Interpretacja 0114-KDIP4-2.4012.441.2025.2.WH

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży i darowizny działek. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 16 lipca 2025 r. (data wpływu 18 lipca 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A.A.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.A.

Opis zdarzenia przyszłego

Wspólnie z mężem na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej są Państwo właścicielami nieruchomości, dla których w Sądzie Rejonowym (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Nieruchomość składa się między innymi z działki 1/3 z mapy 2 stanowiącej nieużytki, o powierzchni 0,2671 ha.

Pani mąż nabył własność przedmiotowej nieruchomości na podstawie postanowienia o dziale spadku z 31 maja 1996 r. wydanego przez Sąd Rejonowy w (...). Natomiast Pani nabyła współwłasność przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej z 4 stycznia 2006 r. Nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej, obydwoje Państwo pracują na umowę o pracę i rozliczają się z podatków w Polsce.

Oprócz działki 1/1 posiadają Państwo inne działki rolne łącznie o powierzchni 10,12 ha oraz ok. 3 ha lasu. Część nieruchomości użytkują Państwo samodzielnie (około 1 ha) i uzyskują dopłaty bezpośrednie, znaczną większość użytkuje inny rolnik, bowiem zależy Państwu na utrzymaniu nieruchomości w dobrej kulturze rolnej.

Działka po II wojnie światowej nie była użytkowana rolniczo, gdyż znajdują się tam elementy okopów, bunkrów. Jedynie od czasu do czasu porządkują ją Państwo: wycinają drzewa i krzewy na opał, na własny użytek, działka wymaga nakładów w celu usunięcia pozostałości po bunkrach.

Działka 1/3 powstała wskutek podziału działki 1/1 - na działki 1/3 o powierzchni 0,2671 ha i 1/4 o powierzchni 0,0318 ha. Działka 1/4 została wydzielona w celu utworzenia dojazdu do działki nr 1/2 będącej również w Państwa posiadaniu znajdującej się za działką 1/3.

Przed podziałem działka 1/1 posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej poprzez zjazd ziemny. 21 lipca 2021 r. zawarli Państwo aktem notarialnym rep. A nr (…)/2021 umowę przedwstępną pod warunkiem na sprzedaż działki 1/1 (przed jej podziałem).

Warunki, które zostały określone w umowie notarialnej były następujące:

1) nabywca uzyska ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym wraz z miejscami parkingowymi,

2) nabywca uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, lub pozwolenia na budowę zjazdu,

3) nabywca uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidującą z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmujących zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń ziemnych, uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew,

4) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnej technologii,

5) uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy- kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży,

6) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

W przedwstępnej umowie sprzedaży zostało również udzielone pełnomocnictwo przez sprzedających dla kupującego do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, sieci elektroenergetycznej w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Sprzedający w przedmiotowym akcie notarialnym wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością będącą przedmiotem warunkowej umowy sprzedaży w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii oraz udostępnili Kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

17 listopada 2022 r. aktem notarialnym rep. A nr (…)/2022 została rozwiązana umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem. Z kupującym została również zawarta umowa dzierżawy z 21 lipca 2021 r. na okres 3 miesięcy w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki 1/1.

Po rozwiązaniu umowy z kupującym wystąpili Państwo do Zarządu Dróg Wojewódzkich w (…) o zezwolenie oraz warunki na lokalizację zjazdu zwykłego na działki 1/3 i 1/4, który obsługiwał by również Państwa działkę 1/2 (bowiem nie miała dojazdu do drogi publicznej) poprzez działkę 1/4. Decyzję taką uzyskali Państwo. Aktualnie zjazd nie jest wykonany a decyzja jest ważna do 15 kwietnia 2027 r.

Działki 1/2, 1/3 i 1/4, obręb (...) objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą z 18 czerwca 2018 r. nr (…) i oznaczone w planie symbolem D1 PU dla którego ustala się przeznaczenie: podstawowe - zabudowa produkcyjno-usługowa, a w szczególności: magazyny, składy, bazy transportowe, centra logistyczne, centra biurowe, badawcze, szkoleniowe i konferencyjne, budynki i lokale usługowe, w tym handel hurtowy i giełdowy, działalność gospodarcza o charakterze rzemieślniczym, wytwórczym lub naprawczym oraz D2KDG, dla którego ustala się przeznaczenie: podstawowe - komunikacja drogowa, uzupełniające: chodniki, sieci infrastruktury technicznej. Potencjalny kupujący wykonał ze swojej inicjatywy i swoim kosztem do działki 1/3 przyłącze energetyczne. Na geoportalu zaznaczono przyłącze elektryczne (istnieje) i projektowane kanalizacyjne i wodociągowe (nie wykonano). Poczynili Państwo starania by wykreślić z map projektowane przyłącza. Działka 1/3 w geodezji zapisana jako nieużytki. Aktualnie mają Państwo nowego nabywcę na działkę 1/3. Nabywcę na działkę znaleźli Państwo ogłaszając chęć sprzedaży działki na portalach internetowych. Docelowo chcą Państwo działkę 1/4 (droga) przekazać nieodpłatnie dla Gminy (…).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wskazali Państwo, że przedmiotem sprzedaży ma być działa nr 1/3 a przedmiotem darowizny ma być działka nr 1/4 - droga.

Podziału działki 1/1 dokonali Państwo w celu utworzenia dojazdu do działki 1/2.

Działki mające być przedmiotem sprzedaży i darowizny są zapisane w ewidencji gruntu jako nieużytki. Nie wykorzystywali Państwo działek na cele osobiste czy też prywatne. Na działkach wykonywali Państwo prace porządkowe - wycinanie samosiejek, krzewów i drzew, koszenie trawy - w celu zachowania względnego uporządkowania działek.

W związku z planowaną sprzedażą i darowizną działek nie podejmowali i nie planują Państwo podejmować obecnie do momentu sprzedaży i darowizny jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. nieruchomości.

Poza oddaniem działki nr 1/1 w dzierżawę Spółce kupującej działki nie były i nie są przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, lub innych umów o podobnym charakterze.

Część nieruchomości, którą użytkuje inny rolnik polega głównie na koszeniu trawy i jej suszeniu dla własnych celów. Działki będące przedmiotem sprzedaży i darowizny nie są użytkowane przez nikogo, w tym nie są użytkowane przez innego rolnika.

Działki mające być przedmiotem sprzedaży i darowizny nie były wykorzystywane przez Państwa do działalności rolniczej.

Nie sprzedawali Państwo w przeszłości nieruchomości, a zatem nie byli Państwo z tego tytułu podatnikiem podatku VAT.

Przed sprzedażą i darowizną działek nie podejmowali i nie planują Państwo aktywnie podjąć działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczającymi poza zwykłe formy ogłoszenia, które mają na celu zbycie nieruchomości.

Przed sprzedażą działek nie zostaną zawarte umowy przedwstępne. Sprzedający nie udzielą innej osobie pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do działania w imieniu sprzedających w związku z transakcją sprzedaży działki. Sprzedający nie udzielą innemu podmiotowi prawa do dysponowania działkami na cele budowlane.

Okoliczności nieodpłatnego przekazania działki na rzecz Gminy:

• powód - umożliwianie dojazdu do innych działek leżących wzdłuż tej działki, przyczyna - wydana decyzja Zarządu Dróg Wojewódzkich z dnia 15 kwietnia 2024 r. zezwalająca na lokalizację zjazdu zwykłego z drogi wojewódzkiej nr (…) - zjazd obsługujący działki 1/3, 1/4, 1/2, cel przekazania - aby droga była drogą gminną a nie drogą prywatną ze służebnością dojazdu do przylegających działek
• przedmiotem przekazania będzie wyłącznie grunt,
• na gruncie nie znajduje się infrastruktura drogowa.

Pytanie

Czy opisana sprzedaż oraz darowizna (nieodpłatne przekazanie drogi) wydzielonych działek stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Państwo z tego tytułu będziecie podatnikiem podatku VAT?

Stanowisko Zainteresowanych

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zaś pod pojęciem "handel" należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle art. 15 ust. 2 ustawy, nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy osoba dokonująca sprzedaży gruntu podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykła sprzedaż nieruchomości nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej nieruchomości. W Państwa sytuacji nie doszło ostatecznie do zawarcia umowy sprzedaży dla potencjalnego kupującego. Aktualnie sprzedaż nieruchomości będzie się odbywała na rzecz osób fizycznych i ewentualna darowizna drogi dojazdowej na rzecz Gminy. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomość należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno; należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (tak np.: ww. wyroki NSA sygn. akt I FSK 1888/17 oraz I FSK 245/18). Ze stwierdzeniem tym korespondują stanowiska sądów, w których wskazuje się na konieczność wystąpienia ciągu aktywnych działań cechujących profesjonalny obrót nieruchomościami, jak zmiana przeznaczenia działek, ich uzbrojenie, podejmowanie działań marketingowych, korzystanie z usług biura obrotu nieruchomościami, wytyczanie dróg dojazdowych, a nie tylko niektórych z nich (tak np. ww. wyrok WSA w Gdańsku sygn. akt I SA/Gd 884/17).

W Państwa sytuacji przedstawionej we wniosku ani obecne ani zamierzone działania w odniesieniu do planowanej sprzedaży i darowizny działek nie wykraczają poza zarząd majątkiem prywatnym. W szczególności, nie ma z Państwa strony aktywnych działań wymagających zaangażowania środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Państwa zdaniem planowana sprzedaż oraz planowana darowizna działek nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT i zarówno Pani, jak i mąż nie będziecie działali w charakterze podatnika podatku VAT. Państwa zdaniem planowana opisana sprzedaż oraz darowizna (nieodpłatne przekazanie drogi) wydzielonych działek nie będzie u Państwa stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Pani i małżonek z tego tytułu nie będziecie podatnikiem podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C‑180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości, istotne jest zatem, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży podjęli lub podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Pani mąż nabył własność nieruchomości na podstawie postanowienia o dziale spadku. Natomiast Pani nabyła współwłasność nieruchomości na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej. Nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej, obydwoje Państwo pracują na umowę o pracę i rozliczają się z podatków w Polsce. Działka 1/3 powstała wskutek podziału działki 1/1 - na działki 1/3 o powierzchni 0,2671 ha i 1/4 o powierzchni 0,0318 ha. Działka 1/4 została wydzielona w celu utworzenia dojazdu do działki nr 1/2 będącej również w Państwa posiadaniu znajdującej się za działką 1/3. Wskazali Państwo, że przedmiotem sprzedaży ma być działa nr 1/3 a przedmiotem darowizny ma być działka nr 1/4 - droga. Podziału działki 1/1 dokonali Państwo w celu utworzenia dojazdu do działki 1/2. 21 lipca 2021 r. zawarli Państwo aktem notarialnym umowę przedwstępną na sprzedaż działki 1/1 (przed jej podziałem). 17 listopada 2022 r. aktem notarialnym została rozwiązana umowa przedwstępna sprzedaży. Z kupującym została również zawarta umowa dzierżawy z 21 lipca 2021 r. na okres 3 miesięcy w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki 1/1.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy sprzedaż działki nr 1/3 stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym celu należy ustalić, czy dla opisanej transakcji wystąpią Państwo w roli podatników podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Państwa zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1/3 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działki, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Państwa działki nr 1/3 wypełni przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że na działce wykonywali Państwo prace porządkowe - wycinanie samosiejek, krzewów i drzew, koszenie trawy - w celu zachowania względnego uporządkowania działek. W związku z planowaną sprzedażą działki nie podejmowali i nie planują Państwo podejmować obecnie do momentu sprzedaży jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. nieruchomości. Poza oddaniem działki dzierżawę Spółce kupującej działka nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, lub innych umów o podobnym charakterze. Działka mająca być przedmiotem sprzedaży nie była wykorzystywana przez Państwa do działalności rolniczej. Przed sprzedażą działki nie podejmowali i nie planują Państwo aktywnie podjąć działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczającymi poza zwykłe formy ogłoszenia, które mają na celu zbycie nieruchomości.

Wskazali Państwo, że w przedwstępnej umowie sprzedaży działki udzielili Państwo pełnomocnictwa dla kupującego do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, sieci elektroenergetycznej w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wyrazili Państwo zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością będąca przedmiotem warunkowej umowy sprzedaży w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii oraz udostępnili Kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

A zatem należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku nie podejmowali i nie zamierzają Państwo podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zakres podjętych czynności w odniesieniu do posiadanej nieruchomości w żadnym wypadku nie pozwala na uznanie, że Państwa działalność w zakresie zbycia działki nr 1/3 ma charakter profesjonalny.

Podkreślić w tym miejscu należy, że samo udzielenie pełnomocnictwa spółce, która zamierzała zakupić działkę nr 1/3, do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do jej potrzeb nie powoduje, że zostaną Państwo z tego powodu uznani za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą, także w przypadku gdy będą Państwo zbywać tę nieruchomość na rzecz innego kupującego.

W konsekwencji analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Państwa sprzedaż działki nr 1/3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Państwa za podatników tego podatku. Przy sprzedaży działki nr 1/3 skorzystają więc Państwo z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W związku z powyższym, z tytułu planowanej sprzedaży działki nr 1/3 nie będą Państwo podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącymi działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż działki nr 1/3 nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto Państwa wątpliwości dotyczą również tego, czy przekazanie w drodze darowizny działki nr 1/4 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości wskazać należy, że stosownie do treści art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Natomiast stosownie do treści art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z powyższego darowizna jest umową cywilnoprawną, cechującą się nieodpłatnością oraz przysporzeniem majątkowym tylko jednej ze stron umowy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne do określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne zatem jest wyłączenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych ustaleń należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że w rozpatrywanym przypadku dokonując darowizny działki nr 1/4 na rzecz gminy nie będą Państwo działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że działka nr 1/4, którą zamierzają Państwo przekazać w formie darowizny na rzecz gminy została nabyta do majątku prywatnego i nie była przez Państwa w żaden sposób wykorzystywana. Zatem darowizna działki nr 1/4 na rzecz gminy będzie stanowić zwykłe wykonanie prawa własności. Tym samym będą Państwo zbywać działkę stanowiącą majątek prywatny, korzystając z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Skutkiem tego, zamierzona czynność nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stwierdzić należy, że planowana przez Państwa darowizna działki nr 1/4 na rzecz gminy nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z darowizną działki nr 1/4 nie będą działali Państwo w charakterze podatników, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, lecz dokonają Państwo zarządu majątkiem osobistym.

W konsekwencji Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.