Wnioskodawca, czynny podatnik VAT prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą, wraz z żoną jest współwłaścicielem sześciu niezabudowanych działek gruntu (nr 1-6). Działki nabyto do majątku wspólnego małżonków, nie stanowią majątku przedsiębiorstwa i nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, z wyjątkiem działki nr 6, która od 2019 r. jest częściowo dzierżawiona innemu przedsiębiorcy. Współwłaściciele podejmowali pewne…
Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego podatku od towarów i usług jest:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
8 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 30 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziałów w działkach niezabudowanych. Uzupełnił go Pan pismem z 26 stycznia 2026 r. (wpływ 3 lutego 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pan A.A. (dalej również jako Wnioskodawca), polski rezydent podatkowy, czynny podatnik VAT prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (...)., jest współwłaścicielem na zasadach wspólności majątkowej m.in. następujących nieruchomości:
1) udziału % w niezabudowanej działce gruntu nr 1 obręb (…) położonej przy ul. (…) w (…).
Działka 1 powstała wskutek połączenia, na wniosek Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli, działek 7, 8, 9 i 10, zawiadomieniem Starosty Powiatu (...) z 15 sierpnia 2015 r. Połączenie miało charakter porządkowy. Wnioskodawca nabył udział 1/2 w działkach 10 i 8 na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) z 4 listopada 1999 r., stwierdzającego nabycie spadku po zmarłym synu. Z kolei udział 1/2 w działkach 7 i 9 nabył od Miasta Gminy (...) aktami notarialnymi (…) i (…) z 26 listopada 1999 r. w trybie bezprzetargowym na poprawę zagospodarowania działek 10 i 8. Udziały w działkach 7, 8, 9 i 10 zostały przez Wnioskodawcę nabyte do majątku wspólnego małżonków, nie stanowiły, ani nie stanowią majątku przedsiębiorstwa żadnego ze współwłaścicieli. Faktycznie na ww. działkach, jak i na działce 1 nie była prowadzona działalność gospodarcza. Działka nie była i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Na dzień złożenia wniosku działka nie jest zabudowana. 24 maja 2013 r. Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele zawarli umowę ustanowienia służebności przechodu i przejazdu przez sąsiednią działkę, co spowodowało, że działka 1 uzyskała dostęp do drogi krajowej nr 6.
W 2013 roku współwłaściciele złożyli wniosek o wydanie warunków zabudowy dla budowy budynku magazynowego z częścią socjalno-biurową o powierzchni użytkowej około 3.900 m.kw. na działkach 7, 8 i 9. Inwestycja z założenia miała być realizowana ze środków prywatnych i być przedmiotem najmu/dzierżawy. 19 grudnia 2014 r. Burmistrz (...) wydał decyzję o warunkach zabudowy dla ww. inwestycji. Wnioskodawca, ani inni współwłaściciele, nie wystąpili jednak o uzyskanie pozwolenia na budowę Prace budowlane nie były tam prowadzone, działka pozostaje niezabudowana.
W sierpniu 2015 r. współwłaściciele wystąpili z wnioskiem o połączenie działek 7, 8, 9 i 10 w jedną działkę. 14 sierpnia 2015 r. Starosta Powiatu (...) zawiadomił o połączeniu działek, z zachowaniem ich dotychczasowej łącznej powierzchni.
W sierpniu 2016 r. Burmistrz (...) poinformował współwłaścicieli o zamiarze przejęcia przez Miasto (...) części działki 1 w celu realizacji budowy drogi dojazdowej do działek 11 i 12. Z działki wydzielono 3 działki na realizacje celu publicznego, które zostały przejęte przez Miasto 3 marca 2017 r. Za przejęcie części działek współwłaścicielom przyznano odszkodowanie, które wypłacono w 2022 roku.
Uchwałą z dnia 11 września 2023 r. nr (…) Rada Miejska w (...) przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ulicy (…) w (...), zgodnie z którą działka 1 została sklasyfikowana w MPZP jako teren zabudowy usługowej, produkcyjnej i magazynowej. Wnioskodawca, ani pozostali współwłaściciele, nie wnioskowali o objęcie działki 1 MPZP.
Do działki jest doprowadzona sieć wodno-kanalizacyjna, która została wybudowana przez Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w (...). w ramach projektu budowy sieci wodociągowej DN 300 mm w obrębie 10, a działka 1 została objęta tym projektem. Wnioskodawca, ani inni współwłaściciele, nie inicjowali budowy tej sieci.
Działka leży w zasięgu infrastruktury energetycznej - działka posiada warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej wydane na wniosek Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli 6 maja 2013 r. przez dysponenta tej sieci spółkę (…).
Działka leży w zasięgu sieci gazowej średniego ciśnienia, która to sieć została wybudowana w ramach realizacji inwestycji celu publicznego z wniosku (…) Działka nie stanowi majątku przedsiębiorstwa (...). i nie jest wykorzystywana w celach działalności gospodarczej współwłaścicieli.
2) niezabudowanych działek 2, 3, 4 i 5 położonych przy ul. (…) w (...).
Działki 2, 3, 4 i 5 powstały na skutek podziału działki 13, którą Pan A.A. nabył wraz z żoną do majątku prywatnego małżonków od Gminy Miasta (...) w 1994 r. Zarówno w roku nabycia, jak i obecnie działki nie stanowią majątku przedsiębiorstwa. Przy nabyciu nie przysługiwało kupującym prawo do odliczenia VAT. Na jednej z działek powstałych na skutek podziału (działka 14, nieobjęta wnioskiem) małżonkowie wybudowali budynek, który był wykorzystywany w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej (...). początkowo do prowadzenia tam hurtowni alkoholi, później w całości wynajmowany innym przedsiębiorcom. Przychody z najmu stanowią przychód z jednoosobowej działalności gospodarczej Pana A.A.
Działki powstałe w wyniku podziału działki 13, w tym działki 2, 3, 4 i 5 nie stanowią majątku przedsiębiorstwa. Przy nabyciu działki nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Działki są sklasyfikowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako działki budowlane (funkcja Uh. zabudowa usługowo - handlowa). Do działek doprowadzone są sieci uzbrojenia terenu.
W latach 2006-2013 małżonkowie próbowali sprzedać niezabudowaną działkę 3. W tym celu uzyskali pozwolenie na budowę obiektu o funkcji handlowej o powierzchni użytkowej 1960 m.kw., które następnie było „przenoszone” na potencjalnych nabywających (2 zainteresowane spółki). Do zawarcia umowy sprzedaży nigdy nie doszło. 23 marca 2012 r. Pan A.A. zawiadomił Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w (...) o zamiarze rozpoczęcia prac budowlanych od 3 kwietnia 2012 r. przez inwestora (...)., jednak prac nie rozpoczęto. Prace takie obecnie nie są planowane. Działka pozostaje niezabudowana, nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy, żaden podmiot nie prowadzi tam działalności gospodarczej. Działki nie stanowią majątku przedsiębiorstwa (...)..
3) Niezabudowanej działki 6 w położonej przy ul. (...) w (...).
Prawo wieczystego użytkowania działki 6 zostało nabyte 11 sierpnia 1995 r. od Gminy Miasta (...). W chwili nabycia prawa użytkowania wieczystego na działce znajdowały się nakłady poczynione na budowę budynku piekarni, przy czym budowę przerwano w 1989 roku i nigdy jej nie dokończono, zaś pozostałości po tej budowie małżonkowie F. usunęli z gruntu w 2000 roku, nie będąc inwestorami tej budowy.
W akcie notarialnym oddania gruntu w wieczyste użytkowanie zawarto zapis, w którym wskazano, że nabycie prawa wieczystego użytkowania zostało dokonane w celu prowadzenia na przedmiotowej nieruchomości działalności gospodarczej. Następnie 3 października 1996 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabył prawo własności opisywanej nieruchomości. Nabycia dokonano do majątku objętego małżeńską wspólnością majątkową.
Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działki nie były wydawane decyzje o warunkach zabudowy ani pozwolenia na budowę. Działka ma dostęp do drogi publicznej, leży w zasięgu pełnego uzbrojenia technicznego. Właściciele nie uzbrajali działki od dnia jej nabycia. Przy nabyciu działki nie była wystawiona faktura VAT. Przy nabyciu działki Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Od grudnia 2019 r. część działki o powierzchni 0,25 ha jest dzierżawiona innemu przedsiębiorcy (podmiot niepowiązany) na prowadzenie tam komisu samochodowego. Przychody z dzierżawy Wnioskodawca opodatkowuje ryczałtem ewidencjonowanym. Działka nie stanowi majątku przedsiębiorstwa (...). i nie jest wykorzystywana w celach działalności gospodarczej współwłaścicieli.
Pani B.B. nie prowadzi działalności gospodarczej i nie bierze czynnego udziału w zarządzaniu działkami.
Obecnie Wnioskodawca wraz z małżonką chcą zbyć nieruchomości opisane w pkt 1-3, przy czym jeśli chodzi o działki 1 i 6 to sprzedaż ta jest dopiero planowana, współwłaściciele samodzielnie poszukują nabywcy na te działki, nie zostały zawarte żadne umowy dotyczące tych działek. Nabywcy będą poszukiwani poprzez publikowanie oferty w Internecie, niewykluczone, że zostanie zawarta umowa z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Na dzień złożenia wniosku nie jest znany potencjalny kupujący; nie udzielono pełnomocnictw podmiotom trzecim do reprezentowania w postępowaniach sądowych lub/i administracyjnych.
Z kolei jeśli chodzi o działki 2, 3, 4 i 5, to nabywca jest już znany: będzie to inny przedsiębiorca, który zamierza przeznaczyć działki na prowadzenie tam działalności gospodarczej (dalej: Nabywca). W 2025 roku planowane jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie uzyskanie przez Nabywcę pozwolenia na budowę. W tym celu Nabywca otrzyma od obecnych właścicieli, czyli Wnioskodawcy i Jego żony stosowne pełnomocnictwa, które okażą się niezbędne do uzyskania wymaganych pozwoleń. Umowa przenosząca własność zostanie zawarta po uzyskaniu przez potencjalnego kupującego prawomocnego pozwolenia na budowę. Jednocześnie zapłata za nabywane nieruchomości nastąpi w formie kompensaty wzajemnych wymagalnych wierzytelności i zobowiązań. Wnioskodawca wraz z małżonką planują zakupić od Nabywcy dwie zabudowane działki gruntu. Po nabyciu nastąpi kompensata wzajemnych wierzytelności i zobowiązań wraz z dopłatą na rzecz Nabywcy (wartość nabywanych przez Wnioskodawcę działek jest wyższa niż wartość działek sprzedawanych). Po sfinalizowaniu transakcji Wnioskodawca zamierza wynajmować za wynagrodzeniem budynki znajdujące się na działkach. Przychody z najmu nabytych nieruchomości Wnioskodawca zamierza zaliczyć do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, ewentualnie wnieść te nieruchomości do innego podmiotu prawa handlowego na zasadzie aportu.
Wnioskodawca i Jego żona są właścicielami innych nieruchomości, które nie są i nie będą przeznaczone do sprzedaży. Nieruchomości objęte wnioskiem opisane w pkt 1-3 były kupowane do majątku wspólnego małżonków. W czasie ich posiadania nie stanowiły majątku przedsiębiorstwa (...). oraz nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej Żadna z działek nie była nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży. Działka 13 została nabyta w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej, jednak Wnioskodawca zaczął ją częściowo (wydzielona działka 2 nieobjęta wnioskiem) wykorzystywać w zamierzonym celu dopiero w 2006 roku. Przy nabyciu pozostałych działek małżonkom nie towarzyszył żaden konkretny cel, zamiar, czy plan co do sposobu ich wykorzystania.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
Działka 8 była nabyta przez syna Wnioskodawcy 25 kwietnia 1997 r. na podstawie umowy sprzedaży od osoby prywatnej, z kolei działka 10 była nabyta 6 grudnia 1996 r. na podstawie umowy sprzedaży od Gminy Miasta (...).
W 2006 r. został oddany do użytku budynek położony na działce 13, w którym znajdowała się siedziba działalności Wnioskodawcy. W podobnym czasie do Wnioskodawcy zgłosił się potencjalny kupiec części działki 13. W celu zawarcia transakcji sprzedaży współwłaściciele wydzielili m.in. działkę 3, która miała być przedmiotem sprzedaży. Do tego jednak nie doszło. Przy okazji podziału powstały pozostałe działki.
Działka 1 powstała poprzez połączenie działek 7, 8, 9 i 10. Faktycznie na ww. działkach, jak i na działce 1 nie była prowadzona działalność gospodarcza, ani żadna inna. Działka nie była i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Na dzień złożenia wniosku działka nie jest zabudowana. Od momentu nabycia udziału 1/2 w działkach 7, 8, 9 i 10 w 1999 r. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami podejmowali następujące czynności prawne:
Obecnie działka jest przeznaczona na sprzedaż.
Działki 2, 3, 4 i 5 powstały na skutek podziału działki 13, którą małżonkowie F. nabyli do majątku prywatnego od Gminy Miasta (...) w 1994 r. W latach 2006-2013 małżonkowie próbowali sprzedać niezabudowaną działkę 3. W tym celu uzyskali pozwolenie na budowę obiektu o funkcji handlowej o powierzchni użytkowej 1960 m.kw., które następnie było „przenoszone” na potencjalnych nabywających (2 zainteresowane spółki). Do zawarcia umowy sprzedaży nigdy nie doszło. 23 marca 2012 r. Pan A.A. zawiadomił Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w (...) o zamiarze rozpoczęcia prac budowlanych od 3 kwietnia 2012 r. przez inwestora (...), jednak prac nigdy nie rozpoczęto. Działka pozostaje niezabudowana, nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy, żaden podmiot nie prowadzi tam działalności gospodarczej.
Działki nie stanowią majątku przedsiębiorstwa (...), nie jest na nich prowadzona działalność gospodarcza, ani żadna inna.
Działka 6 w chwili nabycia jej prawa wieczystego użytkowania była działką zabudowaną pozostałościami po budynku piekarni. Budynek nie nadawał się do użytkowania, dlatego obecni właściciele dokonali jego rozbiórki i uprzątnęli teren. Od grudnia 2019 roku część działki o powierzchni 0,25 ha jest dzierżawiona innemu przedsiębiorcy na prowadzenie tam komisu samochodowego. Przychody z dzierżawy małżonkowie opodatkowują ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na zasadzie przychodów z najmu prywatnego.
Działki 2, 3, 4 i 5 nie były nigdy wykorzystywane na cele działalności gospodarczej.
Działki objęte wnioskiem nigdy nie były wykorzystywane do działalności rolniczej.
Wnioskodawca nigdy nie występował z wnioskiem o uchwalenie/zmianę planu zagospodarowania przestrzennego dla działek wskazanych we wniosku.
W 2013 r. współwłaściciele działki 1 wystąpili z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowego na tej działce. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana, ale do dalszych kroków związanych z inwestycją nie doszło. W latach 2006-2013 małżonkowie próbowali sprzedać niezabudowaną działkę 3. Nabywca uzależnił nabycie od uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę obiektu o funkcji handlowej o powierzchni użytkowej 1960 m.kw., które zostały wydane. Do sprzedaży jednak nie doszło i inwestycja również nie została zrealizowana.
Działka 13 (2, 3, 4 i 5) była już uzbrojona (woda, prąd, sieć telekomunikacyjna) w momencie nabycia jej przez Wnioskodawcę i jego żonę. Wynika to z tego, że była ona przed nabyciem zabudowana. Ponadto dostęp do mediów posiadają również działki sąsiednie, a sieci przechodzą przez teren działek wskazanych w pytaniu. Wnioskodawca nie wie kto konkretnie budował te sieci, ani w których latach przed zakupem to nastąpiło.
Wnioskodawca nie będzie angażował środków zmierzających do podniesienia wartości działek.
Na dzień pisania odpowiedzi na wezwanie żadne pełnomocnictwa nie zostały udzielone i właściciele nie mają takiego zamiaru.
Działki wskazane w pytaniu nie były nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.
Czynsz za dzierżawę części działki 6, którą otrzymuje Wnioskodawca jest dokumentowany fakturami. Stroną umowy są oboje małżonkowie i oboje uzyskują z tytułu dzierżawy wynagrodzenie.
W momencie nabycia małżonkowie (...) nie mieli sprecyzowanego celu co do wykorzystywania działki na działalność gospodarczą, a co najwyżej liczyli się z takim zamiarem w przyszłości. Nigdy jednak plany co do prowadzenia działalności na tej działce nie były na tyle sprecyzowane, aby móc jednoznacznie wskazać, jaka i czyja działalność mogłaby być tam prowadzona.
W akcie notarialnym oddania działki w wieczyste użytkowanie zawarto zapis, że nabycie zostało dokonane w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zapis wynikał z tego że Pan A.A. prowadził działalność gospodarczą. Wnioskodawca nie pamięta już, czy znalazł się on w akcie z ich inicjatywy, czy z inicjatywy notariusza. Z kolei w umowie sprzedaży takiego zapisu już nie ma. Zarówno w momencie ustanowienia użytkowania wieczystego jak i późniejszego nabycia działki działalność gospodarczą prowadził wyłącznie Pan A.A. Pani B. B. nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, ani nie zamierzała jej prowadzić. Taki stan rzeczy utrzymuje się również obecnie. Z racji tego, że pomiędzy małżonkami istniał i istnieje ustrój wspólności majątkowej, nabycie zostało dokonane do ich majątku wspólnego. Pan A.A. nie zamierzał prowadzić tam swojej działalności gospodarczej.
Budynek nie nadawał się do użytkowania, był budowany w starej technologii, a z uwagi na niezakończenie inwestycji pozostawał narażony na działanie czynników zewnętrznych (warunki atmosferyczne, działanie człowieka), które doprowadziło do tego, że pozostałości po nim nie przedstawiały żadnego znaczenia ekonomicznego ani gospodarczego. Co więcej, z uwagi na stan techniczny, przebywanie w obiekcie lub jego bezpośredniej okolicy stało się niebezpieczne. Miejsce to przyciągało jednak bezdomnych, wandali i innych poszukiwaczy przygód, dlatego żeby ograniczyć ryzyko odpowiedzialności za ewentualny wypadek na terenie nieruchomości, Wnioskodawcy postanowili rozebrać pozostałości po budowie piekarni.
Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności marketingowych, nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu.
Potencjalny kupujący z własnej inicjatywy skontaktował się z Wnioskodawcą.
Poniżej nieruchomości posiadane przez Wnioskodawcę w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej:
1) Działka przy ul. (…) w (…), zabudowana budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 1988 r., w której Wnioskodawca mieszka ze swoją rodziną. Działka została nabyta na podstawie umowy sprzedaży. Obecnie nie do sprzedaży, ale jej sprzedaż nie jest wykluczona;
2) Działka przy ul. (…) w (…), zabudowana budynkiem biurowym, sąsiadująca z działką opisaną w pkt 1. W budynku biurowym znajduje się obecnie siedziba (…); Nie do sprzedaży;
3) Działka w (…) zabudowana budynkiem usługowym, w którym w latach 1995-2017 Wnioskodawca prowadził hurtownię. Obecnie budynek jest wynajmowany w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy; Nie do sprzedaży;
4) Budynek handlowy w (...) - wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, wcześniej jako sklep, obecnie jako przedmiot najmu; Nie do sprzedaży;
5) Działka rolna 15 - nabyta w 1999 roku na podstawie umowy sprzedaży, od 2018 roku wydzierżawiona powiązanej spółce; Nie do sprzedaży;
6) Działka 14, która powstała z podziału działki 13, zabudowana budynkiem handlowo-usługowym, wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy jako przedmiot najmu; Nie do sprzedaży.
Poza działkami wskazanymi we wniosku Wnioskodawca sprzedał w 2019 roku mieszkanie w (…) oraz w 2025 r. mieszkanie w (...). Sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu VAT.
Wnioskodawca wraz z żoną zamierzają ze środków uzyskanych ze sprzedaży nabyć inne nieruchomości. Niewykluczone, że będą one wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
Podstawowym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest najem i dzierżawa nieruchomości oraz obsługa sieci telewizyjnej w szpitalach.
Pytanie (oznaczone we wniosku nr 2)
Czy dostawa niezabudowanych działek gruntu opisanych w pkt 1-3 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż opisanych powyżej niezabudowanych działek gruntu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Uzasadnienie:
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej zwanej również ustawą o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...) - art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Żeby jednak dana dostawa podlegała opodatkowaniu VAT, podmiot dokonujący tej dostawy musi być uznany za podatnika.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Natomiast w myśl art. 15 ust 2 ustawy o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie -czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży niezabudowanej działek opisanych w pkt 1-3 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu Wnioskodawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcę za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, ze czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca nabył udział % w działkach 10 i 8 na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) z dnia 4 listopada 1999 r., stwierdzającego nabycie spadku po zmarłym synu. Z kolei udział % w działkach 7 i 9 Wnioskodawca nabył od Miasta Gminy (...) w trybie bezprzetargowym na poprawę zagospodarowania działek 10 i 8. Od nabycia działek do dnia złożenia niniejszego wniosku współwłaściciele podejmowali czynności faktyczne i prawne mające na celu poprawę zagospodarowania swojej nieruchomości: nastąpiło scalenie działek, uzyskali dostęp do drogi krajowej, działka została objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto niezależnie od Wnioskodawcy, działka uzyskała dostęp do sieci technicznych: wody, kanalizacji i prądu. Obecnie Wnioskodawca z pozostałymi współwłaścicielami aktywnie szukają potencjalnych nabywców wykorzystując do tego własne kontakty biznesowe oraz ogólnodostępne portale internetowe. Na razie nie korzystają z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. To powoduje, że w ocenie Wnioskodawcy podjęte działania mają charakter zarządu majątkiem prywatnym.
Jeśli zaś chodzi o działki 2, 3, 4 i 5, to względem nich Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań od 2013 roku. Co prawda dla działki 2 wydane jest pozwolenie na budowę, jednak żadna budowa nie była tam realizowana, zarówno przez Wnioskodawcę, jak i przez osoby trzecie.
Działka 6 stanowi przedmiot odpłatnej dzierżawy. Inne działania względem działki mające na celu charakter handlowy nie były podejmowane.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Działki objęte wnioskiem nie stanowią majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, ani pozostałych właścicieli.
Przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzą do wniosku, że w stosunku do planowanych sprzedaży niezabudowanych działek gruntu brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Aktywność Wnioskodawcy nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Tym samym w niniejszej sprawie, w odniesieniu do planowanych sprzedaży niezabudowanych działek gruntu nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie są podejmowane takie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, która świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez współwłaścicieli do tej pory nie mają wpływu na kwalifikację Wnioskodawcy jako podatnika, gdyż stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego mienia i nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży niezabudowanych działek gruntu opisanych w pkt 1-3 Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży działek, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
W konsekwencji, planowana sprzedaż nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca wnosi o uznanie stanowiska w zakresie zadanych pytań za prawidłowe.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości,
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz budynków/budowli znajdujących się na gruncie, ale i udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).
Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.
W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:
Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanych działek, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (...)., której podstawowym przedmiotem działalności jest najem i dzierżawa nieruchomości oraz obsługa sieci telewizyjnej w szpitalach.
Jest Pan współwłaścicielem na zasadach wspólności majątkowej m.in. następujących nieruchomości:
1) udziału % w niezabudowanej działce gruntu nr 1. Działka 1 powstała wskutek połączenia, na wniosek Pana i pozostałych współwłaścicieli, działek 7, 8, 9 i 10, zawiadomieniem Starosty Powiatu (...) z 15 sierpnia 2015 r. Połączenie miało charakter porządkowy. Udziały w działkach 7, 8, 9 i 10 zostały przez Pana nabyte do majątku wspólnego małżonków, nie stanowiły, ani nie stanowią majątku przedsiębiorstwa żadnego ze współwłaścicieli. Faktycznie na ww. działkach, jak i na działce 1 nie była prowadzona działalność gospodarcza. Działka nie była i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Na dzień złożenia wniosku działka nie jest zabudowana. 24 maja 2013 r. Pan i pozostali współwłaściciele zawarli umowę ustanowienia służebności przechodu i przejazdu przez sąsiednią działkę, co spowodowało, że działka 1 uzyskała dostęp do drogi krajowej nr 6. W 2013 roku współwłaściciele złożyli wniosek o wydanie warunków zabudowy dla budowy budynku magazynowego z częścią socjalno-biurową o powierzchni użytkowej około 3.900 m.kw. na działkach 7, 8 i 9. Inwestycja z założenia miała być realizowana ze środków prywatnych i być przedmiotem najmu/dzierżawy. 19 grudnia 2014 r. Burmistrz (...) wydał decyzję o warunkach zabudowy dla ww. inwestycji. Jednak ani Pan, ani inni współwłaściciele, nie wystąpili o uzyskanie pozwolenia na budowę, prace budowlane nie były tam prowadzone, działka pozostaje niezabudowana. Działka leży w zasięgu infrastruktury energetycznej - działka posiada warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej wydane na wniosek Pana i pozostałych współwłaścicieli 6 maja 2013 r. przez dysponenta tej sieci spółkę (…).
Działka nie stanowi majątku przedsiębiorstwa (...). i nie jest wykorzystywana w celach działalności gospodarczej współwłaścicieli.
2) niezabudowanych działek 2, 3, 4 i 5.
Działki 2, 3, 4 i 5 powstały na skutek podziału działki 13, którą nabył Pan wraz z żoną do majątku prywatnego małżonków od Gminy Miasta (...) w 1994 r. Zarówno w roku nabycia, jak i obecnie działki nie stanowią majątku przedsiębiorstwa. Przy nabyciu nie przysługiwało kupującym prawo do odliczenia VAT. Na jednej z działek powstałych na skutek podziału (działka nieobjęta wnioskiem) małżonkowie wybudowali budynek, który był wykorzystywany w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej (...). początkowo do prowadzenia tam hurtowni alkoholi, później w całości wynajmowany innym przedsiębiorcom. Przychody z najmu stanowią przychód z Pana jednoosobowej działalności gospodarczej.
Działki powstałe w wyniku podziału działki 13, w tym działki 2, 3, 4 i 5 nie stanowią majątku przedsiębiorstwa. Przy nabyciu działki nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.
W latach 2006-2013 małżonkowie próbowali sprzedać niezabudowaną działkę 3. W tym celu uzyskali pozwolenie na budowę obiektu o funkcji handlowej o powierzchni użytkowej 1960 m.kw., które następnie było „przenoszone” na potencjalnych nabywających (2 zainteresowane spółki). Do zawarcia umowy sprzedaży nigdy nie doszło. 23 marca 2012 r. zawiadomił Pan Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w (...) o zamiarze rozpoczęcia prac budowlanych od 3 kwietnia 2012 r. przez inwestora (...)., jednak prac nie rozpoczęto. Prace takie obecnie nie są planowane. Działka pozostaje niezabudowana, nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy, żaden podmiot nie prowadzi tam działalności gospodarczej. Działki nie stanowią majątku przedsiębiorstwa (...)..
3) niezabudowanej działki 6.
Prawo wieczystego użytkowania działki 6 zostało nabyte 11 sierpnia 1995 r. od Gminy Miasta (...). Następnie 3 października 1996 r. wraz z żoną nabył Pan prawo własności opisywanej nieruchomości. Nabycia dokonano do majątku objętego małżeńską wspólnością majątkową.
Właściciele nie uzbrajali działki od dnia jej nabycia. Przy nabyciu działki nie była wystawiona faktura VAT. Przy nabyciu działki nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Od grudnia 2019 r. część działki o powierzchni 0,25 ha jest dzierżawiona innemu przedsiębiorcy (podmiot niepowiązany) na prowadzenie tam komisu samochodowego. Przychody z dzierżawy opodatkowuje Pan ryczałtem ewidencjonowanym. Działka nie stanowi majątku przedsiębiorstwa (...). i nie jest wykorzystywana w celach działalności gospodarczej współwłaścicieli.
Obecnie wraz z małżonką zamierza Pan zbyć nieruchomości opisane w pkt 1-3, przy czym jeśli chodzi o działki 1 i 6 to sprzedaż ta jest dopiero planowana, współwłaściciele samodzielnie poszukują nabywcy na te działki, nie zostały zawarte żadne umowy dotyczące tych działek. Nabywcy będą poszukiwani poprzez publikowanie oferty w Internecie, niewykluczone, że zostanie zawarta umowa z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Na dzień złożenia wniosku nie jest znany potencjalny kupujący; nie udzielono pełnomocnictw podmiotom trzecim do reprezentowania w postępowaniach sądowych lub/i administracyjnych.
W przypadku działek o nr 2, 3, 4 i 5, nabywcą będzie inny przedsiębiorca. W 2025 roku planowane jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie uzyskanie przez Nabywcę pozwolenia na budowę. W tym celu Nabywca otrzyma od obecnych właścicieli, czyli Pana i Pana żony stosowne pełnomocnictwa, które okażą się niezbędne do uzyskania wymaganych pozwoleń.
Nie będzie Pan angażował środków zmierzających do podniesienia wartości działek. Nie podejmował Pan żadnych czynności marketingowych, nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu. Potencjalny kupujący z własnej inicjatywy skontaktował się z Panem.
Pana wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż udziałów w niezabudowanych działkach nr 1, 2, 3, 4 i 5, 6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży ww. udziałów w działkach będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 i 5, w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
W przedmiotowej sprawie działki nr 1, 2, 3, 4 i 5 nie były wynajmowane ani dzierżawione. Nie ponosił Pan żadnych nakładów finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości. Działki nr 1, 2, 3, 4 i 5 nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej.
W celu sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 nie podejmował Pan żadnych czynności marketingowych, nie zamieszczał Pan ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu. Nabywca działek 2, 3, 4 i 5 jest już znany, Kupujący sam się do Pana zgłosił z zamiarem zakupu tych nieruchomości. Na dzień złożenia wniosku, nie udzielił Pan żadnych pełnomocnictw podmiotom trzecim.
W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie występuje tu bowiem taki ciąg zdarzeń, który w świetle wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C‑180/10 i C‑181/10 jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przysługujących Panu udziałów w ww. działkach wypełni przesłanki działalności gospodarczej.
Dokonując sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 i 5, a dostawę tych nieruchomości - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
W związku z tym, dokonując sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 i 5, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
Zatem należy uznać, że podejmowane przez Pana w odniesieniu do wskazanych wyżej działek czynności, odpowiadały zarządowi majątkiem prywatnym, a nie ukierunkowanej na zarobek zorganizowanej działalności. O ile bowiem część powziętych działań, jak np. scalenie działek, wydanie warunków przyłączenia działki do sieci elektroenergetycznej oraz uzyskanie służebności drogowej dającej dostęp do drogi krajowej w stosunku do działki nr 1 oraz uzyskanie pozwolenia na budowę obiektu o funkcji handlowej na działce nr 3, zasadniczo mogą wskazywać na zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, to jednak ich zakres z uwzględnieniem całokształtu okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.
W konsekwencji, sprzedaż przez Pana udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 i 5 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Natomiast w stosunku do sprzedaży udziału w działce nr 6 w rozpatrywanej sprawie istotne jest to, że nieruchomość ta jest dzierżawiona.
Zgodnie z treścią art. 693 § 1 powołanej już wcześniej ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.
Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
Wobec tego, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. A zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Zatem dzierżawa działki nr 6 stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy spowodowało wyłączenie tej nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Pana przedmiotowej działki sprawia, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy udziałów w działce nr 6 nie będzie Pan zbywać majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej.
Tym samym, w przedmiotowej sprawie w zakresie sprzedaży udziału w działce nr 6 wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, i czynność sprzedaży udziału w działce nr 6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Zatem Pana stanowisko jest:
- prawidłowe w części dotyczącej braku uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w odniesieniu do transakcji sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4 i 5,
oraz - nieprawidłowe w części dotyczącej braku uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w odniesieniu do transakcji sprzedaży udziału w działce nr 6.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku.
Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pana, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla innych współwłaścicieli działek.
Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo