Interpretacja 0114-KDIP4-2.4012.739.2025.4.MŻA

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT udziału w sprzedaży nieruchomości nr 1. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

a.  Wnioskodawca jest osobą fizyczną, posiadającą w Polsce nieograniczony obowiązek podatkowy (dalej: „Wnioskodawca”).

b.  W 2014 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy. Wnioskodawca na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia wydanego w 2017 r. oraz na mocy sporządzonego testamentu, odziedziczył po zmarłym ojcu udział (1/4) w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, położnej w (…), o powierzchni ok. (...) tys. m² (dalej: „Nieruchomość”). Pozostały udział w prawie do Nieruchomości posiada matka Wnioskodawcy (1/2) oraz siostra Wnioskodawcy (1/4).

c.   Nieruchomość została nabyta przez rodziców Wnioskodawcy w 2006 r. w ramach wspólności majątkowej. Małżeństwo nabyło Nieruchomość w drodze aktu notarialnego, jako osoby prywatne. Niemniej, w akcie widnieje wzmianka o zakupie Nieruchomości w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej przez matkę Wnioskodawcy (dalej: „JDG”). W związku z powyższym, zakup Nieruchomości nastąpił z VAT (22%). Od wartości Nieruchomości nie były dokonywane bilansowe i podatkowe odpisy amortyzacyjne (nieruchomość gruntowa). Nieruchomość została ujęta w księgach rachunkowych jednoosobowej działalności gospodarczej matki Wnioskodawcy (JDG) jako środek trwały w budowie.

d.  Matka Wnioskodawcy wycofała Nieruchomość z ksiąg rachunkowych prowadzonej działalności gospodarczej 31 grudnia 2020 r. Sposób opodatkowania zbycia przez matkę Wnioskodawcy Nieruchomości (udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu) oraz siostrę Wnioskodawcy, jest przedmiotem odrębnych wniosków o wydanie interpretacji indywidualnych.

e.  Wnioskodawca od 1 grudnia 2018 r. prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie działalności (...). Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia ww. działalności. Działalność gospodarczą Wnioskodawca zawiesił 10 maja 2019 r.

Informacje dotyczące Nieruchomości

f.    Teren, na którym usytuowana jest Nieruchomość gruntowa, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

g.  Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów oznaczenie użytków i klas w przypadku Nieruchomości jest następujące: B - tereny mieszkaniowe, Bz - tereny rekreacyjno - wypoczynkowe, N - nieużytki, Tk - tereny kolejowe.

h.  Na Nieruchomości ustanowiono:

(i) służebność gruntową drogi koniecznej – droga utwardzona, stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana przez podmiot trzeci w roku 2008 (tj. przed nabyciem Nieruchomości przez matkę Wnioskodawcy);

(ii) służebność polegającą na prawie przeprowadzenia sieci kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągowej i gazowej oraz zapewnieniu dostępu do sieci kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągowej i gazowej, celem jej wymiany, rozbudowy, modernizacji, naprawy oraz usuwania awarii, wybudowana przez podmiot trzeci - przeprowadzenie sieci pod służebnością drogową z pkt (i). Opłata za służebność została uiszczona jednorazowo w 2019 roku na rzecz matki Wnioskodawcy (poza JDG).

i.    Powyższe służebności zostały ustanowione na rzecz podmiotu trzeciego, tj. niepowiązanego z Wnioskodawcą, a także pozostałymi użytkownikami wieczystymi Nieruchomości.

j.    Dodatkowo, na Nieruchomości znajdują się:

(i) światłowód oraz naniesienie w postaci studzienki wybudowane przez podmiot trzeci (świadczący usługi telekomunikacyjne). Opłata za przeciągnięcie światłowodu oraz wybudowanie studzienki została uiszczona jednorazowo przez ww. podmiot w 2022 roku na rzecz matki Wnioskodawcy (poza JDG);

(ii) linię sieci energetycznej i słup, wybudowane przed nabyciem Nieruchomości przez matkę Wnioskodawcy, wykorzystywane przez podmiot trzeci;

(iii) na obrzeżach Nieruchomości: linia sieci energetycznej (...), telekomunikacyjnej (...) oraz wodociągowej (w tym studnia). Sieci istniały w momencie nabycia Nieruchomości przez matkę Wnioskodawcy;

(iv) betonowe ogrodzenie wybudowane w ramach JDG ok. roku 2006 (ujawnione w księgach JDG matki Wnioskodawcy jako inwestycja w toku).

k.   Na Nieruchomości nie znajdują się inne ograniczone prawa rzeczowe/naniesienia, niż wskazane w lit. h – j powyżej.

Wydane dokumenty dotyczące Nieruchomości

l.    Na przestrzeni lat w stosunku do Nieruchomości wydane zostały następujące dokumenty:

(i) decyzja o warunkach zabudowy dla budynku usługowego – decyzja wydana w 2011 r. na rzecz matki Wnioskodawcy prowadzącej JDG;

(ii) decyzja o warunkach zabudowy dla budynku magazynowego – decyzja wydana w 2012 r. na rzecz rodziców Wnioskodawcy (jako osób prywatnych, poza JDG);

(iii) pozwolenie na budowę hali magazynowej - decyzja wydana w 2012 r. na rzecz rodziców Wnioskodawcy (jako osób prywatnych, poza JDG);

(iv) decyzja o warunkach zabudowy dla budynku biurowo-usługowego – decyzja wydana w 2017 r., jednak na rzecz niepowiązanej wtedy z Wnioskodawcą, matką i siostrą Wnioskodawcy, spółki kapitałowej;

(v) spółka z o.o., w której Wnioskodawca posiada udziały, wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na cele mieszkaniowe (decyzja nie została wydana na dzień złożenia niniejszego wniosku).

m. Matka Wnioskodawcy przed wycofaniem Nieruchomości z JDG dokonała takich czynności, jak uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, budowa ogrodzenia, założenie dziennika budowy, wystąpienie o zgodę na wycięcie drzew oraz dokonanie nasadzeń drzew zastępczych, wykonanie badania chłonności terenu, instalacja przyłącza energetycznego.

n.  W sierpniu 2022 r. matka Wnioskodawcy jako osoba prywatna (nie w ramach JDG) złożyła wniosek o podział geodezyjny Nieruchomości na 6 mniejszych działek (uzyskała w tym zakresie wstępną decyzję urzędu miasta). Do ostatecznego podziału Nieruchomości nigdy nie doszło. Matka Wnioskodawcy zleciła również wykonanie instalacji przyłącza energetycznego oraz trzech operatów szacunkowych. Pierwszy operat szacunkowy został wykonany w związku z ubieganiem się o odszkodowanie za zajęcie przez miasto części Nieruchomości. Drugi operat szacunkowy został wykonany z uwagi na pierwotnie błędne określenie należnego podatku od nieruchomości (postępowanie przed SKO). Trzeci operat szacunkowy został wykonany w celu uzyskania przez matkę Wnioskodawcy prywatnego (niezwiązanego z JDG) kredytu bankowego (Nieruchomość stanowiła zabezpieczenie kredytu).

o.  Wnioskodawca nie uczestniczył aktywnie w czynnościach opisanych w lit. l-n powyżej, składał jedynie podpisy tam, gdzie wg prawa były one wymagane do uzyskania określonych decyzji/dokumentów.

Sprzedaż Nieruchomości i pozostałe aspekty

p.  Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości (swojego udziału (1/4) w prawie do użytkowania wieczystego). Przyczyną planowanej sprzedaży są przede wszystkim wysokie koszty utrzymania Nieruchomości. Sprzedaż Nieruchomości jest przy tym utrudniona z uwagi na wielkość działki, jak i istniejący plan budowy drogi przez Nieruchomość (planowana droga zabiera znaczną część działki, co obniża wartość Nieruchomości). Planowany jest podział Nieruchomości na 2-3 działki, w zależności od potrzeb potencjalnych inwestorów. Sprzedaż Nieruchomości bez dokonania jej podziału na mniejsze działki będzie praktycznie niemożliwa.

q.  Wnioskodawca sprzedał swój udział w kilku innych nieruchomościach. Udział w tych nieruchomościach Wnioskodawcy nabył po zmarłym ojcu (w taki sam sposób, w jaki uzyskał Nieruchomość). Pozostały udział w ww. nieruchomościach posiadała matka (1/2) i siostra (1/4) Wnioskodawcy. W każdym z tych przypadków Wnioskodawca nie poszukiwał nabywcy, nie dokonywał działań przygotowujących nieruchomości do przyszłej sprzedaży, a przede wszystkim nabył ww. nieruchomości w wyniku spadkobrania po zmarłym ojcu. Ponadto, sprzedaż dokonywana była w związku z koniecznością spłaty długów po zmarłym ojcu Wnioskodawcy, zapłaty zaległego podatku od nieruchomości (ok. (...) tys. złotych), w związku z koniecznością zachowania płynności finansowej JDG matki Wnioskodawcy z uwagi na odejście jednocześnie ok. (...) pracowników z jej działalności, jak i potrzeby pokrycia studiów siostry Wnioskodawcy na zagranicznej uczelni. Sprzedaż była dokonywana w latach 2018 – 2022. W stosunku do ww. nieruchomości, Wnioskodawca nie dokonywał żadnych działań marketingowych poza zwykłymi ogłoszeniami sprzedaży.

r.   Wnioskodawca posiada również:

(i) udziały w nieruchomościach prywatnych (znajdujące się w majątku prywatnym), które wynajmuje spółce, której wspólnikiem jest matka Wnioskodawcy, na cele prowadzenia działalności przez tę spółkę, jak i

(ii) udziały w nieruchomościach mieszkalnych oraz w działce rolnej, wraz z matką i siostrą (siostra odziedziczyła udziały w tych nieruchomościach po śmierci ojca Wnioskodawcy). Nieruchomości z pkt ii nie są wykorzystywane do prowadzenia jakiekolwiek działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie planuje obecnie sprzedaży tych nieruchomości.

s.   Wnioskodawca nie poszukiwał nabywcy Nieruchomości. Wnioskodawca otrzymywał i otrzymuje oferty sprzedaży Nieruchomości, jednak nawet jeżeli dochodziło do rozmów z potencjalnymi nabywcami, kończyły się one na wstępnych negocjacjach. Nie zostało też przeprowadzone w imieniu Wnioskodawcy badanie prawne i podatkowe (tzw. due dilligence) Nieruchomości.

t.    Wnioskodawca pragnie także wskazać, że możliwe jest, że w przyszłości Nieruchomość zostanie wniesiona do fundacji rodzinnej, która zostanie utworzona przez rodzinę Wnioskodawcy. Okoliczność ta zdaniem Wnioskodawcy pozostaje jednak bez znaczenia dla niniejszego wniosku.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Na pytanie a): Czy jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT? Jeśli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej działalności, odpowiedział Pan: Wnioskodawca na moment złożenia wniosku oraz odpowiedzi na Wezwanie, nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Wnioskodawca był czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzenia działalności, o której mowa w odpowiedzi w pkt 1 lit. a powyżej (Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą od 1 grudnia 2018 r. do 10 maja 2019 r. (data zwieszenia jednoosobowej działalności gospodarczej)), jednak działalność ta została zawieszona, a Wnioskodawca został wykreślony z rejestru podatników VAT 26 sierpnia 2020 r. Wnioskodawca nie był i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT (w tym czynny) z tytułu prowadzenia jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej.

Na pytanie b): Czy z tytułu wcześniejszych transakcji zbycia nieruchomości był Pan zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT, odpowiedział Pan: Wnioskodawca nie dokonywał rejestracji jako podatnik VAT z tytułu wcześniejszych transakcji zbycia nieruchomości z uwagi na fakt, że sprzedaż tych nieruchomości była dokonywana z majątku prywatnego, a nieruchomości te zostały odziedziczone po zmarłym ojcu. Jak zostało wskazane we wniosku: „Wnioskodawca sprzedał swój udział w kilku innych nieruchomościach. Udział w tych nieruchomościach Wnioskodawcy nabył po zmarłym ojcu (w takim sam sposób, w jaki uzyskał Nieruchomość). Pozostały udział w ww. nieruchomościach posiadała matka (1/2) i siostra (1/4) Wnioskodawcy. W każdym z tych przypadków Wnioskodawca nie poszukiwał nabywcy, nie dokonywał działań przygotowujących nieruchomości do przyszłej sprzedaży, a przede wszystkim nabył ww. nieruchomości w wyniku spadkobrania po zmarłym ojcu. Ponadto, sprzedaż dokonywana była w związku z koniecznością spłaty długów po zmarłym ojcu Wnioskodawcy, zapłaty zaległego podatku od nieruchomości (ok. (...) tys. złotych), w związku z koniecznością zachowania płynności finansowej JDG matki Wnioskodawcy z uwagi na odejście jednocześnie ok. (...) pracowników z jej działalności, jak i potrzeby pokrycia studiów siostry Wnioskodawcy na zagranicznej uczelni. Sprzedaż była dokonywana w latach 2018 – 2022. W stosunku do ww. nieruchomości, Wnioskodawca nie dokonywał żadnych działań marketingowych poza zwykłymi ogłoszeniami sprzedaży”.

Na pytanie c): Czy posiada Pan status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, odpowiedział Pan: Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.).

Na pytanie d): Czy udostępniał Pan matce swój udział w Nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej? Na podstawie jakiej umowy i w jakim okresie, odpowiedział Pan: Wnioskodawca nie udostępniał matce swojego udziału w Nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej. Na Nieruchomości matka Wnioskodawcy ostatecznie nie prowadziła działalności gospodarczej, pomimo takich zamiarów.

Na pytanie e): W związku z informacją zawartą w opisie zdarzenia przyszłego „Planowany jest podział Nieruchomości na 2-3 działki, w zależności od potrzeb potencjalnych inwestorów”. Proszę wskazać, ile działek jest objętych pytaniem nr 3 wniosku. Jeśli podział jest już dokonany proszę podać numery działek objętych pytaniem nr 3, odpowiedział Pan: Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, planowany jest podział Nieruchomości zwiększający szanse na jej sprzedaż, który nie został jeszcze dokonany a Wnioskodawca nie jest w stanie przesądzić na moment składania niniejszej odpowiedzi czy Nieruchomość zostanie ostatecznie podzielona, np. na 3 działki. Jeżeli liczba działek po podziale okaże się inna niż wskazana we wniosku, Wnioskodawca straci moc ochronną interpretacji w związku ze zmianą zdarzenia przyszłego. Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotem pytania nr 3 jest Nieruchomość jako jedna działka.

Na pytanie f): Jeśli na moment sprzedaży na Nieruchomości będą znajdowały się budynki/budowle/urządzenia budowalne - w rozumieniu przepisów Prawo budowlane, to proszę odrębnie w stosunku do każdego budynku/budowli będących przedmiotem planowanej sprzedaży wskazać:

• Kiedy budynki/budowle zostały oddane do użytkowania?
• Czy były/będą do momentu sprzedaży ponoszone wydatki na ulepszenie ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeżeli tak, prosimy wskazać:

·   Kiedy i kto je ponosił?

·   Czy stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej budynku/budowli lub ich części?

·   Czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

·   Czy po dokonaniu tych ulepszeń budynki/budowle lub ich części były oddane do użytkowania oraz czy w momencie ich sprzedaży minął/minie okres dłuższy niż 2 lata licząc od momentu oddania ich do używania po dokonanych ulepszeniach?

·   Jeżeli wydatki na ulepszenia tych budynków/budowli lub ich części ponosiła inna osoba, to czy przed dokonaniem sprzedaży nastąpi pomiędzy Panem a tą osobą rozliczenie nakładów poniesionych na budynki/budowle lub ich części;

odpowiedział Pan: Na Nieruchomości znajdują się:

1)  droga stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana i utwardzona przez podmiot trzeci przed nabyciem Nieruchomości przez matkę Wnioskodawcy, odnowiona przez inny podmiot trzeci w 2020 r., wykorzystywana za opłatą;

2)  druga droga stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana i utwardzona przez podmiot trzeci przed nabyciem Nieruchomości przez matkę Wnioskodawcy, odnowiona przez inny podmiot trzeci w 2020 r. W 2008 r. na drodze ustanowiono służebność drogi koniecznej a w 2019 r. służebność gruntową (dla sieci gazowej, wodociągowej i elektrycznej);

3)  światłowód oraz naniesienie w postaci studzienki wybudowane przez podmiot trzeci (świadczący usługi telekomunikacyjne). Opłata za służebność została uiszczona jednorazowo przez ww. podmiot w 2022 roku na rzecz matki Wnioskodawcy (poza JDG);

4)  linię sieci energetycznej i słup, wybudowane przed nabyciem Nieruchomości przez matkę Wnioskodawcy i wykorzystywane przez podmiot trzeci;

5)  linia sieci energetycznej (...), telekomunikacyjnej (...) oraz wodociągowej (w tym studnia). Sieci istniały w momencie nabycia Nieruchomości przez matkę Wnioskodawcy;

6)  betonowe ogrodzenie wybudowane w ramach JDG matki Wnioskodawcy ok. roku 2006 (ujawnione w księgach JDG jako inwestycja w toku). W stosunku do tego wydatku przysługiwało matce Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Do momentu składania odpowiedzi na niniejsze wezwanie nie były ponoszone przez Wnioskodawcę wydatki na ulepszenie wskazanych powyżej naniesień w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Ponadto, Wnioskodawca prostuje względem wniosku, że na Nieruchomości ustanowiono:

1)  służebność drogi koniecznej, w roku 2008 – w odniesieniu do drogi wskazanej w pkt 2 powyżej. Tym samym, Wnioskodawca błędnie wskazał we wniosku, że droga z pkt 2 powyżej została wybudowana przez podmiot trzeci w roku 2008 r. W tym roku ustanowiona została służebność, o której mowa w niniejszym punkcie. Budowa i utwardzenie drogi, jak zostało wskazane powyżej, zostało dokonane jeszcze przed nabyciem Nieruchomości przez matkę Wnioskodawcy;

2)  służebność polegającą na prawie przeprowadzenia sieci kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągowej i gazowej oraz zapewnieniu dostępu do sieci kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągowej i gazowej, celem jej wymiany, rozbudowy, modernizacji, naprawy oraz usuwania awarii, wybudowana przez podmiot trzeci. Opłata za służebność została uiszczona jednorazowo w 2019 roku na rzecz matki Wnioskodawcy (poza JDG) - w odniesieniu do drogi wskazanej w pkt 2 powyżej;

3)  służebność za korzystanie ze światłowodu oraz naniesienie w postaci studzienki wybudowane przez podmiot trzeci – w odniesieniu do światłowodu oraz naniesienia w postaci studzienki z pkt 3 powyżej.

Na pytanie a): Czy Nieruchomość będzie przedmiotem sprzedaży czy też przedmiotem wniesienia do fundacji rodzinnej, odpowiedział Pan: Nieruchomość ma być przedmiotem sprzedaży. Wnioskodawca wyjaśnia, że ewentualne wniesienie Nieruchomości do Fundacji rodzinnej (jeżeli z jakichś przyczyn w przyszłości nie doszłoby do planowanej, opisanej we wniosku sprzedaży) nie jest przedmiotem wniosku.

Na pytanie b): W jaki sposób pozyskał Pan nabywcę Nieruchomości, odpowiedział Pan: Wnioskodawca nie pozyskał jeszcze nabywcy/ów Nieruchomości. Jak zostało wskazane we wniosku, Wnioskodawca otrzymywał i otrzymuje oferty sprzedaży Nieruchomości, jednak nawet jeżeli dochodziło do rozmów z potencjalnymi nabywcami, kończyły się one na wstępnych negocjacjach. Zatem potencjalni nabywcy samodzielnie zgłaszali i zgłaszają się do Wnioskodawcy.

Na pytanie c): W jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan Nieruchomość objętą wnioskiem przez cały okres posiadania? Jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać jakie to były cele, odpowiedział Pan: Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości ani na cele prywatne, ani na cele związane z prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą.

Na pytanie d): Czy prowadził Pan na Nieruchomości gospodarstwo rolne, z którego uzyskiwał Pan płody rolne przeznaczone do dalszej sprzedaży, czy wykorzystywał Pan uzyskane pożytki w ramach własnego gospodarstwa domowego, itp., odpowiedział Pan: Wnioskodawca nie prowadził na Nieruchomości gospodarstwa rolnego, z którego uzyskiwałby płody rolne przeznaczone do dalszej sprzedaży.

Na pytanie e): Czy Nieruchomość objęta zakresem wniosku była/jest/będzie udostępniana innym osobom/podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

·      w jakim okresie (kiedy) Nieruchomość była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim?

·      na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka) Nieruchomość była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim?

·      kto był stroną zawieranych umów?

·      czy udostępnienie Nieruchomości było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną;

odpowiedział Pan: Nieruchomość nie była udostępniana innym podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych, w tym najmu, dzierżawy czy użyczenia lub umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem czynności wskazanych w akapitach poniżej. W przyszłości, jak zostało wskazane we wniosku, Nieruchomość ma zostać sprzedana, zatem nie jest planowane jej udostępnienie w ww. rozumieniu.

Niektóre naniesienia na Nieruchomości są objęte służebnością, co zostało jednak opisane w odpowiedzi na pytanie wskazane w pkt 2 lit. f powyżej.

Wyjątek stanowi udostępnienie Nieruchomości w 2015 roku na rzecz podmiotu niepowiązanego za opłatą, w celu zorganizowania na terenie Nieruchomości wydarzenia sportowego (tzw. wrak race). Niemniej, Wnioskodawca nie był jeszcze wtedy użytkownikiem wieczystym Nieruchomości. Udostępnienia Nieruchomości dokonała matka Wnioskodawcy, która nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej w ww. zakresie (ani pozostali użytkownicy wieczyści Nieruchomości), a wydarzenie to odbyło się parokrotnie jedynie w roku 2015 r., tj. 10 lat temu.

Na pytanie f): Jakie czynności Pan podejmował/będzie podejmować w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, odpowiedział Pan: Wnioskodawca udzielił swojej matce pełnomocnictwa notarialnego w kwietniu 2017 r., które upoważnia matkę Wnioskodawcy do dysponowania majątkiem, sprzedaży, występowania przed organami/instytucjami, zawierania umów, w odniesieniu m.in. do jego udziału w Nieruchomości. Z tego względu większość czynności dotyczących Nieruchomości była wykonywana przez matkę Wnioskodawcy, na podstawie ww. pełnomocnictwa. Wnioskodawca uczestniczył samodzielnie w niewielu czynnościach, w tym m.in. we wniosku o wszczęcie postępowania o podział Nieruchomości (opisanym we wniosku, który nie doszedł do skutku). Z kolei czynności dotyczące służebności ustanowionych na Nieruchomości były podejmowane przez matkę Wnioskodawcy na podstawie pełnomocnictwa. Wnioskodawca samodzielnie nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości.

Wnioskodawca nie podejmował innych czynności w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości poza czynnościami przedstawionymi we wniosku oraz w ramach niniejszej odpowiedzi, w szczególności, Wnioskodawca nie poszukiwał i nie poszukuje nabywcy, nie dokonywał i nie dokonuje żadnych działań przygotowujących Nieruchomość do przyszłej sprzedaży. Wnioskodawca na tyle, na ile będzie to konieczne, będzie uczestniczyć w podejmowaniu decyzji o wyborze konkretnego nabywcy i przeprowadzeniu procesu sprzedaży Nieruchomości.

Na pytanie g): Czy udzielał Pan/planuje udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą Nieruchomości? Jeśli tak, proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w szczególności proszę opisać jakie konkretnie czynności podejmował/podejmuje podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku ze sprzedażą Nieruchomości. Przy czym zaznaczam, że nie należy załączać/przesyłać treści umowy, lecz opisać/wskazać niniejsze informacje jako opis zdarzenia przyszłego, odpowiedział Pan: Poza pełnomocnictwem wskazanym w pkt 3 lit. f powyżej, Wnioskodawca nie wyklucza, że udzieli pełnomocnictwa adwokatowi lub radcy prawnemu chociażby w celu prawidłowego sporządzenia umowy sprzedaży (czy umowy przedwstępnej). Innymi słowy, Wnioskodawca nie wyklucza skorzystania z pomocy profesjonalnego doradcy, który pomoże Mu zabezpieczyć jego interesy i majątek w procesie sprzedaży Nieruchomości.

Na pytanie h): Czy przed sprzedażą Nieruchomości zawarł/zawrze Pan z nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży, odpowiedział Pan: Wnioskodawca uwzględnia możliwość zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży, jeśli okoliczność ta wpłynie na zwiększenie szans sprzedaży Nieruchomości na rzecz potencjalnego nabywcy oraz zabezpieczenie Jego interesów.

Na pytanie i): Jeśli zawarł/zawrze Pan z nabywcą umowę przedwstępną, to należy wskazać:

·      jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej, ciążyły/ciążą/będą ciążyły na Kupującym a jakie na Sprzedającym?

·      czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność Nieruchomości na nabywcę? Jeśli tak, to jakie;

odpowiedział Pan: Z uwagi na brak umowy przedwstępnej sprzedaży na moment składania niniejszej odpowiedzi na Wezwanie, nie są znane prawa i obowiązki, które mogłyby wynikać z umowy przedwstępnej oraz warunki, które musiałyby być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność Nieruchomości na nabywcę.

Na pytanie j): W związku z informacją zawartą w opisie zdarzenia przyszłego „Wnioskodawca nie uczestniczył aktywnie w czynnościach opisanych w lit. l-n powyżej, składał jedynie podpisy tam, gdzie wg prawa były one wymagane do uzyskania określonych decyzji/dokumentów”. Proszę wskazać o wystąpienie jakich decyzji/dokumentów składał Pan podpis, odpowiedział Pan: Analogicznie do odpowiedzi zawartej w lit. f powyżej.

Na pytanie k): Jaki nr działki ma Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży, odpowiedział Pan: Numer działki to 1.

Na pytanie l): Jakie naniesienia będą znajdowały się na Nieruchomości w momencie zbycia (proszę wskazać odrębnie dla każdej z działek mających być przedmiotem zbycia). Czy naniesienia te stanowią obiekty liniowe/budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane? Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie dla każdego obiektu/budowli, odpowiedział Pan: Budowle znajdujące się na Nieruchomości (i które będą znajdowały się na Nieruchomości w momencie sprzedaży) to:

1)  droga stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana i utwardzona przez podmiot trzeci przed nabyciem Nieruchomości przez matkę Wnioskodawcy, odnowiona przez inny podmiot trzeci w 2020 r., wykorzystywana za opłatą;

2)  druga droga stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana i utwardzona przez podmiot trzeci przed nabyciem Nieruchomości przez matkę Wnioskodawcy, odnowiona przez inny podmiot trzeci w 2020 r. W 2008 r. na drodze ustanowiono służebność drogi koniecznej a w 2019 r. służebność gruntową (dla sieci gazowej, wodociągowej i elektrycznej);

3)  betonowe ogrodzenie wybudowane w ramach JDG matki Wnioskodawcy ok. roku 2006;

4)  naniesienie w postaci studzienki wybudowane przez podmiot trzeci (świadczący usługi telekomunikacyjne).

Z kolei znajdujące się na Nieruchomości (i które będą znajdowały się na Nieruchomości w momencie sprzedaży) obiekty liniowe to:

1)  światłowód wybudowany przez podmiot trzeci (świadczący usługi telekomunikacyjne);

2)  linia sieci energetycznej i słup, wybudowane przed nabyciem Nieruchomości i wykorzystywane przez podmiot trzeci;

3)  linia sieci energetycznej (...), telekomunikacyjnej (...) oraz wodociągowej (w tym studnia). Sieci istniały w momencie nabycia Nieruchomości przez matkę Wnioskodawcy.

Na pytanie m): Kto jest właścicielem naniesień znajdujących się na Nieruchomości, odpowiedział Pan: Właścicielami budowli wskazanych w odpowiedzi na pytanie oznaczone literą l, są użytkownicy wieczyści Nieruchomości, w tym Wnioskodawca z wyłączeniem studzienki wskazanej w lit. l pkt 4 (własność podmiotu trzeciego, niepowiązanego z Wnioskodawcą). Właścicielami obiektów liniowych są podmioty trzecie, niepowiązane z Wnioskodawcą.

Na pytanie n): Czy decyzja o warunkach zabudowy z 2017 r. została wydana w momencie, kiedy był już Pan współwłaścicielem Nieruchomości? Na czyj wniosek została wydana? W jakim celu, odpowiedział Pan: W 2016 roku, niepowiązany z Wnioskodawcą inwestor, który zgłosił się do matki Wnioskodawcy, planował poprzez spółkę ((...) sp. z o.o.) budowę zespołu budynków biurowych. W tym celu wystąpił on z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta dotyczyła pierwszego z 4 etapów budowy. W momencie złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wobec Wnioskodawcy nie zostało jeszcze wydane poświadczenie dziedziczenia (wydane w kwietniu 2017 roku, decyzja o warunkach zabudowy wydana 31 sierpnia 2017 r.).

Wnioskodawca wyjaśnia, że wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy lub pozwolenie na budowę przez inwestora planującego zakup nieruchomości jest standardową procedurą podejmowaną przed potencjalnym zakupem nieruchomości i tak też było w przypadku Nieruchomości. Ostatecznie jednak, umowa sprzedaży Nieruchomości nie została zawarta z ww. inwestorem. Aktualnie, udziałowcami spółki (...) sp. z o. o. są matka Wnioskodawcy (99% udziałów) oraz Wnioskodawca (1% udziałów).

Na pytanie o): Z jakiego powodu na rzecz niepowiązanej z Panem, Pana siostrą i Pana matką spółki kapitałowej, została wydana decyzja o warunkach zabudowy z 2017 r., odpowiedział Pan: Odpowiedź wskazana w lit. n powyżej.

Na pytanie p): W jakim celu spółka z o.o., w której posiada Pan udziały wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, odpowiedział Pan: Wnioskodawca zakłada, że pytanie dotyczy następującego fragmentu zdarzenia przyszłego:

„l. Na przestrzeni lat w stosunku do Nieruchomości wydane zostały następujące dokumenty: (v) spółka z o.o., w której Wnioskodawca posiada udziały, wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na cele mieszkaniowe (decyzja nie została wydana na dzień złożenia niniejszego wniosku)”.

Spółka ta wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na cele mieszkaniowe, w związku z planowaną zmianą przepisów oraz mającym wejść w życie ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego, które mogłyby uniemożliwić dokonanie zabudowy mieszkalnej dla Nieruchomości. Innymi słowy, Wnioskodawca działał w celu zabezpieczenia swoich interesów jako użytkownika wieczystego Nieruchomości – często potencjalni inwestorzy (planujący zakup nieruchomości) żądają, aby w stosunku do Nieruchomości była już wydana decyzja o warunkach zabudowy. Było to istotne dla Wnioskodawcy tym bardziej, że jak już wskazał, planowana jest budowa drogi, która ma przebiegać przez Nieruchomość. Wnioskodawca oraz pozostali użytkownicy wieczyści Nieruchomości wyrazili zgodę na wystąpienie z ww. wnioskiem.

Na pytanie q): Czy wyraził Pan zgodę na złożenie ww. wniosków, odpowiedział Pan: W momencie złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w lit. n powyżej, nie zostało wydane poświadczenie dziedziczenia, stąd Wnioskodawca nie był jeszcze użytkownikiem wieczystym Nieruchomości. Z kolei w zakresie wniosku, o którym mowa w lit. p, Wnioskodawca wyraził zgodę na jego złożenie.

Pytania

1.   Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jako sprzedaż niedokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT?

2.   W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 2 - czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowana podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż niedokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 2, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości będzie dla Wnioskodawcy zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad. 1

a. Opodatkowaniu VAT podlegają czynności realizowane przez podatnika VAT działającego w takim charakterze. Podatnikiem VAT jest zaś osoba prowadząca działalność gospodarczą w sposób samodzielny, bez względu na jej cel i rezultat (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT). Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalnością gospodarczą jest działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

b. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości (por. m.in. interpretacja Dyrektora KIS z 10 lipca 2024 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.170.2024.3.AJB).

c. Ocena, czy do danej transakcji dana osoba przystępuje w charakterze podatnika VAT jest w praktyce utrudniona z uwagi na brak przepisów wprost regulujących to zagadnienie czy też jasnych wytycznych.

d. Biorąc pod uwagę treść wyroków TSUE, a w szczególności wyrok TSUE w sprawie C-180/10 J. Słaby i C-181/10 E. i H. Kuć, za podatnika VAT należy uznać osobę, która w celu sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Na przykład dokonuje zakupu terenu przeznaczonego pod zabudowę, dokonuje jego uzbrojenia, wydzielenia dróg wewnętrznych, podejmuje działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, ale również uzyskuje dla danego terenu decyzje o warunkach jego zabudowy, czy występuje o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Z kolei Wnioskodawca, jak zostało wskazane wyżej, nabył Nieruchomość (jak i pozostałe nieruchomości wskazane w lit. q zdarzenia przyszłego) w drodze spadku, nie występował o wydzielenie i budowę dróg na Nieruchomości (droga wskazana w lit. h zdarzenia przyszłego, stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana została przez podmiot trzeci w roku 2008, tj. przed nabyciem Nieruchomości przez matkę i ojca Wnioskodawcy). Wnioskodawca nie podejmował również działań marketingowych w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości (ani sprzedaży nieruchomości wskazanych w lit. q zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca nie uczestniczył w negocjacjach związanych z planowaną sprzedażą Nieruchomości (żadne z tych negocjacji nie doszły do skutku).

e. Praktyka stosowania prawa wskazuje, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą (np. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 17 maja 2024 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.142.2024.4.NF). W ocenie Wnioskodawcy, czynności przez niego podejmowane nie spełniają ww. cech (analogicznie jak w Ad. 1, lit. h - k, w zakresie PIT).

f. W ocenie Wnioskodawcy, ogół okoliczności przedstawionych w zdarzeniu przyszłym wskazuje na fakt, że planowana sprzedaż nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej. Sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić zwykłe rozporządzenie majątkiem prywatnym co wynika przede wszystkim z faktu, że Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań, które mogłyby świadczyć o zamiarze rozpoczęcia profesjonalnego obrotu Nieruchomością, a także działań mających na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości Nieruchomości.

g. Jak Wnioskodawca wskazał powyżej, nabycie Nieruchomości, jak i udziału w nieruchomościach wskazanych w lit. q zdarzenia przyszłego, nastąpiło w drodze spadku. Ponadto, środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości wskazanych w lit. q nie zostały przeznaczone na nabycie kolejnych nieruchomości, a na cele wskazane w lit. q zdarzenia przyszłego. W ocenie Wnioskodawcy wyklucza to stwierdzenie, że ww. nieruchomości (w tym Nieruchomość) zostały nabyte w celu ich dalszej sprzedaży (i z zamiarem uzyskania zysku z tego tytułu).

h. Sprzedaż nieruchomości wskazanych w lit. q zdarzenia przyszłego nie była zaplanowana, wynikała z aktualnych potrzeb finansowych Wnioskodawcy i jego rodziny, jak i nie była przeprowadzana systematycznie - kilka nieruchomości zostało sprzedanych na przełomie 4 lat, ostatnia w roku 2022. Nieruchomość zostanie sprzedana również z kilkuletnim odstępem (nawet, jeżeli do sprzedaży doszłoby w roku 2025). Nie można więc wnioskować o ciągłości podejmowanych przez Wnioskodawcę działań.

i. Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie mają charakteru zorganizowanego i nie będą miały w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości. W ocenie Wnioskodawcy, podkreślenia wymaga fakt, że zgodnie ze stanowiskiem sądów administracyjnych, dokonanie takich czynności jak m.in. nabycie usługi pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży, ogląd nieruchomości przez potencjalnych nabywców, odbieranie od nich telefonów i negocjowanie ceny, wystąpienie o wydanie warunków zabudowy, stanowi standard rynkowy, niepozbawiający nieruchomości prywatnego charakteru. Przykładowo, w wyroku z 11 marca 2025 r. (II FSK 782/22 – wyrok dotyczy PIT, ale jego konkluzje są trafne również w zakresie VAT, z uwagi na zbliżoną definicję pozarolniczej działalności gospodarczej) Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że:

„Współpraca z pośrednikiem nieruchomości stanowi wyłącznie nabycie usługi ułatwiającej sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego. Zasadniczo celem zaangażowania pośrednika jest odciążenie właściciela z wykonania wszystkich czynność, które musiałby wykonać osobiście w związku ze sprzedażą nieruchomości, tj. zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży, oglądu nieruchomości przez potencjalnych nabywców, odbierania od nich telefonów itp. Również wystąpienie przez pośrednika w imieniu sprzedających o wydanie warunków zabudowy nieruchomości. Jak to miało miejsce w niniejszej sprawie jest standardem rynkowym, ponieważ bez posiadania wspomnianej decyzji administracyjnej w praktyce nie ma możliwości sprzedaży nieruchomości, do momentu, do kiedy nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, na który skarżący nie miał wpływu. Powyższe czynności nie pozbawiają danej nieruchomości charakteru prywatnego (…) Nie ulega wątpliwości, że zarówno osoba fizyczna zarządzająca majątkiem prywatnym, jak i przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, chcą osiągnąć jak najlepszą cenę w związku ze sprzedażą nieruchomości, jest to całkowicie normalne, uzasadnione i nie może stanowić przesłanki decydującej o zaistnieniu działalności gospodarczej. (…) Jednocześnie skarżący nie podejmował oraz nie będzie podejmować aktywnych działań, które świadczyłyby o zamiarze rozpoczęcia profesjonalnego obrotu nieruchomością, a także działań mających na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości nieruchomości. (…) Jedynie wydana została decyzja o warunkach przyłącza energetycznego”.

j. Również podział Nieruchomości dokonany w ramach majątku prywatnego nie świadczy o profesjonalnym charakterze podejmowanych działań. Przykładowo, w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 26 października 2017 r., sygn. I SA/Łd 612/17 wskazano, że nie jest elementem decydującym o zorganizowanej aktywności podatnika w zakresie obrotu nieruchomościami fakt wystąpienia przez niego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i podział nieruchomości, w wyniku którego powstało kilkanaście działek wraz z wytyczoną drogą wewnętrzną. Zdaniem WSA, wystąpienie o taką decyzję jest prostym wykonywaniem prawa własności i nie może być ujmowane jako aktywność profesjonalnego pomiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

k. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 20 marca 2024 r., sygn. I SA/Wr 894/23 wskazano natomiast, że „Podzielenie nieruchomości na mniejsze działki nie decyduje jeszcze o zawodowym charakterze działalności danego podmiotu, zaś fakt skorzystania przy sprzedaży nieruchomości z usług biura pośrednictwa obrotem nieruchomości tylko podkreśla niezawodowy charakter czynności podejmowanych przez skarżącą. O profesjonalnym charakterze działalności zbywcy przesądzić bowiem jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia działek jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością. Chodzi zatem o taką działalność podmiotu, która polega na aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami”.

l. Podobnie w interpretacji z 9 maja 2025 r. 0113-KDIPT1-3.4012.50.2025.3.ALN Dyrektor KIS stwierdził, że ogół okoliczności sprawy, w której to wnioskodawca dokonał podziału nieruchomości czy też otrzymał pozwolenie na budowę farmy fotowoltaicznej, nie świadczy o profesjonalnym charakterze sprzedawcy, a korzystanie z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej.

m. Ponadto, jak wskazał Dyrektor KIS w przytoczonej powyżej interpretacji z 17 maja 2024 r.: „Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”. Zatem sam fakt, że Wnioskodawca na przestrzeni ostatnich lat sprzedał udziały w kilku innych nieruchomościach, nie powinien przesądzać, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, będzie działać jako podatnik VAT. Tym bardziej, że żadna z tych nieruchomości (ani Nieruchomość) nie zostały nabyte w celu ich dalszej sprzedaży. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości nie będzie dla niego opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jako sprzedaż niedokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

n. Zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora KIS w interpretacji z 23 lipca 2025 r., sygn. 0114-KDIP1- 3.4012.397.2025.2.MKW „Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej”. Jak zostało wskazane powyżej, Nieruchomość nie została nabyta w celu odsprzedaży czy też prowadzenia działalności, gdyż została nabyta w drodze spadku. Wnioskodawca nie wykorzystywał także Nieruchomości do prowadzonej działalności gospodarczej. Stąd też w opinii Wnioskodawcy, jego działań nie można kwalifikować w kategoriach działań podobnych do profesjonalisty.

o. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości nie będzie dla niego opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jako sprzedaż niedokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ad. 2

a. Nawet w przypadku uznania, że w ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca będzie występował jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż ta będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

b. Ustawa o VAT przewiduje odrębne skutki podatkowe dla dostawy nieruchomości niezabudowanych i zabudowanych. Stosownie do treści wyroku TSUE z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Status terenu budowlanego należy w ocenie Wnioskodawcy ustalić na podstawie treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji ustalającej warunki zabudowy (np. decyzji WZ). W przypadku Nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy:

(i) w 2011 r. – decyzja o warunkach zabudowy dla budynku usługowego;

(ii) w 2012 r. – decyzja o warunkach zabudowy dla budynku magazynowego;

(iii) w 2017 r. – decyzja o warunkach zabudowy dla budynku biurowo-usługowego.

c. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość należy uznać z teren budowlany. Ponadto, w ocenie Wnioskodawcy Nieruchomość należy uznać za teren zabudowany.

d. W przypadku nieruchomości zabudowanych za przedmiot transakcji uznaje się „budynek, budowlę lub ich część”. Grunt, na którym znajduje się budynek/budowla, z perspektywy VAT podąża śladem budynku/budowli, tj. to naniesienia decydują o skutkach podatkowych sprzedaży całej nieruchomości. Wobec braku definicji pojęć „budynek” lub „budowla” w ustawie o VAT, w praktyce w ocenie Wnioskodawcy należy stosować pojęcia wynikające z przepisów prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.), przez budowlę rozumie się „każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową”. W praktyce budowlą określa się konstrukcję wzniesioną za pomocą materiałów budowlanych (nie ma więc statusu budowli np. droga, jeżeli stanowi drogę polną).

e. Biorąc pod uwagę, że na Nieruchomości znajduje się droga utwardzona (tj. wykonana za pomocą materiałów budowlanych), jak i betonowe ogrodzenie, linie sieci energetycznej, telekomunikacyjnej, wodociągowej (w tym studnia), słup energetyczny oraz światłowód w postaci studzienki (oraz betonowe ogrodzenie oraz linia energetyczna zostały wybudowane przez matkę Wnioskodawcy), należy uznać, że na Nieruchomości znajdują się budowle, a zatem Nieruchomość jest terenem zabudowanym.

f. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalania się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

g. Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

h. Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż (dostawa) Nieruchomości, nie byłaby dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia – za rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne Nieruchomości należy uznać rok 2017, tj. datę nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę w drodze spadkobrania. Nieruchomość nie była również w przyszłości (po nabyciu przez Wnioskodawcę) ulepszana przez Wnioskodawcę ani przez pozostałych jej użytkowników wieczystych. W konsekwencji, planowana sprzedaż (dostawa) Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym, w przypadku twierdzenia, że Wnioskodawca dokona planowanej sprzedaży Nieruchomości jako podatnik VAT, będzie mógł ona jednocześnie skorzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości nr 1 istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści wniosku wynika, że:

• Na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia wydanego w 2017 r. oraz na mocy sporządzonego testamentu, odziedziczył Pan po zmarłym ojcu udział 1/4 w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej nr 1;
• Nieruchomość została nabyta przez Pana rodziców w 2006 r. w ramach wspólności majątkowej. Małżeństwo nabyło Nieruchomość w drodze aktu notarialnego, jako osoby prywatne. Niemniej, w akcie widnieje wzmianka o zakupie Nieruchomości w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Pana matkę. W związku z powyższym, zakup Nieruchomości nastąpił z VAT. Od wartości Nieruchomości nie były dokonywane bilansowe i podatkowe odpisy amortyzacyjne (nieruchomość gruntowa). Nieruchomość została ujęta w księgach rachunkowych jednoosobowej działalności gospodarczej Pana matki jako środek trwały w budowie;
• Pana matka wycofała Nieruchomość z ksiąg rachunkowych prowadzonej działalności gospodarczej 31 grudnia 2020 r.;
• Od 1 grudnia 2018 r. prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie działalności (...). Nigdy nie wykorzystywał Pan Nieruchomości do prowadzenia ww. działalności. Działalność gospodarczą zawiesił Pan 10 maja 2019 r.
• Pana matka przed wycofaniem Nieruchomości z działalności dokonała takich czynności jak uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, budowa ogrodzenia, założenie dziennika budowy, wystąpienie o zgodę na wycięcie drzew oraz dokonanie nasadzeń drzew zastępczych, wykonanie badania chłonności terenu, instalacja przyłącza energetycznego;
• Planuje Pan sprzedaż swojego udziału (1/4) w prawie do użytkowania wieczystego. Przyczyną planowanej sprzedaży są przede wszystkim wysokie koszty utrzymania Nieruchomości. Sprzedaż Nieruchomości jest przy tym utrudniona z uwagi na wielkość działki, jak i istniejący plan budowy drogi przez Nieruchomość (planowana droga zabiera znaczną część działki, co obniża wartość Nieruchomości);
• Sprzedał Pan swój udział w kilku innych nieruchomościach. Udział w tych nieruchomościach nabył Pan po zmarłym ojcu (w taki sam sposób, w jaki uzyskał Nieruchomość). W każdym z tych przypadków nie poszukiwał Pan nabywcy, nie dokonywał żadnych działań przygotowujących nieruchomości do przyszłej sprzedaży, a przede wszystkim nabył Pan ww. nieruchomości w wyniku spadkobrania po zmarłym ojcu. Ponadto, sprzedaż dokonywana była w związku z koniecznością spłaty długów po Pana zmarłym ojcu, zapłaty zaległego podatku od nieruchomości, w związku z koniecznością zachowania płynności finansowej działalności Pana matki, jak i potrzeby pokrycia studiów Pana siostry na zagranicznej uczelni. Sprzedaż była dokonywana w latach 2018 – 2022. W stosunku do sprzedaży ww. nieruchomości, nie dokonywał Pan żadnych działań marketingowych;
• Posiada Pan również: (i) udziały w nieruchomościach prywatnych (znajdujące się w majątku prywatnym), które wynajmuje spółce, której wspólnikiem jest Pana matka, na cele prowadzenia działalności przez tę spółkę, jak i (ii) udziały w nieruchomościach mieszkalnych oraz w działce rolnej, wraz z matką i siostrą (siostra odziedziczyła udziały w tych nieruchomościach po śmierci Pana ojca). Nieruchomości z pkt ii nie są wykorzystywane do prowadzenia jakiekolwiek działalności gospodarczej. Nie planuje Pan obecnie sprzedaży tych nieruchomości;
• Nie poszukiwał Pan nabywcy Nieruchomości. Otrzymywał Pan i otrzymuje oferty sprzedaży Nieruchomości, jednak nawet jeżeli dochodziło do rozmów z potencjalnymi nabywcami, kończyły się one na wstępnych negocjacjach;
• Nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
• Nie prowadził Pan na Nieruchomości gospodarstwa rolnego, z którego uzyskiwałby płody rolne przeznaczone do dalszej sprzedaży;
• Nieruchomość nie była udostępniana innym podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych, w tym najmu, dzierżawy czy użyczenia lub umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem czynności wskazanych w akapitów poniżej. W przyszłości, jak zostało wskazane we wniosku, Nieruchomość ma zostać sprzedana, zatem nie jest planowane jej udostępnienie w ww. rozumieniu;
• Nie udostępniał Pan matce swojego udziału w Nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej. Na Nieruchomości Pana matka ostatecznie nie prowadziła działalności gospodarczej, pomimo takich zamiarów;
• Wyraził Pan zgodę na wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na cele mieszkaniowe, w związku z planowaną zmianą przepisów oraz mającym wejść w życie ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego, które mogłyby uniemożliwić dokonanie zabudowy mieszkalnej dla Nieruchomości. Działał Pan w celu zabezpieczenia swoich interesów jako użytkownika wieczystego Nieruchomości – często potencjalni inwestorzy (planujący zakup nieruchomości) żądają, aby w stosunku do Nieruchomości była już wydana decyzja o warunkach zabudowy. Było to istotne tym bardziej, że jak już Pan wskazał, planowana jest budowa drogi, która ma przebiegać przez Nieruchomość. Pan oraz pozostali użytkownicy wieczyści Nieruchomości wyrazili zgodę na wystąpienie z ww. wnioskiem;
• Udzielił Pan swojej matce pełnomocnictwa notarialnego w kwietniu 2017 r., które upoważnia Pana matkę do dysponowania majątkiem, sprzedaży, występowania przed organami/instytucjami, zawierania umów, w odniesieniu m.in. do Pana udziału w Nieruchomości. Z tego względu większość czynności dotyczących Nieruchomości była wykonywana przez Pana matkę, na podstawie ww. pełnomocnictwa. Uczestniczył Pan samodzielnie w niewielu czynnościach, w tym m.in. we wniosku o wszczęcie postępowania o podział Nieruchomości (opisanym we wniosku, który nie doszedł do skutku). Z kolei czynności dotyczące służebności ustanowionych na Nieruchomości były podejmowane przez Pana matkę na podstawie pełnomocnictwa;
• Nie podejmował Pan innych czynności w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości poza czynnościami przedstawionymi we wniosku, w szczególności, nie poszukiwał i nie poszukuje Pan nabywcy, nie dokonywał i nie dokonuje Pan żadnych działań przygotowujących Nieruchomość do przyszłej sprzedaży.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w stosunku do planowanej sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego w nieruchomości nr 1 nie podejmował Pan żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia działki i podniesienia jej wartości.

Należy podkreślić, że w odniesieniu do udziału w prawie użytkowania wieczystego w nieruchomości nr 1, nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza o tym, że jego sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem w sprawach połączonych TSUE C‑180/10, C-181/10.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego w nieruchomości nr 1 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. udziału, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Należy zauważyć, że jedynymi podjętymi przez Pana działaniami dotyczącymi ewentualnego zbycia udziału w prawie użytkowania wieczystego w nieruchomości nr 1, było wystąpienie o warunki zabudowy, w związku z planowaną zmianą przepisów oraz mającym wejść w życie ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednakże działania te miały na celu zabezpieczenie Pana interesów jako użytkownika wieczystego ww. nieruchomości, gdyż jak Pan wskazał we wniosku często potencjalni inwestorzy żądają, aby w stosunku do nieruchomości była już wydana decyzja o warunkach zabudowy, a w planie była już budowa drogi, która miała przebiegać przez nieruchomość nr 1. Z kolei, skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Pana matkę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Należy podkreślić, że – zgodnie z Pana wskazaniem – przez cały okres posiadania udziału w prawie użytkowania wieczystego w nieruchomości nr 1 wykorzystywał go Pan wyłącznie na cele osobiste. Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W związku ze sprzedażą nie podejmował Pan działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Ponadto, jak wynika z wniosku nie wyrażał Pan zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych.

Działania podejmowane przez Pana w związku z planowaną sprzedażą udziału w prawie użytkowania wieczystego w nieruchomości nr 1 nie stanowią ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Pana ww. udziału wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie będzie Pan podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Pana czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego w nieruchomości nr 1 wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego w nieruchomości nr 1 będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego w nieruchomości nr 1, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w analizowanej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego w nieruchomości nr 1 nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

W związku z powyższym, odstępuję od uzasadnienia rozstrzygnięcia kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.