Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.685.2025.2.IG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek do Spółki. Uzupełnili go Państwo pismem z 9 lutego 2026 r. (wpływ 9 lutego 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• B.B.
• C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A. A. (Zainteresowany będący stroną postępowania o wydanie interpretacji indywidualnej, dalej: Zainteresowany 1 lub Wnioskodawca) oraz Pani B.B. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania o wydanie interpretacji indywidualnej, dalej: Zainteresowany 2) są polskimi rezydentami podatkowymi podlegającymi opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów na terytorium RP. Zainteresowany 1 i Zainteresowany 2 nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. A.A. oraz B.B. są małżeństwem, w którym pomiędzy małżonkami obowiązuje ustrój wspólności małżeńskiej. A.A. oraz B.B. prowadzą działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod nazwą D. spółka cywilna. Spółka Cywilna jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

24 października 2022 r. A.A. oraz B.B. nabyli do wspólnego majątku małżeńskiego nieruchomość gruntową stanowiącą działkę oznaczoną numerem 1 (dalej: Działka), położoną w (…), o powierzchni 0,3336 ha. Nabycie nastąpiło do majątku prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą prowadzoną w formie spółki cywilnej. Działka została nabyta z zamiarem budowy na niej domu jednorodzinnego zaspokającego własne potrzeby mieszkaniowe. Działka nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej Państwa A.A. B.B. prowadzonej w firmie spółki cywilnej ani nie stanowiła środka trwałego w tej działalności. Działka stanowi grunt niezabudowany.

W stosunku do działki została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy z 30 września 2020 r., znak: (…) - dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach wydzielonych na działce 1. W akcie notarialnym nabycia sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie powyższej decyzji na Zainteresowanych 1 i 2. W wyniku uchwalenia nowego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który dla Działki przewidział możliwość zabudowy szeregowej Zainteresowani 1 i 2 zmienili swoje plany dotyczące przeznaczenia Działki. W związku ze zmianami w MPZP Zainteresowani 1 i 2 postanowili dokonać sprzedaży Działki do specjalnie utworzonej spółki celowej, która ma zająć się budową a następnie sprzedażą domów w zabudowie szeregowej. Zainteresowani 1 i 2 nie posiadają wystarczających środków pieniężnych na sfinansowanie całej inwestycji, w związku z tym Zainteresowany 1 utworzył wraz z innymi osobami fizycznymi (inwestorami) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, dalej: Zainteresowany 3 lub Spółka), w której został 50% udziałowcem. Spółka jest polskim rezydentem podatkowym oraz czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Głównym celem Spółki jest przeprowadzenie procesu budowlanego, spieniężenie inwestycji oraz podział zysków pomiędzy wspólników.

W związku ze zmianą sposobu wykorzystania nieruchomości Zainteresowani 1 i 2 dokonali następujących czynności prawnych oraz faktycznych:

1.    Podzielili Działkę na mniejsze działki w celu uzyskania pozwolenia na budowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W wyniku podziału powstało 8 działek budowlanych o szerokości mniejszej niż 16 m co pozwala na zabudowę szeregową od krawędzi do krawędzi działki (dalej: Działki). W wyniku podziału powstała również wydzielona 1 działka drogowa, która z automatu przechodzi na własność Gminy E. (672 m²).

2.    Zainteresowany 1 utworzył wraz z zewnętrznymi inwestorami Spółkę celową, która ma przeprowadzić inwestycję deweloperską.

3.    Udzielili Spółce pełnomocnictwa do dysponowania Działkami na cele budowlane.

W związku z udzieleniem Spółce pełnomocnictwa do dysponowania Działkami na cele budowlane:

1.    Spółka złożyła we własnym imieniu wniosek o pozwolenie na budowę 8 budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej - wniosek jest w trakcie rozpatrywania.

2.    Spółka złożyła wniosek o wydanie warunków technicznych dla przyłącza wodno-kanalizacyjnego. Spółka warunki takiego przyłącza uzyskała.

3.    Spółka złożyła wniosek o przyłączenie do sieci energetycznej, uzyskała warunki przyłączenia oraz podpisała umowę przyłączeniową.

4.    Spółka złożyła wniosek o przyłączenie do sieci gazowej i uzyskała warunki przyłączenia.

5.    Spółka złożyła wniosek i uzyskała decyzję zezwalającą na odrolnienie gruntu (prawomocna decyzja).

Po dokonaniu wszystkich powyższych formalności Zainteresowani 1 i 2 wspólnie przystąpią do aktu notarialnego przenoszącego własność Działek na rzecz Spółki.

Zainteresowani 1 i 2 nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu gruntami ani usług deweloperskich. We wcześniejszym okresie (w 2022 r.) Zainteresowani 1 i 2 dokonali sprzedaży działki budowlanej w ramach zarządu majątkiem prywatnym w okolicznościach niewskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu gruntami. W ocenie Zainteresowanych 1 i 2 sprzedaż ta nie cechowała się zorganizowanym charakterem i stanowiła zarząd majątkiem prywatnym.

Podsumowując, Zainteresowani 1 i 2 zamierzają sprzedać Spółce działki budowlane. Spółka przeprowadzi proces budowy oraz sprzedaż domów w zabudowie szeregowej. Wnioskodawca jako wspólnik Spółki będzie bezpośrednio uczestniczył w podziale zysków wygenerowanych przez Spółkę z przeprowadzonej inwestycji budowlanej. Środki pieniężne otrzymane przez Wnioskodawcę ze Spółki trafią do majątku wspólnego małżonków.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1. Z działki nr 1 wyodrębniono następujące numery działek 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9.

2. Sprzedawcy prowadzą obecnie działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej, która jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W przeszłości Sprzedawcy prowadzili swoje jednoosobowe działalności gospodarcze, z tytułu których nie byli czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

3. Sprzedający nabyli działkę na podstawie umowy przenoszącej własność (umowy kupna) sporządzonej w formie aktu notarialnego (…) z 24 października 2022 r.

4. Transakcja nabycia działki przez Sprzedających stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ zbywca nie działał w charakterze podatnika. Sprzedaż została opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

5. Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 4. zbywca był osobą fizyczną, która dokonała sprzedaży w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a tym samym transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Przy akcie notarialnym pobrano podatek PCC. W konsekwencji zbywca nie wystawił faktury VAT z wykazaną kwotą podatku. Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia, ponieważ nie wystąpił podatek naliczony.

6. Działka przed podziałem nie była czynnie wykorzystywana przez Sprzedających. Od momentu zakupu do podziału nie była zagospodarowana, nie była ogrodzona, nie była przedmiotem dzierżawy. Jedyne prace jakie były wykonywane obejmowały porządkowanie terenu zielonego poprzez koszenie. Po podziale, od 12 maja 2025 r. Działka/działki są przedmiotem umowy dzierżawy zawartej na okres 12 miesięcy.

7. Od 12 maja 2025 na okres 12 miesięcy Działka/działki są przedmiotem umowy dzierżawy. Dzierżawa stanowi dla Sprzedających czynność zwolnioną podmiotowo z podatku VAT.

8. Działka/działki po podziale są przedmiotem umowy dzierżawy.

a)  Jest to umowa dzierżawy zawarta od 12 maja 2025 r. na okres 12 miesięcy.

b)  Umowa została zawarta ze spółką C. Sp. z o. o. Umowa została zawarta w celu wykazania interesu prawnego przez Spółkę przed organami administracji publicznej, w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę (poza udzielonym pełnomocnictwem).

c)  Umowa dzierżawy jest umową odpłatną.

d)  Czynsz z tytułu dzierżawy nie jest dokumentowany fakturami, ponieważ Sprzedający nie mają obowiązku wystawiania faktur. Roczny czynsz z tego tytułu nie przekracza limitu zwolnienia podmiotowego z podatku VAT (liczonego proporcjonalnie do okresu dzierżawy w trakcie roku podatkowego). W związku z tym Sprzedawcy korzystają w tym zakresie ze zwolnienia z opodatkowania.

9. Sprzedający jako Właściciele udzielili pełnomocnictwa wyłącznie spółce C. Sp. z o. o. (Zainteresowany 3). Pełnomocnictwa udzielono 12 maja 2025 i wynika z niego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, celem umożliwienia procedowania pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej z niezbędną infrastrukturą, przyłączami, sieciami i drogą dojazdową. Przy czym pełnomocnictwo nie daje praw do działania w imieniu Sprzedających. Spółka proceduje pozwolenie na budowę, odrolnienie oraz przyłączenie mediów, na rzecz własną i na koszt własny.

Żadne inne pełnomocnictwo i prawo do dysponowania nieruchomością nie zostało udzielone osobom trzecim i nie będzie udzielone.

10. Nabywana nieruchomość (Działka 1) nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Sprzedający byli w posiadaniu prawomocnych warunków zabudowy z września 2020 r., znak: (…) - dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach wydzielonych na działce 1. Przy akcie przenoszącym własność zbywca wyraził zgodę na przeniesienie powyższej decyzji na małżeństwo Państwa A.A. B.B. Uchwalenie planu miejscowego, dla tego obszaru, nastąpiło zgodnie z uchwałą Rady Miasta E., nr (…) z 7 września 2023 r. Sprzedający jako właściciele działki osobiście ani przez podmioty trzecie, nie wnioskowali o uchwalenie planu, nie składali wniosków oraz nie zgłaszali uwag w procesie jego uchwalania.

11. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia nieruchomości. Działka jest w stanie niezmiennym od dnia jej nabycia, nie wliczając czynności porządkowych i pielęgnacyjnych polegających na koszeniu gruntu. Nie podejmowano żadnych działań zmierzających do doprowadzenia mediów. Nie wykonano ogrodzenia.

Niezależne działania formalne są prowadzone przez Spółkę (Zainteresowanego 3), bezpośrednio na rzecz Spółki, w ramach udzielonego prawa do dysponowania na cele budowlane - odrolnienie, procedowanie pozwolenia na budowę, uzyskiwanie warunków przyłączenia do mediów.

12. B.B. (Zainteresowana 2), nie brała udziału w tworzeniu spółki celowej, do której Sprzedający zamierzają sprzedać działkę. Nie jest wspólnikiem spółki, nie zasiada w zarządzie i nie udzielała żadnych zgód na jej powstanie. W akcie założycielskim spółki odnotowano jedynie stan cywilny A.A., wskazując, że jest żonaty.

13. Działki zostaną zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i sprzedane w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej - opodatkowanej podatkiem VAT.

Pytania

1.    Czy planowana sprzedaż Działek do Spółki stanowi działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT u Zainteresowanych 1 i 2?

2.    Czy podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży Działek do Spółki będzie zarówno Zainteresowany 1 jak i Zainteresowany 2?

3.    Czy Spółka będzie posiadała prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur/faktury VAT wystawionej przez podatnika/podatników VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1.

W ocenie Zainteresowanych 1 i 2 planowana sprzedaż działek do Spółki stanowi działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej: Dyrektywą 2006/112/WE:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a)  określone udziały w nieruchomości;

b)  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c)  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

§ 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza", na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonego wyżej przepisu zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a). Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży gruntu, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

„Rozpatrując wątpliwości Wnioskodawcy w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki należy zauważyć, że Kupujący (Spółka) dokonał szeregu określonych czynności, na Nieruchomości jeszcze przed jej nabyciem. Aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy (Wnioskodawcy i Jego żony). Z kolei pełnomocnik działający w granicach udzielonego mu umocowania, dokonuje ww. działań, uatrakcyjnia przedmiotowe działki stanowiące nadal własność Wnioskodawcy.

Działania te dokonywane za pełną zgodą małżonków, przejawiającą się udzielonym pełnomocnictwem, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Spółka nie mogłaby wykonać szeregu opisanych we wniosku czynności, jeżeli nie dysponowałby udzielonym przez Wnioskodawcę pełnomocnictwem.

Jak wskazał Wnioskodawca, Spółka na mocy udzielonego upoważnienia w umowie przedwstępnej, wystąpiła o warunki zabudowy obiektu handlowego o powierzchni 576 m² na działce nr 3, uzyskania pozwolenia na budowę, uzyskania warunków technicznych przyłączy, tj. kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego pozwalających na realizację planowanej inwestycji, uzyskania decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na ww. nieruchomości. W związku z uzyskaniem wyżej wskazanych decyzji 10 marca 2021 r. doszło do sprzedaży działki nr 3.

Zatem do momentu przeniesienia własności działki na rzecz Kupującego sprzedawana działka podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze prawnopodatkowej mocodawcy tj. Wnioskodawcy i Jego żony. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegała działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej z Kupującym.

Tym samym mając na uwadze powyższe w ocenie tut. Organu uznać należy, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wykluczają uznanie sprzedaży jako dokonywanej w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Zatem, należy stwierdzić, że dokonana sprzedaż działki nr 3 jest dostawą towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy”.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego Spółka będąca pełnomocnikiem nie tyle przygotowuje działki do sprzedaży, co do przeprowadzenia całego procesu inwestycyjnego.

Zbycie działek na rzecz Spółki przez Zainteresowanych 1 i 2 jest jedynie częścią całego zamierzania deweloperskiego. Istotne jest również to, że pełnomocnikiem Zainteresowanych jest Spółka (nabywca), w której 50% udziałowcem jest Zainteresowany.

Biorąc wszystkie powyższe okoliczności pod uwagę w cenie zainteresowanych 1 i 2 w zakresie przeniesienia własności działek na Spółkę będą działać w charakterze podatników podatku VAT. Podjęte przez nich przemyślane i zaplanowane działania są charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Stanowią zatem działalność gospodarczą na gruncie podatku VAT.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawcy podatnikami VAT z tytułu sprzedaży Działek do Spółki będzie zarówno Zainteresowany 1 jak i Zainteresowany 2.

Odrębność przepisów podatkowych do innych gałęzi prawa sprawia, że w prawie podatkowym przyjęto, że małżonkowie - przedsiębiorcy mają odrębne majątki podatkowe. Oznacza to, że sprzedaż i zakup następują do majątku wspólnego (KRO), ale do odrębnego majątku podatkowego. W związku z tym małżonkowie mogą także sprzedawać składniki tego odrębnego podatkowo majątku do odrębnego majątku drugiego z małżonków. Mogą także świadczyć na swoją rzecz usługi.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług zasada ta została wyrażona w art. 5 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem - Czynności objęte podatkiem VAT i wymienione w art. 5 ustawy podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

W związku z tym Organy podatkowe przyjmują, że w przypadku sprzedaży nieruchomości objętej wspólnym majątkiem małżeńskim podatnikiem VAT jest ten z małżonków, który wykazuje aktywność w odniesieniu do ich wspólnego majątku lub oboje są podatnikami. Pierwsze stanowisko potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 lipca 2020 r. nr 0114-KDIP4-3.4012.264.2020.1, w której w odniesieniu do najmu nieruchomości organ wskazał:

„W konsekwencji ww. przepisów, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Wobec tego podmiot świadczący usługę najmu/dzierżawy będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem/dzierżawę będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu/dzierżawy jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu/dzierżawy we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej).

Zatem w sytuacji, gdy wynajmowana/dzierżawiona nieruchomość jest własnością obojga małżonków, podatnikiem będzie ten, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem/dzierżawą, np. zawarł umowę, otrzymuje czynsz”.

Stanowisko bliższe przedstawionemu zdarzeniu przyszłemu odnaleźć można w interpretacji Dyrektora Krajowej informacji Skarbowej z 1 kwietnia 2021 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.69.2021.2.LM, w której organ podatkowy uznał, że z tytułu sprzedaży działki budowlanej podatnikami będą oboje małżonkowie. Zdaniem Organu:

„Skoro jak wskazał Wnioskodawca nabyte do wspólności majątkowej małżeńskiej grunty nie były w żaden sposób wykorzystywane do jakiejkolwiek działalności podlegającej podatkowi VAT, jedynie przez obojga małżonków wykorzystywane były rolniczo, a czynności które zostały wykonane na przedmiotowej działce przez Kupującego za sprawą udzielonego mu pełnomocnictwa przez Wnioskodawcę i Jego żonę wskazują na taką aktywność, która mieści się w pojęciu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy - to Wnioskodawca działa jako podatnik podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy w związku ze sprzedażą tej działki jednakże do wysokości udziału (tj. 50%) w tej nieruchomości a nie jak wskazuje Wnioskodawca w całości (tj. 100%) dla tej działki pozostającej we wspólności małżeńskiej.

W tym miejscu wskazać należy, że bez względu na wzajemne ustalenia między małżonkami, tj. które z nich było inicjatorem powyższych działań, w związku z transakcją sprzedaży działki nr 3, Wnioskodawca na równi z żoną jest stroną postępowań administracyjnych niezbędnych do realizacji procesu sprzedaży działki. Finalnie jako ich współwłaściciel, będąc stroną przy zawieraniu notarialnych umów sprzedaży, rozporządził nimi (wraz z żoną) prawnie i ekonomicznie w sposób, który na gruncie ustawy o VAT jest kwalifikowany jako dostawa towaru. To nie subiektywny poziom zaangażowania i aktywności w czynności związane z dostawą towaru decydują o statusie podatnika, ale to czy ma się prawo do rozporządzenia rzeczą jak właściciel i czy się to prawo przenosi na inną osobę. Wnioskodawca jak i Jego żona niewątpliwie takie prawo posiadali i skutecznie to prawo przenieśli na rzecz Kupującego. Zatem na tle przedstawionego stanu faktycznego w oparciu o wyżej wskazane przepisy stwierdzić należy, że Wnioskodawca w ramach swojego (50%) udziału w nieruchomości działa jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy”.

W związku z powyższym uznać należy, że podatnikami z tytułu sprzedaży nieruchomości do spółki będą zainteresowany 1 oraz Zainteresowany 2, tj. każde z małżonków w zakresie przysługującemu im udziału w nieruchomości. Za takim stanowiskiem przemawiają okoliczności, że małżonkowie wspólnie:

1. Podzielili Działkę na mniejsze działki w celu uzyskania pozwolenia na budowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

2. Udzielili Spółce pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a tym samym Spółka działa w charakterze pełnomocnika obojga małżonków.

3. Małżonkowie wspólnie przystąpią do aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Ad 3.

W ocenie Wnioskodawcy Spółka będzie posiadała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez podatników VAT.

Stosownie do art. 86 ust. 1 i 2 ustawy o VAT

1. W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

2. Kwotę podatku naliczonego stanowi:

1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z przepisów tych wynika, że Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur wystawionych przez podatników o ile nabyte działki będą wykorzystane przez nią do działalności opodatkowanej VAT. W tym zakresie należy wskazać, że działki zostaną nabyte przez Spółkę w celu przeprowadzenia na nich inwestycji deweloperskiej polegające na budowie i sprzedaży 8 domów w zabudowie szeregowej.

Tym samym dojdzie do odpłatnej sprzedaży 8 budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej, które jako nieruchomości nowe (tj. nie zasiedlone/nie używane) będą opodatkowania podatkiem VAT (sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a).

W tym kontekście zważyć należy na art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym - w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z przepisu tego wynika, że w przypadku sprzedaży gruntów zabudowanych grunt dzieli los prawny budynków lub budowli na nim posadowionych, w zakresie stawki czy ewentualnych zwolnień z opodatkowania.

Na gruncie ustawy o VAT prawo do odliczenia warunkowane jest nie tylko spełnieniem przesłanek pozytywnych określonych w art. 86, ale również niespełnieniem przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy o VAT. Stosownie do tego przepisu:

Art. 88 [Wyłączenia]

1. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika:

1) (uchylony)

2) (uchylony)

3) (uchylony)

4) usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem:

a) (uchylona)

b) nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób,

c) usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a.

5) (uchylony)

1a. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3.

2. (uchylony)

3. (uchylony)

3a. Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy:

1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

a) wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

b) (uchylona)

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3) (uchylony)

4) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

6) (uchylony)

7) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

3b. Przepis ust. 3a stosuje się odpowiednio do duplikatów faktur oraz kolejnych egzemplarzy faktur.

4. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

5. (uchylony)

6. Nie stanowi podstawy do obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 pkt 4 lit. c, w przypadku opodatkowania wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów, o którym mowa w art. 25 ust. 2, na terytorium kraju z powodu podania numeru, o którym mowa w art. 97 ust. 10, w sytuacji, gdy towary w momencie zakończenia ich wysyłki lub transportu znajdują się na terytorium państwa członkowskiego innym niż terytorium kraju.

Z opisu zdarzenia przyszłego wnika, że żadne ze wskazanych w powyższym przepisie okoliczności nie wystąpią. W związku z powyższym Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT w faktur wystawionych przez podatników.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, ale i udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży wskazanych działek na rzecz Spółki przez Zainteresowanych 1 i 2 istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży, Zainteresowani 1 i 2 podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Zainteresowanych 1 i 2, za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany 1 oraz Zainteresowany 2, nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Zainteresowani 1 i 2 są małżeństwem, w którym pomiędzy małżonkami obowiązuje ustrój wspólności małżeńskiej. Prowadzą działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej, która jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

24 października 2022 r. Zainteresowani 1 i 2 nabyli do wspólnego majątku małżeńskiego nieruchomość gruntową stanowiącą działkę oznaczoną numerem 1, położoną w (…). Nabycie to nastąpiło na podstawie umowy przenoszącej własność (umowy kupna) sporządzonej w formie aktu notarialnego. Ww. transakcja nabycia działki stanowiła czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ zbywca nie działał w charakterze podatnika. Sprzedaż została opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji zbywca nie wystawił faktury VAT z wykazaną kwotą podatku. Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia, ponieważ nie wystąpił podatek naliczony. Nabycie nastąpiło do majątku prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą prowadzoną w formie spółki cywilnej. Działka została nabyta z zamiarem budowy na niej domu jednorodzinnego zaspokającego własne potrzeby mieszkaniowe. Działka nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej prowadzonej w firmie spółki cywilnej ani nie stanowiła środka trwałego w tej działalności. Działka stanowi grunt niezabudowany.

30 września 2020 r. w stosunku do działki została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach wydzielonych na działce 1. W akcie notarialnym nabycia sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie powyższej decyzji na Zainteresowanych 1 i 2.

W wyniku uchwalenia nowego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który dla Działki przewidział możliwość zabudowy szeregowej Zainteresowani 1 i 2 zmienili swoje plany dotyczące przeznaczenia Działki. W związku ze zmianami w MPZP Zainteresowani 1 i 2 postanowili dokonać sprzedaży Działki do specjalnie utworzonej spółki celowej, która ma zająć się budową a następnie sprzedażą domów w zabudowie szeregowej. Uchwalenie planu miejscowego, dla tego obszaru, nastąpiło zgodnie z uchwałą Rady Miasta 7 września 2023 r. Sprzedający jako właściciele działki osobiście ani przez podmioty trzecie, nie wnioskowali o uchwalenie planu, nie składali wniosków oraz nie zgłaszali uwag w procesie jego uchwalania. Zainteresowani 1 i 2 nie posiadają wystarczających środków pieniężnych na sfinansowanie całej inwestycji, w związku z tym Zainteresowany 1 utworzył wraz z innymi osobami fizycznymi (inwestorami) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany 3 lub Spółka), w której został 50% udziałowcem. Spółka jest polskim rezydentem podatkowym oraz czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Głównym celem Spółki jest przeprowadzenie procesu budowlanego, spieniężenie inwestycji oraz podział zysków pomiędzy wspólników.

W związku ze zmianą sposobu wykorzystania nieruchomości Zainteresowani 1 i 2 dokonali następujących czynności prawnych oraz faktycznych:

• Podzielili Działkę na mniejsze działki w celu uzyskania pozwolenia na budowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W wyniku podziału powstało 8 działek budowlanych o szerokości mniejszej niż 16 m, co pozwala na zabudowę szeregową od krawędzi do krawędzi działki. W wyniku podziału powstała również wydzielona 1 działka drogowa, która z automatu przechodzi na własność Gminy.
• Zainteresowany 1 utworzył wraz z zewnętrznymi inwestorami Spółkę celową, która ma przeprowadzić inwestycję deweloperską.
• Zainteresowani 1 i 2 Udzielili Spółce pełnomocnictwa do dysponowania Działkami na cele budowlane.

W związku z udzieleniem Spółce pełnomocnictwa do dysponowania Działkami na cele budowlane:

• Spółka złożyła we własnym imieniu wniosek o pozwolenie na budowę 8 budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej - wniosek jest w trakcie rozpatrywania.
• Spółka złożyła wniosek o wydanie warunków technicznych dla przyłącza wodno-kanalizacyjnego i warunki takiego przyłącza uzyskała.
• Spółka złożyła wniosek o przyłączenie do sieci energetycznej, uzyskała warunki przyłączenia oraz podpisała umowę przyłączeniową.
• Spółka złożyła wniosek o przyłączenie do sieci gazowej i uzyskała warunki przyłączenia.
• Spółka złożyła wniosek i uzyskała decyzję zezwalającą na odrolnienie gruntu - decyzja prawomocna.

Po dokonaniu wszystkich powyższych formalności Zainteresowani 1 i 2 wspólnie przystąpią do aktu notarialnego przenoszącego własność Działek na rzecz Spółki.

Zainteresowani 1 i 2 zamierzają sprzedać Spółce działki budowlane. Spółka przeprowadzi proces budowy oraz sprzedaż domów w zabudowie szeregowej. Zainteresowany 1 jako wspólnik Spółki będzie bezpośrednio uczestniczył w podziale zysków wygenerowanych przez Spółkę z przeprowadzonej inwestycji budowlanej. Środki pieniężne otrzymane przez Zainteresowanego 1 ze Spółki trafią do majątku wspólnego małżonków.

Zainteresowani 1 i 2 nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu gruntami ani usług deweloperskich. We wcześniejszym okresie (w 2022 r.) Zainteresowani 1 i 2 dokonali sprzedaży działki budowlanej w ramach zarządu majątkiem prywatnym w okolicznościach niewskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu gruntami. W ocenie Zainteresowanych 1 i 2 sprzedaż ta nie cechowała się zorganizowanym charakterem i stanowiła zarząd majątkiem prywatnym.

Działka będąca przedmiotem zbycia przed podziałem nie była czynnie wykorzystywana przez Sprzedających. Od momentu zakupu do podziału nie była zagospodarowana, nie była ogrodzona, nie była przedmiotem dzierżawy. Jedyne prace jakie były wykonywane obejmowały porządkowanie terenu zielonego poprzez koszenie. Po podziale, od 12 maja 2025 r. Działka/działki są przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy zawartej na okres 12 miesięcy. Dzierżawa stanowi dla Sprzedających czynność zwolnioną podmiotowo z podatku VAT. Umowa została zawarta z Zainteresowanym 3. Umowa została zawarta w celu wykazania interesu prawnego przez Spółkę przed organami administracji publicznej, w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę (poza udzielonym pełnomocnictwem). Czynsz z tytułu dzierżawy nie jest dokumentowany fakturami, ponieważ Zainteresowani 1 i 2 nie mają obowiązku wystawiania faktur. Roczny czynsz z tego tytułu nie przekracza limitu zwolnienia podmiotowego z podatku VAT (liczonego proporcjonalnie do okresu dzierżawy w trakcie roku podatkowego). W związku z tym Sprzedawcy korzystają w tym zakresie ze zwolnienia z opodatkowania.

Sprzedający jako Właściciele udzielili pełnomocnictwa wyłącznie Spółce (Zainteresowany 3). Pełnomocnictwa tego udzielono 12 maja 2025 i wynika z niego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, celem umożliwienia procedowania pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej z niezbędną infrastrukturą, przyłączami, sieciami i drogą dojazdową. Przy czym pełnomocnictwo nie daje praw do działania w imieniu Sprzedających. Spółka proceduje pozwolenie na budowę, odrolnienie oraz przyłączenie mediów, na rzecz własną i na koszt własny. Żadne inne pełnomocnictwo i prawo do dysponowania nieruchomością nie zostało udzielone osobom trzecim i nie będzie udzielone.

Sprzedający nie podejmowali żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia nieruchomości. Działka jest w stanie niezmiennym od dnia jej nabycia, nie wliczając czynności porządkowych i pielęgnacyjnych polegających na koszeniu gruntu. Nie podejmowano żadnych działań zmierzających do doprowadzenia mediów. Nie wykonano ogrodzenia. Niezależne działania formalne są prowadzone przez Spółkę (Zainteresowanego 3), bezpośrednio na rzecz Spółki, w ramach udzielonego prawa do dysponowania na cele budowlane - odrolnienie, procedowanie pozwolenia na budowę, uzyskiwanie warunków przyłączenia do mediów.

Zainteresowana 2 nie brała udziału w tworzeniu spółki celowej, do której Sprzedający zamierzają sprzedać działkę. Nie jest wspólnikiem spółki, nie zasiada w zarządzie i nie udzielała żadnych zgód na jej powstanie. W akcie założycielskim spółki odnotowano jedynie stan cywilny A.A., wskazując, że jest żonaty.

Działki zostaną zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i sprzedane w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej - opodatkowanej podatkiem VAT.

Państwa wątpliwości zawarte w pytaniach 1 i 2 dotyczą tego, czy planowana sprzedaż Działek do Spółki stanowi działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT u Zainteresowanych 1 i 2 oraz czy podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży Działek do Spółki będzie zarówno Zainteresowany 1 jak i Zainteresowany 2.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy planowana sprzedaż Działek do Spółki będzie stanowić u Zainteresowanych 1 i 2 działalność gospodarczą  oraz czy w odniesieniu do ww. sprzedaży ww. Działek Zainteresowani 1 i 2 będą spełniać przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa w ramach działalności gospodarczej jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa pytań 1 i 2, należy wskazać, że doszło do udzielenia Spółce pełnomocnictwa do działania Spółki w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania we własnym imieniu tej Spółki: wniosku o pozwolenie na budowę 8 budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej, wniosku o wydanie warunków technicznych dla przyłącza wodno-kanalizacyjnego, wniosku o przyłączenie do sieci energetycznej, wniosku o przyłączenie do sieci gazowej, wniosku o odrolnienie gruntu.

Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa Spółce nabywającej Działki umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb tej Spółki (pozwolenia, decyzje, itp.) nie jest staraniem sprzedających, którzy przykładowo starają się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że nabywca (Spółka) jest już określony, właściciele gruntu Zainteresowani 1 i 2 nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia działek i zrealizowania inwestycji.

Należy podkreślić, że w przedmiotowej sprawie skutki prawne czynności wykonanych przez Spółkę (nabywcę) w sensie prawnym nie dotyczą właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Starania Spółki nie są staraniami właścicieli podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę, ale wyłącznie w celu przygotowania gruntu do realizacji planów inwestycyjnych Zainteresowanego 3 (Spółki).

Działki zostały udostępnione na mocy umowy dzierżawy na rzecz Spółki, która planuje zakupić te  Działki. Umowa dzierżawy została zawarta w celu wykazania interesu prawnego przez Spółkę przed organami administracji publicznej, w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę (poza udzielonym pełnomocnictwem). W związku z tym, dzierżawa Działek przez Spółkę umożliwi jej zrealizowanie warunków, związanych z budową budynków mieszkalnych jednorodzinnych na tych Działkach.

Podkreślić należy, że nabywca (Spółka) wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania Działek do swoich określonych potrzeb.

Istotne w niniejszej sprawie jest również to, że w stosunku do Działek będących przedmiotem sprzedaży, Zainteresowani 1 i 2, nie podejmowali żadnych działań w celu uatrakcyjnienia nieruchomości. Działka jest w stanie niezmiennym od dnia jej nabycia, nie wliczając czynności porządkowych i pielęgnacyjnych polegających na koszeniu gruntu. Nie podejmowano żadnych działań zmierzających do doprowadzenia mediów. Nie wykonano ogrodzenia.

Kupująca Spółka została powołana w celu realizacji inwestycji deweloperskiej. W opisanej sytuacji bez znaczenia jest fakt, że jednym z założycieli Spółki jest Zainteresowany będący stroną postępowania. Nieruchomość 1 obecnie podzielona na mniejsze działki, nigdy nie była wykorzystywana przez Zainteresowanych 1 i 2 w działalności gospodarczej, z wniosku nie wynika, aby działka była wykorzystywana przez Zainteresowanych 1 i 2 w działalności rolniczej. Z opisu sprawy wynika, że Działka przed podziałem nie była czynnie wykorzystywana przez Sprzedających. Od momentu zakupu do podziału nie była zagospodarowana, nie była ogrodzona, nie była przedmiotem dzierżawy. Jedyne prace jakie były wykonywane obejmowały porządkowanie terenu zielonego poprzez koszenie. Po podziale – Działki są przedmiotem dzierżawy na rzecz Zainteresowanego 3.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży własności ww. Działek nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wyodrębnionych z Działki 1 działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Zainteresowani 1 i 2 nie podjęli i nie podejmą takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Zainteresowanych 1 i 2 w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Spółkę nabywającą Działki, na mocy udzielonego jej przez Zainteresowanych 1 i 2 pełnomocnictwa, zostaną podjęte tylko w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy (tej właśnie Spółki).

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, sam podział Działki 1 na mniejsze, udzielenie pełnomocnictwa Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb tej Spółki i dzierżawa tego gruntu na rzecz Spółki przed sprzedażą, nie powoduje, że Zainteresowani 1 i 2 zostaną z tego powodu uznani za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W sprawie nie istnieje ciąg zdarzeń przesądzający o prowadzeniu działalności gospodarczej. Przez Zainteresowanych 1 i 2 zostały wykonane tylko nieliczne czynności charakterystyczne dla osób fizycznych wyzbywających się majątku prywatnego. Okoliczność, że Zainteresowany 1 posiada udziały w Spółce planującej zakup działek i to, że część hipotetycznych zysków Spółki z jej działalności gospodarczej może trafić do majątku wspólnego Zainteresowanych 1 i 2, nie ma żadnego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

Zatem, dokonując sprzedaży działek nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9, Zainteresowani 1 i 2 będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie będzie stanowiło wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Brak uznania wskazanej transakcji jako wykonywanej w ramach działalności gospodarczej pozbawia Zainteresowanych 1 i 2 statusu podatników podatku VAT dla tej czynności, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a tę dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż własności niezabudowanych działek 2, 3, 4, 5, 6, 9, 8 i 9, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, u Zainteresowanych 1 i 2 a zatem z tytułu sprzedaży Działek Spółce, Zainteresowanego 1 i Zainteresowanego 2 nie będzie można uznać za podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Państwa stanowisko w zakresie objętym pytaniami nr 1 i 2 jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości zawarte w pytaniu 3 dotyczą tego, czy Spółka będzie posiadała prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur/faktury VAT dokumentującej/dokumentujących ww. transakcję nabycia Działek.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy:

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Tak skonstruowana zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Ponadto, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z odpowiedzi na pytania nr 1 i 2 wynika, że w opisanej sprawie, Zainteresowani 1 i 2 dokonają sprzedaży działek o nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 9, wyodrębnionych z działki o nr 1, w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej i z tego tytułu Zainteresowani 1 i 2 nie będą podatnikami podatku od towarów i usług, a dostawa ww. Działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Zatem Spółka – Zainteresowany 3 – pomimo tego, że jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT a nabyte nieruchomości służyć jej będą do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (sprzedaż budynków mieszkalnych jednorodzinnych w ramach działalności deweloperskiej), nie będzie posiadała prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia ww. działek, gdyż dostawa tych działek przez Zainteresowanych 1 i 2 na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Państwa stanowisko w zakresie objętym pytaniem nr 3 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny bądź zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego bądź zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku i w jego uzupełnieniu opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.