Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.574.2025.1.IG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 30 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia przez Wnioskodawcę podstawy opodatkowania VAT w przypadku transakcji zamiany nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

A. Sp. k. (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT).

Od 2021 r. Spółka realizowała inwestycję w zakresie rozbiórki budynków oraz budowy zespołu budynków usługowych. W ramach inwestycji Spółka wykonała palisadę zabezpieczającą głęboki wykop zrealizowany pod dwie kondygnacje podziemne. W lutym 2022 r. w efekcie nienależytego wykonania robót budowlanych, Spółka naruszyła znajdujący się na sąsiedniej nieruchomości, której właścicielem była Gmina B. (dalej: Nieruchomość), budynek mieszkalno-usługowy (dalej: Budynek), wybudowany przed 1945 r., w którym znajdowały się 4 lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami przynależnymi w budynku gospodarczym, stanowiące przedmiot najmu.

Zgodnie z dokumentami kontroli okresowych przeprowadzonych przed rozpoczęciem przez Spółkę ww. inwestycji, stan Budynku umożliwiał jego bezpieczne użytkowanie i nie stwierdzono uszkodzeń mających wpływ na bezpieczeństwo jego użytkowania. Natomiast 8 listopada 2021 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: Inspektor) stwierdził, że w okresie realizowania inwestycji nastąpiło wyraźne pogorszenie stanu technicznego, a w konsekwencji nieodpowiedni stan techniczny Budynku. Z kolei w trakcie kontroli z 10 lutego 2022 r. Inspektor stwierdził postępowanie dotychczasowych oraz powstanie nowych uszkodzeń w Budynku, które zaistniały w okresie realizowania inwestycji. Jednocześnie obecni w trakcie kontroli przedstawiciele Spółki nie byli w stanie zapewnić, że wobec dalszego prowadzenia inwestycji oraz przy uwzględnieniu istniejących uszkodzeń Budynku może być on bezpiecznie użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem. Decyzją z 16 lutego 2022 r. Inspektor zakazał używania Budynku i nakazał przeprowadzenie robót budowlanych, polegających na usunięciu nieprawidłowości w zakresie jego stanu technicznego, nadając w zakresie rzeczonej decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.

Mając na uwadze zaistniałą sytuację, w lutym 2022 r. Spółka zaproponowała Gminie zamianę nieruchomości, tj. zamianę prawa własności Nieruchomości na prawo własności czterech lokali mieszkalnych (z udziałami w częściach wspólnych budynków i prawie własności gruntów) wraz z komórkami piwnicznymi (dalej: Lokale).

W dniu 7 kwietnia 2022 r. Inspektor przeprowadził kolejną kontrolę stanu technicznego Budynku, w wyniku której stwierdził pogorszenie stanu technicznego Budynku powodujące zagrożenie bezpieczeństwa życia i zdrowia ludzi oraz mienia. Wobec powyższego, po dokonaniu ponownej analizy celowości pod względem ekonomicznym i możliwości wykonania obowiązku nałożonego na Gminę decyzją Inspektora, Gmina podjęła decyzję o rozbiórce Budynku. Z otrzymanego przez Gminę opracowania technicznego sporządzonego przez rzeczoznawcę budowlanego wynikało bowiem, że wykonanie prac budowlanych mających na celu ustabilizowanie konstrukcji Budynku, a następnie prac remontowych w Budynku i w znajdujących się w nim lokalach jest całkowicie nieopłacalne pod względem ekonomicznym ((…) zł netto), zaś Budynek całkowicie utracił swoją wartość pod względem gospodarczym i użytkowym.

Nadto, koszt wybudowania nowego budynku w miejsce tego zniszczonego przez Spółkę byłby niewiele większy niż koszty naprawy zniszczeń ((…) zł netto). W konsekwencji Budynek rozebrano (natomiast znajdujący się na Nieruchomości budynek gospodarczy pozostawiono). Powyższe zostało potwierdzone podpisanym przez Gminę i Spółkę (dalej: Strony) 1 czerwca 2022 r., w formie aktu notarialnego, porozumieniem (dalej: Porozumienie). Spółka oświadczyła w Porozumieniu, że ponosi odpowiedzialność za zaistnienie wskazanych powyżej zniszczeń oraz, że pozostają one w związku z prowadzeniem inwestycji i stanowią efekt nienależytego wykonania robót budowlanych. Ponadto, jak wynika z zawartego Porozumienia, strony uzgodniły, że zamiana nieruchomości nastąpi bez jakichkolwiek spłat i dopłat. Gmina oświadczyła w Porozumieniu, że o ile dojdzie do zawarcia notarialnej umowy zamiany nieruchomości to zawarcie tej umowy wyczerpie wszystkie aktualne oraz przyszłe roszczenia Gminy względem Spółki oraz generalnego wykonawcy realizowanej przez Spółkę inwestycji z tytułu szkody związanej z naruszeniem Nieruchomości. Gmina w Porozumieniu scedowała również na Spółkę prawa z tytułu ubezpieczenia Nieruchomości oraz zobowiązała się z dniem jego zawarcia na udzielenie Spółce prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. na wykonanie prac projektowych i przedprojektowych.

1 grudnia 2022 r. Nieruchomość została przez Gminę wydzierżawiona na okres do 30 listopada 2025 r. na rzecz generalnego wykonawcy realizowanej przez Spółkę inwestycji z przeznaczeniem na plac budowy. W konsekwencji zawartego Porozumienia, 28 marca 2024 r. Strony dokonały zamiany nieruchomości w ten sposób, że Gmina przeniosła na Spółkę własność Nieruchomości, natomiast Spółka przeniosła na Gminę własność Lokali. Wartość Nieruchomości i Lokali została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego i wskazana w operatach szacunkowych, z których wynika, że łączna wartość Lokali przekracza wartość Nieruchomości (łączna wartość Lokali: (…) zł brutto; wartość Nieruchomości: (…) zł brutto).

Na moment zamiany Nieruchomość była zabudowana wolnostojącym, niepodpiwniczonym, murowanym, jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym, w złym stanie technicznym. Niemniej, budynek gospodarczy nadal spełniał warunki do uznania go za budynek w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane. Zawarcie umowy zamiany nieruchomości zostało poprzedzone podpisaniem 28 marca 2024 r. przez Gminę i Spółkę protokołu uzgodnień (dalej: Protokół uzgodnień), w którym Strony ustaliły, że zawarcie umowy zamiany, skutkiem której dojdzie do nabycia przez Gminę Lokali, za cenę transakcyjną odpowiadającą wartości Nieruchomości stanowi formę naprawienia szkody spowodowanej w jej majątku na skutek zdarzeń opisanych powyżej, a różnica pomiędzy wartością rynkową nabywanych przez Gminę Lokali a wartością rynkową zbywanej Nieruchomości, stanowić będzie odszkodowanie i skutkować będzie niedochodzeniem przez Gminę dalszych roszczeń odszkodowawczych i zrzeknięciem się tych roszczeń względem Spółki oraz generalnego wykonawcy realizowanej przez Spółkę inwestycji.

Następnie, również 28 marca 2024 r. Gmina i Spółka podpisały akt notarialny zamiany nieruchomości, w którym wskazano, że zamiana jest dokonywana na podstawie przepisów art. 37 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344) oraz rozporządzeń wykonawczych, mając na uwadze rozliczenie rekompensaty za szkodę jaką poniosła Gmina i w celu częściowej realizacji w związku z tą rekompensatą postanowień zawartego pomiędzy Gminą i Spółką Porozumienia. Wskazane w Porozumieniu oraz Protokole uzgodnień ustalenia znalazły odzwierciedlenie w akcie notarialnym zamiany nieruchomości, w szczególności oświadczenie, że z tytułu zamiany nieruchomości Strony nie czynią sobie żadnych spłat lub dopłat, a nabycie przez Gminę Lokali związane jest z naprawieniem szkody jaką poniosła Gmina i stanowi rekompensatę za nią, a w konsekwencji Gmina zrzekła się roszczeń wobec Spółki oraz generalnego wykonawcy i nie będzie dochodzić dalszych roszczeń odszkodowawczych.

Ponadto, w akcie notarialnym wskazano, że:

• cena transakcyjna nabycia Lokali w drodze zamiany przez Gminę od Spółki wynosi brutto (…) zł (netto: (…) zł) w tym VAT 8%: (…) zł, VAT 23%: (…) zł),
• cena transakcyjna nabycia Nieruchomości w drodze zamiany przez Spółkę od Gminy wynosi brutto (…) zł (netto: (…) zł zwolniona z VAT),
• wartość rynkowa Nieruchomości wynosi brutto (…) zł,
• wartość rynkowa Lokali wynosi brutto (…) zł. Różnica między wartością rynkową lokali a ceną transakcyjną ((…) zł) stanowi odszkodowanie za poniesione przez Gminę szkody związane z uszkodzeniem przez Spółkę Budynku.

Pytanie

Co w przypadku opisanej transakcji zamiany nieruchomości stanowi po stronie Wnioskodawcy podstawę opodatkowania VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Podstawę opodatkowania VAT w przypadku opisanej transakcji zamiany nieruchomości stanowi po stronie Wnioskodawcy kwota odpowiadająca cenie transakcyjnej sprzedaży Lokali, tj. netto: (…) zł, brutto (…) zł (w tym VAT 8%: (…) zł, VAT 23%: (…) zł). Nadwyżka wartości rynkowej Lokali ponad tę kwotę (…) zł) ma charakter odszkodowania, które nie podlega opodatkowaniu VAT jako zadośćuczynienie za wyrządzoną szkodę.

Uzasadnienie VAT:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy: Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...)

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy: Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 8 ust. 1: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Z opisu sprawy wynika, że w trakcie jednej z przeprowadzanych inwestycji w lutym 2022 r. w efekcie nienależytego wykonania robót budowlanych, Spółka naruszyła znajdujący się na sąsiedniej nieruchomości, której właścicielem była Gmina B., budynek mieszkalno-usługowy, wybudowany przed 1945 r., w którym znajdowały się 4 lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami przynależnymi w budynku gospodarczym, stanowiące przedmiot najmu. W związku z powyższym, po dokonaniu odpowiedniego przeglądu i wyceny szkód, strony podpisały pisemne porozumienie, zgodnie z którym Spółka oświadczyła, że ponosi odpowiedzialność za zaistnienie wskazanych powyżej zniszczeń oraz że pozostają one w związku z prowadzeniem inwestycji i stanowią efekt nienależytego wykonania robót budowlanych. Gmina oświadczyła w Porozumieniu, że o ile dojdzie do zawarcia notarialnej umowy zamiany nieruchomości to zawarcie tej umowy wyczerpie wszystkie aktualne oraz przyszłe roszczenia Gminy względem Spółki oraz generalnego wykonawcy realizowanej przez Spółkę inwestycji z tytułu szkody związanej z naruszeniem Nieruchomości.

W konsekwencji zawartego Porozumienia, 28 marca 2024 r., Strony dokonały zamiany nieruchomości w ten sposób, że Gmina przeniosła na Spółkę własność Nieruchomości, natomiast Spółka przeniosła na Gminę własność Lokali. Wartość Nieruchomości i Lokali została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego i wskazana w operatach szacunkowych, z których wynika, że łączna wartość Lokali przekracza wartość Nieruchomości (łączna wartość Lokali: (…) zł brutto; wartość Nieruchomości: (…) zł brutto). Zawarcie umowy zamiany nieruchomości zostało poprzedzone podpisaniem 28 marca 2024 r. przez Gminę i Spółkę protokołu uzgodnień (dalej: Protokół uzgodnień), w którym Strony ustaliły, że zawarcie umowy zamiany, skutkiem której dojdzie do nabycia przez Gminę Lokali, za cenę transakcyjną odpowiadającą wartości Nieruchomości stanowi formę naprawienia szkody spowodowanej w jej majątku na skutek zdarzeń opisanych powyżej, a różnica pomiędzy wartością rynkową nabywanych przez Gminę Lokali a wartością rynkową zbywanej Nieruchomości, stanowić będzie odszkodowanie i skutkować będzie niedochodzeniem przez Gminę dalszych roszczeń odszkodowawczych i zrzeknięciem się tych roszczeń względem Spółki oraz generalnego wykonawcy realizowanej przez Spółkę inwestycji.

Następnie, również 28 marca 2024 r., Gmina i Spółka podpisały akt notarialny zamiany nieruchomości, w którym wskazano, że zamiana jest dokonywana na podstawie przepisów art. 37 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344) oraz rozporządzeń wykonawczych, mając na uwadze rozliczenie rekompensaty za szkodę jaką poniosła Gmina i w celu częściowej realizacji w związku z tą rekompensatą postanowień zawartego pomiędzy Gminą i Spółką Porozumienia. Wskazane w Porozumieniu oraz Protokole uzgodnień ustalenia znalazły odzwierciedlenie w akcie notarialnym zamiany nieruchomości, w szczególności oświadczenie, że z tytułu zamiany nieruchomości Strony nie czynią sobie żadnych spłat lub dopłat, a nabycie przez Gminę Lokali związane jest z naprawieniem szkody jaką poniosła Gmina i stanowi rekompensatę za nią, a w konsekwencji Gmina zrzekła się roszczeń wobec Spółki oraz generalnego wykonawcy i nie będzie dochodzić dalszych roszczeń odszkodowawczych.

Wątpliwości Wnioskodawcy w analizowanej sprawie dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług zamiany nieruchomości jako zapłaty odszkodowania/rekompensaty.

W myśl art. 29a ust. 1 ww. ustawy o VAT: Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Odnosząc się do kwestii objętej zakresem postawionego we wniosku pytania wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji odszkodowania. Zatem w tym zakresie należy posiłkować się przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.). Na gruncie prawa cywilnego odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody.

Na podstawie art. 361 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

§ 1. Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

§ 2. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Na podstawie ww. przepisu odszkodowanie uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto, między zdarzeniem, a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy. Zgodnie z art. 471 ww. ustawy - Kodeks cywilny: Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zatem, szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnienia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Istotą odszkodowań nie jest zatem płatność za świadczenie, lecz rekompensata za szkodę. W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną - świadczenie w zamian za wynagrodzenie, co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana z zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji. Ustalanie statusu wypłacanej rekompensaty, jako podlegającej, bądź nie opodatkowaniu podatkiem VAT, należy oceniać w kontekście związku z konkretnym świadczeniem. Zatem, jeżeli płatność o charakterze odszkodowawczym nie będzie miała bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia ze strony podmiotu zobowiązanego, wtedy kwota otrzymanych odszkodowań nie będzie mieściła się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i jako taka nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że opisane świadczenie będzie posiadało cechy odszkodowania za poniesioną szkodę, gdyż zaistnieją okoliczności, które w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego będą powodowały szkodę i determinowały wypłatę odszkodowania. Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy i powołane przepisy należy stwierdzić, że zamiana nieruchomości w ramach odszkodowania, które Gmina otrzymała za uszkodzenie budynku nie jest w rzeczywistości wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Gminę na rzecz Spółki.

Jak wynika bowiem z opisu sprawy, Spółka zapłaciła za szkody powstałe wskutek prowadzonej na terenie Gminy inwestycji. Zamiana nieruchomości będzie miała zatem charakter rekompensacyjny. W konsekwencji uznać należy, że w okolicznościach niniejszej sprawy ww. odszkodowanie na rzecz Gminy za szkody powstałe wskutek prowadzenia inwestycji nie będzie stanowiło wynagrodzenia z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. A zatem przedmiotowe odszkodowanie nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Potwierdzeniem prawidłowości stanowiska są dla przykładu:

• interpretacja z 18 lutego 2022 r. 0111-KDIB3-2.4012.902.2021.1.DK;
• interpretacja z 7 grudnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.570.2021.2.MP;
• interpretacja z 30 września 2019 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.545.2019.1.MGO;
• interpretacja z 28 lutego 2023 r. 0111-KDIB3-2.4012.893.2022.1.ASZ;
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 października 2020 r. I FSK 1884/17;
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 sierpnia 2024 r. I FSK 1612/20;
• wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 23 czerwca 2017 r. I SA/Kr 376/17.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 ust. 22 ustawy:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy „dostawa” oznacza zatem wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamianę, darowiznę, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).

Jak wynika z art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powyższego nieruchomości (np. grunt, budynki czy lokale) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich zbycie jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Co istotne, z przywołanej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy regulacji nie wynika, że odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług powinna mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową (towar lub usługa otrzymana jako zapłata), albo mieszaną – zapłata w części pieniężna a w części rzeczowa. Zatem dla uznania czynności za odpłatną, musi zaistnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego, stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

Stosownie do art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W myśl zaś art. 604 Kodeksu cywilnego:

Na gruncie regulacji ustawy Kodeks cywilny, w wyniku umowy zamiany następuje zatem przeniesienie własności rzeczy o charakterze odpłatnym, bowiem w wyniku rozporządzenia prawem własności na rzecz drugiej strony następuje wzajemne rozporządzenie prawem własności innej rzeczy stanowiące o odpłatnym charakterze zawartej umowy. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy. Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Natomiast na mocy art. 158 Kodeksu cywilnego:

Umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną. Z uwagi na powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów. W konsekwencji, przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

I tak, stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Z przepisu art. 15 ust. 2 ustawy wynika, że:

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Od 2021 r. realizowali Państwo inwestycję w zakresie rozbiórki budynków oraz budowy zespołu budynków usługowych. W ramach inwestycji wykonali Państwo palisadę zabezpieczającą głęboki wykop zrealizowany pod dwie kondygnacje podziemne. W lutym 2022 r. w efekcie nienależytego wykonania robót budowlanych, naruszyli Państwo znajdujący się na sąsiedniej nieruchomości, której właścicielem była Gmina, budynek mieszkalno-usługowy, wybudowany przed 1945 r., w którym znajdowały się 4 lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami przynależnymi w budynku gospodarczym, stanowiące przedmiot najmu.

Zgodnie z dokumentami kontroli okresowych przeprowadzonych przed rozpoczęciem przez Państwa ww. inwestycji, stan Budynku umożliwiał jego bezpieczne użytkowanie i nie stwierdzono uszkodzeń mających wpływ na bezpieczeństwo jego użytkowania. Natomiast 8 listopada 2021 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że w okresie realizowania inwestycji nastąpiło wyraźne pogorszenie stanu technicznego, a w konsekwencji nieodpowiedni stan techniczny Budynku. Z kolei w trakcie kontroli z 10 lutego 2022 r. Inspektor stwierdził postępowanie dotychczasowych oraz powstanie nowych uszkodzeń w Budynku, które zaistniały w okresie realizowania inwestycji. Jednocześnie obecni w trakcie kontroli Państwa przedstawiciele nie byli w stanie zapewnić, że wobec dalszego prowadzenia inwestycji oraz przy uwzględnieniu istniejących uszkodzeń Budynku może być on bezpiecznie użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem. Decyzją z 16 lutego 2022 r. Inspektor zakazał używania Budynku i nakazał przeprowadzenie robót budowlanych, polegających na usunięciu nieprawidłowości w zakresie jego stanu technicznego.

Mając na uwadze powyższe, w lutym 2022 r. zaproponowali Państwo Gminie zamianę nieruchomości, tj. zamianę prawa własności Nieruchomości na prawo własności czterech lokali mieszkalnych z udziałami w częściach wspólnych budynków i prawie własności gruntów, wraz z komórkami piwnicznymi.

7 kwietnia 2022 r. Inspektor przeprowadził kolejną kontrolę stanu technicznego Budynku, w wyniku której stwierdził pogorszenie stanu technicznego Budynku powodujące zagrożenie bezpieczeństwa życia i zdrowia ludzi oraz mienia. Wobec powyższego, po dokonaniu ponownej analizy celowości pod względem ekonomicznym i możliwości wykonania obowiązku nałożonego na Gminę decyzją Inspektora, Gmina podjęła decyzję o rozbiórce Budynku. Z otrzymanego przez Gminę opracowania technicznego sporządzonego przez rzeczoznawcę budowlanego wynikało bowiem, że wykonanie prac budowlanych mających na celu ustabilizowanie konstrukcji Budynku, a następnie prac remontowych w Budynku i w znajdujących się w nim lokalach jest całkowicie nieopłacalne pod względem ekonomicznym (…) zł netto), zaś Budynek całkowicie utracił swoją wartość pod względem gospodarczym i użytkowym. Nadto, koszt wybudowania nowego budynku w miejsce tego zniszczonego przez Państwa byłby niewiele większy niż koszty naprawy zniszczeń (…) zł netto). W konsekwencji Budynek rozebrano (natomiast znajdujący się na Nieruchomości budynek gospodarczy pozostawiono). Powyższe zostało potwierdzone podpisanym przez Gminę i Państwa 1 czerwca 2022 r., w formie aktu notarialnego, porozumieniem. W Porozumieniu oświadczyli Państwo, że ponoszą odpowiedzialność za zaistnienie wskazanych powyżej zniszczeń oraz, że pozostają one w związku z prowadzeniem inwestycji i stanowią efekt nienależytego wykonania robót budowlanych. Ponadto strony uzgodniły, że zamiana nieruchomości nastąpi bez jakichkolwiek spłat i dopłat. Gmina oświadczyła też, że o ile dojdzie do zawarcia notarialnej umowy zamiany nieruchomości, to zawarcie tej umowy wyczerpie wszystkie aktualne oraz przyszłe roszczenia Gminy względem Państwa oraz generalnego wykonawcy realizowanej przez Państwa inwestycji z tytułu szkody związanej z naruszeniem Nieruchomości. Gmina w Porozumieniu scedowała również na Państwa prawa z tytułu ubezpieczenia Nieruchomości oraz zobowiązała się z dniem jego zawarcia na udzielenie Państwu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. na wykonanie prac projektowych i przedprojektowych.

1 grudnia 2022 r. Nieruchomość została przez Gminę wydzierżawiona na okres do 30 listopada 2025 r. na rzecz generalnego wykonawcy realizowanej przez Państwa inwestycji z przeznaczeniem na plac budowy. W konsekwencji zawartego Porozumienia, 28 marca 2024 r. Strony dokonały zamiany nieruchomości w ten sposób, że Gmina przeniosła na Państwa własność Nieruchomości, natomiast Państwo przenieśli na Gminę własność Lokali. Wartość Nieruchomości i Lokali została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego i wskazana w operatach szacunkowych, z których wynika, że łączna wartość Lokali przekracza wartość Nieruchomości (łączna wartość Lokali: 4.(…) zł brutto; wartość Nieruchomości: (…) zł brutto).

Na moment zamiany Nieruchomość była zabudowana wolnostojącym, niepodpiwniczonym, murowanym, jednokondygnacyjnym budynkiem gospodarczym, w złym stanie technicznym. Niemniej, budynek gospodarczy nadal spełniał warunki do uznania go za budynek w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane. Zawarcie umowy zamiany nieruchomości zostało poprzedzone podpisaniem 28 marca 2024 r. przez Gminę i Państwa Protokołu uzgodnień, w którym Strony ustaliły, że zawarcie umowy zamiany, skutkiem której dojdzie do nabycia przez Gminę Lokali, za cenę transakcyjną odpowiadającą wartości Nieruchomości stanowi formę naprawienia szkody spowodowanej w jej majątku na skutek zdarzeń opisanych powyżej, a różnica pomiędzy wartością rynkową nabywanych przez Gminę Lokali a wartością rynkową zbywanej Nieruchomości, stanowić będzie odszkodowanie i skutkować będzie niedochodzeniem przez Gminę dalszych roszczeń odszkodowawczych i zrzeknięciem się tych roszczeń względem Państwa oraz generalnego wykonawcy realizowanej przez Państwa inwestycji.

Następnie, również 28 marca 2024 r. Gmina i Państwo podpisali akt notarialny zamiany nieruchomości, w którym wskazano, że zamiana jest dokonywana na podstawie przepisów art. 37 ust. 2 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeń wykonawczych, mając na uwadze rozliczenie rekompensaty za szkodę jaką poniosła Gmina i w celu częściowej realizacji w związku z tą rekompensatą postanowień zawartego pomiędzy Gminą i Państwem Porozumienia. Wskazane w Porozumieniu oraz Protokole uzgodnień ustalenia znalazły odzwierciedlenie w akcie notarialnym zamiany nieruchomości, w szczególności oświadczenie, że z tytułu zamiany nieruchomości Strony nie czynią sobie żadnych spłat lub dopłat, a nabycie przez Gminę Lokali związane jest z naprawieniem szkody jaką poniosła Gmina i stanowi rekompensatę za nią, a w konsekwencji Gmina zrzekła się roszczeń wobec Państwa oraz generalnego wykonawcy i nie będzie dochodzić dalszych roszczeń odszkodowawczych.

Ponadto, w akcie notarialnym wskazano, że:

• cena transakcyjna nabycia Lokali w drodze zamiany przez Gminę od Państwa wynosi brutto (…) zł (netto: (…) zł) w tym VAT 8%: (…) zł, VAT 23%: (…) zł),
• cena transakcyjna nabycia Nieruchomości w drodze zamiany przez Państwa od Gminy wynosi brutto (…) zł (netto: (…) zł zwolniona z VAT),
• wartość rynkowa Nieruchomości wynosi brutto (…) zł,
• wartość rynkowa Lokali wynosi brutto (…) zł. Różnica między wartością rynkową lokali a ceną transakcyjną (…) zł) stanowi odszkodowanie za poniesione przez Gminę szkody związane z uszkodzeniem przez Państwa Budynku.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, co w przypadku opisanej transakcji zamiany nieruchomości stanowi po Państwa stronie podstawę opodatkowania VAT.

Przechodząc do kwestii objętych zakresem zadanego pytania wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy, w myśl którego:

Stosownie do art. 29a ust. 7 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7 ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie do podstawy opodatkowania.

Należy zauważyć, że uregulowanie wynikające z ww. art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.). Przepis ten stanowi, że:

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy prawa podatkowego nie regulują wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi – nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej. Regulują bowiem, co stanowi podstawę opodatkowania, ale nie mają i nie mogą mieć wpływu na sposób jej ustalenia.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy winna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (zob. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11, z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).

Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).

Wobec powyższego w przypadku zamiany towarów za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić). Jeżeli jedynym wynagrodzeniem od nabywcy będzie otrzymana w wyniku zamiany nieruchomość, to wartość tej otrzymanej nieruchomości, pomniejszona o kwotę należnego podatku, będzie stanowiła podstawę opodatkowania z tytułu zamiany nieruchomości. Podstawą opodatkowania będzie zatem określona w pieniądzu wartość otrzymanej przez podatnika nieruchomości będącej przedmiotem zamiany.

Podstawą opodatkowania przy przeniesieniu prawa własności nieruchomości dokonywanego w ramach umowy zamiany zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy pomniejszone o kwotę podatku.

Jeśli zatem określą Państwo w umowie zamiany wartość (cenę) dostarczanego towaru, to podstawą opodatkowania ww. dostawy w ramach umowy zamiany będzie wartość pieniężna ustalona przez strony w umowie stanowiąca zapłatę.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 168):

W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług:

Z przytoczonych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podstawą opodatkowania jest zapłata z tytułu dokonanej dostawy (np. w formie zamiany), pomniejszona o kwotę należnego podatku, tj. wartość netto (bez podatku). Przy czym to strony (a nie organ podatkowy) dokonujące czynności cywilnoprawnych określają w zawieranych przez siebie umowach wartość – cenę, za którą dokonują transakcji. Zatem analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych, a zwłaszcza kwestii wartości planowanych transakcji oraz dokumentów z jakich one mają wynikać, nie mieści się w ramach postępowania określonego w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.

Jak wynika z opisu sprawy, w wyniku zawarcia umowy zamiany z Gminą, doszło do nabycia przez Państwa Nieruchomości należącej do Gminy, za cenę (…) zł (netto, zwolnienie z VAT). W zamian przekazali Państwo Gminie 4 lokale o wartości (…) zł. Zatem, z tytułu zbycia na rzecz Gminy lokali otrzymali Państwo od Gminy Nieruchomość o wartości (…) zł i to właśnie wartość Nieruchomości otrzymanej od Gminy stanowi dla Państwa podstawę opodatkowania.

Zatem podstawą opodatkowania w przypadku zamiany opisanych nieruchomości (Nieruchomość za lokale) jest wartość wynagrodzenia, jaką otrzymali Państwo od Gminy. Wartością subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości jest zatem wartość Nieruchomości Gminy wyceniona na kwotę (…) zł.

W związku z powyższym, podstawą opodatkowania, z tytułu dostawy w ramach zamiany nieruchomości po Państwa stronie, jest wszystko co otrzymali Państwo z tytułu przekazania na rzecz Gminy prawa własności lokali, tj. określona w pieniądzu wartość otrzymanej przez Państwa Nieruchomości, tj. wartość Nieruchomości ustalona przez strony transakcji pomniejszona o kwotę podatku należnego. Zatem w opisanej sytuacji to kwota (…) zł pomniejszona o kwotę podatku stanowiła dla Państwa podstawę opodatkowania podatkiem VAT.

Państwa stanowisko, zgodnie z którym podstawę opodatkowania stanowi po Państwa stronie kwota odpowiadająca cenie transakcyjnej sprzedaży Lokali (choć w tym przypadku kwota ta jest równa wartości otrzymanej przez Państwa Nieruchomości) jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy ponadto podkreślić, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza zadane przez Państwa pytanie. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.