Interpretacja 0114-KDIP4-2.4012.451.2025.1.MMA

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej;
• nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy planowanej sprzedaży opisanej nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 4 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT licytacyjnej sprzedaży lokalu objętego księgą wieczystą nr (...). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (...) prowadzi egzekucję przeciwko dłużnikowi B.B., PESEL: (…)

W toku postępowania na wniosek wierzyciela wszczęto egzekucję z nieruchomości: stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnego, położonego jest w (...) przy ul. (...), dla którego prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (...) księga wieczysta KW nr (...).

Dłużnik w CEIDG figuruje jako osoba prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą: „(…)” B.B., NIP: (…), REGON: (…). Data rozpoczęcia działalności gospodarczej: 1 lipca 2020 r. 14 października 2022 r. działalność została zawieszona.

Dłużnik figuruje w wykazie podatników VAT jako czynny podatnik, zarejestrowany jako podatnik VAT od 20 lipca 2020 r.

Powyższa nieruchomość została nabyta przez dłużnika 31 maja 2006 r.

Dłużnik nabył ten lokal od osoby fizycznej jako lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość. Z umowy sprzedaży wynika, iż dłużnik nabył lokal jako B.B., brak jest mowy o jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Transakcja nie była udokumentowana fakturą. W umowie też nie ma mowy o żadnym podatku VAT. W czerwcu 2020 r. lokal ten został przekształcony z lokalu mieszkalnego na lokal niemieszkalny. Zmiany te wprowadzono w ewidencji gruntów i budynków i następnie w księdze wieczystej.

Obecnie dłużnik wynajmuje ten lokal użytkowy innemu podmiotowi: Y. Sp. z o.o., na podstawie umowy najmu z 20 lutego 2020 r. Z uwagi na utrudnioną współpracę z dłużnikiem, nie ustalono, czy dłużnik poniósł nakłady przewyższające 30% początkowej wartości nieruchomości i skorzystał on z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów i w związku z tym przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z tymi wydatkami.

Nie ustalono też, czy najemca poniósł jakiekolwiek nakłady na ten lokal.

Dłużnik został wezwany do udzielenia odpowiedzi na pytania w zakresie podatku VAT dotyczącego przedmiotowego lokalu, w tym na wyżej wymienione, ale pozostał całkowicie pozostał bierny w tej kwestii.

Należy wskazać, iż dłużnik od wielu miesięcy utrudnia prowadzenie egzekucji, podejmując przy tym liczne działania obstrukcyjne i w związku z czym uzyskanie od niego jakichkolwiek Informacji dotyczących przedmiotowego lokalu jest niemożliwe.

Pytania

1) Czy w świetle przedstawionego w poz. 61 stanu faktycznego, sprzedaż w trybie egzekucji wymienionych tam nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, którego płatnikiem zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług pozostaje komornik?

2) W przypadku odpowiedzi pozytywnej w zakresie powyższego pytania, to czy do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie miało zastosowanie zwolnienie z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10?

Pana stanowisko w sprawie

Na mocy art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ustawodawca ustanowił komornika płatnikiem podatku VAT od dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja Podatkowa, zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika.

Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu VAT lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwałe z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami, jak właściciel (...).

Analiza art. 7 ww. ustawy prowadzi do wniosku, iż opodatkowaniu podlega tylko ta czynność, stanowiąca dostawę, która wykonywana jest przez podmiot, który w związku z Jej realizacją występuje w charakterze podatnika od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały zdefiniowane w art. 15 ust. 1 i 2 tej ustawy.

Przy ustalaniu, czy dana dostawa towarów stanowi działalność gospodarczą, koniecznym jest zbadanie, czy sprzedawane towary zostały nabyte w celu wykorzystywania ich w działalności gospodarczej.

W świetle przytoczonych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności, jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek.

Pierwsza z nich zaistnieje, gdy czynność będzie ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, druga natomiast, gdy zostanie dokonana ona przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w związku z działalnością gospodarczą dłużnika. Istotne jest zatem określenie, czy sprzedawana nieruchomość należy do majątku prywatnego dłużnika, jeżeli dłużnik jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Dłużnik może więc inaczej niż komornik oceniać, czy sprzedaż nieruchomości powinna podlegać VAT.

Jak słusznie stwierdził NSA w wyroku z 12 lipca 2012 r. l FSK1348/11 „Nie można bowiem w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego abstrahować od tego, że w okolicznościach danej sprawy sporne mogą być różne kwestie związane z podatkiem od towarów i usług, przy czym nie tylko zagadnienia dotyczące tego, czy komornik jest płatnikiem, czy też tego, czy VAT powinien być «doliczony» do wylicytowanej kwoty, czy też się w niej zawiera, ale też np. kwestie związane z oceną, czy w ogóle dana dostawa nieruchomości (bądź innego towaru) w trybie egzekucyjnym podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie sposób bowiem z góry wykluczyć sytuacji, w której sporny może się okazać związek danego składnika towaru podlega w ogóle opodatkowaniu VAT)”.

Nawet jeżeli nie będzie budziło wątpliwości, że dostawa nieruchomości ma związek z prowadzoną przez dłużnika działalnością gospodarczą, to może powstać problem z prawidłową oceną, czy w danym przypadku dostawa nieruchomości podlega opodatkowaniu, czy też zwolnieniu z VAT. Kwestia ta jest bardzo skomplikowana, prawidłowe opodatkowanie VAT dostawy nieruchomości zależy od wielu przesłanek.

W ocenie organu egzekucyjnego, mając na uwadze stan faktyczny niniejszej sprawy oraz powołane powyżej przepisy, dostawa przedmiotowej nieruchomości, ma związek z prowadzoną przez dłużnika działalnością gospodarczą.

Dostawa tych nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1.

Jednakże w ocenie organu egzekucyjnego, sprzedaż lokalu użytkowego będzie korzystała ze zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

1 września 2019 r. ustawodawca znowelizował przepisy ustawy VAT, m.in. wprowadzając nową definicję pierwszego zasiedlenia.

Nowelizacja, o której mowa, została dokonana na mocy przepisów ustawy z 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1520 ze zm.).

Pierwsze zasiedlenie to zgodnie z obecnym brzmieniem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W dotychczasowym stanie prawnym - pierwszym zasiedleniem nie było faktyczne rozpoczęcie i używania budynku czy też budowli (bądź Ich części), lecz wydanie ich do używania w następstwie czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli np. w formie dostawy, leasingu, wynajmu, dzierżawy, ustanowienia użytkowania. W szczególności pierwszym zasiedleniem - w rozumieniu definicji ustawowej - nie było rozpoczęcie używania budynku (budowli) przez podatnika, który ten obiekt budowlany wybudował bądź zmodernizował, podnosząc jego wartość początkową o co najmniej 30%.

Pomijając już genezę powyższej definicji pierwszego zasiedlenia, mając na uwadze aktualną definicję tego zagadnienia, należy przyjąć, iż rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własnej działalności gospodarczej budynku po jego ulepszeniu, gdy wydatki na to ulepszenie stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej tego budynku, stanowi pierwsze zasiedlenie.

W niniejszej sprawy niewątpliwym jest, iż dłużnik nabył nieruchomość w 2006 r., a od przynajmniej 2020 r. nieruchomość ta jest wynajmowana na rzecz innego podmiotu. Do pierwszego zasiedlenia mogło dojść już w 2006 r., bądź też w przypadku dokonania ulepszeń przewyższających 30% wartości początkowej i oddaniu w najem - do zasiedlenie mogło dojść 2020 r. (przyjmując, że dłużnik bądź najemca dokonali ulepszeń przewyższających 30% wartości początkowej.

W świetle tego należy zatem uznać, iż do pierwszego zasiedlenia doszło przy rozpoczęciu użytkowania przedmiotowego lokalu przez dłużnika w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, bądź też przy oddaniu w najem innemu podmiotowi (po uprzednim dokonaniu ulepszeń). Co za tym idzie, niezależnie od przyjęcia którejkolwiek z powyższych dat - 2006 czy 2020 r., pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ewentualną sprzedażą minęły 2 lata. Ewentualna zatem sprzedaż lokalu nie będzie stanowiła już pierwszego zasiedlania, a tym samym jego dostawa korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

• prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej;
• nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy planowanej sprzedaży opisanej nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl z art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan egzekucję przeciwko dłużnikowi B.B. W toku postępowania na wniosek wierzyciela wszczęto egzekucję z nieruchomości: stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnego, położonego jest w (...) przy ul. (...), dla którego prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (...) księga wieczysta KW nr (...).

Dłużnik w CEIDG figuruje jako osoba prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą: „(…)” B.B. Data rozpoczęcia działalności gospodarczej: 1 lipca 2020 r. Z dniem 14 października 2022 r. działalność została zawieszona. Dłużnik figuruje w wykazie podatników VAT jako czynny podatnik, zarejestrowany jako podatnik VAT od 20 lipca 2020 r. Powyższa nieruchomość została nabyta przez dłużnika 31 maja 2006 r. Dłużnik nabył ten lokal od osoby fizycznej jako lokal mieszkalny, stanowiący odrębna nieruchomość. Z umowy sprzedaży wynika, iż dłużnik nabył lokal jako B.B., brak jest mowy o jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Transakcja nie była udokumentowana fakturą. W umowie też nie ma mowy o żadnym podatku VAT. W czerwcu 2020 r. lokal ten został przekształcony z lokalu mieszkalnego na lokal niemieszkalny. Obecnie dłużnik wynajmuje ten lokal użytkowy innemu podmiotowi: Y. Sp. z o.o., na podstawie umowy najmu z 20 lutego 2020 r.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego czy planowana sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego lokalu niemieszkalnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz cytowane wyżej przepisy, w pierwszej kolejności należy ustalić czy dostawa opisanego przez Pana lokalu będzie dokonana przez podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W opisie sprawy wskazał Pan, że obecnie dłużnik wynajmuje lokal użytkowy innemu podmiotowi: Y. Sp. z o.o. na podstawie umowy najmu z 20 lutego 2020 r.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Zatem na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że dostawa lokalu niemieszkalnego objętego księgą wieczystą o nr (...) będzie stanowić zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem przy dostawie ww. lokalu niemieszkalnego spełnione będą przesłanki do uznania dłużnika, za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ponadto Pana wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy dla dostawy lokalu niemieszkalnego dokonanej w ramach sprzedaży egzekucyjnej znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Kluczowe jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W okolicznościach opisanej we wniosku sprawy powołać także należy art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W analizowanej sprawie przedstawiony opis sprawy nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana w drodze licytacji komorniczej lokalu niemieszkalnego objętego księgą wieczystą o nr (...) będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów.

Nie posiada Pan informacji, czy dłużnik poniósł nakłady przewyższające 30% początkowej wartości nieruchomości i skorzystał on z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów i w związku z tym przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z tymi wydatkami. Nie ustalił Pan również, czy najemca poniósł jakiekolwiek nakłady na ten lokal.

Jednocześnie wskazał Pan, że dłużnik został wezwany do udzielenia odpowiedzi na pytania w zakresie podatku VAT dotyczącego przedmiotowego lokalu, ale dłużnik pozostał całkowicie bierny w tej kwestii. Ponadto wskazał Pan, że dłużnik od wielu miesięcy utrudnia prowadzenie egzekucji, podejmując przy tym liczne działania obstrukcyjne i w związku z czym uzyskanie od niego jakichkolwiek Informacji dotyczących przedmiotowego lokalu jest niemożliwe.

A zatem, biorąc pod uwagę powyższe informacje, wskazać należy, że w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnień o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź pkt 10a ustawy nie są spełnione, ponieważ podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Ponieważ w stosunku do sprzedaży lokalu nie można zastosować zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione zatem muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627/12:

„Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”. Tym samym przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z opisu sprawy wynika, że obecnie dłużnik będący czynnym podatnikiem od 20 lipca 2020 r. wynajmuje ten lokal użytkowy innemu podmiotowi Y. Sp. z o.o., na podstawie umowy najmu z 20 lutego 2020 r. Tym samym wskazać należy, że lokal w całym okresie posiadania nie był wykorzystywany przez dłużnika wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione łącznie warunki zawarte w tym przepisie.

Zatem sprzedaż lokalu nie może także korzystać ze zwolnienia od podatku również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, w analizowanym przypadku, sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego lokalu niemieszkalnego objętego księgą wieczystą o nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy.

W konsekwencji, dostawa udziału w gruncie, przynależącego do ww. lokalu, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy, również nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Tym samym, skoro omawiana transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie ww. przepisów, to należy tę dostawę opodatkować z zastosowaniem właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT. W związku z powyższym Pan, jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy, będzie zobowiązany do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT od przedmiotowej dostawy.

W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.