W zakresie skutków podatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.
A.A. i B.B. są właścicielami niezabudowanej działki nr 1, nabytej w 1994 r. w drodze darowizny. Działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przewidującym częściowo zabudowę produkcyjno-magazynową, drogi, zieleń, a częściowo wody powierzchniowe. Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej, wykorzystują działkę rolniczo.…
Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej działki nr 1. Uzupełnili go Państwo pismem z 1 czerwca 2026 r. (wpływ 9 czerwca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
1) A.A. (dalej jako: „Sprzedający 1 ”) oraz jego żona B.B. (dalej jako: „Sprzedający 2”-, dalej łączenie: Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 zwani „Sprzedającymi”) są właścicielami na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej w księdze wieczystej jako działka gruntu nr 2, zabudowanej 3, niezabudowanej 4 oraz niezabudowanej 1, położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…) (dalej jako: „Nieruchomość”). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…).
2) Sprzedający nabyli własność Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z 18 sierpnia 1994 r.
3) Nieruchomość nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego.
4) Nieruchomość jest nieogrodzona, niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej.
5) Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.
6) Sprzedający mają zamiar zbyć jedną z działek wchodzących w skład Nieruchomości, tj. działkę gruntu nr 1 (dalej jako: „Działka”).
7) Nabycie Działki nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz w związku z jego nabyciem nie została wystawiona faktura.
8) Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia działki.
9) Działka nie była dzielona ani łączona.
10) Działka objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…), dotyczącego obszaru miejscowości (…) zatwierdzonym Uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z 28 lipca 2017 r. (Dz. U. Województwa (…) z dnia 8 lipca 2017 r. poz. 6584; dalej jako: „MPZP”), zgodnie z którym Działka przeznaczona jest pod:
a) tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol planu 1P),
b) w części pod teren komunikacji - teren drogi publicznej, klasy dojazdowej (symbol planu IKDD),
c) w części pod tereny zieleni urządzonej (symbol planu 2ZP); przeznaczenie dopuszczalne: Ustala się możliwość lokalizacji obiektów i urządzeń, takich jak: sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, komunikacji.
d) w części pod tereny wód powierzchniowych - istniejący rów (symbol planu 2 WS); ogólne zasady zagospodarowania: Ustala się: - zakaz zabudowy budynkami; - utrzymanie istniejącego rowu z zakazem zanieczyszczania i zasypywania oraz z nakazem zabezpieczenia brzegów przed osuwaniem.
11) Działka znajduje się na terenie obszaru, dla którego obowiązują szczególne zasady gospodarowania nieruchomościami, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji określone w art. 29 ustawy z dnia 10 maja 2018 roku o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1747) oraz szczególne zasady nabywania nieruchomości określone w art. 29b tejże ustawy, co wynika z zapisów § 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 listopada 2022 roku (Dz. U. z 2022 r. poz. 2609).
12) Sprzedający zawarli 27 lipca 2020 r. z „C.” Sp. z o.o. (dalej jako: „C.”) w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej jako: „Umowa z „C.”). Przedmiotem Umowy z „C.” była Działka. Ani Sprzedający 1 ani Sprzedający 2 nie przedstawił oferty sprzedaży Działki C.; C. - jako pierwszy - wyszedł z propozycją nabycia Działki od Sprzedających.
13) W Umowie z „C.” wskazano, że umowa, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą, a „C.” kupi Działkę (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”) zostanie zawarta w dacie wskazanej Sprzedającym przez „C.”, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż w terminie do 30 września 2021 r. („Data Ostateczna”), po spełnieniu się następujących warunków („Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):
a) uzyskaniu przez Sprzedających zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
b) przeprowadzeniu przez „C.” procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i Działki i uznaniu przez „C.”, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
c) uzyskaniu przez C., na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo- środowiskowe Działki umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez C. inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego (dalej jako: „Inwestycja”),
d) potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez C. Inwestycji;
e) potwierdzeniu, że Działka posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Działka nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;
f) uzyskaniu przez C. - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Działki, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez C. decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;
g) uzyskaniu przez C. ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez C. Inwestycji;
h) zawarciu przez C. umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na Działce;
i) co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu C. przez Sprzedających-na wezwanie C. - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu;
j) przedłożeniu C. przez Sprzedających, na wezwanie C., poświadczonej notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających, to jest dowodów osobistych lub paszportów;
k) przedstawieniu przez C. uchwały wspólników C., wyrażającej zgodę na nabycie Działki;
l) dostarczenia do Umowy Sprzedaży przez Sprzedających następujących dokumentów:
- wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek wchodzących w skład Nieruchomości,
- wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Działki.
14) Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży, o których mowa w pkt. 13 lit. a)-k) powyżej, zastrzeżone były na korzyść C., co oznaczało, że C. miał prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży do upływu Daty Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, o których mowa w pkt. 13 lit. a)-k) powyżej, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez C., najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, z wyjątkiem warunków, o których mowa w pkt. 13 lit. l)-m) powyżej.
15) Wydanie Działki, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi, miało nastąpić w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. Wszystkie opłaty związane z Działką do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży ponoszone miały być przez Sprzedających, a od dnia następującego po dniu zawarcia Umowy Sprzedaży obciążać miały C.
16) Sprzedający wyrazili zgodę i zezwolili C. - od dnia zawarcia Umowy z C. do upływu Daty Ostatecznej - na dysponowanie przez C. Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej- na koszt C. badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Działka wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają na nim Inwestycję, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.
17) Sprzedający ustanowili pełnomocnikami (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) C. oraz jedną osobę fizyczną i upoważnili każdego z nich z osobna do:
a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej KW Nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej,
b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
c) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
d) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,
e) uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Działki uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
f) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
g) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt C.- decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Działce oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
h) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Działki z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegających ochronie,
i) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Działki z produkcji leśnej,
j) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Działce.
18) Wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, określonymi w pkt 17 lit. a)-j) powyżej, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotowymi decyzjami, zgodnie z postanowieniami Umowy z C. obciążały C.
19) Sprzedający oświadczyli, że na każde wezwanie C. udzielą mu (albo wskazanym przez C. osobom) wszelkich stosownych pełnomocnictw, (w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1), a także niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień.
20) Sprzedający wyrazili zgodę na przeniesienie (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy z C., dokonane przez C. na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej (dalej jako: „Cesjonariusz”) i przejęcie przez Cesjonariusza obowiązków wynikających z Umowy z C. C. zawiadomi Sprzedających o dokonanym przeniesieniu praw i przejęciu obowiązków w terminie 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której przeniesienie to oraz przejęcie obowiązków zostanie dokonane. Po dokonaniu zawiadomienia Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się C. (będzie kupującym) w rozumieniu postanowień Umowy z C. i Umowy Sprzedaży.
21) Umowa z C. wygasła. Sprzedający nie zawarli Umowy Sprzedaży z C. ani z Cesjonariuszem.
22) Obecnie Sprzedający mają zamiar sprzedać Działkę na rzecz D. sp. z o.o. (dalej jako: D.). Sprzedaż Działki zostanie dokonana na podstawie umowy sprzedaży (dalej jako: „Umowa z D.”).
23) Sprzedający zakładają, że MPZP nie ulegnie zmianie do dnia zawarcia umowy sprzedaży Działki z D.. Na moment złożenia wniosku Sprzedający nie posiadają informacji, aby miało dojść do zmiany MPZP.
24) Sprzedający 1:
25) Sprzedający 2:
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Sprzedając 1 oraz Sprzedający 2 pozyskali nabywcę działki nr 1 w ramach Programu (…). Program związany jest z realizacją D.
Sprzedający 1 i Sprzedający 2 sami zgłosili wolę sprzedaży działki nr 1 w ramach Programu (…).
Sprzedający 1 i Sprzedający 2 nie podejmowali działań marketingowych.
Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nie udzielili i nie zamierzają udzielić pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego nabywcy przedmiotowej Działki lub innemu podmiotowi/osobie.
Pytania
1) Czy sprzedaż Działki przez Sprzedającego 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
2) Czy sprzedaż Działki przez Sprzedającego 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
3) Czy sprzedaż Działki przez Sprzedającego 1 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?
4) Czy sprzedaż Działki przez Sprzedającego 2 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?
Państwa stanowisko w sprawie
Stanowisko w zakresie pytania 1
Sprzedaż Działki przez Sprzedającego 1 nie będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Stanowisko w zakresie pytania 2
Sprzedaż Działki przez Sprzedającego 2 nie będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego stanowiska do pytania 1 oraz pytania 2
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 ustawy VAT przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 ustawy VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.
Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Zainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy Umowy z D. własność Działki przejdzie ze Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 na D., którzy w zamian uzyskają cenę określoną w Umowie z D.
W ocenie Zainteresowanych, nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Działki, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy VAT.
Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za niedziałającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.
Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców, usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 201 9 r. sygn. akt I SA/O1428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 w którym podkreślono, że to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.
Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:
W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt. FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.
Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.
Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Działki ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawana Działka została objęta przez Sprzedających wskutek darowizny i od tego momentu nie podejmowano działań charakterystycznych dla profesjonalistów (podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami) mających na celu ich sprzedaż. Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej. Działka nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający nie podejmowali działań mających na celu zmianę MPZP ani wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie Nieruchomości. Ponadto, Sprzedający nie ogłaszali w żaden sposób chęci sprzedaży Działki. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nie zachowywali się jak profesjonaliści zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoby wykonujące swoje prawo własności.
W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego:
Stanowisko w zakresie pytania 3
Sprzedaż Działki przez Sprzedającego 1:
Stanowisko w zakresie pytania 4
Sprzedaż Działki przez Sprzedającego 2:
Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego stanowiska do pytania 3 oraz pytania 4
Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy VAT w zw. z art. 146aa ustawy VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.
Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.
Działka stanowi teren niezabudowany, który zgodnie z MPZP przeznaczony jest pod zabudowę. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Działka przeznaczona jest pod:
a) tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol planu 1P),
b) w części pod teren komunikacji - teren drogi publicznej, klasy dojazdowej (symbol planu 1KDD),
c) w części pod tereny zieleni urządzonej (symbol planu2ZP); przeznaczenie dopuszczalne: Ustala się możliwość lokalizacji obiektowi urządzeń, takich jak: sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, komunikacji.
d) w części pod tereny wód powierzchniowych - istniejący rów (symbol planu 2WS); ogólne zasady zagospodarowania: Ustala się: - zakaz zabudowy budynkami; - utrzymanie istniejącego rowu z zakazem zanieczyszczania i zasypywania oraz z nakazem zabezpieczenia brzegów przed osuwaniem.
W interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 18 czerwca 2019 r. (0114-KDIP1-1.4012.236.2019.2.AM) stwierdził, że: Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie czy przedmiotowa działka oznaczona ww. symbolami planu zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych. Możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że działka stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.
Z kolei w interpretacji indywidualnej z 3 czerwca 2019 r. (0111-KDIB3-2.4012.126.2019.4.MGO) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: (...) grunt budowlany to taki grunt, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym określono dla niego funkcję „pod zabudowę”.
Przy czym, w sytuacji, gdy w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu dla danej działki wyznaczono linie rozgraniczające miejsce zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę będzie uznany za teren budowlany, pozostała część działki będzie uznana za teren inny niż budowlany.
Odnosząc przytoczone stanowiska Dyrektora KIS do danej sprawy stwierdzić należy, że Działka w części w jakiej przeznaczona jest pod:
a) tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol planu 1P),
b) teren komunikacji - teren drogi publicznej, klasy dojazdowej (symbol planu 1KDD),
c) tereny zieleni urządzonej (symbol planu 2ZP); przeznaczenie dopuszczalne: Ustala się możliwość lokalizacji obiektów i urządzeń, takich jak: sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, komunikacji,
będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych będących terenami budowlanymi. W pozostałej natomiast części, tj. w jakiej Działka przeznaczona jest pod tereny wód powierzchniowych (symbol planu 2WS) jego dostawa będzie zwolniona od podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenu niezabudowanego nie będącego terenem budowlanym.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości,
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.
Jak natomiast stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.
W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:
Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanej działki, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający 1 i Sprzedający 2 są właścicielami, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, m.in. niezabudowanej nieruchomości gruntowej nr 1. Sprzedający nabyli własność Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z 18 sierpnia 1994 r. Nabycie działki nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz w związku z jego nabyciem nie została wystawiona faktura. Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia działki.
Przedmiotowa działka jest nieogrodzona, niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej. Działka objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą z 28 lipca 2017 r., zgodnie z którym działka przeznaczona jest pod:
a) tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów;
b) w części pod teren komunikacji - teren drogi publicznej, klasy dojazdowej;
c) w części pod tereny zieleni urządzonej; przeznaczenie dopuszczalne: ustala się możliwość lokalizacji obiektów i urządzeń, takich jak: sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, komunikacji;
d) w części pod tereny wód powierzchniowych - istniejący rów; ogólne zasady zagospodarowania: ustala się: - zakaz zabudowy budynkami; - utrzymanie istniejącego rowu z zakazem zanieczyszczania i zasypywania oraz z nakazem zabezpieczenia brzegów przed osuwaniem.
Ponadto przedmiotowa działka znajduje się na terenie obszaru, dla którego obowiązują szczególne zasady gospodarowania nieruchomościami, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji określone w art. 29 ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym oraz szczególne zasady nabywania nieruchomości określone w art. 29b tejże ustawy, co wynika z zapisów § 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 listopada 2022 roku.
27 lipca 2020 r. Sprzedający zawarli z C. Sp. z o.o. (tj. C.) przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1. W umowie tej zostały wskazane liczne warunki, po spełnieniu których miało dojść do zawarcia Umowy Sprzedaży ww. działki na rzecz C. Sprzedający ustanowili wówczas pełnomocnikami C. oraz jedną osobę fizyczną i upoważnili każdego z nich z osobna do:
a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej KW Nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej,
b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
c) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
d) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,
e) uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Działki uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
f) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
g) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt C.- decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Działce oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
h) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Działki z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegających ochronie,
i) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Działki z produkcji leśnej,
j) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Działce.
Ostatecznie umowa przedwstępna wygasła i Sprzedający nie zawarli Umowy Sprzedaży z C. ani z Cesjonariuszem. Obecnie Sprzedający planują sprzedać działkę nr 1 na rzecz D. sp. z o.o. (tj. D.). W związku z tą transakcją Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych. Sprzedający pozyskali nabywcę przedmiotowej działki oraz wyrazili wolę sprzedaży nieruchomości w ramach Programu (…). Program związany jest z realizacją (…). Sprzedający w związku z planowaną sprzedażą opisanej działki nie udzielili i nie zamierzają udzielić pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego nabywcy działki lub innemu podmiotowi.
Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 Sprzedający będą spełniać przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży opisanej działki w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedających, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
W sprawie istotne jest to, że Sprzedający nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej. Przedmiotowa działka nie jest i nie była wykorzystała do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający nie są i nie byli rolnikami ryczałtowymi, działkę nr 1 wykorzystywali do celów rolniczych, a czynności te nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Ponadto Sprzedający nie podejmowali działań zmierzających do uzbrojenia przedmiotowej działki. Sprzedający nie zabiegali również o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla działki nr 1, lub o dokonanie jego zmiany. Ponadto opisana działka nigdy nie była oraz do dnia jej sprzedaży nie będzie przedmiotem dzierżawy oraz najmu.
Samo podpisanie umowy przedwstępnej z poprzednim potencjalnym Kupującym oraz udzielenie mu pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy nie powodują, że z tego powodu zostaną Państwo uznani za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.
Samo podpisanie umowy przedwstępnej oraz udzielenie pełnomocnictwa poprzedniemu kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb tego nabywcy nie powodują, że z tego powodu Sprzedający zostaną uznani za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez C. na mocy udzielonego przez Sprzedających pełnomocnictw, były podjęte w interesie kupującego, na potrzeby planowanej przez C. inwestycji. Zatem podjęte przez C. działania oraz ich efekty, nie wpłynęły na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.
W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr 1 na rzecz D., Sprzedający będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatników podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Tym samym, dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Sprzedający 1 i Sprzedający 2 będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
Podsumowując, sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i w związku z tym, dla dostawy tej nieruchomości nie będzie miało zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, gdyż dla tej transakcji nie mają zastosowania przepisy ww. ustawy.
Tym samym, Państwa stanowisko jest:
Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo