Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.178.2026.2.APR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 6 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej wycofanej z działalności gospodarczej. Uzupełnił go Pan pismem, które wpłynęło 24 kwietnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 27 lutego 2019 r. Wnioskodawca nabył na podstawie aktu notarialnego od osoby fizycznej niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni 1103 m², położoną w miejscowości (...). Na działce znajdowała się blaszana wiata niezwiązana trwale z gruntem. Działka posiada dostęp do drogi publicznej.

Dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W 2017 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-magazynowego z częścią mieszkalną oraz niezbędną infrastrukturą.

W dniu nabycia Wnioskodawca oświadczył, że zakup następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy. W momencie nabycia nieruchomości Wnioskodawca nie miał zamiaru jej dalszej odsprzedaży. Nabycie nastąpiło wyłącznie w celu wykorzystania nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku ze zmianą miejsca prowadzenia działalności gospodarczej, w dniu 6 lutego 2026 r. działka wraz z wiatą została wycofana z ewidencji środków trwałych i przeniesiona do majątku prywatnego Wnioskodawcy.

W okresie posiadania nieruchomości w ramach majątku prywatnego:

•      nieruchomość nie była dzielona, uzbrajana, zabudowywana ani ulepszana,

•      nie prowadzono żadnych działań charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami,

•      sprzedaż miała charakter jednorazowy i incydentalny, a nie działalności gospodarczej.

Stan nieruchomości w dniu sprzedaży był taki sam jak w dniu jej nabycia.

Po upływie około trzech miesięcy od wycofania z działalności gospodarczej, działka została sprzedana na podstawie aktu notarialnego osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Przy sprzedaży nie został naliczony podatek VAT.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu stanu faktycznego

1. Działalność prowadzona jest od 20 grudnia 2016 r. w zakresie sprzedaży detalicznej prowadzonej przez domy sprzedaży wysyłkowej lub internet. Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2. Numer ewidencyjny przedmiotowej działki to 1 położonej w (...).

3. Na przedmiotowej niezbudowanej działce znajdowała się (i nadal się znajduje) blaszana wiata nie związana trwale z gruntem (nabyta wraz z gruntem i opisana w akcie notarialnym) oraz postawione były kontenery transportowe nie związane na stałe z gruntem, wykorzystywane jako podręczne magazyny na towar sprzedażowy. Przez jakiś czas był też plandekowy namiot magazynowy nie związany na stałe z gruntem, który został kilka lat temu zdemontowany.

Podsumowując, przedmiotowa działka była wykorzystywana jako miejsce na podręczne magazyny na towar sprzedażowy.

4. Działka po wycofaniu jej z ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawcy i przeniesieniu do majątku prywatnego nie była z żaden sposób wykorzystywana.

Działka została wycofana z ewidencji środków trwałych i przeniesiona do majątku prywatnego po sprzedaży kontenerów transportowych wykorzystywanych jako magazyny podręczne na towar sprzedaży, czyli działa została przywrócona do stanu z dnia zakupu.

Rezygnacja z wykorzystywania działki jako magazynu podręcznego spowodowana była przeniesieniem całej firmy z (...) do (...) i w związku z dużym magazynem w (...). zaspokajającym potrzeby magazynowe firmy oraz ze względu na dużą odległość pomiędzy nową siedzibą firmy o dotychczasową, utrzymanie i dojazd był nieopłacalny pod względem finansowym i czasowym.

Podjęto decyzję o rezygnacji z korzystania i o sprzedaży kontenerów magazynowych.

5. Po sprzedaży wszystkich kontenerów i wycofaniu działki z ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawcy i przeniesieniu do majątku prywatnego Wnioskodawca zamieścił ogłoszenie o chęci sprzedaży na portalu (...).

6. Wnioskodawca nie udzielił pełnomocnictwa do występowania w swoim imieniu w związku ze sprzedażą działki.

7. Działka nie była udostępniana w całości, tylko w czasie kiedy była majątkiem firmy Wnioskodawcy, od lipca 2021 r. do stycznia 2024 r. było odpłatnie, na podstawie faktury VAT udostępnione miejsce na kontener transportowy nie związany z gruntem służący jako magazyn podręczny innej firmie.

Po wycofaniu jej z ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawcy i przeniesieniu do majątku prywatnego, nie była udostępniana osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

8. Zostało wystawione ogłoszenie o sprzedaży na portalu (...).

9. Sprzedaż innych nieruchomości:

•      sprzedaż posesji magazynowej w (...) w lutym 2024 r. na podstawie faktury sprzedaży i aktu notarialnego, zwolnionej z VAT na postawie art. 43 ustawy, nabytej prywatnie na podstawie aktu notarialnego w kwietniu 2021 r. i wprowadzonej do ewidencji środków trwałych do firmy Wnioskodawcy. Nabycie posesji wiązało się z chęcią poszerzenia terytorialnego firmy. Sprzedaż nastąpiła w związku z trudnościami w uzyskaniu zgodny od konserwatora zabytków na przystosowanie posesji do potrzeb firmy.

•      sprzedaż działki w (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym w kwietnia 2025 r. na postawie aktu notarialnego będącą własnością prywatną nabytej na postawie aktu notarialnego lipiec 2015 r. (jeszcze przed założeniem działalności gospodarczej).

Sprzedaż wiązała się z przeniesieniem firmy i gospodarstwa domowego pod (...).

Obecnie Wnioskodawca wynajmuje mieszkanie w (...).

Zakup i sprzedaż była w ramach majątku prywatnego.

•      sprzedaż gruntu w (...) w czerwcu 2022 r. na podstawie aktu notarialnego, nabytego w marcu 2021 r. na podstawie aktu notarialnego w ramach spłaty pożyczki zaciągniętej u Wnioskodawcy prywatnie przez sprzedającego. Zakup i sprzedaż była w ramach majątku prywatnego.

10. W związku z nabyciem ww. działki nie była wystawiona faktura VAT. Nabycie nastąpiło na postawie aktu notarialnego od osoby prywatnej. Został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych.

11. W związku z tym, że nabycie działki było zwolnione z VAT, wycofanie działki do majątku prywatnego nie generowało konieczności rozliczenia podatku VAT.

12. Działka była wykorzystywana jako miejsce na kontenery transportowe wykorzystywane jako podręczne magazyny na towar sprzedażowy. Po sprzedaży wszystkich kontenerów i wycofaniu działki z ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawcy i przeniesieniu do majątku prywatnego, działka nie była użytkowana w żaden sposób.

13. 20 listopada 2017 r., czyli jeszcze przed nabyciem przez Wnioskodawcę działki, na wniosek poprzedniego właściciela działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy i aktem notarialnym poprzedni właściciel wyraził zgodę na przeniesienie na Wnioskodawcę decyzji o warunkach zabudowy. Następnie na wniosek Wnioskodawcy, zmieniono niektóre podpunkty decyzji. Wniosek o zmianę warunków zabudowy dotyczył możliwość zwiększenia powierzchni magazynowej, jednak zmiany w decyzji nie były satysfakcjonujące.

14. Wydana w 2017 roku decyzja o warunkach zabudowy była wydana jeszcze przed kupnem przez Wnioskodawcę działki i po nieznacznych zmianach, w czasie gdy działka była w ewidencji środków trwałych, nie została zmieniona.

Pytania

1.  Czy sprzedaż opisanej nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.  Czy w przedstawionej sytuacji Wnioskodawca miał prawo zastosować zwolnienie z podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Pytanie 1:

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż została dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Nieruchomość została wprawdzie nabyta w ramach działalności gospodarczej i była środkiem trwałym, jednak przed sprzedażą została formalnie wycofana z działalności gospodarczej i przeniesiona do majątku prywatnego. Sprzedaż nastąpiła po tym wycofaniu i miała charakter jednorazowy.

Wnioskodawca nie podejmował działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, takich jak podział gruntu, jego uzbrojenie, zmiana przeznaczenia, prowadzenie szeroko zakrojonych działań marketingowych czy przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w sposób zwiększający jej wartość.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, podatnikiem jest podmiot wykonujący działalność gospodarczą. Jednorazowa sprzedaż składnika majątku prywatnego, nie wykonywana w sposób profesjonalny i zorganizowany, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT.

W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości stanowiła czynność dokonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pytanie 2:

Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca miał prawo zastosować zwolnienie z podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości, gdyż została dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Nieruchomość została wprawdzie nabyta w ramach działalności gospodarczej i była środkiem trwałym, jednak przed sprzedażą została formalnie wycofana z działalności gospodarczej i przeniesiona do majątku prywatnego. Sprzedaż nastąpiła po tym wycofaniu i miała charakter jednorazowy.

Wnioskodawca nie podejmował działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, takich jak podział gruntu, jego uzbrojenie, zmiana przeznaczenia, prowadzenie szeroko zakrojonych działań marketingowych czy przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w sposób zwiększający jej wartość.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, podatnikiem jest podmiot wykonujący działalność gospodarczą. Jednorazowa sprzedaż składnika majątku prywatnego, nie wykonywana w sposób profesjonalny i zorganizowany, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT.

W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości stanowiła czynność dokonaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Co istotne, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy - opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy - czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W związku z powyższym, dostawa towarów i świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy czynność dokonana została przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 6 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z opisu sprawy, 27 lutego 2019 r. nabył Pan na podstawie aktu notarialnego od osoby fizycznej niezabudowaną działkę gruntu nr 1. W związku z nabyciem ww. działki nie była wystawiona faktura VAT. Nabycie nastąpiło na postawie aktu notarialnego od osoby prywatnej. Został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zakup nastąpił w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy. W momencie nabycia nieruchomości nie miał Pan zamiaru jej dalszej odsprzedaży. Nabycie nastąpiło wyłącznie w celu wykorzystania nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej.

Działalność prowadzona jest przez Pana od 20 grudnia 2016 r. w zakresie sprzedaży detalicznej prowadzonej przez domy sprzedaży wysyłkowej lub internet. Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na przedmiotowej niezbudowanej działce znajdowała się (i nadal się znajduje) blaszana wiata nie związana trwale z gruntem (nabyta wraz z gruntem i opisana w akcie notarialnym) oraz postawione były kontenery transportowe nie związane na stałe z gruntem, wykorzystywane jako podręczne magazyny na towar sprzedażowy. Przez jakiś czas był też plandekowy namiot magazynowy nie związany na stałe z gruntem, który został kilka lat temu zdemontowany. Tym samym, przedmiotowa działka była wykorzystywana jako miejsce na podręczne magazyny na towar sprzedażowy.

W związku ze zmianą miejsca prowadzenia działalności gospodarczej, w dniu 6 lutego 2026 r. działka wraz z wiatą została wycofana z ewidencji środków trwałych i przeniesiona do majątku prywatnego Wnioskodawcy. W związku z tym, że nabycie działki było zwolnione z VAT, wycofanie działki do majątku prywatnego nie generowało konieczności rozliczenia podatku VAT.

Działka po wycofaniu jej z ewidencji środków trwałych Pana firmy i przeniesieniu do majątku prywatnego nie była z żaden sposób wykorzystywana. Działka została wycofana z ewidencji środków trwałych i przeniesiona do majątku prywatnego po sprzedaży kontenerów transportowych wykorzystywanych jako magazyny podręczne na towar sprzedaży, czyli działa została przywrócona do stanu z dnia zakupu. Rezygnacja z wykorzystywania działki jako magazynu podręcznego spowodowana była przeniesieniem całej firmy z (...) do (...) i w związku z dużym magazynem w (...) zaspokajającym potrzeby magazynowe firmy oraz ze względu na dużą odległość pomiędzy nową siedzibą firmy o dotychczasową, utrzymanie i dojazd był nieopłacalny pod względem finansowym i czasowym. Podjęto decyzję o rezygnacji z korzystania i o sprzedaży kontenerów magazynowych.

W okresie posiadania nieruchomości w ramach majątku prywatnego:

•      nieruchomość nie była dzielona, uzbrajana, zabudowywana ani ulepszana,

•      nie prowadzono żadnych działań charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami,

•      sprzedaż miała charakter jednorazowy i incydentalny, a nie działalności gospodarczej.

Stan nieruchomości w dniu sprzedaży był taki sam jak w dniu jej nabycia.

Po upływie około trzech miesięcy od wycofania z działalności gospodarczej, działka została sprzedana na podstawie aktu notarialnego osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Po sprzedaży wszystkich kontenerów i wycofaniu działki z ewidencji środków trwałych Pana firmy i przeniesieniu do majątku prywatnego zamieścił Pan ogłoszenie o chęci sprzedaży na portalu (...). Nie udzielił Pan pełnomocnictwa do występowania w swoim imieniu w związku ze sprzedażą działki.

Działka nie była udostępniana w całości, tylko w czasie kiedy była majątkiem Pana firmy, od lipca 2021 r. do stycznia 2024 r. było odpłatnie, na podstawie faktury VAT, udostępnione miejsce na kontener transportowy nie związany z gruntem służący jako magazyn podręczny innej firmie. Po wycofaniu jej z ewidencji środków trwałych Pana firmy i przeniesieniu do majątku prywatnego, działka nie była udostępniana osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W 2017 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-magazynowego z częścią mieszkalną oraz niezbędną infrastrukturą.

20 listopada 2017 r., czyli jeszcze przed nabyciem przez Pana działki, na wniosek poprzedniego właściciela działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy i aktem notarialnym poprzedni właściciel wyraził zgodę na przeniesienie na Pana decyzji o warunkach zabudowy. Następnie na Pana wniosek, zmieniono niektóre podpunkty decyzji. Wniosek o zmianę warunków zabudowy dotyczył możliwość zwiększenia powierzchni magazynowej, jednak zmiany w decyzji nie były satysfakcjonujące. Wydana w 2017 roku decyzja o warunkach zabudowy była wydana jeszcze przed kupnem przez Pana działki i po nieznacznych zmianach, w czasie gdy działka była w ewidencji środków trwałych, nie została zmieniona.

Pana wątpliwości dotyczą określenia, czy sprzedaż opisanej nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie, fakt że przedmiotowa nieruchomość:

•      została nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,

•      została wprowadzona do ewidencji środków trwałych,

•      była faktycznie wykorzystywana – przez kilka lat - w działalności gospodarczej jako zaplecze magazynowe,

•      była wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych,

jednoznacznie wskazuje, że nieruchomość stanowiła składnik majątku wykorzystywany w Pana działalności gospodarczej.

Co istotne, samo wycofanie składnika majątku z działalności gospodarczej i przeniesienie go do majątku prywatnego nie przesądza o utracie statusu podatnika w odniesieniu do jego sprzedaży. Istotne znaczenie ma bowiem całokształt okoliczności sprawy, w tym sposób wykorzystywania nieruchomości przed sprzedażą.

W analizowanej sprawie szczególne znaczenie ma fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie krótkiego okresu od momentu jej wycofania z działalności gospodarczej (ok. 3 miesiące). Okoliczność ta wskazuje, że wycofanie nieruchomości miało charakter formalny i było bezpośrednio związane z zamiarem jej sprzedaży.

Zatem dostawa ww. nieruchomości stanowiła dostawę dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, w związku z dostawą ww. działki wystąpił Pan jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Ponadto w stosunku do sprzedaży ww. nieruchomości w rozpatrywanej sprawie istotne jest to, że nieruchomość ta była częściowo odpłatnie udostępniana innemu podmiotowi na podstawie faktur VAT. Jak wynika z opisu sprawy, w czasie kiedy była majątkiem Pana firmy, od lipca 2021 r. do stycznia 2024 r. na działce było odpłatnie, na podstawie faktury VAT, udostępnione miejsce na kontener transportowy nie związany z gruntem, służący jako magazyn podręczny innej firmie.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Z powołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Wobec tego, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. A zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Zatem odpłatne udostępnianie ww. działki stanowiło odpłatne świadczenie usług. Taki sposób wykorzystania przez Pana przedmiotowej działki sprawia, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Tym samym, dokonując dostawy przedmiotowej działki zbył Pan majątek wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej.

Zatem w przedmiotowej sprawie w zakresie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, i czynność sprzedaży ww. nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy w przedstawionej sytuacji miał Pan prawo zastosować zwolnienie od podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W kwestii sposobu opodatkowania nieruchomości niezabudowanych przywołać należy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystają dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Jak stanowi art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 538):

Stosownie do art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

Natomiast, w myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z tym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wynika, że dla przedmiotowej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy obejmująca możliwość realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-magazynowego z częścią mieszkalną oraz niezbędną infrastrukturą. Wydana w 2017 roku decyzja o warunkach zabudowy była wydana jeszcze przed kupnem przez Pana działki, lecz została na Pana przeniesiona i po nieznacznych zmianach, w czasie gdy działka była w ewidencji środków trwałych, nie została zmieniona.

W analizowanym przypadku dostawa opisanej nieruchomości nie może zatem zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ na dzień sprzedaży spełniała ona definicję terenu budowlanego, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Skoro do sprzedaży ww. nieruchomości nie można było zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

•      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

•      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powołanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 6272 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 200412/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 200412/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że przy nabyciu przez Pana przedmiotowej nieruchomości nie wystąpił podatek naliczony – w związku z nabyciem ww. działki nie była wystawiona faktura VAT. Nabycie nastąpiło na postawie aktu notarialnego od osoby prywatnej. Został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, nie można uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT bądź takie prawo przysługiwało, skoro dostawa na Pana rzecz ww. działki nie była objęta tym podatkiem (czynność nabycia ww. działki nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT).

Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy znajduje zastosowania z uwagi na fakt, iż nie został spełniony już jeden z warunków zawartych w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie, dokonanie przez Pana dostawy przedmiotowej działki nie mogło korzystać ze zwolnienia od podatku także na podstawie ww. przepisu.

Zatem, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przez Pana stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy. W konsekwencji, przedmiotowej nieruchomości na rzecz kupującego podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.