Agencja, będąca państwową osobą prawną, wybudowała infrastrukturę na trzech działkach gruntu należących do Skarbu Państwa, bez posiadania formalnego tytułu prawnego do tych gruntów. Planuje ona uregulować stan prawny poprzez uzyskanie użytkowania wieczystego tych działek, co wiąże się z koniecznością sprzedaży znajdujących się na nich budynków i urządzeń na mocy przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W planowanej umowie cena sprzedaży ma odpowiadać wartości roszczenia Agencji z tytułu…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych rozliczenia poniesionych przez Państwa nakładów. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
1. A. (dalej: „Agencja”, „Wnioskodawca” lub „(…)”) jest państwową osobą prawną utworzoną na mocy ustawy (…)”.
2. Podstawowym przedmiotem działalności Agencji jest działalność usługowa wspomagająca transport (…). Zgodnie z klasyfikacją PKD ww. działalność sklasyfikowana jest w grupowaniu (…).
3. Podstawowe cele działalności Agencji określone zostały w art. (…).
4. (…)
5. W celu realizacji przypisanych Agencji zadań, niezbędne są nieruchomości (grunt), jak też określona infrastruktura posadowiona na gruncie, w tym m.in. urządzenia (…) służące do (…).
6. Część takiej infrastruktury została wybudowana przez A. na gruntach będących własnością Skarbu Państwa, do których A. nie posiada tytułu prawnego (w tym nie zawarto np. umowy dzierżawy, czy też umowy użyczenia). Dotyczy to m.in.:
a) nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę numer (…), na której usytuowany jest ośrodek radiowy (…);
b) nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę numer (…), na której usytuowany jest ośrodek radiowy (…), w skład którego wchodzą: kontener betonowy z wyposażeniem i siłownią (…), nawierzchnie utwardzone - plac wraz z drogą dojazdową oraz ogrodzenie terenu z bramami wjazdowymi;
c) nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę numer (…), na której usytuowane jest urządzenie (…), fundamenty z płyt MON 30x100x20 cm pod kontenery i 2 kontenery z wyposażeniem; nadbudowa stalowej konstrukcji (…) i maszt antenowy, fundamenty żelbetowe pod urządzenia (…), chodniki z kostki betonowej wraz z obrzeżami (do kontenerów) o pow. 16,2 m2; płyty pomiarowe z kostki betonowej wraz z obrzeżami - szt. 2 o pow. 2x4 m2.
7. W celu uregulowania stanu prawnego ww. gruntów, które A. faktycznie wykorzystuje, A. wystąpiła z wnioskiem do właściwych organów o zgodę na oddanie tych gruntów w użytkowanie wieczyste na rzecz A.
8. W związku z uzyskaniem takiej zgody planowane jest zawarcie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i sprzedaży budynków i urządzeń oraz umowy ustanowienia służebności (dalej także: „Umowa”).
9. Sprzedaż budynków i urządzeń wynika z faktu, iż na trzech działkach objętych wnioskiem Agencji posadowione są urządzenia lub budynki. Natomiast, zgodnie z art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń. Co istotne, jak stanowi art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
10. Z kolei, ustanowienie służebności niezbędne jest w celu zapewnienia (zgodnie z prawem) dostępu A. do nieruchomości:
a) oznaczonej jako: dz. nr (…) oraz nr (…) - poprzez służebność przejazdu i przechodu ustanowioną przez Starostę (…) oraz Województwo (…);
b) oznaczonej jako dz. nr (…) - poprzez służebność przejazdu i przechodu ustanowioną przez Starostę (…).
11. Wskutek planowanej Umowy Skarb Państwa odda w użytkowanie wieczyste A.:
a) nieruchomość położoną w (…), stanowiącą działkę numer (…) oraz sprzeda prawo własności, usytuowanego na ww. działce ewidencyjnej, ośrodka (…);
b) nieruchomość położoną w (…), stanowiącą działkę numer (…) oraz sprzedaje prawo własności, usytuowanego na ww. działce ewidencyjnej, ośrodka (…), w skład którego wchodzą: kontener betonowy z wyposażeniem i siłownią (…), nawierzchnie utwardzone - plac wraz z drogą dojazdową oraz (446,20 m2), ogrodzenie terenu z bramami wjazdowymi (192 m2);
c) nieruchomość położoną w (…), stanowiącą działkę numer (…) oraz sprzedaje prawo własności, usytuowanego na ww. działce ewidencyjnej, urządzenia (…), fundamenty z płyt MON 30x100x20 cm pod kontenery i 2 kontenery z wyposażeniem; nadbudowa stalowej konstrukcji (…) i maszt antenowy, fundamenty żelbetowe pod urządzenia (…), chodniki z kostki betonowej wraz z obrzeżami (do kontenerów) o pow. 16,2 m2; płyty pomiarowe z kostki betonowej wraz z obrzeżami - szt. 2 o pow. 2x4 m2.
12. W Umowie strony postanowią także, iż:
a) z uwagi na fakt, że A. poniosła koszty wzniesienia budynków oraz posadowienia urządzeń zlokalizowanych na ww. nieruchomościach, sprzedaż budynków i urządzeń, zgodnie z art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami, następuje za cenę odpowiadającą aktualnej wartości roszczenia A. wobec właściciela nieruchomości z tytułu dokonanych nakładów wynoszących łącznie (…) netto, powiększonej o podatek od towarów i usług zgodnie z obowiązującą aktualnie stawką podatkową, co stanowi kwotę (…) brutto. Roszczenia A. z tytułu dokonanych nakładów oraz roszczenie Skarbu Państwa o zapłatę ceny sprzedaży położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń ulegają wzajemnemu potrąceniu i z tego tytułu strony nie będą wnosić żadnych roszczeń wobec siebie.
b) A. znajduje się już w posiadaniu przedmiotowych nieruchomości i od dnia zawarcia niniejszej umowy przejmuje na siebie wszelkie korzyści i ciężary związane z nabyciem praw do nieruchomości będących przedmiotem tej umowy.
c) A. w zakresie rozliczenia bezumownego korzystania z ww. nieruchomości zobowiązuje się do zapłaty, nieopłaconej do dnia zawarcia umowy o oddaniu tych nieruchomości w użytkowanie wieczyste, opłaty z tytułu bezumownego korzystania w wysokości określonej porozumieniem z dnia 23 grudnia 2024 r. dotyczącym rozliczenia bezumownego korzystania przez A. z nieruchomości Skarbu Państwa położonych w obrębie (…).
13. A. ujmuje wymienione powyżej budynki/urządzenia jako środki trwałe w prowadzonej przez siebie ewidencji. A. ma dostęp do tych budowli (urządzeń). Jakkolwiek są one w prawnym władaniu sprzedającego (ze względu na przepisy Kodeksu cywilnego), to A. jest faktycznym posiadaczem tych nakładów.
14. Przed zawarciem Umowy pomiędzy A. a Skarbem Państwa nie dojdzie do zawarcia odrębnego porozumienia w zakresie rozliczenia ww. roszczeń A. z tytułu dokonanych nakładów. Niemniej strony nie wykluczają takiej możliwości. W przypadku, gdy strony zdecydują się zawrzeć takie porozumienie (dalej także: „Porozumienie”), będzie ono wskazywać, iż A. przenosi na rzecz Skarbu Państwa nakłady na ww. nieruchomościach, a (właściwy organ reprezentujący) Skarb Państwa zobowiązuje się dokonać zapłaty na rzecz A. sumy pieniężnej odpowiadającej wartości nakładów A. (poniesionych przez A. kosztów wzniesienia budynków oraz posadowienia urządzeń zlokalizowanych na ww. nieruchomościach).
Pytania
1) Czy w okolicznościach opisanych we wniosku (jeśli przed zawarciem Umowy nie dojdzie do zawarcia Porozumienia) rozliczenie nakładów (kosztów wzniesienia budynków oraz posadowienia urządzeń zlokalizowanych na ww. nieruchomościach) polegające na potrąceniu roszczenia A. z tytułu dokonanych nakładów z roszczeniem Skarbu Państwa o zapłatę ceny sprzedaży budynków i innych urządzeń będzie stanowić czynność podlegającą VAT, która nie korzysta ze zwolnienia od VAT?
2) Czy - jeśli przed zawarciem Umowy dojdzie do zawarcia Porozumienia - w związku z realizacją takiego Porozumienia A. wykona czynność podlegającą VAT, która nie korzysta ze zwolnienia od VAT?
Państwa stanowisko w sprawie
Ad 1)
W ocenie Wnioskodawcy, w okolicznościach opisanych we wniosku (jeśli przed zawarciem Umowy nie dojdzie do zawarcia Porozumienia) rozliczenie nakładów (kosztów wzniesienia budynków oraz posadowienia urządzeń zlokalizowanych na ww. nieruchomościach) polegające na potrąceniu roszczenia A. z tytułu dokonanych nakładów z roszczeniem Skarbu Państwa o zapłatę ceny sprzedaży budynków i innych urządzeń nie będzie stanowić czynności podlegającej VAT.
Uzasadniając powyższe stanowisko wskazać należy, iż zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Podkreślenia wymaga jednak to, iż na gruncie ww. regulacji wskazuje się, iż dana czynność, niestanowiąca dostawy towarów, podlega opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług, jeżeli spełnione są następujące warunki:
1) muszą istnieć co najmniej dwa podmioty, z których jeden będzie świadczył usługę, drugi zaś będzie ich bezpośrednim konsumentem - odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym, tzn. w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
2) świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie) - musi zatem istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych (por. m.in. wyrok TSUE z 22 czerwca 2016 r. w sprawie C-11/15).
Opodatkowaniu VAT będzie podlegało zatem tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Istotne jest także to, czy świadczonej usłudze odpowiadać będzie świadczenie wzajemne (tj. wynagrodzenie/odpłatność za usługę). Ponadto, musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i otrzymanym wynagrodzeniem, tj. otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia (por. wyrok TSUE z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86).
W kontekście analizowanej sprawy istotne jest to, iż na gruncie ww. regulacji rozliczenie nakładów/zwrot za poniesione nakłady zasadniczo traktowany jest przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej („Dyrektora KIS”)/sądy administracyjne jako wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane według stawki VAT 23%.
Przykładowo, w interpretacji Dyrektora KIS z 9 stycznia 2025 r. (0113-KDIPT1-2.4012.860.2024.2.KW) uznano, iż „odpłatna czynność zbycia Nakładów, jako przekazanie za wynagrodzeniem ulepszeń dokonanych na gruncie Wydzierżawiającego, będzie stanowiło odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy”.
Niemniej, każdorazowo analizować należy konkretne okoliczności danej sprawy. W tym kontekście powołać można bowiem m.in. interpretację Dyrektora KIS z 8 marca 2024 r. (0113-KDIPT1-3.4012.746.2023.2.OS). Co istotne, Dyrektor KIS uznał, że: - „Z opisu wynika, że Sprzedający nie posiadał władztwa ekonomicznego w odniesieniu do budynku, w tym do nakładów na jego wybudowanie. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, w związku z przyjętym rozliczeniem, zapłacie na rzecz Sprzedającego podlegała kwota opowiadająca wartości gruntu. Zatem w istocie ww. nakłady nie stanowiły przedmiotu dostawy, gdyż nakłady przed dniem sprzedaży nie były w ekonomicznym posiadaniu Sprzedającego”; - opisany we wniosku sposób rozliczenia nakładów jakie zostały poczynione na nieruchomości, nie spowodował aby nakłady stały się własnością Sprzedającego, Sprzedający nie nabył bowiem w sensie ekonomicznym prawa do tych nakładów; - w analizowanej sprawie czynność potrącenia wzajemnych roszczeń nie stanowi dla Zainteresowanych odpłatnej dostawy towarów, ani odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu ustawy, a zatem pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT; - „nie można uznać aby czynność ta stanowiła po stronie Kupującego odpłatne świadczenie usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.”
Przekładając ww. uwagi na grunt sprawy opisanej w niniejszym wniosku, gdzie:
- z uwagi na fakt, że A. poniosła koszty wzniesienia budynków oraz posadowienia urządzeń zlokalizowanych na ww. nieruchomościach, sprzedaż budynków i urządzeń, zgodnie z art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami, następuje za cenę odpowiadającą aktualnej wartości roszczenia A. wobec właściciela nieruchomości z tytułu dokonanych nakładów;
- roszczenia A. z tytułu dokonanych nakładów oraz roszczenie Skarbu Państwa o zapłatę ceny sprzedaży położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń ulegają wzajemnemu potrąceniu i z tego tytułu strony nie będą wnosić żadnych roszczeń wobec siebie;
- A. znajduje się już w posiadaniu przedmiotowych nieruchomości i od dnia zawarcia niniejszej umowy przejmuje na siebie wszelkie korzyści i ciężary związane z nabyciem praw do nieruchomości będących przedmiotem tej umowy;
- A. ujmuje wymienione powyżej budynki/urządzenia jako środki trwałe w prowadzonej przez siebie ewidencji. A. ma dostęp do tych budowli (urządzeń);
- jakkolwiek nakłady te są w prawnym władaniu sprzedającego (ze względu na przepisy Kodeksu cywilnego), to A. jest faktycznym posiadaczem tych nakładów, uznać zatem należy, iż rozliczenie nakładów (kosztów wzniesienia budynków oraz posadowienia urządzeń zlokalizowanych na ww. nieruchomościach) polegające na potrąceniu roszczenia A. z tytułu dokonanych nakładów z roszczeniem Skarbu Państwa o zapłatę ceny sprzedaży budynków i innych urządzeń nie będzie stanowić po stronie A. czynności podlegającej VAT.
Ad 2)
W ocenie Wnioskodawcy, w okolicznościach opisanych we wniosku, jeśli przed zawarciem Umowy dojdzie do zawarcia Porozumienia, w związku z realizacją takiego Porozumienia A. wykona czynność podlegającą VAT (odpłatne świadczenie usług), która nie korzysta ze zwolnienia od VAT.
Uzasadniając powyższe stanowisko wskazać należy, iż zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT „przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).”
Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Na gruncie ww. regulacji rozliczenie nakładów/zwrot za poniesione nakłady zasadniczo traktowany jest przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej („Dyrektora KIS”)/sądy administracyjne jako wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane według stawki VAT 23%.
Przykładowo, w interpretacji Dyrektora KIS z 9 stycznia 2025 r. (0113-KDIPT1-2.4012.860.2024.2.KW) wskazano bowiem, że: „Przedmiotowe Nakłady nie stanowią odrębnej rzeczy, a jedynie skutkują powstaniem po stronie Dzierżawcy roszczenia względem właściciela nieruchomości, o zwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to nie stanowi natomiast prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu kosztów Nakładów. Tym samym, prawo to nie może również stanowić towaru w rozumieniu ustawy. Podmiot, który poniósł nakłady, dysponuje pewnym prawem do poniesionych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Wskazać zatem należy, że nakład jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego. Z uwagi na powyższe, odpłatna czynność zbycia Nakładów, jako przekazanie za wynagrodzeniem ulepszeń dokonanych na gruncie Wydzierżawiającego, będzie stanowiło odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy. Zatem w związku z planowanym rozwiązaniem Umowy dzierżawy zawartej pomiędzy Wydzierżawiającym a Dzierżawcą, skutkującym obowiązkiem zapłaty przez Wydzierżawiającego na rzecz Dzierżawcy sumy pieniężnej odpowiadającej aktualnej wartości rynkowej Nakładów inwestycyjnych, rozliczenie tych nakładów będzie stanowiło - zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy - świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy”.
Por. także m.in. interpretację Dyrektora KIS z 31 sierpnia 2023 r. (0112-KDIL1-1.4012.313.2023.4.AR): „odpłatna czynność rozliczenia nakładów, jako przekazanie za wynagrodzeniem ulepszeń na cudzą rzecz, stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.”
Wskazuje się przy tym, iż ani przepisy ustawy, ani też rozporządzeń wykonawczych do ustawy nie przewidują zwolnienia dla świadczenia usług w postaci sprzedaży nakładów poniesionych na cudzym gruncie, zatem będą one opodatkowane według stawki właściwej dla tychże usług (tj. zasadniczo 23%; wyjątek mogłyby stanowić ewentualnie nakłady dot. budowy obiektów budownictwa mieszkalnego, w przypadku których zastosowania mogłaby znaleźć stawka 8%).
W zakresie orzecznictwa w tym kontekście powołać można m.in. wyrok NSA z 4 października 2018 r., sygn. akt I FSK 1815/16, w którym sąd orzekł, że dostawy towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT nie może dokonać posiadacz zależny - podmiot, który poniósł nakłady na cudzą nieruchomość. Por. także m.in. wyrok WSA w Warszawie z 19 lutego 2019 r., sygn. akt III SA/Wa 1247/18, w którym sąd uznał, że zbycie nakładów poniesionych na wybudowanie budynku na cudzym gruncie stanowi wynagrodzenie za usługę, a nie dostawę towaru.
Przekładając ww. uwagi na grunt sprawy opisanej w niniejszym wniosku, gdzie przed zawarciem Umowy doszłoby do zawarcia Porozumienia, na mocy którego:
- A. przenosi na rzecz Skarbu Państwa nakłady na ww. nieruchomościach,
- a (właściwy organ reprezentujący) Skarb Państwa zobowiązuje się dokonać zapłaty na rzecz A. sumy pieniężnej odpowiadającej wartości nakładów A. (poniesionych przez A. kosztów wzniesienia budynków oraz posadowienia urządzeń zlokalizowanych na ww. nieruchomościach),
uznać zatem należy, iż w związku z realizacją takiego Porozumienia A. wykona czynność podlegającą VAT (odpłatne świadczenie usług), która nie korzysta ze zwolnienia od VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:
Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).
Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Według art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.
Z treści art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Słownik języka polskiego definiuje czasownik „świadczyć” jako „wykonywać coś na czyjąś rzecz”, „świadczenie” zaś, to obowiązek wykonywania, przekazania czegoś.
Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby niebędące dostawą. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Usługą nie będzie natomiast takie świadczenie, którego treścią jest przeniesienie na inny podmiot prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stanowi ono bowiem dostawę towarów. Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do usług każde świadczenie niebędące dostawą towarów. Jeśli tylko mamy do czynienia ze świadczeniem, to na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług stanowi ono albo usługę, albo dostawę towarów.
Nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W związku z przedstawionym opisem sprawy należy również ustalić, czy nakłady poniesione na nieruchomość - będącą własnością odrębnego podmiotu - w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług - należy traktować jako towar. W tym celu niezbędne staje się odwołanie do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.)
W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 45 Kodeksu cywilnego:
Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.
Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmioty praw majątkowych mogą mieć charakter materialny albo niematerialny, a rzeczy stanowią jedną z kategorii przedmiotów, do których odnosi się treść praw majątkowych. Wyodrębnione przedmioty mające charakter materialny, czyli rzeczy, dzielone są tradycyjnie na nieruchomości i ruchomości (red. prof. dr hab. Maciej Gutowski, „Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1-449”, C.H. Beck 2016, komentarz do art. 45 k.c.).
Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:
Na mocy art. 47 § 1-3 ustawy Kodeks cywilny:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.
Przytoczony przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit, który stanowi, że:
Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.
Wzniesienie budynku lub budowli w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem ww. zasady superficies solo cedit. Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu. W konsekwencji podmiot, który wybudował taki obiekt posadowiony na cudzym gruncie, nie może go sprzedać, ponieważ nie ma do niego tytułu prawnego. Niemniej jednak dysponuje on pewnym prawem do poniesionych nakładów, i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu.
Zgodnie z art. 226 § 1 Kodeksu cywilnego
Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.
Stosownie do art. 231 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:
Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Jak stanowi art. 336 Kodeksu cywilnego:
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
W myśl art. 337 Kodeksu cywilnego:
Posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne.
Zgodnie z art. 338 Kodeksu cywilnego:
Kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem.
Stosownie do art. 339 Kodeksu cywilnego:
Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.
Należy również zwrócić uwagę na art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Jak wynika z powyższego, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
Zgodnie z art. 694 Kodeksu cywilnego:
Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.
W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego:
Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.
Stosownie do art. 710 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
W myśl art. 713 ustawy Kodeks cywilny:
Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
Z powyższych regulacji (w szczególności z art. 676 Kodeksu cywilnego) wynika, że jeśli najemca (dotyczy również dzierżawcy, użytkownika gruntu) ulepszył rzecz, z której korzysta, w braku odmiennej umowy, wynajmujący (wydzierżawiający) może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Właściciel gruntu oddanego w najem, dzierżawę, lub jakiekolwiek inne użyczenie jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Sposób rozliczenia się przez strony umowy w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika na nieruchomość, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z brzmienia art. 3531 Kodeksu cywilnego.
Zatem, z punktu widzenia prawa cywilnego, nakłady poniesione na nieruchomość (np.: wybudowanie budynku lub budowli), stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. W związku z tym, w sytuacji, gdy dany podmiot wykona inwestycję polegającą na budowie budynków i budowli na cudzym gruncie, tj. poniesie nakłady na majątku, który nie stanowi jego własności, nakłady te staną się częścią nieruchomości.
W świetle powyższych przepisów należy zwrócić uwagę, że nakłady poniesione na użytkowanym majątku nie stanowią towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy (tj. w szczególności rzeczy oraz ich części). Nakłady nie stanowią odrębnej rzeczy, a jedynie skutkują powstaniem po stronie podmiotu, który je poniósł roszczenia o zwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to nie stanowi prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu dokonanych nakładów. Tym samym, prawo to nie może stanowić towaru w rozumieniu ustawy. Niemniej jednak podmiot, który poniósł nakłady i dysponuje prawem do poniesionych nakładów może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Wskazać zatem należy, że nakłady są prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego.
Biorąc pod uwagę powołane wcześniej regulacje ustawy należy w związku z tym stwierdzić, że przeniesienie nakładów poniesionych na cudzym gruncie nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar.
Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli oraz ulepszenie istniejących budynków lub budowli) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. Oznacza to, że właściciel gruntu staje się właścicielem wszelkich rzeczy z nim związanych, nawet w przypadku, gdy nie uczestniczy w ich powstaniu, np. nie dokonuje budowy budynku posadowionego przez podmiot, który korzysta z gruntu na podstawie innego tytułu niż własność (np. dzierżawa, najem czy użyczenie). Natomiast po stronie podmiotu, który poniósł nakłady, powstaje roszczenie o zwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to stanowi jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu dokonanych nakładów.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo państwową osobą prawną utworzoną na mocy ustawy (…). Państwa podstawowym przedmiotem działalności jest działalność usługowa wspomagająca transport (…).
W celu realizacji przypisanych Agencji zadań, niezbędne są nieruchomości (grunt), jak też określona infrastruktura posadowiona na gruncie, w tym m.in. urządzenia (…). Część takiej infrastruktury została przez Państwa wybudowana na gruntach będących własnością Skarbu Państwa, do których nie posiadają Państwo tytułu prawnego (w tym nie zawarto np. umowy dzierżawy, czy też umowy użyczenia). Dotyczy to m.in.
a) nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę numer (…), na której usytuowany jest ośrodek (…);
b) nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę numer (…), na której usytuowany jest ośrodek radiowy (…), w skład którego wchodzą: kontener betonowy z wyposażeniem i siłownią (…), nawierzchnie utwardzone - plac wraz z drogą dojazdową oraz ogrodzenie terenu z bramami wjazdowymi;
c) nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę numer (…), na której usytuowane jest urządzenie (…), fundamenty z płyt MON 30x100x20 cm pod kontenery i 2 kontenery z wyposażeniem; nadbudowa stalowej konstrukcji (…) i maszt antenowy, fundamenty żelbetowe pod urządzenia (…), chodniki z kostki betonowej wraz z obrzeżami (do kontenerów) o pow. 16,2 m2; płyty pomiarowe z kostki betonowej wraz z obrzeżami - szt. 2 o pow. 2x4 m2.
W celu uregulowania stanu prawnego ww. gruntów, które Państwo faktycznie wykorzystują, wystąpili Państwo z wnioskiem do właściwych organów o zgodę na oddanie tych gruntów w użytkowanie wieczyste na Państwa rzecz.
W związku z uzyskaniem takiej zgody planowane jest zawarcie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i sprzedaży budynków i urządzeń oraz umowy ustanowienia służebności (Umowa).
Sprzedaż budynków i urządzeń wynika z faktu, iż na trzech działkach objętych wnioskiem Agencji posadowione są urządzenia lub budynki. Natomiast, zgodnie z art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.
Wskutek planowanej Umowy Skarb Państwa odda Państwu w użytkowanie wieczyste:
a) nieruchomość położoną w (…), stanowiącą działkę numer (…) oraz sprzeda prawo własności, usytuowanego na ww. działce ewidencyjnej, ośrodka (…);
b) nieruchomość położoną w (…), stanowiącą działkę numer (…) oraz sprzeda prawo własności, usytuowanego na ww. działce ewidencyjnej, ośrodka (…), w skład którego wchodzą: kontener betonowy z wyposażeniem i siłownią (…), nawierzchnie utwardzone - plac wraz z drogą dojazdową oraz ogrodzenie terenu z bramami wjazdowymi;
c) nieruchomość położoną w (…), stanowiącą działkę numer (…) oraz sprzeda prawo własności, usytuowanego na ww. działce ewidencyjnej, urządzenia (…), fundamenty z płyt MON 30x100x20 cm pod kontenery i 2 kontenery z wyposażeniem; nadbudowa stalowej konstrukcji (…) i maszt antenowy, fundamenty żelbetowe pod urządzenia (…), chodniki z kostki betonowej wraz z obrzeżami (do kontenerów) o pow. 16,2 m2; płyty pomiarowe z kostki betonowej wraz z obrzeżami - szt. 2 o pow. 2x4 m2.
W Umowie strony postanowią także, iż:
a) z uwagi na fakt, że ponieśli Państwo koszty wzniesienia budynków oraz posadowienia urządzeń zlokalizowanych na ww. nieruchomościach, sprzedaż budynków i urządzeń, zgodnie z art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami, następuje za cenę odpowiadającą aktualnej wartości Państwa roszczenia wobec właściciela nieruchomości z tytułu dokonanych nakładów, powiększonej o podatek od towarów i usług zgodnie z obowiązującą aktualnie stawką podatkową. Państwa roszczenia z tytułu dokonanych nakładów oraz roszczenie Skarbu Państwa o zapłatę ceny sprzedaży położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń ulegają wzajemnemu potrąceniu i z tego tytułu strony nie będą wnosić żadnych roszczeń wobec siebie,
b) znajdują się Państwo już w posiadaniu przedmiotowych nieruchomości i od dnia zawarcia niniejszej umowy przejmują na siebie wszelkie korzyści i ciężary związane z nabyciem praw do nieruchomości będących przedmiotem tej umowy.,
c) w zakresie rozliczenia bezumownego korzystania z ww. nieruchomości zobowiązują się Państwo do zapłaty, nieopłaconej do dnia zawarcia umowy o oddaniu tych nieruchomości w użytkowanie wieczyste, opłaty z tytułu bezumownego korzystania w wysokości określonej porozumieniem z dnia 23 grudnia 2024 r. dotyczącym rozliczenia bezumownego korzystania przez Państwa z nieruchomości Skarbu Państwa położonych w obrębie (…).
Ujmują Państwo wymienione powyżej budynki/urządzenia jako środki trwałe w prowadzonej przez siebie ewidencji. Mają Państwo dostęp do tych budowli (urządzeń). Jakkolwiek są one w prawnym władaniu sprzedającego (ze względu na przepisy Kodeksu cywilnego), to Państwo są faktycznym posiadaczem tych nakładów.
Przed zawarciem Umowy pomiędzy Państwem a Skarbem Państwa nie dojdzie do zawarcia odrębnego porozumienia w zakresie rozliczenia ww. Państwa roszczeń z tytułu dokonanych nakładów. Niemniej strony nie wykluczają takiej możliwości. W przypadku, gdy strony zdecydują się zawrzeć takie Porozumienie, będzie ono wskazywać, iż przenoszą Państwo na rzecz Skarbu Państwa nakłady na ww. nieruchomościach, a (właściwy organ reprezentujący) Skarb Państwa zobowiązuje się dokonać zapłaty na Państwa rzecz sumy pieniężnej odpowiadającej wartości Państwa nakładów (poniesionych przez Państwa kosztów wzniesienia budynków oraz posadowienia urządzeń zlokalizowanych na ww. nieruchomościach).
Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy jeśli przed zawarciem Umowy nie dojdzie do zawarcia Porozumienia, rozliczenie nakładów (kosztów wzniesienia budynków oraz posadowienia urządzeń zlokalizowanych na ww. nieruchomościach) polegające na potrąceniu Państwa roszczenia z tytułu dokonanych nakładów z roszczeniem Skarbu Państwa o zapłatę ceny sprzedaży budynków i innych urządzeń będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Jak już wcześniej wskazano, podmiot, który poniósł nakłady dysponuje pewnym prawem do poniesionych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Zatem czynność odpłatnego zbycia nakładów (prawa majątkowego) jako przekazanie za wynagrodzeniem ulepszeń na cudzą rzecz, stanowi odpłatne świadczenie usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Jak wynika z okoliczności sprawy, w związku z nabyciem przez Państwa od Skarbu Państwa prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, na której posadowione są dokonane przez Państwa naniesienia nie doszło do przekazania przez Państwa na rzecz Skarbu Państwa władztwa nad poniesionymi na tą nieruchomość nakładami. W Umowie strony postanowią, że z uwagi na fakt, że ponieśli Państwo koszty wzniesienia budynków oraz posadowienia urządzeń zlokalizowanych na ww. nieruchomościach, sprzedaż budynków i urządzeń, zgodnie z art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami, następuje za cenę odpowiadającą aktualnej wartości Państwa roszczenia wobec właściciela nieruchomości z tytułu dokonanych nakładów powiększonej o podatek VAT. Państwa roszczenia z tytułu dokonanych nakładów oraz roszczenia Skarbu Państwa o zapłatę ceny sprzedaży położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń ulegają wzajemnemu potrąceniu i z tego tytułu strony nie będą wnosić żadnych roszczeń wobec siebie.
Z powyższego wynika zatem, że ww. poniesione przez Państwa nakłady nie będą stanowiły przedmiotu dostawy, gdyż nakłady te przed dniem transakcji nie były w ekonomicznym posiadaniu Skarbu Państwa. Jak wynika z powyższego, opisany we wniosku sposób rozliczenia nakładów jakie zostały poczynione na nieruchomości, nie spowodował, że nakłady stały się własnością Skarbu Państwa, Skarb Państwa nie nabył bowiem w sensie ekonomicznym prawa do tych nakładów. Wskazali Państwo jednoznacznie, że jakkolwiek nakłady są w prawnym władaniu Skarbu Państwa ze względu na przepisy Kodeksu cywilnego, to Państwo są ich faktycznym posiadaczem.
W konsekwencji stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie czynność potrącenia wzajemnych roszczeń nie stanowi dla Państwa odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu ustawy, a zatem pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT.
Tym samym, skoro sposób rozliczenia nakładów poniesionych przez Państwa nie spowodował, że nakłady stały się własnością Skarbu Państwa, to nie można uznać, że czynność ta będzie stanowiła po Państwa stronie odpłatne świadczenie usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
Państwa wątpliwości dotyczą również określenia, czy jeśli przez zawarciem Umowy dojdzie do zawarcia Porozumienia, w związku z jego realizacją wykonają Państwo czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, która nie korzysta ze zwolnienia od tego podatku.
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy należy wskazać, że z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli oraz ulepszenie istniejących budynków lub budowli) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. A zatem w sytuacji, gdy dzierżawca/najemca/faktyczny użytkownik poniesie nakłady na majątku, który nie stanowi jego własności (np. wybuduje budynek, bądź poniesie wydatki związane z wykonaniem szeregu prac adaptacyjnych i wykończeniowych), nakłady te staną się częścią nieruchomości i przypadną właścicielowi nieruchomości.
W rozpatrywanej sprawie nakłady stanowią część składową nieruchomości, których właścicielem jest Skarb Państwa. Przedmiotem zbycia będą wyłącznie poniesione nakłady, stanowiące inwestycję na cudzym gruncie. Przedmiotowe nakłady nie będą stanowić zatem odrębnej rzeczy, a jedynie spowodują po Państwa stronie powstanie roszczenia, względem właściciela nieruchomości, o zwrot poniesionych kosztów.
Podmiot, który poniósł nakłady dysponuje pewnym prawem do poniesionych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Wskazać zatem należy, że nakład jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego.
Zatem z uwagi na fakt, że poniesione przez Państwa wydatki na nieruchomość stanowią nakłady w obcym środku trwałym (usługę), ich rozliczenie ze Skarbem Państwa będzie stanowić - zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy - świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy.
Jednocześnie zwrócić uwagę należy, że dla opisanej czynności zbycia nakładów przepisy podatku od towarów i usług nie przewidują zwolnienia od podatku. Zatem, ich zbycie będzie opodatkowane stawką właściwą dla przedmiotu świadczenia.
Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.
Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie dla Państwa, nie rozstrzyga w zakresie skutków podatkowych opisanego rozliczenia nakładów dla Skarbu Państwa.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo