Wnioskodawca jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność budowlaną zwolnioną z VAT oraz rolnikiem ryczałtowym zwolnionym z VAT. Posiada niezabudowane nieruchomości rolne, które nabył głównie w drodze darowizn i zakupu, a następnie podzielił na mniejsze działki celem sprzedaży. Działki są wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej, nie posiadają planu zagospodarowania ani warunków zabudowy.…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 25 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych planowanej sprzedaży 16 działek. Uzupełnił go Pan pismem z 23 stycznia 2026 r. (wpływ 29 stycznia 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest przedsiębiorcą. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której świadczy usługi budowlane. Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, zaś wykonywana przez Wnioskodawcę działalność objęta jest zwolnieniem podmiotowym z podatku od towarów i usług.
Ponadto, Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym zwolnionym z podatku od towarów i usług. Wnioskodawca posiada ziemię, która stanowi własność Wnioskodawcy w postaci niezabudowanych nieruchomości rolnych. Posiadany przez Wnioskodawcę grunt nie był nigdy wykorzystywany w działalności gospodarczej. Wykorzystywany był wyłącznie w ramach gospodarstwa rolnego. Część działek Wnioskodawca podzielił na mniejsze działki celem sprzedaży.
Jedną z działek, położoną w obrębie ewidencyjnym (...) o numerze 1 Wnioskodawca otrzymał od małżonki w drodze darowizny. Żona zakupiła ją w 2023 roku. Działkę tę Wnioskodawca podzielił na 6 mniejszych działek o numerach: 1/3, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20 o powierzchni 1500 m2.
Kolejną działkę położoną w obrębie ewidencyjnym (...) o numerze 2 Wnioskodawca otrzymał w drodze darowizny od małżonki, która to tę działkę otrzymała w drodze darowizny w 2022 roku od stryja i zapłaciła od tego podatek od darowizny. Działka ta została podzielona na 2 mniejsze o numerach: 2/4, 2/5 o powierzchni 1500 m2.
W 2022 roku Wnioskodawca otrzymał od rodziców w drodze darowizny działkę położoną w obrębie ewidencyjnym (...) o numerze 3, którą Wnioskodawca podzielił na 3 mniejsze o numerach: 3/3, 3/2, 3/1 o powierzchni 3001 m2.
W 2025 roku Wnioskodawca nabył w drodze kupna działkę położoną w obrębie ewidencyjnym (...) o numerze 4/2, którą Wnioskodawca podzielił na 2 mniejsze o numerach: 4/7, 4/8 o powierzchni 1500 m2. Działka ta została nabyta od osoby fizycznej niebędącej podatnikiem, wobec czego czynność ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.
Wszystkie wymienione wyżej działki są działkami rolnymi, zostały nabyte w celu wykorzystania ich w gospodarstwie rolnym. Działki nie były i nie są wykorzystywane w żaden inny sposób od momentu wejścia w ich posiadanie oraz Wnioskodawca nie udostępniał ich innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy czy też innych umów o podobnym charakterze. Nie są to grunty przeznaczone pod zabudowę, nie stanowią zatem terenów budowlanych, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Warunki zabudowy bowiem dla ww. działek nie zostały wydane. Działki, które będą przedmiotem sprzedaży nie posiadają i nie będą przed sprzedażą posiadały dostępu do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej, itp. Dla działek nie zostało i nie zostanie wydane, przed sprzedażą, pozwolenie na budowę oraz żadne inne pozwolenia.
Sprzedaż wyżej wskazanych działek powstałych w wyniku podziału Wnioskodawca planuje w 2025 r. i 2026 r. z powodów osobistych, jednakże nie jest wykluczone, że proces ten może rozciągnąć się na kolejne lata. W poszukiwaniu nabywców nieruchomości Wnioskodawca nie będzie korzystać z usług profesjonalnych pośredników ani innego typu usług marketingowych, zaś aktywność w tym zakresie ograniczać będzie się do typowych działań podejmowanych przy sprzedaży składników majątku prywatnego, na które składać będzie się przede wszystkim publikacja ogłoszeń na stosownych portalach internetowych. Wnioskodawca zamierza poszukiwać nabywców działek w sposób typowy dla samodzielnej sprzedaży jakichkolwiek prywatnych składników majątkowych przez osoby fizyczne - poprzez publikowanie nieprofesjonalnych ogłoszeń na przeznaczonych do tego portalach internetowych oraz ewentualne zamieszczenie fizycznej informacji (baneru) na terenie niektórych z opisywanych działek.
Jak wspomniano, Wnioskodawca nie zamierza korzystać przy tym z usług specjalistycznych podmiotów takich jak pośrednicy nieruchomości czy też podmioty zajmujące się profesjonalnym marketingiem/reklamą. Zaznaczyć należy, że Wnioskodawca nie podejmował ani nie zamierza podejmować żadnych nietypowych działań mających na celu uatrakcyjnienie działek przed ich sprzedażą. Wnioskodawca nie poniósł nakładów zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności działek. Wnioskodawca nie uzbroił również terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki, tj. nie przyłączał do nich sieci wodnej, gazowej i elektrycznej, nie budował wokół nich ogrodzenia oraz nie utwardzał dróg wewnętrznych. Podkreślenia wymaga także, że nabycie przedmiotowych nieruchomości nie miało na celu ich dalszej odsprzedaży a powiększenie zasobów prowadzonego gospodarstwa rolnego. Jak już wyżej wskazano, z powodów osobistych Wnioskodawca zadecydował o zbyciu działek, jednakże do momentu dojścia transakcji sprzedaży do skutku, w dalszym ciągu będą one uprawiane tak jak dotychczas. Sprzedane dotąd zostały działki o numerach:
Wnioskodawca zamierza sprzedać działki o numerach:
Dla wskazanych działek brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu. Działki te widnieją w rejestrze gruntów jako działki rolne. Wnioskodawca nie występował ani nie zamierza wystąpić z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy/decyzji o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowych działek. Wnioskodawca nie planuje podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości wyżej wymienionych działek gruntu.
Wnioskodawca zwraca się jednak z zapytaniem czy na potrzeby sprzedaży wyżej wymienionych działek Wnioskodawca może na podstawie oświadczenia o przekazaniu prywatnych przedmiotów na cele działalności przenieść prywatny majątek do majątku firmy i sprzedaż opodatkować podatkiem ryczałtowym w wysokości 10% korzystając jednocześnie ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9. Zwłaszcza, że Wnioskodawca nie ponosił i nie będzie ponosił nakładów w celu ich uatrakcyjnienia, nie podejmował aktywnych działań marketingowych, nie wynajmował ich i nie dzierżawił. Generalnie, Wnioskodawca nie wykorzystuje ich w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług budowlanych. Nie jest to bowiem działalność związana z obrotem nieruchomościami o charakterze zawodowym stałym i zorganizowanym.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
Z działek będących przedmiotem wniosku dokonywane są zbiory trawy i kukurydzy, działka 4/8 nie jest uprawiana, to ugór. Zbiory płodów rolnych nie są opodatkowane podatkiem VAT, będą wykorzystywane na własne potrzeby.
Wnioskodawca nigdy nie był podatnikiem VAT.
W związku z wcześniejszą sprzedażą Wnioskodawca nie był zobowiązany do zarejestrowania się jako podatnik VAT i wykazania podatku należnego.
Wykorzystywanie działek:
Wszystkie działki (1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/20, 1/10, 2/6, 2/7, 2/3, 3/3, 3/2, 3/1, 4/8) są i będą wykorzystywane w całym okresie użytkowania do czynności zwolnionych.
Na dzień sprzedaży działki będące przedmiotem wniosku nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki.
Działki będące przedmiotem sprzedaży od momentu nabycia do momentu sprzedaży, nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.
Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielać pełnomocnictwa nabywcom lub innej osobie/innemu podmiotowi, bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawcy w związku z transakcją zbycia działek. Wszystkie czynności Wnioskodawca wykonuje sam. Wnioskodawca nie występował i nie zamierza występować o warunki zabudowy czy pozwolenie na budowę. Czynności Wnioskodawcy ograniczają się do sprzedania działek.
W sformułowaniu:
„Zwracam się jednak z zapytaniem czy na potrzeby sprzedaży wyżej wymienionych działek mogę na podstawie oświadczenia o przekazaniu prywatnych przedmiotów na cele działalności przenieść prywatny majątek do majątku firmy i sprzedaż opodatkować podatkiem ryczałtowym w wysokości 10% korzystając jednocześnie ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9?”
Wnioskodawcy chodziło o to, czy w sytuacji, kiedy Wnioskodawca zdecyduje się przekazać te działki na podstawie oświadczenia do majątku firmy, sprzedać je i opodatkować ryczałtem, Wnioskodawca może dalej korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
W dalszym ciągu działki będą działkami rolnymi, bez wydanych warunków zabudowy, na terenie gdzie są położone brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji zmieni się tylko to, że Wnioskodawca wprowadzi je na podstawie oświadczenia do firmy i to budzi wątpliwości Wnioskodawcy. Czy rozpatrując kwestię zwolnienia z podatku VAT ma znaczenie, że Wnioskodawca sprzedaje je jako osoba fizyczna w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, czy w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej z PKD 68.11.Z.
Pytanie
Czy w opisanym stanie faktycznym, w przypadku przeniesienia prywatnego majątku do majątku firmy - na podstawie oświadczenia o przekazaniu prywatnych przedmiotów na cele działalności - i sprzedaży tych niezabudowanych działek wyodrębnionych z nieruchomości rolnych Wnioskodawca będzie miał prawo skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż opisanych w treści zdarzenia przyszłego, powstałych w wyniku podziału niezabudowanych działek podlegać będzie opodatkowaniu VAT, zastosowanie znajdzie zwolnienie przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zwalnia się bowiem od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:
Art. 43. [Zwolnienia przedmiotowe]
1. Zwalnia się od podatku: (...)
9) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; (...)
Zgodnie z powyższym zasady opodatkowania gruntów niezabudowanych uzależnione są od statusu, jaki nieruchomość ta posiada na moment dostawy. Jeżeli podatnik dokonuje sprzedaży terenu niezabudowanego:
Przez tereny budowlane zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Działki, które Wnioskodawca zamierza sprzedać nie stanowią więc w myśl tego przepisu terenu budowlanego. Ponadto, jak już wskazano w opisie stanu faktycznego Wnioskodawca wszedł w posiadanie ww. działek celem powiększenia swojego gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, którego działalność podlega zwolnieniu przedmiotowemu z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 3) ustawy o VAT, zaś powyższe działki służyły i do momentu ich zbycia służyć będą wyłącznie celom rolniczym.
Od chwili nabycia ich w drodze darowizny oraz zakupu nie był zmieniany ich sposób wykorzystania. Wobec tego, niewątpliwie wypełniona została przesłanka w zakresie przeznaczenia zbywanej działki na cele działalności zwolnionej. Ponadto, w związku ze statusem Wnioskodawcy (rolnika ryczałtowego), w momencie nabycia gruntu o numerze ewidencyjnym 4/2, który następnie podzielony został na mniejsze działki, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ww. zakupem.
Ustawodawca w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług przewidział zwolnienie od podatku dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Powyższy przepis jest dostosowany do regulacji unijnych: art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - dalej Dyrektywa VAT, stanowi, że państwa członkowskie zwalniają od podatku dostawy terenów niezabudowanych inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b. Z kolei w myśl art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy VAT państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w tym transakcji polegającej na dostawie terenu budowlanego.
Zdaniem Wnioskodawcy dostawa terenu niezabudowanego, nieposiadającego decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Ważny jest cel ekonomiczny (gospodarczy) transakcji. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym i nabył w drodze darowizny oraz zakupił grunty rolne w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Działka nie jest zabudowana, nie posiada przyłączy ani też żadnych pozwoleń czy warunków zabudowy. Nie są to zatem na chwilę obecną grunty przeznaczone pod zabudowę, nie stanowią zatem terenów budowlanych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Warunki zabudowy dla ww. działek nie zostały wydane. Działki, które będą przedmiotem sprzedaży nie posiadają i nie będą przed sprzedażą posiadały dostępu do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej, itp., nie zostało i nie zostanie wydane, przed sprzedażą, pozwolenie na budowę ani żadne inne pozwolenia. Zatem, jeżeli przedmiotem dostawy dokonanej przez podatnika będą tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane, a takiej dostawy Wnioskodawca będzie dokonywał, to w ocenie Wnioskodawcy w przypadku uznania, iż sprzedaż opisanych w treści zdarzenia przyszłego działek przeniesionych z prywatnego majątku do majątku firmy - na podstawie oświadczenia o przekazaniu prywatnych przedmiotów na cele działalności podlegać będzie opodatkowaniu VAT, zastosowanie znajdzie zwolnienie przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT. Nie jest to bowiem działalność związana z obrotem nieruchomościami o charakterze zawodowym stałym i zorganizowanym. A powstałe w wyniku podziału niezabudowane działki rolne, które Wnioskodawca zamierza sprzedać, nie stanowią terenów budowlanych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).
Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.
W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.):
Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.
Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:
Rolnik ryczałtowy dokonujący dostawy produktów rolnych lub świadczący usługi rolnicze, które są zwolnione od podatku na podstawie ust. 1 pkt 3, może zrezygnować z tego zwolnienia pod warunkiem dokonania zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 i 2.
Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.
Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy - co do zasady - posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży działek, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan przedsiębiorcą, prowadzi Pan działalność gospodarczą, w ramach której świadczy usługi budowlane. Wykonywana przez Pana działalność objęta jest zwolnieniem podmiotowym z podatku od towarów i usług. Nigdy nie był Pan podatnikiem VAT.
Ponadto, jest Pan rolnikiem ryczałtowym zwolnionym z podatku od towarów i usług. Posiada Pan ziemię, która stanowi Pana własność w postaci niezabudowanych nieruchomości rolnych. Posiadany przez Pana grunt nie był nigdy wykorzystywany w działalności gospodarczej. Wykorzystywany był wyłącznie w ramach gospodarstwa rolnego. Część działek podzielił Pan na mniejsze działki celem sprzedaży.
Działkę nr 1 otrzymał Pan od małżonki w drodze darowizny. Żona zakupiła ją w 2023 roku. Działkę tę podzielił Pan na 6 mniejszych działek o numerach: 1/3, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20.
Działki 1/11, 1/12, 1/13, 1/14,1/15, 1/10, 2/6, 2/7, 2/3 otrzymał Pan w drodze darowizny od żony w 2025 r.
Działkę nr 2 otrzymał Pan w drodze darowizny od małżonki, która to tę działkę otrzymała w drodze darowizny w 2022 r. i zapłaciła od tego podatek od darowizny. Działka ta została podzielona na 2 mniejsze o numerach: 2/4, 2/5.
Działkę nr 3 otrzymał Pan od rodziców w drodze darowizny w 2022 r. Podzielił ją Pan na 3 mniejsze o numerach: 3/3, 3/2, 3/1.
Działkę o nr 4/2 nabył Pan w drodze kupna w 2025 r. Podzielił ją Pan na 2 mniejsze o numerach: 4/7, 4/8. Działka ta została nabyta od osoby fizycznej niebędącej podatnikiem, wobec czego czynność ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.
Wszystkie wymienione wyżej działki są działkami rolnymi, zostały nabyte w celu wykorzystania ich w gospodarstwie rolnym. Działki nie były i nie są wykorzystywane w żaden inny sposób od momentu wejścia w ich posiadanie oraz nie udostępniał ich Pan innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy czy też innych umów o podobnym charakterze. Działki, które będą przedmiotem sprzedaży nie posiadają i nie będą przed sprzedażą posiadały dostępu do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej, itp. Dla działek nie zostało i nie zostanie wydane, przed sprzedażą, pozwolenie na budowę oraz żadne inne pozwolenia.
W poszukiwaniu nabywców nieruchomości nie będzie Pan korzystać z usług profesjonalnych pośredników ani innego typu usług marketingowych, zaś aktywność w tym zakresie ograniczać będzie się do typowych działań podejmowanych przy sprzedaży składników majątku prywatnego, na które składać będzie się przede wszystkim publikacja ogłoszeń na stosownych portalach internetowych. Zamierza Pan poszukiwać nabywców działek w sposób typowy dla samodzielnej sprzedaży jakichkolwiek prywatnych składników majątkowych przez osoby fizyczne - poprzez publikowanie nieprofesjonalnych ogłoszeń na przeznaczonych do tego portalach internetowych oraz ewentualne zamieszczenie fizycznej informacji (baneru) na terenie niektórych z opisywanych działek.
Nie zamierza Pan korzystać przy tym z usług specjalistycznych podmiotów takich jak pośrednicy nieruchomości czy też podmioty zajmujące się profesjonalnym marketingiem/reklamą. Nie podejmował Pan ani nie zamierza podejmować żadnych nietypowych działań mających na celu uatrakcyjnienie działek przed ich sprzedażą. Nie poniósł Pan nakładów zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności działek. Nie uzbroił Pan również terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki, tj. nie przyłączał do nich sieci wodnej, gazowej i elektrycznej, nie budował wokół nich ogrodzenia oraz nie utwardzał dróg wewnętrznych. Nabycie przedmiotowych nieruchomości nie miało na celu ich dalszej odsprzedaży a powiększenie zasobów prowadzonego gospodarstwa rolnego. Z powodów osobistych zadecydował Pan o zbyciu działek, jednakże do momentu dojścia transakcji sprzedaży do skutku, w dalszym ciągu będą one uprawiane tak jak dotychczas. Dokonał już Pan sprzedaży części działek. W związku z wcześniejszą sprzedażą nie był Pan zobowiązany do zarejestrowania się jako podatnik VAT i wykazania podatku należnego.
Zamierza Pan sprzedać działki 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/20, 1/10, 2/6, 2/7, 2/3, 3/3, 3/2, 3/1, 4/8.
Dla wskazanych działek brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu. Na dzień sprzedaży działki będące przedmiotem wniosku nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie występował Pan z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki. Nie występował Pan ani nie zamierza wystąpić z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy/decyzji o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowych działek. Nie planuje Pan podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości wyżej wymienionych działek gruntu.
Z działek będących przedmiotem wniosku dokonywane są zbiory trawy i kukurydzy, działka 4/8 nie jest uprawiana, to ugór. Zbiory płodów rolnych nie są opodatkowane podatkiem VAT, będą wykorzystywane na własne potrzeby.
Wszystkie działki (1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/20, 1/10, 2/6, 2/7, 2/3, 3/3, 3/2, 3/1, 4/8) są i będą wykorzystywane w całym okresie użytkowania do czynności zwolnionych.
Działki będące przedmiotem sprzedaży od momentu nabycia do momentu sprzedaży, nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie udzielił Pan i nie zamierza udzielać pełnomocnictwa nabywcom lub innej osobie/innemu podmiotowi, bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z transakcją zbycia działek. Wszystkie czynności wykonuje Pan sam. Pana czynności ograniczają się do sprzedania działek. Nie wykorzystuje Pan działek w prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług budowlanych.
Na potrzeby sprzedaży wyżej wymienionych działek zamierza Pan, na podstawie oświadczenia o przekazaniu prywatnych przedmiotów na cele działalności, przenieść prywatny majątek do majątku firmy.
Pana wątpliwości dotyczą tego, czy planowana sprzedaż nieruchomości - tj. działek nr 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/20, 1/10, 2/6, 2/7, 2/3, 3/3, 3/2, 3/1, 4/8 - będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W przedmiotowej sprawie przede wszystkim należy ustalić, czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży ww. działek będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do planowanej sprzedaży opisanych działek nr 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/20, 1/10, 2/6, 2/7, 2/3, 3/3, 3/2, 3/1, 4/8 w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy wynika bowiem, że nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na Pana aktywność w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
Podejmowane przez Pana działania - w odniesieniu do ww. działek nie świadczą o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
Nie można w tej sprawie stwierdzić, że sama czynność przekazania nieruchomości do jednoosobowej działalności gospodarczej jedynie na potrzeby sprzedaży wyżej wymienionych działek spowoduje, że w stosunku planowanej sprzedaży stanie się Pan podatnikiem podatku VAT. Z okoliczności sprawy wynika bowiem, że nabytych nieruchomości nie nabył Pan w celu ich odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też działki nie zostaną wykorzystane w trakcie ich posiadania na cele działalności gospodarczej.
Sam Pan wskazał, że wszystkie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, były/są/będą wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej, zwolnionej z VAT. Ich nabycie nie miało na celu dalszej odsprzedaży a powiększenie prowadzonego gospodarstwa rolnego. Z powodów osobistych zdecydował Pan o zbyciu działek, jednakże do momentu dojścia transakcji sprzedaży do skutku, w dalszym ciągu będą one uprawiane tak jak dotychczas (zbiory trawy i kukurydzy, działka 4/8 nie jest uprawiana, to ugór). Zbiory płodów rolnych nie są opodatkowane podatkiem VAT, będą wykorzystywane na własne potrzeby. Posiadany przez Pana grunt nie był nigdy wykorzystywany w działalności gospodarczej. Wykorzystywany był wyłącznie w ramach gospodarstwa rolnego.
Dokonał Pan podziału części nabytych działek na mniejsze, celem sprzedaży. Nie występował Pan z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki. Nie występował Pan ani nie zamierza wystąpić z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy/decyzji o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowych działek. Nie planuje Pan podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości wyżej wymienionych działek gruntu. Nie będzie Pan korzystać z usług profesjonalnych pośredników ani innego typu usług marketingowych. Zamierza Pan dokonać publikacji ogłoszeń na stosownych portalach internetowych oraz ewentualne zamieścić fizyczną informację (baner) na terenie niektórych z opisywanych działek. Nie podejmował Pan ani nie zamierza podejmować żadnych nietypowych działań mających na celu uatrakcyjnienie działek przed ich sprzedażą. Nie poniósł Pan nakładów zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności działek. Nie uzbroił Pan również terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki, tj. nie przyłączał do nich sieci wodnej, gazowej i elektrycznej, nie budował wokół nich ogrodzenia oraz nie utwardzał dróg wewnętrznych. Działki od momentu nabycia do momentu sprzedaży, nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie udzielił Pan i nie zamierza udzielać pełnomocnictwa nabywcom lub innej osobie/innemu podmiotowi, bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z transakcją zbycia działek. Pana czynności ograniczają się do sprzedania działek.
W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1/11, 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/20, 1/10, 2/6, 2/7, 2/3, 3/3, 3/2, 3/1, 4/8 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż tych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które w odniesieniu do ww. nieruchomości świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Sama czynność przekazania nieruchomości do jednoosobowej działalności gospodarczej jedynie na potrzeby sprzedaży wyżej wymienionych działek nie spowoduje, że w stosunku do planowanej sprzedaży stanie się Pan podatnikiem podatku VAT.
Dokonując sprzedaży ww. działek, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, wykonującego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem dostawa ww. działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10, C-181/10.
W związku z powyższym, odstępuję od uzasadnienia rozstrzygnięcia kwestii korzystania ze zwolnienia od podatku ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji stanu prawnego.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Należy ponadto podkreślić, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza zadane przez Pana pytanie. Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.
W związku z tym, że należna wpłata od niniejszego wniosku wynosi 40,00 zł, kwota 640,00 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona przekazem pocztowym na adres wskazany we wniosku ORD-IN.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo