Interpretacja 0114-KDIP4-2.4012.92.2026.5.MMA

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania transakcji zbycia udziału ‰ w działce o nr 1.

Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 19 marca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca A. A. (PESEL (…)) jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 2 listopada 2017 r. pod nazwą X A. A., NIP: (…), jest również czynnym podatnikiem VAT. Podstawowym przedmiotem prowadzonej działalności jest pozostała działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne PKD 71.12.B.

12 lipca 2011 r. Wnioskodawca nabył (przed zawarciem małżeństwa) jako majątek osobisty udział ‰ części we współwłasności nieruchomości gruntowej (grunty orne RIVa) oznaczone jako działka nr 1 w (…), gmina (…), województwo (…) od Y na podstawie umowy sprzedaży Rep. A nr (…).

W księdze wieczystej KW nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, wpisany jest na rzecz Wnioskodawcy udział ‰ części w łącznym udziale 1 części we współwłasności nieruchomości o obszarze 2,1402 ha.

Przedmiotowa nieruchomość nie jest przeznaczona do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona jako składnik majątkowy do prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności, a była wyłącznie majątkiem osobistym.

Wnioskodawca zamierza sprzedać udział ‰ części powyższej nieruchomości. W związku z czym 6 września 2023 r. została zawarta przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (…), w którym Wnioskodawca oraz pozostali właściciele dokonają sprzedaży na rzecz kupującej spółki Z z siedzibą w (…) (KRS (…)) nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym 1 o obszarze 2,1402 ha.

Strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie do 30 czerwca 2026 r. (aneks).

Spółka Z kupi nieruchomość pod następującymi warunkami:

a)  uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami handlowymi, usługowymi zgodnie z planami kupującej Spółki;

b)  uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami handlowymi, usługowymi zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki;

c)  uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o lokalizacji zjazdu;

d)  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

e)  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na w/w nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

f)   uzyskania przez kupującą Spółkę pozytywnego badania „due diligence” nieruchomości. Zgodnie z zawartą umową Spółce kupującej przysługuje jednostronne prawo do rezygnacji z przedstawionych powyżej warunków i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo ich niespełnienia.

Wnioskodawca wyraził zgodę na wejście Spółki niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży na nieruchomość celem przeprowadzenia badań geologicznych oraz dysponowanie przez kupującą Spółkę nieruchomością w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz uzyskanie warunków zabudowy.

Wnioskodawca zobowiązał się złożyć oświadczenie o przeniesieniu na kupującą Spółkę wszelkich praw wynikających z ostatecznych, wykonalnych i prawomocnych decyzji jakie zostaną uzyskane dla ww. nieruchomości.

Wnioskodawca nabył udział w tej nieruchomości w 2011 r., jako majątek osobisty na podstawie umowy sprzedaży od Y. Nie użytkował tej nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, nie dokonywał na niej nakładów inwestycyjnych takich jak uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie. Przy planowanej sprzedaży nieruchomości nie podejmował żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, nie było ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Do momentu sprzedaży Wnioskodawca nie będzie podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży Spółka wystąpiła w imieniu Wnioskodawcy o niezbędne decyzje takie jak pozwolenie na budowę i warunki zabudowy, umożliwiające realizację przez kupującą Spółkę planowanej inwestycji.

Wystąpienie o powyższe decyzje było niezbędne, aby nie przedłużać w przyszłości procesu inwestycyjnego. Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży dokonano również niezbędnych podziałów nieruchomości działka o nr ew. 1 została podzielona na trzy działki, działka nr ew. 2 o pow. 0,3705 ha, działka nr ew. 3 o pow. 0,8418 ha, działka nr ew. 2/5 o pow. 0,9278 ha. Podział geodezyjny był konieczny do otrzymania właściwych decyzji budowlanych. Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży została podpisana ze Spółką umowa na dzierżawę na 3 miesiące, umowa ta była konieczna do planowanego przez Spółkę procesu inwestycyjnego.

Wnioskodawca posiadał mieszkanie we (…), które zakupił w 2016 r. przed zawarciem związku małżeńskiego jako majątek osobisty (na kredyt) i mieszkał tam z rodziną do 2023 r. Kredyt został spłacony ze środków własnych przed zakupem domu w 2022 r., który również został zakupiony na kredyt. Od 2024 r. do 2025 r. mieszkanie było wynajmowane, zostało sprzedane w 2025 r., ze środków ze sprzedaży mieszkania została spłacona część kredytu zaciągnięta na zakup domu. Wnioskodawca obecnie mieszka wraz z rodziną we własnym domu. Środki otrzymane ze sprzedaży Nieruchomości zostaną przeznaczone na całkowitą spłatę kredytu zaciągniętego na zakup domu. W związku z powyższym, Wnioskodawca ma wątpliwości co do sposobu opodatkowania przyszłej transakcji sprzedaży.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Udział w działce nr 1 Wnioskodawca nabył jako majątek prywatny, w tym okresie studiował we (...), pochodzi z (...) i kupił grunt będąc studentem z rodzicami swojej dziewczyny obecnej żony nie wiedząc jakie będą mieli plany na przyszłość, po studiach Wnioskodawca zamieszkał na stałe w (...) i nie planuje wrócić w rodzinne strony. Tak jak opisano we wniosku Wnioskodawca mieszka obecnie we własnym domu zakupionym na kredyt i zamierza przeznaczyć środki pieniężne ze sprzedaży działki na spłatę kredytu.

Grunt nie był wykorzystywany do działalności gospodarczej, był ugorem, teściowa Wnioskodawcy zgłosiła grunty jako nieużytek rolny, Wnioskodawca nigdy nie był rolnikiem i ziemia nigdy nie była uprawiana.

Grunt nigdy nie był udostępniany osobom trzecim poza współwłaścicielami, nieodpłatnie.

Pełnomocnictwo było udzielone tylko do tego, aby teściowa Wnioskodawcy zgłosiła całą działkę do dopłaty z tytułu nieużytku. Wniosek o przyznanie płatności składany był do Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej nie były wydawane żadne decyzje i pozwolenia.

Kupujący zgłosił się sam, działka nie była przedmiotem sprzedaży, nigdy nie było ogłoszeń, banerów, tablic informacyjnych na działce i w mediach, firmy deweloperskie same szukają terenów pod inwestycję, umowa przedwstępna została podpisana z inicjatywy Kupującego.

Ziemia nie była uprawiana, nie było z niej płodów rolnych ani dochodów poza dopłatami z tytułu nieużytku rolnego „trawy na ugorze”, które pobierała teściowa i przekazywała w ½ części Wnioskodawcy.

Pytanie

Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Wnioskodawca, sprzedając udział ‰ części nieruchomości, będzie rozporządzał majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż udziału w nieruchomości nastąpi w ramach zwykłego rozporządzania jego majątkiem osobistym, bez zaangażowania własnych środków i działań zbliżonych do profesjonalistów w obrocie nieruchomościami, co w konsekwencji oznacza, że przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, w związku z tym sprzedaż nieruchomości gruntowej powinna być opodatkowana VAT wg stawki 23%.

Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Określona czynność zostanie opodatkowana podatkiem VAT, jeżeli zostanie wykonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Działalność gospodarcza zgodnie z tą definicją obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem kluczowe dla uznania, że sprzedaż nieruchomości gruntowych nastąpiła w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem jest ustalenie na podstawie stanu faktycznego, czy dana czynność nie podlega definicji prowadzenia działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Właściwym jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku gdy dokonują sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W wyroku z 27 czerwca 2024 r. I SA/Ke 219/24 WSA orzekł, że: „zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.”

W orzecznictwie sądów przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomość należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Zdaniem Wnioskodawcy, podjętych działań w zakresie podziału działek i wystąpienia o PNB i WZ po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży nie można uznać jako porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, co oznacza że sprzedaż działek nie będzie dokonana w ramach działalności handlowej a jako wyprzedaż majątku osobistego.

Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie cechują się częstotliwością i natężeniem jak dla czynności charakterystycznych dla przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość została nabyta aktem notarialnym w 2011 r. były to grunty orne, grunty te nie były wprowadzone do działalności gospodarczej, nie były dzierżawione, nie były na nich dokonywane żadne nakłady inwestycyjne, jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie, oświetlenie. Przy zamiarze sprzedaży nie były podejmowane czynności marketingowe występujące w profesjonalnej działalności handlowej.

Odnosząc się do przepisów prawa materialnego, sądy podkreślają, że warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za czynność objętą opodatkowaniem podatkiem VAT jest przypisanie tej czynności cech właściwych działalności handlowej.

W ocenie Wnioskodawcy, czynności przez niego dokonane przy sprzedaży nieruchomości uznać należy za prowadzone w ramach rozporządzania majątkiem osobistym, nie zaś w ramach działalności handlowej. Podejmowane przez niego działania nie wskazują, że skala jego aktywności w celu zbycia nieruchomości chociażby trochę była porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (nie angażuje środków podobnych do tych, jakie angażują producenci, handlowcy czy usługodawcy). Udział w nieruchomości Wnioskodawca posiadał przez 12 lat, na gruntach tych nie były prowadzone żadne ulepszenia, nie było dokonywane uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu.

Podział działek czy wystąpienie o decyzje budowlane zostało uwarunkowane zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży i nie miało wpływu na ustaloną już w umowie przedwstępnej warunkowej cenę.

Dlatego też zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości powinna być traktowana jako sprzedaż majątku osobistego przez osobę fizyczną a nie jako dostawa towarów w świetle przepisów o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału ‰ w działce o nr 1, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od 2 listopada 2017 r., jest Pan również czynnym podatnikiem VAT. Podstawowym przedmiotem prowadzonej działalności jest pozostała działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne PKD 71.12.B. Przed zawarciem małżeństwa, nabył Pan jako majątek osobisty udział ‰ części we współwłasności nieruchomości gruntowej oznaczone jako działka nr 1. Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona jako składnik majątkowy do prowadzonej przez Pana działalności, a była wyłącznie majątkiem osobistym. Nie użytkował Pan tej nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, nie dokonywał na niej nakładów inwestycyjnych takich jak uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie. Przy planowanej sprzedaży nieruchomości nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, nie było ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Grunt nigdy nie był udostępniany osobom trzecim poza współwłaścicielami, nieodpłatnie. Do momentu sprzedaży nie będzie Pan podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

Zamierza Pan sprzedać udział ‰ części powyższej nieruchomości. W związku z czym 6 września 2023 r. została zawarta przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży na podstawie aktu notarialnego, w którym Pan oraz pozostali właściciele dokonają sprzedaży na rzecz kupującej spółki. Strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie do 30 czerwca 2026 r. (aneks).

Spółka kupi nieruchomość pod następującymi warunkami:

a)  uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami handlowymi, usługowymi zgodnie z planami kupującej Spółki;

b)  uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami handlowymi, usługowymi zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki;

c)  uzyskania ostatecznej wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o lokalizacji zjazdu;

d)  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

e)  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na ww. nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

f)   uzyskania przez kupującą Spółkę pozytywnego badania „due diligence” nieruchomości. Zgodnie z zawartą umową Spółce kupującej przysługuje jednostronne prawo do rezygnacji z przedstawionych powyżej warunków i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo ich niespełnienia.

Wyraził Pan zgodę na wejście Spółki niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży na nieruchomość celem przeprowadzenia badań geologicznych, oraz dysponowanie przez kupującą Spółkę nieruchomością w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz uzyskanie warunków zabudowy.

Wnioskodawca zobowiązał się złożyć oświadczenie o przeniesieniu na kupującą Spółkę wszelkich praw wynikających z ostatecznych, wykonalnych i prawomocnych decyzji jakie zostaną uzyskane dla ww. nieruchomości.

Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży Spółka wystąpiła w imieniu Wnioskodawcy o niezbędne decyzje takie jak pozwolenie na budowę i warunki zabudowy, umożliwiające realizację przez kupującą Spółkę planowanej inwestycji.

Wystąpienie o powyższe decyzje było niezbędne, aby nie przedłużać w przyszłości procesu inwestycyjnego. Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży dokonano również niezbędnych podziałów nieruchomości działka o nr ew. 1 została podzielona na trzy działki, działka nr ew. 2 o pow. 0,3705 ha, działka nr ew. 3 o pow. 0,8418 ha, działka nr ew. 2/5 o pow. 0,9278 ha. Podział geodezyjny był konieczny do otrzymania właściwych decyzji budowlanych. Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży została podpisana ze Spółką umowa na dzierżawę na 3 miesiące, umowa ta była konieczna do planowanego przez Spółkę procesu inwestycyjnego.

Przy tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedając udział ‰ części nieruchomości, będzie rozporządzał Pan majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działał Pan w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odnosząc się do powyższej kwestii, na podstawie przytoczonego opisu zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że nie będzie Pan podejmować działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności udziału ‰ w działce o nr 1 dla Kupującego.

Z wniosku wynika, że przedwstępna umowy sprzedaży została zawarta wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującego niezbędnych zgód i pozwoleń. Zatem na umowę tą należy patrzeć jako na element tego samego przedsięwzięcia, czyli realizacji przez Kupującego planowanej inwestycji.

Z powyższego wynika, że podjęte na rzecz Kupującego działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoją rzecz.

Skutki prawne czynności wykonanych przez nabywcę w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania nabywcy nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego czy też aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę.

Ponadto, nieruchomość nigdy nie została wprowadzona jako składnik majątkowy do prowadzonej przez Pana działalności, a była wyłącznie majątkiem osobistym. Nie użytkował Pan tej nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, nie dokonywał na niej nakładów inwestycyjnych takich jak uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie. Przy planowanej sprzedaży nieruchomości nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, nie było ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Grunt nigdy nie by udostępniany osobom trzecim poza współwłaścicielami, nieodpłatnie. Do momentu sprzedaży nie będzie Pan podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości.

A zatem, mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo wyrażenie przez Pana zgody na wejście Spółki niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży na nieruchomość celem przeprowadzenia badań geologicznych oraz dysponowanie przez kupującą Spółkę nieruchomością w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz uzyskanie warunków zabudowy oraz przeniesienie na kupującą Spółkę wszelkich praw wynikających z ostatecznych, wykonalnych i prawomocnych decyzji jakie zostaną uzyskane dla ww. nieruchomości. nie powoduje, że Sprzedający z tego powodu uznany zostanie za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału ‰ w działce o nr 1, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału ‰ wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziału ‰ w działce o nr 1, Sprzedający będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału ‰ w działce o nr 1, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziału ‰ w działce o nr 1, Sprzedający będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż udziału ‰ w działce o nr 1, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazuję, że interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pana, nie ma natomiast zastosowania do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.