Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.389.2025.2.KM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży licytacyjnej nieruchomości.

Uzupełniła go Pani 28 sierpnia 2025 r. - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (…) prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec dłużnika A.A. prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą (…), w tym egzekucję z nieruchomości objętej nr 1 znajdującej się pod adresem: (…), zgłoszonym w CEIDG jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej przez dłużnika.

Nieruchomość o nr KW 1 nie stanowi całości gospodarczej z pozostałą nieruchomością dłużnika o nr KW 2, na której dłużnik faktycznie wykonuje działalność gospodarczą i 3, która pozostaje niezabudowana i nieużytkowana (wszystkie trzy nieruchomości dzielą jeden adres). Przedziela je droga publiczna. Na przedmiotowej nieruchomości o nr KW 1 został wzniesiony budynek mieszkalny, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika i osoby z nim zamieszkującej. Dłużnik z osobą trzecią zamieszkującą wraz z nim zawarł umowę najmu, zaś organ egzekucyjny nie ma wiedzy czy umowa ta jest dalej ważna. Wynajem nieruchomości nie jest przedmiotem działalności dłużnika.

Nieruchomość o nr KW 1 wraz z nieruchomością o nr 3 zostały wydzielone z nieruchomości objętej KW nr 2, pierwsza 7 kwietnia 2015 r., druga 22 października 2015 r. na podstawie wypisu z rejestru gruntów Burmistrza Miasta i Gminy (…) z 10 lutego 2015 r. i wyrysu z mapy ewidencyjnej Burmistrza Miasta i Gminy (…) z 9 lutego 2015 r. Nabycie całości nastąpiło przez dłużnika i byłą żonę dłużnika na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w drodze darowizny 3 grudnia 1996 r., zaś na wyłączną własność dłużnika 28 października 2021 r. w drodze umowy podziału majątku wspólnego i ustanowienia hipoteki.

Działalność gospodarczą dłużnik rozpoczął 17 października 1990 r. i z historii wpisu w CEIDG nie wynika inny adres stałego miejsca prowadzenia działalności, niż ten położenia ww. nieruchomości. Adres: (…) jest wspólny dla wszystkich trzech ww. nieruchomości dłużnika. Z ustaleń organu egzekucyjnego dokonanych w trybie art. 761 kpc nie wynika, jakoby nieruchomość o nr KW 1 została wpisana do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa dłużnika. Komornik wystąpił z zapytaniem m.in. do biura rachunkowego, prowadzącego księgowość dłużnika do kwietnia 2023 r. włącznie, które oświadczyło, że brak było wpisanych jakichkolwiek rzeczy do ewidencji środków trwałych dłużnika. Z oświadczenia dłużnika złożonego do akt egzekucyjnych wynika, że dłużnik mógł w przeszłości włączać do kosztów uzyskania przychodu koszty poniesione na budowę budynku mieszkalnego wzniesionego na nieruchomości o nr KW 1, lecz pewności co do tego nie ma i nie przedłożył na poparcie tego twierdzenia żadnego dowodu na piśmie. Dłużnik wskazał jednocześnie, iż jest pewien co do włączania do kosztów uzyskania przychodu kosztów poniesionych na budowę budynku usługowego na nieruchomości o nr KW 2, na potwierdzenie czego również nie przedłożył dowodu. Z oświadczenia złożonego przez byłą małżonkę dłużnika, która uprzednio prowadziła księgowość dłużnika wynika, że nieruchomość o nr 1 nie była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i koszty budowy domu mieszkalnego nie były odliczane od kosztów uzyskania przychodu dłużnika, jak również nie był od nich odliczany podatek VAT. Była małżonka dłużnika wskazała ponadto, że budowa budynku usługowego na nieruchomości o nr KW 2 prowadzona była w ramach działalności gospodarczej dłużnika i wszystkie zakupy i usługi na ten cel dokumentowane były fakturami VAT.

Komornik zamierza przystąpić do sprzedaży wszystkich trzech opisanych wyżej nieruchomości dłużnika w trybie licytacji publicznej i na podstawie art. 18 ustawy o VAT zobowiązany jest do zapłaty podatku VAT od sprzedaży rzeczy dłużnika objętych obowiązkiem podatkowym w zakresie VAT.

Szczególne informacje dotyczące stanu faktycznego:

1. Dłużnik A.A. prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (…) jest czynnym podatnikiem od towarów usług.

2. Działka objęta księgą wieczystą nr 1 posiada nr ewidencji 4 w powiecie (…). Według KW nr ewidencyjny to (…).

3. Działka objęta KW 1 została wydzielona z działki objętej KW 2 w celu wzniesienia budynku mieszkalnego z przeznaczeniem pod zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

4. Działkę nr 4 dłużnik przez cały okres posiadania wykorzystywał w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, przy czym w pierwszym okresie prowadzenia działalności gospodarczej dłużnik wykorzystywał część budynku mieszkalnego do celów prowadzenia działalności gospodarczej do czasu wzniesienia budynku usługowego na działce objętej KW 2. Z powodu braku odbioru rzeczonego budynku usługowego i niepełnych oświadczeń dłużnika, organ egzekucyjny nie jest w stanie wskazać daty zaprzestania prowadzenia działalności w części budynku mieszkalnego położonego na działce nr 4.

5. Aktualnie działka objęta nr KW 1 nie jest wykorzystywana w innym celu, niż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Wedle ustaleń w toku sprawy działka ta nie będzie wykorzystywana w innym celu.

6. Budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr 4 stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane.

7. Budynek mieszkalny na działce nr 4 został wybudowany przez dłużnika. Budowa została zakończona w roku 2000. Budowę rozpoczęto na podstawie pozwolenia na budowę z 9 grudnia 1996 r.

8. Na działce objętej KW 1 nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego w rozumieniu ustawy art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w roku 2000. Z uwagi na brak posiadania przez organ egzekucyjny decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Komornik nie jest w stanie jednoznacznie wskazać dokładnej daty zasiedlenia.

9. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku mieszkalnego a jego dostawą upłynie okres dłuższy, niż dwa lata co można stwierdzić nawet bez dokładnego określenia daty zasiedlenia z dokładnością co do dnia.

10. Komornik nie ma wiedzy, czy dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie ww. budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wobec faktu, że dłużnik nie złożył przed Komornikiem szczegółowego oświadczenia w tym przedmiocie i nie przedłożył stosownych dokumentów, które mogłyby to potwierdzić pomimo, iż został przez Komornika o to rozpytany w toku czynności.

11. Komornik nie ma wiedzy, w jakim okresie dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie ww. budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wobec faktu, że dłużnik nie złożył przed Komornikiem szczegółowego oświadczenia w tym przedmiocie i nie przedłożył stosownych dokumentów, które mogłyby to potwierdzić pomimo, iż został przez Komornika o to rozpytany w toku czynności. Z dokumentacji posiadanej przez Komornika wynika, że ostatni rachunek za prace budowlane związane z budową ogrodzenia został wystawiony 29 sierpień 2003 r.

12. Ostatnia znana Komornikowi inwestycja związana z budową ogrodzenia na ww. działce objęta była umową o dzieło z 5 listopada 2002 r. na kwotę 16.550 zł. Wartość ta nie przekracza 30% początkowej wartości budynku mieszkalnego. Jednakże brak jest dokumentów potwierdzających dokonanie ulepszenia samego budynku mieszkalnego.

13. Część nieruchomości w postaci piętra domu mieszkalnego, tj. łazienki, holu i trzech pokoi objęta była umową najmu zawartą w 15 stycznia 2024 r. Umowa zawarta została na czas określony do 31 grudnia 2024 r. z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Organ egzekucyjny nie ma wiedzy co do osoby najemcy, ewentualnego przedłużenia umowy najmu oraz ewentualnych ulepszeń budynku dokonanych przez najemcę, jak również zapłaty podatku przez dłużnika z tytułu tejże umowy. Brak informacji w tym przedmiocie wynika z braku ujawnienia rzeczonych informacji w drodze zapytania WUD-1K oraz niepełnych oświadczeń złożonych przez dłużnika. Osobą wyłącznie uprawnioną do uzyskania korzyści z tytułu czynszu najmu był dłużnik jako jedyny właściciel nieruchomości.

Umowa najmu została zawarta dla celów mieszkaniowych.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Brak informacji, o których mowa w "Szczególnych informacjach dotyczących stanu faktycznego" w punktach 4, 10, 11, 12, 13 opisu jest wynikiem podjętych przez Komornika działań wynikających m.in. z art. 761 kpc oraz 801 kpc, w tym zapytań dokonanych do KAS na formularzu WUD-1K i biura rachunkowego, które rozliczało dłużnika, jak również rozpytania samego dłużnika co do objęcia nieruchomości o nr KW 1 obowiązkiem podatkowym w zakresie podatku VAT. Ponadto Komornik pozyskał w trybie art. 761 kpc protokół kontroli podatkowej przeprowadzonej przez Urząd Miasta i Gminy w (…) w dniu 26 lipca 2019 r., z którego nie wynikają żądane informacje. Ponadto Komornik wskazuje, iż dłużnik w kwestii obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT udziela niejasnych informacji, często sprzecznych i niekompletnych, nie posługując się przy tym żadną dokumentacją pomimo wezwania do jej wydania.

Czynności te zostały udokumentowane w aktach sprawy egzekucyjnej o sygn. Km (…) w postaci załączonych odpowiedzi od wezwanych podmiotów w trybie art. 761 kpc, pozyskanych dokumentów, o których mowa wyżej oraz protokołów z czynności wysłuchania dłużnika. Pomimo podjętych działań przez Komornika, brak było możliwości uzyskania żądanych informacji co wprost wynika ze zgormadzonego materiału w aktach sprawy egzekucyjnej.

Pytania

1. Czy Komornik zobowiązany jest do zapłaty podatku VAT od sprzedaży nieruchomości dłużnika opisanej w stanie faktycznym, a objętej nr KW 1 (grunt z budynkiem mieszkalnym)?

2. Czy w razie uznania, iż Komornik jest obowiązany do zapłaty podatku VAT od sprzedaży nieruchomości dłużnika, to czy może skorzystać ze zwolnienia od zapłaty podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

1. Zdaniem Wnioskodawcy, Komornik jako płatnik podatku VAT za dłużnika będącego podatnikiem tego podatku, nie jest zobowiązany do zapłaty podatku VAT w przypadku sprzedaży w drodze licytacji publicznej w toku egzekucji sądowej nieruchomości o nr KW 1 jako nieruchomości nie służącej prowadzeniu działalności gospodarczej przez dłużnika, a zaspokajającej wyłącznie potrzeby mieszkaniowe dłużnika. 

2. Zdaniem Wnioskodawcy, w razie uznania przez KIS, iż obowiązek zapłaty podatku VAT w niniejszym stanie faktycznym istnieje, korzystając z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Komornik może skorzystać ze zwolnienia od zapłaty podatku VAT z uwagi na fakt, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl z art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, nieruchomość (budynek, grunt) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 7 ust. 1 lub art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani postępowanie egzekucyjne wobec dłużnika prowadzącego działalność gospodarczą, w tym egzekucję z nieruchomości objętej nr KW: 1 znajdującej się pod adresem zgłoszonym w CEIDG jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej przez dłużnika.

Nieruchomość o nr KW 1 nie stanowi całości gospodarczej z pozostałą nieruchomością dłużnika o nr KW 2, na której dłużnik faktycznie wykonuje działalność gospodarczą i 3, która pozostaje niezabudowana i nieużytkowana (wszystkie trzy nieruchomości dzielą jeden adres). Przedziela je droga publiczna. Na przedmiotowej nieruchomości o nr KW 1 został wzniesiony budynek mieszkalny, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika i osoby z nim zamieszkującej. Dłużnik z osobą trzecią zamieszkującą wraz z nim zawarł umowę najmu, zaś organ egzekucyjny nie ma wiedzy czy umowa ta jest dalej ważna. Wynajem nieruchomości nie jest przedmiotem działalności dłużnika.

Nabycie całości nastąpiło przez dłużnika i byłą żonę dłużnika na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w drodze darowizny 3 grudnia 1996 r., zaś na wyłączną własność dłużnika 28 października 2021 r. w drodze umowy podziału majątku wspólnego i ustanowienia hipoteki.

Działalność gospodarczą dłużnik rozpoczął 17 października 1990 r. i z historii wpisu w CEIDG nie wynika inny adres stałego miejsca prowadzenia działalności, niż ten położenia ww. nieruchomości. Adres jest wspólny dla wszystkich trzech ww. nieruchomości dłużnika.

Dłużnik prowadzący działalność gospodarczą jest czynnym podatnikiem od towarów usług.

Działka objęta księgą wieczystą nr 1 posiada nr ewidencji 4.

Działkę nr 4 dłużnik przez cały okres posiadania wykorzystywał w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, przy czym w pierwszym okresie prowadzenia działalności gospodarczej dłużnik wykorzystywał część budynku mieszkalnego do celów prowadzenia działalności gospodarczej do czasu wzniesienia budynku usługowego na działce objętej KW 2. Z powodu braku odbioru rzeczonego budynku usługowego i niepełnych oświadczeń dłużnika, organ egzekucyjny nie jest w stanie wskazać daty zaprzestania prowadzenia działalności w części budynku mieszkalnego położonego na działce nr 4.

Aktualnie działka objęta nr KW 1 nie jest wykorzystywana w innym celu, niż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Wedle ustaleń w toku sprawy działka ta nie będzie wykorzystywana w innym celu.

Budynek mieszkalny na działce nr 4 został wybudowany przez dłużnika. Budowa została zakończona w roku 2000. Budowę rozpoczęto na podstawie pozwolenia na budowę z 9 grudnia 1996 r.

Część nieruchomości w postaci piętra domu mieszkalnego, tj. łazienki, holu i trzech pokoi objęta była umową najmu zawartą w 15 stycznia 2024 r. Umowa zawarta została na czas określony do 31 grudnia 2024 r. z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Organ egzekucyjny nie ma wiedzy co do osoby najemcy, ewentualnego przedłużenia umowy najmu oraz ewentualnych ulepszeń budynku dokonanych przez najemcę, jak również zapłaty podatku przez dłużnika z tytułu tejże umowy. Osobą wyłącznie uprawnioną do uzyskania korzyści z tytułu czynszu najmu był dłużnik jako jedyny właściciel nieruchomości.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego nieruchomości 1 (gruntu z budynkiem mieszkalnym) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeśli tak, czy będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku VAT od tej transakcji.

Aby odpowiedzieć na zadane pytanie należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do ww. sprzedaży dłużnik będzie działał jako podatnik podatku VAT.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy, gdyż działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-2/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W opisie sprawy wskazała Pani, że część budynku mieszkalnego należącego do dłużnika była przedmiotem umowy najmu.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Zatem na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto, wskazała Pani, że nieruchomość 1 będąca przedmiotem wniosku znajduje się pod adresem zgłoszonym w CEIDG jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej przez dłużnika. Działkę nr 4 dłużnik przez cały okres posiadania wykorzystywał w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, przy czym w pierwszym okresie prowadzenia działalności gospodarczej dłużnik wykorzystywał część budynku mieszkalnego do celów prowadzenia działalności gospodarczej do czasu wzniesienia budynku usługowego.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują zatem, że nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji była wykorzystywana przez dłużnika do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji sprzedaż wskazanej nieruchomości będzie stanowić zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem przy dostawie ww. nieruchomości spełnione będą przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przez Panią - komornika sądowego - w drodze licytacji publicznej będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Kluczowe jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, możliwe jest - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie przedstawiony opis sprawy nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, czy sprzedaż przez Panią w drodze licytacji komorniczej nieruchomości objętej księgą wieczystą nr 1 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Nie ma Pani bowiem wiedzy, czy dłużnik ponosił nakłady na ulepszenie budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W konsekwencji, nie jest możliwe przenalizowanie zwolnień wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Jeżeli w sprawie nie ma możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, koniecznym jest przenalizowanie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabycie nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nastąpiło na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w drodze darowizny 3 grudnia 1996 r., zaś na wyłączną własność dłużnika 28 października 2021 r. w drodze umowy podziału majątku wspólnego i ustanowienia hipoteki. Nabycie opisanej nieruchomości nie nastąpiło zatem w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości lub że takie prawo mu nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mógłby odliczyć. Ponadto, z okoliczności sprawy nie wynika, że dłużnik wykorzystywał wskazaną nieruchomość wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT w całym okresie posiadania.

Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT do dostawy nieruchomości na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostaną spełnione warunki zawarte w tym przepisie.

W tym miejscu należy również zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Wskazała Pani, że brak informacji umożliwiających analizę zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy jest wynikiem podjętych przez Panią działań, które zostały udokumentowane w aktach sprawy egzekucyjnej.

W konsekwencji, z uwagi na to, że nie posiada Pani informacji, które umożliwiają analizę zwolnień na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, oraz nie będą spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, do planowanej sprzedaży licytacyjnej znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnień o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź pkt 10a ustawy nie są spełnione, ponieważ podjęte przez Panią udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Podsumowując, w analizowanym przypadku, sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego nieruchomości objętej księgą wieczystą nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy. W konsekwencji, dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy, również nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Tym samym, skoro omawiana transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie wskazanych przepisów Pani, jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy, będzie zobowiązana do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT od przedmiotowej dostawy.

W związku z tym, Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zaznaczyć, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza pytanie przedstawione przez Wnioskodawcę. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytania). Inne kwestie nieobjęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.