Interpretacja 0114-KDIP4-2.4012.440.2026.1.KS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 13 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyborze opodatkowania dostawy zabudowanej działki oraz prawa do wystawienia faktury z wykazanym należnym podatkiem.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

2 kwietnia 2026 r. pomiędzy dwiema spółkami kapitałowymi doszło do sfinalizowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Czynność prawna została udokumentowana w formie aktu notarialnego, sporządzonego przez zastępcę notarialnego w Kancelarii Notarialnej. Przedmiotowy dokument urzędowy został zarejestrowany w Repertorium A.

Stroną zbywającą (Sprzedającym) w ramach opisanej transakcji była spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), (dalej: Wnioskujący), posługująca się numerem NIP: (…). W imieniu Sprzedającego, w akcie notarialnym działał zgodnie z zasadami reprezentacji Prezes Zarządu.

Z kolei stroną nabywającą (Kupującym) była B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, również z siedzibą (…), w imieniu której występowała Prezes Zarządu. Obie strony transakcji w momencie podpisywania aktu notarialnego posiadały status czynnych i zarejestrowanych podatników podatku VAT, co zostało wprost potwierdzone przez podanie ich numerów identyfikacji podatkowej (NIP) w komparycji aktu.

Przedmiotem dostawy była nieruchomość położona (…). W sensie geodezyjnym i wieczystoksięgowym, nieruchomość ta obejmuje działkę gruntu o łącznej powierzchni wynoszącej 0,0197 ha. Nieruchomość gruntowa jest w sposób trwały zabudowana dwukondygnacyjnym budynkiem o przeznaczeniu restauracyjnym (usługowym). Budynek ten posiada poddasze użytkowe oraz podpiwniczenie, a jego łączna powierzchnia użytkowa wynosi 496,20 m². Ze względu na unikalne walory architektoniczne i historyczne, nieruchomość jest zlokalizowana w strefie ścisłej ochrony konserwatorskiej i figuruje w oficjalnym rejestrze zabytków.

W toku dokonywania czynności prawnej, przed notariuszem złożono szereg precyzyjnych oświadczeń wiedzy i woli, które determinują ramy podatkowe transakcji.

Sprzedający oświadczył wprost, że przedmiotowa nieruchomość nie stanowi, jak również nigdy w przeszłości nie stanowiła, samodzielnego przedsiębiorstwa ani też zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP) w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Oświadczenie to ma na celu wykluczenie sytuacji, w której transakcja znalazłaby się całkowicie poza zakresem regulacji ustawy o podatku od towarów i usług. Dodatkowo, w treści Sprzedający zagwarantował, że spółka A. nie posiada jakichkolwiek zaległości podatkowych, nie toczą się wobec niej żadne postępowania egzekucyjne, zabezpieczające czy podatkowe, a sama nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń, w tym z tytułu należności o charakterze publicznoprawnym uregulowanych w ustawie Ordynacja podatkowa.

Wnioskujący nabył tę nieruchomość od czynnego podatnika VAT. Na podstawie aktu notarialnego Wnioskujący otrzymał fakturę i korzystając z możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego dokonał tego odliczenia. Budynek po zakupie był używany przez Sprzedającego (Wnioskującego) na potrzeby własne ponad 7 lat. Ponadto bezspornym faktem jest, że budynek nie był poddawany żadnej modernizacji, a tym samym nie poczyniono na niego nakładów ulepszeniowych stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Rzeczywistą, niekwestionowaną i obustronną intencją obu podmiotów gospodarczych przystępujących do aktu notarialnego było opodatkowanie transakcji dostawy przedmiotowej nieruchomości podstawową stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%. Wola ta mimo braku użycia w akcie notarialnym ścisłej, sformalizowanej formuły o brzmieniu „strony rezygnują ze zwolnienia z podatku VAT” – została zmaterializowana i uzewnętrzniona poprzez ciąg jednoznacznych działań faktycznych i prawnych. W następstwie podpisania umowy, Sprzedawca wystawił na rzecz Nabywcy fakturę dokumentującą dostawę, w której prawidłowo wyliczono i wykazano podatek należny VAT z zastosowaniem stawki 23%. Nabywca, działając w zaufaniu do przyjętego modelu rozliczeń, uregulował należność z tytułu ceny w kwocie brutto (powiększonej o podatek VAT) na rachunek bankowy Sprzedawcy. Sprzedawca z kolei ujął wystawioną fakturę w swoich ewidencjach księgowych.

Konsensus stron znalazł swoje jednoznaczne odzwierciedlenie również u notariusza, występującego w roli płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych. Z uwagi na fakt, że strony traktowały transakcję jako podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce podstawowej, notariusz nie pobrał podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w stawce 2%, stosując wyłączenie wynikające z zasady, że opodatkowanie danej czynności podatkiem VAT (również w wyniku rezygnacji ze zwolnienia) wyklucza obowiązek zapłaty PCC od tej samej dostawy.

Pomimo powyższych, niepodważalnych okoliczności faktycznych świadczących o woli opodatkowania, w samej treści aktu notarialnego zabrakło odrębnie zredagowanego, sformalizowanego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT, w brzmieniu wprost nawiązującym do artykułu 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Pytania

1)  Biorąc pod uwagę stan faktyczny czy łączne, dorozumiane i zgodne zachowanie stron transakcji – polegające na: wylegitymowaniu się w akcie notarialnym aktywnymi numerami NIP, akceptacji braku poboru podatku PCC przez notariusza w związku z przyjętym modelem opodatkowania, wystawieniu przez zbywcę faktury ze stawką 23%, uiszczeniu przez nabywcę kwoty ceny w wartości brutto, stanowi w świetle 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy o VAT skuteczne, wyczerpujące wymogi materialnoprawne oświadczenie woli stron o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT oraz o wyborze opodatkowania przedmiotowej dostawy?

2)  Czy Sprzedawca miał prawo do wystawienia Nabywcy faktury z należnym podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do powyżej sformułowanych pytań jest jednoznacznie twierdzące. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że transakcja z 2 kwietnia 2026 r. z mocy samego prawa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce podstawowej ze względu na dorozumianą wolę stron wyartykułowaną w treści aktu notarialnego w połączeniu z ich zachowaniem gospodarczym stanowi skuteczną prawnie rezygnację ze zwolnienia. Ustalenia te prowadzą do niewzruszalnej konkluzji: Wnioskodawcy przysługuje absolutne prawo do odliczenia podatku naliczonego. Poniżej zaprezentowano wyczerpujący wywód dogmatyczny, normatywny i orzeczniczy wspierający przedstawioną tezę.

Pytanie nr 1

W przeszłości, przed implementacją pakietu deregulacyjnego „SLIM VAT 2”, skorzystanie przez strony z tzw. „opcji opodatkowania” nieruchomości, do której to opcji państwa członkowskie zostały upoważnione przez dyrektywę Rady 2006/112/WE, wiązało się z niezwykle rygorystycznymi, zbiurokratyzowanymi obowiązkami formalnymi. Podatnicy mieli bezwzględny obowiązek przedłożenia naczelnikowi urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, najpóźniej na dzień przed planowaną datą dokonania dostawy. Taki stan prawny generował powszechne patologie, polegające na odbieraniu nabywcom prawa do odliczenia wyłącznie z powodu błahego niedopełnienia procedury zgłoszeniowej, mimo iż obie strony transakcji odprowadzały należny podatek zgodnie z rzeczywistą i jawną wolą ekonomiczną. Orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz polskich sądów administracyjnych wielokrotnie i druzgocąco wskazywało na niezgodność takiego formalistycznego reżimu z systemową zasadą neutralności i proporcjonalności.

W odpowiedzi na te miażdżące wyroki, od 1 października 2021 roku znowelizowano treść art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2, wprowadzono alternatywną metodę manifestacji woli stron w zakresie wyboru opodatkowania. Zgodnie z aktualnym stanem prawnym, podatnicy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku pod warunkiem, że są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania albo do naczelnika urzędu skarbowego (lit. a), albo bezpośrednio w akcie notarialnym, do którego zawarcia dochodzi w związku z dostawą tych obiektów (lit. b).

Z uzasadnienia projektu zmian SLIM VAT 2 jasno wynikał cel ustawodawcy: drastyczne odformalizowanie procesu wyboru opcji opodatkowania i ułatwienie prowadzenia obrotu gospodarczego. Ustawa w obowiązującym kształcie nakłada minimalne ramy operacyjne oświadczenie ma znaleźć się w akcie notarialnym i ma dotyczyć wyborów opodatkowania. Istotne jest, że ustawodawca podjął świadomą decyzję o tym, aby nie publikować żadnego wiążącego rozporządzenia wprowadzającego sztywny wzór, sformalizowaną semantykę czy obowiązkowe klauzule słowne, które musiałyby znaleźć się w treści dokumentu sporządzanego przez notariusza. Wykładnia systemowa wskazuje zatem, że każde skuteczne prawnie oświadczenie ujawniające tego rodzaju wolę powinno zostać uznane za honorujące dyspozycję art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy o VAT.

Przepis ten brzmi:

10. Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)  złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

11. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Według Wnioskującego wszystkie te wymogi zostały spełnione.

Przepis nie reguluje formy oświadczenia na przykład nie wymaga wpisu: „Strony na podstawie art. 8 rezygnują ze zwolnienia”. Takie stanowisko organu interpretacyjnego wprost zaprzeczałoby podstawowym dogmatom tworzącym styk prawa podatkowego i prawa cywilnego.

W obszarach, w których ustawa podatkowa posługuje się pojęciami z zakresu oświadczeń woli i czynności cywilnoprawnych, nie precyzując jednocześnie odrębnych, stricte podatkowych definicji w tym zakresie, niezbędne jest odwołanie się do ogólnych reguł interpretacyjnych zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zasadę tę potwierdza bogate orzecznictwo sądów administracyjnych. Kluczowe zastosowanie znajduje tu art. 60 Kodeksu cywilnego. Przepis ten konstytuuje fundamentalną zasadę swobody formy oświadczeń woli, stanowiąc: „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny”. Wola ta może być uzewnętrzniona w sposób wyraźny, jak również w sposób dorozumiany (per facta concludentia).

Akt notarialny dokumentujący dostawę z 2 kwietnia 2026 r. to kompleksowy zbiór oświadczeń wiedzy i woli. Skrupulatna analiza poszczególnych postanowień i ustaleń poczynionych w obecności notariusza jednoznacznie dowodzi, jaki był ekonomiczny i prawny konsensus stron względem opodatkowania transakcji VAT.

Po pierwsze, obie strony wylegitymowały się i ujęły w treści umowy swoje numery identyfikacji podatkowej (NIP), wskazując, że działają jako podatnicy czynni dla potrzeb podatku VAT, a nie jako podmioty prywatne czy bierne w tymże systemie. Po drugie, Kupujący zaakceptował ponoszenie ciężaru ceny obejmującej podatek należny (cena brutto) wykazany przez Sprzedawcę na fakturze z 23% stawką, na podstawie której zrealizowano płatności w ślad za spisanym aktem. Po trzecie, brak uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych u płatnika (notariusza) jest wynikiem zadeklarowania, że transakcja jest opodatkowana stawką VAT, a notariusz tę wspólną intencję stron, wyrażoną wobec niego w toku sporządzania dokumentu, zaakceptował i wdrożył zwalniając strony z PCC. W konsekwencji Sprzedawca, zachowując absolutną spójność działań, zarejestrował podatek w ewidencji.

Zestawienie tych zbieżnych i intencjonalnych działań tworzy logiczny, domknięty ciąg kauzalny. Nie ulega najmniejszej wątpliwości, że strony swoją postawą, swoim „każdym zachowaniem” objętym reżimem aktu notarialnego i transakcji z nim bezpośrednio powiązanej, ujawniły wolę w „sposób dostateczny” i prawnie wiążący (art. 60 KC). Organ skarbowy nie ma kompetencji do ingerowania w zasady swobody umów i formy oświadczeń woli ustalone przez ustawodawcę cywilnego, narzucając ex post wymóg dosłownej inkantacji magicznych formuł ("niniejszym rezygnuję ze zwolnienia”), skoro prawo podatkowe takiego rygoru expressis verbis nie formułuje. Przyjęcie odmiennej retoryki prowadziłoby do absolutnego zaprzeczenia racjonalności ustawodawcy, który odformalizował ten proces pakietem SLIM VAT 2 właśnie po to, by oświadczenia ujęte w zwykłych aktach obrotu prawnego traktować poważnie na podstawie ich rynkowej treści, a nie szablonu urzędniczego.

Dla dopełnienia systemowego obrazu intencji stron, o których wyżej mowa, nieodzowne jest powołanie się na fundamentalną zasadę funkcjonującą w polskim prawie fiskalnym – zasadę wzajemnego wykluczania się podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wyraźnie odcina sferę obciążeń cywilnoprawnych od zdarzeń objętych systemem europejskiego podatku VAT. Zgodnie z normą prawną uregulowaną w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają umowy sprzedaży, jeżeli co najmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Istnieje od tego pewien wyjątek dotyczący sprzedaży nieruchomości, budynków i budowli – w takich przypadkach zwolnienie transakcji z podatku VAT powoduje, że automatycznie i bezwzględnie aktualizuje się obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w stawce 2% od wartości rynkowej obiektu. W przypadku zawierania umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, to na notariuszu jako ustawowym płatniku, spoczywa kategoryczny obowiązek prawidłowego zakwalifikowania transakcji i poboru odpowiedniego podatku z rąk nabywcy przed sfinalizowaniem dokumentu.

Jak wynika ze stanu faktycznego, notariusz sporządzający akt 2 kwietnia 2026 r., podatku PCC nie pobrał. To niepobranie daniny publicznej nie mogło być efektem niedopatrzenia urzędnika państwowego posiadającego wysoce specjalistyczną wiedzę z zakresu prawa. Stanowiło ono twardy dowód weryfikacyjny, potwierdzający, że przed obliczem płatnika i przy udziale obu podmiotów dokonano skutecznej identyfikacji transakcji jako opodatkowanej VAT, co mogło wynikać z faktu ujawnionej przez strony „rezygnacji ze zwolnienia” przewidzianego w art. 43 ustawy o VAT. Brak reżimu PCC uwiarygadnia tezę o w pełni uświadomionym, zaplanowanym i celowym wyborze reżimu obciążenia transakcji wyłącznie podatkiem od towarów i usług. Rozbicie tej spójnej całości przez organ poprzez wyizolowaną konkluzję, że brak sformalizowanego zdania zniweczył opcję VAT, doprowadziłoby do absurdalnej konstatacji, że notariusz nie dopełnił swych obowiązków płatnika, a transakcja, co do której wprost wystawiono i rozliczono do urzędu skarbowego fakturę na stawkę 23%, miałaby teraz paradoksalnie stać się przedmiotem postępowania z tytułu zaległości w podatku PCC. Analiza krzyżowa obnaża nielogiczność podejścia restrykcyjnego. Strony chciały opodatkowania, płatnik to potwierdził swoim zaniechaniem poboru PCC, a system podatkowy jako całość obsłużył transakcję jako zdarzenie podlegające pod VAT.

Podporą dogmatyczną i bezpośrednim oparciem dla twierdzeń Wnioskodawcy jest ugruntowana oraz nowatorska, ewoluująca korzystnie dla podatników linia orzecznicza polskich sądów administracyjnych, w której sędziowie sukcesywnie rugują urzędniczy formalizm, chroniąc na podstawie wytycznych TSUE zasadę neutralności.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy, w wyroku z 9 października 2024 r. (sygn. akt I SA/Bd 419/24), odniósł się do kwestii skutków rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Kluczowe było ustalenie, czy wobec braku ustawowej formułki (oświadczenia stron) o rezygnacji ze zwolnienia w akcie notarialnym, strony skutecznie zrezygnowały ze zwolnienia z VAT, co dawało nabywcy nieruchomości prawo do odliczenia VAT od zakupu nieruchomości. W sposób zdecydowany stanął po stronie przedsiębiorcy, uchylając zaskarżoną interpretację jako wydaną z naruszeniem prawa. Sąd obnażył błąd interpretacyjny organów państwowych, podkreślając, że dla zrealizowania obowiązku uregulowanego w zmienionym przez SLIM VAT 2 art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b, „nie ma potrzeby użycia sformułowań typu: strony umowy rezygnują ze zwolnienia i wybierają opodatkowanie”. WSA sformułował fundamentalną tezę: „Zdaniem Sądu stan faktyczny opisany we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej ponad wszelką wątpliwość wskazuje, że wolą stron umowy z dnia (...) było skorzystanie z prawa do rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania dostawy nieruchomości. Służyło temu wskazanie w treści aktu notarialnego ceny towaru łącznie z podatkiem od towarów i usług, bezpośrednie oświadczenie sprzedającego o opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT według stawki 23%, informacja o niepobraniu podatku od czynności cywilnoprawnych przez notariusza a następnie wystawienie [faktury]”. Sąd jednoznacznie ukierunkował w ten sposób praktykę, stwierdzając, że „niedopuszczalne jest przedkładanie formalizmu ponad rzeczywisty sens transakcji”.

Ta racjonalna i nakierowana na ochronę materialnej prawdy o zdarzeniu gospodarczym linia orzecznicza, zdobywa ugruntowanie i ewoluuje na najwyższym szczeblu administracyjnego systemu sądownictwa, o czym świadczy dobitnie niezwykle ważny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 lutego 2026 r., sygnatura akt I FSK 949/23. W postępowaniu tym Naczelny Sąd Administracyjny dokonał rozstrzygnięcia, które redefiniuje rygor dokumentacyjny w procesie odliczeń podatku VAT. NSA wskazał jednoznacznie, że „akt notarialny dokumentujący zakup nieruchomości może zastąpić fakturę o ile spełnione zostały materialne przesłanki odliczenia VAT”. Wyrok ten uwypukla zasadę, która de facto wyznacza ramy działania w europejskim podatku VAT „prymat przesłanek materialnych” nad wymogami czysto formalnymi. Skoro najwyższa instancja sądownictwa administracyjnego w Polsce orzeka, że przy nabyciu nieruchomości wystarczający bywa sam dowód materialnej treści zdarzenia ujęty w akcie notarialnym, by przedsiębiorca nabył prawo do odliczenia (nawet przy obiektywnym braku wystawionej faktury podlegającej reżimom ustawy.

Nabywca i Sprzedawca zachowali najwyższe standardy fiskalnej współpracy. Zawarto akt notarialny oddający treść zdarzenia cywilnoprawnego, uzgodniono cenę z uwzględnieniem podatku, wystawiono autentyczną i zewidencjonowaną e-fakturę dokumentującą podatek, odprowadzono podatek do Skarbu Państwa i zachowano bezsporny, obustronny status podatników czynnych VAT.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany dorobek NSA i WSA w Bydgoszczy, nie istnieje racjonalna, prokonstytucyjna i zgodna z prawem wspólnotowym interpretacja prawna, która pozwalałaby organom podatkowym uznać oświadczenie wyrażone aktami dorozumianymi – potwierdzonymi wielopłaszczyznowo i transakcyjnie – za nieskuteczną w skutkach i niebyłą w sferze prawnej rezygnację ze zwolnienia. Odrzucenie stanowiska Wnioskodawcy w tym aspekcie, stanowiłoby jawne i celowe złamanie wytycznych orzeczniczych najwyższych instancji.

Pytanie nr 2

W świetle argumentacji podniesionej przy analizie pytania nr 1, potwierdzonej dobitnie przez judykaty takie jak orzeczenie NSA - sygn. I FSK 949/23 oraz orzeczenie WSA w Bydgoszczy sygn. I SA/Bd 419/24, wola opodatkowania transakcji została skutecznie i prawnie wiążąco uzewnętrzniona per facta concludentia, w oparciu o dorozumiane, zgodne z art. 60 Kodeksu cywilnego zdeklarowanie wyboru, potwierdzone materialnie. W konkluzji, także z tego powodu, omawiana transakcja na żadnym etapie nie wpadła do koszyka operacji zwolnionych od opodatkowania.

Spółka A. na legalnej i merytorycznej podstawie wystawiła na rzecz spółki B. fakturę obrazującą transakcję, obciążając dostawę podatkiem z prawidłową stawką 23%.

Mając powyższe na uwadze i doceniając pełną kompatybilność przedłożonej dogmatyki podatkowej, wykładni pro-unijnej oraz aktualnego reżimu sądowo-administracyjnego, Wnioskodawca w pełni podtrzymuje i reasumuje swoje twierdzenia nakreślone powyżej i z całą stanowczością wnosi o formalne poświadczenie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że zaprezentowane we wniosku Stanowisko Własne należy uznać za w pełni i we wszystkich aspektach prawidłowe

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Budynek i grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że w 2026 r. pomiędzy Państwem a Nabywcą doszło do sfinalizowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Czynność prawna została udokumentowana w formie aktu notarialnego. Obie strony transakcji w momencie podpisywania aktu notarialnego posiadały status czynnych i zarejestrowanych podatników podatku VAT, co zostało wprost potwierdzone przez podanie ich numerów identyfikacji podatkowej w komparycji aktu. Przedmiotem dostawy była nieruchomość zabudowana budynkiem, który po zakupie był używany przez Państwa na potrzeby własne ponad 7 lat. Ponadto budynek nie był poddawany żadnej modernizacji, a tym samym nie poczyniono na niego nakładów ulepszeniowych stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej. W następstwie podpisania umowy, wystawili Państwo na rzecz Nabywcy fakturę dokumentującą dostawę, w której prawidłowo wyliczono i wykazano podatek należny VAT z zastosowaniem stawki 23%. Nabywca, uregulował należność z tytułu ceny w kwocie brutto (powiększonej o podatek VAT), a Państwo ujęli wystawioną fakturę w swoich ewidencjach księgowych. Z uwagi na fakt, że strony traktowały transakcję jako podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce podstawowej, notariusz nie pobrał podatku od czynności cywilnoprawnych, stosując wyłączenie wynikające z zasady, że opodatkowanie danej czynności podatkiem VAT (również w wyniku rezygnacji ze zwolnienia) wyklucza obowiązek zapłaty PCC od tej samej dostawy. Pomimo powyższych okoliczności faktycznych świadczących o woli opodatkowania, w samej treści aktu notarialnego zabrakło odrębnie zredagowanego, sformalizowanego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT, w brzmieniu wprost nawiązującym do artykułu 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy łączne, dorozumiane i zgodne zachowanie stron transakcji – polegające na: wylegitymowaniu się w akcie notarialnym aktywnymi numerami NIP, akceptacji braku poboru podatku PCC przez notariusza w związku z przyjętym modelem opodatkowania, wystawieniu przez zbywcę faktury ze stawką 23%, uiszczeniu przez nabywcę kwoty ceny w wartości brutto, stanowi w świetle 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy skuteczne, wyczerpujące wymogi materialnoprawne oświadczenie woli stron o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT oraz o wyborze opodatkowania przedmiotowej dostawy.

Należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zastosowanie opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy Strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i m.in. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Podatnicy dokonujący wyboru złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania nieruchomości w akcie notarialnym, nie mają obowiązku składania, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, odrębnego oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania przed dokonaniem tej dostawy.

W praktyce obrotu nieruchomościami umowy zawierane są w formie aktu notarialnego i zawierają one oprócz treści mających zasadnicze znaczenie dla danej czynności prawnej również oświadczenia stron regulujące ich prawa i obowiązki, w tym dotyczące terminu wydania nieruchomości i objęcia jej w posiadanie przez kupującego.

Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Na podstawie art. 91 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 614):

W myśl art. 92 § 1 Prawa o notariacie:

Jak wynika z cytowanego wyżej art. 92 § 1 pkt 5 ustawy Prawo o notariacie, dopuszczalne jest zawarcie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia nabywcy i dostawcy o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z przepisami ustawy obowiązującymi od 1 października 2021 r. strony transakcji (dostawca i nabywca), podatnicy VAT czynni, mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości również w treści aktu notarialnego. W takim przypadku nie muszą składać w tym zakresie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym, ale jednoznaczne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia musi zostać zawarte wraz ze wszystkimi wymaganymi prawem informacjami w akcie notarialnym.

Dla skutecznej rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części konieczne jest aby dostawca i nabywca:

1. byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy;

3. oświadczenie to może być złożone albo przed dostawą do właściwego NUS albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów;

4. oświadczenie złożone w akcie notarialnym musi zawierać:

• imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
• adres budynku, budowli lub ich części.

W opisie sprawy podali Państwo, że mimo okoliczności faktycznych świadczących o woli opodatkowania, w samej treści aktu notarialnego zabrakło odrębnie zredagowanego, sformalizowanego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT, w brzmieniu wprost nawiązującym do artykułu 43 ust. 10 pkt 2 ustawy.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że samo wskazanie w treści aktu notarialnego, w wyniku podpisania którego doszło do przeniesienia własności Nieruchomości przez Państwa na rzecz Kupującego, że Strony transakcji posiadały status czynnych i zarejestrowanych podatników podatku VAT, (co zostało wprost potwierdzone przez podanie ich numerów identyfikacji podatkowej), a także wystawienie faktury dokumentującą dostawę Nieruchomości z wykazanym podatkiem należnym, uregulowanie przez Nabywcę należności z tytułu ceny w kwocie brutto, nie spełnia warunku złożenia zgodnego oświadczenia Stron, „że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”. Ponadto stwierdzić należy, że brak pobrania przez notariusza podatku od czynności cywilnoprawnych, nie oznacza skutecznego złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, powodującego możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku tej transakcji i wyboru jej opodatkowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy, oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części może zostać złożone przez dokonującego dostawy i nabywcę w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów. Oświadczenie takie musi jednak znaleźć się w akcie notarialnym, do zawarcia którego doszło w związku z dostawą budynku, budowli lub ich części. Intencją ustawodawcy było zatem to, aby najpóźniej w momencie zawarcia umowy sprzedaży (która w przypadku nieruchomości zawierana jest właśnie w formie aktu notarialnego) jednoznaczne było, że strony wybierają opodatkowanie dostawy.

Zgodne oświadczenie stron transakcji (dostawcy i nabywcy) o wyborze opodatkowania VAT dostawy budynku, budowli lub ich części nie może zostać zastąpione treścią aktu notarialnego zawierającą wyłącznie informacje, że strony transakcji są podatnikami VAT czynnymi, brak poboru podatku od czynności cywilnoprawnych, wystawienie faktury przez zbywcę. Powyższe działania nie wskazują jednoznacznie, że Strony transakcji miały świadomość, że transakcja podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i rezygnują z tego zwolnienia oraz wybierają opodatkowanie. Oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku nie może mieć charakteru domniemania.

Biorąc więc pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że Sprzedający oraz Nabywca Nieruchomości nie złożyli skutecznie zgodnego oświadczenia woli, że wybierają opodatkowanie tej transakcji. W analizowanej sprawie nie doszło do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Zatem, z uwagi na fakt, że w stosunku do budynku znajdującego się na działce będącej przedmiotem dokonanej przez Państwa sprzedaży, doszło już do pierwszego zasiedlenia i od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto - jak wynika z okoliczności sprawy - nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku, to dostawa tego budynku była objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazałem wyżej, na mocy art. 29a ust. 8 ustawy, w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub prawa użytkowania gruntu, na którym budynki te są posadowione, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Tym samym dostawa działki, na której posadowiony jest budynek - stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy - również korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W rezultacie sprzedaż przez Państwa na rzecz Kupującego zabudowanej Nieruchomości, biorąc pod uwagę zaprezentowany stan faktyczny, tj. wyrażenie intencji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości przez obie strony transakcji w sytuacji braku oświadczenia stron o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy zabudowanej Nieruchomości, nie skutkuje uznaniem sprzedaży ww. Nieruchomości za czynność opodatkowaną właściwą stawką podatku VAT. Sprzedaż ta korzystała więc ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

A zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, należało uznać za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii prawa do wystawienia Nabywcy faktury z należnym podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

W oparciu o art. 106b ust. 3 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie konkretnych przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT.

Faktura jest dokumentem wystawianym dla potrzeb dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dane, które powinna zawierać faktura zostały określone w art. 106e ustawy o VAT:

Podmiotami zobowiązanymi do fakturowania są podatnicy, którzy wykonują działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy. Faktura, co do zasady, jest dokumentem potwierdzającym wykonywanie czynności podlegającej opodatkowaniu. W ustawie o podatku od towarów i usług przewidziano pewne wyjątki, gdy podatnik nie ma obowiązku wystawienia faktury. Dotyczy to dokumentowania sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 ustawy lub wydanych do ustawy przepisów wykonawczych. W takim przypadku tzw. podatnik zwolniony nie musi wystawić faktury, chyba że nabywca tego zażąda albo sprzedający chce wystawić fakturę dobrowolnie.

Przy czym, jak wynika z powołanego wyżej art. 106e ust. 1 pkt 19 lit. a ustawy, w przypadku, gdy podatnik dokonuje dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 albo przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, to na fakturze wskazuje przepis ustawy albo aktu wydanego na podstawie ustawy, na podstawie którego stosuje zwolnienie od podatku.

Jak wyżej rozstrzygnąłem, w analizowanej sprawie nie doszło do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawy zabudowanej Nieruchomości w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż. Sprzedaż przez Państwa na rzecz Kupującego ww. nie skutkowała uznaniem tej sprzedaży za czynność opodatkowaną właściwą stawką podatku VAT. Sprzedaż ta korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Dla udokumentowania ww. transakcji wystawili Państwo fakturę, w której wykazali podatek należny.

Zatem mieli Państwo prawo wystawić fakturę dokumentującą transakcję sprzedaży ww. nieruchomości. Nie powinni Państwo jednak wykazywać w wystawionej fakturze podatku należnego, skoro sprzedaż korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy i nie wystąpił podatek należny z tytułu tej transakcji. W przypadku korzystania ze zwolnienia od podatku VAT prawidłowe jest dokumentowanie sprzedaży fakturą bez wykazywania kwoty podatku VAT, ze wskazaniem podstawy zwolnienia od podatku, a nie przez zastosowanie stawki podatku.

Wobec powyższego oceniając całościowo Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, należy uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zastrzec należy, że dokonałem oceny prawnej Państwa stanowiska, tylko w zakresie objętym treścią zadanych pytań. Inne kwestie, które nie były przedmiotem pytań, nie zostały poddane ocenie prawnej w wydanej interpretacji indywidualnej.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa wyroków sądów administracyjnych wskazuję, że wyroki sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami odnoszącymi się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne sprawy. Ponadto opis spraw, których dotyczą te orzeczenia, nie jest tożsamy z opisem stanu faktycznego w wydanej interpretacji indywidualnej. Powołane przez Państwa orzecznictwo potraktowałem jako element Państwa argumentacji, nie miały one natomiast mocy wiążącej w analizowanej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.