Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.708.2025.3.IG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

1 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismem z 12 lutego 2026 r. (wpływ 12 lutego 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
• A.A.

1. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
• B.B.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. A.A. („Wnioskodawca 1”) jest osobą fizyczną, która prowadzi działalność gospodarczą obejmującą prowadzenie specjalistycznej praktyki lekarskiej. Wnioskodawca 1 nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomości. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, Wnioskodawca 1 jest zarejestrowany jako zwolniony podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawca 1 dodatkowo jako osoba prywatna wynajmuje jeden lokal mieszkalny, który nigdy nie był związany z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

2. B. B. („Wnioskodawca 2”) jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług.

3. Wnioskodawca 1 i Wnioskodawca 2 („Wnioskodawcy”) są współwłaścicielami w udziałach wynoszących ½ każdy nieruchomości gruntowej położonej w (…), składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, położonej przy ulicy (…) oraz działki gruntu o numerze ewidencji 2, położonej przy ulicy (…), których sposób korzystania określono jako „B - tereny mieszkaniowe”, o obszarze całej nieruchomości wynoszącym 8.227,00 m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („Nieruchomość”).

Nieruchomość jest zabudowana następującymi budynkami niestanowiącymi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, usytuowanymi na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 1:

• budynkiem mieszkalnym o jednej kondygnacji naziemnej, o powierzchni zabudowy 82 m²,
• budynkiem, którego rodzaj wg KŚT określono jako „pozostałe budynki niemieszkalne”, o jednej kondygnacji naziemnej, o powierzchni 72 m²,
• budynkiem mieszkalnym o jednej kondygnacji naziemnej o powierzchni zabudowy 58 m².

4. Wnioskodawcy nabyli udziały w Nieruchomości na podstawie umowy darowizny oraz umowy ustanowienia służebności osobistej udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 21 czerwca 2013 r.

5. 22 września 2025 r., Wnioskodawcy zawarli Przedwstępną Umowę Sprzedaży udokumentowaną aktem notarialnym, na podstawie której zobowiązali się do zawarcia w terminie do 22 marca 2026 r. Warunkowej Umowy Sprzedaży Nieruchomości (odpowiednio: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży” i „Umowa Sprzedaży”). Przedwstępna Umowa Sprzedaży została zawarta z dwoma kupującymi będącymi osobami fizycznymi.

6. Umowa Sprzedaży ma zostać zawarta pod warunkiem, że Lasy Państwowe reprezentujące Skarb Państwa na podstawie art. 37d ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, nie wykonują prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa, a także po uzyskaniu przez kupujących lub wskazany przez nich podmiot, ostatecznego, wykonalnego i niezaskarżalnego przed sądami administracyjnymi pozwolenia na budowę dla inwestycji zlokalizowanej na Nieruchomości polegającej na budowie 6 domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, dwulokalowych wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, w szczególności sieciami, parkingami, drogami wewnętrznymi, zjazdem z drogi publicznej ze wszystkimi relacjami skrętnymi z Nieruchomości i zjazdem z drogi publicznej.

7. Od momentu zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży, Wnioskodawcy nie zamierzają podejmować żadnych działań w odniesieniu do Nieruchomości, w tym zmian w zakresie jej zabudowania czy zagospodarowania, które miałyby być nacelowane na podniesienie wartości Nieruchomości. Takie działanie nie byłyby też podejmowane przez zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży w celu doprowadzeniu do jej podpisania.

8. Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1. Zabudowana działka o numerze ewidencyjnym 1 położona przy ul. (…):

a) Wnioskodawcy nabyli zabudowaną działkę na podstawie umowy darowizny oraz umowy ustanowienia służebności osobistej udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 21 czerwca 2013 r. i nie dokonywali zabudowy działki we własnym zakresie.

b) Zgodnie z art. 2 pkt 14) ustawy o VAT (Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. „Dla stwierdzenia pierwszego zasiedlenia zasadnicze znaczenie ma ustalenie, że nastąpiło oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu” (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 listopada 2025 r., sygn. akt: I FSK 1923/22). Jednocześnie po wydaniu przez Trybunał Sprawiedliwości wyroku z 16 listopada 2017 r. sygn. akt: C-308/16, przepisy ustawy o VAT nie uzależniają zaistnienia pierwszego zasiedlenia od oddania budynku, budowli lub ich części w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Wnioskodawcy nabyli Nieruchomość, która była już zabudowana 21 czerwca 2013 r. i nie dokonali zabudowy Nieruchomości we własnym zakresie, ani też nie dokonywali ulepszeń, które przekraczałyby 30% wartości początkowej. Tym samym, pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed 21 czerwca 2013 r. w odniesieniu do każdego z budynków znajdujących się na Nieruchomości tj.:

• budynku mieszkalnego o jednej kondygnacji naziemnej, o powierzchni zabudowy 82 m²,
• budynku, którego rodzaj wg KŚT określono jako „pozostałe budynki niemieszkalne”, o jednej kondygnacji naziemnej, o powierzchni 72 m²,
• budynku mieszkalnego o jednej kondygnacji naziemnej o powierzchni zabudowy 58 m².

Ponieważ pierwsze zasiedlenie nastąpiło w okresie, gdy właścicielami Nieruchomości nie byli Wnioskodawcy, nie posiadają oni wiedzy o dokładnej dacie wystąpienia pierwszego zasiedlenia. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę datę nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawców oraz fakt, że nie podejmowali oni czynności mogących skutkować ponownym pierwszym zasiedleniem w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT upłynęło co najmniej 12 lat.

c) Ponoszone przez Wnioskodawców nakłady na ulepszenie budynków zlokalizowanych na Nieruchomości nie przekraczały 30% wartości początkowej, a także w stosunku do żadnych z wydatków związanych z Nieruchomością, Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nie było także nakładów na ulepszenie budynków zlokalizowanych na Nieruchomości przekraczających 30% wartości początkowej, które byłyby ponoszone przez podmiot trzeci.

d) A.A. przez cały okres posiadania Nieruchomości nie wykorzystywał żadnego z budynków zlokalizowanych na Nieruchomości. B.B. okresowo wykorzystywała budynek mieszkalny o jednej kondygnacji naziemnej, o powierzchni zabudowy 82 m² dla własnych celów mieszkaniowych, a budynek określony jako „pozostałe budynki niemieszkalne”, który jest garażem, był wykorzystywany do przechowywania różnych przedmiotów. Ani A.A. ani B.B. nie wykorzystywali budynku mieszkalnego o jednej kondygnacji naziemnej o powierzchni zabudowy 58 m², który jest starą stróżówką.

e) Budynki zlokalizowane na Nieruchomości wykorzystywane były do celów prywatnych Wnioskodawców. Wnioskodawcy nigdy nie pobierali z tego tytułu żadnego wynagrodzenia, dlatego budynki nie były wykorzystywane przez Wnioskodawców do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (czy to czynności zwolnionych czy też podlegających opodatkowaniu).

2. Działka o numerze ewidencyjnym 2 położona przy ul. (…):

a) Działka o numerze ewidencyjnym 2 nie jest zabudowana.

b) Działka o numerze ewidencyjnym 2 nigdy nie była, ani nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawców do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT.

c) Działka o numerze ewidencyjnym 2 nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dlatego też działka nie ma przeznaczenia zgodnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawcy nie mają wiedzy o tym, czy dla działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy. O decyzję o warunkach zabudowy mieli wystąpić we własnym zakresie kupujący, których intencją miało być potwierdzenie możliwości zrealizowania inwestycji polegającej na budowie sześciu domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, dwulokalowych wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną.

d) Ponieważ działka o numerze ewidencyjnym 2 jest niezabudowana, to Wnioskodawcy nie udzielają odpowiedzi na pytania zawarte pkt 2 lit. d) Wezwania.

3. Wykorzystanie działek o numerach 1 i 2:

a) Wnioskodawcy nie wykorzystywali działek o numerach 1 i 2 w sposób inny niż opisany w odpowiedzi na pkt 1 lit. d) powyżej, tj. A.A. nigdy nie wykorzystywał działek, a na Nieruchomości bywał jedynie w odwiedzinach siostry (…), czy wcześniej matki. B.B. zamieszkiwała Nieruchomość, przy czym faktycznie wykorzystywała jedynie działkę o numerze 1, która była zabudowana. Działka 2, która jest niezabudowana i znajduje się na niej las, nie była przedmiotem wykorzystania, które byłoby w jakikolwiek sposób związane z czynnościami objętymi zakresem ustawy o VAT.

b) Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były udostępniane przez Wnioskodawców ani kupującym ani innym osobom trzecim na podstawie umowy najmu, umowy dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

c) Wnioskodawcy pozyskali nabywcę Nieruchomości za pośrednictwem lokalnej agencji nieruchomości, do której zgłosili się z informacją o zamiarze sprzedaży Nieruchomości.

d) Wnioskodawcy nie udzielili, ani nie zamierzają udzielić żadnego pełnomocnictwa lub innego umocowania do działania w ich imieniu i na ich rzecz w związku z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży. Z uwagi na planowany termin zawarcia Umowy Sprzedaży i prywatne plany A.A., A.A. prawdopodobnie udzieli B.B. pełnomocnictwa do zawarcia w jego Umowy Sprzedaży.

Pytania

1.    Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawców na podstawie Umowy Sprzedaży nie będzie objęta zakresem opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.    W przypadku oceny, że sprzedaż Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży będzie objęta zakresem opodatkowania podatku od towarów i usług, to czy sprzedaż Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży będzie zwolniona od opodatkowania podatkiem od podatku od towarów i usług?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1.    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży nie będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

2.    Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku jeżeli Umowa Sprzedaży podlegałaby zakresowi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to będzie korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...) (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Z tego powodu, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości bądź udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która w konsekwencji jest opodatkowana VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały zdefiniowane w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Z tego powodu czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady („Dyrektywa VAT”) „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W art. 12 ust. 1 Dyrektywy VAT Państwa Członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

‒    dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

‒    dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy VAT do celów ust. 1 lit. b Dyrektywy VAT „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒    dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a także, że

‒    czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Z tego powodu podatnikiem VAT nie jest ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Przejawem zaś takiej aktywności danej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu zdarzenia przyszłego, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości na rzecz kupujących, Wnioskodawcy podjęli lub zamierzali podjąć aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania ich za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

W tym kontekście należy podkreślić, że działania związane z przygotowaniem Nieruchomości pod inwestycję polegającą na budowie sześciu domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, podejmują kupujący, a nie Wnioskodawcy. Co więcej, uzyskanie przez kupujących lub podmiot przez nich wskazany, pozwolenia na budowę pod tę inwestycję, stanowi warunek zawarcia Umowy Sprzedaży. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej. Czyli tak, jak w przypadku sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży przez Wnioskodawców.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że: „(...) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”.

Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - w ocenie Trybunału - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jak jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, i treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji, że dokonanie danej czynności mieści się w zakresie ustawy o VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów ustawy o VAT wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Co może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano.

Oznacza to, że ocena stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania numer 1 wymaga analizy całokształtu działań Wnioskodawców podjętych w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. Strony w ramach „przygotowania się” do zawarcia Umowy Sprzedaży, zawarły Przedwstępną Umowę Sprzedaży, która jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej, przenoszącej własność.

Jak wskazali Wnioskodawcy:

• nie prowadzą działalności gospodarczej związanej w jakikolwiek sposób w obrotem nieruchomości, a działalność gospodarcza Wnioskodawcy 1 polega na prowadzeniu praktyki lekarskiej;
• Wnioskodawca 1 jest co prawda zwolnionym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzoną działalnością gospodarcza, natomiast Wnioskodawca 2 nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług;
• udziały we współwłasności w Nieruchomości, Wnioskodawcy nabyli w drodze darowizny;
• Nieruchomość, która ma być przedmiotem planowanej sprzedaży nie były przez Wnioskodawców wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;
• Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy najmu ani umowy dzierżawy;
• Wnioskodawcy nie ponosili wydatków nakierowanych na podniesienia wartości Nieruchomości w związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży i planowanym zawarciem Umowy Sprzedaży.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży, Wnioskodawcy nie będą działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, czy prowadząc działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w konsekwencji czego, sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 2.

W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a sprzedaż Nieruchomości będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów, to będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

‒    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

‒    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne. Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Warto wskazać, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z tego powodu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Dlatego grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Odnosząc się do planowanej sprzedaży Nieruchomości należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem ww. budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż ww. budynki zostały już zasiedlone, a ich zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata. Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym również sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. budynki, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Z tego powodu, sprzedaż Nieruchomości, jeżeli byłaby objęta opodatkowaniem VAT, to będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, ale i udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży wskazanych działek nr 1 i nr 2 na rzecz kupujących przez Wnioskodawcę 1 i Wnioskodawcę 2 istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, Wnioskodawcy 1 i 2 podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Wnioskodawców 1 i 2, za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca 1 jest osobą fizyczną, która prowadzi działalność gospodarczą obejmującą prowadzenie specjalistycznej praktyki lekarskiej. Wnioskodawca 1 nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomości. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, Wnioskodawca 1 jest zarejestrowany jako zwolniony podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawca 1 dodatkowo jako osoba prywatna wynajmuje jeden lokal mieszkalny, który nigdy nie był związany z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca 2 jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej, i nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca 1 i Wnioskodawca 2 są współwłaścicielami w udziałach wynoszących ½ każdy nieruchomości gruntowej składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 26 oraz działki gruntu o numerze ewidencji 47, których sposób korzystania określono jako „B - tereny mieszkaniowe”, o obszarze całej nieruchomości wynoszącym 8.227,00 m².

Nieruchomość (działka nr 1) jest zabudowana następującymi budynkami niestanowiącymi odrębnego od gruntu przedmiotu własności:

‒    budynkiem mieszkalnym o jednej kondygnacji naziemnej, o powierzchni zabudowy 82 m²,

‒    budynkiem, którego rodzaj wg KŚT określono jako „pozostałe budynki niemieszkalne”, o jednej kondygnacji naziemnej, o powierzchni 72 m²,

‒    budynkiem mieszkalnym o jednej kondygnacji naziemnej o powierzchni zabudowy 58 m².

Wnioskodawcy nabyli udziały w Nieruchomości na podstawie umowy darowizny oraz umowy ustanowienia służebności osobistej udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 21 czerwca 2013 r.

22 września 2025 r., Wnioskodawcy zawarli Przedwstępną Umowę Sprzedaży udokumentowaną aktem notarialnym, na podstawie której zobowiązali się do zawarcia w terminie do 22 marca 2026 r. Warunkowej Umowy Sprzedaży Nieruchomości. Przedwstępna Umowa Sprzedaży została zawarta z dwoma kupującymi będącymi osobami fizycznymi.

Umowa Sprzedaży ma zostać zawarta pod warunkiem, że Lasy Państwowe reprezentujące Skarb Państwa na podstawie art. 37d ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, nie wykonują prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa, a także po uzyskaniu przez kupujących lub wskazany przez nich podmiot, ostatecznego, wykonalnego i niezaskarżalnego przed sądami administracyjnymi pozwolenia na budowę dla inwestycji zlokalizowanej na Nieruchomości polegającej na budowie 6 domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, dwulokalowych wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, w szczególności sieciami, parkingami, drogami wewnętrznymi, zjazdem z drogi publicznej ze wszystkimi relacjami skrętnymi z Nieruchomości i zjazdem z drogi publicznej.

Od momentu zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży, Wnioskodawcy nie zamierzają podejmować żadnych działań w odniesieniu do Nieruchomości, w tym zmian w zakresie jej zabudowania czy zagospodarowania, które miałyby być nacelowane na podniesienie wartości Nieruchomości. Takie działanie nie byłyby też podejmowane przez zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży w celu doprowadzeniu do jej podpisania. Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy.

Wnioskodawcy wskazali, że nie dokonywali zabudowy działki nr 1 we własnym zakresie, ani też nie dokonywali ulepszeń, które przekraczałyby 30% wartości początkowej. Tym samym, pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed 21 czerwca 2013 r. w odniesieniu do każdego z budynków znajdujących się na Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę datę nabycia Nieruchomości oraz fakt, że Wnioskodawcy nie podejmowali czynności mogących skutkować ponownym pierwszym zasiedleniem w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT upłynęło co najmniej 12 lat. Ponoszone przez Wnioskodawców nakłady na ulepszenie budynków zlokalizowanych na działce nr 1 nie przekraczały 30% wartości początkowej, a także w stosunku do żadnych z wydatków związanych z tą nieruchomością, nie przysługiwało Im prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nie było także nakładów na ulepszenie budynków zlokalizowanych na ww. Nieruchomości przekraczających 30% wartości początkowej, które byłyby ponoszone przez podmiot trzeci.

Wnioskodawca 1 przez cały okres posiadania Nieruchomości nie wykorzystywał żadnego z budynków zlokalizowanych na Nieruchomości. Wnioskodawca 2 okresowo wykorzystywał budynek mieszkalny o jednej kondygnacji naziemnej, o powierzchni zabudowy 82 m² dla własnych celów mieszkaniowych, a budynek określony jako „pozostałe budynki niemieszkalne”, który jest garażem, był wykorzystywany do przechowywania różnych przedmiotów. Oboje Wnioskodawcy nie wykorzystywali budynku mieszkalnego o jednej kondygnacji naziemnej o powierzchni zabudowy 58 m², który jest starą stróżówką. Budynki zlokalizowane na Nieruchomości wykorzystywane były do celów prywatnych Wnioskodawców. Wnioskodawcy nigdy nie pobierali z tego tytułu żadnego wynagrodzenia, dlatego budynki nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (czy to czynności zwolnionych czy też podlegających opodatkowaniu).

Działka o numerze ewidencyjnym 2 nie jest zabudowana. Działka nigdy nie była, ani nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawców do działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Działka ta nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Wnioskodawcy nie mają wiedzy o tym, czy dla działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy. O decyzję o warunkach zabudowy mieli wystąpić we własnym zakresie kupujący, których intencją miało być potwierdzenie możliwości zrealizowania inwestycji polegającej na budowie sześciu domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, dwulokalowych wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną. Działka 2, która jest niezabudowana i znajduje się na niej las, nie była przedmiotem wykorzystania, które byłoby w jakikolwiek sposób związane z czynnościami objętymi zakresem ustawy o VAT.

Wnioskodawcy wskazali, że działki o numerach 1 i 2 będące przedmiotem sprzedaży nie były udostępniane przez Nich ani kupującym ani innym osobom trzecim na podstawie umowy najmu, umowy dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawcy pozyskali nabywcę Nieruchomości za pośrednictwem lokalnej agencji nieruchomości, do której zgłosili się z informacją o zamiarze sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawcy nie udzielili, ani nie zamierzają udzielić żadnego pełnomocnictwa lub innego umocowania do działania w Ich imieniu i na Ich rzecz w związku z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży.

Wątpliwości Wnioskodawców zawarte w pytaniu nr 1 dotyczą tego, czy sprzedaż przez Nich Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży nie będzie objęta zakresem opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do powyższego, w przedmiotowej sprawie należy zatem ustalić, czy planowana sprzedaż będzie stanowić u Wnioskodawców działalność gospodarczą  oraz czy w odniesieniu do sprzedaży ww. działek Wnioskodawcy będą spełniać przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa w ramach działalności gospodarczej jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem wątpliwości Wnioskodawców zawartych w pytaniu nr 1, należy zauważyć, że Wnioskodawcy zawarli Przedwstępną Umowę Sprzedaży udokumentowaną aktem notarialnym, na podstawie której zobowiązali się do zawarcia w terminie do 22 marca 2026 r. Warunkowej Umowy Sprzedaży Nieruchomości. Przedwstępna Umowa Sprzedaży została zawarta z dwoma kupującymi będącymi osobami fizycznymi.

Umowa Sprzedaży ma zostać zawarta pod warunkiem, że Lasy Państwowe reprezentujące Skarb Państwa nie wykonują prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa, a także po uzyskaniu przez kupujących lub wskazany przez nich podmiot, ostatecznego, wykonalnego i niezaskarżalnego przed sądami administracyjnymi pozwolenia na budowę dla inwestycji zlokalizowanej na Nieruchomości polegającej na budowie 6 domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, dwulokalowych wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, w szczególności sieciami, parkingami, drogami wewnętrznymi, zjazdem z drogi publicznej ze wszystkimi relacjami skrętnymi z Nieruchomości i zjazdem z drogi publicznej.

Od momentu zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży, Wnioskodawcy nie zamierzają podejmować żadnych działań w odniesieniu do Nieruchomości, w tym zmian w zakresie jej zabudowania czy zagospodarowania, które miałyby być nacelowane na podniesienie wartości Nieruchomości. Takie działanie nie były też podejmowane przez zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży w celu doprowadzeniu do jej podpisania. Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy. Działki nr 1 i 2 nie były przez Wnioskodawców wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży własności ww. Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, który przesądzałby, że sprzedaż działek nr 1 i 2 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nie podjęli i nie podejmą aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Wnioskodawców w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez osoby nabywające opisane działki, zostaną podjęte tylko w interesie przyszłych, skonkretyzowanych nabywców.

Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że z tytułu zbycia opisanych nieruchomości, Wnioskodawcy nie zostaną uznani za podatników podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1, a w konsekwencji, sprzedaż działek nr 1 i 2, nie będzie stanowiła u Wnioskodawców działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż działek nr 1 i 2 nie będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Państwa stanowisko w zakresie objętym pytaniem nr 1 jest prawidłowe.

Ponieważ udzielenie odpowiedzi na pytanie nr 2 uzależnili Państwo od negatywnej oceny Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1, to udzielenie odpowiedzi w zakresie pytania nr 2 stało się bezzasadne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o  wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny bądź zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego bądź zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza  interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we  wniosku i w jego uzupełnieniu opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.