Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.246.2026.4.DG

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• ­nieprawidłowe w zakresie nieuznania Wnioskodawców za podatników podatku od towarów i usług w ramach transakcji sprzedaży niezabudowanych działek, oraz
• ­prawidłowe w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla transakcji sprzedaży niezabudowanych działek.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanych działek, które powstaną w wyniku podziału działki nr 1. Uzupełnili go Państwo pismami, które wpłynęły 26 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

·      A. A. dalej OF1

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

·      B.B. dalej OF2

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca („Wnioskodawca”, „OF1”) jest: osobą fizyczną posiadającą na terytorium Polski miejsce zamieszkania, podlegającą na terytorium Polski nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych („podatek PIT”). Wnioskodawca nie jest obecnie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Osoba zainteresowana niebędąca stroną („OF2”) jest: osobą fizyczną, posiadającą na terytorium Polski miejsce zamieszkania, podlegającą na terytorium Polski nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku PIT. OF2 nie jest obecnie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

OF1 oraz OF2 to małżeństwo, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Obecnie OF1 i OF2 są na emeryturach.

Wnioskodawca i OF2 są właścicielami nieruchomości - niezabudowanej działki gruntu nr 1 o powierzchni 1,2022 ha położonej w (…), objętej księgą wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość”). Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez OF1 oraz przez OF2 na podstawie Umowy sprzedaży z 30 grudnia 1997 r. od (…).

Nieruchomość stanowi majątek wspólny małżeński OF1 i OF2.

Nieruchomość nigdy nie była oraz obecnie nie jest użytkowana przez Wnioskodawcę i OF2. Nieruchomość to grunt orny (R).

Nieruchomość nie była wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. OF1 prowadził działalność gospodarczą, ale niezwiązaną z obrotem nieruchomości (działalność została zakończona w 2016 r.), a OF2 nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej w Polsce.

W 2024 r. oraz w 2025 r. w związku z zaniedbaniem Nieruchomości, Wnioskodawca usunął roślinność (drzewa i krzaki) oraz śmieci znajdujące się na Nieruchomości oraz uporządkował teren:

• w tym celu Wnioskodawca umówił się z lokalnym właścicielem tartaku, który był zainteresowany wyciętymi drzewami (nie usunął jednak całej roślinności (bo urosły też drzewa owocowe i orzech włoski), w związku z czym Wnioskodawca zlecił pozostałe prace za wynagrodzeniem innej osobie);
• Nieruchomość sąsiaduje z lasami państwowymi, działka jest od strony południowej, czyli drzewa z lasów niebezpiecznie pochylały się na Nieruchomość, w związku z czym Wnioskodawca złożył wniosek do Lasów Państwowych, a Lasy Państwowe na swój koszt wycięły pochylone drzewa;
• w pasie drogowym sąsiadującym z Nieruchomością rosły dwa bardzo wysokie spróchniałe drzewa, urząd miejski był zainteresowany ich wycięciem, w związku z czym - w uzgodnieniu z urzędem – Wnioskodawca zapłacił za wycięcie i wywiezienie tych drzew;
• na Nieruchomości znajdowały się śmieci, które przywoziła lokalna społeczność w związku z tym, że Nieruchomość była nieogrodzona i nieużytkowana przez Wnioskodawcę i OF2, w związku z czym Wnioskodawca zlecił wywóz tych śmieci i uporządkowanie Nieruchomości;
• na Nieruchomości (małym fragmencie o wymiarach ok. 3m x 3m znajdowały się pozostałości fundamentów) - na przełomie 2024/25 Wnioskodawca zlecił rozbicie tych pozostałości i wywiezienie gruzu;
• w 2025 r. Wnioskodawca zlecił wyrównanie terenu, przywiezienie ziemi oraz jej wyrównanie, a także zasianie trawy i jej koszenie.

OF1 i OF2 zamierzają sprzedać Nieruchomość. Kupujący nie jest jeszcze znany. OF1 i OF2 zamierzają sprzedać Nieruchomość przez zamieszczenie ogłoszenia w portalu ogłoszeniowym, ogłaszając się na banerach, ewentualnie zlecić sprzedaż agencji nieruchomości, która się do nich zgłosi. Obecnie Wnioskodawcy zamieścili 3 banery:

• na ogrodzeniu myjni w (…),
• na ogrodzeniu działki po dawnym tartaku w (…) oraz
• na działce Wnioskodawcy i OF2 nr 3.

Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę oraz OF2 nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W zakresie Nieruchomości:

• w grudniu 2024 r. urząd gminy wydał warunki zabudowy dla 12 domów na Nieruchomości (wniosek o wydanie warunków zabudowy był składany przez pełnomocnika Wnioskodawcy, pełnomocnik również przygotowywał tzw. operat środowiskowy dla Nieruchomości);
• w lutym 2025 r. złożono wniosek do urzędu do przyszłego projektu planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu Nieruchomości jako terenu budowlanego;
• działka jest w trakcie geodezyjnego podziału na 12 działek (ściślej na 13, bowiem 13-nasta to droga wewnętrzna);
• po geodezyjnym podziale przewidywane jest złożenie do urzędu dwunastu wniosków o dwanaście warunków zabudowy, a następnie rozpoczęta zostałaby sprzedaż tych 12 działek.

Wnioskodawca oraz OF2 są również właścicielami dwóch innych, sąsiadujących ze sobą, nieruchomości położonych w (…) (działka nr 2 oraz działka nr 3) o łącznej powierzchni około 3,7 ha). Nieruchomości te zostały nabyte od (…) (działka nr 2 umowa sprzedaży z 4 stycznia 1999 r. oraz działka nr 3 umowa sprzedaży z 29 kwietnia 2003 r.).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

OF1 oraz OF2 nabyli działkę nr 1 w celach rekreacyjnych oraz z zamiarem realizacji w przyszłości inwestycji mieszkaniowej dla swojej rodziny.

Przez kilkanaście lat OF1 oraz OF2 wraz z synami regularnie spędzali wakacje letnie nad jeziorem (…). Starszy syn, w wieku 8 lat, uzyskał kartę pływacką.

Działka nr 1 jest położona najbliżej jeziora (…), podczas gdy pozostały teren wokół jeziora stanowią głównie lasy. Z tego względu OF1 oraz OF2 zdecydowali się na zakup wskazanej nieruchomości, planując budowę domu przeznaczonego dla siebie, swoich synów oraz wnuków.

OF1 oraz OF2 nadal podtrzymują zamiar realizacji powyższej inwestycji i przewidują, że spośród omawianych 12 działek co najmniej 3 działki pozostawią dla siebie oraz swoich synów. Wskazanie liczby „co najmniej 3 działek” wynika z faktu, iż OF1 oraz OF2 nie wykluczają pozostawienia części nieruchomości również dla wnuków. Obecnie OF1 oraz OF2 mają dwoje wnuków, przy czym niewykluczone, że będzie ich więcej.

Przedmiotem wniosku jest sprzedaż działki nr 1 już po podziale na 12 nowopowstałych działek. Przy czym przedmiotem sprzedaży będzie najprawdopodobniej maksymalnie 9 działek ze względu na planowane pozostawienie co najmniej 3 działek dla siebie oraz swoich synów. Przy czym, OF1 oraz OF2 nie wykluczają pozostawienia części nieruchomości również dla wnuków.

Na działce nr 1 OF1 oraz OF2 nie prowadzili gospodarstwa rolnego, z którego uzyskiwane były płody rolne przeznaczone do sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT.

OF1 prowadził działalność gospodarczą, ale niezwiązaną z obrotem nieruchomości i gospodarstwem rolnym (działalność została zakończona w 2016 r.), i prawdopodobnie w tym okresie był podatnikiem podatku VAT czynnym (tj. w okresie 3 listopada 2006 r. do 5 grudnia 2016 r.). Niestety ze względu na upływ czasu, OF1 nie jest w stanie tego stwierdzić w 100%.

OF2 nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. OF1 oraz OF2 nigdy nie uzyskiwali pożytków z Nieruchomości.

W okresie posiadania przedmiotowej działki OF1/OF2 nie poczynili nakładów na zwiększenie wartości/uatrakcyjnienie działki, z wyjątkiem udzielenia pełnomocnictwa do przygotowania tzw. operatu środowiskowego potrzebnego najpierw do wystąpienia z wnioskiem o warunki zabudowy a następnie do wystąpienia z wnioskiem o podział działki.

W zakresie Nieruchomości:

• w grudniu 2024 r. urząd miasta (…) wydał warunki zabudowy dla 12 domów na Nieruchomości (wniosek o wydanie warunków zabudowy był składany przez pełnomocnika Wnioskodawcy, który wcześniej przygotowywał również tzw. operat środowiskowy dla Nieruchomości);
• w lutym 2025 r. OF1 złożył wniosek do urzędu miasta (…) do przyszłego projektu planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu Nieruchomości jako terenu budowlanego;
• działka jest w trakcie geodezyjnego podziału na 12 działek (ściślej na 13, bowiem 13-nasta to droga wewnętrzna);
• po dokonaniu geodezyjnego podziału nieruchomości planowane jest złożenie do właściwego urzędu dwunastu wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla każdej z wydzielonych działek, a następnie rozpoczęcie procesu sprzedaży części nieruchomości. Przewiduje się sprzedaż maksymalnie 9 działek, przy czym OF1 oraz OF2 nie wykluczają ograniczenia sprzedaży do 7 działek, z uwagi na zamiar pozostawienia części nieruchomości na potrzeby własne oraz dla członków najbliższej rodziny, tj. dwóch synów oraz dwóch wnuków.

Przed planowaną transakcją OF1 oraz OF2 najprawdopodobniej nie będą ponosić nakładów mających na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności działki, takich jak w szczególności uzbrojenie nieruchomości w przyłącza sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej lub elektroenergetycznej, wykonanie ogrodzenia, utwardzenie dróg czy podejmowanie innych działań inwestycyjnych podnoszących wartość nieruchomości.

Jednocześnie OF1 oraz OF2 nie wykluczają możliwości poniesienia określonych nakładów w przyszłości, z uwagi na specyfikę lokalizacji nieruchomości. Miasto (…) stanowi bowiem atrakcyjną miejscowość rekreacyjno-wypoczynkową, określaną jako tzw. „zielona sypialnia” dla (…), a także miejsce letniskowe wybierane przez Polaków mieszkających za granicą, w szczególności w (…). W związku z powyższym nie można wykluczyć sytuacji, w której potencjalny nabywca uzależni zawarcie transakcji od wykonania przez OF1 oraz OF2 określonych prac lub czynności dotyczących nieruchomości.

Na obecnym etapie potencjalni nabywcy oraz szczegółowe warunki ewentualnych transakcji nie są jednak znane.

Ponadto, OF1 oraz OF2:

• wystąpią z wnioskiem o warunki dokonania przyłączy sieci wodociągowej i elektroenergetycznej dla trzech działek – jednej dla siebie oraz dwóch dla synów,
• ogrodzą trzy działki przeznaczone dla siebie i synów.

OF1 i OF2 nie podejmowali i nie podejmują żadnych czynności na zlecenie innego podmiotu.

Działka nr 1 nie była kiedykolwiek udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Pełnomocnictwa udzielił OF1. Pełnomocnikiem nie był nabywca działki (nabywca nie jest znany), ale osoba mająca doświadczenie w opracowywaniu najpierw operatów środowiskowych a następnie w występowaniu z wnioskiem o warunki zabudowy nieruchomości - taki był zakres pełnomocnictwa. Osoba ta nie pełni żadnej roli w transakcji sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości.

Dla działki nr 1 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla działki nr 1 została wydana decyzja o warunkach zabudowy, według której możliwa jest zabudowa dwunastu domów jednorodzinnych.

Z wnioskiem o podział działki 1 wystąpił OF1 z własnej inicjatywy w celu podziału działki.

Podział działki nr 1 jest uzasadniony planami OF1/OF2 dotyczącymi pozostawienia części wydzielonych działek na potrzeby własne oraz z przeznaczeniem dla synów, a w przyszłości być może również dla wnuków, a także rozważaną sprzedażą pozostałych działek.

Projekt planu zagospodarowania przestrzennego terenu dla Nieruchomości złożył OF1 z własnej inicjatywy w celu uzyskania jak najbardziej korzystnego planu.

Na moment sprzedaży nowopowstałych działek planowane jest uzyskanie dla każdej z 12 działek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wnioski w tym zakresie zostaną złożone przez OF1/OF2 wyłącznie z Ich własnej inicjatywy. Na obecnym etapie potencjalni nabywcy nie są znani, a OF1/OF2 nie prowadzą żadnych rozmów ani negocjacji z deweloperami lub innymi podmiotami zainteresowanymi nabyciem nieruchomości.

Jednocześnie OF1/OF2 nie wykluczają sytuacji, w której po dokonaniu geodezyjnego podziału działki nr 1 zgłosi się potencjalny nabywca zainteresowany zakupem określonej działki, deklarując jednocześnie samodzielne wystąpienie do Urzędu Miasta (…) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wybranej nieruchomości.

Podział działki nr 1 jest ponadto uzasadniony planami OF1/OF2 dotyczącymi pozostawienia części wydzielonych działek na potrzeby własne oraz z przeznaczeniem dla synów, a w przyszłości być może również dla wnuków.

Nie jest pewne czy na moment sprzedaży nowopowstałych działek będzie dla nich obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i czy plan ten w przeznaczeniu podstawowym lub uzupełniającym będzie dopuszczał jakąkolwiek zabudowę.

Przez ostatnie 10 lat, OF1/OF2 nie sprzedawali innych nieruchomości z wyjątkiem wskazanych poniżej.

W 2014 r. OF1 oraz OF2 dokonali transakcji sprzedaży nieruchomości działek w (…) (Rep. (…) z 6 maja 2014 r.): nr 4 o pow. 556 m² oraz nr 5 o pow. 546 m², nr 6 o pow. 58 m² oraz nr 7 o pow. 68 m²), które były zastawem bankowym (sprzedaż została wymuszona przez bank a środki uzyskane ze sprzedaży zostały przekazane w całości na rzecz banku z tytułu zastawu).

W 2015 r. Bank wymusił również sprzedaż mieszkania w (…) Rep. (…) z 24 września 2015 r.) (sprzedaż została wymuszona przez bank a środki uzyskane ze sprzedaży zostały przekazane w całości na rzecz banku z tytułu zastawu).

W 2026 r. OF1 oraz OF2 zawarli umowę przeniesienia własności (Rep. (…)) w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy sprzedaży warunkowej z 23 stycznia 2026 roku (Rep. (…)) nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki numer 6 i 7 w (…).

Na liście aktów notarialnych w e-Urząd Skarbowy OF1 widnieje jeszcze jeden akt notarialny z 9 października 2014 r. (Rep. (…)), ale prawdopodobnie jest to powtórzenie aktu z 6 maja 2014 r. albo błąd - ten sam numer Rep. A. (OF1 nie jest w stanie stwierdzić co to za umowa sprzedaży).

Transakcje sprzedaży nieruchomości przez OF1 oraz OF2 nie były opodatkowane podatkiem VAT (OF1/OF2 nie odprowadzili podatku VAT oraz nie dokonali zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w związku ze sprzedażą nieruchomości).

OF1/OF2 są właścicielami, poza Nieruchomością:

1)  dwóch działek nad (…)w miejscowości (…) gmina (…) pow. (…);

2)  lokalu mieszkalnego w (…);

3)  OF1 jest współwłaścicielem innego lokalu mieszkalnego niż wskazanego w pkt 2;

4)  dwóch działek w (…) powiat (…) dwie działki o numerach: 2 oraz 3 (działki te opisano we Wniosku).

Pytania

2) Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w transakcji sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca oraz OF2 nie będą działali jako podatnicy podatku VAT?

3) Jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze jest negatywna, to czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie dostawę terenów niezabudowanych niepodlegającą zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w transakcji sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca oraz OF2 nie będą działali jako podatnicy podatku VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika podatku VAT.

Dodatkowo, należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 347,s. 1 ze zm.), („Dyrektywa VAT”), działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja „działalności gospodarczej”, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem TSUE - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie przesądza, że działał on jako podatnik VAT. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoba fizyczna, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy VAT, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Z tych wyjaśnień wynika więc, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy cały ciąg, zespół działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

Odnosząc się do orzecznictwa krajowego warto zwrócić uwagę, że ww. argumentacja została potwierdzona w wyroku NSA z 17 marca 2017 r. (sygn. akt. I FSK 1643/15), w którym wskazano: „wykształcił się w orzecznictwie pogląd, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt 1 FSK 239/12; z 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt 1 FSK 621/13, z 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13)”.

Pogląd powyższy podzielany jest również w orzecznictwie WSA. Tytułem przykładu wskazać można:

1)  prawomocny wyrok WSA w Łodzi z 18 października 2017 r. (sygn. akt I SA/Łd 612/17): „Nie jest przy tym tak, że elementem decydującym o zorganizowanej aktywności wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami jest fakt wystąpienia przez niego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i podział nieruchomości, w wyniku którego powstało kilkanaście działek wraz z wytyczoną drogą wewnętrzną. Skarżący nie wystąpił choćby z wnioskiem o lokalizację sieci wodociągowej i energetycznej oraz o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wody i innych mediów. Nie wykazał też chęci wykonywania działań marketingowych w celu sprzedaży działek (np. wystawienie tablicy na działce, zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, reklama w innych środkach masowego komunikowania itp.).”;

2)  prawomocny wyrok WSA w Łodzi z 7 września 2017 r. (sygn. akt I SA/Łd 610/17): „Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone do zabudowania działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.”;

3)  prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 12 września 2017 r. (sygn. akt I SA/Gd 884/17): „dokonywanie podziału działek nie jest jednakże przesłanką wystarczającą samodzielnie do uznania działalności sprzedającego za zawodową. W niniejszej sprawie Skarżąca nie podejmowała żadnych innych czynności, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym charakterze jej działalności polegającej na zbywaniu działek. Skarżąca nie dokonywała zmiany przeznaczenia zbywanych działek, nie dokonywała ich uzbrojenia, nie podejmowała działań marketingowych, w tym nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży działek, nie korzystała z usług biura obrotu nieruchomościami, nie wytyczała dróg dojazdowych. Nabywcy dowiadują się o okoliczności zbywania przez Skarżącą przedmiotowych działek we własnym zakresie, bez aktywnego udziału Skarżącej w tym zakresie. W świetle wszystkich przedstawionych okoliczności, Sąd stwierdza, iż nie jest możliwym przypisanie czynnościom Skarżącej cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami, bowiem brak jest po jej stronie ciągu aktywnych działań cechujących taki obrót oraz brak jest zaangażowania środków podobnych do tych, które angażują podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości.”

Ww. argumentacja ma potwierdzenie też w interpretacjach indywidualnych. Np. można wskazać:

1)  interpretację indywidualną z 20 marca 2017 r. (nr. 1462-IPPP2.4512.75.2017.1.RR), w której stwierdzono, że: „w przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu [podatkiem VAT], lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.”;

2)  interpretację indywidualną z 31 stycznia 2018 r. (nr: 0114-KDIP1-3.4012.533.2017.2.MT), w której stwierdzono, że: „W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia Działki 1, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku Działki 1 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wnioskodawca nie uzbroił, ani nie zamierza podejmować żadnej innej aktywności w celu ulepszenia i zwiększenia wartości działki”;

3)  interpretację indywidualną z 29 lutego 2024 r. (nr 0112-KDIL3.4012.782.2023.2.AW), w której stwierdzono, że: „Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika zatem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmował Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 [ustawy o VAT], prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 [ustawy o VAT].

Sprzedaż „pierwszych w kolejności 11 działek” w analizowanej sprawie należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania [ustawy o VAT] nie będą miały zastosowania.”

4)  interpretację indywidualną z 8 marca 2024 r. (nr 0111-KDIB3-3.4012.3.2024.2.AW), w której stwierdzono, że: „Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana udziału (...) w 26 działkach wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wprawdzie podzielił Pan wraz z innymi Spadkobiercami pierwotne dwie działki nr (...) i (...) ze względu na znikome zainteresowanie ich zakupem na 26 mniejszych działek oraz uzyskał Pan dla ww. działek warunki zabudowy, jednakże fakt ten nie przesądza w tej sytuacji o tym, że zbycie udziału w 26 działkach podlegać będzie opodatkowaniu. Poza ww. czynnością nie dokonał Pan żadnych innych czynności, które świadczyłyby za uznaniem Pana za podatnika.”

Wnioskodawca oraz OF2 jako podatnicy podatku VAT

Wnioskodawca wskazuje, że:

1)  nie prowadzą działalności gospodarczej;

2)  nie są zarejestrowani jako podatnicy podatku czynni;

3)  Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę oraz OF2 w drodze zakupu ponad 30 lat temu;

4)  Nieruchomość nie była nabyta w celach dalszej odsprzedaży.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę całokształt okoliczności związanych z Nieruchomością, trudno dostrzec aktywne działania Wnioskodawcy oraz OF2 w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogłyby wskazywać, że planowane zbycie Nieruchomości mogłoby mieć charakter zorganizowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Czynności, które będą podjęte przez Wnioskodawcę oraz OF2 świadczą o podejmowaniu zwykłych działań związanych z dysponowaniem majątkiem prywatnym.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy przeniesienie własności Nieruchomości nie będzie wykonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wobec czego Wnioskodawca oraz OF2 w ramach Transakcji nie będą posiadali statusu podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 3.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze jest negatywna, to prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie dostawę terenów niezabudowanych niepodlegającą zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Opodatkowanie dostawy Gruntu w podatku VAT

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w przywołanym przepisie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku VAT korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.”

Zwolnienie z opodatkowania dostawy Gruntu niezabudowanego w podatku VAT

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym - jak wyjaśniono wyżej - o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym - jak wyjaśniono wyżej - o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W związku z tym, jeśli na dzień zbycia Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i będzie przeznaczona pod zabudowę, to zwolnienie od podatku VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

W tym miejscu należy wskazać, że jak wskazano powyżej w uzasadnieniu do Pytania nr 3, jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, to należy dodatkowo przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.”

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a)    towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

b)    brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r. (sygn. akt I FSK 627/12) wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b [Dyrektywy VAT], a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 [ustawy o VAT], przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami [Dyrektywy VAT] lub ustawy o VAT, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 [ustawy o VAT]), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.”

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy VAT.

Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy VAT wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem VAT.

W zakresie Nieruchomości:

·      w grudniu 2024 r. urząd gminy wydał warunki zabudowy dla 12 domów na tej Nieruchomości;

·      w lutym 2025 r. złożono wniosek do urzędu do przyszłego projektu planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu Nieruchomości jako terenu budowlanego;

·      działka jest w trakcie geodezyjnego podziału na 12 działek (ściślej na 13, bowiem 13-nasta to droga wewnętrzna);

·      po geodezyjnym podziale przewidywane jest złożenie do urzędu dwunastu wniosków o dwanaście warunków zabudowy, a następnie rozpoczęta zostałaby sprzedaż tych 12 działek.

W związku z tym, że w stosunku do Nieruchomości wydano warunki zabudowy, to - nawet w przypadku podziału Nieruchomości - na odrębne działki ewidencyjne nie można przyjąć, że będzie to grunt nieprzeznaczony pod zabudowę. W związku z tym, grunt nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji transakcja zbycia będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Z uwagi na okoliczność, że nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę oraz OF2 nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że nie przysługiwało Wnioskodawcy oraz OF2 prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Tym samym, nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę oraz OF2, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT.

W rezultacie, w związku z brakiem możliwości zastosowania ww. zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do czynności dostawy Nieruchomości, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, należy stwierdzić, że ww. czynność dostawy Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT dla przedmiotu dostawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek oraz udziałów w nich), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak natomiast stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, Wnioskodawcy podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Wnioskodawców za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawcy podjęli w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że A. A. (OF 1) jest osobą fizyczną posiadającą miejsce zamieszkania na terytorium Polski. OF1 prowadził działalność gospodarczą, niezwiązaną z obrotem nieruchomościami i gospodarstwem rolnym, którą zakończył w 2016 r., i obecnie nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Żona A. A. – B. B. (OF2) również jest osobą fizyczną posiadającą miejsce zamieszkania na terytorium Polski. Pani B. B. nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT.

A. A. i B. B. są właścicielami na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej m.in. niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 o pow. 1,2022 ha. Prawo własności ww. działki Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli 30 grudnia 1997 r. na podstawie umowy sprzedaży od (…). Nabycie Nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działka nr 1 nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej, jak również Wnioskodawcy nie uzyskiwali nigdy z tej Nieruchomości płodów rolnych. Działka nr 1 nie była także udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. A. A. wraz z małżonką nabyli działkę nr 1 w celach rekreacyjnych oraz z zamiarem realizacji inwestycji mieszkaniowej dla swojej rodziny.

Obecnie ww. Nieruchomość jest w trakcie podziału geodezyjnego, w ramach którego z działki nr 1 ma powstać 13 działek – 12 budowlanych oraz jedna stanowiąca drogę wewnętrzną. Z wnioskiem o podział ww. działki wystąpił Wnioskodawca z własnej inicjatywy. Po podziale działki nr 1 A. A. wraz z małżonką planują sprzedać maksymalnie 9 działek, a 3 zostawić dla siebie oraz swoich synów. W ramach ogłoszenia o sprzedaży Wnioskodawcy umieścili 3 banery: na ogrodzeniu myjni w (…), na ogrodzeniu działki po dawnym tartaku w (…) oraz na jednej z działek należących do Wnioskodawców (niebędącej przedmiotem sprzedaży).

A. A. udzielił również pełnomocnictwa osobie mającej doświadczenie w opracowywaniu operatów środowiskowych oraz w występowaniu z wnioskiem o warunki zabudowy. W grudniu 2024 r. urząd gminy wydał warunki zabudowy dla 12 domów na Nieruchomości – wniosek ten był składany przez pełnomocnika. W lutym 2025 r. A. A. z własnej inicjatywy złożył do urzędu wniosek do przyszłego projektu planu zagospodarowania przestrzennego terenu dla Nieruchomości, w celu uzyskania jak najbardziej korzystnego planu – przeznaczenie Nieruchomości jako terenu budowlanego.

A. A. wraz z małżonką nie ponosili nakładów na zwiększenie wartości/uatrakcyjnienie działki nr 1, jednak nie wykluczają możliwości poniesienia określonych nakładów w przyszłości. Ponadto na moment sprzedaży nowopowstałych działek planowane jest uzyskanie dla każdej z 12 działek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Wnioski te zostaną złożone wyłącznie z inicjatywy Wnioskodawców – tj. przez A. A. i B. B.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą ustalenia, czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży 9 działek, które powstaną w wyniku podziału działki nr 1 Wnioskodawcy będą występowali w charakterze podatników VAT, a tym samym czy opisana transakcja będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie istotne jest to, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży przedmiotowych działek, A. A. udzielił pełnomocnictwa osobie trzeciej niebędącej nabywcą działki. Pełnomocnik przygotował tzw. operat środowiskowy dla działki nr 1 oraz wystąpił z wnioskiem o wydanie dla Nieruchomości warunków zabudowy. W grudniu 2024 roku została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla 12 domów na Nieruchomości.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Należy również wskazać, że w analizowanej sprawie A. A. z własnej inicjatywy wystąpił z wnioskiem o podział działki nr 1, jak również z własnej inicjatywy złożył wniosek do projektu planu zagospodarowania przestrzennego terenu dla ww. Nieruchomości, w celu uzyskania jak najbardziej korzystnego planu. Ponadto po podziale geodezyjnym działki nr 1, Wnioskodawcy planują złożyć wnioski o uzyskanie dla każdej z 12 nowopowstałych działek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie zachodzą okoliczności przesądzające o uznaniu dostawy przedmiotowych działek, które powstaną w wyniku podziału działki nr 1, za dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez Wnioskodawców działających w charakterze podatników VAT. Nie ulega wątpliwości, że zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży przez Wnioskodawców nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Należy zaznaczyć, że z treści orzeczenia TSUE C-180/10 i C-180/11 wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

W analizowanej sprawie, działania podjęte przez Wnioskodawców nie miały na celu wykorzystywania Nieruchomości (działki nr 1) do zaspokojenia potrzeb osobistych, tylko przygotowanie tej Nieruchomości do sprzedaży. Udzielenie pełnomocnictwa przez Wnioskodawcę osobie trzeciej (niebędącej nabywcą) wskazuje, iż pełnomocnik ten przygotował nieruchomość do sprzedaży w sposób zorganizowany i profesjonalny. Ponadto pozostałe czynności, które wykonali Wnioskodawcy wyłącznie z własnej inicjatywy, m.in. wystąpienie z wnioskiem o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla 12 działek, które powstaną w wyniku podziału działki nr 1, jak również wydzielenie jednej działki na drogę wewnętrzną, bez wątpienia wskazują, iż nie są to działania mające na celu zaspokojenie Ich potrzeb prywatnych, tylko zwiększenie wartości/uatrakcyjnienie oraz przygotowanie działek do sprzedaży na rzecz osób trzecich. Nowopowstałe działki po uzyskaniu warunków zabudowy staną się dużo bardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców oraz zyskają na wartości – wzrośnie ich cena. Wnioskodawcy świadomie, z własnej woli podejmują wszelkie działania mając na celu wykorzystywanie Nieruchomości w celach gospodarczych (zarobkowych). Majątek ten zatem nie jest wykorzystywany przez Wnioskodawców wyłącznie w celach prywatnych w całym okresie Ich posiadania.

Zatem, powyższe działania podjęte przez Wnioskodawców świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. W konsekwencji, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek (tj. 9 działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1) Wnioskodawcy – A. A. i B. B. - nie będą korzystać z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym, Wnioskodawcy – A. A. i B. B. - w zakresie planowanej sprzedaży 9 działek, powstałych w wyniku podziału działki nr 1, będą działali jako podatnicy podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku jako nr 2 jest zatem nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy transakcja sprzedaży przedmiotowych działek będzie korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Oznacza to, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z tym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Jak wynika z opisu sprawy działka nr 1 o pow. 1,2022 ha jest niezabudowana. W grudniu 2024 r. dla ww. Nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla 12 domów na Nieruchomości. Ponadto na moment sprzedaży przedmiotowych działek planowane jest uzyskanie dla każdej z nich decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem, przedmiotowe działki, które zostaną wydzielone z działki nr 1, spełniać będą definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja sprzedaży działek, powstałych w wyniku podziału działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

•      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

•      brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prawo własności działki nr 1 A. A. wraz z małżonką nabyli na podstawie umowy sprzedaży od (…) 30 grudnia 1997 r. Nabycie Nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem należy stwierdzić, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Wnioskodawców ww. Nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym, nie można uznać, że nie przysługiwało Wnioskodawcom prawo do odliczenia podatku VAT, bądź, że takie prawo przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Okoliczności sprawy wskazują również, że Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT w całym okresie posiadania. W związku z powyższym, nie będą spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż niezbudowanych działek, które powstaną w wyniku podziału działki nr 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności stawki.

Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku jako nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.