Interpretacja 0114-KDIP4-2.4012.96.2026.1.KS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 2 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaż prawa własności działki nr 1.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Charakterystyka działalności Wnioskodawcy

1.  Pan A. A. 24 lipca 2025 r. zawarł z przedstawicielem Nabywcy umowę przedwstępną, mocą której Sprzedający zobowiązał się sprzedać Nabywcy działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1, położoną (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Umowa przedwstępna:

1.  Na mocy Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się sprzedać Nabywcy prawo własności nieruchomości, tj. działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 (dalej: „Przedmiot Sprzedaży”, „Nieruchomość”).

2.  Działka 1 objęta jest księgą wieczystą numer (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…).

3.  W dziale II księgi wieczystej Sprzedający jest wpisany jako właściciel Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 26 lutego 2001 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego oraz umowy darowizny zawartej 9 lipca 2010 r., udokumentowanej aktem notarialnym.

4.  Działy I-Sp, III i IV księgi wieczystej nie zawierają żadnych wpisów, a działy I-IV nie zawierają żadnych wzmianek.

5.  Działka o numerze 1 o obszarze 0,0300 ha oznaczona jest jako grunty orne klasy RIIIa w obszarze 00,0300 ha oraz grunty orne w klasie RIVb w obszarze 3,320 ha oraz grunty orne w klasie RIVa w obszarze 1,3100 ha, pastwiska trwałe PsIV w obszarze 0,2200 ha, zatem posiada obszar łącznie 4,8800 ha położona jest w obrębie ewidencyjnym  (…).

6.  Jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanego 18 lipca 2025 roku z upoważnienia Wójta Gminy (…) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi (…), uchwałą nr (…) z 22 grudnia 1999 roku, działka położona w miejscowości (…), nr 1 oznaczona jest symbolami AG2, AG3, UR11, K4, K10. Wobec czego przedmiotowa działka nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego (dalej: „k.c.”).

7.  W Umowie Przedwstępnej Pan A.A. oświadczył m.in., iż:

a.  od roku 2005 pozostaje w związku małżeńskim, w którym aktualnie obowiązuje ustrój umownej rozdzielności majątkowej małżeńskiej, a Nieruchomość stanowi majątek osobisty;

b.  Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej;

c.  Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona;

d. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

e. Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w księdze wieczystej), w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia, ograniczeniami w rozporządzaniu nią, w tym prawem pierwokupu oraz na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne. Natomiast nieruchomość była do listopada 2025 r. nieodpłatnie użyczana. Użyczenie zostało zakończone i od listopada nie jest przedmiotem użyczenia;

f.  Nieruchomość wolna jest od zadłużeń, a także nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego;

g.  Sprzedający nie ma żadnych zaległości w opłatach związanych z posiadaniem Nieruchomości, żadnych zaległości w podatkach związanych z Nieruchomością.   Sprzedający zobowiązał się, że żadne zaległości w opłatach związanych z eksploatacją Nieruchomości, a także w płatnościach wszelkich podatków związanych z   Nieruchomością nie będą istnieć w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży;

h. Sprzedający nie zalega z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy Ordynacji Podatkowej, co w dacie zawarcia  Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej) potwierdzą uzyskane przez Sprzedającego zaświadczenia urzędu gminy i urzędu skarbowego oraz Państwowego  Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, wydane w trybie art. 306g Ordynacji Podatkowej, a nadto zaświadczenie Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub  Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego;

i.   Sprzedający nie jest stroną żadnych umów, których przedmiotem jest Nieruchomość, w tym także przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia Nieruchomości, poza opisaną we wniosku Umową Przedwstępną;

j.  Nie istnieją żadne spory pomiędzy Sprzedającym, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przylegających do Nieruchomości lub z nią sąsiadujących, dotyczące granic, immisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu lub innych praw dotyczących Nieruchomości;

k.  Nieruchomość nie leży w pasie drogowym żadnej drogi publicznej ani jakiejkolwiek innej drogi ani, zgodnie z wiedzą Sprzedającego, nie są planowane nowe drogi ani rozbudowa istniejących, co mogłoby doprowadzić do wywłaszczenia przedmiotowej działki lub jej części;

l.  Sprzedający nie nabył Nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

m. Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części;

n.  Według wiedzy Sprzedającego na terenie Nieruchomości ani pod jej powierzchnią nie znajdują się odpady uniemożliwiające przeprowadzenie planowanej przez Nabywcę inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego (dalej: „Inwestycja”);

o.  Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT.

8.  W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się sprzedać, a Nabywca kupić Przedmiot Sprzedaży w dacie wskazanej Sprzedającemu przez Nabywcę z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem w terminie do 31 lipca 2026 r. (dalej: „Data Ostateczna”), po spełnieniu następujących warunków (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a.  uzyskaniu przez Nabywcę na podstawie udzielonego przez Sprzedającego pełnomocnictwa, zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych również w trybie art. 306g) Ordynacja Podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b.  przeprowadzeniu przez Nabywcę procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Nabywcę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c.   uzyskaniu przez Nabywcę na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Nabywcę Inwestycji;

d.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości;

e.  potwierdzeniu, iż Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy nie będzie zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;

f.    uzyskaniu przez Nabywcę - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Nabywcę decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

g.  uzyskaniu przez Nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Nabywcę Inwestycji;

h.  zawarciu przez Nabywcę umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na obszarze Przedmiotu Umowy Sprzedaży;

i.    jednoczesnym nabyciu przez Nabywcę własności sąsiedniej, to jest pozostającej w tym samym obrębie ewidencyjnym działki gruntu nr: 2, bądź części jej obszaru zgodnie z intencją Nabywcy,

j.    jednoczesnym nabyciu przez Nabywcę własności sąsiedniej, to jest pozostającej w tym samym obrębie ewidencyjnym działki gruntu nr 3 i 4 - odpowiednio - w całości i w jej umówionej części;

k.   przedstawieniu przez Nabywcę uchwały Wspólników Nabywcy, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

9.  Strony postanowiły, iż Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży opisane powyżej zastrzeżone są na korzyść Nabywcy, co oznacza, że Nabywca ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w Dacie Ostatecznej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, z wyjątkiem (i) przedstawienia przez Nabywcę uchwały Wspólników Nabywcę, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości, a także z wyjątkiem (ii) jednoczesnego nabycia własności sąsiedniej, to jest pozostającej w tym samym obrębie ewidencyjnym działki gruntu nr 2 bądź części jej obszaru, a także z wyjątkiem (iii) jednoczesnego nabycia własności sąsiedniej, to jest pozostającej w tym samym obrębie ewidencyjnym działki gruntu nr 3 i 4 - odpowiednio - w całości i w jej umówionej części.

10.  Strony postanowiły, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomość będzie obciążona hipoteką lub prowadzona będzie egzekucja z Nieruchomości, wówczas Nabywca może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i wówczas zapłaci Sprzedającemu kwotę ceny, pomniejszoną o uzgodnione przez Sprzedającego z wierzycielami na piśmie (i) kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na Nieruchomości lub (ii) kwoty, w zakresie których prowadzona będzie egzekucja z Nieruchomości, które to kwoty zostaną zapłacone przez Nabywcę bezpośrednio na wskazane rachunki bankowe wierzycieli, z zastrzeżeniem, że powyższe kwoty uzgodnione z wierzycielami, łącznie z kwotami zaległości, nie będą przekraczały kwoty ceny, jak również z zastrzeżeniem, że powyższe uzgodnienia z wierzycielami będą zawarte w wymaganej prawem formie i będą zawierały nieodwołalne zgody wierzycieli na zwolnienie Nieruchomości spod obciążenia hipotekami lub wyłączenie Nieruchomości spod prowadzonej egzekucji – pod warunkiem zapłaty odpowiednich kwot na właściwe rachunki bankowe tych wierzycieli.

11.  Strony postanowiły, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży – zaświadczenia uzyskane przez Nabywcę na podstawie udzielonego przez Sprzedającego pełnomocnictwa wskazywać będą jakiekolwiek zaległości Sprzedającego względem urzędu gminy, urzędu skarbowego, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, to – według wyboru Nabywcy – Sprzedający (i) bezzwłocznie i nie później niż w terminie 2 dni od dnia wystawienia rzeczonych zaświadczeń ureguluje te zaległości i przedstawi Nabywcy dowód dokonania takich opłat albo (ii) w przypadku nieuiszczenia zaległości wynikających z powyższych zaświadczeń w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży Nabywca zapłaci Sprzedającemu kwotę ceny pomniejszoną o kwotę zaległości wskazanych w powyższych zaświadczeniach, które to zaległości zostaną zapłacone przez Nabywcę przelewem bezpośrednio na rachunek bankowy wierzycieli lub zostaną zapłacone z rachunku zastrzeżonego założonego na rzecz Sprzedającego, z zastrzeżeniem, że powyższe kwoty, łącznie z kwotami uzgodnionymi z wierzycielami nie będą przewyższać kwoty ceny.

12.  Wydanie Przedmiotu Sprzedaży wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży.

13.  Wszelkie opłaty związane z Nieruchomością będą do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży obciążać będą Nabywcę.

14.  Sprzedający wyraził zgodę i zezwolił Nabywcy – od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży – na dysponowanie przez Nabywcę Nieruchomością do celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane, to jest do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej – na koszt Nabywcy – badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji.

15.  Sprzedający udzielił Nabywcy pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw), do dokonywania w jego imieniu następujących czynności:

a.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…); pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księdze wieczystej;

b.  uzyskania we właściwym dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Przedmiotu Sprzedaży: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń wydanych również w trybie art. 306g Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości;

c.   do uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego. Przedmiotu Sprzedaży koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

d.  uzyskania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości;

e.  uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją;

f.    wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;

g.  wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania – na koszt Nabywcy – decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;

h.  wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

i.    wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji leśnej;

j.    składania wszelkich oświadczeń i wniosków zmierzających do podziału geodezyjnego Nieruchomości zgodnego z wolą stron wyrażoną w treści Umowy Przedwstępnej, jak i w treści Załącznika graficznego do Umowy Przedwstępnej;

k.   złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości.

16.  Jak wskazano w Umowie Przedwstępnej, wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi i decyzjami, obciążać będą Nabywcę. Wszystkie prace związane z warunkami technicznymi i decyzjami, m.in. w zakresie pozwolenia na wycinkę drzew, będą wykonywane przez Nabywcę i na jego koszt. Sprzedający nie będzie partycypował w tych kosztach.

17.  Na moment składania wniosku Nabywca:

• uzyskał informację, że w odniesieniu do Nieruchomości Wójt Gminy nie posiada w ewidencji żadnych urządzeń melioracyjnych,
• uzyskał informację, że w odniesieniu do Nieruchomości (...) nie posiadają w ewidencji żadnych urządzeń melioracyjnych,
• uzyskał zaświadczenie od Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków, że Nieruchomość nie jest ujęta w ewidencji i rejestrze zabytków,
• uzyskał mapę zasadniczą i mapę ewidencyjną,
• złożył wniosek do Marszałka Województwa i Marszałek Województwa zaświadczył, że Nieruchomość nie jest w obszarze górniczym,
• uzyskał informację, że Nieruchomość leży w strefie ochronnej ujęcia wody (…) oraz w zasięgu skażenia chlorem w przypadku awarii Stacji Uzdatniania Wody,
• dokonał uzgodnienia projektu zagospodarowania terenu,
• jest w trakcie opracowania koncepcji zjazdu z drogi wojewódzkiej,
• złożył wniosek o decyzję środowiskową,
• uzgodnił brak kolizji zjazdów,
• uzyskał zaświadczenie w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu,
• w ramach przygotowań do realizacji Inwestycji wystąpił do właściwych podmiotów o wydanie technicznych warunków przyłączenia do następujących sieci: elektroenergetycznej, gazowej (uzyskano), wodociągowej (uzyskano), kanalizacji deszczowej i sanitarnej,
• wystąpił do właściwych organów o decyzję o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolniczej, zmianę klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz decyzje dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
• złożył wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej Inwestycji.

18.  Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie Nabywcy udzieli mu (albo wskazanym przez Nabywcę osobom) wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej jak i aktu notarialnego.

19.  Sprzedający oświadczył, że znane mu jest zamierzenie Nabywcy polegające na realizacji Inwestycji i oświadczył, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji.

20.  Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, dokonane przez Nabywcę na rzecz spółki mającej siedzibę w RP (dalej: „Cesjonariusz”). Nabywca zawiadomi Sprzedającego o dokonanej cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umowy przyrzeczonej i Cesjonariusz stanie się Nabywcą w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej i Umowy Sprzedaży.

Pozostałe informacje

1.  Pan A.A. prowadzi działalność gospodarczą, lecz nie wykorzystuje w niej Nieruchomości – Nieruchomość jest jego majątkiem osobistym. Nie jest rolnikiem ryczałtowym i nie wykorzystywał Nieruchomości do celów rolnych.

2.  Sprzedawca jest czynnym podatnikiem VAT.

3.  Sprzedający nie podejmował działań mających na celu zwiększenia jej wartości takich jak doprowadzenie do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej czy kanalizacji deszczowej i sanitarnej.

4.  W zakresie czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości, Sprzedający podjął działania polegające na zamieszczeniu ogłoszenia w Internecie oraz przedstawieniu oferty sprzedaży działki kupującemu, ale to Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia działki od Sprzedającego.

5.  Nieruchomość nie była dzierżawiona ani wynajmowana, a także nie zostanie wydzierżawiona ani wynajęta do dnia zbycia. Nieruchomość była do listopada 2025 r. nieodpłatnie użyczana. Użyczenie zostało zakończone i od listopada nie jest przedmiotem użyczenia.

6.  Nieruchomość nie była i nigdy dotąd nie została podzielona.

7.  Pan A.A. prowadzi działalność gospodarczą, lecz nie wykorzystuje w niej Nieruchomości – Nieruchomość jest jego majątkiem osobistym. Sprzedający nie dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości.

8.  Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanym 8 lipca 2025 roku z upoważnienia Wójta Gminy (…) działka położona w miejscowości (…), nr 1 oznaczona jest symbolami AG2, AG3, UR11, K4, K10, które oznaczają: AG2, AG3 - tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone m.in. pod zabudowę obiektów związanych z działalnością gospodarczą; UR11 - teren usług rzemieślniczych; K4, K10 - tereny komunikacji drogowej.

9.  Działka nr 1 została nabyta wyłącznie w celach osobistych. Nabycie nie było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą ani czynnościami o charakterze zarobkowym.

10.  Od momentu nabycia do listopada 2025 r. działka nr 1 była nieodpłatnie użyczana. Po zakończeniu użyczenia nieruchomość nie była dalej wykorzystywana i nie stanowi obecnie przedmiotu użyczenia ani innego stosunku prawnego. Działka nie była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej ani innych celów zarobkowych.

11.  W związku ze sprzedażą działki nr 1, Wnioskodawca udzielił również pełnomocnictw doradcom podatkowym reprezentującym go w postępowaniu o wydanie interpretacji indywidualnej. Zakres udzielonych pełnomocnictw obejmował wszelkie czynności związane z reprezentowaniem Wnioskodawcy przed właściwym organem, w szczególności sporządzenie i złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, udzielanie odpowiedzi na ewentualne wezwania organu oraz odbiór korespondencji w toku postępowania.

Pytania

1.  Czy sprzedaż prawa własności działki przez Sprzedającego oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.  Czy sprzedaż prawa własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Stanowisko w zakresie pytania 1

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym 1 przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy, nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 ustawy VAT przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez „sprzedaż”, za art. 2 pkt 22 ustawy VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek:

·      zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz

·      jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą.

Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy sprzedaży własność Przedmiotu Sprzedaży przejdzie ze Sprzedającego na Nabywcę, a Sprzedający uzyska w zamian cenę określoną w Umowie Przedwstępnej.

W ocenie Wnioskodawcy, nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy udziału we własności Przedmiotu Sprzedaży, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy VAT.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16: „przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym.[…] Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości, nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym”.

Jak wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 19 stycznia 2024 r. sygn. akt I SA/Łd 870/23: „przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. […] Nie mają natomiast znaczenia zamiar, czy motywy, jakimi kieruje się dany podmiot, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają bowiem obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym”.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 17 listopada 2022 r. sygn. akt I SA/Gl 367/22: „ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Zauważa się również, że „dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności” (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15). Należy mieć przy tym na uwadze, że - jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW, „aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich”.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, „to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel”.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

·      doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

·      wydzielenie dróg wewnętrznych,

·      podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

·      wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

·      podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że „przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Podobnie stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego. We wniosku wskazano, że „do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu, okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał „w charakterze handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT”. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że „nie wystąpił (…) ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług”.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedający udzielił Nabywcy pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Przedmiotem Sprzedaży. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. k.c.

Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem Umowy Sprzedaży wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych wyżej interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia Umowy Sprzedaży zostały zawarte na korzyść Nabywcy, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Nabywca ma roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży. W Umowie Przedwstępnej, określono cenę nabycia Przedmiotu Sprzedaży, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez Nabywcę działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Przedmiotu Sprzedaży osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży koszty wynikające z posiadanego prawa własności będą ponoszone przez Sprzedającego. Z kolei koszty przygotowania Inwestycji będą ponoszone przez Nabywcę. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Nabywca działa w imieniu Sprzedającego, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania Inwestycji.

W takim razie, w zakresie przedmiotowej sprzedaży, nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedającego działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jego pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 ustawy VAT wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedającego działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży, zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności.

W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedającego nie będą prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedający nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc powyższe orzecznictwo i interpretacje do opisanego zdarzenia przyszłego, należy podkreślić, że Sprzedający nie podejmował żadnych aktywnych działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości – ograniczył się jedynie do zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży w internecie, a sama działka została odnaleziona przez Nabywcę.

Pan A.A. prowadzi działalność gospodarczą, lecz nie wykorzystuje w niej Nieruchomości - Nieruchomość jest jego majątkiem osobistym. Sprzedający nie dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Przedmiotu Sprzedaży, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W związku z tym, sprzedaż przez Sprzedającego Przedmiotu Sprzedaży, tj. działki nr 1, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 2

W przypadku uznania stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe – w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż przez Sprzedającego prawa własności działki o numerze ewidencyjnym 1, nie będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy VAT w zw. z art. 146aa ustawy VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, „opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług”.

Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanym 18 lipca 2025 roku z upoważnienia Wójta Gminy (…), działka położona w miejscowości (…), nr 1 oznaczona jest symbolami AG2, AG3, UR11, K4, K10, które oznaczają: AG2, AG3 - tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone m.in. pod zabudowę obiektów związanych z działalnością gospodarczą; UR11 - teren usług rzemieślniczych; K4, K10 - tereny komunikacji drogowej.

Wobec powyższego działka nr 1 nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.

W związku z powyższym, działka o numerze ewidencyjnym 1 stanowi teren niezabudowany, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczony jest pod zabudowę.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż prawa własności działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych, będących terenem budowlanym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·      po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·      po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów, (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie, w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży prawa własności działki nr 1, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość – działkę nr 1 nabył Pan wyłącznie w celach osobistych. Nabycie nie było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą ani z czynnościami o charakterze zarobkowym. Od momentu nabycia do listopada 2025 r. ww. działka była nieodpłatnie użyczana. Po zakończeniu użyczenia nieruchomość, nie była dalej wykorzystywana i nie stanowi obecnie przedmiotu użyczenia ani innego stosunku prawnego. Działka nie była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej ani innych celów zarobkowych. W prowadzonej działalności gospodarczej, nie wykorzystuje Pan tej Nieruchomości – Nieruchomość jest Pana majątkiem osobistym. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym i nie wykorzystywał Pan Nieruchomości do celów rolnych. Nieruchomość nie była dzierżawiona ani wynajmowana, a także nie zostanie wydzierżawiona ani wynajęta do dnia zbycia.

Nie podejmował Pan działań mających na celu zwiększenie jej wartości, takich jak doprowadzenie do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej czy kanalizacji deszczowej i sanitarnej. Nieruchomość nie była łączona i nigdy dotąd nie została podzielona. W zakresie czynności związanych ze sprzedażą Nieruchomości, podjął Pan działania polegające na zamieszczeniu ogłoszenia w Internecie oraz przedstawieniu oferty sprzedaży działki kupującemu. Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia działki. Nie miał Pan statusu rolnika ryczałtowego i nie wykorzystywał Pan działki nr 1 w działalności rolniczej.

Zawarł Pan z Nabywcą umowę przedwstępną, mocy której zobowiązał się Pan sprzedać Nabywcy działkę nr 1. W Umowie Przedwstępnej zobowiązał się Pan sprzedać, a Nabywca kupić Nieruchomość po spełnieniu wymienionych we wniosku warunków. Jak również, udzielił Pan Nabywcy pełnomocnictwa, do dokonywania w Pana imieniu wymienionych we wniosku czynności.

W rozpatrywanej sprawie należy również zauważyć, że Pan nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika – czyli Nabywcę – w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pana – jako właściciela gruntu. Jednak starania pełnomocnika (Nabywcy) nie są Pana staraniami – jako właściciela gruntu – podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, a w kontekście oferowanego gruntu – czynienia go bardziej atrakcyjnym dla potencjalnego nabywcy. Jako Sprzedający wyraził Pan zgodę na przeniesienie (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, dokonanych przez Nabywcę na rzecz spółki mającej siedzibę w RP („Cesjonariusza”). Będzie Pan zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umowy przyrzeczonej i Cesjonariusz stanie się Nabywcą w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej i Umowy Sprzedaży.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Nabywcę na mocy udzielonego przez Pana pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego – skonkretyzowanego nabywcy. Z powyższego wynika, że podjęte przez Nabywcę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki nr 1, lecz Nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoje potrzeby.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan bowiem, takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Nabywcy do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy po zawarciu Umowy Przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem, dokonując sprzedaży działki nr 1, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a jej dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznałem za prawidłowe.

Ponadto, wskazać należy, że w związku z tym, że uzależnił Pan odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 2 od uznania za nieprawidłowe Pana stanowiska w zakresie pytania nr 1, odstępuje od uzasadnienia rozstrzygnięcia kwestii korzystania ze zwolnienia od podatku (pytanie nr 2).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.