomości zabudowanych zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Wskazali Państwo, że:

·      w ramach Transakcji nie dojdzie do oddania Nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi;

·      w związku z Transakcją nie nastąpi również rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, ani po ich wybudowaniu, ani po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki na takie ulepszenie stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym;

·      Spadkobierczynie nie będą ponosiły żadnych wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości;

·      pierwsze zasiedlenie budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło przed dniem Transakcji, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a Transakcją upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży przez Spadkobierczynie Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Wskazali Państwo we wniosku, że pierwsze zasiedlenie budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło przed dniem Transakcji, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a Transakcją upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, co istotne, Spadkobierczynie nie będą ponosiły żadnych wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości.

Zatem, dla transakcji dostawy ww. budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, że dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży udziałów Nieruchomości przez Spadkobierczynie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i jednocześnie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowanie podatkiem VAT dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, bądź w formie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Jak wyżej wskazano, dostawa przez Spadkobierczynie udziałów Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Sprzedaż przez Spadkobierczynie udziałów Nieruchomości będzie zatem objęta fakultatywnym zwolnieniem, w przypadku którego przysługuje możliwość rezygnacji i wyboru opodatkowania transakcji. Jak wskazali Państwo we wniosku, na potrzeby transakcji Spadkobierczynie wraz z Państwem złożą w akcie notarialnym sprzedaży Nieruchomości oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, które zawierać będzie wszystkie elementy wymagane ustawą.

W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem przez Spadkobierczynie dostawy udziałów Nieruchomości spełnione zostaną warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Spadkobierczynie skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy będą Państwo uprawnieni do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabędą Państwo Nieruchomość w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą i będą ją Państwo wykorzystywali do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Jak wskazano wyżej dostawa Nieruchomości, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, nie będzie korzystała ze zwolnienia i będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy stwierdzić, że przy rezygnacji ze zwolnienia, spełnione będą warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniające Państwa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Zatem w opisanej sytuacji, będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.