Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.577.2025.2.APR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 1 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych powstałych w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

A. sp. z o.o. z siedzibą w A w dniu 26 czerwca 2025 r. jest podatnikiem podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Spółka sprzedała A.A., obywatelowi Niemiec, zamieszkałemu w B (Niemcy) nieruchomość gruntową zabudowaną wolno stojącym parterowym budynkiem rekreacji indywidualnej (działka nr 1 położona w C) oraz udział 1/11 w działce gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną (działka nr 2 położona w C).

Cena za działkę nr 1 została ustalona na 188.000,00 EURO, w tym 8% VAT, a za udział w działce nr 2 – 1000,00 EURO, w tym 23% VAT.

W związku z tą transakcją spółka wystawiła 26 czerwca 2025 r. fakturę VAT dokumentującą sprzedaż tych nieruchomości. Data dostawy/wykonania usługi – 26 czerwca 2025 r.

Spółka zobowiązała się wydać nieruchomość w posiadanie nabywcy w terminie 7 dni od dnia zapłaty ceny, nie później niż w terminie do 7 lipca 2025 r. Strony postanowiły, że w razie niewykonania przez kupującego obowiązku zapłaty ceny w ww. terminie sprzedający może wstrzymać się z wykonaniem obowiązku wydania nieruchomości do dnia zapłaty całej ceny.

Nabywca zobowiązał się do uiszczenia umówionej ceny do 30 czerwca 2025 r., czego do dnia dzisiejszego nie uczynił.

W związku z brakiem zapłaty umówionej ceny Spółka nigdy nie wydała nabywcy w posiadanie przedmiotowych nieruchomości. W związku z bezskutecznym upływem, wyznaczonego nabywcy dodatkowego terminu zapłaty ceny nabycia ww. nieruchomości Spółka działając na podstawie art. 491 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) w dniu 24 lipca 2025 r. odstąpiła od wskazanej wyżej umowy oraz wezwała kupującego do stawiennictwa w Kancelarii Notarialnej, celem zwrotnego przeniesienia własności opisanej wyżej nieruchomości na Spółkę A Sp. z o.o., z jednoczesnym pouczeniem, że brak stawiennictwa spowoduje dokonanie wskazanej czynności w imieniu nabywcy przez ustanowionego wcześniej pełnomocnika.

24 lipca 2025 r. Spółka wystawiła fakturę VAT dokumentującą odstąpienie od sprzedaży z uwagi na brak zapłaty – faktura korekta FSKOR/1/2025.

Kwoty korekty:

netto: -174.887,08 EURO, VAT 8%: -59.950,27 zł, brutto: -188.000,00 EURO oraz

netto: -813,01 EURO, VAT 23%: - 794,31 zł, brutto: -1000,00 EURO.

Data dostawy/wykonania usługi – 26 czerwca 2025 r.

28 lipca 2025 r. w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży nabywca nieruchomości, działając przez ustanowionego wcześniej pełnomocnika, aktem notarialnym przeniósł powrotnie na rzecz A sp. z o.o. z siedzibą w A prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę numer nr 1 oraz udział wynoszący 1/11 części w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę numer nr 2. Spółka prawo własności ww. nieruchomości przyjęła.

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usługi. Podatek VAT rozliczany jest kwartalnie.

Spółka jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych i rozlicza podatek według stawki 9% kwartalnie.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym podatek VAT w kwocie – 59.950,27 zł z faktury FSKOR/1/2025 z dnia 24 lipca 2025 r. powinien być ujęty w rejestrze sprzedaży VAT za miesiąc czerwiec 2025 r. oraz w pliku JPK_V7K za II kwartał 2025r.?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa faktura korekta powinna być ujęta w rozliczeniach za II kwartał 2025 r. Zdaniem wnioskodawcy skutkiem odstąpienia od umowy przez Wnioskodawcę jest uznanie tej umowy za niezawartą ex tunc (tak m.in. Czachórski, Zobowiązania, 2009, s. 347; Radwański, Olejniczak, Zobowiązania, 2012, s. 335; W. Popiołek, w: Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, art. 494, Nb 1 oraz wyr. SN z 17 marca 2010 r., III CSK 454/09, OSNC 2010, Nr 10, poz. 142). Strony powinny zwrócić sobie to, co świadczyły. Podstawą zwrotu świadczeń jest ustawa. Nie są to zatem świadczenia wzajemne. Zwrot świadczenia przez jedną ze stron nie jest ekwiwalentem świadczenia drugiej strony. Granicą świadczenia polegającego na zwrocie otrzymanego świadczenia jest zasadniczo to otrzymane świadczenie.

Zgodnie z orzecznictwem: „Odstąpienie od umowy ze swej istoty ma moc wsteczną (ex tunc), co stawia strony w sytuacji sprzed zawarcia umowy. Jeżeli obie strony umowy zastrzegły sobie prawo odstąpienia, każda z nich może wygasić stosunek umowny z takim samym skutkiem. Skoro zatem strona skorzystała z prawa odstąpienia, to zniweczyła skutki umowy z mocą wsteczną. Tym samym stosownie do treści art. 395 § 2 KC obowiązana jest zwrócić to, co na poczet umowy świadczyła druga strona. Już tylko przez wzgląd na skutek odstąpienia dokonanego przez stronę traci ona prawo do zatrzymania zadatku. Nie ma przy tym żadnego znaczenia, że uczyniła to później niż strona przeciwna” (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 8 grudnia 2004 roku, I CK 191/04).

Wydaje się logicznym, że skutkiem tego, że „od początku” nie mamy do czynienia ze sprzedażą i przeniesieniem własności jest to, że Wnioskodawca koryguje podatek VAT w miesiącu wystawienia faktury pierwotnej (czerwiec 2025r.).

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług (VAT), podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy (art. 29a ust. 1 ustawy o VAT).

W przypadku, gdy po wystawieniu faktury podstawa opodatkowania lub kwota podatku uległa zmianie, podatnik jest zobowiązany do wystawienia faktury korygującej (art. 106j ust. 1 ustawy o VAT). Korekty faktur dokonuje się w celu odzwierciedlenia rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, a faktura korygująca powinna być wystawiona, gdy np. dochodzi do zwrotu towaru, odstąpienia od umowy lub innego zdarzenia wpływającego na pierwotnie wykazaną sprzedaż.

Podatnik, który dokonał sprzedaży nieruchomości opodatkowanej VAT, a następnie - wobec niewywiązania się nabywcy z obowiązku zapłaty - odstąpił od umowy na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego, ma prawo do skorygowania faktury VAT poprzez wystawienie faktury korygującej. Korekta ta powinna skutkować obniżeniem podstawy opodatkowania i podatku należnego do zera, odzwierciedlając rzeczywisty brak skutecznej sprzedaży. W takiej sytuacji faktura korygująca dokumentuje jedynie prawidłową wysokość podatku należnego z tytułu danej sprzedaży, odnośnie do której obowiązek podatkowy powstał w momencie jej realizacji i wystawienia faktury pierwotnej.

Wobec tego - w świetle ogólnej zasady określającej moment powstania obowiązku podatkowego - sam fakt wystawienia faktury korygującej nie ma wpływu na obiektywną wysokość ukonstytuowanego już zobowiązania (podatku należnego) w miesiącu powstania obowiązku podatkowego, w przypadku, którego doszło jedynie do wadliwego jego udokumentowania i wykazania w rozliczeniu za ten okres. Stąd wystawiana faktura korygująca musi zostać ujęta w rozliczeniu za ten okres. Późniejszy czas dokonania zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości nie ma znaczenia z uwagi, że od początku nie mamy do czynienia z dokonaną sprzedażą, co powinno mieć odzwierciedlenie w rejestrach i plikach JPK_V7K za II kwartał 2025 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Przy czym w myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, dla uznania, iż dostawa towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność. Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie, nagroda. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Powyższa analiza prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług i otrzymaną zapłatą. Należy zatem stwierdzić, iż czynności podlegają opodatkowaniu jedynie wtedy, gdy zostały wykonane odpłatnie. Czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub świadczącego usługę.

Kolejnym czynnikiem decydującym o tym czy mamy do czynienia z wynagrodzeniem, jest określenie, czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Zatem wystąpić musi bezpośredni i niezbędny związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia, oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami i jednocześnie wynagrodzenie to może być wyrażone w pieniądzu.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

A zatem pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług, rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie, w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy:

Dla celów powstania obowiązku podatkowego dostawa towarów czy wykonanie usługi następuje z chwilą jej faktycznego dokonania, z wyjątkiem przypadków, w których przepisy ustawy określają wprost ten moment.

Powyższy przepis art. 19a ust. 1 formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Dlatego też moment powstania obowiązku podatkowego wymaga od wykonawcy danej czynności prawidłowego określenia momentu jej wykonania. Ustawa nie definiuje tego momentu, ani w żaden sposób nie precyzuje jakimi kryteriami należy posługiwać się dla jego określenia.

W oparciu o art. 2 pkt 31-32a ustawy:

Zasady wystawiania faktur regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Stosownie do art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Elementy, jakie powinna zawierać faktura, zostały wymienione w art. 106e ustawy.

Według art. 106g ust. 1 ustawy:

W tym miejscu należy wskazać, że faktura jest dokumentem odzwierciedlającym prawidłowy przebieg zdarzenia gospodarczego zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział. Co do zasady zatem, faktura musi być wystawiona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa krajowego w tym względzie. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza np. fakt dostawy określonych towarów i świadczonych usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego. Faktura jest zatem dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego i nierozerwalnie związana jest z powstaniem obowiązku podatkowego, jednakże samo wystawienie faktury nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego.

Według art. 106j ust. 1 ustawy:

Co istotne, art. 106j ust. 1 ustawy wyraźnie wskazuje, jakie okoliczności zobowiązują podatnika do wystawienia faktury korygującej i uzależniają to od wystąpienia sytuacji enumeratywnie wskazanych w tym przepisie. W tym zakresie podatnik nie ma uprawnień do swobodnego działania, może je podjąć tylko w razie spełnienia przesłanek określonych w przepisie.

Na mocy art. 106j ust. 2 ustawy:

Ze wskazanych przepisów wynika, że jeżeli po wystawieniu faktury wystąpią zdarzenia mające wpływ na treść wystawionej faktury lub okaże się, że wystawiona faktura zawiera błędy, podatnik, wystawia w takim przypadku fakturę korygującą. Fakturę korygującą wystawia się m.in. w razie stwierdzenia pomyłki w cenie, stawce lub kwocie podatku bądź w jakiejkolwiek innej pozycji faktury. Zatem, co do zasady, korygowanie treści pierwotnie wystawionej faktury powinno nastąpić przez wystawienie przez sprzedawcę faktury korygującej. Faktura korygująca wystawiana jest w celu podania właściwych, prawidłowych i zgodnych z rzeczywistością kwot i innych danych, decydujących o rzetelności wystawionego dokumentu. Zatem, istotą faktur korygujących jest korekta faktur pierwotnych, tak aby dokumentowały rzeczywisty przebieg zdarzeń gospodarczych. Faktury korygujące wystawia się w celu udokumentowania ostatecznej wielkości sprzedaży w danym okresie rozliczeniowym.

Natomiast na podstawie art. 99 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 99 ust. 7c ustawy:

Jak stanowi art. 99 ust. 11c ustawy:

Stosownie do treści art. 99 ust. 13a i 13b ustawy:

Kwestie danych jakie należy wykazywać w składanych deklaracjach reguluje rozporządzenie Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia 15 października 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2019 r. poz. 1988 ze zm.).

W myśl art. 109 ust. 3 ustawy:

Zgodnie z art. 109 ust. 3b ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że sprzedali Państwo obywatelowi Niemiec nieruchomość gruntową zabudowaną wolno stojącym parterowym budynkiem rekreacji indywidualnej (działka nr 1) oraz udział 1/11 w działce gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną (działka nr 2). W związku z tą transakcją wystawili Państwo 26 czerwca 2025 r. fakturę VAT dokumentującą sprzedaż tych nieruchomości. Data dostawy na fakturze 26 czerwca 2025 r. Zobowiązali się Państwo wydać nieruchomość w posiadanie nabywcy w terminie 7 dni od dnia zapłaty ceny, nie później niż w terminie do 7 lipca 2025 r.

Strony postanowiły, że w razie niewykonania przez kupującego obowiązku zapłaty ceny w ww. terminie sprzedający może wstrzymać się z wykonaniem obowiązku wydania nieruchomości do dnia zapłaty całej ceny. Nabywca zobowiązał się do uiszczenie umówionej ceny do 30 czerwca 2025 r., czego do dnia dzisiejszego nie uczynił. W związku z brakiem zapłaty umówionej ceny nigdy nie wydali Państwo nabywcy w posiadanie przedmiotowych nieruchomości.

W związku z bezskutecznym upływem, wyznaczonego nabywcy dodatkowego terminu zapłaty ceny nabycia ww. nieruchomości, działając na podstawie art. 491 § 1 ustawy Kodeks cywilny, 24 lipca 2025 r. odstąpili Państwo od wskazanej wyżej umowy oraz wezwali kupującego do stawiennictwa w Kancelarii Notarialnej, celem zwrotnego przeniesienia własności opisanej wyżej nieruchomości na Państwa.

24 lipca 2025 r. wystawili Państwo fakturę VAT dokumentującą odstąpienie od sprzedaży z uwagi na brak zapłaty – faktura korekta FSKOR/1/2025.

28 lipca 2025 r. w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży nabywca nieruchomości, aktem notarialnym przeniósł powrotnie na rzecz Państwa prawo własności nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy podatek VAT w kwocie – 59.950,27 zł z faktury FSKOR/1/2025 z 24 lipca 2025 r. powinien być ujęty w rejestrze sprzedaży VAT za miesiąc czerwiec 2025 r. oraz w pliku JPK_V7K za II kwartał 2025 r.

Zgodnie z art. 155 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W myśl art. 157 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 158 Kodeksu cywilnego:

Stosownie natomiast do przepisów art. 535 Kodeksu cywilnego:

Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 353¹ Kodeksu cywilnego) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia.

Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym.

Wskazać tu również należy art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.

Zgodnie z art. 395 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Ponadto zgodnie z art. 494 ww. Kodeksu:

Zgodnie z regulacją ustawowego prawa odstąpienia od umowy z art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Skorzystanie z tego uprawnienia unicestwia stosunek zobowiązaniowy, jaki istniał między stronami. Odstąpienie od umowy kształtuje między stronami nowy stan prawny w ten sposób, że łącząca je umowa przestaje wiązać. Umowa wygasa z reguły ze skutkiem wstecznym, tzn. ex tunc (jedynie w przypadku stosunków prawnych o charakterze trwałym odstąpienie od umowy wywołuje skutki na przyszłość - ex nunc), a w konsekwencji żadna ze stron po wygaśnięciu umowy na skutek odstąpienia nie może dochodzić roszczeń przewidzianych w umowie, natomiast strony mogą dochodzić wzajemnie jedynie roszczeń wprost określonych w art. 494 Kodeksu cywilnego.

Należy przy tym mieć na względzie, że w razie umownego prawa odstąpienia (art. 395 Kodeksu cywilnego) strony mogą odmiennie określić skutki odstąpienia od umowy. Zgodnie ze skutkiem ex tunc, strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Zwrot świadczeń na podstawie art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego powinien nastąpić w takiej formie, w jakiej były one spełnione, i w stanie niezmienionym, chyba że nastąpiło ich zużycie w granicach zwykłego zarządu.

Odnosząc się do przedstawionych we wniosku wątpliwości należy wskazać, że powstanie obowiązku podatkowego wynika z faktu wystąpienia zdarzenia określonego w ustawie, tj. dostawy towarów lub wykonania usługi. Przy czym, jak stanowi art. 19a ust. 1 ustawy, w przypadku dostawy towarów obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej dokonania. Natomiast przez dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamianę, darowiznę, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).

Co należy rozumieć przez „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” określił Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-320/88. W orzeczeniu tym stwierdził, że dla uznania danej czynności za opodatkowaną dostawę towarów, nie ma znaczenia to, czy dochodzi do przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeżeli nie wiąże się to z przeniesieniem własności. W tym orzeczeniu, odnosząc się do dostawy towarów, Trybunał posłużył się terminem przeniesienia „własności w sensie ekonomicznym”, podkreślając tym samym uniezależnienie opodatkowania od przeniesienia własności towarów. Oznacza to więc, że kluczowym elementem na gruncie przedmiotowego przepisu jest przeniesienie, w istocie rzeczy, praktycznej kontroli nad rzeczą i możliwości dysponowania nią.

Innymi słowy pojęcie „przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel” dotyczy tego rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawa własności”. Czynności przejścia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do prawa własności rzeczy.

Odnosząc powyższe do sytuacji opisanej we wniosku należy wskazać, że stosownie do powołanego art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości powstaje z chwilą dokonania dostawy, tj. z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel i co do zasady, ma miejsce w chwili podpisania aktu notarialnego. Przy czym, jeżeli przed podpisaniem tego aktu nastąpi wydanie nieruchomości - to obowiązek podatkowy powstanie z tym dniem.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że 26 czerwca 2025 r. sprzedali Państwo nieruchomość gruntową zabudowaną wraz z udziałem w drodze wewnętrznej, tego dnia wystawili też Państwo fakturę dokumentującą tę sprzedaż. W związku z brakiem zapłaty umówionej ceny – nie wydali Państwo nabywcy ww. nieruchomości. Następnie w związku z bezskutecznym upływem wyznaczonego nabywcy dodatkowego terminu zapłaty ceny nabycia ww. nieruchomości działając na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego 24 lipca 2025 r. odstąpili Państwo od wskazanej wyżej umowy oraz wezwali kupującego do stawiennictwa w Kancelarii Notarialnej, celem zwrotnego przeniesienia własności opisanej wyżej nieruchomości na Państwa. 24 lipca 2025 r. wystawili Państwo fakturę dokumentującą odstąpienie od sprzedaży z uwagi na brak zapłaty – faktura korekta FSKOR/1/2025.

28 lipca 2025 r. w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży nabywca nieruchomości aktem notarialnym przeniósł powrotnie na Państwa rzecz prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę numer nr 1 oraz udział wynoszący 1/11 części w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę numer nr 2.

Na gruncie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego odstąpienie od umowy wzajemnej w razie zwłoki drugiej strony stanowi jednostronne oświadczenie kształtujące, które – po złożeniu w sposób skuteczny – wywołuje skutek ex tunc, a więc prowadzi do „unicestwienia” umowy od chwili jej zawarcia. Zgodnie z powszechnie przyjętą w doktrynie oraz judykaturze wykładnią:

•      skutek ten ma charakter retroaktywny,

•      umowę traktuje się tak, jak gdyby nigdy nie została zawarta,

•      świadczenia wykonane w związku z nieważną już podstawą prawną podlegają zwrotowi jako nienależne,

•      strony wracają do stanu sprzed zawarcia umowy.

W związku z tym w analizowanej sprawie, ponieważ odstąpienie od umowy działa ex tunc, czyli strony wracają do stanu sprzed zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego należy stwierdzić, że w świetle przepisów Kodeksu cywilnego nie doszło do skutecznej dostawy nieruchomości, czyli nie doszło do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi nieruchomościami na nabywcę jak właściciel.

26 czerwca 2025 r. nie doszło zatem do dostawy towarów – opisanych nieruchomości – o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, a w konsekwencji nie powstał również obowiązek podatkowy z tytułu tej dostawy.

W efekcie faktura korekta „in minus” nie dokumentuje „zmiany wartości sprzedaży”, lecz eliminację pierwotnego zdarzenia gospodarczego, dla którego – wskutek retroaktywnego odstąpienia – nie powstał obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług.

Skoro dostawa nieruchomości – wskutek odstąpienia ex tunc – jest uznana za „niedokonaną” od początku, korekta ma charakter „wsteczny”, a jej właściwym miejscem rozliczenia jest okres, w którym pierwotnie rozpoznano VAT należny.

Tym samym, faktura korygująca FSKOR/1/2025 dokumentująca odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości powinna być ujęta jako zmniejszenie podstawy opodatkowania i podatku należnego w okresie, w którym pierwotna faktura została wykazana, czyli powinna być ujęta w rejestrze sprzedaży VAT za miesiąc czerwiec 2025 r. oraz w pliku JPK_V7K za II kwartał 2025 r.

Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.