Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.564.2025.2.JZ

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 12 listopada 2025 r. (wpływ 12 listopada 2025 r.) oraz pismem z 12 listopada 2025 r. (wpływ 18 listopada 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, podlegającą w Rzeczpospolitej Polskiej obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania (nieograniczony obowiązek podatkowy). Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny zawartej w 2015 roku stał się współwłaścicielem 50% nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni 6,9882 ha (zwanej dalej także „nieruchomością”). W umowie darowizny został również określony podział Nieruchomości na poszczególne działki ewidencyjne. Dla powyższych nieruchomości, stanowiących odrębne działki ewidencyjne, prowadzona jest jedna księga wieczysta. W wyniku prawomocnego orzeczenia dotyczącego zniesienia współwłasności, Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem 17 działek powstałych w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości (zwanych dalej „działkami”). Do dnia złożenia wniosku wszystkie działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wydanym w 2011 roku, z przeznaczeniem na „tereny rekreacyjne, zabudowę usługową, handlową, gastronomiczną, pensjonatową oraz mieszkaniową jednorodzinną”. Wszystkie opisywane działki nie są zabudowane budynkami ani budowlami w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Wnioskodawca nie oddaje działek w najem ani dzierżawę (tym samym Wnioskodawca nie czerpie z nich żadnych pożytków), nie prowadzi na nich żadnych działalności, poza podstawowym ich administrowaniem niezbędnym do utrzymania działek w stanie użyteczności.

Wnioskodawca dokonuje również czynności niezbędnych do wykonywania decyzji urzędowych takich jak usunięcie starego drzewostanu. Wnioskodawca podkreśla, że w przyszłości rozważa dalsze przeprowadzenie powyższych czynności w celu usunięcia pozostałych na działkach starych drzew. Nieruchomości nie zostały przez Wnioskodawcę ogrodzone w części ani w całości, oraz nie posiadają trwałych urządzeń granicznych.

Wnioskodawca planuje sprzedać nabytą w drodze darowizny i zniesienia współwłasności nieruchomość obejmującą poszczególne działki, a uzyskane z tego tytułu środki planuje przeznaczyć na cele prywatne, tj. na spłatę poręczonych zobowiązań oraz na inne cele prywatne, w tym związane z zaspokojeniem jego prywatnych potrzeb mieszkaniowych. Priorytetem Wnioskodawcy jest, wobec tego sprawne oraz jak najszybsze upłynnienie gruntów będących jego własnością, co wpływa na brak możliwości oszacowania potencjalnej liczby przeprowadzonych transakcji oraz osadzenia transakcji w konkretnych ramach czasowych. Ilość planowanych transakcji będzie zależała od przyszłego popytu na rynku sprzedaży nieruchomości oraz korzystności ofert. Wnioskodawca rozważa możliwość zbycia nieruchomości w całości na rzecz jednego nabywcy, o ile znajdzie się podmiot zainteresowany nabyciem całości. Jednocześnie mając na uwadze liczbę wydzielonych działek, Wnioskodawca dopuszcza możliwość zbycia poszczególnych gruntów w drodze odrębnych umów sprzedaży. Wnioskodawca zakłada również możliwość, w której sprzedaż będzie dotyczyć części działek, z możliwością pozostawienia kilku na własne cele prywatne.

W związku z powziętym zamiarem sprzedaży, Wnioskodawca nawiązał współpracę z biurem pośredniczącym sprzedaż nieruchomości, które w ramach prowadzonej działalności gospodarczej umieściło ogłoszenia dotyczące sprzedaży na portalach specjalnie do tego przeznaczonych.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej są następujące działki: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17.

W całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży działki były wykorzystywane w celach prywatnych. Wnioskodawca korzystał z nich rekreacyjnie, np.: w celu jazdy quadem. Przez większość czasu działki były wykorzystywane w celach prywatnych sporadycznie.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie jest i nigdy nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Działki nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca nie ma wiedzy na temat, czy przed wejściem przez niego w posiadanie działek były one wykorzystywane w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca nabył współwłasność w roku 2015 i od momentu kiedy został ich współwłaścicielem, a następnie jedynym właścicielem (na mocy decyzji Sądu o zniesieniu współwłasności) działki nie były wykorzystywane na cele prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Działki będące przedmiotem zapytania od momentu nabycia do momentu ich zbycia nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Wnioskodawca nie podejmował przed sprzedażą działek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia ich wartości. Do działek nie zostały doprowadzone media, nie dokonano uzbrojenia działki ani nie ogrodzono terenu. Jedyne czynności jakie zostały dokonane były związane z usunięciem części drzew, ponieważ, gęsty, suchy oraz stary drzewostan mógł stwarzać zagrożenie pożarowe. Usunięcie drzewostanu miało miejsce po uzyskaniu stosownych decyzji administracyjnych. W przyszłości Wnioskodawca planuje usunięcie pozostałego drzewostanu, jeśli będzie to konieczne. Wnioskodawca w przyszłości nie planuje podejmowania działań zmierzających do podniesienia wartości działek.

Całość terenu (tj. w stanie, w którym Wnioskodawca był współwłaścicielem 18-tu działek o łącznej powierzchni 6,9882 ha) była wystawiona na portalach zawierających ogłoszenia dotyczące sprzedaży nieruchomości. Wystawianiem działek zajmowało się biuro sprzedaży nieruchomości w ramach swojej standardowej działalności. Poza współpracą z biurem pośredniczącym Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych działań o charakterze marketingowym. Nie prowadzono reklamy w prasie, radiu ani telewizji. W przyszłości Wnioskodawca planuje kontynuować dotychczasowy sposób działania, tj. publikować ogłoszenia o sprzedaży działek w sieci internetowej.

W związku z byciem współwłaścicielem działek, Wnioskodawca udzielił swojemu Ojcu pełnomocnictwa do „reprezentowania Wnioskodawcy, składania pism i oświadczeń dotyczących nieruchomości”. Pełnomocnictwo nie było udzielone bezpośrednio w związku ze sprzedażą tego terenu. Na ten moment Wnioskodawca nie planuje udzielania nabywcy/nabywcom lub innym podmiotom do występowania w imieniu Wnioskodawcy w sprawach dotyczących występowania w imieniu Wnioskodawcy w sprawach dotyczących tych działek.

Wnioskodawca nigdy nie sprzedawał innych nieruchomości oraz nie był zobowiązany do zarejestrowania się jako podatnik VAT i nie wykazywał podatku należnego.

Pytania

1.  Czy w przypadku sprzedaży poszczególnych działek wchodzących w skład nieruchomości, w kilku odrębnych transakcjach w różnym odstępie czasowym od poszczególnych transakcji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.  Czy w przypadku jednorazowej sprzedaży całej nieruchomości obejmującej wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości nabytej w drodze darowizny i zniesienia współwłasności, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

3.  Czy w przypadku sprzedaży części działek wchodzących w skład nieruchomości, przy jednoczesnym pozostawieniu kilku działek na własne cele prywatne transakcje sprzedaży tych działek będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy Ad 1. i Ad 2.:

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży nieruchomości obejmującej wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości nabytej w drodze darowizny i zniesienia współwłasności:

- w różnym czasie oraz w nieokreślonej ilości transakcji,

bądź

- podczas jednorazowej sprzedaży całej nieruchomości obejmującej wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości,

nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Wnioskodawcy Ad 3.:

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży części działek wchodzących w skład nieruchomości, przy jednoczesnym pozostawieniu kilku działek na własne cele prywatne transakcje sprzedaży tych działek nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie Ad 1. i Ad 2.:

Zgodnie z brzmieniem art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zgodnie z brzmieniem powyższego przepisu, warunkiem opodatkowania danej czynności VAT w świetle powyższych przepisów jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

1) czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT,

2) czynność musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT (w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT).

Powyższe przepisy pozwalają stanowczo stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika VAT, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej jest podatnikiem VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. W sytuacji, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku, a czynność zbycia jest wykonywana okazjonalnie i nie ma charakteru ciągłego to brak jest podstaw do uznania takiej transakcji za prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego, polegającego na transakcji zbycia nieruchomości gruntowej, zdaniem Wnioskodawcy brak jest przesłanek, żeby uznać go za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca to osoba fizyczna, będąca jedynym właścicielem gruntów, które zostały przez niego nabyte w drodze darowizny na skutek prawomocnego orzeczenia w sprawie zniesienia współwłasności. Potencjalna przyszła sprzedaż nieruchomości nie jest więc związana w żaden sposób z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem nieruchomości gruntowych do sprzedaży oraz nie dokonywał czynności, które mogłyby wpłynąć na atrakcyjność i wzrost wartości przedmiotowych działek.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości gruntowych istotne jest, czy zbywca (Wnioskodawca) podjął działania w zakresie obrotu nieruchomościami, korzystając ze środków przewidzianych dla firm specjalizujących się w prowadzeniu działalności gospodarczych w tym zakresie, czy też dana sprzedaż nastąpiła wskutek zarządzania majątkiem prywatnym.

Podkreślić należy, że pojęcie ,,majątku prywatnego’’ nie występuje na gruncie ww. przepisów ustawy, ale wynika z wykładni językowej i celowościowej art. 15 ust. 2 ustawy. W tym kontekście należy wskazać orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE (sprawa C-291/92 Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem VAT, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Zgodnie z treścią orzeczenia „majątek prywatny” to taka część majątku osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Podobna argumentacja znajduje odzwierciedlenie w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., (sprawa C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane do zaspokojenia potrzeb własnych. W przedstawionym stanie faktycznym, czynności wykonywane przez Wnioskodawcę mieszczą się w zarządzie majątkiem prywatnym. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1408/16) wskazał, że brak działań związanych z uatrakcyjnieniem działki, jakichkolwiek kroków związanych z działaniami menadżerskimi oraz kroków mających na celu zwiększenie wartości posiadanej działki, brak działalności związanej z obrotem nieruchomościami pozwala uznać, że nie była to działalność zorganizowana i nie stanowiła przejawu działalności gospodarczej.

W odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego, polegającego na transakcji zbycia nieruchomości gruntowych, zdaniem Wnioskodawcy brak jest przesłanek, żeby uznać go za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca to osoba fizyczna, będąca jedynym właścicielem gruntów, które zostały przez niego nabyte w drodze darowizny na skutek prawomocnego orzeczenia w sprawie zniesienia współwłasności. Potencjalna przyszła sprzedaż nieruchomości nie jest więc związana w żaden sposób z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem nieruchomości gruntowych do sprzedaży oraz nie dokonywał czynności, które mogłyby wpłynąć na atrakcyjność i wzrost wartości przedmiotowych działek. Warunkiem opodatkowania czynności VAT, w świetle przepisów jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po drugie - musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT (w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT). W opinii Wnioskodawcy, przesłanki z ww. przepisu nie zostały spełnione.

Przy uwzględnieniu powołanych we wniosku przepisów oraz orzecznictwa zdaniem Wnioskodawcy należy stwierdzić, że w rozpatrywanym zdarzeniu przyszłym brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT. Ponadto, należy podkreślić, że zbycie przez Wnioskodawcę opisanych we wniosku działek nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT - brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie takiego rodzaju obrotem. Gdyby Wnioskodawca prowadził działalność w zakresie obrotu nieruchomościami z pewnością nie korzystałby z usług profesjonalnego podmiotu, który zajął się umieszczeniem oferty sprzedaży na wyspecjalizowanych do tego portalach. Czynności podjęte przez Wnioskodawcę wpisują się w ramy przewidziane dla zarządu majątkiem prywatnym, w którym niewątpliwie mieszczą się działki, w których posiadaniu pozostaje Wnioskodawca.

Kolejną kwestią wymagającą odrębnej analizy jest odstęp czasowy od poszczególnych odrębnych transakcji i potencjalny wpływ na ich opodatkowanie podatkiem od towarów i usług. W wyroku z 12 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1408/16) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić samodzielnego kryterium rozróżnienia czynności dokonywanych w zakresie zarządem majątkiem prywatnym a czynnościami stanowiącymi przejaw prowadzenia działalności gospodarczej. NSA podkreślił, że częstotliwość dokonywanych transakcji w jednostce czasu może stanowić pomocniczą przesłankę do tej oceny.

Zdaniem Wnioskodawcy bez znaczenia pozostaje fakt, dotyczący odstępu czasowego między przyszłym zbyciem nieruchomości w odrębnych transakcjach bądź sprzedaż wszystkich działek w jednej transakcji w kontekście jej ujęcia jako działalności gospodarczej. Tak jak wyżej nadmieniono, NSA w wyroku z 12 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1408/16) wskazał, że liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić samodzielnego kryterium rozróżnienia czynności dokonywanych w zakresie zarządem majątkiem prywatnym a czynnościami stanowiącymi przejaw prowadzenia działalności gospodarczej. Z powyższego stanowczo należy wywnioskować, że całokształt okoliczności transakcji oraz liczba wraz z zakresem transakcji ma stanowić spójną całość podlegającą ocenie. Biorąc pod uwagę przywołane we wniosku okoliczności zdarzenia przyszłego wraz z potencjalnym zbyciem nieruchomości w krótszym bądź dłuższym odstępie czasowym w jednej bądź kilku transakcjach nie wpływa na uznanie Wnioskodawcy za prowadzącego działalność gospodarczą w powyższym zakresie. Zbycie działek ma charakter incydentalny, nie nosi znamion charakteru trwałego a działania Wnioskodawcy wpisują się w zarząd majątkiem prywatnym, który nabył w drodze darowizny i zniesienia współwłasności. Wnioskodawca został obdarowany nieruchomościami gruntowymi, nie nabył ich w celu dalszej odsprzedaży ani nie ponosił żadnych nakładów w celu podniesienia ich wartości rynkowej.

W opinii Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości gruntowych w kilku odrębnych transakcjach w różnym odstępie czasowym od poszczególnych transakcji bądź ich zbycie w jednorazowej transakcji temu samemu podmiotowi nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest normatywnych przesłanek, aby uznać Wnioskodawcę za podatnika podatku VAT w odniesieniu do przyszłego zbycia działek.

Uzasadnienie Ad 3.:

Tak jak wskazano w części uzasadnienia dotyczącej pytania 1 oraz 2, warunkiem opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

- po pierwsze, czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT,

- po drugie - musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT (w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT).

Zdaniem Wnioskodawcy żadna z ww. przesłanek nie została spełniona. W przypadku, gdy Wnioskodawca zdecydowałby się na sprzedaż części działek wchodzących w skład nieruchomości, przy jednoczesnym pozostawieniu kilku działek na własne cele prywatne, taka czynność wpisuje się w zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie należy uznawać jej za działalność gospodarczą. Zgodnie z treścią orzeczenia „majątek prywatny” to taka część majątku osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Analogiczna argumentacja znajduje odzwierciedlenie w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., (sprawa C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane do zaspokojenia potrzeb własnych. Wnioskodawca jest zobligowany do zarządu majątkiem prywatnym w sposób zgodny z jego wolą oraz założeniami związanymi z gospodarowaniem nieruchomościami wchodzącymi w skład majątku. Wyłączenie z przyszłych transakcji kilku działek na użytek własny wiąże się z zaspokojeniem prywatnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy.

W opinii Wnioskodawcy, bez znaczenia dla oceny opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia części nieruchomości pozostaje fakt, potencjalnego pozostawienia kilku działek na użytek własny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży działek, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej i nie był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Jest Pan właścicielem działek o nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17. Na podstawie umowy darowizny zawartej w 2015 roku stał się Pan współwłaścicielem 50% nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni 6,9882 ha, w umowie tej określono również podział nieruchomości na poszczególne działki ewidencyjne. Następnie, w wyniku prawomocnego orzeczenia dotyczącego zniesienia współwłasności, stał się Pan ich jedynym właścicielem.

Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wydanym w 2011 roku, z przeznaczeniem na „tereny rekreacyjne, zabudowę usługową, handlową, gastronomiczną, pensjonatową oraz mieszkaniową jednorodzinną”. Działki nie są zabudowane.

W całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży działki były wykorzystywane w celach prywatnych, korzystał Pan z nich rekreacyjnie.

Działki nie były wykorzystywane przez Pana na cele prowadzenia działalności gospodarczej, nie były i nie są wykorzystywane przez Pana w działalności rolniczej.

Działki będące przedmiotem zapytania od momentu nabycia do momentu ich zbycia nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Nie podejmował Pan przed sprzedażą działek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia ich wartości. Do działek nie zostały doprowadzone media, nie dokonano uzbrojenia działki ani nie ogrodzono terenu.

Całość terenu (tj. w stanie, w którym był Pan współwłaścicielem osiemnastu działek o łącznej powierzchni 6,9882 ha) była wystawiona na portalach zawierających ogłoszenia dotyczące sprzedaży nieruchomości. Wystawianiem działek zajmowało się biuro sprzedaży nieruchomości w ramach swojej standardowej działalności. Poza współpracą z biurem pośredniczącym nie podejmował Pan żadnych innych działań o charakterze marketingowym. Nie prowadził Pan reklamy w prasie, radiu ani telewizji. W przyszłości planuje Pan kontynuować dotychczasowy sposób działania, tj. publikować ogłoszenia o sprzedaży działek w sieci internetowej.

W związku z byciem współwłaścicielem działek, udzielił Pan swojemu ojcu pełnomocnictwa do ,,reprezentowania Pana, składania pism i oświadczeń dotyczących nieruchomości’’. Pełnomocnictwo nie było udzielone bezpośrednio w związku ze sprzedażą tego terenu. Na ten moment nie planuje Pan udzielania nabywcy/nabywcom lub innym podmiotom do występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących tych działek.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy przyszła sprzedaż nieruchomości - tj. działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 - w ramach jednej transakcji, w ramach więcej niż jednej transakcji wszystkich działek lub części działek przy jednoczesnym pozostawieniu kilku działek na cele prywatne, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży ww. działek będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży opisanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na Pana aktywność w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Podejmowane przez Pana działania - w odniesieniu do ww. działek nie świadczą o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nieruchomości te nie były udostępniane podmiotom trzecim, w tym na podstawie umów najmu, dzierżawy ani na jakiejkolwiek innej podstawie. Nieruchomości te są wykorzystywane na cele prywatne. Nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej. Nie podejmował Pan czynności o charakterze marketingowym, poza współpracą z biurem sprzedaży nieruchomości. Nie poczynił i nie zamierza Pan poczynić jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży, np. poprzez ogrodzenie terenu, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej, itp. Wskazał Pan również, że nie zamierza Pan udzielać nabywcy/nabywcom lub innym podmiotom żadnych pełnomocnictw do reprezentowania Go w sprawach dotyczących tych działek.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż tych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które w odniesieniu do ww. nieruchomości świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Dokonując sprzedaży ww. działek:

- w ramach kilku odrębnych transakcjach w różnym odstępie czasowym,

- w ramach jednej transakcji całej nieruchomości,

- w ramach transakcji obejmującej część działek, z równoczesnym pozostawieniem kilku działek na własne cele prywatne,

będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C‑180/10, C-181/10.

Pana stanowisko w zakresie pytań 1, 2, 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji stanu prawnego.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.