Osoba fizyczna A.A., współwłaścicielka niezabudowanej nieruchomości gruntowej, planuje sprzedać swój udział tej nieruchomości spółce C. sp. z o.o., która jest czynnym podatnikiem VAT i zajmuje się działalnością deweloperską. Nieruchomość została nabyta w przeszłości w drodze darowizny i innych umów, od lat jest nieużytkiem i nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej. W związku ze sprzedażą, podjęto kroki mające na celu podział…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
24 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 3 lutego 2026 r. (wpływ 6 lutego 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
A.A.
2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
C. sp. z o.o.
Opis stanu faktycznego
Przedmiotem niniejszego wniosku jest potwierdzenie skutków podatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości dokonanej pomiędzy Panią A.A. (dalej jako: „Sprzedająca”) wraz z jej siostrą B.B. (dalej łącznie jako: „Sprzedające”) a spółką C. sp. z o.o. niebędącą stroną postępowania (dalej jako: „Spółka” lub „Nabywca”).
Sprzedające na podstawie:
stały się współwłaścicielkami (po ½ części każda) niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działek ewidencyjnych nr 1 oraz 2 o łącznej powierzchni 2,1763 ha, położonej przy ul. (…) i (…) w (…).
Sprzedające zamierzają dokonać sprzedaży prawa współwłasności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 o powierzchni 1,9108 ha (dalej: „Nieruchomość”) na rzecz C. sp. z o.o. z siedzibą przy ul (…), lok. (…), w (…), nr KRS (…) (dalej: „Spółka”), która na dzień dokonania sprzedaży będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT), posiadającym siedzibę oraz miejsce prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Przedmiotem działalności Spółki jest m.in. działalność deweloperska.
Sprzedająca oraz Spółka będą dalej łącznie określane jako „Zainteresowani”. Spółka planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi w parterze, garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. Łączna planowana powierzchnia użytkowa mieszkań i usług terenie Nieruchomości wyniesie ok. 20 400 m².
W stosunku do Nieruchomości Sprzedające, w porozumieniu ze Spółką, złożyły wniosek o wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie podziału działki nr 1. Na dzień złożenia powyższego wniosku jedynie część działki 1 objęta była planem zagospodarowania przestrzennego rejonu cmentarza przy u. (…) - część I, zatwierdzonego Uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z (…) 2013 r., zgodnie z którym, teren ten był oznaczony symbolami:
Natomiast pozostała część działki nieobjęta MPZP stanowiła nieruchomość rolną. Celem planowanego podziału było więc dostosowanie granic ewidencyjnych działki do zakresu obowiązywania MPZP oraz ułatwienie przeprowadzenia transakcji sprzedaży. W wyniku podziału mają powstać dwie nowe działki ewidencyjne:
Postępowanie administracyjne w zakresie podziału jest nadal w toku.
25 kwietnia 2024 r. Sprzedające zawarły ze spółką D. sp. z o.o. (nr KRS (…)) warunkową umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, rep. A nr (…) (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), dot. sprzedaży działek nr 3 oraz 4, które mają powstać w wyniku wskazanego powyżej podziału Nieruchomości.
Strony Umowy Przedwstępnej zobowiązały się do zawarcia dwóch umów przyrzeczonych, w następujący sposób:
1. Sprzedające sprzedadzą na rzecz Spółki całe przysługujące im udziały w działce nr 3 pod warunkiem, że:
a. zostanie wydana ostateczna decyzja zatwierdzająca podział geodezyjny działki nr 1,
b. Spółka uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę inwestycji planowanej na działce nr 3.
2. Sprzedające sprzedadzą na rzecz Spółki całe przysługujące im udziały w działce nr 4 pod warunkiem, że:
a. zostanie zawarta umowa przyrzeczona dotycząca działki nr 3,
b. zostanie ustalone prawo zabudowy dla działki nr 4 - tj. będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy dopuszczająca zabudowę mieszkaniową o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 17 000 m²,
c. Spółka uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę inwestycji planowanej na działce nr 4.
W konsekwencji, planowana transakcja miała być realizowana w dwóch etapach: najpierw zawarta zostanie umowa przyrzeczona sprzedaży dotycząca działki nr 3, a następnie, po spełnieniu warunków zawarta zostanie umowa przyrzeczona sprzedaży dotycząca działki nr 4.
Ponadto w dniu 25 kwietnia 2024 r. Sprzedające zawarły ze spółką D. sp. z o.o. umowę współpracy dokumentowaną aktem notarialnym rep. A nr (…) (dalej jako: „Umowa Współpracy), która została zawarta celem uregulowania warunków współpracy przy wykonywaniu Umowy Przedwstępnej.
(…) 2025 r. Rada Miasta (…) Uchwałą nr (…) z (…) 2025 r. uchwaliła dla całego obszaru obejmującego Nieruchomość miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu (…), zgodnie z którym, Nieruchomość znajduje się obecnie na terenach oznaczonych symbolami:
Oznacza to, iż po rozszerzeniu obowiązywania MPZP na całą Nieruchomość przez Radę Miasta (…), warunek dotyczący ustalenia prawa zabudowy dla działki nr 4 należy uznać za spełniony.
Należy przy tym podkreślić że zmiana w zakresie obowiązywania MPZP została dokonana z inicjatywy Rady Miasta (…). Żaden z Zainteresowanych nie występował o objęcie Nieruchomości nowym planem miejscowym.
17 grudnia 2025 r. spółka D. sp. z o.o. przeniosła swoje prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej na Nabywcę, na podstawie umowy sprzedaży praw i przejęcia obowiązków wynikających z warunkowych przedwstępnych umów sprzedaży oraz zmiany warunkowych przedwstępnych umów sprzedaży oraz protokołu przyjęcia dokumentów na przechowanie zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…).
W ramach przedmiotowej umowy dokonano również zmiany niektórych ustaleń Umowy Przedwstępnej, między innymi poprzez dodanie zapisu, iż w terminie do 14 września 2026 r. niezależnie od tego czy zostanie wydana decyzja zatwierdzająca podział Nieruchomości, Nabywca jest uprawniony żądać zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości za cenę stanowiącą sumę ceny właściwej dla zakupu działki 3 oraz 4 określonych w treści Umowy Przedwstępnej.
Ponadto 17 grudnia 2025 r. spółka D. sp. z o.o. sprzedała Nabywcy wszelkie prawa wynikające z Umowy Współpracy na podstawie umowy sprzedaży praw i przejęcia obowiązków wynikających z umowy współpracy zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…), na co Sprzedające wyraziły zgodę.
Nieruchomość nie jest zabudowana żadnymi budynkami, ani budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).
Jednocześnie Sprzedające:
Spółka samodzielnie odnalazła Sprzedające, jako współwłaścicielki przedmiotowych gruntów i zaproponowała im nabycie przedmiotowej Nieruchomości.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego
Do 1994 r. Nieruchomość była wykorzystywana na cele produkcji rolniczej, w tym do produkcji, a następnie sprzedaży produktów rolnych na wolnym rynku.
Od 1995 r. Nieruchomość stanowi nieużytek (sady nieużytkowe) i od tego czasu nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób. W szczególności nie była wykorzystywana ani do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do innych celów zarobkowych, jak również nie była wykorzystywana do celów prywatnych (np. mieszkaniowych, rekreacyjnych lub wypoczynkowych).
Nieruchomość pozostawała w majątku prywatnym i nie generowała jakichkolwiek przychodów.
Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze oraz nie była udostępniana osobom trzecim. Wnioskodawczyni nie planuje również podejmowania takich działań w przyszłości.
Nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Działalność rolnicza była jednak prowadzona do roku 1994, kiedy to była dokonywana sprzedaż zbiorów (produktów rolnych pozyskiwanych z gruntu).
W związku z planowaną transakcją sprzedaży udziału w Nieruchomości udzielone zostało pełnomocnictwo radcy prawnemu.
Zakres udzielonego pełnomocnictwa obejmuje wyłącznie prowadzenie negocjacji z potencjalnymi oferentami, w szczególności w zakresie warunków umowy sprzedaży. Pełnomocnictwo nie obejmuje podejmowania czynności faktycznych ani prawnych zmierzających do zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości, jej przygotowania do sprzedaży, prowadzenia działań marketingowych oraz poszukiwania nabywców.
Czynności podejmowane przez pełnomocnika mają charakter prawny, pomocniczy i techniczny, związany wyłącznie z obsługą prawną planowanej transakcji, i nie stanowią w ocenie Wnioskodawcy przejawu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
Za wyjątkiem pełnomocnictwa opisanego w odpowiedzi do podpunktu d, w przeszłości, w związku z planowaną transakcją sprzedaży udziału Nieruchomości nie udzielano jakichkolwiek innych pełnomocnictw lub innych umocowań prawnych innemu podmiotowi do działania w imieniu Wnioskodawczyni.
W przeszłości Wnioskodawczyni dokonywała sprzedaży nieruchomości niezabudowanych stanowiących elementy jej majątku prywatnego. Wszystkie wcześniej sprzedawane nieruchomości, podobnie jak Nieruchomość będąca przedmiotem wspólnego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, zostały nabyte jednorazowo, wiele lat temu, w wyniku tej samej umowy darowizny.
Sprzedaż poszczególnych nieruchomości następowała sukcesywnie, w różnych okresach czasu. Żadna z powyższych sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi, garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną. Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość w całości i wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie uzupełniającym)
1) Czy w przypadku, w którym Sprzedające dokonają sprzedaży Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym na rzecz Spółki przed wydaniem przez Urząd Miasta (…) decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, Sprzedająca będzie w ramach tej transakcji działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT?
2) Czy w przypadku, w którym Sprzedające dokonają sprzedaży Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym na rzecz Spółki po wydaniu przez Urząd Miasta (…) decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, Sprzedająca będzie w ramach tej transakcji działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT?
3) Czy opisana w stanie faktycznym transakcja sprzedaży Nieruchomości dokonana przez Sprzedające na rzecz Spółki przed wydaniem przez Urząd Miasta (…) decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
4) Czy opisana w stanie faktycznym transakcja sprzedaży Nieruchomości dokonana przez Sprzedające na rzecz Spółki po wydaniu przez Urząd Miasta (…) decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
5) W przypadku uznania, że opisana w stanie faktycznym transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki, dokonana przed lub po wydaniu przez Urząd Miasta (…) decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - czy Kupującemu (Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania) będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tej transakcji?
Państwa stanowisko w sprawie
1) Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku dokonania przez Sprzedające sprzedaży Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym na rzecz Spółki przed wydaniem przez Urząd Miasta (…) decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, Sprzedająca w ramach tej transakcji nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.
2) Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku dokonania przez Sprzedające sprzedaży Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym na rzecz Spółki po wydaniu przez Urząd Miasta (…) decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.
3) Zdaniem Zainteresowanych, opisana w stanie faktycznym transakcja sprzedaży Nieruchomości dokonana przez Sprzedające na rzecz Spółki przed wydaniem przez Urząd Miasta (…) decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
4) Zdaniem Zainteresowanych, opisana w stanie faktycznym transakcja sprzedaży Nieruchomości dokonana przez Sprzedające na rzecz Spółki po wydaniu przez Urząd Miasta (…) decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
5) W przypadku uznania, że opisana w stanie faktycznym transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki, dokonana przed lub po wydaniu przez Urząd Miasta (…) decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to zdaniem Zainteresowanych Kupującemu (Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania) będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tej transakcji.
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:
Ad.1
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 VATU - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na podstawie art. 7 ust. 1 VATU - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 VATU, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak wynika z art. 15 ust. 2 VATU, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze zm.) „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest więc stwierdzenie, czy prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów wskazanej wyżej ustawy.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w VATU, ma charakter uniwersalny, pozwalający objąć pojęciem „podatnika” wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność w sposób zorganizowany i uczestniczą w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Jak wynika z wyroku Trybunału Sprawiedliwości z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, o tym, czy osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, decyduje stopień jej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami.
Kluczowe jest ustalenie, czy angażuje ona środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu zaznaczyć należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, po wydaniu orzeczeń TSUE w sprawach Trybunału C-180/10 i C-181/10 wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania płynące z tych orzeczeń. Na tej podstawie przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie.
Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym.
W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, wymaga stwierdzenia, że jego działalność przybiera formę zawodową (profesjonalną).
Na profesjonalny charakter działania może wskazywać m.in. to, czy do jego przeprowadzenia potrzebna jest wiedza specjalistyczna, korzystanie z usług osób posiadających odpowiednie uprawnienia, czy też zaplanowanie i realizacja procesu przygotowania inwestycji. Zachowanie przekraczające ramy zwykłego zarządu majątkiem prywatnym może przybierać zarówno formę działań fizycznych - np. tzw. uzbrojenia działki, czyli wykonania przyłączy mediów niezbędnych dla realizacji inwestycji - jak i działań o charakterze prawnym, polegających na profesjonalnym przygotowaniu nieruchomości do inwestycji budowlanej. Działania profesjonalisty mogą przybierać obie formy, przy czym elementem działalności gospodarczej jest świadczenie usług mających na celu usunięcie wszelkich barier prawnych dla przeprowadzenia inwestycji budowlanej.
Na profesjonalizm działania w zakresie obrotu nieruchomościami wskazuje więc podejmowanie szeregu czynności w sposób zorganizowany, stanowiących logiczny ciąg zdarzeń (por. wyrok WSA w Olsztynie z 8 maja 2024 r. I SA/Ol 108/24), przy czym, co wyraźnie podkreśla się w orzecznictwie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13).
Aktywność w zakresie zbycia nieruchomości, porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego typu obrotem, polega zatem na stworzeniu dla nabywcy tzw. „gotowca inwestycyjnego”, czyli działki przygotowanej w taki sposób, aby możliwe było szybkie rozpoczęcie budowy (por. wyrok NSA z 9 maja 2023 r., sygn. I FSK 755/20).
Biorąc powyższe pod uwagę, a także respektując orzecznictwo NSA, w tym wyrok z 14 kwietnia 2019 r., I FSK 578/17, oraz powołane w nim inne wyroki, należy każdorazowo badać, jakie środki angażuje podmiot w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli ich zakres oraz cel wskazuje, że są one podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, to zbywcę gruntu należy traktować jak handlowca.
Opis stanu faktycznego w niniejszej sprawie nie wskazuje, aby Sprzedające podejmowały lub zamierzały podejmować działania podobne do tych, które są charakterystyczne dla podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami.
Jak wskazano, Sprzedające stały się współwłaścicielkami Nieruchomości na podstawie umowy przeniesienia udziału we współwłasności nieruchomości oraz umowy częściowego zniesienia współwłasności z 8 maja 2006 r. (Repertorium A nr (…)), a także umowy darowizny z 5 kwietnia 1991 r. (Repertorium A nr (…)). Nieruchomość nie została więc nabyta ani nie była wykorzystywana przez Sprzedające dla celów działalności gospodarczej i nigdy nie była rozważana pod tym kątem.
Od chwili nabycia, tj. przez blisko 20 lat, Sprzedające nie podejmowały żadnych działań mających na celu uzbrojenie terenu, jego ogrodzenie, wydzielenie dróg, ani wyposażenie w sieci wodociągowe, kanalizacyjne czy energetyczne. Nie dokonywały także żadnych nakładów mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży bądź podniesienie jej wartości. Sprzedające nie prowadziły żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w tym nie umieszczały tablicy informującej o zamiarze sprzedaży ani ogłoszeń w prasie, urzędzie gminy czy na portalach internetowych.
Należy również podkreślić, że treść przedmiotowego zapytania odnosi się do sytuacji, w której planowana sprzedaż Nieruchomości ma nastąpić przed wydaniem decyzji administracyjnej zatwierdzającej jej podział, a zatem na etapie, na którym nie istnieją jeszcze wyodrębnione działki ewidencyjne, a stan prawny i faktyczny nieruchomości nie został ukształtowany w sposób umożliwiający jej kwalifikację jako „przygotowanej inwestycyjnie”. W tym zakresie należy więc stwierdzić, iż podjęcie przez Sprzedające działań polegających na złożeniu wniosku o podział Nieruchomości oraz zawarciu umowy przedwstępnej ze Spółką, mają charakter przygotowawczy i same z siebie nie przesądzają o prowadzeniu działalności gospodarczej. Działania te można bowiem podejmować w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Powyższe potwierdza m.in. wyrok WSA w Szczecinie z 11 sierpnia 2021 r., sygn. akt I SA/Sz 486/21, z którego wynika, że elementem decydującym o zorganizowanej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami nie może być wyłącznie fakt podziału działki oraz zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży ich przedsiębiorcy. Czynności te podejmuje nabywca działki, żeby jak najlepiej przystosować ją do własnych celów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Fakt, że Sprzedające podejmują starania jedynie celem wzrostu wartości nieruchomości nie mogą być postrzegane jako świadczące o prowadzonej działalności gospodarczej, lecz powinny być traktowane jako właściwy zarząd majątkiem własnym. Jak wskazuje się w orzecznictwie (wyrok WSA w Gdańsku z 17 kwietnia 2019 r., sygn. I SA/Gd 170/19), „Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaż, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika. Podkreślić przy tym należy konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie sam zamiar podatnika co do sposobu ich wykorzystania”.
W konsekwencji, mając na uwadze powyższe okoliczności, należy uznać, że czynności podjęte przez Sprzedające w związku z planowaną transakcją nie mają charakteru zorganizowanego i nie stanowią logicznego ciągu działań ukierunkowanych na prowadzenie działalności gospodarczej. Istotne jest przy tym również to, że czynności podejmowane przez Sprzedające ograniczają się do inicjacji postępowania podziałowego, które na moment planowanej sprzedaży nie zostało zakończone wydaniem decyzji administracyjnej, co oznacza, że Sprzedające nie doprowadziły do powstania nowego stanu prawnego nieruchomości i nie stworzyły produktu porównywalnego z ofertą podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem gruntami.
Nie ma zatem podstaw, aby przypisać Sprzedającej zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 VATU. Sprzedaż Nieruchomości przed jej planowanym podziałem stanowi w tym przypadku czynność dokonywaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym i jako taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Na potwierdzenie tego stanowisko, można ponadto powołać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 16 kwietnia 2021 r., sygn. akt I SA/Gl 1681/20, gdzie w podobnej sytuacji, tj. gdy:
1) nieruchomość uzyskana została w drodze spadku, co znacząco odróżnia sytuację wnioskodawcy od podmiotu zajmującego się zawodowo obrotem nieruchomościami,
2) wnioskodawca nigdy nie zajmował się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, wnioskodawca nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej,
3) działania zmierzające do podziału nieruchomości na mniejsze działki mają na celu szybszą jej sprzedaż,
4) brak jest zawodowego „podejścia” wnioskodawcy do sprzedaży działek (brak działań marketingowych, reklamowych, itp.),
5) wnioskodawca nie poczynił i nie zamierza czynić żadnych nakładów na infrastrukturę czy uzbrojenie terenu.
Sąd w tym przypadku orzekł, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku o interpretację nie wystąpiły okoliczności umożliwiające uznanie sprzedaży gruntów za działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u.
Stanowisko organów podatkowych w zbliżonych stanach faktycznych potwierdza powyższe wnioski. Poniżej przytoczono interpretacje indywidualne wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: KIS) w analogicznych sytuacjach.
1) W interpretacji indywidualnej z 13 kwietnia 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.64.2022.4.AKA Dyrektor KIS przychylił się do stanowiska, że Wnioskodawcy nie działali w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą.
Uzasadnił to m.in. tym, że:
W konsekwencji organ uznał, że sprzedaż nieruchomości ma charakter okazjonalny i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 VATU.
2) W interpretacji indywidualnej z 22 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.112.2021.1.KM Organ wskazał, że samo wydzielenie działki przeznaczonej do sprzedaży oraz wystąpienie do władz gminy o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie stanowi aktywnego działania porównywalnego do działalności profesjonalnych podmiotów z branży nieruchomości.
3) W interpretacji indywidualnej z 1 grudnia 2021 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.774.2021.1.IK, wskazano, że „(…) w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek brak jest przesłanek pozwalających na uznanie, że dokonując ich dostawy Zainteresowani będą występowali w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
Działania Zainteresowanych nie cechują się stałością (mają charakter ściśle incydentalny), ani zorganizowaniem - zmierzają bowiem do racjonalnego zbycia działek i nie są przejawem realizowania działalności jak producent, handlowiec, czy usługodawca. Nie można tu mówić o takiej aktywności Zainteresowanych w przedmiocie sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań ww. podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpił tu ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Zainteresowani nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Zainteresowanych należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.
4) W interpretacji indywidualna z 12 lipca 2021 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.197.2021.2.JSU, wskazano, że „(…) nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
(…) Znaczenie dla sprawy ma analiza całokształtu działań jakie Wnioskodawczyni podjęła w odniesieniu do działek przez cały okres ich posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawczyni, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Wnioskodawczyni nie podjęła ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami”.
Podsumowując, wszystkie powyższe interpretacje potwierdzają, że sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne, które nie podejmują działań wykraczających poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 VATU i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Ad. 2.
Jak zostało już wskazane powyżej Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie została zakupiona na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, ani nie była przez Sprzedające na taką działalność wykorzystywana. Nieruchomość pozostaje w posiadaniu Sprzedających od ok. 20 lat, w okresie którym nie podejmowano żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości działek takich jak jej uzbrojenie, bądź urządzane dróg dojazdowych.
Ponadto Sprzedające nie wydzierżawiały ani nie wynajmowały przedmiotowej Nieruchomości w trakcie jej posiadania, ani nie uzyskiwały z niej żadnych innych przychodów.
Celem planowanego podziału Nieruchomości jest jedynie umożliwienie sprawnego przeprowadzenia transakcji sprzedaży w ramach prawidłowej gospodarki mieniem prywatnym.
Planowany podział nieruchomości mieści się więc w ramach prawidłowej gospodarki mieniem prywatnym. Podział ten nie jest elementem zorganizowanego procesu inwestycyjnego i nie wiąże się z przygotowaniem nieruchomości do realizacji określonego przedsięwzięcia gospodarczego. Działanie to zostało podjęte wyłącznie w celu umożliwienia realizacji pojedynczej transakcji sprzedaży, a nie w celu stworzenia portfela nieruchomości przeznaczonych do obrotu.
Środki uzyskane z przedmiotowej transakcji nie będą reinwestowane w zakresie działalności gospodarczej ani w zakresie zakupu innych nieruchomości celem ich sprzedaży, ale będą wykorzystane na cele związane z zaspokojeniem potrzeb Sprzedających oraz ich rodzin. Nawet jeżeli w dacie sprzedaży podział nieruchomości zostanie formalnie zatwierdzony decyzją administracyjną, okoliczność ta nie prowadzi do zmiany charakteru majątku prywatnego w majątek wykorzystywany w działalności gospodarczej, jeżeli tylko podział nie stanowi elementu szerszego, zaplanowanego i powtarzalnego schematu działań o charakterze handlowym. W związku z powyższym nie sposób więc uznać działania podejmowane przez Sprzedające za działania mające charakter profesjonalny o zorganizowanym charakterze.
W związku z powyższym, a także biorąc pod uwagę wcześniejszą analizę regulacji VATU oraz orzecznictwa sądowo - administracyjnego w ocenie Zainteresowanych uznać należy, że Sprzedająca w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie działała w charakterze podatnika i podlegała opodatkowaniu VAT również w sytuacji, gdy do sprzedaży dojdzie po wydaniu przez Urząd Miasta (…) decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.
Dla kwalifikacji Sprzedającej w zakresie obowiązków wynikających z podatku VAT bez znaczenia pozostaje sam moment formalnego zakończenia postępowania administracyjnego w przedmiocie podziału nieruchomości, o ile zakres i charakter działań podejmowanych przez Sprzedające nie ulegają zmianie i nie przybierają cech aktywności porównywalnej z działaniami podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.
Wynika to z faktu, iż samo dokonanie podziału działki zapisuje się do kategorii działań znajdujących się z zakresie zarządzania majątkiem prywatnym i nie angażuje ono środków podobnych do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Mając na względzie, że nie mają charakteru zorganizowanego i nie stanowią logicznego ciągu działań ukierunkowanych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Na takie rozumienie przedmiotowego zagadnienia wskazuje między innymi wyroku Trybunału Sprawiedliwości z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym wskazano, że okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca dla określenia, iż transakcja ma charakter porównywalny do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego typu obrotem. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (podobnie: wyrok NSA z 28 sierpnia 2020 r., I FSK 2036/17).
W tym samym tonie wyrokował również NSA w wyroku z 5 marca 2019 r., sygn. II FSK 829/17, gdzie orzeczono iż samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Zdaniem sądu takie zachowanie, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi (podobnie wyrok WSA w Łodzi z 18 października 2018 r. sygn. I SA/Łd 540/18).
Bez znaczenia dla kwalifikacji przedmiotowej transakcji jako działania nieposiadającego charakteru profesjonalnego, jest to iż w wyniku podziału powstaną dwie działki, które staną się przedmiotem odrębnych umów sprzedaży, gdyż zgodnie z przyjętą praktyką interpretacyjną, przyjąć należy, że nawet sprzedaż kilkunastu działek nie powoduje, aby taką sprzedaż uznać za przejaw działalności gospodarczej. Potwierdzeniem może być np. interpretacja indywidualna 0115-KDIT3.4011.192.2020.1.AW z 5 maja 2020 r.
W tym samym tonie stanowi również wyrok WSA w Szczecinie z 11 sierpnia 2021 r., sygn. akt I SA/Sz 486/21, zgodnie z którym elementem decydującym o zorganizowanej aktywności wnioskodawczyni w zakresie obrotu nieruchomościami nie może być wyłącznie fakt podziału działki na mniejsze i zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży. Zdaniem Sądu „czynności te podejmuje nabywca działki, żeby jak najlepiej przystosować ją do własnych celów. (…) Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.
W podobnym tonie wypowiedział się NSA 18 grudnia 2018 r., (sygn. II FSK 2577/17), kiedy Sąd zarysował pewną granicę wykonywania działalności gospodarczej, wskazując, że „nie ma podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej”.
Stanowisko organów podatkowych w zbliżonych stanach faktycznych potwierdza powyższe wnioski. Poniżej przytoczono interpretacje indywidualne wydane przez Dyrektora KIS w analogicznych sytuacjach
1) W interpretacji indywidualnej z 14 lipca 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.296.2021.1.MMA Dyrektor KIS uznał stanowisko Wnioskodawców za prawidłowe i odstąpił od uzasadnienia. Wskazano, że działka nie była przedmiotem ulepszeń ani inwestycji (np. uzbrojenia, ogrodzenia itp.), poza czynnościami niezbędnymi dla celów osobistych. Podział działki oraz wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy miały na celu wyłącznie umożliwienie sprzedaży. W efekcie uznano, że sprzedaż ta nie stanowi działalności gospodarczej. Podobnie stwierdzono również w Interpretacji indywidualnej z 26 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.48.2021.2.MP
2) W Interpretacji indywidualnej z 20 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.16.2021.3.MB Dyrektor KIS stwierdził, że aby uznać aktywność w zakresie sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą, musi wystąpić ciąg zdarzeń jednoznacznie wskazujących na profesjonalny charakter działań. Sam podział działek w celu sprzedaży mieści się jednak w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Reasumując, w ocenie Zainteresowanych sprzedaż opisanej Nieruchomości, zarówno przed wydaniem decyzji podziałowej, jak i po formalnym zatwierdzeniu podziału przez właściwy organ administracji pozostaje czynnością dokonywaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dokonanie sprzedaży Nieruchomości po wydaniu decyzji administracyjnej zatwierdzającej jej podział nie wpływa na zmianę kwalifikacji Sprzedających jako podmiotów nieprowadzących działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż sam podział nieruchomości mieści się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności i nie stanowi przejawu aktywności porównywalnej z działaniami profesjonalnych uczestników obrotu nieruchomościami.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a. określone udziały w nieruchomości,
b. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
c. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.
Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
,,Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:
b) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
c) dostawa terenu budowlanego.
W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości, Sprzedająca nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT oraz czy sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Należy zatem ustalić, czy w celu dokonania sprzedaży Sprzedająca podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania o takim właśnie charakterze skutkowałyby koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że:
W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości istotna jest ocena, czy w odniesieniu do opisanej Nieruchomości mającej być przedmiotem planowanej sprzedaży, Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla podatnika dokonującego profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań, jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że udział w Nieruchomości Sprzedająca nabyła na podstawie umowy darowizny, umowy przeniesienia udziału we współwłasności nieruchomości oraz umowy częściowego zniesienia współwłasności. Wskazali Państwo, że Sprzedająca nie jest i nigdy nie była zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG, w szczególności działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań zmierzających do uzbrojenia, ogrodzenia lub wyposażenia Nieruchomości w infrastrukturę techniczną, Sprzedająca nie dokonywała nakładów zwiększających wartość Nieruchomości, nie prowadziła działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedająca złożyła wniosek o wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie podziału działki, w celu dostosowania granic ewidencyjnych nieruchomości do zakresu obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Nieruchomość pozostawała w majątku prywatnym i nie generowała jakichkolwiek przychodów. Od 1995 r. Nieruchomość stanowi nieużytek (sady nieużytkowe) i od tego czasu nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób. W szczególności nie była wykorzystywana ani do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do innych celów zarobkowych, jak również nie była wykorzystywana do celów prywatnych (np. mieszkaniowych, rekreacyjnych lub wypoczynkowych). Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze oraz nie była udostępniana osobom trzecim. Sprzedająca nie planuje również podejmowania takich działań w przyszłości.
Wskazali Państwo, że do 1994 r. Nieruchomość była wykorzystywana na cele produkcji rolniczej, w tym do produkcji, a następnie sprzedaży produktów rolnych na wolnym rynku. Jednak z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
Wskazali Państwo, że w związku z planowaną transakcją sprzedaży udziału w Nieruchomości Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa radcy prawnemu. Jednak zakres udzielonego pełnomocnictwa obejmuje wyłącznie prowadzenie negocjacji z potencjalnymi oferentami, w szczególności w zakresie warunków umowy sprzedaży. Pełnomocnictwo nie obejmuje podejmowania czynności faktycznych, ani prawnych, zmierzających do zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości, jej przygotowania do sprzedaży, prowadzenia działań marketingowych oraz poszukiwania nabywców. Czynności podejmowane przez pełnomocnika mają charakter prawny, pomocniczy i techniczny, związany wyłącznie z obsługą prawną planowanej transakcji.
Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie brak jest podstaw do uznania Sprzedającej - w związku z planowaną sprzedażą udziałów w Nieruchomości - za podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Kwestia podziału Nieruchomości nie może przesądzać o uznaniu Sprzedającej za podatnika w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości.
W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającej, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż udziałów w opisanej we wniosku Nieruchomości będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Na powyższe nie ma wpływu także okoliczności, kiedy nastąpi wydanie decyzji zatwierdzającej podział Nieruchomości.
W związku z powyższymi okolicznościami należy stwierdzić, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów Nieruchomości, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedająca nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającej w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
Dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości Sprzedająca będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającą cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
W konsekwencji, w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości, Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług - niezależnie od okoliczności, kiedy zostanie wydana decyzja zatwierdzająca podział Nieruchomości. Zatem sprzedaż udziału Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zarówno w przypadku gdy sprzedaż nastąpi przed wydaniem decyzji zatwierdzającej podział Nieruchomości, jak i po wydaniu tej decyzji.
Państwa stanowisko w zakresie pytań 1-4, w myśl którego, Sprzedająca (Zainteresowana będąca stroną postępowania) nie będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, a sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest prawidłowe.
Podkreślić należy, że niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).
W tym miejscu wskazujemy również, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem dotyczy sfery opodatkowania lub ewentualnego opodatkowania zainteresowanych uczestniczących w tym samym stanie faktycznym pomimo uznania, że z tytułu transakcji sprzedaży działek Sprzedająca nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT.
Dodatkowo oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 5 dotyczące prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem udziału w Nieruchomości, w sytuacji uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji i opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT.
W wydanej interpretacji uznałem, że Sprzedająca z tytułu zbycia udziału w Nieruchomości nie będzie działać jako podatnik podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 5 zadane w złożonym wniosku a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Nabywcy.
Dodatkowe informacje
Zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
Opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi wyłącznie w przypadku uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części.
W związku z powyższym, nienależną opłatę w kwocie 40 zł, uiszczoną 3 lutego 2026 r., zwrócimy - stosownie do art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej - przekazem pocztowym na adres Zainteresowanej będącej stroną postępowania, zgodnie z dyspozycją zawartą we wniosku.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Ponadto, interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko Zainteresowanych, tj. Pani A.A. oraz spółki C. sp. z o.o. i nie wywołuje skutków podatkowych dla drugiej współwłaścicielki Nieruchomości.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Pani A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo