Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.296.2026.1.AAR

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w drodze sprzedaży licytacyjnej (w sprawie (...)). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (...) w toku prowadzonego postępowania o sygn. akt (…) przeciwko dłużnikowi: „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji, NIP: (...), KRS: (...), z siedzibą pod adresem: (...), dokonał zajęcia nieruchomości stanowiącej własność ww. dłużnika położonej: (...), numer działki 1, dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Zgodnie z informacją zawartą na stronach Ministerstwa Finansów w „Wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT” z 8 maja 2026 r. - „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (…), NIP: (...), nie figuruje w rejestrze VAT. „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), jest zarejestrowana jako prowadząca działalność gospodarczą w rejestrze REGON (informacja z 8 maja 2026 r.).

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika.

Zgodnie z art. 999 par. 1 KPC własność nieruchomości przenosi prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, które wydawane jest po uprawomocnieniu się przybicia i wykonania przez nabywcę warunków licytacji.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (...) zwraca się z pytaniem - czy w sytuacji dokonanej sprzedaży przez licytację publiczną nieruchomości położonej: (...), numer działki 1, dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) stanowiącej własność dłużnika: „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), winien będzie jako płatnik podatku od towarów i usług odprowadzić podatek i w jakiej wysokości (przy zastosowaniu jakiej stawki podatkowej) albo będzie zachodziło zwolnienie od podatku?

Informacje w sprawie

1) Przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji komorniczej będzie stanowiąca własność „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji, NIP: (...), KRS: (...), z siedzibą pod adresem: (...), nieruchomość położona: (...), numer działki 1, dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę ewidencyjną nr 1 o pow. 1017 m², położona w (…).

Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się murowane budynki mieszkalno-usługowo-warsztatowe, tj.:

• budynek mieszkalno-biurowo-warsztatowy składający się z części dwukondygnacyjnej o pow. zabudowy 189 m², części jednokondygnacyjnej o pow. 82 m², o łącznej powierzchni użytkowej 393,70 m²,
• jednokondygnacyjny budynek warsztatowo-magazynowy o pow. zabudowy 133 m², o powierzchni użytkowej 109 m².

Łączna powierzchnia użytkowa budynków wynosi 502,71 m².

Powierzchnia użytkowa budynków została ustalona na podstawie danych znajdujących się w aktach księgi wieczystej oraz dokumentów uzyskanych w Urzędzie Miasta (...).

Budynki budowane w latach 70 i 90 tych. W aktach księgi wieczystej znajduje się operat szacunkowy z 2001 r. w którym wskazano, że ww. budynki zostały wzniesione w latach 78-80 i zmodernizowane w roku 1999 i 2000. Budynki obecnie w bardzo złym stanie technicznym, od wielu lat nieużytkowane.

2) Zgodnie z treścią księgi wieczystej o numerze (...) Dział II - Własność - podstawą wpisu w księdze wieczystej „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji, NIP: (...), KRS: (...), z siedzibą pod adresem: (...), jako właściciela ww. nieruchomości był akt notarialny umowa sprzedaży z 27 października 1998 r. numer rep. (…) przed (…) notariuszem w (…), na mocy którego C.C. przeniosła własność nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej (...) na rzecz spółki „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...).

3) Zgodnie z informacją zawartą na stronach Ministerstwa Finansów w „Wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT” z 8 maja 2026 r. - „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), nie figuruje w rejestrze VAT.

4) „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), jest zarejestrowana jako prowadząca działalność gospodarczą w rejestrze REGON (informacja z 8 maja 2026 r.). Według danych zawartych w rejestrze REGON w dziale - Działalność przeważająca wg PKD - wpisany jest kod PKD 43.33.Z (wersja PKD 2007) - posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ścian oraz w pozostałych działalnościach wg PKD brak wpisów. Data wpisu do REGON to 15 grudnia 2001 r., data powstania 3 sierpnia 1992 r., data rozpoczęcia działalności: 3 sierpnia 1992 r. Brak w rejestrze REGON informacji o dacie zawieszenia albo o dacie zakończenia działalności.

5) W dacie aktu notarialnego umowa sprzedaży z 27 października 1998 r. numer rep. A (…) przed (…) notariuszem w (…) ww. nieruchomość była już zabudowana - budynkami mieszkalno-usługowo-warsztatowymi, tj.:

• budynek mieszkalno-biurowo-warsztatowy składający się z części dwukondygnacyjnej o pow. zabudowy 189 m², części jednokondygnacyjnej o pow. 82 m², o łącznej powierzchni użytkowej 393,70 m²,
• jednokondygnacyjny budynek warsztatowo-magazynowy o pow. zabudowy 133 m², o powierzchni użytkowej 109 m².

Łączna powierzchnia użytkowa budynków wynosi 502,71 m².

Powierzchnia użytkowa budynków została ustalona na podstawie danych znajdujących się w aktach księgi wieczystej oraz dokumentów uzyskanych w Urzędzie Miasta (...).

Budynki budowane w latach 70 i 90 tych. W aktach księgi wieczystej znajduje się operat szacunkowy z 2001 r. w którym wskazano, że ww. budynki zostały wzniesione w latach 78-80 i zmodernizowane w roku 1999 i 2000. Budynki obecnie w bardzo złym stanie technicznym, od wielu lat nieużytkowane. Z informacji otrzymanej z Urzędu Miasta (...) wynika, że budynek został rozbudowany na podstawie decyzji z 1979 r., a budynek garażowy powstał na podstawie tej decyzji.

Powierzchnia ogólna budynku mieszkalno-biurowo-warsztatowa składa się z:

- powierzchni części mieszkalnej (biurowej), wynoszącej 140,56 m² (kondygnacja górna) i 155,64 m² (kondygnacja dolna), w skład, której wchodzi też 40,91 m² pow. gospodarczej, a która może być wykorzystana tak na cele magazynowe jak i na cele warsztatowe. Łączna powierzchnia części mieszkalnej, z możliwością wykorzystania na biuro wynosi 255,30m². Powierzchnia części magazynowej wynosi 138,40 m², na którą składa się 40,90 m² powierzchni dolnej części dwukondygnacyjnej oraz 97,50 m² części jednokondygnacyjnej.

Pow. ogólna budynku mieszkalno-biurowo-warsztatowa wynosi zatem 255,3 m² + 138,4 m² = 393,70 m². Kubatura budynku wynosi 1 398 m³. Wskaźnik udziału powierzchni mieszkalnej do powierzchni ogólnej budynku mieszkalno-magazynowego wynosi 65%.

Budynek warsztatowo-magazynowy został wzniesiony w latach 78-80 i zmodernizowany w 1999 i 2000 r. Budynek jednokondygnacyjny, składający się z części magazynowo-garażowej. Powierzchnia części magazynowo-garażowej (wyższej) wynosi 70,7 m² a części biurowej budynku 38,3 m. Łączna powierzchnia użytkowa budynku biurowo-magazynowego wynosi 109 m².

Łączna powierzchnia ogólna zabudowań szacowanej nieruchomości wynosi 393,7 m² + 109,0 m² = 502,7 m².

6) D.D. będący likwidatorem „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), wezwany do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia faktu odprowadzenia ewentualnego podatku VAT przy sprzedaży ww. nieruchomości na pytanie czy „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...) zlikwidowała działalność gospodarczą i rozliczyła się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2004 r. nr 54 poz. 535 ze zm.) (należy podać datę likwidacji) - udzielił następujących informacji, że „nie posiadam wiedzy w ww. zakresie”.

7) D.D. będący likwidatorem „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), wezwany do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia faktu odprowadzenia ewentualnego podatku VAT przy sprzedaży ww. nieruchomości na pytanie czy nieruchomość położona pod adresem: (...), (...), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) - została wniesiona formie wkładu (czy stanowi kapitał zakładowy, jeżeli stanowi innego rodzaju kapitał spółki - należy podać jego nazwę) - czy została nabyta przez B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w trakcie jej funkcjonowania (należy podać dokładną datę nabycia) - udzielił następujących informacji, że „nie została wniesiona w formie wkładu”.

8) D.D. będący likwidatorem „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), wezwany do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia faktu odprowadzenia ewentualnego podatku VAT przy sprzedaży ww. nieruchomości na pytanie czy nabycie przez „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...) nieruchomości położonej pod adresem: (...), (...), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), było potwierdzone fakturą - udzielił następujących informacji, że „nie pamiętam. Zakup nieruchomości był od osoby fizycznej”.

9) D.D. będący likwidatorem „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), wezwany do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia faktu odprowadzenia ewentualnego podatku VAT przy sprzedaży ww. nieruchomości na pytanie czy w stosunku do nieruchomości położonej pod adresem: (...), (...), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) przysługiwało B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...) (nie przysługiwało) prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu - udzielił następujących informacji, że „nie pamiętam. Zakup nieruchomości był od osoby fizycznej”.

10) D.D. będący likwidatorem „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), wezwany do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia faktu odprowadzenia ewentualnego podatku VAT przy sprzedaży ww. nieruchomości na pytanie o podanie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (należy podać dokładną datę, rodzaj obiektu, numer działki której to dotyczy jeżeli nieruchomość składa się z kilku działek), w trybie art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. nr 54 poz. 535 ze zm.) - udzielił następujących informacji, że „po dacie nabycia nieruchomości. Dokładnej daty nie pamiętam”.

11) D.D. będący likwidatorem „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), wezwany do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia faktu odprowadzenia ewentualnego podatku VAT przy sprzedaży ww. nieruchomości na pytanie czy „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), w stosunku do budynków/budowli znajdujących się na ww. nieruchomości przysługiwało albo nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (wskazać rodzaj obiektu, numer działki której dotyczy jeżeli nieruchomość składa się z kilku działek) oraz na pytanie czy „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...) w stosunku do budynków/budowli znajdujących się na ww.nieruchomości ponosił albo nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe czy wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (wskazać rodzaj obiektu, numer działki której dotyczy jeżeli nieruchomość składa się z kilku działek, wskazać czy były wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów) - udzielił następujących informacji, że „nie mam takiej wiedzy”.

12) D.D. będący likwidatorem „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), wezwany do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia faktu odprowadzenia ewentualnego podatku VAT przy sprzedaży ww. nieruchomości na pytanie czy „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...) składała w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług do właściwego urzędu skarbowego rezygnację ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, i wybrała opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części znajdujących się na nieruchomości położonej pod adresem: (...), (...), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (jeżeli tak należy wskazać rodzaj obiektu, numer działki której dotyczy ww. rezygnacja jeżeli nieruchomość składa się z kilku działek, datę takiego oświadczenia i wskazać właściwy urząd skarbowy) - udzielił następujących informacji, że „nie mam takiej wiedzy”.

13) D.D. będący likwidatorem „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), wezwany do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia faktu odprowadzenia ewentualnego podatku VAT przy sprzedaży ww. nieruchomości na pytanie czy „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...) od momentu nabycia wykorzystywała i nadal wykorzystuje i będzie wykorzystywać do daty zbycia nieruchomość położoną pod adresem: (...), (...), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT (należy podać czy dotyczy to całej nieruchomości czy tylko określonych działek jeżeli nieruchomość składa się z kilku działek - należy wskazać numery tych działek) oraz na pytanie czy przy nabyciu ww. nieruchomości, wytworzenia budynków, budowli na ww. nieruchomości nie przysługiwało „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (należy podać czy dotyczy to całej nieruchomości czy tylko określonych działek w sytuacji gdy nieruchomość składa się z kilku działek należy podać czy dla każdej działki wchodzącej w skład nieruchomości - należy wskazać numery tych działek) - udzielił następujących informacji, że „spółka nie prowadzi działalności”.

14) D.D. będący likwidatorem „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), wezwany do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia faktu odprowadzenia ewentualnego podatku VAT przy sprzedaży ww. nieruchomości na pytanie czy nieruchomość położona pod adresem: (...), (...), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) jest obecnie przedmiotem najmu należy wskazać aktualnego najemcę (należy wskazać dokładne dane, w sytuacji gdy nieruchomość składa się z kilku działek należy podać informację dla każdej działki wchodzącej w skład nieruchomości ) - udzielił następujących informacji, że „nie jest przedmiotem najmu”.

Opis zdarzenia przyszłego:

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (...) w toku prowadzonego postępowania w toku prowadzonego postępowania o sygn. akt (...) przeciwko dłużnikowi: „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji, NIP: (...), KRS: (...), z siedzibą pod adresem: (...), dokonał zajęcia nieruchomości stanowiącej własność ww. dłużnika położonej: (...), numer działki 1, dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Zgodnie z informacją zawartą na stronach Ministerstwa Finansów w „Wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT” z 8 maja 2026 r. - „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (…), NIP: (...), nie figuruje w rejestrze VAT. „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (…), NIP: (...), jest zarejestrowana jako prowadząca działalność gospodarczą w rejestrze REGON (informacja z 8 maja 2026 r.). W toku prowadzonego postępowania dojdzie do sprzedaży w drodze licytacji publicznej zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego. Następnie zgodnie z art. 962 KPC przystępujący do przetargu składa jedynie rękojmię, zaś dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu, komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od daty otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem wpłaconej rękojmi, przy czym na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca (art. 967 KPC). Zgodnie zaś z art. 999 KPC własność nieruchomości przechodzi na nabywcę po uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wydawanego przez sąd. Następnie po uzyskaniu informacji z sądu o uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności komornik sporządza postanowienie o kosztach postępowania, a następie po uprawomocnieniu się ww. postanowienia sporządza plan podziału (art. 1035 KPC). Następnie po uprawomocnieniu się planu podziału komornik wykonuje plan podziału (art. 1040.1 KPC).

W związku z powyższym, w związku z ww. licytacją będziemy mieli do czynienia z działaniem komornika sądowego wywołującego skutek prawny dla prowadzonej egzekucji, tj. przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę licytacyjnego oraz uzyskanie sumy z egzekucji.

Zgodnie z art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług - komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika. Zgodnie z art. 999 par. 1 KPC własność nieruchomości przenosi prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, które wydawane jest po uprawomocnieniu się przybicia i wykonania przez nabywcę warunków licytacji.

Pytanie

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (...) zwraca się z pytaniem - czy w sytuacji dokonanej sprzedaży przez licytację publiczną nieruchomości położonej: (...), numer działki 1, dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) stanowiącej własność dłużnika: „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), winien będzie jako płatnik podatku od towarów i usług odprowadzić podatek i w jakiej wysokości (przy zastosowaniu jakiej stawki podatkowej) albo czy będzie zachodziło zwolnienie od podatku?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.): organy egzekucyjne określone w ustawie z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2020 r. poz. 1427, 1492 i 2320 oraz z 2021 r. poz. 11 i 41) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym: płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług - ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ww. ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów. Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był/jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług do art. 18 ww. ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel nieruchomości czy ruchomości - jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w myśl którego: w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Zdaniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym (...), dokonana w drodze licytacji publicznej dostawa nieruchomości stanowiącej własność „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji, NIP: (...), KRS: (...), z siedzibą pod adresem: (...), położonej pod adresem: (...), numer działki 1, dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Według danych dla „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), zawartych w rejestrze REGON jest zarejestrowana jako prowadząca działalność gospodarczą w rejestrze REGON (informacja z 8 maja 2026 r.). Według danych zawartych w rejestrze REGON w dziale - Działalność przeważająca wg PKD - wpisany jest kod PKD 43.33.Z (wersja PKD 2007) - posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ścian oraz w pozostałych działalnościach wg PKD brak wpisów. Data wpisu do REGON to 15 grudnia 2001 r., data powstania 3 sierpnia 1992r., data rozpoczęcia działalności: 3 sierpnia 1992 r. Brak w rejestrze REGON informacji o dacie zawieszenia albo o dacie zakończenia działalności. Zgodnie z informacją zawartą na stronach Ministerstwa Finansów w „Wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT” z 8 maja 2026 r. - „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), nie figuruje w rejestrze VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towaru i usług przy dostawie towaru lub świadczenia usług zostały określone m.ni. w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług. W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług zostały przewidziane zwolnienia od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych, spełniających określone w przepisach warunki. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego wynika zatem, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a.  wybudowaniu lub

b.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jej część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży, nie minęło co najmniej 2 lata.

Tak więc zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług przy dokonanej w drodze licytacji publicznej dostawie nieruchomości stanowiącej własność „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (...), NIP: (...), położonej pod adresem: (...), numer działki 1, dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

W przedmiotowej sprawie własność ww. nieruchomości nabyła „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (…), NIP: (...), na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży z 27 października 1998 r. numer rep. (…) sporządzonego przez (…) notariusza w (…), na mocy którego C.C. przeniosła własność nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej (...) na rzecz spółki „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (…).

W przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (…), NIP: (...), położonej pod adresem: (...), numer działki (…), dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz dostawanie będzie dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od momentu pierwszego zasiedlenia.

W dacie aktu notarialnego umowa sprzedaży z 27 października 1998 r. numer rep. (…) przed (…) notariuszem w (…) ww. nieruchomość była już zabudowana - budynkami mieszkalno-usługowo-warsztatowymi, tj.:

• budynek mieszkalno-biurowo-warsztatowy składający się z części dwukondygnacyjnej o pow. zabudowy 189 m², części jednokondygnacyjnej o pow. 82 m², o łącznej powierzchni użytkowej 393,70 m²,
• jednokondygnacyjny budynek warsztatowo-magazynowy o pow. zabudowy 133 m², o powierzchni użytkowej 109 m².

Łączna powierzchnia użytkowa budynków wynosi 502,71 m².

Powierzchnia użytkowa budynków została ustalona na podstawie danych znajdujących się w aktach księgi wieczystej oraz dokumentów uzyskanych w Urzędzie Miasta (…). Budynki budowane w latach 70 i 90 tych. Budynki obecnie w bardzo złym stanie technicznym, od wielu lat nieużytkowane. Z informacji otrzymanej z Urzędu Miasta (…) wynika, że budynek został rozbudowany na podstawie decyzji z 1979 r., a budynek garażowy powstał na podstawie tej decyzji. W aktach księgi wieczystej znajduje się operat szacunkowy z 2001 r. w którym wskazano, że budynek mieszkalno-magazynowy został wzniesiony w latach 78-80 i zmodernizowany w roku 1999 i 2000.

Powierzchnia ogólna budynku mieszkalno-biurowo-warsztatowego składa się z: powierzchni części mieszkalnej (biurowej), wynoszącej 140,56 m² (kondygnacja górna) i 155,64 m² (kondygnacja dolna), w skład, której wchodzi też 40,91 m² pow. gospodarczej, a która może być wykorzystana tak na cele magazynowe jak i na cele warsztatowe. Łączna powierzchnia części mieszkalnej, z możliwością wykorzystania na biuro wynosi 255,30m². Powierzchnia części magazynowej wynosi 138,40 m², na którą składa się 40,90 m² powierzchni dolnej części dwukondygnacyjnej oraz 97,50 m² części jednokondygnacyjnej.

Pow. ogólna budynku mieszkalno-biurowo-warsztatowego wynosi zatem 255,3 m² + 138,4 m² = 393,70 m². Wskaźnik udziału powierzchni mieszkalnej do powierzchni ogólnej budynku mieszkalno-magazynowego wynosi 65 %.

Budynek warsztatowo-magazynowy został wzniesiony w latach 78-80 i zmodernizowany w 1999 i 2000 r. Budynek jednokondygnacyjny, składający się z części magazynowo-garażowej. Powierzchnia części magazynowo-garażowej (wyższej) wynosi 70,7 m² a części biurowej budynku 38,3 m. Łączna powierzchnia użytkowa budynku warsztatowo-magazynowego wynosi 109 m². Łączna powierzchnia ogólna zabudowań szacowanej nieruchomości wynosi 393,7 m² + 109,0 m² = 502,7 m².

W związku z ustaleniem, że sprzedaż w drodze licytacji publicznej nieruchomości stanowiącej własność „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w (…), NIP: (...), położonej pod adresem: (...), numer działki 1, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), będzie zwolniona od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług na Komorniku Sądowy przy Sądzie Rejonowym (…) nie będzie spoczywał obowiązek jako płatnika do obliczenia i pobrania podatku VAT z tytułu dokonanej w imieniu dłużnika dostawy w drodze sprzedaży licytacyjnej ww. nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów nieruchomości, a więc grunty, budynki, budowle lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość gruntowa (działka nr 1) zabudowana budynkami: budynkiem mieszkalno-biurowo-warsztatowym oraz budynkiem warsztatowo-magazynowym.

Dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością likwidacji, która nie figuruje w rejestrze VAT. Spółka jest zarejestrowana jako prowadząca działalność gospodarczą, według danych zawartych w rejestrze REGON w dziale przeważającej działalności wg PKD wpisany jest kod - posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ścian oraz w pozostałych działalnościach. Spółka nabyła ww. nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży 27 października 1998 r. od osoby fizycznej. W momencie kupna nieruchomość była już zabudowana ww. budynkami. Budynki budowane w latach 70 i 90-tych. W aktach księgi wieczystej znajduje się operat szacunkowy z 2001 r. w którym wskazano, że ww. budynki zostały wzniesione w latach 78-80 i zmodernizowane w roku 1999 i 2000. Budynki obecnie w bardzo złym stanie technicznym, od wielu lat nieużytkowane.

Pana wątpliwości dotyczą skutków podatkowych sprzedaży licytacyjnej ww. nieruchomości.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre - musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię, czy w odniesieniu do sprzedaży opisanej nieruchomości dłużnik będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż ta wykonana zostanie w ramach działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przeznaczenie obiektów posadowionych na tej działce, tj. budynek mieszkalno-biurowo-warsztatowy oraz budynek warsztatowo-magazynowy, jak również zważywszy na fakt, że nieruchomość jest składnikiem majątku oraz własnością spółki z o.o. - należy stwierdzić, że powyższa nieruchomość służyła do wykonywania działalności gospodarczej dłużnika.

Zatem, przy dostawie ww. nieruchomości spełnione zostaną przesłanki do uznania dłużnej spółki za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem dokonana sprzedaż dotyczyć będzie składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

W konsekwencji, dostawa ww. nieruchomości w drodze licytacji komorniczej spełni przesłanki do uznania tej czynności za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Niniejsza sprawa dotyczy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział również możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powołanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dostawa zabudowanej działki numer 1 powinna korzystać ze zwolnienia od podatku VAT należy zbadać, czy względem budynków posadowionych na gruncie nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

W analizowanej sprawie dostawa opisanej nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, bowiem, jak wynika z okoliczności sprawy, pomiędzy pierwszym zasiedleniem nieruchomości a momentem jej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Dłużna spółka nabyła przedmiotową nieruchomość 27 października 1998 r., a ww. budynki zostały wzniesione i zmodernizowane wiele lat temu. Budynki są obecnie w bardzo złym stanie technicznym, od wielu lat nieużytkowane. Zatem okoliczności sprawy wskazują, że w ciągu dwóch lat przed planowaną sprzedażą nie zostały poniesione przez dłużną spółkę nakłady na ulepszenie budynków znajdujących się na działce, które przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że transakcja dostawy opisanych budynków nie zostanie dokonana w ramach ich pierwszego zasiedlenia, a od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu ich dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym, w odniesieniu do dostawy ww. budynków spełnione zostaną przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek, budowla czy ich części, na nim posadowione. W związku z powyższym również dostawa gruntu oznaczonego jako działka nr 1, z którym to związane są opisane budynki (tj. budynek mieszkalno-biurowo-warsztatowy oraz budynek warsztatowo-magazynowy), będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Dostawa ww. budynków będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zatem analiza zwolnienia od podatku tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Tym samym, skoro dostawa będzie zwolniona od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to na Panu jako na Komorniku Sądowym nie będzie spoczywał obowiązek do obliczenia i pobrania podatku VAT z tytułu dokonanej w imieniu dłużnika dostawy w drodze sprzedaży licytacyjnej ww. nieruchomości.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.