Opodatkowanie transakcji sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności lokalu.
Spółka A. Sp. z o.o. nabyła na podstawie aktu notarialnego roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a nie bezpośrednio prawo własności. Przedmiotem transakcji była ekspektatywa prawa do lokalu. Spółka prowadzi działalność gospodarczą i zamierza sprzedać nabyte roszczenie podmiotowi trzeciemu w ramach tej działalności. Lokal nie był i nie będzie wykorzystywany przez spółkę do celów mieszkalnych…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania za dostawę towarów przeniesienia praw do lokalu w ramach ekspektatywy.
Opis zdarzenia przyszłego
1. Nabycie roszczenia: Wnioskodawca (A. Sp. z o. o.) nabył (…) roku, na podstawie aktu notarialnego Repertorium (…) numer (…) sporządzonego przez notariusza (…), roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego numer 1, usytuowanego w budynku przy ulicy (…) numer (…) w (…), o łącznej powierzchni użytkowej (...) m2. Roszczenie to zostało nabyte od Pani (…) za cenę (…) złotych.
2. Charakter nabycia: Nabycie to dotyczyło roszczenia o ustanowienie odrębnej własności, a nie bezpośrednio prawa własności lokalu.
3. Planowana sprzedaż: Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży nabytego roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (ekspektatywy odrębnej własności lokalu) na rzecz podmiotu trzeciego.
4. Działalność Wnioskodawcy: Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Planowana sprzedaż nabytego roszczenia będzie stanowić element tej działalności.
5. Brak wcześniejszego użytkowania: Nabyty lokal (a właściwie roszczenie do niego) nie był i nie będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę do celów mieszkalnych, ani do innej działalności opodatkowanej VAT przed planowaną sprzedażą.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Przedmiotem wątpliwości nie jest ustalenie czy planowana sprzedaż przez A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabytego roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (ekspektatywy odrębnej własności lokalu) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Zdaniem wnioskodawcy planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu w stawce podstawowej, tj. 23% VAT. W związku z powyższym wszystkie pozostałe pytania pozostają bez odpowiedzi.
Pytanie
Czy planowana sprzedaż przez A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabytego roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (ekspektatywy odrębnej własności lokalu), opisanego w stanie faktycznym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nabytego roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (ekspektatywy odrębnej własności lokalu) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) jako dostawa towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.
Uzasadnienie: Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Z kolei, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).
Przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT (art. 8 ust. 1 ustawy o VAT).
Nabycie i następnie sprzedaż roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, choć nie jest to bezpośrednio sprzedaż nieruchomości (towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT), stanowi czynność prawną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Roszczenie to jest prawem majątkowym, które w obrocie gospodarczym może być przedmiotem transakcji. Sprzedaż takiego roszczenia, w zależności od kwalifikacji na gruncie ustawy o VAT, może być uznana za dostawę towarów (jeśli roszczenie to jest ściśle związane z przyszłą dostawą nieruchomości i stanowi jej element) lub za świadczenie usług.
Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, jako czynność wykonywana w ramach działalności gospodarczej, będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, czy w przedstawionym stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) planowana sprzedaż nabytego roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT, czy też będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową VAT.
Uzasadnienie: Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Wnioskodawca nabył roszczenie, a nie gotową nieruchomość. W związku z tym, należy ocenić, czy sprzedaż takiego roszczenia może być traktowana jako dostawa towaru (nieruchomości) w rozumieniu przepisów o VAT, a w konsekwencji, czy mogą mieć zastosowanie zwolnienia przewidziane dla dostawy nieruchomości. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych ulepszeń w stosunku do lokalu, do którego przysługuje roszczenie, ani nie odliczał VAT naliczonego w związku z jego nabyciem, ponieważ nabycie roszczenia nie było opodatkowane VAT (opodatkowano PCC).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zatem, odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza więc czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług – oraz czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze.
Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje, co należy rozumieć przez czynność odpłatną. Jednak dla uznania, że dostawa towarów/świadczenie usługi podlega opodatkowaniu tym podatkiem, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika z ww. przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz/lub świadczenia usług) za wynagrodzeniem.
Należy zauważyć, że przepisy podatkowe nie zawierają jakichkolwiek ograniczeń, co do formy zapłaty. Wynagrodzenie (zapłata) nie musi nastąpić w formie świadczenia pieniężnego. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.
Zatem pod pojęciem odpłatności rozumieć należy prawo podmiotu sprzedającego towar lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).
Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).
Jak stanowi art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Na podstawie art. 3531 Kodeksu cywilnego:
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo (…) roku, na podstawie aktu notarialnego roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego numer 1, usytuowanego w budynku przy ulicy (…) numer (…) w (…), o łącznej powierzchni użytkowej (...) m2. Roszczenie to zostało nabyte od Pani (…). Nabycie to dotyczyło roszczenia o ustanowienie odrębnej własności, a nie bezpośrednio prawa własności lokalu. Zamierzają Państwo dokonać sprzedaży nabytego roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (ekspektatywy odrębnej własności lokalu) na rzecz podmiotu trzeciego. Prowadzą Państwo działalność gospodarczą. Planowana sprzedaż nabytego roszczenia będzie stanowić element tej działalności. Nabyty lokal (a właściwie roszczenie do niego) nie był i nie będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę do celów mieszkalnych, ani do innej działalności opodatkowanej VAT przed planowaną sprzedażą.
Z opisanego powyżej zdarzenia przyszłego wynika, że pomiędzy stronami istnieje więź o charakterze zobowiązaniowym – zamierzają Państwo przenieść na rzecz kupującego na podstawie umowy sprzedaży – nabyte roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (ekspektatywy odrębnej własności lokalu). Zatem istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towaru w zakresie przeniesienia prawa do rozporządzania towarem a wynagrodzeniem za ten towar.
W tym miejscu należy zauważyć również, że ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest prawem podmiotowym tymczasowym, przygotowuje i zabezpiecza prawo przyszłe, które dopiero ostatecznie zaspokaja interesy podmiotu uprawnionego. Ekspektatywa jest zabezpieczonym prawnie oczekiwaniem na nabycie prawa podmiotowego, wierzytelności lub prawa rzeczowego, które polega na tym, że normalny stan faktyczny zbycia takiego prawa jest już częściowo urzeczywistniony. Zatem w opisanym przypadku mamy do czynienia z przeniesieniem prawa do lokalu mieszkalnego w drodze sprzedaży ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu.
Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy stwierdzam, że czynność polegająca na przeniesieniu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (ekspektatywy odrębnej własności lokalu) stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
Wobec powyższego, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku.
Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Należy ponadto podkreślić, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza zadane przez Państwa pytanie. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania), tj. ustalenia czy planowana sprzedaż nabytego roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (ekspektatywy odrębnej własności lokalu), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii zwolnienia od podatku od towarów i usług, która w związku z Państwa wskazaniem nie jest przedmiotem Państwa wątpliwości.
Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy o VAT mogą Państwo wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od 1 listopada 2019 r. - przy czym WIS dotyczy stanu prawnego obowiązującego od 1 lipca 2020 r. Zatem kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo