Wnioskodawczyni, będąca czynnym podatnikiem VAT od 1994 roku z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedała 31 października niezabudowane działki numer 2 i 6 o łącznej powierzchni 0,3057 ha, które nabyła przez darowiznę od matki. Działki te powstały w wyniku podziału większej działki numer 1, na której znajdował się m.in. hotel i restauracja wykorzystywane w działalności gospodarczej. Na terenie…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 25 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, która dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismem z 12 stycznia 2026 r. (wpływ 14 stycznia 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawczyni 31 października zbyła prawo własności nieruchomości niezabudowanej 2 o powierzchni 0,3005 ha i 6 o powierzchni 0,0052 ha o łącznym obszarze 0,3057 ha położonej w obrębie (...), (...), ul. (...), jednostka ewidencyjna (...), powiat (...), województwo (...).
Prawo własności nieruchomości zostało nabyte przez Wnioskodawczynię na podstawie umowy darowizny z 12 lutego 2009 roku oraz umowy darowizny z 29 lutego 2024 roku od osoby fizycznej ((...) - matka Wnioskodawczyni). W chwili sprzedaży stanowiła jej majątek prywatny.
Wnioskodawczyni do lutego 2024 roku była w posiadaniu nieruchomości wraz z matką. Właścicielki w grudniu 2023 roku dokonały podziału nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, w wyniku którego powstały działki o nr 2, 3, 4, 5.
Następnie w lutym 2024 roku Pani (...) darowała córce swoje udziały w nieruchomości, wobec czego udziały w nieruchomości wynoszące 1/10 części.
Wnioskodawczyni w sierpniu 2024 roku dokonała dalszego podziału nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym 3, z której powstały działki 6 i 7.
Zbywane nieruchomości stanowią majątek prywatny Wnioskodawczyni.
Na zbywanych nieruchomościach nie była prowadzona działalność gospodarcza.
Opisane powyżej przeznaczenie nieruchomości o nr ewidencyjnym 2 i 6 nie zostało nabyte od Skarbu Państwa, na podstawie umów sprzedaży transakcyjnych, za niezabudowane, oraz posiadających bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
Z dokumentów wynika, że działka 2 oznaczona jest symbolem „RIIIB”, „RVIa”, „RVb” - grunty orne.
Działka 6 oznaczona jest symbolem „B” - tereny mieszkalne.
Opisane powyżej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2 i 6 nie były przedmiotem umowy najmu, umowy użyczenia.
Na terenie działek 2 i 6 jest obowiązujący aktualny plan zagospodarowania przestrzennego, według którego działki wchodzą w skład terenów oznaczonych symbolem 01 N/U, z przeznaczeniem tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej.
Gmina (...) nie ma wyznaczonego obszaru zdegradowanego i rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 września 2025 roku o rewitalizacji.
Opłaty związane z eksploatacją opisanych wyżej nieruchomości, w tym podatek od nieruchomości, zostały uregulowane i z tego tytułu nie istnieją zaległości.
Opisane powyżej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2 i 6 nie są ujęte w uproszczonym planie urządzenia lasu oraz nie została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.
Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomości o łącznej powierzchni 0,3057 ha, które powstały w wyniku podziału działki o numerze ewidencyjnym 1.
Kupująca Spółka planuje na przedmiotowych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o łącznej powierzchni użytkowej nie mniejszej niż (...) m2 z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych i prowadzić na nieruchomości działalność gospodarczą.
W akcie notarialnym nr (...) z 3 lipca 2025 r. - umowa przedwstępna, Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na przedmiotowej działce. To jest Spółka zobowiązała się do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonanej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której wynikać będzie możliwość zabudowy nieruchomości jednorodzinnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (...) m2, w tym sala sprzedaży o powierzchni (...) m2 z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych,
2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonanej decyzji wydanej przez właściwy organ lub nadzór budowlany uzyskania pozwolenia na budowę na przedmiotową nieruchomość lub budynki zgodnie z zasadą według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia dostaw mediów, w tym przyłączenia kanalizacji sanitarnej do przedmiotowej nieruchomości,
3. Uzyskania pozwolenia na wycinkę drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych,
4. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości, skutkującego koniecznością jej rekultywacji,
5. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
6. Uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.
Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującą spółkę powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawczyni zobowiązała się sprzedać powyższą nieruchomość.
Na zakończenie należy podkreślić, że:
1. W stosunku do ww. działek Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.
2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłosiła sprzedaży w internecie.
3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej.
4. Działka, którą zbyła, stanowiła jej majątek prywatny.
5. Nieruchomość nie była przedmiotem umowy sprzedaży ze Skarbem Państwa.
6. Wnioskodawczyni oświadcza, iż udziela Kupującej spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw organom administracji publicznej oraz innym właściwym organom w zakresie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji formalnych związanych ze złożeniem wniosków oraz odbioru wymaganych dokumentów, w szczególności decyzji na warunki techniczne przyłączenia i uzyskania na terenie przedmiotowej nieruchomości lokalizacji infrastruktury dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego
1. Działka 1 uległa licznym podziałom, w wyniku którego najpierw powstały działki 2, 3 oraz 4 i 5. Działka 3 uległa dalszemu podziałowi, w wyniku którego powstały działki 6 i 7. Działka 5 została również podzielona, z tego podziału powstały działki o numerach od (…) do numeru (…). Na działce nr 1 przed podziałem znajdował się sad, dom, hotel oraz nieużytki. Po przedstawionych wcześniej podziałach działki 2 i 6 zostały zbyte firmie (...) S.A. Na działce 4 znajduje się nieczynny hotel wraz z nieczynną restauracją, nie jest już tam prowadzona działalność gospodarcza. Na działce 7 znajduje się dom. Działki o numerach od (…) do (…) stanowią sady.
2. Wnioskodawczyni nie występowała z wnioskiem o uchwalenie ani zmianę przeznaczenia w planie miejscowym. Urząd Miasta (...) z własnej inicjatywy wystąpił z uchwałą o zmianę.
3. Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT od 14 września 1994 roku z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej (...), (...), ul. (...). 31 grudnia 2025 r. działalność została zawieszona na czas nieokreślony.
4. Działki nigdy nie były wykorzystywane w działalności rolniczej przez Wnioskodawczynię. Sady prowadzi były mąż Wnioskodawczyni.
5. Tylko działki, które były przedmiotem transakcji z (...) S.A. tj. działka 2 oraz 6 były dzierżawione.
a. Umowa dzierżawy na okres 3 miesięcy od dnia 25 października 2023 r.
b. Dzierżawa miała charakter odpłatny w kwocie 30 zł za każdy miesiąc, wg udziałów jakie posiadała Wnioskodawczyni i jej mama.
c. Stroną umowy była firma (...) S.A. Zgodnie z umową wynagrodzenie z tytułu dzierżawy przysługiwało Wnioskodawczyni oraz jej matce, która wówczas była jeszcze współwłaścicielką nieruchomości.
d. Czynsz z tytułu oddania działki nie był dokumentowany fakturą, gdyż dotyczył majątku prywatnego.
6. Kontakt w sprawie sprzedaży nieruchomości był ze strony Kupującego, tj. (...) S.A.
7. Wnioskodawczyni wcześniej, tj. 4 kwietnia 2008 r., sprzedała dom jednorodzinny, który był własnością wspólną z byłym mężem. Z tytułu sprzedaży nie była zobowiązana zarejestrować się jako podatnik podatku VAT. Nieruchomość została nabyta przez osobę prywatną.
8. W przyszłości Wnioskodawczyni planuje sprzedać działkę 4, na której znajduje się nieczynny hotel wraz z nieczynną restauracją, które były wykorzystywane do działalności gospodarczej.
Pytanie
Czy sprzedaż niezabudowanych działek 2 i 6 o łącznej powierzchni 0,3057 ha, opisanych w stanie faktycznym powinna być opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i czy musi być udokumentowana fakturą?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż niezabudowanych działek o łącznej powierzchni 0,3057 ha, opisanych w stanie faktycznym, nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Działki stanowią majątek prywatny, nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, a ich sprzedaż nie oznacza działania jako podatnik VAT . Grunty niezabudowane inne niż tereny budowlane korzystają ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).
Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu (a w świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy) i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Co do zasady, dla uznania, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika wprost z powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.
W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Z powołanych przepisów wynika, że warunkiem uznania danej czynności za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:
Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Z opisu sprawy wynika, jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT od 14 września 1994 roku z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej (...). 31 grudnia 2025 r. działalność została zawieszona na czas nieokreślony.
31 października 2025 r. zbyła Pani prawo własności nieruchomości niezabudowanej 2 o powierzchni 0,3005 ha i 6 o powierzchni 0,0052 ha o łącznym obszarze 0,3057 ha położonej w (...). Ww. działki powstały w wyniku podziału działki o numerze ewidencyjnym 1.
Prawo własności nieruchomości zostało nabyte przez Panią na podstawie umowy darowizny z 12 lutego 2009 roku oraz umowy darowizny z 29 lutego 2024 roku od osoby fizycznej (Pani matki).
W grudniu 2023 roku dokonała Pani wraz z współwłaścicielką podziału nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, w wyniku którego powstały działki o nr 2, 3, 4, 5. Działka 3 uległa dalszemu podziałowi, w wyniku którego powstały działki 6 i 7. Działka 5 została również podzielona, z tego podziału powstały działki o numerach od (...) do numeru (...).
Na działce nr 1 przed podziałem znajdował się sad, dom, hotel oraz nieużytki. Na działce 4 znajduje się nieczynny hotel wraz z nieczynną restauracją, nie jest już tam prowadzona działalność gospodarcza. Na działce 7 znajduje się dom. Działki o numerach od (...) do (...) stanowią sady.
W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłosiła sprzedaży w internecie. Kontakt w sprawie sprzedaży nieruchomości był ze strony Kupującego, tj. (...) S.A.
W akcie notarialnym nr (...) z 3 lipca 2025 r. - umowa przedwstępna, Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na przedmiotowej działce. Udzieliła Pani Kupującej spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw organom administracji publicznej oraz innym właściwym organom w zakresie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji formalnych związanych ze złożeniem wniosków oraz odbioru wymaganych dokumentów, w szczególności decyzji na warunki techniczne przyłączenia i uzyskania na terenie przedmiotowej nieruchomości lokalizacji infrastruktury dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
Na terenie działek 2 i 6 jest obowiązujący aktualny plan zagospodarowania przestrzennego, według którego działki wchodzą w skład terenów oznaczonych symbolem 01 N/U, z przeznaczeniem tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej.
Działki 2 oraz 6 będące przedmiotem sprzedaży były dzierżawione Kupującemu.
Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanych działek nr 2 i 6 jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i musi być udokumentowana fakturą.
W analizowanej sprawie, fakt prowadzenia przez Panią działalności gospodarczej w postaci (...), z tytułu której była Pani czynnym podatnikiem podatku VAT oraz fakt, że działka nr 1, z której wydzielono m.in. działkę 2, 3 (z niej wydzielono działkę 6), 4 i 5 - była przez Panią wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 2 i 6.
Zatem sprzedaż przedmiotowych działek, była dostawą dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wynika z okoliczności sprawy, przedmiotem dostawy, była część działki nr 1, która była przez Panią wykorzystywana do działalności gospodarczej w postaci prowadzenia hotelu i restauracji, z tytułu której była Pani, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Pomimo, że działalność gospodarczą prowadziła Pani w budynku usytułowanym, po podziale działki nr 1, na działce 4 (którą planuje Pani również sprzedać), to budynek był trwale związany z gruntem, który do momentu podziału był gruntem w postaci działki nr 1. Oznacza to, że działka nr 1 jako całość (a więc obejmująca tereny późniejszych działek m.in. 2 i 6) była wykorzystywana przez Panią do prowadzenia dzielności gospodarczej - a więc również ta część nieruchomości, która w drodze podziału stała się działką nr 2 i 6. Tym samym, w związku ze sprzedażą wystąpiła Pani jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, dostawa ww. działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:
Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE:
Państwa członkowskie zwalniają transakcje dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b).
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen
„Teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.
We wniosku wskazała Pani, że na terenie działek 2 i 6 jest obowiązujący aktualny plan zagospodarowania przestrzennego, według którego działki wchodzą w skład terenów oznaczonych symbolem 01 N/U, z przeznaczeniem tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej.
W konsekwencji, dostawa niezabudowanych działek 2 i 6 o pow. 0,3057 ha wydzielonych z działki nr 1, nie mogła być objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działka na moment sprzedaży stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.
W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:
Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Z opisu sprawy wynika, że prawo własności ww. nieruchomości, nabyła Pani na podstawie umowy darowizny z 12 lutego 2009 roku oraz umowy darowizny z 29 lutego 2024 roku od osoby fizycznej.
Z uwagi na wskazaną okoliczność stwierdzić należy, że nabycie ww. prawa własności nie nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości lub że takie prawo Pani nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mogłaby Pani odliczyć. Nie został zatem spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zatem, dostawa niezabudowanych działek nr 2 i 6, nie mogła być również dokonana z zastosowaniem zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż przez Panią niezabudowanych działek 2 i 6 o pow. 0,3057 ha wydzielonych z działki nr 1, stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, a zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności stawki.
W odniesieniu do kwestii udokumentowania ww. sprzedaży należy zauważyć, że na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów podatnik VAT jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Zatem w przypadku sprzedaży opisanej nieruchomości Spółce zarejestrowanej jako podatnik VAT, powinna Pani udokumentować tę transakcję fakturą.
Pani stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo