Interpretacja 0114-KDIP4-2.4012.645.2025.2.AA

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 14 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia czy planowaną umowę leasingu Nieruchomości należy zakwalifikować jako dostawę towarów, możliwości zwolnienia od podatku VAT opisanej dostawy polegającej na leasingu Nieruchomości oraz opodatkowania podatkiem od towarów i usług przeniesienia własności Nieruchomości na Korzystającego po zakończeniu umowy leasingu. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 listopada 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. sp. z o.o. sp.k. („Finansujący”) jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, podlegającym w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów, jak również czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem działek gruntu oraz właścicielem posadowionych na tych gruntach obiektów (budynków i budowli), składających się na nieruchomość położoną w (…).

Po założeniu księgi wieczystej nieruchomość gruntowa, na którą będą się składały działki gruntu 1 oraz 2 („Nieruchomość”), zostanie oddana do używania na podstawie umowy leasingu.

Wnioskodawca poniżej przedstawia szczegółowy opis Nieruchomości, na moment podpisania i przekazania jej do użytkowania na podstawie umowy leasingu:

• Nieruchomość będzie się składała z działek gruntu nr 1 oraz 2.
• Nieruchomość będzie częściowo ogrodzona.
• Na Nieruchomości będą znajdowały się zabezpieczone ceglane mury oraz fragment średniowiecznych posadzek i ceglano – (...) – te elementy są objęte zaleceniami (…) Konserwatora Zabytków, dotyczącymi ich zachowania oraz wkomponowania w projektowaną inwestycję (obiekt hotelowy).
• Na Nieruchomości będzie znajdował się także murowany śmietnik (współczesny), będący budowlą murowaną, zadaszoną dachem dwuspadowym.

Na tej Nieruchomości zostanie zrealizowana inwestycja polegająca na budowie obiektu hotelowego. Średniowieczne mury, posadzki oraz zabytkowa latryna, objęte nadzorem konserwatora z całą pewnością zostaną wkomponowane w całość realizowanej inwestycji.

Obowiązek ten wynika z konieczności przestrzegania przepisów o ochronie zabytków oraz decyzji konserwatora zabytków.

Aktualny stan faktyczny nieruchomości jest więc taki, że:

• jest to teren wpisany do rejestru zabytków,
• na nieruchomości znajduje się murowany śmietnik trwale z gruntem związany - mający fundamenty, ściany i dach; (...), zbudowana z kamiennych ścian (bez dachu), kamiennych murów oraz fundamentów wkopanych w ziemię.

Śmietnik, zabytkowa latryna, jak również mury kamienne znajdujące się na Nieruchomości znajdowały się na Nieruchomości już w momencie jej zakupu przez Wnioskodawcę w roku 2020, nie spełniały więc w żadnym razie kryterium oddania do użytkowania w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również już dawno upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Wnioskodawca zrealizował na Nieruchomości szereg prac mających na celu odsłonięcie terenu, przygotowanie go do inwestycji budowlanej, ale nie skutkowały one ulepszeniem budynków, ani budowli znajdujących się na Nieruchomości. Dotyczyły one prac związanych głównie ze stanem gruntu (zrealizowano szereg robót ziemnych, archeologicznych związanych z odsłonięciem latryny, murów, kamiennych posadzek oraz prac geodezyjnych, w tym związanych z podziałem nieruchomości).

Nie doszło więc do ulepszenia budynków ani budowli w taki sposób, żeby wartość poniesionych wydatków przekraczała 30% ich wartości.

2.1. Warunki umowy leasingu

Wnioskodawca zamierza podpisać umowę leasingu Nieruchomości, na mocy której Wnioskodawca jako finansujący (leasingodawca) odda nabytą uprzednio Nieruchomość korzystającemu (leasingobiorca) do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiąże się zapłacić w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie nabycia Nieruchomości.

Korzystającym będzie polska spółka, będąca podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, będąca podmiotem powiązanym w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT (dalej: „Korzystający” lub „Leasingobiorca”). Jest to uzasadnione strategią grupy – realizacja inwestycji na Nieruchomości przez spółkę celową, będącą spółką powiązaną zapewni separację ryzyk, płynność finansową oraz umożliwi pozyskanie finansowania zgodnie z wymogami instytucji finansowych.

Umowa leasingu Nieruchomości będzie zawierała zobowiązanie do przeniesienia własności Nieruchomości, ujęte w treści umowy leasingu (uprawnienie takie przewidziane zostało w wprost w treści art. 709¹⁶ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Postanowienia dotyczące przeniesienia własności Nieruchomości nie będzie więc zawarte w odrębnej umowie sprzedaży ani nie będzie miało formy sprzedaży. Umowa leasingu będzie zawierała klauzulę o przeniesieniu własności rzeczy będącej przedmiotem leasingu na korzystającego po upływie okresu leasingu bez dodatkowego świadczenia – z chwilą zapłaty wszystkich należności oraz uregulowania zobowiązań wynikających z tytułu umowy leasingu, w tym zapłaty wszystkich rat leasingowych zgodnie z harmonogramem ich spłaty.

W okresie trwania umowy leasingu Korzystający będzie ponosił znaczne nakłady finansowe związane z realizacją na leasingowej Nieruchomości inwestycji polegającej na wzniesieniu na nim budynków oraz budowli. Wzniesione obiekty będą amortyzowane przez Korzystającego jako budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie (zgodnie z przepisami ustawy o CIT, w szczególności art. 16a ust. 2 pkt 2 ustawy o CIT). Odpisów amortyzacyjnych od tych środków trwałych będzie więc dokonywał Korzystający.

Przy czym, jak już podkreślono - zabytkowa latryna, odsłonięte mury kamienne oraz posadzki będą wkomponowane w planowaną przez Korzystającego inwestycję budowlaną – pozostaną na działce zgodnie z przepisami prawa i planami realizacji inwestycji.

Po zakończeniu umowy leasingu Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało żadne inne wynagrodzenie wynikające z przeniesienia wraz z własnością Nieruchomości także budynków i budowli wzniesionych na gruncie przez Korzystającego. To Korzystający jest bowiem podmiotem, który poniesie wszystkie nakłady związane z ich wzniesieniem, jak również pomimo że w ujęciu prawnym, formalnie właścicielem zabudowań jest właściciel gruntu, to podatkowo Korzystający będzie podmiotem, który będzie użytkował je jak właściciel oraz będzie miał prawo do ich amortyzacji.

W związku z tym, przedmiotem umowy leasingu oraz wzajemnych rozliczeń będzie tylko i wyłączenie wartość Nieruchomości według stanu z daty przekazania do użytkowania na podstawie umowy leasingu.

Podsumowując, planowana przez Wnioskodawcę forma umowy leasingu realizować będzie następujące założenia:

1)  Korzystający będzie płacił opłaty leasingowe, przy czym ostatnia opłata leasingowa będzie co do zasady wyższa od pozostałych, zaś suma ustalonych opłat przewyższać będzie wartość początkową Nieruchomości. Po spłacie wszystkich opłat leasingowych własność Nieruchomości będzie przenoszona na Korzystającego.

2)  Minimalnym czasem, na który zawierana będzie umowa będzie okres 5 lat.

3)  Uiszczenie wszystkich opłat wynikających z umowy leasingu, w tym ostatniej opłaty leasingowej, będzie warunkiem koniecznym przeniesienia własności Nieruchomości na Korzystającego.

4)  Przeniesienie własności będzie odbywało się w wykonaniu postanowień dotychczasowej umowy leasingu, bez dodatkowego osobnego wynagrodzenia z tego tytułu. Cała wartość przedmiotu leasingu zostanie w istocie spłacona przez Korzystającego w ramach opłat leasingowych (w tym końcowej opłaty leasingowej), których suma odpowiadać będzie co najmniej wartości początkowej Nieruchomości. Wysokość opłat oraz termin ich spłaty będzie określony szczegółowo w harmonogramie uzgodnionym przez strony, będącym załącznikiem do umowy leasingu.

5)  Do przeniesienia własności dojdzie na podstawie umowy rozporządzającej, do której zawarcia Wnioskodawca będzie zobowiązany na podstawie dotychczasowej umowy leasingu, bez kreowania odrębnego stosunku prawnego, w szczególności bez zawierania odrębnej umowy sprzedaży.

6)  Odpisów amortyzacyjnych od wartości budynków i budowli będzie dokonywał Korzystający.

Z uwagi na zobowiązanie do przeniesienia własności Nieruchomości, w momencie spełnienia wszystkich warunków zawartych w umowie leasingu, strony złożą oświadczenie w formie aktu notarialnego o przeniesieniu własności Nieruchomości.

W świetle tak przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawca powziął wątpliwości w zakresie skutków podatkowych zawarcia opisanej umowy.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Na działkach będą znajdowały się następujące naniesienia:

1)  działka nr 1 – zabytkowe mury objęte decyzją (…) Konserwatora Zabytów oraz (…) KZ dotyczącymi jej zachowania i wkomponowania w projektowaną inwestycję;

2)  działka nr 2 – murowany współczesny śmietnik (XX w.) o konstrukcji parterowej, murowany i zadaszony dachem dwuspadowym oraz fragmenty kamiennych zabytkowych murów objętych decyzją (…) Konserwatora Zabytków.

Naniesienia te stanowią:

(i)     śmietnik budowlany – budynek;

(ii)   latryna zabytkowa – budowla;

(iii) mury kamienne – budowla.

Działki ewidencyjne nr 1 oraz 2 są/będą na moment udostępnienia ich Korzystającemu objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest to teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowo – usługową.

Pytania

1)  Czy planowaną przez Wnioskodawcę umowę leasingu Nieruchomości z zastosowaniem konstrukcji wynikającej z art. 709¹⁶ KC, w świetle przepisów ustawy o VAT zakwalifikować należy jako dostawę towarów?

2)  Czy do opisanej umowy leasingu ma zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3)  Czy przeniesienie przez Wnioskodawcę własności Nieruchomości, na Korzystającego po zakończeniu umowy leasingu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

1)  Zdaniem Wnioskodawcy umowę leasingu Nieruchomości z zastosowaniem konstrukcji wynikającej z art. 709¹⁶ KC, w świetle przepisów ustawy o VAT zakwalifikować należy jako dostawę towarów.

2)  Zdaniem Wnioskodawcy do opisanej umowy leasingu ma zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

3)  Przeniesienie przez Wnioskodawcę własności Nieruchomości, na Korzystającego po zakończeniu umowy leasingu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, zawarcie umowy leasingu Nieruchomości stanowi zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 oraz art. 7 ust. 9 ustawy o VAT, odpłatną dostawę towarów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione.

Jednocześnie zgodnie z art. 7 ust. 9 ustawy o VAT, przez umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się umowy w wyniku których, zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający oraz umowy leasingu w rozumieniu tych przepisów, których przedmiotami są grunty.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Ustawa definiuje dostawę towarów jako każde przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione. Przy czym przez umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub inne umowy o podobnym charakterze, o których mowa powyżej, ustawa każe rozumieć umowy, w wyniku których zgodnie z przepisami o podatku dochodowym odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający oraz umowy leasingu w rozumieniu tych przepisów, których przedmiotem są grunty.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1)  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2)  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3)  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej. Przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby niebędące dostawą towarów. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Spod pojęcia usługi jest natomiast wyłączone takie świadczenie, którego treścią jest przeniesienie na inny podmiot prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stanowi ono bowiem dostawę towarów.

W okolicznościach sprawy Wnioskodawca planuje podpisać umowę leasingu Nieruchomości, która będzie zawierała klauzulę o przeniesieniu własności rzeczy będącej przedmiotem leasingu – Nieruchomości na Korzystającego po upływie okresu leasingu bez dodatkowego świadczenia. Cała wartość przedmiotu leasingu zostanie bowiem spłacona w okresie trwania podstawowego okresu umowy leasingu.

Zdaniem Wnioskodawcy planowaną umowę leasingu z zastosowaniem konstrukcji wynikającej z art. 709¹⁶ KC w świetle przepisów ustawy należy zakwalifikować jako dostawę towarów, ponieważ dotyczy oddania towaru (gruntu) Korzystającemu do używania jak czyniłby to właściciel.

W myśl art. 709¹ KC, przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.

Zgodnie z art. 709¹⁶ KC, jeżeli finansujący zobowiązał się, bez dodatkowego świadczenia, przenieść na korzystającego własność rzeczy po upływie oznaczonego w umowie czasu trwania leasingu, korzystający może żądać przeniesienia własności rzeczy w terminie miesiąca od upływu tego czasu, chyba że strony uzgodniły inny termin.

Na gruncie ustawy o VAT, zważywszy na charakter i specyfikę umów leasingu, leasing operacyjny traktowany jest jako świadczenie usług, natomiast leasing finansowy jako dostawa towarów.

Leasing operacyjny oraz leasing finansowy wiążą się z odmiennymi konsekwencjami podatkowymi. Leasing finansowy, który w głównej mierze charakteryzuje się tym, że odpisów amortyzacyjnych w podatku dochodowym dokonuje korzystający oraz zasadniczo prawo własności przechodzi na korzystającego z chwilą zapłaty ostatniej raty, uznawany jest na gruncie przepisów ustawy za dostawę towarów. Natomiast leasing operacyjny, w ramach którego własność przedmiotu leasingu nie przechodzi na korzystającego w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty oraz odpisów amortyzacyjnych dokonuje właściciel, czyli leasingodawca, stanowi świadczenie usług.

Powołane wyżej przepisy art. 7 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 7 ust. 9 ustawy wskazują, że aby umowę leasingu zakwalifikować jako dostawę towarów, musi ona spełniać następujące warunki:

• przedmiotem umowy muszą być towary (warunek spełniony – przedmiotem leasingu będzie towar – grunt oraz budynki i budowle, tj. Nieruchomość),
• umowa leasingu musi być zawarta na czas określony (warunek spełniony – umowa zostanie zawarta na okres co najmniej 5 lat),
• w wyniku umowy odpisów amortyzacyjnych dokonuje Korzystający lub przedmiotem leasingu są grunty (warunek spełniony – przedmiotem leasingu są grunty, odpisów amortyzacyjnych od budynków i budowli będzie dokonywał Korzystający),
• w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności przedmiotu umowy jest przenoszone na korzystającego (warunek spełniony z uwagi na zawarcie w umowie leasingu zapisów dotyczących przeniesienia własności Nieruchomości po zakończeniu umowy leasingu oraz zapłacie wszystkich rat),
• po wybudowaniu budynków na Nieruchomości odpisów amortyzacyjnych będzie dokonywał Korzystający (będą to budynki wybudowane na cudzym gruncie).

Zatem planowaną umowę leasingu w świetle przepisów ustawy o VAT należy zakwalifikować jako dostawę towarów.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2

Zatem w opisanej sytuacji, której dotyczy pytanie nr 1, będzie miała miejsce dostawa towarów zgodnie z art. 7 ustawy.

Należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Natomiast, zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W ustawie o VAT nie zawarto definicji budynku, ani budowli, więc zgodnie z praktyką interpretacyjną należy w tym zakresie odnieść się – zgodnie z regułami wykładni systemowej zewnętrznej do definicji zawartej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418). Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 3 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o:

2)  budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

3)  budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Nie ulega wątpliwości, że na Nieruchomości, która ma być przedmiotem umowy leasingu, zarówno w dacie nabycia własności przez Wnioskodawcę, jak również w momencie planowanego oddania do użytkowania na podstawie umowy leasingu będą znajdowały się budynki oraz budowle. Taki charakter ma murowany śmietnik (będący budynkiem jako - obiekt trwale z gruntem związany, posiadający ściany, fundamenty i dach) oraz zabytkowa latryna (będąca budowlą ziemną), jak również kamienne posadzki oraz zabytkowe mury (budowle obronne - fortyfikacje).

Należy także podkreślić, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa zabytkowe budowle znajdujące się na Nieruchomości będą wkomponowane w planowaną inwestycję, czyli będą istnieć dalej w przyszłości i niemożliwa jest ich likwidacja.

Przedmiotem dostawy w rozumieniu przepisów ustawy o VAT są więc ww. budynek oraz budowle. Korzystający nabywa bowiem elementy, które będą częścią realizowanej inwestycji. Zgodnie z przepisami prawa niemożliwe jest ich zburzenie, czy likwidacja.

Dodatkowo, jak wynika wprost z warunków nabycia przedmiotowej Nieruchomości teren ten został zakupiony właśnie tylko pod warunkiem zwiększenia potencjału turystycznego.

Istotnym warunkiem jest tu także zachowanie unikatowego charakteru zabytkowych murów, kamiennych posadzek oraz zabytkowej latryny.

Należy więc stwierdzić, że dostawa budynku oraz budowli posadowionych na Nieruchomości, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU.

Zatem Nieruchomość – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT.

Wnioskodawca wyjaśnia jednocześnie, że w sprawie nie znajdzie zastosowania przepis art. 43 ust. 15 ustawy o VAT. Zgodnie z jego treścią zwolnienia, o których mowa w ust. 1 pkt 7, 12 i 37-41, nie mają zastosowania do:

1)  czynności ściągania długów, w tym factoringu;

2)  usług doradztwa;

3)  usług w zakresie leasingu.

Przedmiotowe wyłączenie nie odnosi się bowiem do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT, jak również jak już wyjaśniono w sprawie mamy do czynienia z leasingiem kwalifikowanym jako dostawa towarów, a nie jako usługa.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 3

Wnioskodawca chce także potwierdzić skutki podatkowe jakie będą wiązały się z przeniesieniem własności Nieruchomości na Korzystającego po zakończeniu umowy leasingu.

Umowa leasingu będzie zawierała klauzulę o przeniesieniu własności rzeczy będącej przedmiotem leasingu na Korzystającego po upływie okresu leasingu bez dodatkowego świadczenia. Cała wartość przedmiotu leasingu zostanie spłacona w okresie trwania podstawowego okresu umowy leasingu. Planowana umowa leasingu realizować będzie m.in. następujące założenia:

• Korzystający będzie płacił opłaty leasingowe, przy czym ostatnia opłata leasingowa będzie co do zasady wyższa od pozostałych, zaś suma ustalonych opłat przewyższać będzie wartość początkową Nieruchomości. Po spłacie wszystkich opłat leasingowych własność Nieruchomości będzie przenoszona na Korzystającego.
• Uiszczenie wszystkich opłat wynikających z umowy leasingu, w tym ostatniej opłaty leasingowej będzie warunkiem koniecznym przeniesienia własności na korzystającego.
• Przeniesienie własności będzie odbywało się w wykonaniu postanowień dotychczasowej umowy, bez dodatkowego osobnego wynagrodzenia z tego tytułu. Cała wartość przedmiotu leasingu zostanie spłacona przez Korzystającego w ramach opłat leasingowych (w tym końcowej opłaty leasingowej), których suma odpowiadać będzie co najmniej wartości początkowej Nieruchomości.
• Do przeniesienia własności dojdzie na podstawie umowy rozporządzającej, do której zawarcia Wnioskodawca będzie zobowiązany na podstawie umowy leasingu, bez kreowania odrębnego stosunku prawnego, w szczególności bez zawierania odrębnej umowy sprzedaży.

Należy podkreślić, że przeniesienie na Korzystającego własności rzeczy następuje, co wynika bez dodatkowego świadczenia, a więc bez osobnej odpłatności. Zobowiązanie do przeniesienia własności rzeczy wynika już z umowy leasingu.

Zatem przeniesienie przez Wnioskodawcę własności Nieruchomości na Korzystającego, po zakończeniu umowy leasingu, wobec spłaty przez tego Korzystającego wszystkich opłat wynikających z tej umowy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz nie jako odrębna czynność, a razem ze świadczoną umową leasingu (kwalifikowaną jako dostawa towarów), w treści której zawarte jest zobowiązanie do przeniesienia własności gruntu.

Do zagadnienia opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności przeniesienia własności gruntu należy odnieść się w sposób całościowy. Działanie wykonane po zakończeniu umowy nie stanowi odrębnego świadczenia. Zatem w przedmiotowej sprawie czynnością podlegającą opodatkowaniu nie jest samo przeniesienie własności gruntu (Nieruchomości) po zakończeniu umowy leasingu, lecz wykonywanie przez Wnioskodawcę tej umowy (kwalifikowanej jako dostawa towarów), której zapisy zawierać będą klauzulę o tym przeniesieniu bez dodatkowego świadczenia.

W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy, Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku odrębnego opodatkowania podatkiem od towarów i usług przeniesienia własności Nieruchomości, po zakończeniu umowy leasingu.

Zasada ta ma również zastosowanie do budynków, budowli znajdujących się na Nieruchomości w dacie przeniesienia własności gruntu. W odniesieniu do budynków i budowli, które w dacie podpisania umowy leasingu znajdowały się na gruncie ich cena została już zapłacona – właśnie poprzez uregulowanie wszystkich rat. Analogicznie jeśli chodzi o nakłady poniesione przez Korzystającego, to nie ulega wątpliwości że skoro to korzystający poniósł nakłady ekonomiczne i będzie je użytkował jak właściciel na podstawie umowy, to nie ma podstaw by taką czynność kwalifikować odrębnie jako odstawę towarów na gruncie ustawy o VAT.

Już na mocy podpisanej umowy leasingu dojdzie bowiem w świetle przepisów ustawy o VAT do opłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami (Nieruchomością oraz budynkami oraz budowlami) jak właściciel. W następstwie zawartej umowy leasingu dojdzie do wydania towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 7 ust. 9 ustawy o VAT, a tym samym nastąpił wydanie przedmiotu leasingu na rzecz Korzystającego, który będzie mógł od tego momentu swobodnie dysponować leasingowaną Nieruchomością. Umowa leasingu gruntu charakteryzuje się bowiem tym, że w momencie wydania przedmiotu leasingu korzystającemu, rozporządza on przedmiotem leasingu jak właściciel, pomimo że należność z tytułu tej umowy jest uiszczana w określonym przedziale czasowym w formie opłat leasingowych.

Natomiast budynki i budowle wzniesione na gruncie przez Korzystającego w czasie trwania umowy leasingu nie będą stanowiły własności ekonomicznej Wnioskodawcy, wartość poniesionych nakładów nie będzie, więc stanowiła podstawy opodatkowania podatkiem VAT. Przeniesienie takich nakładów na cudzym gruncie mogłoby wiązać się z opodatkowaniem tylko w sytuacji odwrotnej, tj. gdyby po zakończonej umowie leasingu własność gruntu nie przechodziła na Korzystającego, a Wnioskodawca przejmowałby także wartość poniesionych nakładów.

W sprawie sytuacja taka nie będzie miała miejsca. W świetle przepisów ustawy o VAT dojdzie bowiem tylko do przeniesienia tytułu własności w wykonaniu transakcji, która już podlegała ustawie o VAT – w dacie przekazania Nieruchomości do użytkowania na podstawie umowy leasingu, a zapłacone raty leasingowe były ekwiwalentem zapłaconej za to ceny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Zgodnie z art. 7 ust. 9 ustawy:

Ustawa definiuje dostawę towarów jako każde przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione. Przy czym przez umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub inne umowy o podobnym charakterze, o których mowa powyżej, ustawa każe rozumieć umowy, w wyniku których zgodnie z przepisami o podatku dochodowym odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający oraz umowy leasingu w rozumieniu tych przepisów, których przedmiotem są grunty.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej. Przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby niebędące dostawą towarów. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Spod pojęcia usługi jest natomiast wyłączone takie świadczenie, którego treścią jest przeniesienie na inny podmiot prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stanowi ono bowiem dostawę towarów. Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do usług każde świadczenie niebędące dostawą towarów. Jeśli tylko mamy do czynienia ze świadczeniem, to na gruncie ustawy stanowi ono albo usługę, albo dostawę towarów.

W opisie sprawy podali Państwo informacje, z których wynika, że:

• są Państwo właścicielem działek gruntu nr 1 i 2 oraz właścicielem posadowionych na tych gruntach obiektów (budynków i budowli), składających się na Nieruchomość;
• po założeniu księgi wieczystej Nieruchomość zostanie oddana do używania na podstawie umowy leasingu;
• zamierzają Państwo podpisać umowę leasingu Nieruchomości, na mocy której oddadzą Państwo Nieruchomość Korzystającemu do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a Korzystający zobowiąże się zapłacić w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie nabycia Nieruchomości;
• umowa leasingu Nieruchomości będzie zawierała zobowiązanie do przeniesienia własności Nieruchomości, ujęte w treści umowy leasingu;
• postanowienie dotyczące przeniesienia własności Nieruchomości nie będzie więc zawarte w odrębnej umowie sprzedaży ani nie będzie miało formy sprzedaży. Umowa leasingu będzie zawierała klauzulę o przeniesieniu własności rzeczy będącej przedmiotem leasingu na korzystającego po upływie okresu leasingu bez dodatkowego świadczenia – z chwilą zapłaty wszystkich należności oraz uregulowania zobowiązań wynikających z tytułu umowy leasingu, w tym zapłaty wszystkich rat leasingowych zgodnie z harmonogramem ich spłaty;
• w okresie trwania umowy leasingu Korzystający będzie ponosił znaczne nakłady finansowe związane z realizacją na leasingowej Nieruchomości inwestycji polegającej na wzniesieniu na nim budynków oraz budowli. Wzniesione obiekty będą amortyzowane przez Korzystającego jako budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie. Odpisów amortyzacyjnych od tych środków trwałych będzie więc dokonywał Korzystający;
• zabytkowa latryna, odsłonięte mury kamienne oraz posadzki będą wkomponowane w planowaną przez Korzystającego inwestycję budowlaną – pozostaną na działce zgodnie z przepisami prawa i planami realizacji inwestycji;
• po zakończeniu umowy leasingu Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało żadne inne wynagrodzenie wynikające z przeniesienia wraz z własnością Nieruchomości także budynków i budowli wzniesionych na gruncie przez Korzystającego. To Korzystający jest bowiem podmiotem, który poniesie wszystkie nakłady związane z ich wzniesieniem, jak również pomimo że w ujęciu prawnym, formalnie właścicielem zabudowań jest właściciel gruntu, to podatkowo Korzystający będzie podmiotem, który będzie użytkował je jak właściciel oraz będzie miał prawo do ich amortyzacji;
• w związku z tym przedmiotem umowy leasingu oraz wzajemnych rozliczeń będzie tylko i wyłączenie wartość Nieruchomości według stanu z daty przekazania do użytkowania na podstawie umowy leasingu.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia czy planowaną umowę leasingu Nieruchomości należy zakwalifikować jako dostawę towarów.

W myśl art. 709¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:

Zgodnie z art. 709¹⁶ Kodeksu cywilnego:

Umowa leasingu sprowadza się do używania rzeczy i pobierania pożytków, nie rodzi natomiast powstania prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W świetle ustawy leasing - co do zasady - jest usługą zdefiniowaną w art. 8 ust. 1 ustawy.

Pomimo, że ustawa nie wprowadza takiego nazewnictwa, jej przepisy regulują dwa rodzaje leasingu, które w obrocie gospodarczym funkcjonują jako leasing finansowy oraz leasing operacyjny. Na gruncie ustawy, zważywszy na charakter i specyfikę ww. rodzajów leasingu, leasing operacyjny traktowany jest jako świadczenie usług, natomiast leasing finansowy jako dostawa towarów.

Leasing operacyjny oraz leasing finansowy wiążą się z odmiennymi konsekwencjami podatkowymi. Leasing finansowy, który w głównej mierze charakteryzuje się tym, że odpisów amortyzacyjnych w podatku dochodowym dokonuje korzystający oraz zasadniczo prawo własności przechodzi na korzystającego z chwilą zapłaty ostatniej raty, uznawany jest na gruncie przepisów ustawy za dostawę towarów. Natomiast leasing operacyjny, w ramach którego własność przedmiotu leasingu nie przechodzi na korzystającego w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty oraz odpisów amortyzacyjnych dokonuje właściciel czyli leasingodawca, stanowi świadczenie usług.

Powołane wyżej przepisy art. 7 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 7 ust. 9 ustawy wskazują, że aby umowę leasingu zakwalifikować jako dostawę towarów, musi ona spełniać następujące warunki:

·      przedmiotem umowy muszą być towary,

·      umowa leasingu musi być zawarta na czas określony,

·      w wyniku umowy odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający lub przedmiotem leasingu są grunty,

·      w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności przedmiotu umowy jest przenoszone na korzystającego.

Wymogi te mają charakter łączny. Wystarczy więc, aby tylko jeden z ww. warunków nie został spełniony, a umowa leasingu nie zostanie zakwalifikowana jako dostawa towarów w świetle ustawy.

Ww. warunki są spełnione dla opisanej przez Państwa umowy leasingu Nieruchomości, ponieważ jak wynika z wniosku:

·      przedmiotem jest grunt zabudowany, tj. towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy;

·      umowa jest zawarta na czas określony - tj. minimum 5 lat;

·      odpisów amortyzacyjnych od wartości budynków i budowli będzie dokonywał Korzystający;

·      w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności przedmiotu umowy jest przenoszone na Korzystającego. Jak bowiem wskazali Państwo we wniosku, przeniesienie własności będzie odbywało się w wykonaniu postanowień dotychczasowej umowy leasingu, bez dodatkowego osobnego wynagrodzenia z tego tytułu. Cała wartość przedmiotu leasingu zostanie w istocie spłacona przez Korzystającego w ramach opłat leasingowych (w tym końcowej opłaty leasingowej), których suma odpowiadać będzie co najmniej wartości początkowej Nieruchomości.

Zatem planowaną przez Państwa umowę leasingu Nieruchomości z zastosowaniem konstrukcji wynikającej z art. 709¹⁶ Kodeksu cywilnego w świetle przepisów ustawy należy zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów.

Stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również możliwości zwolnienia od podatku VAT opisanej dostawy polegającej na leasingu Nieruchomości.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że:

·      na Nieruchomości posadowione są obiekty - budynki i budowle;

·      na działce nr 1 znajdują się:

o  zabytkowe mury - budowla oraz

o  (...) - budowla;

·      na działce nr 2 znajduje się murowany śmietnik – budynek;

·      śmietnik, zabytkowa latryna, jak również mury kamienne znajdujące się na Nieruchomości znajdowały się na Nieruchomości już w momencie jej zakupu przez Państwa w roku 2020, nie spełniały razie kryterium oddania do użytkowania w ramach pierwszego zasiedlenia;

·      nie doszło do ulepszenia budynków ani budowli w taki sposób, żeby wartość poniesionych wydatków przekraczała 30% ich wartości;

·      zabytkowa latryna, odsłonięte mury kamienne oraz posadzki będą wkomponowane w planowaną przez Korzystającego inwestycję budowlaną – pozostaną na działce zgodnie z przepisami prawa i planami realizacji inwestycji.

W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – śmietnik, latryna, jak również mury znajdujące się na Nieruchomości znajdowały się na Nieruchomości już w momencie jej zakupu przez Państwa, już dawno upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Nie doszło do ulepszenia budynków ani budowli w taki sposób, żeby wartość poniesionych wydatków przekraczała 30% ich wartości.

Zatem, dostawa budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości w drodze opisanej umowy leasingu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu. W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu, na którym znajdują się budynki i budowle, również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Z uwagi na to, że planowana transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Zatem Państwa stanowisko, że do opisanej umowy leasingu ma zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem od towarów i usług przeniesienia własności Nieruchomości na Korzystającego po zakończeniu umowy leasingu.

Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, po zakończeniu umowy leasingu nie będzie Państwu przysługiwało żadne inne wynagrodzenie wynikające z przeniesienia wraz z własnością Nieruchomości także budynków i budowli wzniesionych na gruncie przez Korzystającego. To Korzystający jest bowiem podmiotem, który poniesie wszystkie nakłady związane z ich wzniesieniem, jak również pomimo że w ujęciu prawnym, formalnie właścicielem zabudowań jest właściciel gruntu, to podatkowo Korzystający będzie podmiotem, który będzie użytkował je jak właściciel oraz będzie miał prawo do ich amortyzacji. Przeniesienie własności będzie odbywało się w wykonaniu postanowień dotychczasowej umowy leasingu, bez dodatkowego osobnego wynagrodzenia z tego tytułu. Cała wartość przedmiotu leasingu zostanie w istocie spłacona przez Korzystającego w ramach opłat leasingowych (w tym końcowej opłaty leasingowej), których suma odpowiadać będzie co najmniej wartości początkowej Nieruchomości. Wysokość opłat oraz termin ich spłaty będzie określony szczegółowo w harmonogramie uzgodnionym przez strony, będącym załącznikiem do umowy leasingu. Do przeniesienia własności dojdzie na podstawie umowy rozporządzającej, do której zawarcia będą Państwo zobowiązani na podstawie dotychczasowej umowy leasingu, bez kreowania odrębnego stosunku prawnego, w szczególności bez zawierania odrębnej umowy sprzedaży.

Należy mieć na uwadze, że artykuł 709¹⁶ Kodeksu cywilnego reguluje termin wykonania przez finansującego umownego obowiązku przeniesienia na korzystającego własności rzeczy po upływie oznaczonego w umowie czasu trwania leasingu. Jeżeli strony nie uzgodniły innego terminu, korzystający może żądać przeniesienia własności rzeczy w terminie miesiąca od upływu tego czasu.

Zobowiązanie finansującego do przeniesienia bez dodatkowego świadczenia własności rzeczy po upływie oznaczonego w umowie czasu trwania leasingu występuje w umowach leasingu jako konsekwencja tego, że wynagrodzenie pieniężne płacone przez korzystającego w umówionych ratach przez czas trwania leasingu jest co najmniej równe cenie lub wynagrodzeniu za nabycie rzeczy zapłaconemu przez finansującego. Tym samym strony mogą uznać za zasadne, aby po upływie czasu trwania leasingu korzystający stał się właścicielem rzeczy, tym bardziej że oczekiwana przez finansującego w zamian za sfinansowanie używania albo używania i pobierania pożytków rzeczy korzyść w postaci wynagrodzenia pieniężnego została już osiągnięta.

Przeniesienie na korzystającego własności rzeczy następuje, co wynika z ww. przepisu, bez dodatkowego świadczenia, a więc bez osobnej odpłatności. Odpłatnością ze strony korzystającego jest już bowiem zapłata finansującemu całości wynagrodzenia pieniężnego. Art. 709¹⁶ Kodeksu cywilnego poszerza zakres wzajemnych świadczeń korzystającego oraz finansującego przewidzianych w art. 709¹. Świadczeniem finansującego w zamian za wynagrodzenie pieniężne nie jest już bowiem jedynie nabycie rzeczy od oznaczonego zbywcy i na warunkach określonych w umowie leasingu oraz oddanie jej do używania albo używania i pobierania pożytków, ale także przeniesienie własności rzeczy po upływie oznaczonego w umowie czasu trwania leasingu. Przeniesienie własności rzeczy następuje w drodze zawarcia umowy rozporządzającej. Zobowiązanie do przeniesienia własności rzeczy wynika już z umowy leasingu.

Zatem przeniesienie przez Państwa własności Nieruchomości na Korzystającego, po zakończeniu umowy leasingu, wobec spłaty przez tego korzystającego wszystkich opłat wynikających z tej umowy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz nie jako odrębna czynność, a razem ze świadczoną umową leasingu (kwalifikowaną jako dostawa towarów), w treści której zawarte jest zobowiązanie do przeniesienia własności Nieruchomości.

Do zagadnienia opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności przeniesienia własności Nieruchomości należy odnieść się w sposób całościowy. Państwa działanie wykonane po zakończeniu umowy nie stanowi odrębnego świadczenia. Zatem w przedmiotowej sprawie czynnością podlegającą opodatkowaniu nie jest samo przeniesienie własności Nieruchomości po zakończeniu umowy leasingu, lecz wykonywanie przez Państwa tej umowy (kwalifikowanej jako dostawa towarów), której zapisy zawierać będą klauzulę o tym przeniesieniu bez dodatkowego świadczenia.

W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy, po opodatkowaniu wniesionych przez Korzystającego opłaty wstępnej i opłat leasingowych, w tym ostatniej, których suma odpowiadać będzie co najmniej wartości początkowej Nieruchomości, nie będą Państwo mieli obowiązku odrębnego opodatkowania podatkiem od towarów i usług przeniesienia własności Nieruchomości na Korzystającego, po zakończeniu umowy leasingu.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.