Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.521.2025.2.JZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek. Uzupełniła go Pani pismem z 3 października 2025 r. (wpływ 10 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

A.A., (dalej: „Wnioskodawczyni”) jest z wykształcenia informatykiem, aktualnie opiekująca się dzieckiem (urlop macierzyński skończył się w maju 2025 roku) i będąca w trakcie poszukania pracy, nie prowadząca nigdy pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, będąca w przeszłości podatnikiem VAT czynnym (działalność gospodarczą w zakresie usług IT prowadzona dwa lata temu została zamknięta).

Wnioskodawczyni dokonała zbycia w okresie od 25 listopada 2024 roku do 22 lipca 2025 roku działek niezabudowanych o numerach: 8 (udział w drodze), 9 ( MPZP: teren pod zabudowę zagrodową), 11 (MPZP: teren zabudowy zagrodowej), 13 (udział, MPZP: funkcja drogi dojazdowej), 5 (MPZP: teren zabudowy zagrodowej), 3 (udział, MPZP: funkcja drogi dojazdowej) oraz planuje kolejne zbycia dotyczące pozostałych działek otrzymanych w drodze darowizny.

Wszystkie działki, o których mowa we wniosku zbyte, oraz których zbycie jest planowane zostały nabyte w drodze darowizny od ojca Wnioskodawczyni, w celu ich zbycia i pozyskania środków na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość mieszkalną (mieszkanie o powierzchni ok. 47 m2), które wykorzystuje do celów mieszkaniowych, nie jest to docelowe mieszkanie, po zbyciu i zebraniu środków docelowo zamierza zamieszkać w innym domu/mieszkaniu. Przed opisywanym w tym wniosku zbyciem Wnioskodawczyni nie nabywała żadnych innych (niż opisywane we wniosku pochodzące z darowizny ojca) nieruchomości.

10 maja 2024 roku ojciec Wnioskodawczyni B.B., prowadzący gospodarstwo rolne, przekazał jej w drodze darowizny prawo własności działek gruntu ornego powstałych z podziału działki nr 14, położonych w (...), o łącznej powierzchni 1,7326 ha (działki 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13). B.B. posiadał i wykorzystywał rolniczo grunty przed darowizną dokonaną na rzecz Wnioskodawczyni od 1982 (część odziedziczona po matce) i od 1987 (na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodziły nieruchomości o powierzchni 5,15 ha). B.B. aktualnie prowadzi gospodarstwo, działkę 14 podzielił na 10 działek i je darował Wnioskodawczyni dla realizacji przez nią własnych celów mieszkaniowych przez nią. Ani ojciec Wnioskodawczyni ani Wnioskodawczyni nie doprowadzali do tych działek mediów. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych nakładów, które zmierzałyby do wzrostu wartości działki oraz jej uatrakcyjnienia. Wnioskodawczyni nie posiada potencjalnych nabywców, nie podpisywała umów przedwstępnych, sprzedała część tych działek jeszcze przed datą niniejszego wniosku, zamierza dokonywać zbycia kolejnych działek.

Wnioskodawczyni nie podejmowała, ani nie podejmuje, ani nie zamierza podejmować działań reklamowych czy marketingowych celu przyspieszenia zbycia, o ofercie sprzedaży informuje nabywców poprzez biuro pośrednictwa nieruchomości, które wystawiło ogłoszenie na platformy ogłoszeniowe typu (...)

Wnioskodawczyni pozyskanych środków ze zbycia działek nie wykorzystała do nabycia innych nieruchomości w celu ich zbycia, w całości środki te wraz z uzyskanymi ze sprzedaży kolejnych działek opisanych w tym wniosku zamierza docelowo przeznaczyć na realizację własnych celów mieszkaniowych (aktualnie dokonała nabycia w dniu 16 czerwca 2025 roku mieszkania o pow. 47,3 m2 do zamieszkania z rodziną).

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W okresie posiadania działek tj. od momentu darowizny dokonanej przez ojca Wnioskodawczyni do momentu ich sprzedaży/planowanej sprzedaży Wnioskodawczyni nie wykorzystywała ich gospodarczo, w tym do działalności rolniczej. Aktualnie, te co nie zostały zbyte, także nie są wykorzystywane. Wnioskodawczyni nie planuje takiego wykorzystania aż do momentu ich zbycia. Zostały przekazane przez ojca Wnioskodawczyni w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni i jej dziecka, środki pozyskane z ich zbycia będą wykorzystane zgodnie z celem tego przekazania.

Działki nie były wykorzystywane w działalności rolniczej Wnioskodawczyni.

Działki nie były, nie są i nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

W związku ze sprzedażą działek Wnioskodawczyni nie udzielała, nie udziela i nie planuje udzielać pełnomocnictwa do działania w jej imieniu w sprawach dotyczących działek.

Wnioskodawczyni nie występowała o zmianę przeznaczenia/objęcia działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a także nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z tytułu zbycia działek od listopada 2024 do lipca 2025 roku Wnioskodawczyni nie była zobowiązana zarejestrować się jako podatnik VAT, gdyż nie działała w charakterze podatnika (działania mieściły się w zarządzie majątkiem prywatnym).

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym (i planowanych czynnościach) Wnioskodawczyni będzie występować w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i w konsekwencji czy transakcje te były/będą czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni sprzedaż działek 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedaż wskazanych działek nie stanowiła i nie będzie stanowić działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Transakcje są związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Uzasadnienie:

Punktem wyjścia w niniejszej sprawie jest treść art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Kwestia, że osoba fizyczna pozostaje z jednej aktywności podatnikiem VAT czynnym nie oznacza prawa do automatycznego uznania jej jako podatnika do czynności, które mają na celu zarządzanie własnym majątkiem.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższy przepis stanowi implementację art. 9 ust. 1 dyrektywy Rady Wspólnot Europejskich z 28 listopada 2008 r. nr 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE seria L z 2006 r. Nr 347/1).

Dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 ustawy o VAT, istotne są kryteria określone m.in. w wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

W orzeczeniu tym TSUE zajął stanowisko, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy nr 2006/112/WE, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Pojęcie działalności gospodarczej zdefiniowane w tych normach obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu ww. przepisów , jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu budowlanego działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jeżeli natomiast sprzedaż gruntu następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym sprzedawcy, to nie może on być uznany za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestia kwalifikacji sprzedaży działek na gruncie podatku VAT była już niejednokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć sądów administracyjnych (por.m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 4 lipca 2023 r., I FSK 427/23, 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22, 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18, 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19, 5 listopada 2020 r., I FSK 681/18, 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17, te i przywoływane w dalszej części orzeczenia dostępne są w CBOSA: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W orzeczeniach tych wskazuje się, że przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT należy nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 9 października 2014 r., I FSK 1445/13; 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., I FSK 636/15). Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (por. wyrok NSA z 12 kwietnia 2018 r., I FSK 45/18, prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 11 października 2022 r., I SA/Gd 816/22).

Na podstawie orzecznictwa sądowo-administracyjnego wykształciły się kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w takich przypadkach mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy z zarządem majątkiem prywatnym. Uwzględnić zatem w tym przedmiocie należy, że:

1) Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku.

2) Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu.

3) Przyjęcie, że dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

4) Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.

5) Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

6) Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

7) Fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

8) Na profesjonalny rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji, gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, deweloperskich, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Wskazać również należy, że kluczowe znaczenie, przy ocenie powyższych kryteriów w danej sprawie, ma sposób postępowania podatnika nie przy nabyciu, ale w okresie późniejszym, poprzedzającym sprzedaż, wyrażający się sposobem aktywności w zakresie wykonywanego obrotu przedmiotowymi nieruchomościami. Sam zamiar, z jakim podmiot nabył towar, np. nieruchomość, nie jest czynnikiem miarodajnym dla oceny, w jakim charakterze działa ten podmiot w momencie jego sprzedaży (por. wyrok NSA z dnia 29 sierpnia 2014 r. sygn. akt I FSK 1229/13).

W tej sytuacji w świetle przedstawionego we Wniosku stanu faktycznego trudno uznać by Wnioskodawca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący "działalność gospodarczą" w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym.

Stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży gruntów opisanych w niniejszym Wniosku nie działała w charakterze podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie można dokonywanym przez Wnioskodawczyni czynnościom zbycia nieruchomości przypisać cech profesjonalnego obrotu. Brak znamion, świadczących o tym, że aktywność Wnioskodawczyni wykraczać by miała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych czynności w celu uatrakcyjnienia działek. Wnioskodawczyni nigdy nie zajmowała się sprzedażą gruntów czy też innych nieruchomości w zakresie prowadzonej działalności, nie nabywała do niej takich składników, co jest charakterystyczne dla podmiotów dokonujących obrotu nieruchomościami, podmioty te nie wykorzystują nabytych terenów przed ich sprzedażą, tak jak tu miało to miejsce w tym stanie faktycznym. Zbycie podarowanych gruntów wiąże się z realizacją celów mieszkaniowych. Nie jest zatem możliwym przypisanie czynnościom Wnioskodawczyni cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami, bowiem brak jest po jej stronie ciągu aktywnych działań cechujących taki obrót oraz brak jest zaangażowania środków podobnych do tych, które angażują podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości. Zaangażowanie środków, o których mowa w orzecznictwie odnosi się nie tylko do działań przygotowawczych do sprzedaży ale także do nabywania towarów w celu ich dalszego zbycia, których w sprawie brak.

Zbycie działek, które objęte jest Wnioskiem nie przekracza zakresu czynności zarządu majątkiem prywatnym (mieści się w jego ramach), stanowi bowiem wykonywanie prawa własności w odniesieniu do majątku prywatnego osoby fizycznej.

W związku z powyższym, czynności te, nie stanowią określonej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalności gospodarczej, zatem nie można Stronie przypisać przymiotu podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT w stosunku do tych czynności.

Z regulacji krajowych i wspólnotowych wyraźnie wynika, że warunkiem niezbędnym do uznania danego podmiotu za podatnika VAT jest ustalenie, że działa on niezależnie jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik czy wykonujący wolny zawód. Jeśli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód, to w świetle art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy Rady Wspólnot Europejskich z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich dotyczących podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku - 77/338/EEC (Dz. U. UE L z 13 czerwca 1977 r.) z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie. Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego.

Przechodząc zaś do najnowszego orzecznictwa trzeba wskazać że z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 27 czerwca 2024 r. I SA/Ke 149/24 wynika, że zbycie kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, jako działalność handlowa nie podlega opodatkowaniu VAT. Jak wskazał Sąd: „zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającymi cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT. Dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT.

(...) Kwestią sporną w niniejszej sprawie było to, czy skarżący w okolicznościach opisanych we wniosku działa jako podatnik podatku VAT (art. 15 ust. 1 ustawy VAT) i tym samym, czy planowana transakcja sprzedaży wydzielonych działek należących do majątku prywatnego mieści się w kategorii działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, czy też należy ją zakwalifikować jako czynność zarządu majątkiem osobistym. W świetle powyższych przepisów uznanie, że osoba fizyczna dokonując sprzedaży gruntów działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność ma charakter zawodowy (profesjonalny), stały (charakteryzujący się powtarzalnością czynności) i zorganizowany.

Należy wykazać na poglądy, wedle których dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT (wyrok NSA z: 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22; 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18; 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19; 28 sierpnia 2020 r., I FSK 2036/17).

Uzasadnieniem dla wyrażonego stanowiska pozostaje jeden z najnowszych wyroków NSA z dnia 10 lipca 2024 r. I FSK 20/22, w którym NSA przeanalizował sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną w kontekście opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wyrok oddalający skargę kasacyjną organu zapadł w analogicznym dla rozpoznawanej sprawy stanie faktycznym, działka nabyta w darowiźnie, również w latach 90-tych, właściciele złożyli wniosek o zmianę MPZP i podzielili działkę na małe, a następnie sprzedali. W kontekście podziału działki znacznego areału, co ma miejsce i w sprawie będącej przedmiotem niniejszej skargi kasacyjnej NSA podniósł, że zasadnie Sąd pierwszej instancji ocenił, że o podjęciu profesjonalnych działań wobec gruntów nie można potraktować podziału nieruchomości. Dokonywanie podziału nieruchomości w celu uzyskania korzystniejszego finansowo efektu przy jej sprzedaży jest typowym działaniem właścicielskim. Podejmowanie zabiegów w celu korzystnej sprzedaży nieruchomości nie może być automatycznie traktowane, jako działalność w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. W tym kontekście stwierdzenie, że wyodrębniając działki do sprzedaży uwzględniono do nich dostęp przez wydzielenie dróg wewnętrznych także nie jest okolicznością przesądzającą o sprzedaży działek w warunkach działalności gospodarczej. Skoro, bowiem składnik majątkowy stanowiący dwie działki, które uzyskał Skarżący stanowił bardzo dużą nieruchomość, skala podejmowanych wobec niej działań także musiała mieć proporcjonalnie większy zakres. Zaakceptowanie przeciwnego stanowiska skutkowałoby wnioskiem, że o ocenie aktywności właściciela nieruchomości w kontekście spełnienia przesłanek z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, w przesądzającym zakresie decyduje wielkość nieruchomości. Nie sposób wymagać, by planując zbycie nieruchomości właściciel dużej nieruchomości (ok. 5 ha w sprawie) mógł się ograniczać jedynie do jej sprzedaży w całości tudzież niewielkiego podziału, by nie przypisać mu profesjonalnej, ciągłej i zorganizowanej aktywności cechującej działalność podatnika VAT. Wydzielenie dużych działek utrudniałoby a może nawet uniemożliwiałoby ich sprzedaż. Z ustalonych okoliczności nie wynikało by środki pozyskane ze sprzedaży Skarżący inwestował w kolejne nieruchomości, co nadawałoby jego działaniom charakter ciągły w zamiarze dokonywania profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie ulega wątpliwości, że Skarżący także nie nabywał gruntów do dalszej odsprzedaży. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego autorowi skargi kasacyjnej nie udało się podważyć stanowiska Sądu pierwszej instancji, nie wyartykułował on bowiem niczego, co wcześniej nie zostałoby przez niego już zaprezentowane i poddane zostało zasadnej krytyce w zaskarżonym wyroku. Zaskarżony wyrok trafnie wskazywał, nawiązując do kluczowych okoliczności prawnych i faktycznych, że w świetle przedstawionego we wniosku stanu rzeczy Skarżący nie poczynił tego rodzaju zaangażowanych profesjonalnie działań, które pozwalałyby przypisać mu prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami (w tym przypadku w odniesieniu do planowanej czynności zbycia działek powstałych z podziału nieruchomości rolnej, objętych decyzjami o warunkach zabudowy). W efekcie prawidłowo Sąd pierwszej instancji uznał, że wydając interpretację indywidualną wyrażającą odmienną ocenę prawną, Organ dopuścił się, więc naruszenia art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 ustawy o VAT przez ich zastosowanie.”

W piśmie z dnia 19 września 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0111-KDIB3-2.4012.295.2024.2.DK VAT odnosząc się do kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną organ podniósł, „Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.(...)

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

"Majątek prywatny" to, zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych(...). Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 14 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że (...) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.(...)

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży udziałów w ww. działkach będzie Pan działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z okoliczności sprawy nie wynika, bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami takich jak: uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek, wytyczenie dróg wewnętrznych, wnioskowanie o wydanie dla nich decyzji o warunkach zabudowy lub zagospodarowania terenu, nie starał się Pan o doprowadzenie mediów, ani nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przedmiotowe działki nie były przedmiotem dzierżawy na podstawie żadnej z umów cywilnoprawnych. Działki gruntu nie były i nie są przez Pana wykorzystywane na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. W przedmiotowej sprawie, zatem, sprzedaż udziałów w Działce 1 oraz Działce 2 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Planując sprzedaż skorzysta Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania”.

Nie jest to wykładnia odosobniona (vide: interpretacja z dnia 2 października 2024 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0112-KDIL1-1.4012.478.2024.2.DS - VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną, z której wynika: „W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, zatem, że skala Pani zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży działek nr 3, nr 4 oraz udziału w działce nr 2 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego - charakteru takiej działalności). Nie wystąpił, bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Panią opisanych nieruchomości wypełniła/wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku nie podjęła Pani i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że dokonana sprzedaż działki nr 3 i udziału w działce nr 2 oraz planowana sprzedaż działki nr 4 i udziału w działce nr 2, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku.

Wobec powyższego w okolicznościach przedstawionych w opisie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, korzystała/będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Oznacza to działanie w sferze prywatnej i nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Pozbawiło/pozbawi to Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie dokonanej sprzedaży działki nr 3 i udziału w działce nr 2 oraz planowanej sprzedaży działki nr 4 i udziału w działce nr 2, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem w zakresie sprzedaży niezabudowanych działek nr 3, nr 4 oraz udziałów w działce nr 2 nie działała/nie będzie Pani działać w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż tych działek nie jest/nie będzie formą prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, transakcje sprzedaży działek nie powinny być opodatkowane podatkiem VAT.

W zakresie dokonanej sprzedaży działki nr 3 oraz udziału w działce nr 2 i planowanej sprzedaży działki nr 4 oraz udziału w działce nr 2 w miejscowości (...), których jest Pani współwłaścicielem nie działa i nie będzie Pani działała, jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, sprzedaż tych działek nie jest i nie będzie formą prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a w konsekwencji sprzedaż tych działek nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług”.

Z uwagi na brak charakterystycznych dla handlowca działań Wnioskodawczyni nie można przypisać przymiotu podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy VAT, zaś sprzedaż działek była (w przypadku dokonanych transakcji sprzedaży), a w przypadku planowanych – będzie - poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu dokonanej/planowanej sprzedaży działek, podjęła/będzie podejmować Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 14 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że obecnie nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. 10 maja 2024 r. otrzymała Pani w drodze darowizny od swojego ojca prawdo własności działek gruntu ornego o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13. Dokonała Pani zbycia działek o nr 8, 9, 11, 13, 5, 3 w okresie od listopada 2024 r. do lipca 2025 r., resztę działek planuje Pani również sprzedać.

W okresie posiadania działek tj. od momentu darowizny do momentu ich sprzedaży/planowanej sprzedaży nie wykorzystywała/nie zamierza wykorzystywać ich Pani gospodarczo, w tym do działalności rolniczej. Nie doprowadziła Pani do nich mediów, ani nie dokonywała żadnych nakładów, które zmierzałyby do wzrostu wartości działek oraz ich uatrakcyjnienia.

Nie podejmowała, nie podejmuje ani nie zamierza Pani podejmować działań reklamowych czy marketingowych celu przyspieszenia zbycia, o ofercie sprzedaży informuje nabywców poprzez biuro pośrednictwa nieruchomości, które wystawiło ogłoszenie na platformy ogłoszeniowe typu olx, otodom. Nie posiada Pani potencjalnych nabywców oraz nie podpisywała umów przedwstępnych.

Działki nie były, nie są i nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. W związku ze sprzedażą działek nie udzielała, nie udziela i nie planuje udzielać Pani pełnomocnictwa do działania w jej imieniu w sprawach dotyczących działek.

Nie występowała Pani o zmianę przeznaczenia czy objęcia działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a także nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii uznania Pani za podatnika podatku VAT, w związku z dokonaną sprzedażą części działek oraz w związku z planowaną sprzedażą pozostałych działek.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do dokonanej/planowanej sprzedaży ww. działek spełnia/będzie spełniać Pani przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży opisanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła i nie podejmuje Pani ciągu działań, które wskazywałyby na Pani aktywność w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Podejmowane przez Panią działania – w odniesieniu do ww. działek nie świadczą o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Nieruchomości te nie były, nie są i nie będą udostępniane podmiotom trzecim, w tym na podstawie umów najmu, dzierżawy ani na jakiejkolwiek innej podstawie. Nieruchomości te nie były i nie są przez Panią w żaden sposób wykorzystywane do działalności gospodarczej w tym do działalności rolniczej. Nie podejmowała Pani czynności o charakterze marketingowym, a jedynie współpracuje Pani z biurem pośrednictwa nieruchomości, które wystawiło oferty sprzedażowe na dedykowanych portalach. Nie poczyniła, nie czyni i nie poczyni Pani jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działek będących przedmiotem sprzedaży. Nie udzieliła i nie planuje udzielić Pani podmiotom trzecim żadnych pełnomocnictw do reprezentowania Jej w sprawach dotyczących ww. działek. Nie występowała Pani o zmianę przeznaczenia czy objęcia działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a także nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do już dokonanej oraz planowanej sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 nie wystąpił/nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż tych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła/nie będzie podejmować Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które w odniesieniu do ww. nieruchomości świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Podsumowując, zbycie przez Panią ww. działek, stanowiło/będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. Zatem dokonana już sprzedaż części działek, jak i planowana przez Panią sprzedaż pozostałych działek w opisanych powyżej okolicznościach, nie skutkuje/nie będzie skutkowała uznaniem Pani za podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·      stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz

·      zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja oparta jest na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA)

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.