Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku VAT w związku z transakcją zakupy nieruchomości.
Dwie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością planują transakcję sprzedaży zabudowanej nieruchomości, obejmującą prawo użytkowania wieczystego działki i prawo własności budynku biurowo-usługowego, który został oddany do użytkowania ponad dwa lata temu i nie podlegał znaczącym ulepszeniom. Transakcja ma na celu rozbiórkę budynku i realizację nowej inwestycji…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
3 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie:
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
I. Zainteresowani
Zainteresowany będący Stroną postępowania (dalej jako: Kupujący) planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego Stroną postępowania (dalej jako: Sprzedający), zabudowaną nieruchomość położoną (…) (dalej jako Nieruchomość).
Nieruchomość
Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji stanowi prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej zabudowaną działkę ewidencyjną o numerze 1, o powierzchni (…), zastrzeżeniem, iż do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie do podziału przedmiotowej działki (vide: szerzej opisane w (…) oraz prawo własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, dla których Sąd Rejonowy (…).
W dziale (…) księgi wieczystej wpisane jest prawo związane z własnością Nieruchomości w postaci prawa użytkowania wieczystego na okres do (…) r. na podstawie Decyzji Wojewody (…) z (…).
W dziale (…) księgi wieczystej jako właściciel Nieruchomości wpisany jest Skarb Państwa, a jako użytkownik wieczysty Nieruchomości i właściciel Budynku wpisana jest spółka B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (czyli Sprzedający) na podstawie umowy sprzedaży z (…) r. sporządzonej w formie aktu notarialnego, rep. A nr (…) zawartej przed (…).
Ponadto w dziale (…) księgi wieczystej wpisane są następujące uprawnienia:
Przy czym, zgodnie ze stanem rzeczywistym, rozdzielnica, o której mowa w pkt 5 (i) powyżej nie stanowi odrębnego budynku, lecz została faktycznie wbudowana w Budynek na poziomie (-1). Na terenie Nieruchomości znajduje się również śmietnik, który do czasu zawarcia planowanej transakcji zostanie zdemontowany (rozebrany).
Nieruchomość jest zabudowana budynkiem biurowo-usługowym, z garażem podziemnym, o powierzchni zabudowy (…) (…) kondygnacje nadziemne, jedna podziemna) wraz z niezbędną infrastrukturą i instalacją teletechniczną i elektroenergetyczną („Budynek”); oddanie Budynku do użytkowania nastąpiło na mocy pozwolenia na użytkowanie z (…) r. Budynek został wzniesiony przez Sprzedającego i od momentu oddania go do użytkowania upłynął okres przekraczający 2 lata.
Jednocześnie Sprzedający wskazuje, iż po oddaniu Budynku do użytkowania nie ponosił nakładów na ten Budynek, które przekraczałyby 30% jego wartości początkowej.
Aktualnie powierzchnie biurowe w Budynku są przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego z podmiotami trzecimi, jednakże docelowo przedmiotem transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość (bez umów najmu, które zostaną wypowiedziane i rozliczone przez Sprzedającego po przeprowadzeniu przez Kupującego audytu Nieruchomości). Celem planowanej transakcji jest bowiem nabycie przez Kupującego Nieruchomości, która nie będzie przeznaczona do celów zarobkowych Kupującego w zakresie świadczenia usług najmu powierzchni biurowej. Zamiarem Kupującego jest bowiem wystąpienie o pozwolenie na rozbiórkę Budynku, a następnie realizacja w tym miejscu nowej inwestycji deweloperskiej głównie o charakterze mieszkaniowym, której sprzedaż po stronie Kupującego będzie stanowić działalność opodatkowaną podatkiem VAT.
Na moment przeprowadzenia transakcji dostawy Nieruchomości nie zostanie wydane pozwolenie na rozbiórkę Budynku.
Teren, na którym znajduje się Nieruchomość jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przyjętym Uchwałą nr (…) Rady (…) r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w rejonie ulic (…). Zgodnie z Uchwałą Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym jako 3MW-U, 3KDL, 4KDPR, dla którego ustalono przeznaczenie tj. m.in. tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej, korytarz ciągu pieszo-rowerowego, ciąg pieszo - rowerowy oraz strefa zieleni.
Wnioskodawcy wskazują dodatkowo, iż w odniesieniu do działki nr 1 przed Urzędem (…) toczy się postępowanie o podział ww. działki, w wyniku którego działka nr 1 ma ulec podziałowi na: działkę nr 2 o powierzchni (…) oraz działkę nr 3 o powierzchni (…). Po podziale działka nr 2 będzie mieć status działki zabudowanej Budynkiem.
II. Przedwstępna umowa sprzedaży oraz oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego i wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
(…) r. Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży („Umowa” lub „Umowa Przedwstępna”), w której to umowie Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży, a Kupujący do nabycia ww. Nieruchomości.
Przy czym jeżeli na dzień zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży wydana zostanie ostateczna w administracyjnym toku postępowania i prawomocna w wypadku jej zaskarżenia do Sądu Administracyjnego decyzja zatwierdzająca podział działki 1, w takim wypadku przedmiotem przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie powstała z podziału działki 1 nowa działka zaznaczona na projekcie podziału działki 1 jako działka nr 2 o projektowanej powierzchni (…) (działka zabudowana Budynkiem). Z kolei działka nr 3 nie będzie przedmiotem transakcji z uwagi na to iż po podziale z mocy prawa (stosownie do art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) przejdzie na własność Gminy (…) (działka wydzielona pod drogę).
Przed zawarciem Umowy Przedwstępnej (…), Kupujący i Sprzedający złożyli do (…) (poprzez ePUAP) stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy VAT pisemne oświadczenie, że Sprzedający oraz Kupujący rezygnują ze zwolnienia z podatku dla dostawy przedmiotu transakcji i wybierają w całości opodatkowanie podatkiem VAT według obowiązującej stawki tj. 23%. Jednocześnie w złożonym oświadczeniu Kupujący i Sprzedający wskazali że dopuszczają możliwość, iż przed dokonaniem dostawy Nieruchomości, działka ewidencyjna nr 1 może ulec podziałowi geodezyjnemu, dokonanemu zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Ewentualny podział działki, a w konsekwencji zmiana jej oznaczenia ewidencyjnego lub powierzchni, nie będzie miał wpływu na istotę przedmiotu transakcji, który w dalszym ciągu stanowić będzie zabudowaną działkę (prawo użytkowania wieczystego gruntu) wraz z posadowionym na niej budynkiem i/lub budowlami, stanowiącymi odrębną własność. Dodatkowo Sprzedający i Kupujący wskazali w złożonym oświadczeniu planowaną datę zawarcia umowy dostawy Nieruchomości oraz posadowionego na niej Budynku i/lub budowli wskazując na dzień nie później niż (…) r.
Sprzedający i Kupujący są czynnymi podatnikami VAT, i posiadali taki status również w momencie złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w pkt 13.
Na mocy postanowień Umowy Przedwstępnej, Kupujący zobowiązany będzie do uiszczenia zaliczki na poczet ceny nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości i prawa własności Budynku, która zostanie uiszczona na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej, a następnie - po spełnieniu wszystkich warunków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej - zostanie wypłacona Sprzedającemu z depozytu notarialnego.
Pytania
1) Czy transakcja sprzedaży zabudowanej Nieruchomości w skład której wchodzi zabudowana Budynkiem działka nr 1 (albo działka nr 2 - jeżeli podział działki nr 1 nastąpi do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej), korzysta w całości ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, które to zwolnienie implikuje możliwość wyboru przez Zainteresowanych rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
2) Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej uiszczenie zaliczki na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości oraz naliczonego podatku VAT w wysokości 23% wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, w sytuacji gdy Sprzedający i Kupujący złożyli oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT przed uiszczeniem zaliczki zgodnie z Umową Przedwstępną?
3) Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, jeżeli zawarcie umowy dostawy Nieruchomości nastąpi po podziale działki nr 1 i przedmiotem dostawy będzie działka nr 2 zabudowana Budynkiem?
Państwa stanowisko w sprawie
Ad. 1.
Transakcja sprzedaży zabudowanej Nieruchomości w skład której wchodzi zabudowana Budynkiem działka nr 1 (albo działka nr 2 - jeżeli podział działki nr 1 nastąpi do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej), korzysta w całości ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, które to zwolnienie implikuje możliwość wyboru przez Zainteresowanych rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
Ad. 2.
Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej uiszczenie zaliczki na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości oraz naliczonego podatku VAT w wysokości 23% wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, w sytuacji gdy Sprzedający i Kupujący złożyli oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT przed uiszczeniem zaliczki zgodnie z Umową Przedwstępną.
Ad. 3.
Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, jeżeli zawarcie umowy dostawy Nieruchomości nastąpi po podziale działki nr 1 i przedmiotem dostawy będzie działka nr 2 zabudowana Budynkiem.
Uzasadnienie przyjętego stanowiska
Ad. 1.
Przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług (podatek VAT) jest odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT).
Przez „towar” w rozumieniu przepisów ustawy VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy VAT), przy czym do rzeczy zalicza się również nieruchomości (zarówno niezabudowane jak i zabudowane).
W ocenie Zainteresowanych zasady opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości uzależnione są od kilku czynników:
1. czy nieruchomość jest zabudowana,
2. w przypadku nieruchomości niezabudowanej - czy grunt spełnia kryteria terenu budowlanego.
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy VAT) - co oznacza, iż o stawce VAT bądź zwolnieniu z podatku decyduje status budynku lub budowli wzniesionej na gruncie będącego przedmiotem dostawy.
W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zasadą jest podleganie zwolnieniu z podatku VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT).
Wyjątkiem od zasady ww. zasady są sytuacje, w których dostawa jest dokonywana w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia lub przed nim (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy VAT) albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy VAT).
Jak jednak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku, a planowaną sprzedażą (dostawą Budynku) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
Zgodnie natomiast z przepisem art. 43 pkt 1 ust. 10a ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
W ocenie Zainteresowanych, zastosowania nie znajdzie w tym przypadku przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ zdaniem Zainteresowanych spełnione zostały warunki implikujące zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.
Reasumując, zdaniem Zainteresowanych przedmiotowa transakcja sprzedaży zabudowanej Nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.
W konsekwencji powyższego stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
3. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
4. złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
W świetle art. 43 ust. 11 ustawy VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Jak wskazano powyżej, w ocenie Zainteresowanych, transakcja dostawy budynku będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przedmiotowego zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.
W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, mają oni możliwość, jako Strony transakcji, dokonania rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, opodatkowania przedmiotowej transakcji sprzedaży nieruchomości w całości podatkiem VAT według stawki 23%.
Zatem w przypadku złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawa zabudowanej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podstawowej, tj. 23% VAT.
Ad. 2.
Zgodnie z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Kupujący, zamierza natomiast nabyć przedmiotową Nieruchomość, w celu wykorzystania jej do czynności dokonywanych w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości bez wątpienia będzie więc pozostawać w bezpośrednim związku z planowaną sprzedażą opodatkowaną Kupującego.
W konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości (lub uiszczenie przedpłaty dot. sprzedaży Nieruchomości).
Kupującemu będzie przysługiwało również prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej uiszczenie zaliczki na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości. Zapłata przez Kupującego zaliczki zgodnie z Umową Przedwstępną związana jest bowiem z dostawą Nieruchomości, która wskutek złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%. Tym samym z uwagi na to, iż zapłata zaliczki będzie skutkować po stronie Sprzedającego powstaniem obowiązku podatkowego z chwilą jej otrzymania, po stronie Kupującego kwota podatku wynikająca z faktury z tytułu dokonania części zapłaty przed nabyciem Nieruchomości będzie stanowić podatek naliczony podlegający odliczeniu.
Ad. 3.
W ocenie Kupującego, w sytuacji w której przed zawarciem umowy przyrzeczonej doszłoby do skutecznego podziału działki nr 1, w wyniku czego przedmiotem dostawy będzie zabudowana Budynkiem działka nr 2, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości nie ulegnie zmianie. Wskutek podziału działki nie ulegną bowiem zmianie obligatoryjne dane wymagane przez przepisy ustawy dla oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 11 w zw. z ust. 10 ustawy VAT.
Mianowicie podział działki nie spowoduje zmiany adresu Budynku, a jedynie oznaczenie geodezyjne działki (numer działki). W wyniku podziału działki nr 1 zmieni się powierzchnia działki zabudowanej Budynkiem. Jednakże z uwagi na to, że o opodatkowaniu decyduje status Budynku kwestia podziału nie ma w tym przypadku znaczenia z perspektywy przepisów ustawy VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również :
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Według art. 2 pkt 14 ustawy:
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.
Ponadto wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.
Wobec tego przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczne zasady opodatkowania, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.
Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Stosownie zaś do art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego
W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
Stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeksu cywilnego ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.
Jak wynika z okoliczności sprawy:
Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy transakcja sprzedaży zabudowanej Nieruchomości w skład której wchodzi zabudowana budynkiem działka nr 1 (albo działka nr 2 - jeżeli podział działki nr 1 nastąpi do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej), korzysta w całości ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, które to zwolnienie implikuje możliwość wyboru przez Zainteresowanych rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budynku znajdującego się na działce nr 1 (albo działce nr 2 - jeżeli podział działki nr 1 nastąpi do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej) będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Oddanie budynku do użytkowania nastąpiło na mocy pozwolenia na użytkowanie z (…) r. Budynek został wzniesiony przez Sprzedającego i od momentu oddania go do użytkowania upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie, po oddaniu budynku do użytkowania Sprzedający nie ponosił wydatków na jego ulepszenie, które stanowiłyby 30% ich wartości początkowej.
Zatem w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do budynku zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W związku z tym, do planowanej w ramach transakcji dostawy budynku zlokalizowanego na nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Prawo wieczystego użytkowania gruntu będącego przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowiony na nim budynek. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym związany jest ww. budynek jest/będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Zatem, transakcja sprzedaży prawa wieczystego zabudowanej działki nr 1 (albo działki nr 2 - jeżeli podział działki nr 1 nastąpi do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej) korzysta/będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Natomiast w kwestii rezygnacji z ww. zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy - i w konsekwencji opodatkowania całości transakcji podatkiem VAT, tj. sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynku, należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i będą utrzymywać taki status także na dzień transakcji. Ponadto Sprzedający i Kupujący mają zamiar zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie transakcji podatkiem VAT w trybie przewidzianym w art. 43 ust. 10-11 ustawy. Na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 przed zawarciem umowy przedwstępnej Kupujący i Sprzedający złożyli do właściwego dla Nabywcy Naczelnika Urzędu Skarbowego zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy przedmiotu transakcji i wybierają w całości opodatkowanie podatkiem VAT. Jednocześnie w złożonym oświadczeniu Kupujący i Sprzedający wskazali, że dopuszczają możliwość, że przed dokonaniem dostawy nieruchomości, działka ewidencyjna może ulec podziałowi geodezyjnemu. Ewentualny podział działki, a w konsekwencji zmiana jej oznaczenia ewidencyjnego lub powierzchni nie będzie miał wpływu na istotę przedmiotu transakcji, która w dalszym ciągu stanowić będzie zabudowaną działkę (prawo użytkowania wieczystego gruntu) wraz z posadowionym na niej budynkiem i/lub budowlami stanowiącymi odrębną własność. Dodatkowo Kupujący i Sprzedający wskazali w złożonym oświadczeniu planowaną datę zawarcia umowy dostawy nieruchomości wskazując na dzień nie później niż (…) r.
Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy nieruchomości Strony zrezygnowały ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy, dostawa budynku będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku.
Mając na uwadze powyższe, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu - działki nr 1 (działki nr 2 - jeżeli podział działki nr 1 nastąpi do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej), na której posadowiony jest ww. budynek - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Podsumowując, stwierdzam, że Sprzedający oraz Kupujący będą mogli skutecznie zrezygnować ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy - i w konsekwencji - opodatkować całość transakcji podatkiem VAT.
Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury zaliczkowej dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz naliczonego podatku VAT w wysokości z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, w sytuacji gdy Sprzedający i Kupujący złożyli oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT, przed uiszczeniem zaliczki zgodnie z umową przedwstępną należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a. nabycia towarów i usług,
b. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:
Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący jest i będzie w momencie transakcji zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Zakup nieruchomości będzie służył Kupującemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, w sytuacji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy nieruchomości, transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Tym samym, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT, wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości.
Odnosząc się z kolei do prawa do odliczenia podatku VAT w przypadku otrzymania stosownych faktur dokumentujących otrzymanie zaliczki, należy wskazać, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, podatnik może zrealizować w terminach określonych w art. 86 ust. 10 - ust. 13 ustawy.
Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
Przy czym, co również istotne, zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.
Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:
Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;
2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.
Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).
W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.
W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że:
„(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.
Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że:
„dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.
Aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:
Zatem w przypadku zaliczki dokonanej na poczet konkretnej transakcji, stawka podatku od towarów i usług winna być adekwatna do stawki właściwej dla sprzedaży danego towaru, której dotyczy wpłacona zaliczka.
Jak wynika z okoliczności sprawy, na mocy postanowień Umowy Przedwstępnej, Kupujący zobowiązany będzie do uiszczenia zaliczki na poczet ceny nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości i prawa własności Budynku, która zostanie uiszczona na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej, a następnie - po spełnieniu wszystkich warunków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej - zostanie wypłacona Sprzedającemu z depozytu notarialnego.
Zaliczka będzie uiszczana na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości w związku z planowanym nabyciem prawa użytkowania wieczystego działki, wykorzystywanej przez Sprzedawcę i Kupującego do prowadzenia działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT.
W związku z tym, że Strony transakcji przed zawarciem Umowy Przedwstępnej złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy przedmiotu transakcji i wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT, to również zaliczka na poczet ceny nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że Spółce - Kupującej - po otrzymaniu faktur dokumentujących uiszczenie zaliczki na poczet ceny sprzedaży nieruchomości oraz po powstaniu obowiązku podatkowego u Spółki - Sprzedającej w stosunku do tej transakcji - będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.
W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości oraz naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej uiszczenie zaliczki na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości, w sytuacji gdy Sprzedający i Kupujący złożyli oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT przed uiszczeniem zaliczki zgodnie z umową przedwstępną.
Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.
Państwa wątpliwości dotyczą także ustalenia, czy Kupującemu przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT, wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, jeżeli zawarcie umowy dostawy Nieruchomości nastąpi po podziale działki nr 1 i przedmiotem dostawy będzie działka nr 2 zabudowana budynkiem.
Odnosząc się więc do Państwa wątpliwości zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
Ponadto, zgodnie z cytowanymi przepisami ustawy, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
Z wniosku wynika, że przed zawarciem umowy przedwstępnej w oświadczeniu złożonym na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, Kupujący i Sprzedający wskazali że dopuszczają możliwość, iż przed dokonaniem dostawy Nieruchomości, działka ewidencyjna nr 1 może ulec podziałowi geodezyjnemu, dokonanemu zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Ewentualny podział działki, a w konsekwencji zmiana jej oznaczenia ewidencyjnego lub powierzchni, nie będzie miała wpływu na istotę przedmiotu transakcji, który w dalszym ciągu stanowić będzie zabudowaną działkę wraz z posadowionym na niej budynkiem i/lub budowlami, stanowiącymi odrębną własność. Dodatkowo Sprzedający i Kupujący wskazali w złożonym oświadczeniu planowaną datę zawarcia umowy dostawy Nieruchomości oraz posadowionego na niej Budynku i/lub budowli wskazując na dzień nie później niż (…) r. Sprzedający i Kupujący są czynnymi podatnikami VAT i posiadali taki status również w momencie złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia podatkowego. Zakup nieruchomości będzie służył Kupującemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
Jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, w sytuacji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy nieruchomości, transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Skoro zatem, w sytuacji w której przed zawarciem umowy przyrzeczonej dojdzie do skutecznego podziału działki nr 1, w wyniku czego przedmiotem dostawy będzie zabudowana Budynkiem działka nr 2, i sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, Nabywca będzie czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta nieruchomość będzie służyła - zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, to Nabywca ma/będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem nabyciem ww. nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo