Wnioskodawczyni, emerytowana rolniczka niebędąca zarejestrowanym podatnikiem VAT, planuje sprzedaż czterech niezabudowanych działek (nr 1, 2, 3, 4) stanowiących wspólność małżeńską. Działki zostały nabyte w 1985 roku i początkowo wykorzystywane do działalności rolniczej, a obecnie są wydzierżawione na cele rolnicze. Działka nr 1 jest przeznaczona zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego pod…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie nieuznania Pani za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą udziału w działkach o nr 1, 2, 3 i 4 oraz możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania sprzedaży udziału w działkach.
Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 września 2025 r. (data wpływu 3 września 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
22 lipca 2025 roku został zawarty akt notarialny (umowa przedwstępna) na sprzedaż nieruchomości, której właścicielem jest A. A i B. B. Nieruchomości są działkami niezabudowanymi grunt/działka nr 1, 2, 3 oraz 4 położone w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), woj. (...), wpisane do księgi wieczystej nr (...) o powierzchni kolejno: 1,9979 ha, 0,64 ha, 0,18 ha, 0,14 ha, stanowiącymi wspólność małżeńską A. A i B. B.
Wnioskodawczyni nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawczyni jest emerytowanym rolnikiem. Działki nr 1, 2, 3 oraz 4 kilka lat temu w myśl art. 2 pkt 15 ustawy o VAT były wykorzystywane do przez wnioskodawczynię do działalności rolniczej.
W tym okresie nie był czynnym podatnikiem podatku VAT. Obecnie działki wydzierżawione są na cele rolnicze. Wnioskodawczyni była rolnikiem ryczałtowym zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy o VAT korzystając ze zwolnienia. Wnioskodawczyni jako rolnik ryczałtowy, dokonywała dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, korzystając ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.
Nieruchomości były nabyte przez A. A i B. B., 3 kwietnia 1985 roku od osoby fizycznej na podstawie aktu notarialnego (…). Tytułem nabycia działek nr 1, 2, 3 oraz 4 nie przysługiwało wnioskodawczyni prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (transakcja zakupu działki objęta była podatkiem od czynności cywilnoprawnych).
Zakup działek nie był udokumentowany fakturą sprzedaży.
Nieruchomość (działka 1) położona jest zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z 28 kwietnia 2025 roku w sprawie uchwalenia MPZP wsi (...) - część A na obszarze oznaczonym symbolami: PU, M o przeznaczeniu podstawowym - działalność produkcyjno - usługowa oraz składowania i magazynowanie z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz D1- drogi i ulice dojazdowe wewnętrzne.
Nieruchomości (działki 2, 3 oraz 4) położone są zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą nr (…) Rady Gminy (...) z 18 maja 2023 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu w obrębie wsi (...) - MPZP (...) na obszarze oznaczonym symbolami: 1P/U o przeznaczeniu podstawowym - zabudowy produkcyjno - usługowej.
Od dnia nabycia działek, tj. od 3 kwietnia 1985 roku działki były wykorzystywane do działalności rolniczej. Od kilku lat do chwili obecnej działka jest przedmiotem dzierżawy z innym rolnikiem na cele rolnicze. W okresie użytkowania przez wnioskodawcę działki były wykorzystywane na cele rolnicze zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Obecnie działki są przedmiotem dzierżawy na cele rolnicze (podstawa zwolnienia - na podstawie § 3.1. zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze - Rozporządzenie Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień – (Dz. U. z 2020 r. poz. 1983). Wnioskodawczyni nie podejmowała działań marketingowych w celu znalezienia nabywcy działki. Przedstawiciel nabywcy zgłosił się osobiście z propozycją zakupu działek.
Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego podpisanego 22 maja 2025 roku przed (...), sprzedający został zobowiązany do sprzedaży działek w terminie do 22 listopada 2026 roku (działki 1) oraz w terminie do 22 listopada 2027 roku (działki 2, 3, 3), po spełnieniu m.in. warunku w postaci uzyskania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, z której wynikać będzie, czy sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.
W zakresie wspomnianej umowy przedwstępnej Obowiązki i prawa kupującego to:
W zakresie wspomnianej umowy przedwstępnej Obowiązki i prawa kupującego to:
Sprzedaż nieruchomości w przypadku spełnienia wszystkich warunków w terminie wskazanym przez kupującego z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem, nie później niż 22 listopada 2026 r. lub 22 listopada 2027 r.
Warunki wskazane w akcie notarialnym warunkujące dojście do transakcji sprzedaży działki 1:
1) przeprowadzenie przez Przyszłego Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży działki 1, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Przyszłego Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
2) uzyskanie ostatecznego pozwolenia na budowę hali logistyczno-magazynowej z częścią biurową;
3) oświadczenia i zapewnienia Przyszłego Sprzedającego/Wnioskodawcy pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży;
4) zamierzony przez Przyszłego Kupującego cel inwestycyjny będzie zgodny z obowiązującym dla Nieruchomości w Dacie Ostatecznej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
5) uzyskanie przez Przyszłego Kupującego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, wydanej dla zamierzonej przez Przyszłego Kupującego inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży działki 1;
6) uzyskanie zgody na przebudowanie drogi dojazdowej;
7) przedłożenie przez Przyszłego Kupującego wyrażonej w formie uchwały zgody Zarządu Przyszłego Kupującego na nabycie Przedmiotu Sprzedaży działki 1;
8) Wykreślenie roszczenia z działu III Księgi wieczystej o treści: „roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży działki nr 1 o pow. 2,0204 ha - w terminie do 30 czerwca 2022 r., na rzecz spółki X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...), REGON (...).
W zakresie sprzedaży działek 2, 3, 4 warunki jakie muszą być spełnione aby doszło do sprzedaży:
1) uprzednim nabyciu przez Przyszłego Kupującego Przedmiotu Sprzedaży działki 1;
2) przeprowadzeniu przez Przyszłego Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży działek 2, 3, 4, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Przyszłego Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3) uzyskanie ostatecznego pozwolenia na budowę hali logistyczno-magazynowej z częścią biurową;
4) oświadczenia i zapewnienia Przyszłego Sprzedającego/Wnioskodawcy pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży;
5) zamierzony przez Przyszłego Kupującego cel inwestycyjny będzie zgodny z obowiązującym dla Nieruchomości w Dacie Ostatecznej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
6) uzyskanie przez Przyszłego Kupującego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, wydanej dla zamierzonej przez Przyszłego Kupującego inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży działek 2, 3, 4;
7) uzyskanie zgody na przebudowanie drogi dojazdowej;
8) przedłożenie przez Przyszłego Kupującego wyrażonej w formie uchwały zgody Zarządu Przyszłego Kupującego na nabycie Przedmiotu Sprzedaży działek 2, 3, 4;
9) uzyskanie zgody na zakup od (...) bądź Skarbu Państwa oraz przebudowę cieków wodnych znajdujących się pod działkami ewidencyjnymi o numerach: 5, 6 oraz 7.
Działka nie jest udostępniana przyszłemu nabywcy na podstawie umowy najmu/dzierżawy.
Zakresy pełnomocnictw udzielonych do 22 listopada 2027 roku kupującemu przez wnioskodawcę:
a) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów (tylko i wyłącznie niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę), ich zmiany, cofania oraz odbioru; dotyczących wyżej opisanej Nieruchomości;
b) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
c) zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg; bez możliwości fizycznej ingerencji w nieruchomość;
d) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanych inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na opisanej nieruchomości planowanej inwestycji;
e) uzyskania map do celów projektowych;
f) składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących opisanej Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
g) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla opisanej Nieruchomości oraz ksiąg, z których Nieruchomości objęte tymi księgami zostały odłączone lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;
h) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;
i) uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;
j) składania w imieniu mocodawcy oświadczeń o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na opisanej Nieruchomości inwestycji oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji,
k) reprezentowania Mocodawcy we wszystkich sprawach w zakresie niezbędnym do wykonania pełnomocnictwa, przed osobami prawnymi i fizycznymi, sądami, w szczególności właściwym sądem wieczystoksięgowym, składania wniosków o wydanie oraz odbioru wszelkich dokumentów koniecznych do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, w tym dokumentów geodezyjnych, podpisywania wszelkich prawem wymaganych dokumentów, składania oświadczeń, wnoszenia wniosków - w tym wniosków wieczystoksięgowych, podań, skarg, odwołań, zażaleń oraz innych środków odwoławczych, jak również do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla realizacji pełnomocnictwa;
l) odbioru z poczty, od innych doręczycieli, w tym firm kurierskich, a także z wszelkich urzędów i innych instytucji dokumentów i korespondencji, w zakresie objętym niniejszym pełnomocnictwem, którego adresatem jest mocodawca;
m) Udzielania przez pełnomocnika dalszych pełnomocnictw w zakresie udzielonego pełnomocnictwa.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Na pytanie, jakie konkretne działki (o jakich numerach) są przedmiotem dzierżawy z innym rolnikiem na cele rolnicze?
Odpowiedź:
Przedmiotem dzierżawy na rzecz innego rolnika na cele rolnicze są wszystkie wskazane we wniosku działki, tj. 1, 2, 3 i 4.
Na pytanie, czy w przeszłości dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości? Czy była Pani uznana z tego tytułu za podatnika podatku VAT? Czy odprowadzała Pani podatek należny z tytułu ww. transakcji?
Odpowiedź:
Nie dokonywała Pani w przeszłości sprzedaży nieruchomości, w wyniku czego nie była Pani z tego tytułu uznana za podatnika podatku VAT oraz nie odprowadzała Pani podatku należnego z tytułu ww. transakcji.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 1 września 2025 r.)
Czy planowana transakcja sprzedaży działek: 1, 2, 3 i 4 powoduje, że Wnioskodawczyni będzie uznana za podatnika podatku od towarów i usług oraz czy będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług?
Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 1 września 2025 r.
Aby daną czynność objąć opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług wymagane jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: przesłanki podmiotowej - czynność powinna być wykonana przez podmiot, do którego znajduje zastosowanie podatek od towarów i usług czyli podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT oraz przesłanki przedmiotowej - sprowadzającej się do tego, że czynność powinna być objęta zakresem przedmiotowym opodatkowania VAT określonym w art. 5 ustawy o VAT.
Wnioskodawczyni będąc osobą fizyczną dokonując sprzedaży gruntu (działek: 1, 2, 3, 4) wykorzystywanych do działalności rolniczej nie działa jako podatnik prowadzący handlową działalność gospodarczą.
Nie zostaje spełniona definicja z art. 15 ustawy o VAT. Jej czynności nie mają charakteru zawodowego (profesjonalnego), stałego (charakteryzującego się powtarzalnością czynności), a w konsekwencji zorganizowanego (por. wyrok WSA we Wrocławiu z 29 listopada 2019 r. sygn. akt I SA/Wr 741/19).
Ponadto Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży gruntu (działek: 1, 2, 3 i 4) stanowiącego część majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, przy nabyciu którego nie występował również jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą), nie będzie zaliczona do grona podatników podatku od towarów i usług.
Jak stwierdził w interpretacji indywidualnej z 21 kwietnia 2020 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP1-3.4012.111.2020.3.PRM nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Dalej z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian K. i Halina J.K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w W. (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Wnioskodawczyni nie podejmowała działań z zakresu obrotu nieruchomościami, które można porównać z tymi, które są charakterystyczne dla profesjonalnych podmiotów.
W świetle powyższego sprzedaż działek o nr 1, 2, 3 i 4 co prawda należy zakwalifikować jako dostawę towaru.
Jednakże, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni nie będzie działała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
Sprzedaż działek niezabudowanych, można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.
Dlatego też sprzedaż ww. działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług a Wnioskodawczyni nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
6. towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii,
22. sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości,
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub
faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.
Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:
1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą
w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.
W myśl art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:
Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziałów w działkach, Sprzedająca podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:
„(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjęli/podejmą w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.
W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.
Z opisu sprawy wynika, że 22 lipca 2025 roku został zawarty akt notarialny (umowa przedwstępna) na sprzedaż nieruchomości. Nieruchomości są działkami niezabudowanymi. Nie jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Jest Pani emerytowanym rolnikiem. Działki nr 1, 2, 3 oraz 4 kilka lat temu w myśl art. 2 pkt 15 ustawy o VAT były wykorzystywane do przez Panią do działalności rolniczej. Obecnie działki o nr 1, 2, 3 oraz 4 wydzierżawione są na cele rolnicze. Była Pani rolnikiem ryczałtowym zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Jako rolnik ryczałtowy, dokonywała Pani dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, korzystając ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu, sprzedający został zobowiązany do sprzedaży działek w terminie do 22 listopada 2026 roku (działki 1) oraz w terminie do 22 listopada 2027 roku (działki 2, 3, 3), po spełnieniu m.in. warunku w postaci uzyskania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, z której wynikać będzie, czy sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.
Pani wątpliwości w sprawie w pierwszej kolejności dotyczą braku uznania za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziałów w działkach.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Należy zatem przeanalizować całokształt działań, jakie podejmie Pani w odniesieniu do udziału w działkach będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.
W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że działki przeznaczone do sprzedaży, zostały wydzierżawione na cele rolnicze.
Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania
i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.
W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
W odniesieniu do przedstawionych okoliczności należy przede wszystkim zauważyć, że działki o nr 1, 2, 3 oraz 4 wydzierżawione są na cele rolnicze.
Pomimo, że z opisu sprawy wynika, że nie podejmowała Pani działań marketingowych w celu znalezienia nabywcy działek oraz nie dokonywała Pani w przeszłości sprzedaży nieruchomości, w wyniku czego nie była Pani z tego tytułu uznana za podatnika podatku VAT oraz nie odprowadzała Pani podatku należnego z tytułu ww. transakcji, oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie Pani działanie wykraczało i wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym i podejmowane przez Panią czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem.
Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadane działki o nr 1, 2, 3 oraz 4 służyły wyłącznie do zaspokojenia Pani potrzeb osobistych przez cały okres ich posiadania. Sposób wykorzystania posiadanych działek przejawiający się w zawarciu umowy dzierżawy bezspornie wskazuje, że działki utraciły walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.
Jak już wcześniej wskazano dzierżawa nieruchomości, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Z kolei w kwestii wysokości wynagrodzenia uzyskiwanego z tej dzierżawy, należy zauważyć, że strony w związku z zawarciem umowy dzierżawy dowolnie kształtują stosunki prawne również w kwestii odpłatności. Wysokość wynagrodzenia wynika z ustaleń między stronami w związku z umową dzierżawy i nie może wpływać na prawnopodatkową ocenę tej transakcji. Bez względu na wielkość odpłatności w związku z zawartą umową dzierżawy otrzymywała Pani wynagrodzenie z tego tytułu.
Zatem, skoro zawarła Pani umowę dzierżawy w odniesieniu do posiadanych udziałów w działkach o nr 1, 2, 3 oraz 4, to stwierdzić należy, że nie będzie Pani zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.
Majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Wydzierżawianie przez Panią udziałów w działkach o nr 1, 2, 3 oraz 4 na cele rolnicze, powoduje, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.
Należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” (art. 15 ust. 2 ustawy), w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne jak dzierżawa, co miało miejsce w analizowanym przypadku. Nie można tej działalności, związanej z dzierżawą interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.
A zatem, podejmowane przez Panią działania wykluczają zbycie udziału w działkach o nr 1, 2, 3 i 4 w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że planowana przez Panią transakcja zbycia udziału w działkach o nr 1, 2, 3 oraz 4, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziału w działkach o nr 1, 2, 3 oraz 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Kolejną Pani wątpliwością jest rozstrzygnięcie kwestii, czy do transakcji sprzedaży udziału w działkach o nr 1, 2, 3 i 4 będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług.
Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym, o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu wskazania wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
Z opisu sprawy wynika, że działka 1 położona jest zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na obszarze oznaczonym symbolami: PU, M o przeznaczeniu podstawowym - działalność produkcyjno - usługowa oraz składowania i magazynowanie z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz D1- drogi i ulice dojazdowe wewnętrzne. Natomiast działki o nr 2, 3 oraz 4 położone są zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na obszarze oznaczonym symbolami: 1P/U o przeznaczeniu podstawowym - zabudowy produkcyjno - usługowej.
Zatem, ww. działki na moment dostawy będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości nie wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Przy czym, jak wskazał NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:
Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Nieruchomości były nabyte przez A. A. i B. B. 3 kwietnia 1985 roku od osoby fizycznej. Tytułem nabycia działek nr 1, 2, 3 oraz 4 nie przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zakup działek nie był udokumentowany fakturą sprzedaży.
A zatem, wskazać należy, że nabycie działek nie było więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W takiej sytuacji nie można uznać, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek lub, że takie prawo Pani nie przysługiwało, skoro przy nabyciu działek nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać przez Panią odliczeniu.
Nie zostanie zatem spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie będzie miało miejsca, gdyż nie został spełniony warunek zawarty w tym przepisie. Dostawa udziałów w działkach o nr 1, 2, 3 i 4, nie będzie więc mogła korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.
Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziałów w ww. działkach, Pani jako Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, planowana przez Panią sprzedaż udziałów w działkach nr 1, 2, 3 i 4, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.
W konsekwencji Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wskazuję, że interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pani, nie ma natomiast zastosowania do współwłaściciela nieruchomości, tj. Pani męża.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo