Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.360.2025.3.AAR

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku VAT do planowanej sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 4. Uzupełnili go Państwo pismem z 14 maja 2025 r. (wpływ 14 maja 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie, pismem z 30 maja 2025 r. (wpływ 30 maja 2025 r.) oraz pismem z 23 czerwca 2025 r. (wpływ 23 czerwca 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (zwany dalej także Wnioskodawcą), (…) jest państwową jednostką organizacyjną posiadającą osobowość prawną i zgodnie z (…), działa na podstawie ustawy (…)

Wnioskodawca jest współużytkownikiem wieczystym w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz współwłaścicielem w prawie własności budynku położonego w (…). Właścicielem gruntu jest Skarb Państwa. Wnioskodawcy przysługuje udział (łącznie 7761/10000) w KW, wpisy (…).

Nieruchomość stanowi działki nr 1/2, 2, 3 i 4, ark. mapy (…), o łącznej powierzchni 1613 m². Na gruncie posadowiony jest budynek biurowy o kubaturze 14066 m³. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KW nr (…) przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych - (…). Dostęp do drogi publicznej zapewniony jest przez ustanowienie służebności drogi koniecznej na działce sąsiedniej. Dla nieruchomości ustanowiona została bezpłatna służebność drogi koniecznej ustanowiona na działce 5/2, zapisanej w KW (…) na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego i właściciela budynków działki 1/2 zapisanej w księdze wieczystej - wpisu dokonano 30 listopada 1999 r., oraz nieodpłatna i na czas nieoznaczony służebność gruntowa (drogi koniecznej), polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działkę gruntu numer 6/1, w wyznaczonym pasie drogowym o powierzchni 170 m².

Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym oraz budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności. Okres użytkowania wieczystego - 5 grudzień 2089 r. W dziale III księgi Prawa, roszczenia i ograniczenia ujawniono następujące wpisy, z których wynika, że współwłaściciele nieruchomości budynkowej nabywając poszczególne udziały w nieruchomości jednocześnie dokonywali podziału do używania w ten sposób, że według aktualnego stanu:

Wnioskodawca w sposób wyłączny korzysta z antresoli usytuowanej między (...) oraz z piwnic.

H. S.A. w sposób wyłączny korzysta z czwartego i piątego piętra, pomieszczeń magazynowych na (…) kondygnacji oraz wentylatorni na (…) kondygnacji, dwóch garaży o numerach (…), pomieszczeń piwnicznych o numerach (…).

C. sp. z o.o. do 19 stycznia 2020 r. w sposób wyłączny korzystała z garażu oznaczonego numerem 4 oraz przestrzeni powstałej w wyniku zabudowy między przyziemiem a pierwszym piętrem. W okresie od 20 stycznia do ostatecznie 20 kwietnia 2024 r. na podstawie, zawartego w formie aktu notarialnego, porozumienia współwłaścicieli czasowo zmieniającego sposób podziału do używania przypisany Wnioskodawcy. Od 19 kwietnia 2024 r. nastąpiło wydanie C. sp. z o.o. pomieszczeń. 30 września 2024 r. współwłaściciele podpisali porozumienie, w którym powrócono do poprzedniego podziału do używania.

Dla nieruchomości Rada Miasta (…) 14 lipca 2020 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „W rejonie (…)” w (…) [Uchwała Nr (…)]. Obszar objęty opracowaniem zajmuje powierzchnię 5,47 ha. Położony jest w (…) i obejmuje teren w rejonie (…).

Wnioskodawca planuje sprzedaż całego udziału, który posiada w wyżej opisanej nieruchomości. Sprzedaż udziału nastąpi jedynie po przeprowadzeniu pisemnego nieograniczonego przetargu na zbycie udziału.

Pierwszym nabywcą praw do nieruchomości w (…) był B. (B.), na którą w 1999 r. w drodze darowizny od przedsiębiorstwa państwowego (…) przeniesiony został udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu i w prawie własności budynku biurowego w łącznej wysokości 429/1000.

W 2002 r. B. nabył od Skarbu Państwa udział wynoszący 86/1000 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu i prawie własności budynku biurowego w drodze umowy sprzedaży zawartej w trybie bezprzetargowym na podstawie przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Wnioskodawca, będący następcą prawnym (…), stał się współużytkownikiem wieczystym gruntu i współwłaścicielem budynku 1 kwietnia 2004 r. na podstawie przepisów (…).

Na podstawie ustawy (…), Wnioskodawca wstąpił w prawa i obowiązki (…) utworzonego na podstawie (…), a jego mienie - z mocy prawa - stało się mieniem Wnioskodawcy utworzonego na podstawie ustawy (…).

W 2011 r. Wnioskodawca nabył w drodze umowy sprzedaży udział wynoszący 2611/10000 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu i prawie własności budynku biurowego. Czynności te ukształtowały udział Wnioskodawcy w nieruchomości w wysokości 77,61%.

Akt notarialny z 1 lutego 1999 r. rep. (…)/1999 - umowa darowizny oraz o sposobie korzystania ze wspólnej nieruchomości - darowizna udziału w wysokości 343/1000 w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności budynku prawa wieczystego gruntu. Ustalono wyłączny sposób korzystania z siódmego, ósmego, dziewiątego i dziesiątego piętra.

Akt notarialny z 25 marca 1999 r. rep. (…)/1999 - umowa darowizny oraz sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości - darowizna udziału w wysokości 86/1000 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności budynku. Ustalono wyłączny sposób korzystania z jedenastego piętra.

Akt notarialny z 22 grudnia 2000 r. rep. (…)/2000 - umowa sprzedaży - sprzedaż na rzecz B. udziału w wysokości 86/1000 w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności budynku wraz z prawem do wyłącznego korzystania z szóstego piętra.

Akt notarialny z 10 listopada 2011 r. (…)/2011 - umowa sprzedaży - sprzedaż na rzecz Wnioskodawcy udziału w wysokości 2611/10000 w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności budynku wraz z prawem do wyłącznego korzystania z pierwszego, drugiego, trzeciego piętra, antresoli i lokali w piwnicy oraz 3 garaży. Podstawą rozliczenia była faktura sprzedaży z zastosowaniem zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Przy zakupie tego udziału Wnioskodawca korzystał z odliczeń podatku VAT.

Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny również na dzień zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca wykorzystywał swój udział w nieruchomości do czynności zwolnionych od podatku VAT. W księgach rachunkowych budynek jest całkowicie zamortyzowany, podstawa umorzeniowa wskazuje wartość 6.078.176,63 złotych. Do umorzenia gruntu pozostaje wartość w wysokości 188.332,08 złotych, przy czym podstawa umorzeniowa to 2.359.649,73 złotych. Wskazać należy, iż w czasie użytkowania budynku Wnioskodawca ponosił wydatki na jego ulepszenie w:

• 2001 r. poniesiony koszt: 908.790,75 zł,
• 2006 r. poniesiony koszt: 19.870,00 zł,
• 2009 r. poniesiony koszt: 275.804,86 zł,
• 2010 r. poniesiony koszt: 555.702,60 zł,
• 2011 r. poniesiony koszt: 1.287.381,81 zł,
• 2013 r. poniesiony koszt: 287.763,29 zł,
• 2014 r. poniesiony koszt: 227.956,36 zł,
• 2017 r. poniesiony koszt: 38.631,06 zł.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Przy nabyciu każdego z udziałów w prawie użytkowania wieczystego działek nr 1/2, 2, 3 i 4 oraz udziałów w prawie własności budynku biurowego nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Każdy z udziałów w prawie użytkowania wieczystego działek nr 1/2, 2, 3 i 4 B. nabył w 1999 r. w drodze darowizny, następnie Wnioskodawca będący następcą prawnym (…) stał się współużytkownikiem wieczystym gruntu i współwłaścicielem budynku 1 kwietnia 2004 r.

Działki nr 1/2, 2, 3 są zabudowane budynkiem biurowym - były wykorzystywane w charakterze administracyjnym, instytucja publiczna, działalność biurowa.

Działki nr 1/2, 2, 3 są zabudowane budynkiem biurowym.

Nakłady na ulepszenie budynku biurowego nie skutkowały prawem do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Poniesione wydatki i nakłady były wyższe niż 30% wartości początkowej budynku biurowego.

Ostatnie ulepszenie budynku biurowego miało miejsce w 2017 r. co za tym idzie upłynęły co najmniej dwa lata.

Budynek biurowy był wykorzystywany w charakterze administracyjnym, instytucja publiczna. Wykonuje zadania, które zleca rząd (…), na rzecz społeczeństwa.

Budynek biurowy w całym okresie posiadania był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do czynności zwolnionych od podatku VAT.

Podstawą rozliczenia była faktura sprzedaży z zastosowaniem zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2024 roku o podatku od towarów i usług. Przy zakupie tego udziału Wnioskodawca nie korzystał z odliczeń podatku VAT.

Działka nr 4 nie jest niezabudowana, wzniesiona jest na niej budowla - mur oporowy. W całym okresie użytkowania działka ta była wykorzystywana w charakterze administracyjnym dla instytucji publicznej (…). Działka o powierzchni 17 m² jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią księgi wieczystej nr (…) dla działki o numerze 4 wskazano sposób korzystania „tereny zabudowane inne”.

Mur oporowy znajdujący się na działce nr 4 został wybudowany. Budowa muru została zakończona 8 stycznia 2004 r. Budowla była wykonana nieodpłatnie przez spółkę D. Sp. z o.o. z siedzibą w (…), na podstawie porozumienia współwłaścicieli nieruchomości przy (…) z 29 listopada 1999 r., tj. B. (której następcą prawnym jest Wnioskodawca), E.” w (…), F. Sp. z o.o. w (…) oraz G. w (…) a D. sp. z o.o.

B. (obecnie Wnioskodawca jako następca prawny) z tytułu wybudowania muru oporowego nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Na podstawie Załącznika 2 do Ustawy o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym z dnia 8 stycznia 1993 r. „Usługi w zakresie ochrony zdrowia i opieki społecznej, z wyłączeniem usług paramedycznych oraz mierzenia ciśnienia tętniczego poza placówkami ochrony zdrowia” podlegały zwolnieniu od podatku.

Mur oporowy w całym okresie posiadania pełnił funkcję zabezpieczającą między posesjami z uwagi na występującą różnicę rzędnych poziomu gruntu na sąsiadujących posesjach.

Budowla jest wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług przez cały okres jej posiadania.

W całym okresie posiadania muru oporowego, tj. od jego odbioru w 2004 r. nie były ponoszone żadne wydatki na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Pytanie

Czy Wnioskodawca dokonując planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości ma prawo do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 maca 2004 r. (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361)?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535 ze zm., dalej jako: Ustawa), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Według art. 2 pkt 6 Ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 Ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także prawo użytkowania wieczystego gruntów, co wynika z art. 7 ust. 1 pkt 7 Ustawy. Jak wynika bowiem z art. 7 ust. 1 Ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 Ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Aby dane czynności mogły zostać uznane za dostawę towarów lub świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, konieczne jest, aby dana dostawa towaru albo usługa była odpowiednio dokonana/świadczona przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 Ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wskazać należy, że Wnioskodawca zgodnie z przepisem (…) jest państwową jednostką organizacyjną posiadającą osobowość prawną. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i w konsekwencji posiada status podatnika podatku VAT.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca planuje sprzedaż udziałów w prawie użytkowania wieczystego działek oraz udziałów w prawie własności części budynku.

W ocenie Wnioskodawcy, czynność polegająca na sprzedaży ww. składników majątkowych wiązać będzie się z przeniesieniem prawa do rozporządzania towarami jak właściciel na rzecz nabywcy. Jednocześnie, transakcja ta będzie miała charakter odpłatny - Wnioskodawca otrzyma bowiem od nabywcy wynagrodzenie. Mając na uwadze powyższe, przedmiotowa planowana sprzedaż spełniać będzie definicję odpłatnej dostawy towarów w odniesieniu do udziałów w prawie użytkowania wieczystego działek zabudowanych budynkiem oraz w prawie własności części budynku. W konsekwencji, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działać będzie w charakterze podatnika VAT, tym samym dokonanie sprzedaży przez Wnioskodawcę stanowić będzie czynność podlegającą regulacjom Ustawy.

Przepisy Ustawy przewidują dla niektórych towarów zwolnienie od podatku. Zakres i zasady stosowania zwolnień od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta jest w art. 2 pkt 14 Ustawy, zgodnie z którym: ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli w stosunku do nich wystąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca (jako następca prawny B., zgodnie z (…) wykorzystuje nieruchomości planowane do sprzedaży najwcześniej od 1999 roku a najpóźniej od 2011 roku (umowa sprzedaży z 10 listopada 2011 roku). Jak wynika z informacji posiadanych przez Wnioskodawcę, Budynek został wybudowany w 1966 roku, a Wnioskodawca rozpoczął jego użytkowanie 1 lutego 1999 r.

Tym samym uznać należy, że pierwsze zasiedlenie tych nieruchomości - po ich wybudowaniu - miało miejsce 59 lat temu (a samo tylko pierwsze zasiedlenie przez Wnioskodawcę miało miejsce 26 lat temu), zatem obecnie planowana dostawa (sprzedaż) następuje po upływie okresu dłuższego niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności stwierdzić należy, że Wnioskodawca nie będzie dokonywał planowanej transakcji w ramach pierwszego zasiedlenia, a to powoduje, że budynek spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Jednocześnie wskazać należy, iż w czasie użytkowania budynku Wnioskodawca ponosił wydatki na jego ulepszenie w:

• 2001 r. poniesiony koszt: 908.790,75 zł;
• 2006 r. poniesiony koszt: 19.870,00 zł;
• 2009 r. poniesiony koszt: 275.804,86 zł;
• 2010 r. poniesiony koszt: 555.702,60 zł;
• 2011 r. poniesiony koszt: 1.287.381,81 zł;
• 2013 r. poniesiony koszt: 287.763,29 zł;
• 2014 r. poniesiony koszt: 227.956,36 zł;
• 2017 r. poniesiony koszt: 38.631,06 zł.

Zatem nawet gdyby przyjąć, iż termin pierwszego zasiedlenia budynku przez Wnioskodawcę należy liczyć od daty poniesienia wydatków na jego ulepszenie (tj. kiedy wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a po dokonaniu ww. wydatków nie doszło do naliczenia podatku, jednocześnie Wnioskodawca nie mógł i nie skorzystał z możliwości obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego), to również w takim przypadku Wnioskodawca nie będzie dokonywał planowanej transakcji w ramach pierwszego zasiedlenia, a w konsekwencji spowoduje to uprawnienie do skorzystania ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, do dostawy budynku w powyższej sytuacji znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki do zastosowania tego zwolnienia od podatku określone w tym przepisie.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy, dostawa gruntów (w tym prawo użytkowania wieczystego działek), na których posadowiony jest budynek również korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Zatem uznać należy, że do planowanej sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego działek oraz w prawie własności części budynku spełnione są przesłanki zwolnienia z podatku VAT o jakich mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) zwanej dalej „ustawą”:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zatem, w świetle powołanych wyżej przepisów grunty (również udział w prawie użytkowania wieczystego) oraz budynki czy budowle (oraz udziały w prawie ich własności) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z treści powołanych przepisów art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy wynika, że za podatnika podatku od towarów i usług będzie uznany tylko taki podmiot, który dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nabytych towarów i usług do celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, są Państwo państwową jednostką organizacyjną posiadającą osobowość prawną i działają Państwo na podstawie ustawy (…) oraz statutu. Są Państwo zarejestrowani jako podatnik VAT czynny.

Są Państwo współużytkownikiem wieczystym w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz współwłaścicielem budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności. Właścicielem gruntu jest Skarb Państwa. Przysługuje Państwu udział - łącznie 7761/10000.

Nieruchomość stanowi działki nr 1/2, 2, 3 i 4 położone w (…). Działki nr 1/2, 2, 3 są zabudowane budynkiem biurowym. Okres użytkowania wieczystego - 5 grudzień 2089 r. W dziale III księgi Prawa, roszczenia i ograniczenia ujawniono wpisy, z których wynika, że współwłaściciele nieruchomości budynkowej nabywając poszczególne udziały w nieruchomości jednocześnie dokonywali podziału do używania w ten sposób, że według aktualnego stanu Wnioskodawca w sposób wyłączny korzysta z antresoli usytuowanej między parterem a pierwszym piętrem, pierwszego, drugiego i trzeciego piętra, z pięter od szóstego do jedenastego oraz z piwnic.

Pierwszym nabywcą praw do nieruchomości w (…) był B., na którą w 1999 r. w drodze darowizny od przedsiębiorstwa państwowego (…) przeniesiony został udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu i w prawie własności budynku biurowego w łącznej wysokości 429/1000. W 2002 r. B. nabył od Skarbu Państwa udział wynoszący 86/1000 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu i prawie własności budynku biurowego w drodze umowy sprzedaży zawartej w trybie bezprzetargowym na podstawie przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Wnioskodawca, będący następcą prawnym (…), stał się współużytkownikiem wieczystym gruntu i współwłaścicielem budynku 1 kwietnia 2004 r. na podstawie przepisów (…). Na podstawie ustawy (…), Wnioskodawca wstąpił w prawa i obowiązki (…), a jego mienie - z mocy prawa - stało się mieniem Wnioskodawcy utworzonego na podstawie ustawy (…).

W 2011 r. Wnioskodawca nabył w drodze umowy sprzedaży udział wynoszący 2611/10000 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu i prawie własności budynku biurowego. Czynności te ukształtowały udział Wnioskodawcy w nieruchomości w wysokości 77,61 %.

Akt notarialny z 1 lutego 1999 r. rep. (…)/1999 - umowa darowizny oraz o sposobie korzystania ze wspólnej nieruchomości - darowizna udziału w wysokości 343/1000 w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności budynku prawa wieczystego gruntu. Ustalono wyłączny sposób korzystania z siódmego, ósmego, dziewiątego i dziesiątego piętra.

Akt notarialny z 25 marca 1999 r. rep. (…)/1999 - umowa darowizny oraz sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości - darowizna udziału w wysokości 86/1000 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności budynku. Ustalono wyłączny sposób korzystania z jedenastego piętra.

Akt notarialny z 22 grudnia 2000 r. rep. (…)/2000 - umowa sprzedaży - sprzedaż na rzecz B. udziału w wysokości 86/1000 w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności budynku wraz z prawem do wyłącznego korzystania z szóstego piętra.

Akt notarialny z 10 listopada 2011 r. rep. (…)/2011 - umowa sprzedaży - sprzedaż na rzecz Wnioskodawcy udziału w wysokości 2611/10000 w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności budynku wraz z prawem do wyłącznego korzystania z pierwszego, drugiego, trzeciego piętra, antresoli i lokali w piwnicy oraz 3 garaży. Podstawą rozliczenia była faktura sprzedaży z zastosowaniem zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Przy zakupie tego udziału Wnioskodawca nie korzystał z odliczeń podatku VAT.

Na działce nr 4 wzniesiona jest budowla - mur oporowy. W całym okresie użytkowania działka ta była wykorzystywana w charakterze administracyjnym.

Mur oporowy znajdujący się na działce nr 4 został wybudowany nieodpłatnie przez spółkę D. Sp. z o.o. z siedzibą w (…), na podstawie porozumienia współwłaścicieli nieruchomości (…), tj. B. (której następcą prawnym jest Wnioskodawca), E. w (…), , F. Sp. z o.o. w (…), oraz G. w (…), a D. sp. z o.o. Budowa muru została zakończona 8 stycznia 2004 r.

B. (obecnie Wnioskodawca) z tytułu wybudowania muru oporowego nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mur oporowy w całym okresie posiadania pełnił funkcję zabezpieczającą między posesjami z uwagi na występującą różnicę rzędnych poziomu gruntu na sąsiadujących posesjach. Budowla jest wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług przez cały okres jej posiadania. W całym okresie posiadania muru oporowego, tj. od jego odbioru w 2004 r. nie były ponoszone żadne wydatki na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Planują Państwo sprzedaż całego udziału, który posiadają w wyżej opisanej nieruchomości.

Państwa wątpliwości w tej sprawie dotyczą prawa do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do planowanej sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr 4 zabudowanej murem oporowym.

W analizowanej sprawie dokonując sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego opisanej nieruchomości (tj. czynności, która ma charakter cywilnoprawny), wykorzystywanej przez Państwa w prowadzonej działalności, będą Państwo występować dla tej transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, powyższa czynność zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych dostaw towarów i świadczenia usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy, przy czym zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości zabudowanych zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Wskazali Państwo, że działka nr 4 zabudowana jest murem oporowym. Z opisu sprawy wynika również, że od pierwszego zasiedlenia ww. budowli - muru oporowego, do planowanej sprzedaży udziałów w prawie własności tego obiektu upłyną co najmniej dwa lata. Wskazali Państwo, że odbioru muru oporowego dokonano w 2004 r., a w całym okresie posiadania muru oporowego, tj. od jego odbioru w 2004 r., nie były ponoszone żadne wydatki na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Zatem, z uwagi na to, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą udziałów w budowli - murze oporowym, upłyną więcej niż 2 lata, dla ww. transakcji zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak już wskazano, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle bądź ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT - również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Przy czym zasada ta ma zastosowanie również do zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W konsekwencji dostawa udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest mur oporowy - tj. działki nr 4, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Tym samym transakcja sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego działki nr 4 i w prawie własności budowli jaką jest posadowiony na niej mur oporowy, będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa ww. nieruchomości (udziałów) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

W konsekwencji, transakcja sprzedaży udziałów w budowli - murze oporowym posadowionym na działce nr 4 wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest ten obiekt, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w prawie wieczystego użytkowania działki nr 4, na której posadowiona jest budowla mur oporowy. W kwestii skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania działek nr 1/2, 2, 3 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.