Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.497.2025.2.JZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 września 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

•      A.A.

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

•      B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z żoną (wnioskodawca ma z żoną rozdzielność majątkową małżeńską) 20 marca 2018 r. kupili z zamiarem wybudowania domu, działkę gruntu niezabudowaną w miejscowości (...) przy ul. (...), niezagospodarowaną, nieuzbrojoną, bez bezpośredniej drogi dojazdowej, w skład której wchodzą grunty klasyfikowane jako grunty orne oraz łąki, która obecnie może być przedmiotem sprzedaży jako 4 działki gruntu (kwestia podziału działek i sprzedaży udziału lub odrębnej działki pozostanie ustalona z przyszłym nabywcą). Decyzja o zakupie spowodowana była w dużej mierze potrzebami rodziny Wnioskodawcy i jego małżonki. Wnioskodawcy kupili działkę z myślą o przeprowadzce, ponieważ ich sześcioosobowa rodzina (mają czworo dzieci, w tym syna z autyzmem) potrzebowała większej przestrzeni i stabilnego miejsca do życia.

Z tego względu planowali budowę domu (mają nawet projekt pod jego budowę). W momencie zakupu działka nie miała dojazdu. Przed kupnem działki Wnioskodawca kontaktował się z Gminą (...) odnośnie planowanego wykupu gruntów i wykonania drogi dojazdowej, dlatego też zdecydowali się na zakup (odbyło się w tej sprawie spotkanie z mieszkańcami, podczas którego zapewnieni byli o realizacji drogi). Niestety wykonawca drogi wycofał się z realizacji umowy zawartej z Gminą i droga finalnie nie powstała. Mimo licznych prób nie udało się Wnioskodawcom uzyskać służebności przejazdu od sąsiadów. Gmina ponownie zadeklarowała wykonanie drogi, która ostatecznie pojawiła się na mapie dopiero w 2024 roku. Wnioskodawcy wcześniej zamieszkiwali w mieszkaniu wynajmowanym, co wiązało się z wysokimi kosztami czynszu i nie mogli czekać tak długo na pojawienie się drogi, więc w 2023 roku zdecydowali się na zakup domu z rynku wtórnego, finansując go kredytem, z uwagi na to, że podczas posiadania działki i domagania się uregulowania sytuacji prawnej i realizacji drogi dojazdowej, cały proces wykupu działek i wszelkich inwestycji został zatrzymany, pomimo że wcześniej Gmina (...) organizowała spotkania z mieszkańcami i przedstawiała plany oraz wykonawcę inwestycji.

Wnioskodawcy planowali się zacząć szybko budować, by przeprowadzić się do (...) najdalej w 2-3 lata od zakupu działki. W związku z zamiarem wybudowania domu na ww. działkach został wykonany projekt budowlany domu i zamierzano przystąpić do realizacji budowy. Jednakże do przedmiotowych działek nie został formalnie ustanowiony dojazd. Wnioskodawca wraz z żoną zabiegali o uzyskanie służebności drogi koniecznej, wnioskując do odpowiednich organów o przyspieszenie procedur i procesu wywłaszczenia gruntów pod wytyczenie drogi dojazdowej. W tym zakresie Wnioskodawcy pisali m.in. pisma do Wójta Gminy (...) o realizację budowy drogi, ponieważ wielu mieszkańców ul. (...) w (...) nie mogło swobodnie dojeżdżać do swoich działek, odbywało się to przez prywatne działki, a dojazd służb był utrudniony. Mieszkańcom zależało na tym, aby zrealizowano inwestycję w celu poprawy komfortu i bezpieczeństwa korzystania z gruntów. Jednakże droga nie powstawała. Wobec tego faktu, Wnioskodawca wraz z żoną zaniechali budowy domu na ww. działkach i nabyli w drodze umowy sprzedaży dom z rynku wtórnego w stanie wymagającym remontu, ze środków pozyskanych z umowy kredytowej. Obecnie Wnioskodawcy planują sprzedaż 4 działek i przeznaczenie środków ze sprzedaży na spłatę tego kredytu oraz niezbędny remont domu.

Zgodnie z informacjami wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są one przeznaczone do zabudowy jednorodzinnej. Przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca wraz z żoną zakupili jako osoby fizyczne, niebędące płatnikami VAT od osób fizycznych niebędących płatnikami VAT.

Nabycie działek objętych przedmiotem wniosku stanowiło czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z treścią aktów notarialnych, strony oświadczyły, iż „nie są podatnikami podatku VAT z tytułu dokonania niniejszej czynności”. Działki te, od momentu ich nabycia, nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Na przedmiotowych gruntach nie były dokonywane (i nadal nie są) żadne zbiory ani dostawy produktów rolnych. Działki nigdy nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Wnioskodawca jako współwłaściciel działek nie występował o pozwolenie na budowę, ani też nie czynił tego nikt działający w jego imieniu lub w imieniu jego małżonki. Nieruchomości te nie zostały uzbrojone, ani wyposażone w urządzenia czy sieci techniczne. Działki mogą być sprzedane w krótkim odstępie czasu jednemu lub kilku właścicielom w zależności od tego ile osób zgłosi się do zakupu. Wnioskodawcy ogłosili już chęć sprzedaży działek. Nie mają jednak zamiaru uczynić z handlu nieruchomościami gruntowymi swojego źródła dochodu i prowadzić tego rodzaju działalności w sposób ciągły i zorganizowany. Wnioskodawca prowadzi przedsiębiorstwo w formie spółki z o.o. w branży reklamowej, a jego żona jest nauczycielką. Transakcja sprzedaży działek będzie jednorazowa, w tym sensie, że nastąpi sprzedaż nabytej działki jako jednej całości lub 4 osobnych działek w udziałach lub po ich prawnym wyodrębnieniu i Wnioskodawcy nie zamierzają kupować i sprzedawać działek gruntu w celach zarobkowych w przyszłości.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca A.A. nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT oraz nie był takim podatnikiem. Natomiast B.B. prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEDIG obejmującą działalność agencji reklamowych i pozaszkolne formy edukacji, w związku z którą jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym od 24 czerwca 2014 r. Aktywność gospodarcza Wnioskodawców nigdy nie była związana z handlem nieruchomościami i Wnioskodawcy nie zamierzają zarobkowo handlować nieruchomościami, gdyż zawodowo związani są z branżą reklamową i ta branża zapewnia im stałe źródło dochodów.

W okresie posiadania działka była właściwie nieużytkowana, gdyż Wnioskodawcy ani nie wybudowali na niej domu, ani nie wykorzystywali jej do innych celów. Działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani umów o podobnym charakterze. Działka nie była również wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej ani zawodowej Wnioskodawców. Od momentu nabycia były podejmowane działania opisane we wniosku jedynie w celu zmiany przeznaczenia gruntu oraz możliwości wybudowania domu mieszkalnego, jednak z powodów problemów z wyznaczeniem drogi dojazdowej plan ten nie mógł być zrealizowany.

Wnioskodawcy nie występowali z wnioskiem o zmianę przeznaczenia i objęcie działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną.

Wnioskodawcy nie podejmowali przed sprzedażą działki jakichkolwiek czynności zmierzających do podniesienia wartości działki, nie wykonywali ogrodzeniu, doprowadzenia mediów, uzbrojenia terenu.

Przed sprzedażą działki Wnioskodawcy nie podejmują aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Pytają znajomych i sąsiadów czy są zainteresowani kupnem działki oraz rozważają ogłoszenie na portalu ogłoszeń sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawcy w związku ze sprzedażą działki nie zamierzają udzielać pełnomocnictwa do występowania w ich imieniu podmiotom trzecim do jakichkolwiek działań.

Wnioskodawcy wcześniej nie sprzedawali innych działek i nieruchomości. Nie byli nigdy podatnikami podatku VAT w związku z takimi działaniami. Nie dokonywali zgłoszeń VAT-R w powyższym zakresie.

Pytanie

Czy Wnioskodawca wraz z żoną dokonując planowanej sprzedaży niezabudowanych gruntów jako 4 działek będących przedmiotem niniejszego wniosku w krótkim odstępie czasu jeszcze w 2025 roku, gdyby znaleźli się kupcy lub nawet równocześnie, będą działać jako podatnicy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym czy planowana transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, planowane transakcje sprzedaży nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niezależnie od momentu sprzedaży działek, ponieważ nie będą dokonane przez podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Oznacza to, że Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż nie powinien rejestrować się on, ani jego małżonka do podatku VAT z tytułu sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości ani opodatkowywać podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek, niezależnie od tego czy zostaną sprzedane wszystkie 4 działki od razu czy w odstępach czasu krótszych czy dłuższych w zależności od tego kiedy znajdą kupców.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, dalej określana jako „ustawa o VAT” lub „ustawa VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in.: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). Przez towary rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT). Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy VAT).

Podkreślić należy, że definicję podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowano w art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, str. 1, z ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112. W art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112 wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112).

Uznanie za podatnika w takich okolicznościach wymaga jednak wyraźnej podstawy prawnej w ustawie o podatku od towarów i usług. Wobec powyższego, o opodatkowaniu transakcji podatkiem od towarów i usług można mówić w przypadku spełnienia dwóch przesłanek:

1) transakcja musi być dokonana przez podatnika podatniku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT,

2) transakcja musi stanowić przedmiot podatku od towarów i usług, w tym nie być objęta żadnym zwolnieniem.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy transakcja dokonywana jest przez „podatnika” w rozumieniu ustawy o VAT. Niecelowe jest bowiem analizowanie, czy stanowi ona przedmiot podatku i czy jest ewentualnie objęta zwolnieniem, jeżeli w ogóle nie mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT. W ocenie Wnioskodawców, w ramach planowanych transakcji nie będą wraz z małżonką występowali jako podatnik podatku VAT, a tym samym transakcje nie będą opodatkowane tym podatkiem. Planowane czynności mieszczą się w działaniach stanowiących zarządzanie prywatnym majątkiem. Podejmowane przez Wnioskodawcę działania nie mieszczą się w kategorii działalności producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

W szczególności nie jest to działalność gospodarcza - handlowa. O działalności podatnika jako działalności gospodarczej można bowiem mówić wówczas, gdy nosi ona znamiona profesjonalizacji.

Tymczasem, Wnioskodawca podejmuje działania będące jedynie zwykłymi czynnościami związanymi z racjonalnym zarządzaniem i dysponowaniem majątkiem prywatnym zakupionym za środki pochodzące z ich działalności zarobkowej o zupełnie innym charakterze (Wnioskodawca prowadzi spółkę z o.o. działającą w branży reklamowej, a jego żona jest nauczycielką). Ponadto, działki zostały zakupione przez małżonków w udziale po 1/2 ze względu na rozdzielność majątkową małżeńską.

W szczególności, należy wskazać, że opisane we wniosku transakcje sprzedaży działek nie będą podlegały opodatkowaniu VAT, ponieważ Wnioskodawca i jego małżonka:

1. Nie prowadzą działalności gospodarczej w branży obrotu nieruchomościami,

2. Nie ponieśli żadnych nakładów inwestycyjnych na nabycie nieruchomości, które zamierzają sprzedać (w szczególności nie dokonali tzw. uzbrojenia sprzedawanych działek czy innych ruchów charakterystycznych dla podmiotów trudniących się handlem nieruchomościami np. w zw. z podniesieniem atrakcyjności działek np. utwardzenie terenu),

3. Nie podejmują żadnych aktywnych działań marketingowych w celu znalezienia nabywców na nieruchomości, które mogłyby charakteryzować profesjonalną działalność gospodarczą, informacje o sprzedaży ogłosili znajomym, zamierzają skorzystać z portali ogłoszeniowych,

5. Nie wykorzystywali nieruchomości w sposób komercyjny,

6. Działania Wnioskodawcy i jego żony nie zmierzają do uzyskania trwałego źródła dochodów z handlu nieruchomościami, dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie miał charakter jednorazowy (w tym kontekście Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „[...] ustalenie, czy określona osoba jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112, wymaga dokonania przez sąd krajowy oceny, czy wykorzystywanie omawianego dobra polegające na jego stopniowej sprzedaży następuje w celu uzyskania stałych dochodów [...] (Wyrok Trybunału Sprawiedliwości z dnia 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181/10).

Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności, Wnioskodawcy w ramach sprzedaży nieruchomości nie wystąpili i nie będą występować w ogóle w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT. Brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawców dotyczącej zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem takimi nieruchomościami (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Wskazać w tym miejscu należy, iż organy podatkowe w podobnych pod względem stanu faktycznego sprawach wydawały konsekwentnie pozytywne rozstrzygnięcia. Celem przykładu warto powołać następujące rozstrzygnięcia:

- Interpretacja Indywidualna z 8 maja 2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.57.2025.2.MJ,

- Interpretacja Indywidualna z 19 kwietnia 2019 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.40.2021.2.MJ,

- Interpretacja Indywidualna z 29 października 2021 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.568.2021.2.MH,

- Interpretacja Indywidualna z 17 października 2022 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.417.2022.3.MJ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. udział w nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału w nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Natomiast czerpanie dochodów z ciągłego wykorzystywania składnika majątku, charakteryzujące się powtarzalnością lub długim okresem trwania wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na mocy art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie dokonanie przed sprzedażą podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości będą Państwo działali jako podatnicy podatku od towarów i usług oraz ustalenia, czy transakcja sprzedaży tej nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży opisanej nieruchomości, w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedających (Państwa), która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z opisu sprawy wynika bowiem, że kupili Państwo niezabudowaną działkę w 2018 r. z zamiarem wybudowania na niej domu. Zakupili ją Państwo jako osoby fizyczne, a czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość, od momentu nabycia nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie były dokonywane na niej żadne zbiory ani dostawy produktów rolnych. Nieruchomość nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Sprzedający nie występował o pozwolenie na budowę, ani też nie czynił tego nikt działający w jego imieniu lub w imieniu jego małżonki. Nieruchomości nie zostały uzbrojone, ani wyposażone w urządzenia czy sieci techniczne. Nie podejmowali Państwo przed sprzedażą działki jakichkolwiek czynności zmierzających do podniesienia wartości działki, nie wykonywali ogrodzeniu, doprowadzenia mediów, uzbrojenia terenu. Nie zamierzają Państwo udzielać żadnych pełnomocnictw do występowania w Państwa imieniu podmiotom trzecim do jakichkolwiek działań. Ogłosili Państwo chęć sprzedaży działki wśród znajomych i sąsiadów i rozważają Państwo ogłoszenie sprzedaży nieruchomości na portalach sprzedażowych.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że jej sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości, będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż opisanej nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.