Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.691.2025.2.DS

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismem z 22 grudnia 2025 r. (wpływ 2 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielką niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki oznaczone w ewidencji gruntów i budynków numerami: 1 oraz 2, położonej w (...), w dzielnicy (...), w gminie (...), w województwie (...), w obrębie ewidencyjnym numer (...), nazwa (…), o łącznej powierzchni 1,9757 ha (dalej jako: „Nieruchomość”), wchodzących w skład nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (...), (...)Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Wnioskodawczyni nabyła prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 23 czerwca 1993 roku przez B.B., notariusza w (...), za Rep. A nr (…). W chwili powyższego nabycia pozostała w związku małżeńskim, w którym niezmiennie pozostaje do chwili obecnej, przy czym z treści powołanej wyżej umowy darowizny wynika, że nabycia dokonała do swojego majątku osobistego. W jej związku małżeńskim niezmiennie obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową majątkową małżeńską Wnioskodawczyni nie zawierała, wobec czego Nieruchomość stanowi jej majątek osobisty.

Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazuje, iż:

1.      Nieruchomość pozostaje w niezakłóconym posiadaniu Wnioskodawczyni, nie jest przedmiotem umowy dzierżawy lub użyczenia, ani innych praw obligacyjnych mogących stanowić podstawę władania przez osoby trzecie; ponadto granice Nieruchomości są bezsporne;

2.      Nieruchomość nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej;

3.      Nieruchomość jest nieogrodzona oraz niezabudowana;

4.      Nieruchomość nie została nabyta od Skarbu Państwa ani jednostki samorządu terytorialnego;

5.      Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

6.      Dla Nieruchomości przed dniem 30 kwietnia 2016 r. nie została wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy;

7.      Dla Nieruchomości 3 grudnia 2024 roku została wydana na wniosek Wnioskodawczyni decyzja nr (…) z up. Zarządu Dzielnicy (...) (...) (znak sprawy: (…)) o warunkach zabudowy, z której treści wynika, że:

i.       ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-biurowego wraz z wewnętrznym zbiornikiem ppoż., placami manewrowymi i podjazdami, niezbędną infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu na dz. ew. nr 1 i 2 z obrębu (…) przy ulicy (…) na terenie dzielnicy (...) (...);

ii.      linie rozgraniczające planowanego przedsięwzięcia wykreślono linią ciągłą koloru czarnego i oznaczono literami: A-B-C-D-A na mapie stanowiącej załącznik graficzny nr 1 do ww. decyzji, który jest jej integralną częścią;

iii.     teren inwestycji obejmuje części działek ew. nr: 1 z obrębu (...) – grunty orne (RIIIb, RIVa) oraz nr 2 z obrębu (...) – łąki trwałe (ŁIV), grunty orne (RIVb) o łącznej powierzchni 1,9757 ha, przy czym powierzchnia podlegająca przekształceniu wynosi 9966,71 m²,

iv.    nieprzekraczalna linia zabudowy wynosi 23 m (dwadzieścia trzy metry) od granicy działki ew. nr 1 i 2 z obrębu (...) (odcinek AD);

v.      wskaźnik maksymalnej powierzchni zabudowy dla nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 0,36 (trzydzieści sześć setnych), wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej do zachowania wynosi 50% (pięćdziesiąt procent), szerokość elewacji frontowej wynosi 30 m (trzydzieści metrów) z tolerancją 20% (dwadzieścia procent) od strony ulicy (...) oraz wysokość głównej krawędzi elewacji frontowej lub jej gzymsu, attyki dla nowej zabudowy wynosi do 12 m (dwanaście metrów), geometria dachu dla nowej zabudowy: dach płaski, przy czym z uwagi na geometrię dachu nie ustalono kierunku kalenicy, wysokość zabudowy w rozumieniu art. 2 pkt 30) lit. a) i b) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym maksymalnie 12 m (dwanaście metrów); nadto z kolejnych punktów decyzji wynika, że z uwagi, że teren inwestycji graniczy z gruntem leśnym, możliwość realizacji obiektu może wiązać się z koniecznością uzyskania odstępstwa od warunków technicznych (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 roku);

10. Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego w związku z art. 2 pkt 1) ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.);

11. Nieruchomość położona jest w dzielnicy (...) i obrębie ewidencyjnym numer (...), wobec czego nie znajduje się na obszarze zdegradowanym i obszarze rewitalizacji powstałym na podstawie uchwały podjętej przez radę gminy w oparciu o art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 278) ani na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji ustanowionej na obszarze rewitalizacji utworzonej na podstawie uchwały podjętej przez radę gminy zgodnie z art. 25 wyżej powołanej ustawy;

12. Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, jak również nie została dla niej wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 530);

13. Nieruchomość nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, nie jest położona na obszarze parku narodowego w rozumieniu ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r. poz. 1336), ani nie znajdują się na niej wody śródlądowe stojące ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działania człowieka, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku Prawo wodne (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r. poz. 960);

14. Nieruchomość nie leży w pasie drogowym żadnej drogi publicznej ani jakiejkolwiek innej drogi, ani nie są planowane nowe drogi ani rozbudowa istniejących, co mogłoby doprowadzić do wywłaszczenia Nieruchomości lub jej części;

15. Nieruchomość nie została wpisana do rejestru zabytków, nie znajdują się na niej obiekty archeologiczne lub paleontologiczne, ani obiekty objęte ochroną przyrodniczą, Nieruchomość nie znajduje się na obszarze ochrony sprawowanej przez konserwatora zabytków lub konserwatora przyrody, dla Nieruchomości nie została ponadto wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;

16. Na terenie Nieruchomości nie znajduje się infrastruktura techniczna, w tym w szczególności sieci przesyłowe, które dochodziłyby do innych sąsiadujących nieruchomości, lub z których korzystałyby inne podmioty aniżeli Wnioskodawczyni;

17. Nieruchomość stanowi część gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni i jest wykorzystywana wyłącznie na jej potrzeby.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność wytwórczą w zakresie rolnictwa, nie prowadzi jednak działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz nie prowadzi działalności w zakresie specjalnych działów produkcji rolnej. Wnioskodawczyni otrzymuje dopłaty z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa do posiadanego gospodarstwa rolnego w postaci jednolitej płatności obszarowej oraz dopłaty do łąk. Obecnie Wnioskodawczyni pobiera emeryturę rolniczą.

Wnioskodawczyni jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 115 i n. ustawy VAT.

Wnioskodawczyni zamierza, jako osoba fizyczna dysponująca majątkiem prywatnym, zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, które to nabycie nastąpi do majątku osobistego Kupującego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (…) z 13 października 2025 r., sporządzonego przed A.A. notariuszem w (...), Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, zobowiązując się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, najpóźniej w terminie do 15 października 2027 r.

Zamierzona sprzedaż Nieruchomości nastąpi po uzyskaniu przez Kupującego prawem wymaganych ostatecznych zgód i pozwoleń, zezwalających na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej oraz po dokonaniu w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia użytków Nieruchomości na użytki stanowiące grunty zabudowane i zurbanizowane (inne niż użytki kopalne), które to czynności pozwolą na przeprowadzenie planowanej przez Kupującego inwestycji polegającej na wybudowaniu na Nieruchomości budynku magazynowo-biurowego (dalej jako: „Inwestycja”).

Jednocześnie Kupujący zobowiązał się na własne ryzyko do:

1)  przeprowadzenia analizy stanu prawnego Nieruchomości i oceny wyników analizy;

2)  uzyskania ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

3)  potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, wyłączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

4)  zapewnienia Nieruchomości dostępu do drogi publicznej, w tym poprzez ustanowienie odpowiednich służebności gruntowych;

5)  uzyskania warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

6)  uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji.

Celem wykonywania wszelkich czynności związanych z przygotowaniem do realizacji planowanego przedsięwzięcia gospodarczego na Nieruchomości, Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu stosownego pełnomocnictwa. Wszelkie koszty związane z realizacją czynności w oparciu o udzielone pełnomocnictwo, w tym koszty wniosków, dokumentów, opłat przyłączeniowych pokryje Kupujący.

Sprzedająca wyraziła jednocześnie zgodę na wystąpienie przez Kupującego do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w szczególności na wystąpienie do (...) w sprawach związanych z ustanowieniem przez (...) służebności zapewniającej dojazd, obciążającej działkę będącą we władaniu (...), przy czym składanie i podpisywanie wniosków i innych dokumentów, a nadto zawieranie umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego nastąpi wyłącznie w imieniu i na koszt Kupującego.

Sprzedaż Nieruchomości połączona zostanie z przeniesieniem na Kupującego wszelkich praw i obowiązków wynikających z decyzji wydanych dla Nieruchomości, a także z umów i uzgodnień zawartych z gestorami mediów. Ponadto Wnioskodawczyni dokona przeniesienia na Kupującego wszelkich praw i obowiązków wynikających z decyzji nr (…)  wydanej 3 grudnia 2024 roku z up. Zarządu (...) (znak sprawy: (…)) o warunkach zabudowy.

Jednocześnie Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu na czas obowiązywania przedwstępnej umowy sprzedaży, prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418), w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji.

Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na swobodny wstęp na Nieruchomość przez Kupującego, jego pracowników, współpracowników oraz inne upoważnione przez Kupującego osoby, w celu dokonania wszelkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz w celu dokonania wszelkich niezbędnych czynności umożliwiających przygotowanie Nieruchomości pod planową Inwestycję, w tym stosownych pomiarów i badań.

Wnioskodawczyni nigdy nie wykorzystywała Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ponadto Nieruchomość od dnia jej nabycia była wykorzystywana wyłącznie jako część gospodarstwa rolnego. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem reklamy, marketingu, dzierżawy ani inwestycji mających na celu przygotowanie do sprzedaży i zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości, w szczególności Wnioskodawczyni nie wyrównywała i ogradzała terenu.

Wnioskodawczyni nigdy nie nabywała innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Jednocześnie Wnioskodawczyni nie zamierza nabywać innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. Ponadto należy wskazać, iż dla Wnioskodawczyni sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter wyłącznie indywidualny, służący zaspokojeniu potrzeb prywatnych.

Od momentu nabycia Nieruchomości do chwili jej sprzedaży, Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie będzie podejmowała żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, które zmierzałaby do podniesienia jej wartości, jednocześnie na Nieruchomości nie zostały poczynione żadne inwestycje.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek ew. nr 1 i 2, obręb (...) (dalej jako: „Nieruchomość”) wyłącznie w celu uzyskania informacji o potencjalnych, dopuszczalnych możliwościach zagospodarowania Nieruchomości, działanie to miało charakter informacyjny i porządkujący, związany z racjonalnym zarządzaniem majątkiem prywatnym.

Wnioskodawczyni nie zamierzała zrealizować na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-biurowego. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych czynności przygotowawczych do realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-biurowego.

Nabywca zgłosił się do Wnioskodawczyni z własnej inicjatywy, po uzyskaniu informacji o chęci sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych zorganizowanych ani profesjonalnych działań zmierzających do pozyskania Nabywcy, w szczególności nie korzystała z usług pośredników, nie prowadziła kampanii marketingowych, ani nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa wyłącznie Nabywcy Nieruchomości, przy czym zakres tego pełnomocnictwa został ograniczony do czynności formalnych związanych z przygotowaniem i zawarciem umowy przyrzeczonej. Wnioskodawczyni nie zamierza udzielać pełnomocnictwa żadnemu podmiotowi trzeciemu.

Pytanie

Zagadnienie prawne, którego rozstrzygnięcia domaga się Wnioskodawczyni, sprowadza się do odpowiedzi na pytanie: czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym czy w przedmiotowej sprawie zachodzą przesłanki do uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 Ustawy VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, w okolicznościach przedstawionych szczegółowo powyżej, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, iż sprzedaż Nieruchomości będzie związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wnioskodawczyni nie będzie działać w ramach tej transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT – Wnioskodawczyni dokonuje sprzedaży jako osoba prywatna.

Podatnikiem, w świetle art. 15 ust. 1 Ustawy VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w Ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie doszło do opodatkowania danej czynności, konieczne jest, aby czynność ta mieściła się w zakresie czynności opodatkowanych i była wykonywana przez podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zakres zatem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług wyznaczony jest przez dwa czynniki:

a)  przedmiotowy – opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług podlegają tylko czynności wskazane w Ustawie VAT – m.in. dostawa towarów oraz świadczenie usług; oraz

b)  podmiotowym – czynności te muszą być dokonywane przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT.

Pojęcie podatnika na gruncie VAT odgrywa więc, obok czynności podlegających opodatkowaniu, podstawową rolę w wyznaczeniu zakresu opodatkowania. Podatnik został zdefiniowany przez pryzmat prowadzenia działalności gospodarczej. Z kolei definicja tej działalności ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym i podejmując aktywność w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, z definicji podatników podatku od towarów i usług należy wykluczyć podmioty, które dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Również dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tychże czynności.

Powyższe potwierdza Naczelny Sąd Administracyjny w Wyroku z 18 października 2011 r., sygn. akt: I FSK 1536/10 wskazując, iż zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT (a tym samym art. 15 ust. 2 p.t.u.), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu budowlanego działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i wykazany obiektywnymi dowodami zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz do spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Postanowienia art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzić o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt: I FPS 3/07).

W świetle powyższego, przy ocenie charakteru działalności osoby sprzedającej nieruchomość, należy uwzględnić całokształt czynności podejmowanych na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania majątkiem prywatnym.

W odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości należy wobec powyższego uznać, iż brak jest przesłanek uzasadniających uznanie Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie sprzedaży nieruchomości, która to aktywność mogłaby zostać porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił również ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie podejmuje aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawczynię należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęte warunki zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, mające na celu uzyskanie przez Kupującego prawem wymaganych zgód i pozwoleń, zezwalających na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej oraz zmiana oznaczenia użytków Nieruchomości na użytki stanowiące grunty zabudowane i zurbanizowane, a także przeniesienie przez Wnioskodawczynię na Kupującego wszelkich praw i obowiązków wynikających z decyzji wydanych dla Nieruchomości, umów i uzgodnień zawartych z gestorami mediów oraz wszelkich praw i obowiązków wynikających z decyzji nr (…) wydanej 3 grudnia 2024 roku z up. Zarządu Dzielnicy (...) (...) (znak sprawy: -(…) o warunkach zabudowy, również nie świadczą o aktywności Wnioskodawczyni, charakterystycznej dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawczyni nie prowadzi osobiście żadnych działań mających charakter przygotowawczy lub inwestycyjny. Wszelkie działania zmierzające do zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości oraz jej przygotowania pod planowaną przez Kupującego Inwestycję, wykonywane są przez Kupującego, brak jest więc jakichkolwiek przesłanek, by uznać, że Wnioskodawczyni podejmuje czynności profesjonalne, zorganizowane lub handlowe, charakterystyczne dla działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy VAT.

Ponadto nadanie gruntowi statusu budowlanego (wskutek wydania na rzecz Wnioskodawczyni decyzji o warunkach zabudowy) ma znaczenie wyłącznie dla oceny możliwości zastosowania zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, o ile sprzedawca działa jako podatnik. Samo zatem uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy przez osobę fizyczną nie jest równoznaczne z rozpoczęciem działalności gospodarczej i nie przesądza o postaniu statusu podatnika VAT.

Również oceny tej nie zmienia fakt, że Wnioskodawczyni poprzez udzielenie pełnomocnictwa umożliwi Kupującemu m.in. uzyskanie warunków przyłączenia Inwestycji do wszelkich niezbędnych sieci, uzyskanie decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej czy zmianę klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach.

Jak podkreśla Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 30 września 2022 r., sygn. akt: I FSK 451/19, za bezzasadne należy uznać twierdzenia autora skargi kasacyjnej, iż przy ocenie, czy planowana przez skarżącego sprzedaż działek nastąpi w wyniku wykonywania przez niego działalności gospodarczej, czy w ramach zarządu majątkiem prywatnym, uwzględnić należy przede wszystkim okoliczność udzielenia przez skarżącego na rzecz spółki D. pełnomocnictwa w zakresie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zdaniem autora skargi kasacyjnej postępowanie takie świadczy o tym, że w istocie skarżący staje się współdziałającym z nabywcą w zakresie wspólnego przedsięwzięcia. Aktywność wnioskodawcy zaś wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Stanowisko takie nie sposób zaakceptować. Oczywistym jest, że nabywca określonej nieruchomości chce mieć pewność, że działka, którą zamierza nabyć, może być wykorzystywana w celu zamierzonym. Dlatego też warunek nabycia przedmiotowej nieruchomości, określony w umowie przedwstępnej w postaci uzyskania warunków zabudowy potwierdzających możliwość zabudowy obiektu handlowego o powierzchni nie mniejszej niż 600 m² nie wykracza poza zakres czynności zarządu majątkiem prywatnym. Również oceny tej nie zmienia fakt, że nabywcą nieruchomości ma być przedsiębiorca, który zamierza prowadzić na przedmiotowych działkach działalność gospodarczą. Okoliczność, że wnioskodawca poprzez udzielenie pełnomocnictwa umożliwił spółce nabywającej uzyskanie warunków zabudowy przedmiotowych działek w żadnej mierze nie zmienia kwalifikacji jego działań, które nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym. Wszystkie wskazane we wniosku o interpretację okoliczności wskazują jednocześnie, że Skarżący planując sprzedaż działek, nie podjął działań porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Każdemu zbywcy składnika majątkowego zależy przecież aby doszło do transakcji zbycia oraz aby cena zbycia była najwyższa.

Powyższe potwierdza jednocześnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 stycznia 2022 r., sygn. akt: I FSK 645/21 wskazując, iż przepis art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowalne i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług.

Dalej Naczelny Sąd Administracyjny podkreśla, iż prawidłowo także Sąd pierwszej instancji przyjął, że „udzielenie pełnomocnictwa na cele budowlane miało na celu jedynie przyspieszenie procesu inwestycyjnego realizowanego przez kupującego”. Podkreślić bowiem należy, że już z charakteru prawnego umowy przedwstępnej i celu jej zawarcia, wynika, że umowa ta z natury rzeczy dąży do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności związanych z uzyskaniem stosownych decyzji i pozwoleń jest normalną okolicznością towarzyszącą zawieranym umową przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny. Także uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania stosownych pozwoleń czy decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być uważane za podejmowanie przez skarżącą (zbywającą nieruchomość) czynności zwiększających wartość i atrakcyjność działki, jeżeli zarówno skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę i dokonywane są na jego rzecz.

Jeżeli na jego wniosek nie zostaną wydane stosowne decyzje administracyjne i pozwolenia, to w świetle przyjętych w umowie przedwstępnej postanowień, umowa przyrzeczona może nie zostać zawarta.

Okoliczność udzielenia kupującemu pełnomocnictwa do wykonywania szeregu czynności nie może być uznana za świadczącą o tym, że podmiot dokonujący sprzedaży działek, działa w charakterze podatnika VAT. Sprzedający nie może zostać uznany za podatnika VAT tylko z tego tytułu, że kupujący po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości rozpoczął przygotowywania tej nieruchomości do przyszłej inwestycji (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 listopada 2023 r., sygn. akt: I FSK 816/20).

Skoro zatem nabyta przez Wnioskodawczynię Nieruchomość wykorzystywana była przez nią jedynie do prowadzenia działalności rolniczej i jak zostało to już wcześniej podkreślone, nie ponosiła ona żadnych nakładów oraz nie wykonywała żadnych czynności, które zmierzałyby do podniesienia wartości rynkowej lub ulepszenia Nieruchomości, a udzielone przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwo ma jedynie na celu umożliwienie pozyskania Kupującemu niezbędnych informacji dotyczących działki oraz zezwoleń umożliwiających przeprowadzenie planowanej przez Kupującego inwestycji, działania Wnioskodawczyni stanowią czynności związane ze zwykłym wykonaniem prawa własności.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawczyni nie będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, a sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanych działek, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki oznaczone w ewidencji gruntów i budynków numerami: 1 oraz 2, położonej w (...), w dzielnicy (...), w gminie (...), w województwie (...). Prawo własności Nieruchomości nabyła Pani na podstawie umowy darowizny, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 23 czerwca 1993 roku. W chwili powyższego nabycia pozostała Pani w związku małżeńskim, w którym niezmiennie pozostaje do chwili obecnej, przy czym z treści powołanej wyżej umowy darowizny wynika, że nabycia dokonała do swojego majątku osobistego.

Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy lub użyczenia, ani innych praw obligacyjnych mogących stanowić podstawę władania przez osoby trzecie. Nieruchomość nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej, jest nieogrodzona i niezabudowana. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

3 grudnia 2024 roku dla Nieruchomości została wydana, na Pani wniosek, decyzja o warunkach zabudowy, z której treści wynika, że: ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-biurowego wraz z wewnętrznym zbiornikiem ppoż., placami manewrowymi i podjazdami, niezbędną infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu na dz. ew. nr 1 i 2. Wskazała Pani, ze wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działek ew. nr 1 i 2, wyłącznie w celu uzyskania informacji o potencjalnych, dopuszczalnych możliwościach zagospodarowania Nieruchomości, działanie to miało charakter informacyjny i porządkujący, związany z racjonalnym zarządzaniem majątkiem prywatnym. Nie zamierzała Pani zrealizować na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-biurowego.

Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość stanowi część Pani gospodarstwa rolnego i jest wykorzystywana wyłącznie na Pani potrzeby. Prowadzi Pani działalność wytwórczą w zakresie rolnictwa, nie prowadzi Pani jednak działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz nie prowadzi działalności w zakresie specjalnych działów produkcji rolnej. Obecnie pobiera Pani emeryturę rolniczą. Jest Pani rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 115 i następne ustawy VAT.

Zamierza Pani, jako osoba fizyczna dysponująca majątkiem prywatnym, zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, które to nabycie nastąpi do majątku osobistego Kupującego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

13 października 2025 r., na podstawie aktu notarialnego, zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, zobowiązując się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, najpóźniej w terminie do 15 października 2027 r. Zamierzona sprzedaż Nieruchomości nastąpi po uzyskaniu przez Kupującego prawem wymaganych ostatecznych zgód i pozwoleń, zezwalających na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej oraz po dokonaniu w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia użytków Nieruchomości na użytki stanowiące grunty zabudowane i zurbanizowane (inne niż użytki kopalne), które to czynności pozwolą na przeprowadzenie planowanej przez Kupującego inwestycji polegającej na wybudowaniu na Nieruchomości budynku magazynowo-biurowego (Inwestycja).

Jednocześnie Kupujący zobowiązał się na własne ryzyko do:

-     przeprowadzenia analizy stanu prawnego Nieruchomości i oceny wyników analizy;

-     uzyskania ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

-     potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, wyłączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

-     zapewnienia Nieruchomości dostępu do drogi publicznej, w tym poprzez ustanowienie odpowiednich służebności gruntowych;

-     uzyskania warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

-     uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji.

Celem wykonywania wszelkich czynności związanych z przygotowaniem do realizacji planowanego przedsięwzięcia gospodarczego na Nieruchomości, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa. Wyraziła Pani jednocześnie zgodę na wystąpienie przez Kupującego do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w szczególności na wystąpienie do (...) w sprawach związanych z ustanowieniem przez (...) służebności zapewniającej dojazd, obciążającej działkę będącą we władaniu (...), przy czym składanie i podpisywanie wniosków i innych dokumentów, a nadto zawieranie umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego nastąpi wyłącznie w imieniu i na koszt Kupującego.

Sprzedaż Nieruchomości połączona zostanie z przeniesieniem na Kupującego wszelkich praw i obowiązków wynikających z decyzji wydanych dla Nieruchomości, a także z umów i uzgodnień zawartych z gestorami mediów. Ponadto dokona Pani przeniesienia na Kupującego wszelkich praw i obowiązków wynikających z decyzji o warunkach zabudowy wydanej 3 grudnia 2024 r.

Udzieliła Pani Kupującemu na czas obowiązywania przedwstępnej umowy sprzedaży, prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Wskazała Pani, że nigdy nie wykorzystywała Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ponadto Nieruchomość od dnia jej nabycia była wykorzystywana wyłącznie jako część gospodarstwa rolnego. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem reklamy, marketingu, dzierżawy ani inwestycji mających na celu przygotowanie do sprzedaży i zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości, w szczególności nie wyrównywała i ogradzała Pani terenu. Nigdy nie nabywała Pani innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Od momentu nabycia Nieruchomości do chwili jej sprzedaży, nie podejmowała Pani i nie będzie podejmowała żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, które zmierzałaby do podniesienia jej wartości, jednocześnie na Nieruchomości nie zostały poczynione żadne inwestycje. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej nie podejmowała Pani żadnych czynności przygotowawczych do realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-biurowego.

Nabywca zgłosił się do Pani z własnej inicjatywy, po uzyskaniu informacji o chęci sprzedaży przez Panią Nieruchomości. Nie podejmowała Pani żadnych zorganizowanych ani profesjonalnych działań zmierzających do pozyskania Nabywcy, w szczególności nie korzystała z usług pośredników, nie prowadziła kampanii marketingowych, ani nie zamieszczała ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości.

Udzieliła Pani pełnomocnictwa wyłącznie Nabywcy Nieruchomości, przy czym zakres tego pełnomocnictwa został ograniczony do czynności formalnych związanych z przygotowaniem i zawarciem umowy przyrzeczonej. Nie zamierza Pani udzielać pełnomocnictwa żadnemu podmiotowi trzeciemu.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym zachodzą w tej sprawie przesłanki dla uznania Pani za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do ww. sprzedaży działek o nr 1 i 2  będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji podejmowane przez Panią działania wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż wskazanych Nieruchomości będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Niewątpliwie za uznaniem Pani za podatnika podatku VAT w związku z planowaną transakcją przemawia fakt przygotowania nieruchomości do sprzedaży, wykraczający poza zakres działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Okoliczności sprawy wprost bowiem wskazują, że dla Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku  3 grudnia 2024 roku została wydana na Pani wniosek  decyzja o warunkach zabudowy. Z treści tej decyzji wynika, że ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-biurowego wraz z wewnętrznym zbiornikiem ppoż., placami manewrowymi i podjazdami, niezbędną infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu na dz. ew. nr 1 i 2. Wskazała Pani, że wystąpiła Pani z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek ew. nr 1 i 2, wyłącznie w celu uzyskania informacji o potencjalnych, dopuszczalnych możliwościach zagospodarowania Nieruchomości, działanie to miało charakter informacyjny i porządkujący, związany z racjonalnym zarządzaniem majątkiem prywatnym. Nie zamierzała Pani zrealizować na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-biurowego.

Jednakże sam fakt, że wystąpiła Pani o decyzję dla konkretnej inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowo-biurowego wraz z wewnętrznym zbiornikiem ppoż., placami manewrowymi i podjazdami, niezbędną infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu na dz. ew. nr 1 i 2 wskazuje, że nie było to działanie, które jest wykonywane w ramach zwykłych czynności właścicielskich, ale skoordynowane i zorganizowane działania zmierzające do sprzedaży Nieruchomości.

13 października 2025 r., na podstawie aktu notarialnego zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży ww. Nieruchomości, zobowiązując się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, najpóźniej do 15 października 2027 r. Zamierzona sprzedaż Nieruchomości nastąpi po uzyskaniu przez Kupującego prawem wymaganych ostatecznych zgód i pozwoleń, zezwalających na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej oraz po dokonaniu w ewidencji gruntów zmiany oznaczenia użytków Nieruchomości na użytki stanowiące grunty zabudowane i zurbanizowane (inne niż użytki kopalne), które to czynności pozwolą na przeprowadzenie planowanej przez Kupującego Inwestycji polegającej na wybudowaniu na Nieruchomości właśnie budynku magazynowo-biurowego .

Celem wykonywania wszelkich czynności związanych z przygotowaniem do realizacji planowanego przedsięwzięcia gospodarczego na Nieruchomości, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa. Sprzedaż Nieruchomości połączona zostanie z przeniesieniem na Kupującego wszelkich praw i obowiązków wynikających z decyzji wydanych dla Nieruchomości, a także z umów i uzgodnień zawartych z gestorami mediów. Ponadto, dokona Pani przeniesienia na Kupującego wszelkich praw i obowiązków wynikających z decyzji o warunkach zabudowy wydanej 3 grudnia 2024 r. Fakt wystąpienia przez Panią o tą decyzję oraz o inne decyzje wydane dla Nieruchomości, a także umowy i uzgodnienia zawarte przez Panią z gestorami mediów, a następnie przekazania ww. decyzji, umów i uzgodnień przyszłemu nabywcy wskazuje na zorganizowany charakter Pani działań.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w zakresie przygotowania przedmiotowej Nieruchomości do sprzedaży nie mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, i nie jest zgodna z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10, C-181/10.

Tym samym, dokonując sprzedaży wskazanych działek nie będzie Pani korzystała z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Zatem będzie Pani działała jako podatnik podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta będzie stanowiła działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż ww. niezabudowanych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.