Gmina A, podatnik VAT, nabyła w 1990 r. działkę w drodze komunalizacji, bez prawa do odliczenia VAT. Na działce znajdują się budynek mieszkalny i inne budynki wybudowane przez dzierżawcę. W wyniku postępowania sądowego, dzierżawca uzyskał współwłasność połowy nieruchomości, a następnie sąd zniosł współwłasność, przyznając całą nieruchomość dzierżawcy i zasądzając spłatę na rzecz Gminy, która dotyczy tylko wartości gruntu,…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 7 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania zniesienia współwłasności Nieruchomości Postanowieniem Sądu poprzez przyznanie całej nieruchomości osobie fizycznej ze spłatą dla Państwa za dostawę wyłącznie gruntu zabudowanego podlegającego opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającego ze zwolnienia od podatku VAT oraz ustalenia podstawy opodatkowania dla ww. zniesienia współwłasności. Uzupełnili go Państwo pismem z 10 grudnia 2025 r. (wpływ 10 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Gmina A (dalej: Gmina, Wnioskodawca) jest podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT), zarejestrowanym jako podatnik czynny.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1465; dalej: ustawa o samorządzie gminnym), Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1 cytowanej ustawy, do zakresu działania Gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Do zadań własnych Gminy należą m.in. sprawy ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej, stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o samorządzie gminnym.
Gmina, dnia 27 maja 1990 r. nabyła działkę o powierzchni 0,0521 ha nr ew. 1, położonej w miejscowości A przy ul. A (dalej: Nieruchomość) w drodze tzw. komunalizacji mienia państwowego, przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia działki.
Na przedmiotowej działce znajdował się budynek mieszkalny oraz budynki i budowle nie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wybudowane w latach 60-tych XX wieku przez osoby fizyczne, będące poprzednikami prawnymi późniejszego dzierżawcy. Na wniosek dzierżawcy zostało wznowione postępowanie w zakresie nabycia własności tej nieruchomości przez Skarb Państwa w 1960 r. W konsekwencji, wydane wówczas (1960) Postanowienie Sądu potwierdzające nabycie działki przez Skarb Państwa zostało uchylone w ½ części i własność tej ½ części nieruchomości Sąd, Postanowieniem wydanym w 2022 r., przyznał z dniem 1 lutego 2021 r. osobie fizycznej (dzierżawcy). Pozostały udział w ½ części nieruchomości pozostał własnością Gminy A. Działka stanowiła współwłasność Gminy oraz dzierżawcy i jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkami i budowlami nie związanymi z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Współwłaścicielka ½ części nieruchomości i dzierżawca ½ części nieruchomości, która była dzierżawiona od Gminy A wystąpiła do Sądu Rejonowego o zniesienie współwłasności i Sąd Rejonowy Postanowieniem wydanym 8 lipca 2025 r., które stało się prawomocne 16 lipca 2025 r., postanowił dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym 1 o powierzchni 0,0521 ha w ten sposób, że przyznał całą nieruchomość na wyłączną własność wnioskodawczyni i zasądził od niej tytułem spłaty na rzecz Gminy A określoną kwotę płatną w terminie miesiąca od daty uprawomocnienia się orzeczenia w niniejszej sprawie. Zasądzona przez Sąd spłata na rzecz Gminy A nie obejmowała wartości budynków i budowli lecz dotyczyła samego gruntu.
Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy.
Od momentu nabycia, Gmina wykorzystywała działkę wyłącznie do celów dzierżawy na cele mieszkaniowe, dzierżawa była wykazywana przez Gminę jako sprzedaż podlegająca zwolnieniu z VAT, Gmina nie wykorzystywała przedmiotowej nieruchomości do żadnych innych celów (tj. czynności podlegających opodatkowaniu oraz niepodlegających opodatkowaniu VAT). Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkami i budowlami nie związanymi z prowadzeniem działalności gospodarczej wzniesionym przez dzierżawców. Gmina nie ponosiła nakładów na przedmiotowe budynki i budowle.
Oznacza to, że Gmina, będąc współwłaścicielem działki, nie sprzedała jej ani nie użyła jej w inny sposób, lecz zawarła umowę dzierżawy, na mocy której inny podmiot (dzierżawca) mógł korzystać z tej działki i pobierać z niej pożytki, płacąc Gminie czynsz, a cel dzierżawy był wyłącznie mieszkaniowy.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego
1. Zasądzona przez Sąd na rzecz Gminy A spłata nie dotyczyła wartości budynku mieszkalnego, budynków i budowli, ponieważ Gmina nie ponosiła nakładów finansowych na budowę budynku mieszkalnego, budynków i budowli.
2. Przed zniesieniem współwłasności Nieruchomości dokonanym Postanowieniem Sądu nie doszło pomiędzy Gminą A a dzierżawcami do rozliczenia nakładów poniesionych na wybudowanie budynku mieszkalnego, budynków i budowli, ponieważ to wyłącznie dzierżawcy ponosili wszelkie koszty związane z budową wszystkich budynków i budowli znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości.
3. Przed zniesieniem współwłasności nieruchomości nie doszło do rozliczenia nakładów.
Pytania
1. Czy zniesienie współwłasności Nieruchomości dokonane Postanowieniem Sądu poprzez przyznanie całej nieruchomości osobie fizycznej ze spłatą dla Gminy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT przez Gminę i nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku?
2. Czy podstawą opodatkowania dla przeniesienia udziałów w działce będzie kwota spłaty ustalona postanowieniem Sądu, pomniejszona o kwotę VAT należnego?
Państwa stanowisko w sprawie
1. Zdaniem Gminy, zniesienie współwłasności Nieruchomości dokonane Postanowieniem Sądu poprzez przyznanie całej nieruchomości osobie fizycznej ze spłatą dla Gminy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT przez Gminę i nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku.
2. Podstawą opodatkowania dla przeniesienia udziałów w działce będzie kwota spłaty ustalona postanowieniem Sądu, pomniejszona o kwotę VAT należnego.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
Ad 1.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Definicję towaru zawiera art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Dostawa gruntu będzie zatem dostawą towaru.
Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, grunt/nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego/jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Ponadto na gruncie przepisów ustawy o VAT również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe zostało potwierdzone przez Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11. Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061). Zgodnie z art. 195 ww. ustawy własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności. Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W myśl art. 198 tejże ustawy każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Z uwagi na powyższe, podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Ustawa o VAT przewiduje odmienne skutki podatkowe dla dostawy gruntu zabudowanego oraz dla dostawy gruntu niezabudowanego.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że w przypadku dostawy nieruchomości zabudowanych, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu VAT według zasad właściwych dla dostawy znajdujących się na nim budynków, budowli lub ich części, jako element podstawy opodatkowania tychże budynków, budowli lub ich części. Dostawa gruntu niezabudowanego z kolei może podlegać opodatkowaniu według stawki podstawowej lub korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Oznacza to, że dostawa gruntów spełniających definicję terenów budowlanych co do zasady podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej, dostawa terenów innych niż budowlane natomiast korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.
Jak wskazuje art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, terenem budowlanym są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
O przeznaczeniu danego terenu pod zabudowę, na gruncie ustawy o VAT, decydują w pierwszej kolejności zapisy zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (czyli w akcie prawa miejscowego powszechnie obowiązującego na obszarze działania organu, który ustanowił to prawo), a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego (jako akt indywidualny prawa administracyjnego wydany dla konkretnego inwestora). Nie mają w tym zakresie znaczenia postanowienia innych aktów określających przeznaczenie nieruchomości, w tym np. ewidencji gruntów lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
W ocenie Gminy, w świetle przepisów ustawy o VAT przedmiotem planowanej dostawy Nieruchomości będzie wyłącznie sam grunt, a nie grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami, budowlami oraz budynkiem mieszkalnym. Władztwo ekonomiczne nad budynkami i budowlami znajdującymi się na Nieruchomości przysługuje bowiem i będzie przysługiwało do chwili sprzedaży dzierżawcy, choć nie należało/nie należy do niego prawo własności.
Analogiczne stanowisko potwierdził również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 września 2018 r., sygn. I FSK 1274/16, w którym wskazał, że: „W przypadku tym Gmina, jako jedynie ekonomiczny dysponent gruntów, nie dysponując w tej sytuacji możliwością rozporządzania posadowionym na nich pawilonem gastronomicznym, stanowiącym własność ekonomiczną dzierżawcy, nie mogła dokonać jego dostawy. Innymi słowy, Gmina jedynie w przypadku gruntów mogła dokonać przeniesienia prawa do rozporządzenia nimi jak właściciel w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u., nie mogąc tego uczynić w stosunku do znajdującego się na nich budynku (pawilonu gastronomicznego), którym nabywca dysponował już jak właściciel”.
Tożsame stanowisko zostało również potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: DKIS) m.in. w:
Biorąc pod uwagę brzmienie powyższych przepisów, stwierdzić należy, że zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezabudowanych, które nie są przeznaczone pod zabudowę. Jednocześnie, zdaniem Gminy, pomimo, iż przedmiotem transakcji był de facto sam grunt, to na moment zawieranej transakcji stanowił on teren zabudowany, ponieważ znajdował się na nim budynek mieszkalny oraz inne budynki i budowle wybudowane przez dzierżawcę. W konsekwencji, w ocenie Gminy, transakcja dostawy Nieruchomości nie spełnia przesłanek do zastosowania wyżej opisanego zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Analogiczne stanowisko zaprezentował DKIS w interpretacji indywidualnej wydanej 14 września 2021 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.520.2021.1.MB, w której potwierdził, że: „Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że zamiana ww. działki nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest zabudowany budynkami posadowionymi przez Dzierżawcę gruntu”.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Nieruchomość była przez Gminę wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT. Jednak w ocenie Gminy, nie można uznać, iż Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia nieruchomości, z uwagi na fakt, iż nabycie Nieruchomości nastąpiło zupełnie poza reżimem VAT w okresie, w którym w ogóle nie obowiązywały przepisy ustawy o VAT. Przesłanka opisana w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w opinii Gminy mogłaby być spełniona wyłącznie wówczas, gdyby nabycie Nieruchomości nastąpiło z podatkiem VAT, a brak prawa do odliczenia wynikał ze sposobu wykorzystania Nieruchomości przez Gminę. Mając powyższe na uwadze, w ocenie Gminy, należy uznać, że dostawa Nieruchomości nie spełnia warunków do zastosowania zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
Do dostawy Nieruchomości przez Gminę nie mają również zastosowania zwolnienia od VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, gdyż dotyczą one dostawy budynków, budowli lub ich części, a jak Gmina wskazała, w niniejszej sprawie nie doszło do dostawy przez Gminę budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości przez dzierżawcę.
Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, zniesienie współwłasności Nieruchomości stanowi czynność opodatkowaną VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od VAT.
Ad 2.
W myśl zapisów art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Z ust. 6 tego artykułu wynika, że podstawa opodatkowania obejmuje:
1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
Stosownie do ust. 7 ww. artykułu, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.
W związku z powyższym, zdaniem Gminy, podstawą opodatkowania dla dostawy działki dokonanej w wyniku zniesienia współwłasności, będzie kwota wynagrodzenia ustalona postanowieniem Sądu, pomniejszona o kwotę podatku.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Zatem w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Przy czym, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
W art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, że:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Zgodnie z art. 195 ww. ustawy:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Zgodnie z art. 196 § 1 ww. ustawy:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Organy władzy publicznej nie są podatnikami podatku od towarów i usług w związku z realizacją zadań, które podejmują jako podmioty prawa publicznego, nawet jeśli pobierają należności, opłaty lub składki. Organy te są podatnikami VAT w przypadku wykonywanych czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.
Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności:
Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1153 ze zm.):
Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.
Na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:
Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.
Stosowanie do art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:
Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. (…).
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).
Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:
Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Według art. 29a ust. 6 ustawy:
Podstawa opodatkowania obejmuje:
1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:
Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.
Oznacza to, że podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo podatnikiem podatku od towarów i usług, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. 27 maja 1990 r. nabyli Państwo działkę o powierzchni 0,0521 ha, nr ew. 1 (Nieruchomość) w drodze tzw. komunalizacji mienia państwowego, przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia działki.
Na przedmiotowej działce znajdował się budynek mieszkalny oraz budynki i budowle nie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wybudowane w latach 60-tych XX wieku przez osoby fizyczne, będące poprzednikami prawnymi późniejszego dzierżawcy. Na wniosek dzierżawcy zostało wznowione postępowanie w zakresie nabycia własności tej nieruchomości przez Skarb Państwa w 1960 r. W konsekwencji, wydane wówczas (1960) Postanowienie Sądu potwierdzające nabycie działki przez Skarb Państwa zostało uchylone w ½ części i własność tej ½ części nieruchomości Sąd, Postanowieniem wydanym w 2022 r., przyznał z 1 lutego 2021 r. osobie fizycznej (dzierżawcy). Pozostały udział w ½ części nieruchomości pozostał Państwa własnością. Działka stanowiła Państwa współwłasność oraz dzierżawcy i jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkami i budowlami nie związanymi z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Współwłaścicielka ½ części nieruchomości i dzierżawca ½ części nieruchomości, która była dzierżawiona od Państwa wystąpiła do Sądu Rejonowego o zniesienie współwłasności i Sąd Rejonowy Postanowieniem wydanym 8 lipca 2025 r., które stało się prawomocne w dniu 16 lipca 2025 r. postanowił dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym 1 o powierzchni 0,0521 ha w ten sposób, że przyznał całą nieruchomość na wyłączną własność wnioskodawczyni i zasądził od niej tytułem spłaty na rzecz Państwa określoną kwotę płatną w terminie miesiąca od daty uprawomocnienia się orzeczenia w niniejszej sprawie. Zasądzona przez Sąd spłata na rzecz Państwa nie obejmowała wartości budynków i budowli lecz dotyczyła samego gruntu. Spłata nie dotyczyła wartości budynku mieszkalnego, budynków i budowli, ponieważ nie ponosili Państwo nakładów finansowych na budowę budynku mieszkalnego, budynków i budowli.
Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy.
Od momentu nabycia, wykorzystywali Państwo działkę wyłącznie do celów dzierżawy na cele mieszkaniowe, dzierżawa była wykazywana przez Państwa jako sprzedaż podlegająca zwolnieniu z VAT, nie wykorzystywali Państwo przedmiotowej nieruchomości do żadnych innych celów (tj. czynności podlegających opodatkowaniu oraz niepodlegających opodatkowaniu VAT). Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkami i budowlami nie związanymi z prowadzeniem działalności gospodarczej wzniesionym przez dzierżawców. Nie ponosili Państwo nakładów na przedmiotowe budynki i budowle.
Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy zniesienie współwłasności Nieruchomości dokonane Postanowieniem Sądu poprzez przyznanie całej nieruchomości osobie fizycznej ze spłatą dla Państwa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku (pytanie nr 1) oraz czy podstawą opodatkowania dla przeniesienia udziałów w działce będzie kwota spłaty ustalona postanowieniem Sądu, pomniejszona o kwotę VAT należnego (pytanie nr 2).
W tym miejscu należy wskazać, że w analizowanej sprawie są Państwo podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych, a zniesienie współwłasności Nieruchomości było dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Czynność, która podlega opodatkowaniu może korzystać ze zwolnienia od podatku lub być opodatkowana z zastosowaniem właściwej dla niej stawki podatku VAT.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.
Jak wynika z powołanych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.
Jednocześnie, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Z powołanego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle bądź ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.
W kwestii sposobu opodatkowania nieruchomości niezabudowanych przywołać należy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE:
Państwa członkowskie zwalniają transakcje dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b).
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen:
„Teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niespełnienie jednego z powołanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisąmi dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
We wniosku wskazali Państwo, że na działce nr 1 znajdowały się budynek mieszkalny oraz budynki i budowle wybudowane przez osoby fizyczne, będące poprzednikami prawnymi późniejszego dzierżawcy działki.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” czy „budowli”. W tym zakresie należy więc odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Stosownie do art. 3 pkt 2 ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 47 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Powyższy przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit, w myśl którego:
Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.
Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.
Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli. Przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i budowlami trwale z tym gruntem związanymi.
Przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.
Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem.
Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek czy budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).
Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe). W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że:
„Wyrażenie «dostawa towarów» w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1).
Jednak jednocześnie Trybunał zastrzegł, że:
„Zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).
Gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowione są budynki i budowle, które nie stanowią własności zbywcy, to w świetle prawa cywilnego te obiekty budowlane stanowią część składową nieruchomości. Natomiast w świetle ustawy o VAT nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi obiektami jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).
Jak wynika z okoliczności sprawy, zniesienie współwłasności Nieruchomości dokonane Postanowieniem Sądu dotyczyło działki nr 1, na której znajdowały się budynek mieszkalny oraz budynki i budowle wybudowane przez osoby fizyczne, będące poprzednikami prawnymi późniejszego dzierżawcy działki. Wskazali Państwo, że nie ponosili Państwo nakładów na przedmiotowe budynki i budowle. Przed zniesieniem współwłasności Nieruchomości dokonanym Postanowieniem Sądu nie doszło pomiędzy Państwem a dzierżawcami do rozliczenia nakładów poniesionych na wybudowanie budynku mieszkalnego, budynków i budowli, ponieważ to wyłącznie dzierżawcy ponosili wszelkie koszty związane z budową wszystkich budynków i budowli znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości.
Odnosząc się do kwestii objętej zakresem wniosku należy wskazać, że w sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Państwa gruntu, na którym znajdowały się naniesienia niebędące Państwa własnością. Z perspektywy ekonomicznej to nie Państwo znajdowali się w faktycznym posiadaniu naniesień i nie korzystali Państwo z nich jak właściciel. Wobec tego, że skoro znajdujące się na ww. działce naniesienia nie były Państwa własnością, to przedmiotem zniesienia współwłasności był wyłącznie grunt (udział w gruncie). Jak Państwo wskazali, przed zniesieniem współwłasności nieruchomości nie doszło do rozliczenia nakładów. Zasądzona przez Sąd spłata na rzecz Państwa nie obejmowała wartości budynków i budowli lecz dotyczyła samego gruntu. Spłata nie dotyczyła wartości budynku mieszkalnego, budynków i budowli, ponieważ nie ponosili Państwo nakładów finansowych na budowę budynku mieszkalnego, budynków i budowli.
Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy, w opisanej sytuacji przedmiotem zniesienia współwłasności Nieruchomości był wyłącznie grunt, ponieważ tylko grunt należał do Państwa. Jednak nie można go uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowione są na nim budynek mieszkalny oraz budynki i budowle.
Zatem w rozpatrywanej sprawie nie miał zatem zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest już zabudowany.
W rozpatrywanej sprawie nie miał także zastosowania art. 29a ust. 8 ustawy w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy – dotyczące zwolnienia od podatku dostaw budynków i budowli, ponieważ dostawa budynków i budowli nie miała tu miejsca (nie były one Państwa własnością).
Skoro nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować, czy do dostawy (zniesienia współwłasności) działki nr 1 można było zastosować zwolnienie od podatku na podstawie cyt. wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W opisie sprawy wskazali Państwo, że nabyli Państwo działkę nr 1 (Nieruchomość) w drodze tzw. komunalizacji mienia państwowego, przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem przy nabyciu przez Państwa przedmiotowej działki nie wystąpił podatek naliczony – działkę nr 1 nabyli Państwo w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT – tym samym, nie można uznać, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, bądź że takie prawo Państwu przysługiwało, skoro dostawa ww. nieruchomości na Państwa rzecz nie była objęta tym podatkiem.
Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie miało miejsca, z uwagi na fakt, że nie zostały spełniony już jeden z warunków zawartych w tym przepisie.
Zatem w przedmiotowej sprawie, zniesienie współwłasności Nieruchomości (działki nr 1) dokonane Postanowieniem Sądu stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a ani pkt 2 ustawy. W konsekwencji, zniesienie współwłasności Nieruchomości (działki nr 1) dokonane Postanowieniem Sądu podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.
Ponadto skoro nakłady na budowę budynku mieszkalnego, budynków i budowli nie zostały poniesione przez Państwa a przez osoby fizyczne, będące poprzednikami prawnymi późniejszego dzierżawcy, tym samym podstawą opodatkowania była kwota należna obejmująca kwotę spłaty ustalona postanowieniem Sądu, która nie obejmowała wartości budynków i budowli lecz dotyczyła samego gruntu. Podstawą opodatkowania, zgodnie z art. 29a ust. 1 w zw. z art. 29a ust. 6 ustawy, była wyłącznie wartość nieruchomości gruntowej, bez uwzględniania wartości poniesionych nakładów przez osoby fizyczne, będące poprzednikami prawnymi późniejszego dzierżawcy, pomniejszona o kwotę podatku należnego.
Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo