Interpretacja 0114-KDIP4-2.4012.601.2025.2.WH

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pani za podatnika w związku ze sprzedażą udziału w działkach. Uzupełniła Pani wniosek pismem z 13 października 2025 r. (wpływ 20 października 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

21 września 1995 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium A Nr (…) zawartego przed notariuszem w (…), C.C.  i  D.D. dokonali darowizny nieruchomości położonej w (…) na rzecz swoich córek: A.A. (obecnie A. A.) i B.B. - po 1/2 udziału każdej z nich.

Nabycie gruntów miało charakter darmy, okazyjny, nie było wówczas planów wyodrębnienia działek oraz ich sprzedaży. Po niemal 30 latach od nabycia działki w 2024 roku, zgodnie z decyzją Wójta Gminy (…) z 19 lutego 2024 r. (nr (…)), zatwierdzono wstępny podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1, obręb (…). W wyniku podziału wyodrębniono 11 działek budowlanych. Działki te nadal mają charakter gruntów prywatnych - niezabudowanych, nieuzbrojonych, nieprzeznaczonych do działalności gospodarczej. Nie były wcześniej wykorzystywane w działalności gospodarczej, a ich sprzedaż nie miała charakteru planowanego z zamiarem osiągania zysku w sposób zorganizowany.

W 2025 r. zawarte zostały cztery przedwstępne umowy sprzedaży dotyczące wyodrębnionych działek. Umowy zostały zawarte z różnymi nabywcami, przy udziale pośrednika nieruchomości 8 lipca 2025 r., 14 lipca 2025 r. oraz 18 lipca 2025 r. Sprzedaż ma charakter jednorazowy i incydentalny, a środki ze sprzedaży mają służyć realizacji celów prywatnych, m.in. remontów i zabezpieczenia emerytalnego.

Prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług fryzjerskich, a sprzedaż działek nie jest związana z zakresem prowadzonej działalności. W przeszłości nigdy nie podejmowała Pani żadnych czynności związanych z profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Planowana sprzedaż gruntu opisana we wniosku nastąpi w ramach sprawowania zarządu nad majątkiem prywatnym, poza działalnością gospodarczą. Planowany przychód nastąpi z ewentualnej sprzedaży tego gruntu lub jego części.

Nie można wykluczyć, iż potencjalni nabywcy gruntu będą oczekiwać od Pani przedłożenia uzgodnień z zakładem wodociągów, czy też zakładem energetycznym w zakresie zapewnienia mediów na przedmiotowym terenie. Mogą również oczekiwać uzbrojenia tego terenu w konieczne instalacje. Jeżeli sprzedaż gruntu będzie możliwa bez konieczności uzyskania takich uzgodnień czy też uzbrojenia terenu wówczas dokonana zostanie sprzedaż bez ponoszenia dodatkowych nakładów.

Decyzja o sprzedaży gruntu podjęta została pod wpływem sytuacji gospodarczej kraju i Europy i uważa Pani, że zmierza ona w złym kierunku. Decyzja o zawarciu umów przedwstępnych sprzedaży gruntów wynika z ustaleń poczynionych z potencjalnymi nabywcami. Nie można wykluczyć, że taka umowa będzie konieczna celem uzyskania finansowania dłużnego ze strony kupującego (przedłożenia jej bankowi). Nie przewiduje Pani udzielania jakichkolwiek pełnomocnictw dla potencjalnego nabywcy do działania w Pani imieniu, która zamierza ograniczyć do niezbędnego minimum czynności faktyczne i prawne związane z posiadaniem i sprzedażą całości lub części gruntu.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Na pytanie: Jakie numery ewidencyjne mają niezabudowane nieruchomości gruntowe objęte pytaniem we wniosku?

Odpowiedziała Pani: Numery ewidencyjne działek to 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 powstałe z podziału działki nr 1.

Na pytanie: Czy jest/była Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, proszę wskazać od kiedy oraz w związku z wykonywaniem jakich czynności dokonała Pani tej rejestracji?

Odpowiedziała Pani: Pani A. A. nie była nigdy zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na pytanie: W jaki sposób wykorzystywała Pani niezabudowaną nieruchomość gruntową w całym okresie jej posiadania przed wydzieleniem działek i po ich wydzieleniu (od momentu nabycia do planowanej sprzedaży)?

‒ jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób zaspokajała te potrzeby prywatne/osobiste?

odpowiedziała Pani: Od momentu otrzymania darowizny była to jedna duża działka rolna. Była to działka uprawna, na której uprawiane było zboże na własne potrzeby. Część nie była uprawiana (około 1/4 powierzchni działki nie była uprawiana).

Na pytanie: Czy wykorzystywała Pani niezabudowaną nieruchomość gruntową do działalności rolniczej, a jeżeli tak, to:

a)  czy dokonywała Pani z tej nieruchomości zbiorów i sprzedaży produktów rolnych i była z tego tytułu podatnikiem VAT?

b)  czy też produkty rolne wykorzystywała Pani na własne potrzeby?

Odpowiedziała Pani:

a)  Nie było takiej sytuacji.

b)  Produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby.

Na pytanie: Czy udostępniała Pani/będzie udostępniała nieruchomość, bądź działki z niej wydzielone innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka)? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  kto będzie stroną umowy – Pani, inna osoba – kto?

b)  czy umowa będzie miała charakter odpłatny, czy nieodpłatny? Jeśli umowa będzie miała charakter odpłatny to jaka była kwota czynszu z tytułu ww. umowy oraz czy będzie odprowadzała Pani należne podatki?

Odpowiedziała Pani: Nie były i nie będą zawierane takie umowy.

Na pytanie: Czy sprzedawała Pani w przeszłości nieruchomości? Czy była Pani z tego tytułu podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedziała Pani: Pani A.A. w listopadzie 2012 roku sprzedała udział w domu. Był to dom otrzymany w darowiźnie od rodziców. Była to współwłasność z siostrą B.B. Ponadto na niektóre działki wskazane w punkcie 1 zostały zawarte przedwstępne umowy sprzedaży, tj. działka nr 4, 12, 6, 9, 5, 7, które zostały wydzielone z pola darowanego i nie było z tego tytułu podatku VAT.

Na pytanie: W jakim celu oraz z czyjej inicjatywy dokonano podziału niezabudowanej nieruchomości gruntowej?

Odpowiedziała Pani: Z inicjatywy Pani A.A. oraz jej siostry B.B. Były to grunty nieużywane. Z uwagi na wiek Wnioskodawczyń chcą sprzedać wyodrębnione działki.

Na pytanie: Czy występowała Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek, które zamierza Pani sprzedać (objętych pytaniem we wniosku)? Jeśli tak to w jakim celu?

Odpowiedziała Pani: Tak, Wnioskodawczyni występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich tych działek w celu sprzedaży tych działek i warunki takie zostały wydane.

Na pytanie: W jaki sposób poszukiwała/poszukuje/będzie poszukiwała Pani nabywcy działek? (Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki).

Odpowiedziała Pani: Dla każdej z działek nabywcy sami się zgłaszają tzw. „pocztą pantoflową" lub poprzez pośrednika nieruchomości.

Na pytanie: Do wykonania jakich czynności zobowiązany był/będzie pośrednik nieruchomości w odniesieniu do sprzedaży działek? Czy pośrednik posiada umocowanie prawne do uzyskiwania w Pani imieniu zgód, pozwoleń dotyczących działek? Jakich?

Odpowiedziała Pani: Pośrednik nie posiada żadnych zgód do działania w imieniu Wnioskodawczyni. Jedyne czynności dokonane przez pośrednika to wskazywanie potencjalnych nabywców i przygotowanie umowy przedwstępnej.

Na pytanie: Czy zawarte przedwstępne umowy sprzedaży zawierają warunki, od spełnienia których jest uzależniona sprzedaż? Jeśli tak, jakie?

Odpowiedziała Pani: Nie będą zawierały takich warunków.

Na pytanie: Czy w odniesieniu do pozostałych działek, które planuje Pani sprzedać, będzie Pani zawierała umowy przedwstępne sprzedaży? Jeżeli tak, to czy będą zawierały warunki, od spełnienia których będzie uzależniona przyszła sprzedaż?

Odpowiedziała pani: Tak, będą zawierane takie umowy. Nie będą jednak zawierały takich warunków.

Na pytanie: Czy podejmowała Pani/będzie Pani podejmowała (osobiście lub za pośrednictwem osób trzecich) w przypadku działek, które zamierza Pani sprzedać jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości niezabudowanej nieruchomości gruntowej, np. wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej, ogrodzenie terenu, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, bądź inne? Jeśli tak, jakie to będą czynności i nakłady?

Odpowiedziała Pani: Będą to działania polegające na uzbrojeniu działek w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację oraz prąd. Nie będzie wykonywane ogrodzenie terenu oraz nie będą podejmowane żadne działania marketingowe, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.

Pragnie Pani nadmienić, iż ze środków uzyskanych ze sprzedaży pierwszych trzech działek zostaną uzbrojone wszystkie działki. Środków tych nie wystarczy jednak na uzbrojenie wszystkich działek.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym w sytuacji zawarcia przez Panią jednej lub wielu umów sprzedaży działek gruntu powstałych z podziału gruntu o numerze 1, obrębu (…) o powierzchni ok. 9,87 ha, zlokalizowanych na terenie, co do którego nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i co do których to działek wydano ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, taka sprzedaż powinna być rozpoznana jako zdarzenie w ramach sprawowania zarządu majątkiem prywatnym (osobistym) pozostające poza systemem podatku od wartości dodanej (podatku od towarów i usług) i w związku z powyższym Pani dla tej czynności nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 u. VAT oraz art. 9 ust. 1 akapit 1 Dyrektywy 2006/112?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie sprzedaż kilku działek gruntu, stanowiących majątek prywatny, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (m.in. wyrok z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 - Słaby), sprzedaż prywatnego majątku przez osobę fizyczną, która nie podejmuje aktywnych działań typowych dla przedsiębiorców, nie jest działalnością gospodarczą.

W szczególności, zgodnie z linią interpretacyjną organów podatkowych i orzecznictwem:

• sama liczba transakcji (tu: 11 sprzedaży oraz kolejne sprzedaże w perspektywie kilku lat) nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej,
• istotne jest, czy sprzedawca podejmuje działania profesjonalne: np. uzbrajanie terenu, działania marketingowe, inwestowanie, przekształcanie gruntu - co w niniejszej sprawie nie miało miejsca.

Korzysta Pani jedynie z usług pośrednika nieruchomości, co jest dopuszczalne i nie przesądza o profesjonalizacji działań.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒    po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒    po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w nieruchomościach stanowiących niezabudowane działki nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła/podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści wniosku wynika, że 21 września 1995 r. na podstawie aktu notarialnego C.C. i D.D. dokonali darowizny nieruchomości na rzecz swoich córek - po 1/2 udziału każdej z nich. Nabycie gruntów miało charakter darmy, okazyjny, nie było wówczas planów wyodrębnienia działek oraz ich sprzedaży. Po niemal 30 latach od nabycia działki, w 2024 roku zatwierdzono wstępny podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1. W wyniku podziału wyodrębniono 11 działek budowlanych. Działki te nadal mają charakter gruntów prywatnych - niezabudowanych, nieuzbrojonych, nieprzeznaczonych do działalności gospodarczej. Nie były wcześniej wykorzystywane w działalności gospodarczej, a ich sprzedaż nie miała charakteru planowanego z zamiarem osiągania zysku w sposób zorganizowany. W 2025 r. zawarte zostały cztery przedwstępne umowy sprzedaży dotyczące wyodrębnionych działek. Umowy zostały zawarte z różnymi nabywcami, przy udziale pośrednika nieruchomości. Sprzedaż ma charakter jednorazowy i incydentalny, a środki ze sprzedaży mają służyć realizacji celów prywatnych, m.in. remontów i zabezpieczenia emerytalnego. Nie była Pani nigdy zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podejmie Pani działania polegające na uzbrojeniu działek w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację oraz prąd. Nie będzie wykonywane ogrodzenie terenu oraz nie będą podejmowane żadne działania marketingowe, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Ze środków uzyskanych ze sprzedaży pierwszych trzech działek zostaną uzbrojone wszystkie działki. Środków tych nie wystarczy jednak na uzbrojenie wszystkich działek.

Z okoliczności sprawy wynika, że Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w sytuacji zawarcia przez Panią jednej lub wielu umów sprzedaży udziału w działkach nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 powstałych z podziału działki nr 1, taka sprzedaż powinna być rozpoznana jako zdarzenie w ramach sprawowania zarządu majątkiem prywatnym (osobistym) pozostające poza systemem podatku od wartości dodanej (podatku od towarów i usług) i w związku z powyższym Pani dla tej czynności nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy oraz art. 9 ust. 1 akapit 1 Dyrektywy 2006/112.

W tym celu należy ustalić, czy dla opisanych transakcji wystąpi/wystąpiła Pani w roli podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości gruntowych) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy więc przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła/podejmie Pani w odniesieniu do działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 powstałych z podziału działki nr 1, i ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności spełnia/będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy w 2024 r. zatwierdzono wstępny podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1. W wyniku podziału wyodrębniono 11 działek budowlanych. Występowała Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich działek w celu sprzedaży tych działek i warunki takie zostały wydane. Wskazała Pani, także że będzie podejmowała działania polegające na uzbrojeniu działek w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację oraz prąd. Ponadto wskazała Pani, że ze środków uzyskanych ze sprzedaży pierwszych trzech działek zostaną uzbrojone wszystkie działki, przy czym środków finansowych nie wystarczy na uzbrojenie wszystkich działek.

Odnosząc się zatem do zakresu Pani działań związanych z przygotowaniem działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 powstałych z podziału działki nr 1 do sprzedaży stwierdzić należy, że wszelkie czynności jakie Pani podjęła/podejmie należy uznać za działania zmierzające do zwiększenia wartości i atrakcyjności sprzedawanych działek. Środki finansowe, jakie przeznaczy Pani na doprowadzenie mediów do sprzedawanych działek niewątpliwie będą miały wpływ na wysokość ceny, jaką kupujący zapłaci Pani za nabyte działki. Zatem podjęte oraz podejmowane w przyszłości przez Panią działania są/będą podejmowane wyłącznie w interesie kupujących i dzięki temu wynagrodzenie za sprzedaż nieruchomości będzie wyższe. W analizowanej sprawie, kupujący od Pani grunt otrzyma gotowy „produkt”, tj. działkę budowlaną gotową do zabudowy.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy, w świetle przywołanych regulacji prawnych prowadzi zatem do stwierdzenia, że sprzedaż przez Panią udziału w działkach nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 powstałych z podziału działki nr 1 nie nastąpiła/nie nastąpi w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, lecz będzie stanowić sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani z tytułu sprzedaży działa/będzie działać jako podatnik, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Za uznaniem Pani za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawiają podjęte przez Panią działania m.in. podział działki na 11 działek budowlanych, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek, jak również uzbrojenie działek w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację oraz prąd. Powyższe czynności niewątpliwie podejmowane są/będą w związku z uatrakcyjnieniem działek i uzyskaniem jak najwyższej ceny z ich sprzedaży oraz łatwiejszym zbyciem majątku. Tym samym podejmując czynności, takie jak podział działki, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek jak również uzbrojenie działek w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację oraz prąd, Pani działalność jest/będzie porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że sprzedaż przez Panią udziału w działkach nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 powstałych z podziału działki nr 1 wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Istotnym w analizowanej sprawie jest fakt, że przed sprzedażą dokona Pani istotnych nakładów podnoszących wartość oferowanych do sprzedaży udziałów w działkach. Jak wskazała Pani w uzupełnieniu wniosku – wszystkie działki zostaną uzbrojone w media: zostaną doprowadzone urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacyjne oraz prąd. Przy czym środki na uzbrojenie działki zamierza Pani pozyskać ze sprzedaży trzech pierwszych działek.

Zatem należy wskazać, że w analizowanym przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym, a u podstaw Pani działania leżą cele gospodarcze, wobec tego sprzedaż udziału w działkach nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 powstałych z podziału działki nr 1 nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Przedstawiona we wniosku Pani aktywność w przedmiocie zbycia udziału w działkach wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług będzie Pani działała jako podatnik VAT.

W Pani sprawie należy uznać, że w odniesieniu do sprzedaży działek, podjęła/podejmie Pani działania profesjonalne, tj. uzbroi teren przed sprzedażą, w związku z czym poczyni Pani inwestycję (pozyska środki finansowe ze sprzedaży trzech pierwszych działek, a następnie zainwestuje w uzbrojenie kolejnych nieruchomości). Taki sposób zarządzania posiadanym majątkiem (pomimo wejścia w jego posiadanie w drodze darowizny) powoduje, że posiadany majątek utraci walor majątku prywatnego a jego zbycie nie będzie przejawem czynności pozostających poza zakresem opodatkowania.

Ponadto należy również podkreślić, że podejmowane przez Panią czynności nie miały na celu zaspokajania własnych potrzeb osobistych, a uzyskanie jak najwyższej ceny ze sprzedaży działek poprzez podniesienie ich wartości.

W konsekwencji, należy uznać, że w związku ze sprzedażą działek podjęła/podejmie Pani szereg aktywnych działań mających charakter handlowy oraz inwestycyjny – podniesie Pani wartość posiadanych udziałów w działkach, a następnie zainwestuje Pani pozyskane środki w uzbrojenie kolejnych działek i ich sukcesywną sprzedażą.

Zatem, mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa stwierdzam, że w sytuacji zawarcia przez Panią jednej lub wielu umów sprzedaży udziału w działkach nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 oraz 12 powstałych z podziału działki nr 1, będzie Pani występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność dostawy udziału w niezabudowanych działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pani, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicielki działek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.