Interpretacja 0114-KDIP4-2.4012.704.2025.3.MŻA

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia czy transakcja sprzedaży działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Uzupełnił Pan wniosek – w odpowiedzi na wezwanie pismem z 15 października 2025 r. (data wpływu 15 października 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Pan AA (dalej jako: Wnioskodawca) legitymujący się numerem PESEL (…) jest osobą fizyczną, która nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Na stałe zamieszkuje on w (…), natomiast jego polski adres korespondencyjny to ul. (…).

Wnioskodawca przebywa pod tym adresem tymczasowo, gdy wizytuje kraj.

Wnioskodawca ma ograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163). dalej zwana „ustawa o PIT”). Wnioskodawca jest rezydentem podatkowym Kanady.

Wnioskodawca był i pozostaje właścicielem szeregu działek w Polsce, które nabył w drodze dziedziczenia. Jedną z nich, oznaczoną numerem 1, sprzedał rolnikowi jako grunt rolny. Część nieruchomości przekazał w drodze darowizny członkom najbliższej rodziny: siostrze działki o numerach 2/2, 2/5, 3/1 oraz 3/2, natomiast bratu działki nr 4/2 i 4/3. Aktualnie Wnioskodawca pozostaje właścicielem pozostałych działek, z których część przeznaczył do sprzedaży, tj. działki nr 4/4 i 4/5 posiadają wydane decyzje o warunkach zabudowy, natomiast działki oznaczone numerami od 3/3 do 3/16 mają być sprzedawane bez warunków zabudowy. Jednocześnie działka nr 4/8 została przez Wnioskodawcę zarezerwowana pod budowę własnego domu, w którym planuje on zamieszkać w przyszłości po powrocie do Polski.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. W przeszłości stał się właścicielem kilku działek gruntowych położonych w Polsce - otrzymał je w ramach spadku. Część z nich przekazał następnie w drodze darowizny swojej siostrze, która obecnie mieszka w Polsce i posiada cztery działki stanowiące jej wyłączną własność.

Wnioskodawca nie zamieszczał ogłoszenia dotyczącego sprzedaży działek w internecie. Co równie istotne Wnioskodawca nie korzystał z usług podmiotu profesjonalnego zajmującego się sprzedażą nieruchomości. Wnioskodawca sam nie korzysta z usług żadnych pośredników ani agencji nieruchomości, nie prowadzi też akcji marketingowych mających na celu sprzedaż gruntów.

W celu umożliwienia korzystania z działek przez siebie i siostrę, Wnioskodawca działając na podstawie odpowiednich zezwoleń i projektów wybudował zjazd z drogi wojewódzkiej oraz doprowadził sieć wodno-kanalizacyjną. Inwestycje te miały charakter infrastrukturalny i zostały wykonane przede wszystkim po to, aby w przyszłości umożliwić budowę własnego domu na jednej z działek oraz stworzyć warunki do korzystania z nieruchomości przez siostrę. Wnioskodawca działał w charakterze zarządzania majątkiem prywatnym, wydatki te nie były ponoszone w celu uzyskania korzyści - podniesienia wartości przedmiotowej nieruchomości. Obecnie Wnioskodawca wydzierżawia część gruntów oraz jeden budynek, jednak czynności te mają charakter uboczny i nie są związane z działkami przeznaczonymi do sprzedaży. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem w Polsce.

Działki będące przedmiotem wniosku położone są w większości na gruntach klasy V, co oznacza, że przedstawiają one stosunkowo niewielką wartość rolną jako grunty orne. Należy również podkreślić, iż w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się miejscowość (…), licząca ok. 10 tys. mieszkańców. Ograniczony potencjał demograficzny i gospodarczy tego obszaru istotnie wpływa na tempo zbywania nieruchomości gruntowych. Z doświadczeń osób z najbliższego otoczenia wynika, że proces sprzedaży działek w tej lokalizacji jest rozciągnięty w czasie. Przykładowo, kuzyn Wnioskodawcy, dysponujący 25 działkami położonymi w sąsiedztwie, potrzebował ok. 15 lat, aby sukcesywnie je sprzedać. Mając na uwadze powyższe uwarunkowania, należy przyjąć, że również w przypadku działek Wnioskodawcy realny horyzont sprzedaży wynosi ok. 10-15 lat. Podkreślić należy w odniesieniu do wydanych warunków zabudowy dla pierwszych działek, że ich uzyskanie wynikało bezpośrednio z oczekiwań potencjalnych nabywców. Zainteresowani zakupem stawiali warunek, iż transakcja będzie możliwa wyłącznie w przypadku, gdy dla danej działki zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy. Wskazywali oni, że od 2026 roku mają wejść w życie nowe przepisy regulujące zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co wiąże się w ich ocenie z istotnym ryzykiem prawnym i inwestycyjnym. Z tego względu, aby zapewnić pewność obrotu i umożliwić zawarcie umów sprzedaży, Wnioskodawca wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla tych działek.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wskazuje, że od momentu przekazania mu gospodarstwa rolnego przez rodziców aktem notarialnym z 20 maja 1985 r. do czasu wyjazdu z Polski w 1987 r. prowadził działalność rolniczą, a wszystkie działki (jeszcze przed ich podziałem) były wykorzystywane do produkcji rolnej.

Po roku 1987, tj. po wyjeździe z kraju, do chwili obecnej wszystkie działki były wydzierżawiane nieodpłatnie sąsiednim rolnikom (kuzynom Wnioskodawcy, przy czym dzierżawcy zmieniali się w czasie).

Obecnie wszystkie połączone działki stanowią użytki zielone, z których dzierżawca uzyskuje zielonkę do produkcji zwierzęcej. Każda działka zachowuje charakter rolny.

Wnioskodawca podaje, iż wszystkie działki były i są wydzierżawione nieodpłatnie rolnikom do momentu ich sprzedaży. Żadna z działek nie była przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca wskazuje, że oprócz wykonania zjazdu z drogi wojewódzkiej oraz doprowadzenia sieci wodno-kanalizacyjnej nie podejmował żadnych innych czynności finansowanych z własnych środków, które miałyby na celu podniesienie wartości działek.

Wnioskodawca wyjaśnia, że przy sprzedaży działki nr 4 (ponieważ przekraczała powierzchnię 3000 m²) notariusz sporządził warunkową umowę sprzedaży wraz z umową przedwstępną dotyczącą udziału w działce drogowej. Umowa przedwstępna została opisana w akcie notarialnym z 3 grudnia 2024 r., w paragrafie 7.

Wnioskodawca informuje, że z uwagi na stałe zamieszkanie w Kanadzie, 16 marca 2009 r. udzielił wraz z żoną pełnomocnictwa notarialnego swojej siostrze, BB, do zarządzania nieruchomościami, w tym do ich sprzedaży oraz reprezentowania przed urzędami. Kopia pełnomocnictwa została dołączona do wniosku.

Wnioskodawca wskazuje, iż nie podejmuje żadnych działań marketingowych ani reklamowych w celu sprzedaży działek.

Oprócz wykonania zjazdu i doprowadzenia sieci wodno-kanalizacyjnej Wnioskodawca nie ponosił żadnych innych nakładów finansowych mających na celu podniesienie wartości działek.

Wnioskodawca nie zawierał ani nie planuje zawierać umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży pozostałych nieruchomości.

Od 16 marca 2009 r. siostra Wnioskodawcy, BB, posiada pełnomocnictwo do sprzedaży i zarządzania nieruchomościami Wnioskodawcy, co wynika z faktu jego stałego miejsca zamieszkania poza granicami kraju.

Wnioskodawca podaje, iż 13 lutego 2018 r. sprzedał działki nr 5/2 i 6 (niezabudowane grunty rolne o łącznej powierzchni 1,42 ha) rolnikowi, który wcześniej je dzierżawił. Cena sprzedaży wyniosła 30 000 zł. Działki stanowiły część gospodarstwa rolnego przekazanego Wnioskodawcy przez rodziców aktem notarialnym z 20 maja 1985 r.

Wnioskodawca informuje, iż w przyszłości rozważa ewentualną sprzedaż działek niezabudowanych nr 7 i 8 oraz działki zabudowanej nr 10, które nie zostały ujęte we wniosku.

Działki 7 i 8 stanowią użytki rolne i są wydzierżawione rolnikowi jako łąki.

Na działce nr 10 znajduje się stara obora przerobiona na budynek mieszkalny z funkcją agroturystyczną. Obiekt jest obecnie wynajmowany w ramach działalności agroturystycznej. Wnioskodawca rozważa jego sprzedaż oraz planuje w przyszłości budowę niewielkiego domu mieszkalnego na działce nr 4/8.

Wnioskodawca wskazuje, iż wszystkie działki objęte wnioskiem zostały nabyte w drodze przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców aktem notarialnym z 20 maja 1985 r., nie przysługiwało Mu prawo do odliczenia oraz nie było udokumentowane fakturą.

Żadna z działek nie była wykorzystywana do wykonywania działalności zwolnionej z podatku VAT.

Wnioskodawca nie prowadził samodzielnie działalności rolniczej - działki były wydzierżawiane rolnikom.

Zjazd z drogi wojewódzkiej został wykonany do działki nr 11, stanowiącej drogę wewnętrzną łączącą pozostałe działki.

Działka nr 11 została wytyczona w 2023 r. przez uprawnionego geodetę zatrudnionego przez Wnioskodawcę. Droga wewnętrzna prowadzi do działek nr 4/1-4/8, 2/2, 2/3, 2/5, 4, 9, 7, 8 oraz 3/1-3/16.

Sieć wodno-kanalizacyjna została rozprowadzona wzdłuż działki drogowej nr 11, zapewniając dostęp do działek nr 4/1-4/8, 2/2, 2/3, 2/5, 4, 9, 7, 8 oraz 3/1-3/16.

Działki nr 4/1, 4/6, 4/7, 4 i 2/3 zostały sprzedane w 2025 r. Wszystkie były w dniu sprzedaży niezabudowane i nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działki nr 4/1, 4/6, 4/7 posiadały wydane decyzje o warunkach zabudowy, natomiast działki nr 4 i 2/3 takich decyzji nie posiadały.

Wnioskodawca podaje, iż działki przeznaczone do sprzedaży:

‒      nr 4/4 i 4/5 posiadają wydane decyzje o warunkach zabudowy;

‒      działki nr 3/3-3/16 nie posiadają i nie będą posiadały decyzji o warunkach zabudowy.

Wszystkie wskazane działki w dniu ewentualnej sprzedaży będą niezabudowane i nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Pytania

1.  Czy dokonana już sprzedaż działek oznaczonych numerami 4/1, 4/6, 4/7, tj. z warunkami zabudowy oraz działek 4, 2/3 bez warunków zabudowy, stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a jeśli tak to, czy mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

2.  Czy planowana sprzedaż działek oznaczonych numerami 4/4, 4/5, tj. z warunkami zabudowy oraz działek 3/3 do 3/16 bez warunków zabudowy, stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a jeśli tak to, czy będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że dokonana już sprzedaż działek oznaczonych numerami 4/1,4/6, 4/7, tj. z warunkami zabudowy oraz działek 4, 2/3 bez warunków zabudowy, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a nawet jeśli stanowi, to może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad 2

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż działek oznaczonych numerami 4/4, 4/5, tj. z warunkami zabudowy oraz działek 3/3 do 3/16 bez warunków zabudowy, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a nawet jeśli tak, to może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad 1 i ad 2

W ocenie Wnioskodawcy, jak wynika z analizy przepisów Ustawy o VAT , warunkiem opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: pierwsza - dana czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług, druga - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak spełnienia chociaż jednej przesłanki oznaczać będzie brak możliwości opodatkowania przedmiotowym podatkiem.

Przenosząc to na niniejszą sprawę zdaniem Wnioskodawcy, na gruncie art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

Dodatkowo, jak wskazuje Wyrok Trybunału Sprawiedliwości z 15 września 2011 r. sygn. akt: C‑181/10: „dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”. A jak wskazuje w tym zakresie wyrok z 20 czerwca 1996 r. w sprawie sygn. akt: C‑155/94 czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem najważniejszą kwestią do ustalenia czy Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu w tym zakresie pozostaje to, czy sprzedaż nieruchomości następuje jako czynność związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w tym zakresie i nie może zostać zakwalifikowana jako działalność gospodarcza Wnioskodawcy.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy nie prowadzi On działalności gospodarczej a przedmiotowa planowana oraz dokonana sprzedaż ma charakter jednostkowy. Wnioskodawca w nieruchomościach nie wykonywał profesjonalnych (właściwych dla przedsiębiorcy) kroków zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości. Na obszarze nieruchomości nie była prowadzona pozarolnicza działalność gospodarcza, a same nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane.

Wnioskodawca środki uzyskane w ramach przedmiotowej sprzedaży przeznaczy na realizację swoich potrzeb osobistych, co zatem jednoznacznie wskazuje, że przedmiotowa sprzedaż ma wymiar typowego wyzbycia się majątku osobistego co w sposób oczywisty mieści się w opisie czynność związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zatem należy uznać, że Wnioskodawca nie jest podmiotem co do którego znajdują zastosowanie przepisy art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jako że nie spełnia On przesłanek przedmiotowej ustawy do uznania jej za osobę prowadzącą działalność gospodarczą.

Niezależnie od tego jest jeszcze druga przesłanka wskazana na wstępie stanowiska Wnioskodawcy. W przedmiotowej sprawie wątpliwość budzi fakt, czy przedmiotowa sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę mieści się w katalogu spraw objętych podatkiem od towarów i usług. Jak wskazuje bowiem art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Natomiast przedmiotowe nieruchomości gruntowe pozostają niezabudowane i w księgach wieczystych wpisane są jako grunty orne klasy V, jako grunty orne pozostają wpisane także w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne na podstawie § 68 ust. 1 pkt 1 lit. a Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Co prawda dla działek oznaczonych numerami 4/1, 4/6, 4/7 oraz 4/4, 4/5 ustanowione zostały warunki zabudowy nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy kluczową kwestią pozostaje także faktyczne aktualne przeznaczenie nieruchomości, tj. grunty rolne i fakt, że na działce nie ma żadnej nieruchomości. Natomiast kwestia uwzględnienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego powinna mieć wpływ dopiero w przyszłości, gdyż wymaga to właśnie zmiany w ewidencji gruntów i budynków. Natomiast wszelkie zmiany w tym zakresie nastąpią ewentualnie dopiero po zmianie właściciela nieruchomości.

Dodatkowo na względzie należy mieć na uwadze art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, który to definiuje przedmiot opodatkowania. Opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, niewątpliwie niniejsza przesłanka została spełniona. Opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Jednakże trzeba mieć na uwadze regulację określoną w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, która to odnosi się do zwolnienia z podatku dostawy towarów jakimi są dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W swej istocie ustawa o podatku od towarów i usług definiuje nam pojęcia terenów innych niż budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wobec czego w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że Wnioskodawcy będzie zwolniony z konieczności zapłaty podatku od towaru i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym, stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W opisie sprawy wskazał Pan, że jest Pan osobą fizyczną, która nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Na stałe zamieszkuje Pan w Kanadzie. Działki nabył Pan w drodze dziedziczenia, nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia oraz nabycie nie było udokumentowane fakturą VAT. Aktualnie pozostaje Pan właścicielem działek, z których część przeznaczył Pan do sprzedaży, tj. działki nr 4/4 i 4/5 posiadają wydane decyzje o warunkach zabudowy, natomiast działki oznaczone numerami od 3/3 do 3/16 mają być sprzedawane bez warunków zabudowy. Jednocześnie działka nr 4/8 została przez Pana zarezerwowana pod budowę własnego domu, w którym planuje on zamieszkać w przyszłości po powrocie do Polski.

Nie zamieszczał Pan ogłoszenia dotyczącego sprzedaży działek w internecie. Nie korzystał Pan z usług podmiotu profesjonalnego zajmującego się sprzedażą nieruchomości. Nie korzysta Pan z usług żadnych pośredników ani agencji nieruchomości, nie prowadzi też Pan akcji marketingowych mających na celu sprzedaż gruntów.

W celu umożliwienia korzystania z działek przez siebie i siostrę, działając na podstawie odpowiednich zezwoleń i projektów wybudował Pan zjazd z drogi wojewódzkiej oraz doprowadził sieć wodno-kanalizacyjną. Inwestycje te miały charakter infrastrukturalny i zostały wykonane przede wszystkim po to, aby w przyszłości umożliwić budowę własnego domu na jednej z działek oraz stworzyć warunki do korzystania z nieruchomości przez siostrę. Działał Pan w charakterze zarządzania majątkiem prywatnym, wydatki te nie były ponoszone w celu uzyskania korzyści - podniesienia wartości przedmiotowej nieruchomości.

Nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT i nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem w Polsce.

Od momentu przekazania Panu gospodarstwa rolnego przez rodziców w 1985 r. do czasu wyjazdu z Polski w 1987 r. prowadził Pan działalność rolniczą, a wszystkie działki (jeszcze przed ich podziałem) były wykorzystywane do produkcji rolnej. Po roku 1987, tj. po wyjeździe z kraju, do chwili obecnej wszystkie działki były wydzierżawiane nieodpłatnie sąsiednim rolnikom. Żadna z działek nie była przedmiotem odpłatnego najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Oprócz wykonania zjazdu z drogi wojewódzkiej oraz doprowadzenia sieci wodno-kanalizacyjnej nie podejmował Pan żadnych innych czynności finansowanych z własnych środków, które miałyby na celu podniesienie wartości działek.

Przy sprzedaży działki nr 4 notariusz sporządził warunkową umowę sprzedaży wraz z umową przedwstępną dotyczącą udziału w działce drogowej.

Z uwagi na stałe zamieszkanie w Kanadzie, 16 marca 2009 r. udzielił Pan wraz z żoną pełnomocnictwa notarialnego swojej siostrze do zarządzania nieruchomościami, w tym do ich sprzedaży oraz reprezentowania przed urzędami. Nie podejmuje Pan żadnych działań marketingowych ani reklamowych w celu sprzedaży działek. Oprócz wykonania zjazdu i doprowadzenia sieci wodno-kanalizacyjnej nie ponosił Pan żadnych innych nakładów finansowych mających na celu podniesienie wartości działek. Nie zawierał ani nie planuje Pan zawierać umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży pozostałych nieruchomości. Żadna z działek nie była wykorzystywana do wykonywania działalności zwolnionej z podatku VAT. Nie prowadził Pan samodzielnie działalności rolniczej - działki były wydzierżawiane rolnikom. Zjazd z drogi wojewódzkiej został wykonany do działki nr 11, stanowiącej drogę wewnętrzną łączącą pozostałe działki. Działka nr 11 została wytyczona w 2023 r. przez uprawnionego geodetę zatrudnionego przez Pana. Droga wewnętrzna prowadzi do działek nr 4/1-4/8, 2/2, 2/3, 2/5, 4, 9, 7, 8 oraz 3/1-3/16. Sieć wodno-kanalizacyjna została rozprowadzona wzdłuż działki drogowej nr 11, zapewniając dostęp do działek nr 4/1-4/8, 2/2, 2/3, 2/5, 4, 9, 7, 8 oraz 3/1-3/16.

Działki nr 4/1, 4/6, 4/7, 4 i 2/3 zostały sprzedane w 2025 r. Wszystkie były w dniu sprzedaży niezabudowane i nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki nr 4/1, 4/6, 4/7 posiadały wydane decyzje o warunkach zabudowy, natomiast działki nr 4 i 2/3 takich decyzji nie posiadały. Działki przeznaczone do sprzedaży nr 4/4 i 4/5 posiadają wydane decyzje o warunkach zabudowy natomiast działki nr 3/3-3/16 nie posiadają i nie będą posiadały decyzji o warunkach zabudowy. Wszystkie wskazane działki w dniu ewentualnej sprzedaży będą niezabudowane i nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dokonana już sprzedaż działek oznaczonych numerami 4/1, 4/6, 4/7 oraz planowana sprzedaż działek oznaczonych numerami 4/4, 4/5 stanowi/będzie stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Odnosząc się do zakresu Pana działań związanych ze sprzedażą działek o nr 4/1, 4/6, 4/7, 4, 2/3, 4/4, 4/5, 3/3-3/16 stwierdzić należy, że dokonując ich dostawy wystąpi/wystąpił Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że podjęte przez Pana działania wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Działając na podstawie odpowiednich zezwoleń i projektów wybudował Pan zjazd z drogi wojewódzkiej, wystąpił Pan o warunki zabudowy działek, zatrudnił Pan geodetę, który wytyczył drogę wewnętrzną prowadzącą do 31 działek, następnie wzdłuż działki 11 została rozprowadzona sieć wodno-kanalizacyjna również do 31 działek. Po roku 1987 do chwili obecnej wszystkie działki były wydzierżawiane nieodpłatnie sąsiednim rolnikom.

Nie można uznać że powyższe działania miały wyłącznie na celu zaspokajanie Pana potrzeb osobistych. Powyższe czynności niewątpliwie zostały podjęte w związku z uatrakcyjnieniem działek i uzyskaniem jak najwyższej ceny z ich sprzedaży oraz łatwiejszym zbyciem majątku. Zatem, podejmując czynności, takie jak budowa zjazdu z drogi wojewódzkiej, wytyczenie drogi wewnętrznej oraz rozprowadzenie sieci wodno-kanalizacyjnej należy uznać, że Pana działalność jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że sprzedaż przez Pana działek o nr 4/1, 4/6, 4/7, 4, 2/3, 4/4, 4/5, 3/3-3/16 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Tym samym, podjęte przez Pana działania przemawiają za uznaniem Pana za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

W analizowanym przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym, a u podstaw Pana działań leżą cele gospodarcze, wobec tego sprzedaż działek o nr 4/1, 4/6, 4/7, 4, 2/3, 4/4, 4/5, 3/3-3/16 nie stanowi/nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Przedstawiona we wniosku Pana aktywność w przedmiocie zbycia działek wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług działał Pan jako podatnik VAT.

W konsekwencji, należy uznać, że w związku z dokonaną sprzedażą działek o nr 4/1, 4/6, 4/7, 4, 2/3 oraz planowaną sprzedażą działek o nr 4/4, 4/5, 3/3 do 3/16 podjął Pan szereg aktywnych działań mających charakter handlowy oraz inwestycyjny mający na celu zwiększenie wartości posiadanych działek.

Ponadto sposób wykorzystywania posiadanych przez Pana nieruchomości w żaden sposób nie potwierdza wykorzystywania ich w celu zaspokajania Pana potrzeb osobistych. Występuje Pan jako podmiot działający na rynku nieruchomości – sprzedał Pan liczne nieruchomości, planuje sprzedaż kolejnych, udostępnia Pan działki innym podmiotom oraz wynajmuje Pan posiadane nieruchomości w ramach działalności agroturystycznej. Podejmowane przez Pana działania m.in. uzbrojenie działek przed dokonaniem ich sprzedaży mają na celu uatrakcyjnienie posiadanych nieruchomości. W konsekwencji całokształt Pana działalności jest ukierunkowany na obrót nieruchomościami nie zaś zaspokajanie Pana potrzeb osobistych.

Tym samym, skoro w analizowanej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa działek o nr 4/1, 4/6, 4/7, 4, 2/3, 4/4, 4/5, 3/3-3/16, podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627/12:

W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”. Tym samym przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z opisu sprawy wynika, że działki nr 4/1, 4/6, 4/7 zostały sprzedane w 2025 r. Wszystkie były w dniu sprzedaży niezabudowane i nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki nr 4/1, 4/6, 4/7 posiadały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Działki przeznaczone do sprzedaży nr 4/4 i 4/5 posiadają wydane decyzje o warunkach zabudowy.

Zatem niezabudowane działki o nr 4/1, 4/6, 4/7, 4/4 i 4/5 w momencie dostawy stanowiły/będą stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy (jest/była na dzień sprzedaży wydana decyzja o warunkach zabudowy) i w rezultacie sprzedaż ww. nieruchomości nie korzystała/nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto, z opisu sprawy wynika, że wszystkie działki objęte wnioskiem zostały nabyte w drodze przekazania gospodarstwa rolnego od Pana rodziców, nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia oraz czynność ta nie była udokumentowana fakturą. Tym samym, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu ww. działek, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto działki w całym okresie posiadania nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

Zatem, sprzedaż przez Pana działek o nr 4/1, 4/6, 4/7, 4/4 i 4/5 nie jest/nie będzie objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione określone w tym przepisie warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia.

Tym samym, sprzedaż przez Pana działek o nr 4/1, 4/6, 4/7 oraz planowana sprzedaż działek 4/4 i 4/5 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzysta/nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub pkt 2 ustawy. Dokonana oraz planowana przez Pana dostawa ww. nieruchomości jest/będzie więc opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w zakresie uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy oraz ustalenia czy sprzedaż działek o nr 4/1, 4/6, 4/7, 4/4, 4/5 korzysta/będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast zakresie ustalenia czy sprzedaż działek o nr 4, 2/3, 3/3 do 3/16 korzysta/będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto w zakresie złożonego wniosku w podatku dochodowym od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.