Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.134.2026.2.AAR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe w zakresie obowiązku wystawienia przez Pana jako płatnika podatku VAT faktury dokumentującej dostawę nieruchomości z danymi Nowego Właściciela,

oraz

• nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości zabudowanej oraz możliwości uzyskiwania informacji z innych źródeł niż jedynie od Dłużnika lub Nowego Właściciela w celu potwierdzenia albo wykluczenia zastosowania zwolnienia od podatku VAT sprzedaży egzekucyjnej ww. nieruchomości.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 23 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej w ramach postępowania egzekucyjnego (...). Uzupełnił go Pan pismem z 12 maja 2026 r. (wpływ 21 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest komornikiem sądowym i prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi X. sp. z o.o. (dalej Dłużnik) w sprawie (...). Dłużnik był podatnikiem VAT czynnym od 1 lutego 2006 r. aż do wykreślenia go z rejestru podatników w VAT w 7 listopada 2018 r. na podstawie art. 96 ust. 9 pkt 4 u.p.t.u.

Dla Dłużnika został ustanowiony kurator.

Przedmiotem egzekucji jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...), dla której jest prowadzona księga wieczysta o nr (...). Nieruchomość jest złożona z jednej działki ewidencyjnej o nr 1/1 o powierzchni 2 391 m². Obecnie użytkownikiem wieczystym nieruchomości oraz właścicielem budynku jest spółka Y. sp. z o.o. (dalej Nowy Właściciel), która nabyła prawo wieczystego użytkowania od Dłużnika 28 marca 2025 r. Przyczyną zbycia nieruchomości przez Dłużnika na rzecz spółki Y. była spłata pożyczki (datio in solutum). Z treści aktu notarialnego nie wynika, że transakcja została objęta podatkiem VAT. Na pewno nie został on rozliczony przez Dłużnika w roku 2025, ponieważ nie składa on deklaracji VAT, jako wykreślony z rejestru podatników VAT.

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem garażowo-magazynowym, stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności. Powierzchnia zabudowy budynku garażowo-magazynowego wynosi 380 m² (powierzchnię ustalono na podstawie kartoteki budynków). Jest to typowy budynek garażowy o prostej bryle z siedmioma bramami garażowymi. Ponadto działka jest utwardzona wylewką betonową oraz jest ogrodzona.

Z operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby postępowania egzekucyjnego wynika, iż budynek garażowo-magazynowy został wybudowany w 1952 r., w technologii tradycyjnej - murowanej. Budynek nie został udostępniony do oględzin, jednak z operatu oraz oględzin zewnętrznych wynika, iż jest on w złym stanie technicznym. Budynek posiada dach oraz drzwi garażowe zamknięte. Stanowi kompletny obiekt budowlany. Pozostała część gruntu jest utwardzona wylewką betonową.

Dla przedstawionej działki nr 1/1 brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oględziny budynku zostały przeprowadzone kilkukrotnie: pierwsze w 7 listopada 2019 r., kolejne – 21 sierpnia 2024 r., a ostatnie – 16 lutego 2026 r. Każdorazowo budynek nie został udostępniony do oględzin, jednak jego stan techniczny nie uległ przez te lata żadnej zmianie. Nadal jest to budynek zniszczony w złym stanie technicznym, posiadający dach i zamknięte drzwi garażowe, tak jak to opisano w operacie szacunkowym oraz w protokole oględzin sporządzonym w 21 sierpnia 2024 r. oraz 16 lutego 2026 r.

9 stycznia 2026 r. komornik wezwał Dłużnika do udzielenia następujących informacji:

1) Czy przy nabyciu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem postępowania egzekucyjnej, położonej przy ul. (...) Dłużnik miał prawo do odliczenia podatku VAT i czy używał nieruchomość do czynności zwolnionych?

2) Czy Dłużnik dokonywał w okresie ostatnich 24 miesięcy nakładów ulepszających na nieruchomości w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej. W przypadku odpowiedzi pozytywnej komornik wzywa do wskazania, czy Dłużnik miał prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu poczynionych nakładów?

Dłużnik nie udzielił żadnych odpowiedzi na to wezwanie.

Po ustanowieniu dla Dłużnika kuratora komornik w grudniu 2025 roku wezwał go do udzielenia odpowiedzi na następujące pytania:

1) Czy kurator ma kontakt z organami dłużnej spółki?

2) Czy posiada informacje o tym, czy:

- przy nabyciu ww. nieruchomości Dłużnik miał prawo do odliczenia podatku VAT i czy używał nieruchomości do czynności zwolnionych?

- Dłużnik dokonywał w okresie ostatnich 24 miesięcy nakładów ulepszających na nieruchomości w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej, a jeżeli tak to czy Dłużnik miał prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu poczynionych nakładów?

W odpowiedzi kurator wyjaśnił, że mimo licznych rozpytań, prób nawiązania kontaktu, nie udało mu się nawiązać kontaktu z prezesem zarządu X. z o.o., w związku z czym nie ma wiedzy dotyczącej rozliczeń podatkowych Dłużnika związanych z ww. nieruchomością.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Na pytanie: Czy Nowy Właściciel jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, proszę wskazać z jakiego tytułu Nowy Właściciel jest podatnikiem VAT.

Odpowiedział Pan: Nowy Właściciel - spółka Y. Sp. z o.o. - nie widnieje w rejestrze podatników VAT.

Na pytanie: Czy transakcja nabycia nieruchomości przez Nowego Właściciela od Dłużnika była opodatkowana podatkiem VAT, udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku?

Odpowiedział Pan: Nie. Z treści umowy przenoszącej własność wynika, że zbywca (Dłużnik) oświadczył, iż umowa nie podlega podatkowi od towarów i usług.

Na pytanie: Czy z tytułu nabycia ww. nieruchomości, Nowemu Właścicielowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz czy z tego prawa skorzystał (jeżeli nie, proszę wskazać z jakich powodów)?

Odpowiedział Pan: Nie, ponieważ nabycie nieruchomości nie podlegało - wg oświadczenia zbywcy - opodatkowaniu VAT.

Na pytanie: W jaki sposób, do jakich celów, Nowy Właściciel wykorzystywał/wykorzystuje nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej w całym okresie jej posiadania?

Odpowiedział Pan: Komornik dwukrotnie wzywał Nowego Właściciela do udzielenia odpowiedzi na pytanie, do jakich czynności jest wykorzystywana nieruchomość, jednak Nowy Właściciel nie odebrał wezwań i nie udzielił odpowiedzi na zadane pytania.

Na pytanie: Czy nieruchomość była/jest przez Nowego Właściciela wykorzystywana w całym okresie posiadania wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług? Jaka to działalność?

Odpowiedział Pan: Komornik dwukrotnie wzywał Nowego Właściciela do udzielenia odpowiedzi na pytanie, do jakich czynności jest wykorzystywana nieruchomość, jednak Nowy Właściciel nie odebrał wezwań i nie udzielił odpowiedzi na zadane pytania.

Na pytanie: W związku z informacją zawartą we wniosku: „Ponadto działka jest utwardzona wylewką betonową (…).”, proszę wskazać, czy wylewka betonowa stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524)?

Odpowiedział Pan: Tak, jest to utwardzony plac przed budynkiem; stanowi budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego.

Na pytanie: Czy wylewka betonowa (jeśli jest budowlą) – została przez Nowego Właściciela wybudowana (jeśli tak – proszę wskazać kiedy) czy nabyta od Dłużnika?

Odpowiedział Pan: Wylewka betonowa została nabyta przez Nowego Właściciela.

Na pytanie: Czy i kiedy (proszę wskazać dokładną datę) budynki/budowle posadowione na działce 1/1 zostały oddane w użytkowanie pierwszemu nabywcy/użytkownikowi?

Odpowiedział Pan: Budynek został wybudowany w roku 1952. Zarówno z operatu szacunkowego, jak z dwukrotnych oględzin dokonanych przez komornika wynika, że jest on w złym stanie technicznym z powodu wieloletniego używania. Komornik nie posiada informacji, kiedy doszło do wydania do używania tego budynku, jednak trzeba uznać, że miało to miejsce wiele lat temu.

Co do utwardzonego placu przed budynkiem, to brak danych dotyczących roku budowy, jednak z oględzin dokonanych przez komornika wynika, że jest on w złym stanie technicznym wskazującym na wieloletnie używanie tego placu.

Na pytanie: Czy Nowemu Właścicielowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia bądź wybudowania tych budynków/budowli? Jeśli nie – proszę podać jakie były przyczyny braku prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Odpowiedział Pan: Nowemu Właścicielowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego - nie doliczono tego podatku przy nabyciu nieruchomości.

Na pytanie: Czy w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą egzekucyjną Nowy Właściciel (bądź inny podmiot – jaki?) ponosił wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym tych budynków/budowli, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej, jeśli tak, to proszę wskazać:

kiedy i przez kogo były ponoszone te wydatki?

• czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowią co najmniej 30% wartości początkowej budynki/budowle były oddane do użytkowania, proszę wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (zwolnionej, opodatkowanej podatkiem VAT),
• czy od ww. nakładów przysługiwało Nowemu Właścicielowi (bądź innemu podmiotowi – komu?) prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony?
• jeżeli wydatki na ulepszenie budynków/budowli ponosił inny podmiot niż Nowy Właściciel, to czy już nastąpiło (kiedy) bądź czy przed dokonaniem sprzedaży nastąpi pomiędzy Nowym Właścicielem a tym podmiotem rozliczenie nakładów poniesionych na te budynki/budowle?

Odpowiedział Pan: Komornik dwukrotnie wzywał Nowego Właściciela do udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy dokonywał On w okresie ostatnich 24 miesięcy nakładów ulepszających na nieruchomości w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej, a jeżeli tak, to czy miał prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu poczynionych nakładów, jednak Nowy Właściciel nie odebrał wezwań i nie udzielił odpowiedzi na zadane pytania.

Na pytanie: Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach nr 1-10, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie dla sprzedaży nieruchomości może mieć zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, to proszę wskazać:

• czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana, jako komornika, działań?
• czy działania te zostały udokumentowane?
• czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Nowego Właściciela?

Odpowiedział Pan: Komornik nie posiada szczegółowych informacji, aby udzielić precyzyjnej odpowiedzi na zadawane pytania przez organ KIS.

Brak informacji jest wynikiem podjętych przez komornika działań w trakcie trwania postępowania w sprawie. Działania są udokumentowane. Nowy Właściciel nie odpowiada na pytania, nie składa wyjaśnień, nie stawia się na wezwania, nie odbiera korespondencji kierowanej pod adres prawidłowy. Brak kontaktu z Nowym Właścicielem uniemożliwia uzyskanie żądanych informacji.

W związku z powyższym, komornik nie posiada kompletnych informacji, które są niezbędne do oceny, czy w rozpatrywanej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o VAT. Wniosek o możliwości zastosowania zwolnienia wynika jedynie z oględzin dokonanych przez Wnioskodawcę oraz z operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby prowadzonego postępowania egzekucyjnego.

Pytania

1)    Czy w przypadku sprzedaży opisanego wyżej budynku, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik, ale Nowy Właściciel, który nabył ten budynek od Dłużnika w toku postępowania egzekucyjnego, podatnikiem VAT będzie Nowy Właściciel, a więc Wnioskodawca działając jako płatnik VAT musi wystawić fakturę potwierdzającą sprzedaż z danymi Nowego Właściciela?

2)    Czy sprzedaż budynku wraz z gruntem powinna zostać zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.?

3)    Czy w celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Wnioskodawca może uzyskiwać informacje z innych źródeł niż jedynie od Dłużnika lub Nowego Właściciela, mimo iż w art. 43 ust. 21 u.p.t.u. mowa jest jedynie od informacjach od dłużnika?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji opisanej we wniosku, podatnikiem podatku VAT będzie Nowy Właściciel, a więc Wnioskodawca działający jako płatnik VAT powinien wystawić fakturę dokumentującą tę sprzedaż z danymi Nowego Właściciela.

Zgodnie z art. 18 u.p.t.u., organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

W art. 18 u.p.t.u. mowa jest o dostawie towarów będących własnością dłużnika. Jednak w postępowaniu egzekucyjnym może dojść do sytuacji, w której przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej jest majątek, który dłużnik - w toku postępowania - zbył na osoby trzecie. W takich przypadkach zastosowanie ma przepis art. 930 § 1 kodeksu postępowania cywilnego określający zasadę bezskuteczności transakcji dokonanej przez dłużnika w toku postępowania egzekucyjnego.

Zgodnie bowiem z tym przepisem rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. W konsekwencji wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości i doprowadził do jej zajęcia, może zaspokoić się z tej nieruchomości tak, jakby nadal należała ona do majątku dłużnika (skutek procesowy).

W kwestii zbycia przez dłużnika zajętej nieruchomości wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2008 r. sygn. akt V CSK 426/07, w którym stwierdził, że: „Artykuł 930 § 1 KPC stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Oznacza to, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości tak, jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela.”

W wyroku z 3 lutego 1998 r. (OSP rok 1998 nr 11 poz. 96) Sąd Najwyższy uznał, że w świetle art. 930 §1 KPC umowa przeniesienia własności zajętej nieruchomości między zbywcą (dłużnikiem) a nabywcą jest ważna, ale całkowicie bezskuteczna w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję i pozostaje bez wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, co oznacza, że egzekucję prowadzi się tak, jak gdyby zbycie nieruchomości nie nastąpiło. Ratio legis tego przepisu stanowi ochrona wierzyciela przed nierzetelnymi działaniami dłużnika, podjętymi w celu udaremnienia zaspokojenia się wierzyciela z nieruchomości.

Przepis art. 930 § 1 k.p.c. nie podważa więc ważności umowy przeniesienia własności zajętej nieruchomości między dłużnikiem a nabywcą, powoduje jedynie bezskuteczność względną tej umowy w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję. Po zbyciu nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego nowy właściciel traci własność tej nieruchomości. Jeżeli jednak cena uzyskana w toku egzekucji przekroczy wartość wierzytelności, nadwyżka, która pozostanie po zaspokojeniu wszystkich wierzytelności dłużnika powinna przypaść temu nowemu właścicielowi, a nie dłużnikowi. Był on bowiem właścicielem zbytej w toku egzekucji nieruchomości, a jedynie w związku z treścią art. 930 § 1 k.p.c. utracił jej własność na potrzeby postępowania egzekucyjnego wobec dłużnika. Tak więc komornik, dokonując zbycia nieruchomości na podstawie art. 930 k.p.c. rozporządza własnością osoby trzeciej, a nie własnością dłużnika.

W art. 18 u.p.t.u. mowa jest o dostawie towarów dokonywanej w trybie egzekucji. Pojęcie „dostawy towarów” zostało zdefiniowane w art. 7 ust. 1 u.p.t.u. i obejmuje wszelkie czynności faktyczne i prawne, których skutkiem jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W sytuacji opisanej we wniosku prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z własnością budynku będących przedmiotem planowanej czynności egzekucyjnej zostały skutecznie przeniesione na Nowego Właściciela. Uzyskał On tym samym prawo do rozporządzania tą nieruchomością „jak właściciel”. W związku z tym, komornik dokonując sprzedaży gruntu wraz z budynkiem będących przedmiotem wniosku dokona kolejnego „przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel”. Prawo to należy jednak obecnie do Nowego Właściciela, a nie do Dłużnika. Czym innym jest bowiem bezskuteczność względna zbycia przez Dłużnika nieruchomości wobec wierzycieli, czym innym zaś - skutek prawny przeniesienia własności z Dłużnika na Nowego Właściciela. W świetle powyższego, czynności egzekucyjne - a więc licytacja komornicza, mająca za przedmiot nieruchomość - powinny uwzględniać aktualnego właściciela rozporządzającego rzeczą (towarem), w imieniu którego powinny być dokumentowane czynności prawne obejmujące wskazaną nieruchomość. Tak uznał DKIS w tożsamych sprawach w interpretacjach:

‒     z 27 listopada 2023 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.485.2023.1.MPA;

‒     z 10 listopada 2023 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.375.2023.2.KM;

‒     z 9 listopada 2023 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.492.2023.2.MKA;

‒     z 9 listopada 2023 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.489.2023.1.JG;

‒     z 13 listopada 2023 r., 0114-KDIP1-2.4012.390.2023.1.AP;

‒     z 16 listopada 2023 r., 0114-KDIP1-1.4012.541.2023.1.AKA;

‒     z 24 listopada 2023 r. nr 0114-KDIP1-2.4012.393.2023.2.AP.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży wieczystego użytkowania wraz z budynkiem, które należą obecnie do Nowego Właściciela, Wnioskodawca działając jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 u.p.t.u., powinien udokumentować transakcję fakturą wystawioną na dane Nowego Właściciela; on bowiem będzie podatnikiem z tytułu dokonanej sprzedaży egzekucyjnej.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży opisanego we wniosku gruntu wraz z budynkiem, powinien On zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. jako oddanie do użytkowania (używania, korzystania) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dla oceny, czy dostawa opisanego we wniosku budynku będzie zwolniona od podatku, niezbędne jest ustalenie, czy będzie on w chwili dostawy uznany za „zasiedlony” przez okres co najmniej 2 lat liczonych od wybudowania albo od jego ulepszenia o wartość co najmniej 30% wartości początkowej. Warunkiem zwolnienia jest bowiem zasiedlenie obiektów budowlanych przez okres co najmniej 2 lat przed dostawą.

Podczas oględzin dokonanych 7 listopada 2019 r. oraz 21 sierpnia 2024 r., Wnioskodawca naocznie stwierdził, iż budynek znajduje się w złym stanie technicznym. Zły stan techniczny został także opisany przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby postepowania egzekucyjnego. Stan ten nie zmienił się do dnia złożenia wniosku, co zostało potwierdzone podczas kolejnych oględzin dokonanych 16 lutego 2026 r. To zaś prowadzi do konkluzji, że ani Dłużnik, ani Nowy Właściciel, który nabył grunt 28 marca 2025 r. nie ponieśli nakładów ulepszających budynek o wartość co najmniej 30% wartości początkowej.

Komornik nie może potwierdzić tego faktu poprzez oświadczenie złożone do akt postępowania przez Dłużnika. Dłużnik nie odpowiedział na wezwanie komornika do złożenia wyjaśnień w tej sprawie. Kurator ustanowiony dla Dłużnika, także nie udzielił w tym zakresie żadnego wyjaśnienia. Komornik dysponuje jednak dowodami urzędowymi w postaci protokołów oględzin oraz operatem szacunkowym. Z dowodów tych wyraźnie wynika, iż nie dokonano w budynku ani w budowli (placu) żadnych prac o charakterze ulepszenia. Byłyby one bowiem widoczne na zewnątrz. Konstrukcja budynku jest bowiem bardzo prosta i wszelkie nakłady o charakterze przebudowy musiałyby obejmować przede wszystkim bryłę budynku. Jest to bowiem typowy budynek garażowy o prostej bryle z siedmioma bramami garażowymi.

Ponadto, nie chodzi tu o ulepszenie rozumiane jako suma wydatków ponoszonych na budynek, które zwiększają jego wartość początkową, ale o jego przebudowę. Zgodnie bowiem z wyrokiem TSUE z 16 listopada 2017 r. (sygn. C-308/16) termin „ulepszenie” zawarty w polskiej definicji pojęcia „pierwsze zasiedlenie” zawartej w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. należy rozumieć jako „przebudowa”. TSUE orzekł, iż: „Jakkolwiek termin „przebudowa” nie jest jednoznaczny (...), to jednak sugeruje on, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia. Pojęcie „przebudowy” obejmuje zatem w szczególności przypadek, w którym zostały przeprowadzone pełne lub dostatecznie zaawansowane prace, po zakończeniu których odnośny budynek zostanie przeznaczony do innych celów. (...) Wykładnia pojęcia „przebudowy” jest ponadto zgodna z celem dyrektywy VAT, w szczególności w zakresie opodatkowania czynności zmierzającej do zwiększenia wartości danego towaru. Jeżeli chodzi o nowe budynki ta wartość dodana wynika z prac budowlanych prowadzących do zasadniczej zmiany rzeczywistości: materialnej z uwagi na przejście ze stanu niezabudowanej nieruchomości, czy nawet nieuzbrojonej działki, do budynku mieszkalnego. W odniesieniu do starych budynków rzeczona wartość dodana występuje, jeżeli doszło do zasadniczej przebudowy, tak że dany stary budynek może zostać przyrównany do nowego budynku. Pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT zostało transponowane do prawa polskiego w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT poprzez odniesienie się do pojęcia „ulepszenia”. Jednakże, pod warunkiem, że ten ostatni zwrot będzie interpretowany przez sądy krajowe jako synonim „przebudowy” w rozumieniu wskazanym w niniejszym wyroku, podniesiona różnica terminologiczna nie może sama w sobie prowadzić do niezgodności ustawy o VAT z dyrektywą VAT.”

Po tym wyroku TSUE sądy administracyjne zaczynają dostrzegać, że wprowadzone do polskiej ustawy kryterium „ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym” - w kontekście pierwszego zasiedlenia - nie jest właściwe. W orzecznictwie podkreśla się, że chodzi o takie prace budowlane przeprowadzone w obiekcie, które powodują, iż po ich zakończeniu nieruchomość zostaje przeznaczony do innych celów. Termin „ulepszenie” powinien być interpretowany jako synonim „przebudowy”, a „wydatki poniesione na ulepszenie” należy utożsamiać z pojęciem „przebudowy”. Co więcej, sądy administracyjne stoją na stanowisku, że polski przepis art. 2 pkt 14 ustawy określający kryteria niezbędne dla „pierwszego zasiedlenia” (i w efekcie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku) nie jest zgodny z Dyrektywą VAT. W orzecznictwie zaczyna dominować teza, w myśl której: „Dokonując wykładni prounijnej przepisu art. 2 pkt 14 ustawy, uwzględniającej wyrok TSUE z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16, definicja „pierwszego zasiedlenia” powinna brzmieć w ten sposób, że: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu (rozumianego jako synonim przebudowy), jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie (przebudowę), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej - z zastrzeżeniem twierdzeń TSUE co do rozumienia przebudowy jako istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania budynków lub budowli w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

Teza ta dominuje w orzecznictwie sądów administracyjnych (przykładowo w wyrokach NSA: z 31 marca 2024 r., I FSK 746/20; z 9 stycznia 2024 r., I FSK 2260/19; z 3 czerwca 2025 r. I FSK 505/22; z 21maja 2025 r., I FSK 340/22).

Z tej przyczyny Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż budynek opisany we wniosku nie został poddany przebudowie, ponieważ nie zmienił się ani jest stan techniczny, ani sposób jego użytkowania; nadal jest to budynek garażowo-magazynowy. Nie doszło także do znaczącej poprawy warunków zasiedlenia, ponieważ podczas oględzin dokonanych 16 lutego 2026 r. stwierdzono, iż budynek nadal pozostaje w złym stanie technicznym.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy dostawa budynku nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia lokalu po jego wybudowaniu. W związku z tym Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż dostawa budynku powinna zostać objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. i nie trzeba badać przesłanek do zwolnienia określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 u.p.t.u. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. stosuje się jedynie wtedy, gdy do dostawy budynku nie można zastosować zwolnienia określonego w pkt 10. Ponieważ jednak budynek jest zasiedlony przez okres 2 lat od daty pierwszego zasiedlenia i okres ten nie został przerwany wskutek ulepszenia budynku o wartość co najmniej 30% wartości początkowej, brak jest podstaw do rozważania możliwości (konieczności) zastosowania tego zwolnienia.

Podobne uwagi dotyczą zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. Zgodnie z nim zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na.cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednak i to zwolnienie nie ma zastosowania w sytuacji, gdy można zastosować zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Oznacza to, że w dacie dokonania dostawy należy zastosować zwolnienia od podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Ad 3.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 u.p.t.u., jeżeli udokumentowane działania komorników sądowych, o których mowa w art. 18 u.p.t.u, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 10 i 10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

W przepisie tym mowa jest o informacjach uzyskanych jedynie od dłużnika, jednak w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku braku kontaktu z Dłużnikiem, może on bazować - w celu zastosowania zwolnienia - na innych dowodach uzyskanych w toku postępowania egzekucyjnego. W sytuacji opisanej we wniosku takimi dowodami są oględziny dokonywane na przestrzeni kilku lat oraz operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę.

Jak to opisano we wniosku, komornik dokonał trzykrotnych oględzin w toku postępowania i każdorazowo stwierdzał, iż stan techniczny budynku oraz utwardzenia na pozostałej części działki nie uległy zmianie. Nic nie wskazuje na to, iż budynek ten został poddany przebudowie, co wykluczyłoby zastosowanie zwolnienia od podatku.

W ocenie Wnioskodawcy, skoro z informacji uzyskanych w toku postępowania egzekucyjnego wynika, że budynek oraz budowla zostały zasiedlone ponad 2 lata temu, i w tym czasie można stwierdzić, iż nie dokonano ich przebudowy, to powinien on zastosować zwolnienie od podatku, mimo braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów. Zastosowanie zwolnienia byłoby co prawda literalnym odstępstwem od art. 43 ust. 21 u.p.t.u., niemniej jednak komornik stoi na stanowisku, że skoro dysponuje On innymi dowodami potwierdzającymi możliwość zastosowania zwolnienia, to powinien je zastosować w odniesieniu do planowanej sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów nieruchomości, a więc grunty (oraz ich prawo użytkowania wieczystego), budynki, budowle lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan komornikiem sądowym i prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi X. sp. z o.o. (Dłużnik) w sprawie (...), które dotyczy zabudowanej działki nr 1/1. Obecnie użytkownikiem wieczystym nieruchomości oraz właścicielem budynku jest spółka Y. sp. z o.o. (Nowy Właściciel), która nabyła prawo wieczystego użytkowania od Dłużnika 28 marca 2025 r. Przyczyną zbycia nieruchomości przez Dłużnika na rzecz spółki Y. była spłata pożyczki (datio in solutum). Z treści umowy przenoszącej własność wynika, że zbywca (Dłużnik) oświadczył, iż umowa nie podlega podatkowi od towarów i usług. Nabycie nieruchomości nie podlegało - wg oświadczenia zbywcy - opodatkowaniu VAT. Nowy Właściciel nie widnieje w rejestrze podatników VAT. Na ww. działce znajduje się budynek garażowo-magazynowy oraz utwardzony plac stanowiący budowlę.

Pana wątpliwości dotyczą skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 930 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 468 ze zm.):

Jak wynika z przepisu 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zbycie nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym jest ważne z punktu widzenia zasad prawa i nie wyklucza dalszego prowadzenia postępowania egzekucyjnego. Ponadto, w takich sytuacjach sam nabywca nieruchomości jest traktowany jak dłużnik (jednak wyłącznie w zakresie nabytego środka majątkowego).

W kwestii zbycia zajętej nieruchomości przez dłużników wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2008 r. sygn. akt V CSK 426/07, w których stwierdził, że:

W rozpatrywanej sprawie, jak wcześniej zostało wskazane, od dnia nabycia w 2025 r. Nowym Właścicielem nieruchomości jest Y. sp. z o.o. Tym samym, dokonującym dostawy towaru będzie Nowy Właściciel. To ta transakcja sprzedaży stanowi opisane zdarzenie przyszłe, do którego znajdują zastosowanie powołane w interpretacji przepisy ustawy. Wraz z przeniesieniem przez Dłużnika na rzecz Nowego Właściciela własności nieruchomości uzyskał on prawo do rozporządzania przedmiotową nieruchomością jak właściciel. Zatem, w rozpatrywanej sprawie, od dnia przeniesienia własności jest on Nowym Właścicielem nieruchomości. W świetle powyższego, czynności egzekucyjne – a więc licytacja komornicza, mająca za przedmiot nieruchomość – powinna uwzględniać aktualnego właściciela rozporządzającego rzeczą (towarem), w imieniu którego powinny być dokumentowane czynności prawne obejmujące wskazaną nieruchomość.

Jak wynika z powołanych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów, prawa użytkowania wieczystego gruntów, budynków czy części budynków) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie, sprzedaż w toku postępowania egzekucyjnego nieruchomości należącej do Nowego Właściciela, tj. prawa użytkowania wieczystego działki nr 1/1 wraz ze znajdującymi się na tej działce budynkiem garażowo-magazynowy oraz utwardzonym placem (budowlą), stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Biorąc bowiem pod uwagę przeznaczenie obiektów posadowionych na tej działce, tj. budynek garażowo-magazynowy oraz utwardzony plac (budowla), jak również zważywszy na fakt, że nieruchomość jest składnikiem majątku oraz własnością spółki z o.o. – należy stwierdzić, że powyższa nieruchomość służyła do wykonywania działalności gospodarczej Nowego Właściciela.

Tym samym, w odniesieniu do sprzedaży w toku postępowania egzekucyjnego działki zabudowanej budynkiem garażowo-magazynowy oraz utwardzonym placem (budowlą), Nowy Właściciel będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa ww. nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego będzie spełniała przesłanki do uznania tej czynności za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Niniejsza sprawa dotyczy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie określone art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powołanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Przy czym przepis ten odnosi się również do prawa wieczystego użytkowania gruntu.

W okolicznościach opisanej we wniosku sprawy wskazać także należy na art. 43 ust. 21 ustawy, który stanowi, że:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny bezskuteczne.

W celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy należy oceniać warunki na jakich aktualnie dokonywana jest transakcja sprzedaży, czyli informacje te powinny być pozyskane od Nowego Właściciela, gdyż to on w chwili sprzedaży egzekucyjnej rozporządza nieruchomością jak właściciel.

Z okoliczności sprawy wynika, że brak jest informacji, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie do zbycia nieruchomości należącej do Nowego Właściciela, stanowiącej działkę zabudowaną budynkiem garażowo-magazynowy oraz utwardzonym placem (budowlą), może mieć zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Jako Komornik podjął Pan działania w celu ustalenia niezbędnych informacji, podjęte przez Pana działania są udokumentowane. Nowy Właściciel nie odpowiada na pytania, nie składa wyjaśnień, nie stawia się na wezwania, nie odbiera korespondencji.

W rozpatrywanej sprawie przedstawiony we wniosku opis zdarzenia nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana w drodze licytacji działki zabudowanej budynkiem garażowo-magazynowy oraz utwardzonym placem (budowlą), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy, gdyż nie posiada Pan szczegółowych informacji, które są niezbędne do dokonania takiej oceny.

Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi zatem do wniosku, że w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie będą spełnione, skoro podjęte przez Pana jako komornika udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Nowego Właściciela, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć przy tym należy, że kwestia oceny podjętych przez Pana działań nie była przedmiotem interpretacji.

Zatem w stosunku do planowanej sprzedaży w toku postępowania egzekucyjnego nieruchomości zabudowanej budynkiem garażowo-magazynowy oraz utwardzonym placem (budowlą), nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a bądź w pkt 2 ustawy. Oznacza to, że sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej dla tej czynności stawki podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 106c pkt 2 ustawy:

W związku z tym, że podatnikiem podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego będzie Nowy Właściciel, będzie Pan zobowiązany jako płatnik podatku VAT do wystawienia w imieniu Nowego Właściciela faktury dokumentującej ww. dostawę towarów, zgodnie z art. 106c pkt 2 ustawy.

Podsumowując, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1, w którym, w Pana ocenie, w sytuacji opisanej we wniosku, podatnikiem podatku VAT będzie Nowy Właściciel, a więc Pan działający jako płatnik VAT powinien wystawić fakturę dokumentującą tę sprzedaż z danymi Nowego Właściciela, jest prawidłowe.

Natomiast, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2, w którym, w Pana ocenie opisana sprzedaż nieruchomości powinna korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jest nieprawidłowe. Jak bowiem wyżej wskazano, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy. Tym samym, w stosunku do planowanej sprzedaży w toku postępowania egzekucyjnego nieruchomości zabudowanej budynkiem garażowo-magazynowy oraz utwardzonym placem (budowlą), nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a bądź w pkt 2 ustawy. Sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej dla tej czynności stawki podatku od towarów i usług.

Również Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3, w którym twierdzi Pan, że:

• skoro z informacji uzyskanych w toku postępowania egzekucyjnego wynika, że budynek oraz budowla zostały zasiedlone ponad 2 lata temu, i w tym czasie można stwierdzić, iż nie dokonano ich przebudowy, to powinien Pan zastosować zwolnienie od podatku, mimo braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów,
• zastosowanie zwolnienia byłoby co prawda literalnym odstępstwem od art. 43 ust. 21 u.p.t.u., niemniej jednak stoi Pan na stanowisku, że skoro dysponuje Pan innymi dowodami potwierdzającymi możliwość zastosowania zwolnienia, to powinien je Pan zastosować w odniesieniu do planowanej sprzedaży,

jest nieprawidłowe. Jak wskazano powyżej, w celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy należy oceniać warunki na jakich aktualnie dokonywana jest transakcja sprzedaży, czyli informacje te powinny być pozyskane od Nowego Właściciela, gdyż to on w chwili sprzedaży egzekucyjnej rozporządza nieruchomością jak właściciel. Skoro nie posiada szczegółowych informacji pozyskanych od Nowego Właściciela, które są niezbędne do dokonania takiej oceny, to należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnienia w tej sytuacji nie będą spełnione. Zatem o spełnieniu warunków zastosowania zwolnienia od podatku VAT w tej sprawie, nie mogą decydować oględziny dokonane przez Pana oraz operat szacunkowy sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania egzekucyjnego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Tym samym należy zaznaczyć, że odpowiedzi na pytanie zawarte we wniosku udzielono na podstawie przedstawionego zdarzenia przyszłego. Zatem, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.