Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.665.2025.3.DS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił Pan pismem z 4 grudnia 2025 r. (wpływ 9 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym. Jest pracownikiem zatrudnionym na etacie i nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Na podstawie umowy z dnia 2 marca 2006 r., Rep. A nr (…) Wnioskodawca nabył nieruchomość rolną oznaczoną jako działka nr 1 o pow. 7,16 ha, położoną w (...), gmina (...), woj. (...) do jego majątku osobistego (dalej: „Nieruchomość”). Ww. Nieruchomość została następnie objęta księgą wieczystą KW nr (...).

Tuż po nabyciu ww. nieruchomości Wnioskodawca złożył wniosek o przekształcenie ww. Nieruchomości na cele budowlane, ponieważ część nieruchomości wg studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (...) była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Zamiarem Wnioskodawcy  było wybudowanie domu na ww. nieruchomości dla własnych potrzeb. Wniosek Wnioskodawcy nie został rozpatrzony, ponieważ na terenie gminy znajdowała się wystarczająca ilość terenów budowlanych.

Z uwagi na dużą powierzchnię ww. działki Wnioskodawca postanowił w 2012 r. dokonać podziału geodezyjnego ww. działki na mniejsze działki o pow. 3000 m² (podział rolny), przy czym aby działki wydzielone miały dostęp do drogi publicznej, nastąpiło wydzielenie działki o pow. ok. 0,55 ha, stanowiącą działkę komunikującą ww. działki z drogą publiczną. Podział był podyktowany tym, iż powierzchnia całej nieruchomości była zbyt duża dla potrzeb Wnioskodawcy i w przyszłości planował zbyć część Nieruchomości, pozostawiając sobie tylko część Nieruchomości.

Uchwałą NR (…) z 28 marca 2018 r. Rada Gminy (...) uchwaliła Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (...) zgodnie z którą cała Nieruchomość (z wyjątkiem dwóch działek nr 1/2 i nr 1/3 pod linią 220 kV) zyskała przeznaczenie pod zabudowę lub pod usługi. Wnioskodawca nie uczestniczył w tym postępowaniu, ani nie składał żadnych wniosków.

Decyzją z 27 stycznia 2022 r. Nr (…), znak: (…) Wojewoda (...) ustalił lokalizację strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej na rzecz (...). z siedzibą w (...) obejmującą „(...)”, obciążając część działek Wnioskodawcy przebiegającą linia elektroenergetyczną 400 kV (obciążenie pasem technologicznym dotyczy ok. 1,3 ha z całości pierwotnego obszaru nieruchomości - zakaz zabudowy po 35 m w obie strony od osi linii). Wojewoda (...) decyzją Nr (…) z dnia 11 maja 2022 r., znak: (…) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na „ (...)”. Na podstawie ww. decyzji część nieruchomości Wnioskodawcy została objęta wybudowaną linią elektroenergetyczną 400 kV.

Uchwałą Nr (…) z 8 listopada 2024 r. Rada Gminy (...) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów w obrębie (...) gmina (...), na mocy której Nieruchomość zyskała status nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym lub pod usługi ((...)).

Mając na uwadze zmiany na Nieruchomości Wnioskodawcy co do przeprowadzenia linii 400 kV Wnioskodawca postanowił dokonać sprzedaży do jednego Nabywcy całej Nieruchomości oznaczonej jako działki 1/1 do 1/22. Dokonał ogłoszeń internetowych, chcąc sprzedać w całości zakupioną w 2006 r. nieruchomość, jednakże wobec braku zainteresowania w chwili obecnej Wnioskodawca  zaniechał ogłoszeń. W chwili obecnej nieruchomość jest obciążona przebiegającą linią 400 kV, poza tym brak jest w stosunku do niej roszczeń i praw osób trzecich.

Dwie działki nr 1/21 nr 1/3 mają przeznaczenie rolne, pozostałe zgodnie z planem mają przeznaczenie budowlane lub pod usługi. Część nieruchomości (ok. 1,3 ha) pomimo przeznaczenia pod zabudowę lub usługi, jest ograniczona w tym zakresie wykorzystaniem pod zabudowę lub usługi z powodu przebiegającego pasa technologicznego linii 400 kV.

Z ww. nieruchomości Wnioskodawca nie czerpie i nie czerpał przychodów. Ww. nieruchomość była wykorzystywana rolniczo przez śp. tatę Wnioskodawcy A.A., a później przez jego brata B.B. na zasadzie bezpłatnego użyczenia.

W chwili obecnej, jak i poprzednio ww. nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem umowy dzierżawy, bądź najmu.

 Zamiarem Wnioskodawcy jest obecnie sprzedaż całej nieruchomości oznaczonej jako działki nr 1/1 do 1/22 jednemu Nabywcy.

Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomość w ramach zarządu majątkiem osobistym poprzez zawarcie umowy przedwstępnej, do czego jest zobligowany prawem pierwokupu KOWR-u dwóch działek rolnych, a następnie zawarcie umowy ostatecznej dla zabezpieczenia potrzeb własnej rodziny. W przypadku sprzedaży nieruchomości do rolnika, zawarcie umowy przedwstępnej może być zbędne.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nigdy nie był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nieruchomość rolną oznaczoną jako działka nr 1 o pow. 7,16 ha, położoną w (...), gmina (...), woj. (...) Wnioskodawca nabył na podstawie umowy kupna z 2 marca 2006 r.
Rep. A nr (…) poprzedzonej umową sprzedaży warunkowej Rep. A nr (…) z 7 stycznia 2006 r. Obowiązek zawarcia umowy sprzedaży warunkowej wynikał z prawa pierwokupu nieruchomości rolnej przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych.

Nabycie nieruchomości rolnej oznaczonej jako działka nr 1 o pow. 7,16 ha, położonej w (...), gmina (...), woj. (...) odbyło się na podstawie umowy kupna z 2 marca 2006 r. Rep. A nr (...) w formie aktu notarialnego. Nabycie ww. nieruchomości nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, gdyż nabycie to było do majątku osobistego Wnioskodawcy, nie zaś dla celów i potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej. Kontrahent Wnioskodawcy również nie był przedsiębiorcą.

Zamiarem nabycia przez Wnioskodawcę było wybudowanie domu na ww. nieruchomości dla własnych potrzeb. Późniejszy podział rolny był podyktowany tym, iż powierzchnia całej nieruchomości była zbyt duża do potrzeb Wnioskodawcy i w przyszłości planował On zbyć część nieruchomości, pozostawiając sobie tylko część z całości tej nieruchomości. Wobec pogorszenia statusu części nieruchomości poprzez przeprowadzenie przez tę nieruchomość pasa technologicznego linii 400 kV po 35 m od osi linii w obie strony (ograniczenie użytkowania części nieruchomości o powierzchni 1,3 ha, tj. około 18 % całej nieruchomości), po konsultacji z żoną i synem, Wnioskodawca postanowił zbyć całość nieruchomości.

Zamiarem Wnioskodawcy jest zbycie całości nieruchomości, czyli łącznie wszystkich działek powstałych z podziału działki nr 1 do jednego nabywcy. Z ostrożności Wnioskodawca przedstawił wariant trzeci, w którym założył odrębną sprzedaż dwóch działek rolnych nr 1/2 i nr 1/3 wraz z sprzedażą udziału w działce 1/1 komunikującej ww. działki z drogą publiczną z uwagi na przysługujące KOWR-owi prawo pierwokupu i przedłużający się proces sprzedaży, jednakże Wnioskodawca wolałby uniknąć realizacji takiego scenariusza i sprawę zakończyć w ramach jednej transakcji.

Wnioskodawca chce dokonać ogłoszeń internetowych o sprzedaży całości nieruchomości w ramach zarządzania swoim majątkiem osobistym po wydaniu przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wnioskowanej przez niego interpretacji indywidualnej. Z uwagi na możliwy brak zainteresowania w zakresie kupna jego nieruchomości, w scenariuszu drugim Wnioskodawca przedstawił opcję skorzystania przez niego z pomocy profesjonalnego pośrednika, z uwagi na brak doświadczenia po stronie Wnioskodawcy w obrocie nieruchomościami, brak dysponowania przez Niego wolnym czasem oraz znaczne oddalenie nieruchomości Wnioskodawcy (około 120 km) od aktualnego miejsca zamieszkania Wnioskodawcy. Wszystko to w ramach należytej staranności co do zarządzania jego majątkiem osobistym.

Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku po jego śp. tacie A.A.. Wnioskodawca nabył nieruchomość na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości sporządzonej aktem notarialnym z dnia 6 czerwca 2009 r., nr Rep. A (…). Dziedziczenie ustawowe po Pana tacie śp. A.A. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę, nie czerpał z niej przychodów i pożytków. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła na podstawie umowy sprzedaży z  11 grudnia 2013 r., Rep A nr (…). Przyczyną sprzedaży była chęć poprawienia warunków mieszkaniowych rodziny Wnioskodawcy poprzez zakup większego mieszkania z wykorzystaniem środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży wskazanej nieruchomości. Tylko wyżej wymieniona nieruchomość (jedna) została sprzedana przez Wnioskodawcę i była to zabudowana nieruchomość rolna o pow. 1,2736 ha z naniesieniami: dom mieszkalny murowano-drewniany, budynek gospodarczy drewniany, budynek gospodarczy murowany i piwnica.

Wnioskodawca nie poczynił i nic będzie czynił jakiekolwiek działań (czynności) wymagających zaangażowania własnych środków finansowych celem podniesienia wartości działek, np. doprowadzenie mediów, uzbrojenia działek, ogrodzenia terenu, itp., jedyne czynności jakie podejmował, dotyczyły dbałości o posiadaną nieruchomość poprzez sprawowanie nad nią zarządu jako części składowej majątku osobistego Wnioskodawcy na zasadzie działania z należytą starannością.

Pytania

1.  Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości niezabudowanej oznaczonej jako działki nr 1/1 do 1/22 (stan przyszły) Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej również: „Wnioskodawca” lub „Zainteresowany”) w sytuacji, gdy sprzedaż będzie się odbywała bezpośrednio Nabywcy bez pośredników?

2.  Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości niezabudowanej oznaczonej jako działki nr 1/1 do 1/22 (stan przyszły) Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w sytuacji, gdy sprzedaż będzie się odbywała za pośrednictwem profesjonalnych pośredników,
z uwagi na brak doświadczenia i czasu zbywcy?

3.  Czy odrębna sprzedaż dwóch działek rolnych nr 1/2 i nr 1/3 wraz z sprzedażą udziału w działce 1/1 komunikującej ww. działki z drogą publiczną spowoduje, że Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1, 2, 3.

W ocenie Wnioskodawcy, nie jest On zobowiązany do płatności podatku VAT z tytułu sprzedaży całej Nieruchomości Wnioskodawcy jednemu Nabywcy zarówno w scenariuszu pierwszym, drugim, jak i trzecim.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą: opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy: ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości bądź udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy: podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy: działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że: Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a)    dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b)    dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

-        po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-        po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1/1 do 1/22) na rzecz Nabywcy, Wnioskodawca podejmuje lub podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że: „(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”.

Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C‑25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

W opisywanej sprawie kluczowe jest ustalenie, czy w ramach scenariusza pierwszego oraz scenariusza drugiego, dotyczącego planowanej sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca spełnia przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Innymi słowy, istotne jest, czy według przedstawionych okoliczności, w celu realizacji sprzedaży ww. Nieruchomości podjął lub zamierza Zainteresowany podjąć aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te powinny być zbliżone do działań podejmowanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tylko w takim przypadku można będzie uznać Wnioskodawcę za podmiot prowadzący działalność gospodarczą według tego przepisu, co wiązałoby się z koniecznością zachowania statusu podatnika podatku od towarów i usług. W przeciwnym razie sprzedaż może zostać zakwalifikowana jako zarząd majątkiem prywatnym. Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjął/podejmie Zainteresowany w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy, w świetle powołanych przepisów oraz wyroków TSUE analiza sprawy prowadzi do wniosku, że dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Wnioskodawcę za podatnika tego podatku zarówno w przypadku scenariusza pierwszego, gdy sprzedaż będzie odbywała się bezpośrednio Nabywcy, jak i w przypadku scenariusza drugiego, gdy zostanie zawarta umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomością z profesjonalnym pośrednikiem, jak również w przypadku scenariusza trzeciego, gdy sprzedaż do jednego Nabywcy zostanie „podzielona” na dwie transakcje. Skala zaangażowania Wnioskodawcy, w odniesieniu do sprzedaży ww. Nieruchomości bezpośrednio Nabywcy w scenariuszu pierwszym, jak i w przypadku w scenariuszu drugim, gdy zostanie zawarta umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z profesjonalnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, jak i w scenariuszu trzecim gdy do Nabywcy całość Nieruchomości trafi w dwóch transakcjach, nie będzie wykraczać poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W analizowanej sprawie bowiem brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie planowanej sprzedaży Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego -stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Wnioskodawcę opisanej Nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem sprawy, Nieruchomość oznaczona jako działki nr 1/1 do 1/22 nie była przedmiotem żadnych umów najmu ani dzierżawy. Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób ani do celów prywatnych, ani do działalności przynoszącej jakiekolwiek korzyści. Wnioskodawca nie czerpie z Nieruchomości pożytków rolnych. Jedynymi działaniami, które podjął Wnioskodawca jako właściciel Nieruchomości było złożenie po jej nabyciu zmiany na charakter budowlany celem pobudowania na niej domu oraz dokonania tzw. podziału rolnego. Wnioskodawca nie dokonał uzbrojenia ww. Nieruchomości. Jednakże później w wyniku odmowy zmiany planu zagospodarowania przestrzennego oraz zmian statusu tej Nieruchomości (ograniczenia użytkowania 1,3 ha tej Nieruchomości pasem technologicznym linii 400 kV po 35 m od osi linii w obie strony) oraz zmian planów życiowych Wnioskodawcy, postanowił w ramach zwykłego wykonywania prawa własności dokonać sprzedaży Nieruchomości.

Nabywca może być zainteresowany nabyciem Nieruchomości bez oczekiwania na decyzję KOWR w zakresie skorzystania z prawa pierwokupu co do działek o przeznaczeniu rolnym (nr 1/2 i nr 1/3). Pojawia się zatem pytanie, czy ten sam Nabywca może nabyć w dwóch turach całą nieruchomość,
tj. umową przenoszącą własność tej części Nieruchomości, która ma przeznaczenie budowlane oraz drugą część Nieruchomości umową przedwstępną i umową ostateczną co do działek o przeznaczeniu rolnym wraz z udziałem w nieruchomości 1/1, która komunikuje działki 1/2 i 1/3 z drogą publiczną i czy taki stan faktyczny nie spowoduje uznania obu transakcji za podjęte i wykonane w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawcy tryb sprzedaży Nieruchomości wskazany w scenariuszu trzecim nie nosi znamion sprzedaży dokonywanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Należy zaznaczyć, że Nabywca jest ten sam, zaś nabycie przez niego całej Nieruchomości będzie rozłożone w czasie, z uwagi na prawo pierwokupu dwóch działek rolnych. W ostatecznym rezultacie całość Nieruchomości znajdzie się w rękach jednego Nabywcy.

Stwierdzić zatem należy, że w tych konkretnych scenariuszach, tj. zarówno w scenariuszu pierwszym, gdy sprzedaż działek będzie dokonywana przez Wnioskodawcę bezpośrednio Nabywcy, jak i w scenariuszu drugim, gdy zostanie zawarta umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z profesjonalnym pośrednikiem, jak również w scenariuszu trzecim, w którym sprzedaż Nieruchomości zostanie podzielona na dwa etapy, w całym okresie posiadania Nieruchomości Wnioskodawca nie podjął i nie podejmuje aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż Nieruchomości, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Należy również zauważyć, iż wszelkie działania Wnioskodawcy w stosunku do Nieruchomości podejmowane w przeciągu prawie 20 lat od jej nabycia wynikały z dbałości o posiadany majątek własny celem zaspokojenia w przyszłości potrzeb rodziny Wnioskodawcy. Częstotliwość działań Wnioskodawcy, zależnych od woli Wnioskodawcy i Jego aktywności, mieści się w zakresie zarządu majątkiem osobistym Wnioskodawcy na zasadzie zachowania należytej staranności. Działania te nie mają charakteru stałego i zorganizowanego prowadzenia działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży Nieruchomości zarówno w scenariuszu pierwszym, gdy sprzedaż działek będzie dokonywana przez Wnioskodawcę bezpośrednio Nabywcy, jak i w scenariuszu drugim, gdy zostanie zawarta umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z profesjonalnym pośrednikiem, gdzie sprzedaż do Nabywcy nastąpi za pośrednictwem profesjonalnego pośrednika, jak i w scenariuszu trzecim, gdzie sprzedaż Nieruchomości zostanie podzielona na dwa etapy, Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym sprzedaż wymienionej we wniosku Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, ale i udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w opisanej działce, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest i nigdy nie był Pan zarejestrowany jako podatnik VAT. Na podstawie umowy z dnia 2 marca 2006 r. nabył Pan nieruchomość rolną oznaczoną jako działka nr 1 o pow. 7,16 ha do swojego majątku osobistego. Tuż po nabyciu ww. nieruchomości złożył Pan wniosek o przekształcenie ww. Nieruchomości na cele budowlane, ponieważ część nieruchomości wg studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (...) była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Pana zamiarem było wybudowanie domu na ww. nieruchomości dla własnych potrzeb. Wniosek nie został rozpatrzony, ponieważ na terenie gminy znajdowała się wystarczająca ilość terenów budowlanych.

Z uwagi na dużą powierzchnię ww. działki postanowił Pan w 2012 r. dokonać podziału geodezyjnego ww. działki na mniejsze działki o pow. 3000 m² (podział rolny), przy czym aby działki wydzielone miały dostęp do drogi publicznej, nastąpiło wydzielenie działki o pow. ok. 0,55 ha, stanowiącą działkę komunikującą ww. działki z drogą publiczną. Podział był podyktowany tym, iż powierzchnia całej nieruchomości była zbyt duża dla Pana potrzeb i w przyszłości planował Pan zbyć część Nieruchomości, pozostawiając sobie tylko część Nieruchomości.

Uchwałą z 8 listopada 2024 r. Rada Gminy (...) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów, na mocy której Nieruchomość zyskała status nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym lub pod usługi.

Postanowił Pan dokonać sprzedaży do jednego Nabywcy całej Nieruchomości oznaczonej jako działki 1/1 do 1/22. Dokonał Pan ogłoszeń internetowych, chcąc sprzedać w całości zakupioną w 2006 r. nieruchomość, jednakże wobec braku zainteresowania w chwili obecnej zaniechał Pan ogłoszeń.

Z ww. nieruchomości nie czerpie i nie czerpał Pan przychodów. Ww. nieruchomość była wykorzystywana rolniczo przez Pana śp. tatę, a później przez jego brata na zasadzie bezpłatnego użyczenia.

W chwili obecnej, jak i poprzednio ww. nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem umowy dzierżawy, bądź najmu.

Pana zamiarem jest obecnie sprzedaż całej nieruchomości oznaczonej jako działki nr 1/1 do 1/22 jednemu Nabywcy.

Nabycie ww. nieruchomości nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, gdyż nabycie to było do Pana majątku osobistego, nie zaś dla celów i potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej, zamiarem nabycia było wybudowanie domu na ww. nieruchomości dla własnych potrzeb. Późniejszy podział rolny był podyktowany tym, że powierzchnia całej nieruchomości była zbyt duża dla Pana potrzeb i w przyszłości planował Pan zbyć część nieruchomości, pozostawiając sobie tylko część z całości tej nieruchomości. Wobec pogorszenia statusu części nieruchomości poprzez przeprowadzenie przez tę nieruchomość pasa technologicznego linii 400 kV po 35 m od osi linii w obie strony (ograniczenie użytkowania części nieruchomości o powierzchni 1,3 ha, tj. około
18 % całej nieruchomości), po konsultacji z żoną i synem, postanowił Pan zbyć całość nieruchomości.

Nie poczynił Pan i nie będzie Pan czynił jakiekolwiek działań (czynności) wymagających zaangażowania własnych środków finansowych celem podniesienia wartości działek, np. doprowadzenie mediów, uzbrojenia działek, ogrodzenia terenu, itp., jedyne czynności jakie Pan podejmował, dotyczyły dbałości o posiadaną nieruchomość poprzez sprawowanie nad nią zarządu jako części składowej Pana majątku osobistego na zasadzie działania z należytą starannością.

Pana wątpliwości w niniejszej sprawie dotyczą kwestii uznania Pana za podatnika w odniesieniu do transakcji zbycia opisanej nieruchomości stanowiącej działki nr 1/1 do 1/22 w sytuacji, gdy sprzedaż będzie się odbywała bezpośrednio Nabywcy bez pośredników i w przypadku, gdy sprzedaż będzie się odbywała za pośrednictwem profesjonalnych pośredników, z uwagi na brak doświadczenia i czasu zbywcy, a także w przypadku odrębnej sprzedaży dwóch działek rolnych nr 1/2 i nr 1/3 wraz z sprzedażą udziału w działce 1/1 komunikującej ww. działki z drogą publiczną (pytania nr 1-3).

W odniesieniu do powyższych wątpliwości należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do transakcji zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana wątpliwości, należy wskazać, że w odniesieniu do ww. działek jedyne działania jakich Pan dokonał to złożenie wniosku tuż nabyciu
ww. nieruchomości o przekształcenie ww. Nieruchomości na cele budowlane oraz podział tej nieruchomości. Pana zamiarem było wybudowanie domu na ww. nieruchomości dla własnych potrzeb. Wniosek nie został rozpatrzony, ponieważ na terenie gminy znajdowała się wystarczająca ilość terenów budowlanych. Dodatkowo w 2012 r. dokonał Pan podziału geodezyjnego ww. działki nr 1 na mniejsze działki o pow. 3000 m² (podział rolny), przy czym aby działki wydzielone miały dostęp do drogi publicznej, nastąpiło wydzielenie działki o pow. ok. 0,55 ha, stanowiącą działkę komunikującą ww. działki z drogą publiczną. Podział był podyktowany tym, że powierzchnia całej nieruchomości była zbyt duża dla Pana potrzeb i w przyszłości planował Pan zbyć część Nieruchomości, pozostawiając sobie tylko część Nieruchomości. Postanowił Pan dokonać sprzedaży do jednego Nabywcy całej Nieruchomości oznaczonej jako działki 1/1 do 1/22. Dokonał Pan ogłoszeń internetowych, chcąc sprzedać w całości zakupioną w 2006 r. nieruchomość, jednakże wobec braku zainteresowania w chwili obecnej zaniechał Pan ogłoszeń.

Istotne w niniejszej sprawie jest również to, że w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży nie poczynił Pan i nie będzie Pan czynił jakiekolwiek działań (czynności) wymagających zaangażowania własnych środków finansowych celem podniesienia wartości działek, np. doprowadzenie mediów, uzbrojenia działek, ogrodzenia terenu, itp., jedyne czynności jakie Pan podejmował, dotyczyły dbałości o posiadaną nieruchomość poprzez sprawowanie nad nią zarządu jako części składowej Pana majątku osobistego na zasadzie działania z należytą starannością.

Z ww. nieruchomości nie czerpie i nie czerpał Pan przychodów. Ww. nieruchomość była wykorzystywana rolniczo przez Pana śp. tatę, a później przez jego brata na zasadzie bezpłatnego użyczenia. Ponadto w chwili obecnej, jak i poprzednio ww. nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem umowy dzierżawy, bądź najmu.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży ww. nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że nawet w sytuacji gdy z uwagi na brak doświadczenia w sprzedaży, zdecyduje się Pan skorzystać z profesjonalnego pośrednictwa w sprzedaży, nie podejmując żadnych innych dodatkowych działań mających wpływ na zwiększenie wartości i atrakcyjności posiadanej nieruchomości to ta pojedyncza czynność nie wpłynie na uznanie Pana za podatnika w związku z sprzedażą ww. działek. Podobnie w przypadku odrębnej sprzedaży dwóch działek rolnych o nr 1/2 i nr 1/3 wraz z sprzedażą udziału w działce 1/1 komunikującej ww. działki z drogą publiczną.

Zatem, dokonując sprzedaży działek nr 1/1 do 1/22 w sytuacji, gdy sprzedaż będzie się odbywała bezpośrednio Nabywcy bez pośredników i w przypadku, gdy sprzedaż będzie się odbywała za pośrednictwem profesjonalnych pośredników, z uwagi na brak doświadczenia i czasu zbywcy, a także w przypadku odrębnej sprzedaży dwóch działek rolnych nr 1/2 i nr 1/3 wraz z sprzedażą udziału w działce 1/1 komunikującej ww. działki z drogą publiczną, będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości niezabudowanej oznaczonej jako działki nr 1/1 do 1/22 w sytuacji, gdy sprzedaż będzie się odbywała bezpośrednio Nabywcy bez pośredników i w przypadku, gdy sprzedaż będzie się odbywała za pośrednictwem profesjonalnych pośredników, z uwagi na brak doświadczenia i czasu zbywcy, a także w przypadku odrębnej sprzedaży dwóch działek rolnych nr 1/2 i nr 1/3 wraz z sprzedażą udziału w działce 1/1 komunikującej ww. działki z drogą publiczną, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana stanowisko jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność. Jednocześnie podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług (pytań oznaczonych we wniosku nr 1-3), w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie oznaczone we wniosku nr 4), zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.