Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.259.2025.2.KM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 maja 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii uznania Dłużniczki za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą egzekucyjną nieruchomości oraz sposobu opodatkowania dostawy części budynku P. wynajmowanego na rzecz Pani B.B. i Pubu Pizzeria - (...). Uzupełniła go Pani pismem z 20 czerwca 2025 r. (wpływ 26 czerwca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Egzekucja zgodnie z wnioskiem wierzyciela została skierowana do działek o charakterze komercyjnym nr 1, 2, 3, 4, o łącznej powierzchni 0,5006ha położonych w (…), dla których Sąd Rejonowy w (…) KW (…).

Działki te zostały zakupione przez dłużniczkę i jej męża 24 kwietnia 2003 r. od Y. w (…), aktem notarialnym nr (...) sporządzonym w kancelarii notarialnej w (…).

Działki nr 3 i 4 w chwili zakupu były niezabudowane.

Na działce nr 2 znajdował się budynek o pow. 112,80 m² który był domem pogrzebowym.

Sprzedający działki Y. w (…) w dniu podpisania umowy sprzedaży był płatnikiem VAT, natomiast kupujący Pani C.C., D.D. nie była w tym okresie podatnikiem VAT, w związku z czym nie odliczyła podatku VAT. W chwili zakupu działek dłużniczka nie prowadziła działalności gospodarczej.

Do 2005 r. działalność gospodarczą w tym budynku prowadził mąż dłużniczki, który przekształcił ten budynek w myjnię samochodową. 8 lutego 2005 r. D.D. umową darowizny przekazał dłużniczce myjnię, a z dniem 28 stycznia 2005 r. dłużniczka rozpoczęła działalność gospodarczą i zarejestrowała się jako podatnik VAT.

W 2008 r. dokonała rozbudowy myjni o jeszcze jedno stanowisko użytkowe i wg oświadczenia w związku z tym poniosła nakłady, które przekraczały 30% wartości początkowej zakupionego budynku. Nakłady te zostały odliczone od podatku VAT.

Działalność na tej działce była prowadzona nieprzerwanie od 28 stycznia 2005 r. do 19 maja 2016 r., gdyż z tym dniem Sąd Rejonowy (…) z siedzibą w (…) zakazał dłużniczce prowadzenia działalności na okres 5 lat. Z dniem 14 listopada 2017 r. Pani (...) została wykreślona z rejestru przedsiębiorców.

Pismem z 8 grudnia sygn. (…) Naczelnik Urzędu Skarbowego (…) poinformował, że dłużniczka figuruje jako podmiot wykreślony z rejestru podatników VAT.

Budynki komercyjne P. i U. zostały zbudowane od podstaw przez dłużniczkę w okresie kiedy była czynnym podatnikiem VAT. I tak:

1. na działce 3 i części działki 2 wybudowany został budynek szkoleniowo-hotelowy pod nazwą U. (…) i oddany do użytku 24 listopada 2011 r. Było to pierwsze zasiedlenie.

W budynku tym prowadzono punkt gastronomiczno-rozrywkowy jako klub.

Działalność w tym budynku prowadzona była do 2013 r.

Po 2013 zaprzestano działalności w tym budynku.

2. na działce 4 został wybudowany budynek wystawienniczo-bankietowy P. na budowę którego wydano pozwolenie 11 lipca 2007 r. a oddany do użytku został 3 listopada 2010 r. było to pierwsze zasiedlenie.

Działalność gastronomiczna w tym budynku prowadzona była do dnia zakazu wydanego przez Sąd czyli do 19 maja 2016 r.

Przy budowie budynków P. i U. dłużniczce, wg oświadczenia, przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z którego korzystała i odliczała VAT.

Obecnie budynki są wynajmowane.

I tak:

Budynek "U."

1. od 1 marca 2018 r. do chwili obecnej część środkową budynku wynajmuje Pan O.O., w której to części prowadzona jest sala zabaw dla dzieci,

2. pozostałe 2 kondygnacje wynajmuje od 1 września 2024 r. F.F.

- w jednej kondygnacji, w podpiwniczeniu jest prowadzona działalność w postaci magazynu sklepu internetowego (…),

- druga kondygnacja przekształcona została w hotel dla pracowników.

Nakłady na modernizację 2 wynajmowanych przez nią kondygnacji budynku i jego przebudowę poniosła Pani F.F., która wydatki te wg oświadczenia odliczyła od podatku VAT.

Według okazanej umowy dłużniczka C.C. wydatki zaliczy na poczet czynszu.

(roczna wartość czynszu ustalona została na potrzeby rozliczeń na kwotę 60.000zł).

Według okazanej umowy, na czas trwania umowy wynajmująca dokonuje obniżenia czynszu najmu do kwoty 0,00 zł.

Umowa została zawarta w dniu 1 września 2024 r. na lat 10.

Budynek myjni samochodowej

(…) K.K. od 1 marca 2019 r. do chwili obecnej.

Budynek P.

R.R. Hotel - 1 marca 2019 r. - 31 lipca 2019 r.

N.N. od 1 czerwca 2019 r. do 1 stycznia 2020 r.

M. sp. z o.o. (…) umowa od 19 lutego 2019 r. do 31 grudnia 2024 r.

Obecnie w budynku P. działalność gospodarczą prowadzą:

1. Z.Z. (…)

2. B.B. Hotel

3. Pub Pizzeria - (...)

Wg oświadczenia dłużniczki, najemcy prowadzący działalność gospodarczą ww. budynkach ponosili nakłady na ich remonty i modernizację i odliczali VAT z tych kosztów.

Dłużniczka oświadczyła, że od 2016 r. nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej i nie ponosiła żadnych nakładów na nieruchomości, w związku z czym nie odliczała podatku VAT.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W oparciu o wyjaśnienie dłużniczki pani C.C. Wnioskodawca wyjaśnia, że działki nr 1, 2, 3, 4 zostały zakupione do majątku wspólnego. Następnie umową z 8 lutego 2005 r. zawartą w kancelarii notarialnej w (…) przed notariuszem (…) o zniesienie współwłasności i podział majątku dorobkowego i darowiznę Pan D.D. darował działki nr 1, 2, 3, 4 żonie C.C., Pani C.C. oświadczyła, że posiada z mężem D.D. rozdzielność majątkową. Działki zostały zakupione w celu prowadzonej działalności gospodarczej.

Według oświadczenia dłużniczki Pan D.D. nie jest podatnikiem podatku VAT. Jest rencistą i ma wypłacaną rentę z ZUS.

Najemcy wg. oświadczenia dłużniczki P. C.C. ponosili nakłady na ulepszenie i konserwację budynków. Jeśli chodzi o budynek "U." nakłady najemcy - F.F. oscylują na kwotę ok. 1 000 000,00 zł. Umowa najmu z 1 września 2024 r. i trwa do dnia udzielenia odpowiedzi.

Najemca P. O.O. prowadzący działalność w ww. budynku, poniósł nakłady ok. 30 000,00zł. Umowa najmu z 1 marca 2019 r. i trwa do dnia udzielenia odpowiedzi i wg oświadczenia nie odliczył podatku VAT.

Jeśli chodzi o budynek myjni samochodowej - najemca P. K.K. poniósł nakłady na kwotę ok. 45 000,00zł - umowa najmu z Panem K.K. została zawarta 1 marca 2019 r. i trwa do dnia udzielenia odpowiedzi i wg oświadczenia odliczył podatek VAT. Pan K.K. oświadczył, że nakłady nie zostały rozliczone.

Pan E.E. - mąż P. B.B. oświadczył, że działalność w budynku "P." została zakończona w październiku 2024 r. Ponadto oświadczył, że w okresie wynajmu lokalu nie były wykonywane prace remontowe które podnosiłyby wartość lokalu, były to tylko bieżące prace konserwacyjne - które nie były odliczane od podatku VAT. Pub Pizzeria (...) również oświadczyła, że nie dokonywała nakładów które byłyby odliczane od podatku VAT.

Według oświadczenia dłużniczki po zakazie prowadzenia działalności, tj. 19 maja 2016 r., P. C.C. nie dokonywała żadnych nakładów na budynek "U.", budynek myjni samochodowej, oraz budynek "P.".

Umowy najmu wg oświadczenia miały charakter odpłatny.

Czynsz najmu nie był udokumentowany fakturami. Według umów najemcy mieli uiszczać czynsz na konto komornika.

Stronami umów byli: dłużniczka Pani C.C. i najemcy lokali. Roczny przychód z umów najmu budynków wg oświadczenia P. C.C. nie przekracza kwoty 200 000,00zł.

Działka numer 1 jest działką niezabudowaną.

Działka nr 1 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…) zatwierdzonym Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej (…) z 30 stycznia 2002 r. (Dz. Urz. Woj. (…) 2002 r. ze zm.) leży na terenie przeznaczonym pod "Obszar Miejskiej Zieleni Publicznej: z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod tereny dostępności ograniczonej: zieleń łęgową nieurządzoną i zieleń towarzyszącą ciekom wodnym - otwartą (łącznie z zagospodarowaniem cieku) - ZŁ (symbol planu A 34 ZŁ): w strefach: SK-I i SP-I".

Działa nr 1 wg oświadczenia P. C.C. nie jest w ogóle użytkowana.

Wg wyceny z 7 maja 2018 roku działka nr 2 i 3 o pow. 2.503m² zabudowana budynkami "U." o pow. zabudowy 528,00m² i pow. użytkowej 1.452,80m² i budynkiem Myjni samochodowej o pow. zabudowy 273,00m² i pow. użytkowej 233,00m² wyceniona na kwotę (…) zł netto, wartość działki nr 4 zabudowanej budynkiem "P." pow. 0,1723 ha wg wyceny z 24 listopada 2019 r. wynosi (…) zł netto.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości należy odprowadzić podatek VAT?

Pani stanowisko w sprawie

W przypadku sprzedaży zajętej nieruchomości w drodze licytacji powinien być odprowadzony podatek VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) - zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy Dłużnik - właściciel nieruchomości - jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że egzekucja zgodnie z wnioskiem wierzyciela została skierowana do działek o charakterze komercyjnym nr 1, 2, 3, 4.

Działki te zostały zakupione przez dłużniczkę i jej męża 24 kwietnia 2003 r. od Y. w (…). Działki nr 3 i 4 w chwili zakupu były niezabudowane. Na działce nr 2 znajdował się budynek o pow. 112,80 m² który był domem pogrzebowym.

Sprzedający działki Y. w (…) w dniu podpisania umowy sprzedaży był płatnikiem VAT, natomiast kupująca Pani C.C. nie była w tym okresie podatnikiem VAT, w związku z czym nie odliczyła podatku VAT. W chwili zakupu działek dłużniczka nie prowadziła działalności gospodarczej.

Do 2005 r. działalność gospodarczą w tym budynku prowadził mąż dłużniczki, który przekształcił ten budynek w myjnię samochodową. 8 lutego 2005 r. D.D. umową darowizny przekazał dłużniczce myjnię, a z dniem 28 stycznia 2005 r. dłużniczka rozpoczęła działalność gospodarczą i zarejestrowała się jako podatnik VAT.

W 2008 r. dokonała rozbudowy myjni o jeszcze jedno stanowisko użytkowe i wg oświadczenia w związku z tym poniosła nakłady, które przekraczały 30% wartości początkowej zakupionego budynku. Nakłady te zostały odliczone od podatku VAT.

Działalność na tej działce była prowadzona nieprzerwanie od 28 stycznia 2005 r. do 19 maja 2016 r., gdyż z tym dniem Sąd Rejonowy zakazał dłużniczce prowadzenia działalności na okres 5 lat.

Budynki komercyjne P. i U. zostały zbudowane od podstaw przez dłużniczkę w okresie kiedy była czynnym podatnikiem VAT. I tak:

1. na działce 3 i części działki 2 wybudowany został budynek szkoleniowo-hotelowy pod nazwą U. (…) i oddany do użytku 24 listopada 2011 r. Było to pierwsze zasiedlenie. W budynku tym prowadzono punkt gastronomiczno-rozrywkowy jako klub. Działalność w tym budynku prowadzona była do 2013 r. Po 2013 zaprzestano działalności w tym budynku.

2. na działce 4 został wybudowany budynek wystawienniczo-bankietowy P. na budowę którego wydano pozwolenie 11 lipca 2007 r. a oddany do użytku został 3 listopada 2010 r. było to pierwsze zasiedlenie. Działalność gastronomiczna w tym budynku prowadzona była do dnia zakazu wydanego przez Sąd czyli do 19 maja 2016 r. Przy budowie budynków P. i U. dłużniczce, wg oświadczenia, przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z którego korzystała i odliczała VAT.

Obecnie budynki są wynajmowane. Wg oświadczenia dłużniczki, najemcy prowadzący działalność gospodarczą ww. budynkach ponosili nakłady na ich remonty i modernizację i odliczali VAT z tych kosztów.

W oparciu o wyjaśnienie dłużniczki pani C.C. wskazała Pani, że działki nr 1, 2, 3, 4 zostały zakupione do majątku wspólnego. Następnie umową z 8 lutego 2005 r. o zniesienie współwłasności i podział majątku dorobkowego i darowiznę Pan D.D. darował działki nr 1, 2, 3, 4 żonie C.C. Pani C.C. oświadczyła, że posiada z mężem D.D. rozdzielność majątkową. Działki zostały zakupione w celu prowadzonej działalności gospodarczej.

Umowy najmu wg oświadczenia miały charakter odpłatny. Działka numer 1 jest działką niezabudowaną i wg oświadczenia P. C.C. nie jest w ogóle użytkowana.

Pani wątpliwości dotyczą określenia, czy w odniesieniu do planowanej w ramach licytacji komorniczej sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości Dłużniczka będzie działała jak podatnik w rozumieniu ustawy oraz sposobu opodatkowania dostawy tych nieruchomości.

Aby odpowiedzieć na zadane pytanie należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do ww. sprzedaży dłużnik będzie działał jako podatnik podatku VAT.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy, gdyż działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-2/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W opisie sprawy wskazała Pani, że budynki znajdujące się na działkach nr 2, 3 i 4 są przedmiotem odpłatnego najmu.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Zatem na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że dostawa budynków znajdujących się na działkach nr 2, 3 i 4 będzie stanowić zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem przy dostawie ww. budynków spełnione będą przesłanki do uznania Dłużniczki za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że wszystkie działki zostały nabyte przez Dłużniczkę w celu prowadzenia działalności gospodarczej. W związku z tym, również w odniesieniu do dostawy niezabudowanej działki nr 1 spełnione będą przesłanki do uznania Dłużniczki za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Okoliczności sprawy wprost bowiem wskazują, że również ww. działkę Dłużniczka zamierzała wykorzystywać w celach zarobkowych a nie osobistych.

Mając na uwadze powyższe, przy sprzedaży prawa własności wskazanych we wniosku działek (zarówno zabudowanych jak i niezabudowanej), spełnione będą przesłanki do uznania Dłużniczki za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowych nieruchomości przez Panią - komornika sądowego - w drodze licytacji publicznej będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, możliwe jest - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy również zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wskazała Pani, że przedmiotem licytacji komorniczej będzie m.in. znajdujący się na działce 4 budynek wystawienniczo-bankietowy P. na budowę którego wydano pozwolenie 11 lipca 2007 r. a oddany do użytku został 3 listopada 2010 r. Było to pierwsze zasiedlenie. Budynek został zbudowany od podstaw przez Dłużniczkę w okresie kiedy była czynnym podatnikiem VAT. Obecnie ww. budynek jest wynajmowany.

R.R. Hotel - 1 marca 2019 r. - 31 lipca 2019 r.

N.N. od 1 czerwca 2019 r. do 1 stycznia 2020 r.

M. sp. z o.o. (…) umowa od 19 lutego 2019 r. do 31 grudnia

2024 r.

Obecnie w budynku P. działalność gospodarczą prowadzą:

1. Z.Z. (…)

2. B.B. Hotel

3. Pub Pizzeria - (...)

Pan E.E. - mąż P. B.B. oświadczył, że działalność w budynku "P." została zakończona w październiku 2024 r. Ponadto oświadczył, że w okresie wynajmu lokalu nie były wykonywane prace remontowe które podnosiłyby wartość lokalu, były to tylko bieżące prace konserwacyjne - które nie były odliczane od podatku VAT. Pub Pizzeria (...) również oświadczyła, że nie dokonywała nakładów które byłyby odliczane od podatku VAT.

Po zakazie prowadzenia działalności, tj. 19 maja 2016 r., P. C.C. nie dokonywała żadnych nakładów na budynek P.

Analizując przedstawione okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa wskazać należy, że z okoliczności sprawy wynika, że w odniesieniu do dostawy części budynku P. wynajmowanego na rzecz Pani B.B. i Pubu Pizzeria - (...) będą spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wynika z okoliczności sprawy, dostawa tej części budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, i od tego momentu do dnia sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Z wniosku nie wynika również, by w odniesieniu do tej części budynku były ponoszone nakłady na ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym. W konsekwencji, będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, badanie przesłanek dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jest bezzasadne, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano, grunt będący przedmiotem zbycia podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki na nim posadowione. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również zbycie gruntu, z którym związana jest wskazana część budynku, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Nadmienić również należy, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy,

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowego budynku. Tym samym, w sytuacji gdy Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. części budynku P. znajdującego się na działce nr 4 wraz z częścią gruntu związaną z ww. nieruchomością, będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, Pani stanowisko w części dotyczącej uznania Dłużniczki za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą egzekucyjną nieruchomości oraz sposobu opodatkowania dostawy części budynku P. wynajmowanego na rzecz Pani B.B. i Pubu Pizzeria - (...) jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w części dotyczącej uznania Dłużniczki za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą egzekucyjną nieruchomości oraz sposobu opodatkowania dostawy części budynku P. wynajmowanego na rzecz Pani B.B. i Pubu Pizzeria - (...). W odniesieniu do części dotyczącej sposobu opodatkowania części budynku P. wynajmowanego na rzecz Pana Z.Z. i M. sp. z o.o. (…), budynku U. i myjni samochodowej oraz niezabudowanej działki nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.