Gmina A planuje dokonać zamiany nieruchomości ze Skarbem Państwa - Agencją. Przedmiotem zamiany są niezabudowane tereny budowlane będące własnością Gminy o łącznej wartości netto 12 621 000 zł (brutto 15 523 830 zł z VAT 23%) oraz nieruchomości Skarbu Państwa o wartości 14 169 852 zł zwolnione z VAT. Nieruchomości Gminy mają wyższą wartość…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 28 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy określenia podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla transakcji zamiany nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Gmina A. (dalej: Gmina, Wnioskodawca) jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Gmina jest właścicielem nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako działki gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, (…), obręb (...), o łącznej powierzchni 1,2674 ha.
Przedmiotowe działki gruntu są terenami niezabudowanymi.
Zgodnie Uchwałą nr (...) Rady Miejskiej (…) z dnia 24 czerwca 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic (...) i (...), wyżej wymienione działki gruntu położone są na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 5U.
Stosowanie do § 20 ust. 1 powyższej uchwały, dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 5U ustala się przeznaczenie:
1) usługi I;
2) usługi II;
3) obiekty sakralne;
4) obiekty pomocy społecznej;
5) edukacja;
6) obiekty wystawienniczo-targowe;
7) skwery;
8) infrastruktura drogowa;
9) obiekty infrastruktury technicznej.
Z uwagi na powyższe, działki gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 są terenami budowlanymi, gdyż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę (art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 t.j. ze zm.) (dalej: ustawy o VAT).
Gmina jest również właścicielem nieruchomości niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka gruntu nr 7, (…), obręb (…), o powierzchni 0,4226 ha. Zgodnie Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 11 października 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic: (…), (…) i (…) (…), działka gruntu nr 7 położona jest na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 8U.
Zgodnie z § 23 ust. 1 ww. uchwały dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 8U ustala się przeznaczenie:
1) biura;
2) handel detaliczny małopowierzchniowy A;
3) obiekty kształcenia dodatkowego;
4) usługi medyczne;
5) usługi towarzyszące;
6) obiekty upowszechniania kultury;
7) kryte urządzenia sportowe;
8) pracownie artystyczne;
9) skwery;
10) infrastruktura drogowa;
11) obiekty infrastruktury technicznej.
Wobec powyższego działka nr 7 stanowi teren budowlany, gdyż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).
Na podstawie art. 14 ust. 3 i ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U z 2024 r. poz. 1145 t.j. ze zm. (dalej: ustawa o gospodarce nieruchomościami) Gmina A zamierza dokonać zamiany wymienionych powyżej nieruchomości ze Skarbem Państwa - Agencją (...).
Zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomości mogą być przedmiotem zamiany między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami, bez obowiązku dokonywania dopłat w przypadku różnej wartości zamienianych nieruchomości.
Stosowanie do art. 14 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawarcie umów w sprawach, o których mowa w ust. 1-4, wymaga uprzedniej zgody wojewody w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, z wyłączeniem czynności prawnych, dokonywanych przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa albo zgody odpowiednio rady lub sejmiku w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.
W planowanej zamianie Gmina A. przeniesie na rzecz Skarbu Państwa - Agencji (…) (dalej: Skarb Państwa) prawa własności nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako działki gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz działkę gruntu nr 7.
Wartość powyższych nieruchomości Gminy A określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wynosi łącznie 12 621 000 zł. Dostawa przedmiotowych nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki 23% podatku VAT, gdyż są to niezabudowane tereny budowlane. Wobec tego kwota brutto wynosi łącznie 15 523 830 zł, w tym podatek VAT - 2 902 830 zł.
Natomiast wartość zamiennych nieruchomości Skarbu Państwa - Agencji (…) określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wynosi łącznie 14 169 852 zł. Dostawa nieruchomości Skarbu Państwa korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT. Wobec tego kwota brutto równa się kwocie netto i wynosi łącznie 14 169 852 zł.
Mając na uwadze powyższe, nieruchomości Gminy mają wartość wyższą od nieruchomości Skarbu Państwa, o kwotę 1 353 978 zł.
Zgodnie z Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 10 lipca 2025 r. w sprawie zgody na dokonanie zamiany nieruchomości pomiędzy Gminą A. a Skarbem Państwa - Agencją (…) wyrażono zgodę na dokonanie zamiany nieruchomości stanowiących własność Gminy A., o których mowa powyżej, na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa.
W powyższej uchwale wskazano, że:
W uchwale ustalono, że zamiana przedmiotowych nieruchomości odbędzie się bez obowiązku dokonania dopłaty na rzecz Gminy A. wynikającej z różnej wartości zamienianych nieruchomości.
Tak więc Gmina A. nie otrzyma od Skarbu Państwa dopłaty w kwocie 1 353 978 zł, wynagrodzeniem Gminy będą jedynie nieruchomości zamienne Skarbu Państwa.
Wobec powyższego, powstała wątpliwość co będzie stanowiło podstawę opodatkowania przedmiotowej transakcji po stronie Gminy A. Czy będzie to wartość nieruchomości Gminy określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wynosząca łącznie 12 621 000 zł (netto), czy może wartość nieruchomości zamiennej Skarbu Państwa, pomniejszona o kwotę podatku VAT tj. 11 520 204.88 zł (netto).
Pytanie
Czy w przypadku dostawy przez Gminę nieruchomości opisanych we wniosku, w transakcji zamiany ze Skarbem Państwa, podstawą opodatkowania będzie kwota 11 520 204.88 zł, odpowiadająca wartości nieruchomości tańszej (nieruchomości zamiennej Skarbu Państwa), pomniejszonej o kwotę podatku VAT?
Państwa stanowisko w sprawie
Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonując dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy o VAT:
Podstawa opodatkowania obejmuje:
1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
Według art. 29a ust. 7 ustawy o VAT:
Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.
Natomiast na podstawie art. 29 ust 10 ustawy o VAT:
Podstawę opodatkowania obniża się o:
1) kwoty udzielonych po dokonaniu sprzedaży opustów i obniżek cen;
2) wartość zwróconych towarów i opakowań;
3) zwróconą nabywcy całość lub część zapłaty otrzymaną przed dokonaniem sprzedaży, jeżeli do niej nie doszło;
4) wartość zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1.
W interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej ukształtował się pogląd, iż w przypadku zamiany towarów (nieruchomości) za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić).
Tak więc, podstawą opodatkowania przy przeniesieniu prawa własności nieruchomości dokonywanego w ramach umowy zamiany zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy pomniejszone o kwotę podatku. Jeżeli jedynym wynagrodzeniem od nabywcy jest otrzymana w wyniku zamiany nieruchomość, to wartość tej otrzymanej nieruchomości, pomniejszona o kwotę należnego podatku, stanowi podstawę opodatkowania z tytułu tej zamiany. Podstawą opodatkowania jest zatem określona w pieniądzu wartość otrzymanej przez podatnika nieruchomości będącej przedmiotem zamiany. Natomiast jeżeli dodatkowo wynagrodzeniem z tytułu zamiany nieruchomość będzie dopłata uiszczana przez podmiot, który otrzymał nieruchomość o wartości wyższej, to również dopłata pieniężna będzie stanowiła element podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług po stronie podmiotu otrzymującego taką dopłatę.
Zarówno Gmina jak i Skarb Państwa określiły ceny swoich nieruchomości na postawie ich wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operatach szacunkowych. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 kwietnia 2014 r. sygn. akt II OSK 277/12 „przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne nie zawierające podatku od towarów i usług. Zatem wartość rynkowa w operacie szacunkowym jest pozbawiona tego podatku, o czym w tym operacie rzeczoznawca powinien zamieścić stosowną wzmiankę”.
Tak więc do wartości nieruchomości podanej w operacie szacunkowym w przypadku, gdy dostawa takiej nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT należy doliczyć podatek VAT według właściwej stawki.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 168 t.j.), cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.
W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług, w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru lub usługi podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług lub podatkiem akcyzowym. Przez cenę rozumie się również stawkę taryfową.
Porównując ceny zamienianych nieruchomości, nieruchomości Gminy są droższe od nieruchomości Skarbu Państwa o kwotę 1 353 978,00 zł, jednakże Gmina A. zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej (...) rezygnuje z tej dopłaty.
Z przytoczonych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podstawą opodatkowania jest zapłata z tytułu dokonanej dostawy (np. w formie zamiany), pomniejszona o kwotę należnego podatku, tj. wartość netto (bez podatku).
Jeśli strony transakcji zamiany nieruchomości rezygnują z dopłat, to za podstawę opodatkowania należy uznać wysokości odpowiadającej wartości niższej z zamienianych nieruchomości.
W przedmiotowej sytuacji Gmina A. za dostawę nieruchomości opisanych we wniosku o łącznej wartości brutto 15 523 830 zł (opodatkowanych podatkiem VAT) otrzyma nieruchomości o łącznej wartość brutto 14 169 852 zł (zwolnione od podatku VAT).
W sytuacji gdy przedmiotem zamiany po stronie Gminy jest nieruchomość opodatkowana podatkiem VAT i jedynym wynagrodzeniem będzie otrzymana w wyniku zamiany nieruchomość zamienna Skarbu Państwa, to wartość nieruchomości Skarbu Państwa, pomniejszona o kwotę podatku VAT - zgodnie z treścią art. 29a ust. 1 ustawy o VAT - będzie stanowiła podstawę opodatkowania.
W tej konkretnej sytuacji podstawą opodatkowania będzie kwota 11 520 204.88 zł.
Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w następujących interpretacjach indywidualnych:
1) Interpretacja indywidualna z 8 października 2024 r. nr 0113-KDIPT1-2.4012.670.2024.1.PRP,
2) Interpretacja indywidualna z 20 września 2022 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.430.2022.1.MKA.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Jak wynika z art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W świetle powyższego grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Nie każda jednak czynność stanowiącą dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, można uznać za czynność opodatkowaną. Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w ramach tej czynności jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Przepis art. 15 ust. 1 ustawy mówi, że:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Z przepisu art. 15 ust. 2 ustawy wynika, że:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W świetle art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zgodnie z którym:
Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.
Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.
W każdych okolicznościach podmioty prawa publicznego są uważane za podatników w związku z czynnościami określonymi w załączniku I, chyba że niewielka skala tych działań sprawia, że mogą być one pominięte.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Co istotne, z przywołanej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy regulacji nie wynika, że odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług powinna mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową (towar lub usługa otrzymana jako zapłata), albo mieszaną - zapłata w części pieniężna a w części rzeczowa. Zatem dla uznania czynności za odpłatną, musi zaistnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego, stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.
W myśl powyższych regulacji prawnych, zamiana towarów, co do zasady, jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.
Stosownie do art. 603 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 1071):
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
W myśl zaś art. 604 Kodeksu cywilnego,
Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży. Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.
Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.
Natomiast na mocy art. 158 Kodeksu cywilnego:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Zatem umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną. Z uwagi na powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów. W konsekwencji, przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z przedstawionych przez Państwa informacji wynika, że w planowanej zamianie przeniosą Państwo na rzecz Skarbu Państwa - Agencji (…) prawo własności działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz nr 7 o wartości brutto 15 523 830 zł, w zamian za co Skarb Państwa dokona na rzecz Państwa dostawy nieruchomości o wartości brutto 14 169 852 zł. Państwa nieruchomości mają wartość wyższą od nieruchomości Skarbu Państwa, o kwotę 1 353 978 zł. Wskazali Państwo, że zamiana przedmiotowych nieruchomości odbędzie się bez obowiązku dokonania dopłaty na rzecz Państwa wynikającej z różnej wartości zamienianych nieruchomości.
Wartość Państwa nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wynosi łącznie 12 621 000 zł. Dostawa przedmiotowych nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki 23% podatku VAT, gdyż są to niezabudowane tereny budowlane. Wobec tego kwota brutto wynosi łącznie 15 523 830 zł, w tym podatek VAT - 2 902 830 zł.
Natomiast wartość zamiennych nieruchomości Skarbu Państwa określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wynosi łącznie 14 169 852 zł. Dostawa nieruchomości Skarbu Państwa korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT. Wobec tego kwota brutto równa się kwocie netto i wynosi łącznie 14 169 852 zł.
Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia podstawy opodatkowania dla zamiany ww. nieruchomości.
Podstawa opodatkowania jest zdefiniowana w art. 29a ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:
Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy, w myśl którego:
Podstawa opodatkowania obejmuje:
1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
Stosownie do art. 29a ust. 7 ustawy:
Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.
Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7 ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie do podstawy opodatkowania.
Należy zauważyć, że uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:
W odniesieniu do dostaw towarów i świadczenia usług innych niż te, o których mowa w art. 74-77, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.
Jednocześnie należy wskazać, że przepisy prawa podatkowego nie regulują wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi - nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej. Regulują bowiem, co stanowi podstawę opodatkowania, ale nie mają i nie mogą mieć wpływu na sposób jej ustalenia.
W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny - tj. czy winna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.
Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (zob. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11, z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).
Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).
Wobec powyższego w przypadku zamiany towarów za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić).
Podstawą opodatkowania przy przeniesieniu prawa własności nieruchomości dokonywanego w ramach umowy zamiany zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy pomniejszone o kwotę podatku.
Jeśli zatem określą Państwo w umowie zamiany wartość (cenę) dostarczanego towaru - działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz nr 7 - to podstawą opodatkowania ww. dostawy w ramach umowy zamiany będzie wartość pieniężna ustalona przez strony w umowie stanowiąca zapłatę.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 168):
Cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.
W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług:
W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru lub usługi podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług lub podatkiem akcyzowym. Przez cenę rozumie się również stawkę taryfową.
Z przytoczonych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podstawą opodatkowania jest zapłata z tytułu dokonanej dostawy (np. w formie zamiany), pomniejszona o kwotę należnego podatku, tj. wartość netto (bez podatku). Przy czym to strony (a nie organ podatkowy) dokonujące czynności cywilnoprawnych określają w zawieranych przez siebie umowach wartość - cenę, za którą dokonują transakcji. Zatem analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych, a zwłaszcza kwestii wartości planowanych transakcji oraz dokumentów z jakich one mają wynikać, nie mieści się w ramach postępowania określonego w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.
Zauważyć należy, że uzgodnienie stron umowy zamiany nieruchomości bez obowiązku dopłaty różnicy wartości nieruchomości stanowi podstawę, aby twierdzić, że wartość Państwa nieruchomości nie przekracza wartości nieruchomości Skarbu Państwa. Tym samym, skoro strony transakcji zamiany nieruchomości rezygnują z dopłat, to podstawę opodatkowania należy przyjąć w wysokości odpowiadającej wartości brutto nieruchomości Skarbu Państwa (a więc w tej sytuacji niższej z zamienianych nieruchomości), pomniejszonej o kwotę należnego podatku.
Jednocześnie, w związku z tym, że do zbycia Państwa działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz nr 7 nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku, podstawą opodatkowania będzie kwota 11 520 204.88 zł, odpowiadająca wartości nieruchomości tańszej (nieruchomości zamiennej Skarbu Państwa), pomniejszonej o kwotę podatku VAT.
Państwa stanowisko w zakresie jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo