Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.628.2020.20.WH

Interpretacja indywidualna po wyroku sądu – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

1.  ponownie rozpatruję sprawę Pani wniosku z 3 listopada 2020 r. o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 stycznia 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 1054/21 (data wpływu prawomocnego orzeczenia 29 września 2025 r.); i

2.  stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 listopada 2020 r. wpłynął Pani wniosek z 30 września 2020 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła Pani wniosek pismem z 18 stycznia 2021 r. (wpływ 25 stycznia 2021 r.) oraz pismem z 16 lutego 2021 r. (wpływ 16 lutego 2021 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni, Pani A.A , będąca właścicielem:

a)  nieruchomości położonej w (…), w powiecie (…), w województwie (…), oznaczonej jako działka ewidencyjna numer 1 (…) o obszarze 0,0427 ha (czterysta dwadzieścia siedem dziesięciotysięcznych hektara), dla której Sąd Rejonowy w (…), (...) Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (…), prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…),

b)  nieruchomości położonej w (…), w powiecie (…), w województwie (…), składającej się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 2 (…), 3 (….) i 4 (….), o obszarze 0,1252 ha (jeden tysiąc dwieście pięćdziesiąt dwa dziesięciotysięczne hektara), dla której Sąd Rejonowy w (…), (...) Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (…), prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…),

- zawarła umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowych nieruchomości ze spółką z o.o., w związku z czym zastanawia się nad poprawnością swoich przyszłych rozliczeń w zakresie opodatkowania lub niepodlegania opodatkowaniu transakcji od podatku od towarów i usług oraz podlegania transakcji podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Działki są niezabudowane i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta (…) w rejonie ulic: (…)zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta (…) Nr (…) 2016 roku, działka ewidencyjna numer 1 przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy usługowej - jednostka urbanistyczna oznaczona symbolem 4 MN.U oraz pod tereny dróg dojazdowych - jednostka urbanistyczna oznaczona symbolem 04 KDD, zaś działki ewidencyjne numer: 2, 3 oraz 4 przeznaczone są pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy usługowej - jednostka urbanistyczna oznaczona symbolem 4 MN.U.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, zaś transakcja zbycia nieruchomości ma charakter incydentalny, cała nieruchomość zostanie sprzedana jednemu podmiotowi w ramach jednej transakcji.

Nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy o podział majątku wspólnego i umowy zniesienia współwłasności z 10 grudnia 2004 roku.

Wnioskodawczyni wskazała, że występowała o ustanowienie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek objętych zakresem wniosku około marca 2020 r.

Przedmiotowe nieruchomości, tj. działki objęte wnioskiem, nigdy nie służyły działalności gospodarczej. Działki objęte wnioskiem nie były przez Wnioskodawczynię wykorzystywane do żadnych celów. Wnioskodawczyni nie czerpała pożytków z działek objętych wnioskiem, działki te nie były wynajmowane, ani dzierżawione. W ciągu ostatnich kilku lat Wnioskodawczyni nie zbywała nieruchomości. Wnioskodawczyni nie planuje sprzedaży żadnych nieruchomości w przyszłości.

Wnioskodawczyni ograniczyła się wyłącznie do upoważnienia Syna, do zamieszczenia ogłoszenia na ofertowych portalach internetowych oraz kontaktu z biurem pośrednictwa nieruchomości. Wnioskodawczyni nie poczyniła żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości przedmiotowych nieruchomości, w szczególności nie czyniła żadnych działań mających na celu wydzielenie dróg dojazdowych, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej itd.

Wnioskodawczyni przedstawiła zapis umowy przedwstępnej:

„2. Strony oświadczają, że zawarcie Umowy Przyrzeczonej, o której mowa w ust. 1 powyżej, uzależnione jest od łącznego ziszczenia się następujących warunków zawieszających (dalej łącznie jako „Warunki Zawieszające”, a każdy z osobna jako „Warunek Zawieszający”):

1) uzyskanie w terminie 8 miesięcy (słownie: osiem) od daty Umowy Przedwstępnej ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę przez Kupującą Spółkę („Pozwolenie na Budowę”),

2) wykonanie w terminie do 8 (słownie: osiem) tygodni od daty zawarcia Umowy Przedwstępnej audytu prawnego i technicznego („Badanie Due Diligence”) z wynikiem satysfakcjonującym dla Kupującej Spółki nieruchomości opisanych w § 1 wraz z geodezyjnym wskazaniem granic nieruchomości,

3) w terminie do Daty Zamknięcia zostanie zawarta pomiędzy Kupującą Spółką a właścicielem działek ewidencyjnych oznaczonych numerami 5 (…), 6 (…) i 7 (…), objętych księga wieczystą KW Nr (…)umowa sprzedaży mocą której właściciel wyżej wymienionych działek sprzeda Kupującej Spółce działki 8 (….) i 9 (…), a Kupująca Spółka te działki kupi. Warunek ten uznaje się za niezastrzeżony w wypadku bezpodstawnego odstąpienia lub uchylenia od zawarcia opisanej umowy sprzedaży przez Kupującego,

4) uzyskanie przez Strony interpretacji podatkowej wydanej przez odpowiedni organ podatkowy na rzecz Kupującej Spółki, potwierdzającej stanowisko, że sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, lecz podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jest prawidłowe.”

Wnioskodawczyni wskazała, że udzieliła pełnomocnictwa do działania w jej imieniu w związku ze sprzedażą działek objętych zakresem wniosku.

Zakres pełnomocnictwa:

„§ 6.1. A.A oświadcza, że upoważnia spółkę pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) do dysponowania opisanymi w § 1. nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, wyłącznie w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia/pozwoleń na budowę/budowy budynków wraz z przyłączami i układem komunikacyjnym. Sprzedająca oświadcza ponadto, iż w przypadku gdyby organ administracyjny żądał złożenia stosownego oświadczenia na urzędowym formularzu Sprzedająca zobowiązuje się do niezwłocznego złożenia stosownego oświadczenia i przekazania go Kupującej Spółce.

2. A.A oświadcza, że niniejszym aktem notarialnym udziela Kupującej Spółce oraz osobom wskazanym przez nią po zawarciu tej Umowy, każdemu z osobna, zgody, aby we własnym imieniu mogli dokonywać następujących czynności:

‒    prowadzić wszelkie sprawy formalno-prawne związane z całym procesem przygotowawczym, poprzedzającym wydanie decyzji pozwolenia na budowę, a w szczególności, pozyskiwać z urzędów i innych instytucji niezbędne dokumenty jakie są wymagane w trakcie procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę tj. wypisy i wyrysy z rejestru gruntów, odpisy z planów miejscowych, decyzje i opinie zjazdowe, dokumenty geodezyjne, oraz wszelkie inne decyzje, postanowienia, uzgodnienia i opinie jakie będą wymagane podczas prowadzenia całego procesu przygotowywania inwestycji, a są niezbędne do uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę,

‒    występować do dostawców wszystkich mediów w celu uzyskania warunków podłączenia planowanej inwestycji do niezbędnych sieci, a w szczególności do dostawcy prądu, dostawcy wody i odbiorcy ścieków, dostawcy gazu, dostawcy ciepła i sygnału teleinformatycznego.

3. A.A oświadcza, że zezwala Kupującej Spółce na wejście na teren opisanych w § 1 nieruchomości”.

Pytanie

Czy opisana transakcja zbycia nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W związku z faktem, iż Wnioskodawczyni (Sprzedająca) nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, Wnioskodawczyni dokona sprzedaży Nieruchomości objętych opisaną transakcją jako sprzedaży niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zaś sprzedaż Nieruchomości objętych tą transakcją będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki.

Zgodnie z art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT:

1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

1a. Podatnikiem, o którym mowa w ust. 1, jest także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej stanowiąca przedsiębiorstwo w spadku w okresie od otwarcia spadku do dnia wygaśnięcia:

1) zarządu sukcesyjnego, albo

2) uprawnienia do powołania zarządcy sukcesyjnego, jeżeli zarząd sukcesyjny nie został ustanowiony i dokonano zgłoszenia, o którym mowa w art. 12 ust. 1c ustawy z dnia 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników.

1b. Podatnika, o którym mowa w ust. 1a, uznaje się za podatnika kontynuującego prowadzenie działalności gospodarczej zmarłego podatnika.

2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, zaś zbycie nieruchomości następuje na rzecz jednego podmiotu, w ramach jednej transakcji i ma dla Wnioskodawczyni charakter incydentalny. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań mających na celu zmaksymalizowanie zysków, w szczególności nie łączyła, ani nie dzieliła działek objętych transakcją, jak też nie wykonywała działań w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, nie wykorzystuje nieruchomości w sposób ciągły w charakterze zarobkowym.

Transakcja zbycia nieruchomości ma charakter zarządu własnym majątkiem, zaś czynność zbycia ma charakter prywatny. Potencjalnego kupującego Wnioskodawczyni poznała, gdyż Syn Wnioskodawczyni sprzedaje swoją, położoną w pobliżu nieruchomość, temu samemu podmiotowi (cała aktywność związana ze znalezieniem kupca ograniczyła się do udzielenia zgody Synowi na wstawienie ogłoszenia na portalu internetowym, zaś nieruchomość jest zbywana zasadniczo w takiej samej postaci, jak została nabyta).

W ocenie Wnioskodawczyni, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, szczególnie wobec faktu, że Wnioskodawczyni nie angażuje środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców usługodawców, nie dokonywała zbrojenia terenu, nie wydzielała dróg wewnętrznych, nie podejmowała akcji marketingowych. W konsekwencji transakcja zbycia nieruchomości nie podlega podatkowi od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna

Rozpatrzyłem Pani wniosek – 23 lutego 2021 r. wydałem interpretację indywidualną w zakresie podatku od towarów i usług znak 0114-KDIP4-3.4012.628.2020.7.MAT, w której uznałem Pani stanowisko za nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości.

Interpretację doręczono Pani 23 lutego 2021 r.

Skarga na interpretację indywidualną

25 marca 2021 r. wniosła Pani skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Wniosła Pani o:

• uchylenie zaskarżonej interpretacji indywidualnej,
• zasądzenie na rzecz Skarżącej kosztów procesowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Postępowanie przed sądami administracyjnymi

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił skarżoną interpretację – wyrokiem z 11 stycznia 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 1054/21.

Wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Pismem z 21 lipca 2025 r. wniosłem o cofnięcie skargi kasacyjnej Organu.

Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z 29 lipca 2025 r. sygn. akt I FSK 833/22 umorzył postępowanie kasacyjne.

Wyrok, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny od 29 lipca 2025 r.

Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku

Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.):

Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

• uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w ww. wyroku;
• ponownie rozpatruję Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej – stwierdzam, że stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że interpretację oparto na przepisach prawa podatkowego obowiązujących w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym, bowiem niniejsza interpretacja stanowi ponowne rozstrzygnięcie tej samej sprawy w wyniku orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 stycznia 2022 r., sygn. akt III SA/Wa 1054/21.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, ze zm.), zwanej dalej ustawą,

Według art. 2 pkt 6 ustawy,

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że

W świetle przedstawionych powyżej przepisów grunty spełniają definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ww. ustawy,

Należy podkreślić, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy,

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy,

Zgodnie z art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.; dalej jako: „Dyrektywa” lub „Dyrektywa 2006/112/WE”),

Z przytoczonych regulacji prawa Unii Europejskiej wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem działek nr 1, 2, 3 i 4. Zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowych nieruchomości ze spółką z o.o. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, nie jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, zaś transakcja zbycia nieruchomości ma charakter incydentalny, cała nieruchomość zostanie sprzedana jednemu podmiotowi w ramach jednej transakcji. Nabyła Pani Nieruchomość na podstawie umowy o podział majątku wspólnego i umowy zniesienia współwłasności. Działki objęte wnioskiem nigdy nie służyły działalności gospodarczej, nie były przez Panią wykorzystywane do żadnych celów. Nie czerpała Pani pożytków z działek, nie były one wynajmowane ani dzierżawione. W ciągu ostatnich kilku lat nie zbywała Pani nieruchomości, nie planuje Pani sprzedaży żadnych nieruchomości w przyszłości. Ograniczyła się Pani do upoważnienia Syna do zamieszczenia ogłoszenia na ofertowych portalach internetowych oraz kontaktu z biurem pośrednictwa nieruchomości. Nie poczyniła Pani żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości przedmiotowych nieruchomości, w szczególności nie czyniła żadnych działań mających na celu wydzielenie dróg dojazdowych, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej itd.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia działek nr 1, 2, 3 i 4.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy zauważyć, że stała się Pani właścicielem nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności i podziału majątku wspólnego w 2004 r. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, nie zajmuje się zawodowo obrotem nieruchomościami, ani prawami z nimi związanymi. Przedmiotowe nieruchomości nie służyły działalności gospodarczej, nie czerpała Pani z nich pożytków. Nie podejmowała Pani czynności mających na celu przystosowanie Nieruchomości do sprzedaży, a w szczególności nie dzieliła, scalała działek, nie dokonywała na niej prac budowalnych i adaptacyjnych, czy też innych czynności mogących stanowić przesłankę do uznania podjętych czynności za podobne do tych, które podjąłby podmiot profesjonalny zajmujący się obrotem nieruchomościami. Nie podejmowała Pani działań w celu wydzielenia dróg dojazdowych, doprowadzenia sieci wodociągowej, energetycznej.

Należy wskazać, że celem przygotowania sprzedaży zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z kupującym, któremu udzieliła pełnomocnictwa, by przed zawarciem umowy przyrzeczonej wykonał badanie Due Diligence oraz pozyskał pozwolenie na budowę.

Zaznaczyć należy, że pozwolenie na budowę ma uzyskać jedynie Kupująca Spółka a nie Pani. A zatem to Spółka będzie stroną postępowania administracyjnego w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Dlatego też musiała Pani upoważnić Spółkę „do dysponowania (...) nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, wyłącznie w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia/pozwoleń na budowę/budowy budynków wraz z przyłączami i układem komunikacyjnym”. Bez takiego upoważnienia Spółka nie mogłaby wnioskować o wydanie (na nią) pozwolenia na budowę, bo nie byłaby w stanie wykazać swojego prawa do nieruchomości i ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę.

Z powyższego wynika zatem, że Kupująca spółka będzie działać we własnym imieniu, a nie w imieniu Pani. Nie będzie Pani więc stroną postępowania administracyjnego w sprawie pozwolenia na budowę i nie na Panią to pozwolenie będzie wydane. Działania Spółki (uzyskanie stosownych decyzji i pozwoleń) nie wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości. Będzie to miało znaczenie indywidualne, tylko dla Spółki jako inwestora wskazanego w pozwoleniu na budowę, a przede wszystkim ustanie przeszkoda do zawarcia umowy przyrzeczonej (uzyskanie pozwolenia na budowę przez Spółkę jest warunkiem zawieszającym umowę).

Ponadto należy wskazać, że warunki podłączenia mediów i kanalizacji do planowanej inwestycji są integralnie powiązane z możliwością realizacji inwestycji przez Spółkę, a więc z realizacją inwestycji zgodnie z pozwoleniem na budowę, którą ma uzyskać dla siebie Spółka. Zatem nie można wywieść, że warunki podłączenia mediów i kanalizacji same w sobie uatrakcyjnią działki. Warunki podłączenia będą miały znaczenie tylko dla kupującej Spółki, bo są warunkami podłączenia dla planowanej przez Spółkę inwestycji. Warunki podłączenia nie mogą być oderwane od inwestycji planowanej przez Spółkę, a więc same w sobie nie zwiększą atrakcyjności działki, nie są przypisane do działki.

W opisie sprawy wskazała Pani także, że zawarcie Umowy Przyrzeczonej jest uzależnione m.in. od wykonanie audytu prawnego i technicznego („Badanie Due Diligence”) z wynikiem satysfakcjonującym dla Kupującej Spółki nieruchomości wraz z geodezyjnym wskazaniem granic nieruchomości. Z umowy wynika, że raport audytowy będzie sporządzany w interesie i na rzecz kupującej Spółki. Z tego względu udzieliła Pani Kupującej Spółce oraz osobom wskazanym przez nią po zawarciu tej Umowy, każdemu z osobna, zgody, aby we własnym imieniu mogli dokonywać czynności, w tym gromadzenie niezbędnej dokumentacji, także geodezyjnej. Audyt jest prowadzony w interesie kupującej Spółki i ma być satysfakcjonujący dla kupującej Spółki, ale nie dla Pani.

Zatem także w tym przypadku nie można uznać, że fakt sporządzenia audytu w jakikolwiek sposób obiektywnie uatrakcyjni działki. Audyt nie będzie związany z działkami. Wynik audytu ma „satysfakcjonować” tylko Kupującą Spółkę.

W konsekwencji treść umowy przedwstępnej nie pozwala uznać, że przedmiotowe nieruchomości zmienią swoją postać. Będą sprzedane w takiej postaci, w jakiej zostały nabyte i posiadane przez Panią. Dokumentacja uzyskiwana przez kupującą Spółkę ma znaczenie dla tej Spółki. Pozyskanie dokumentacji przez Spółkę (uzyskanie pozwolenia na budowę i warunków podłączenia mediów i kanalizacji do planowanej inwestycji, a także audyt prawno-geodezyjny) ma usunąć przeszkody w realizacji umowy przyrzeczonej. Te czynności nie są podejmowane w celu obiektywnego uatrakcyjnienia działek i zwiększenia ich ceny.

Reasumując, należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zawartym we wniosku o wydanie interpretacji, planowane zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o Pani aktywności, które to byłyby porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Brak jest tu przesłanek zawodowego, stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności.

Zatem dokonując sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4 będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o której mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie zbycia działek, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1, 2, 3 i 4 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga przedstawione zdarzenie przyszłe wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.