Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.747.2022.13.S.DG

Interpretacja indywidualna po wyroku sądu - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

1.  ponownie rozpatruję sprawę Pana wniosku z 30 grudnia 2022 r. (wpływ 30 grudnia 2022 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej - uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 5 grudnia 2023 r. sygn. akt I SA/Wr 421/23 (data wpływu prawomocnego orzeczenia - 31 października 2025 r.); i

2.  stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 grudnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 30 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 1 marca 2023 r. (wpływ 1 marca 2023 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…), której przedmiotem jest świadczenie usług najmu/dzierżawy lokali usługowych oraz świadczenie usług inżynierskich. Zgodnie z CEIDG przeważającą działalnością gospodarczą jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z.) - od 3 lat z uwagi na trwający okres pandemii Covid-Sars 19. W dalszej kolejności sklasyfikowana jest działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne (PKD 71.12.Z). Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednocześnie Wnioskodawca podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości dochodów uzyskiwanych w Polsce.

Wnioskodawca, zgodnie z wpisem do CEIDG świadczy również usługi sklasyfikowane pod numerem PKD - 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, przy czym nie jest to główny przedmiot działalności Wnioskodawcy.

W roku 1984 aktem notarialnym Rep. A nr (…), otrzymał w darowiźnie od ojca działki nr 1 oraz 2 o łącznej o powierzchni 1,35 ha, w których skład wchodzą wysokiej klasy grunty orne (R IIIa oraz R IIIb). W roku 1992 podatnik zbył na rzecz Skarbu Państwa wydzieloną część działki 1, o powierzchni 0,06 ha, w ramach regulacji koryta rzeki.

Po tej sprzedaży w posiadaniu Wnioskodawcy pozostały:

• działka nr 2 o powierzchni 0,24 ha oraz
• działka nr 3 o powierzchni 1,05 ha, która powstała z wydzielenia z działki 1.

W roku 1999, po śmierci ojca, postanowieniem Sądu Rejonowego nr (…) Wnioskodawca otrzymał w drodze spadku działkę 4 o powierzchni 1,12 ha, w której skład wchodzą wysokiej klasy grunty orne (R IIIa). Aktem notarialnym z dnia 30 czerwca 2000 r. Wnioskodawca zbył działkę nr 2 o powierzchni 0,24 ha na rzecz osoby fizycznej. Po tej sprzedaży ukształtował się obecny stan posiadania, obejmujący działki o numerach 3 oraz 4 o łącznej powierzchni 2,17 ha (dalej jako: „Nieruchomości” lub „Grunty”). Działki, o których mowa powyżej przylegają do siebie tworząc prostokąt o bokach ok. 100 x 200 m.

Działki tworzyły część gospodarstwa rolnego, które prowadził ojciec Wnioskodawcy. Zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunty są „przeznaczone pod zabudowę produkcyjną, przemysłową, składową, magazynową, bazy transportu i logistyki, funkcję usługową”. Wnioskodawca zamierza sprzedać działki (nie dzieląc ich na mniejsze części) w jednej transakcji obejmującej obie działki lub w dwóch transakcjach odnośnych dla każdej działki.

Wnioskodawca nie występował do Gminy z wnioskiem o zmianę przeznaczenia działek w planie zagospodarowania przestrzennego na działki przeznaczone pod zabudowę produkcyjną, składową, magazynową, bazy transportu i logistyki lub funkcję usługową. Zaznaczyć należy, iż już w planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym w 1996 r. dopuszczono możliwość gospodarczego wykorzystania przedmiotowego terenu wskazując na jego przeznaczenie pod „istniejące i projektowane przetwórnie i magazyny rolno-spożywcze”. W konsekwencji, brak jest związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i przewidzianym w nim przeznaczeniem gruntów, a podjętą przez Wnioskodawcę decyzją o sprzedaży działek.

Jednocześnie Wnioskodawca nie występował oraz nie uzyskał administracyjnych decyzji o warunkach zabudowy dla działek, których dotyczy wniosek o interpretację. Dodatkowo Wnioskodawca nie posiada wiedzy czy tego rodzaju decyzje, dotyczące przedmiotowych nieruchomości były wydawane na wniosek innych osób lub podmiotów.

Przedmiotowe Nieruchomości nie były i nie są przedmiotem najmu lub dzierżawy, użyczenia lub innej odpłatnej umowy, której istotą jest wykorzystywanie nieruchomości dla celów zarobkowych (zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT). Ze względu na chęć utrzymania Gruntów w dobrej kulturze rolnej oraz zapobieżenia ich całkowitej degradacji i zachwaszczeniu. Wnioskodawca wyraził zgodę na czasowe wykorzystywanie przedmiotowych gruntów do celów rolniczych przez sąsiada. Co jednak istotne, z tego tytułu Wnioskodawca nie pobiera żadnej odpłatności ani nie odnosi innych korzyści majątkowych. Motywem nieodpłatnego udostępnienia Gruntów pod uprawę jest jedynie chęć racjonalnego i odpowiedzialnego gospodarowania majątkiem osobistym, w szczególności zadośćuczynienia obowiązkom, jakie obciążają Wnioskodawcę jako właściciela na mocy art. 15 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j Dz. U. z 2021 r. poz. 1326 ze zm.), a także zabezpieczenie przed spowodowaniem zagrożenia pożarowego, co może skutkować odpowiedzialnością na mocy art. 82 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. - Kodeks Wykroczeń (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2008 ze zm.).

Wszystkie koszty wynikające z posiadania Gruntów (m.in. podatek rolny, składki na spółkę wodną) nadal ponosi Wnioskodawca.

Wnioskodawca nie poniósł także nakładów na Nieruchomości, które miałyby na celu przygotowanie przedmiotowych działek do sprzedaży, w szczególności nakładów na uzbrojenie lub ogrodzenie terenu ani też nie dokonywał innych inwestycji na Gruntach.

Jednocześnie Wnioskodawca nie podejmował żadnych zorganizowanych, aktywnych działań marketingowych, typowych dla osób zajmujących się w sposób profesjonalny obrotem nieruchomościami i wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, nie zamierza podejmować przed zbyciem pozostałych działek - wręcz przeciwnie - Wnioskodawca zawarł umowę pośrednictwa w zakresie sprzedaży Nieruchomości z podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości.

Wszelkie działania jakie podejmowane będą na Gruntach, podejmowane będą przez kupującego, który wykazuje chęć nabycia niniejszych Gruntów. Kupujący dokona następujących działań związanych z Gruntami:

1.  Przeprowadzenie badania Due Diligence zarówno w zakresie prawnym, technicznym, środowiskowym, podatkowym jak i komercyjnym.

2.  Uzyskanie wszelkich niezbędnych informacji dotyczących możliwości dokonania przyłączeń niezbędnej infrastruktury oraz innych informacji mających istotne znaczenie dla kupującego.

3.  Wykazanie możliwości odprowadzenia wód deszczowych do kanalizacji deszczowej lub ze zbiornika retencyjnego do cieku wodnego i uzyskanie pozwolenia wodno-prawnego.

4.  Uzyskanie zezwolenia na lokalizację zjazdu do Nieruchomości z drogi publicznej.

5.  Zawarcie z zarządcą drogi umowy w związku z koniecznością realizacji celu inwestycyjnego przez kupującego.

6.  W przypadku konieczności przeprowadzenia remediacji gruntu - zatwierdzenie planu remediacji przez właściwego regionalnego dyrektora ochrony środowiska.

7.  Uzyskanie prawomocnej decyzji środowiskowej w stosunku do Nieruchomości zezwalającej na realizację przedsięwzięcia kupującego.

8.  Uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przy czym wszelkie te działania zostaną wykonane przez kupującego, jego staraniem i na jego koszt. Wnioskodawca nie poniesie żadnych kosztów z tym związanych ani też nie będzie zaangażowany w jakiekolwiek działanie - wszystko wykona kupujący.

Wnioskodawca pragnie jednocześnie wskazać, iż główną przyczyną decyzji o sprzedaży Gruntów jest brak (po stronie Wnioskodawcy) zamiaru ich zagospodarowania do celów działalności gospodarczej, w tym rolniczej. Wnioskodawca nie widzi powodów do dalszego utrzymywania wskazanych działek jako składników majątku osobistego i co za tym idzie ponoszenia związanych z tym kosztów oraz ryzyka.

Nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku, nie stanowią środka trwałego związanego z działalnością Wnioskodawcy ani też nie wchodzą w jakikolwiek inny sposób w skład majątku przedsiębiorstwa - Nieruchomości stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy, a jednocześnie przedmiotowych Nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym rolniczej.

Wnioskodawca, co prawda, posiada w swojej działalności gospodarczej inne nieruchomości, które mogą w przyszłości stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, jednakże co istotne, nieruchomości te stanowią co do zasady środki trwałe w związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą - są wykorzystywane jako składniki majątku firmy prowadzonej przez Wnioskodawcę, nie stanowią zaś (jak w przypadku Nieruchomości będących przedmiotem niniejszego wniosku) majątku prywatnego Wnioskodawcy.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca rozpoczął działalność, zgodnie z wpisem w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (poprzednio Ewidencji Działalności Gospodarczej) z dniem 26 lipca 1990 r.

Ojciec Wnioskodawcy zmarł w dniu 16 stycznia 1996 r.

Działki gruntu będące przedmiotem wniosku, tj.:

• działka nr 4 o powierzchni 1,12 ha oraz
• działka nr 3 o powierzchni 1,05 ha, która powstała z wydzielenia z działki 1 ha,

jak również pozostałe działki (działka 2 oraz 5, które zostały sprzedane), wykorzystywane były wyłącznie na cele rolnicze. Działki były wykorzystywane dla celów rolniczych przez miejscowego rolnika (sąsiada Wnioskodawcy, który posiadał przyległą działkę). Działki te były udostępniane przez Wnioskodawcę sąsiadowi nieodpłatnie, w celu utrzymania i zachowania kultury rolnej działki. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w inny sposób. Były zatem wykorzystywane wyłącznie do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż obecna działka nr 3 powstała na skutek podziału dokonanego decyzją, w wyniku której działka 1 została podzielona na działki 3 i 5. Na mocy umowy sprzedaży z dnia 8 października 1992 r., zawartej w formie aktu notarialnego, działka gruntu 5 o powierzchni 600,00 m² została zbyta na rzecz Skarbu Państwa w celu regulacji potoku (…).

Jak wskazano we wniosku o interpretację, Wnioskodawca nie podejmował żadnych zorganizowanych, aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości.

Wnioskodawca zaznacza, iż nie ogłaszał sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu, tj. w Internecie, prasie czy też radiu. Wnioskodawca nie wywieszał także ogłoszeń w innych miejscach. Jedynym działaniem w tym zakresie dokonanym przez Wnioskodawcę, było wywieszenie na nieruchomości baneru z danymi kontaktowymi Wnioskodawcy.

W celu dokonania sprzedaży Wnioskodawca zawarł umowę z pośrednikiem. Natomiast samodzielnie nie wykonywał działań marketingowych w celu ich sprzedaży. Pośrednik umieścił również swój baner z danymi kontaktowymi pośrednika na terenie nieruchomości.

Działania opisane we wniosku zostaną dokonane przez Kupującego na podstawie udzielonego mu przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa.

Wnioskodawca nie sprzedaje przedmiotowych nieruchomości w ramach działalności, nie posiada również specjalistycznej (profesjonalnej) wiedzy na temat działań jakie należy podjąć w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości. Dlatego też planuje udzielić Kupującemu pełnomocnictwa, aby ten w swoim imieniu i na swój koszt (bądź na rzecz inwestora wskazanego przez Kupującego i na jego koszt) dokonał pozostałych czynności. Celem Wnioskodawcy jest wyprzedaż majątku prywatnego, dlatego też wszelkie dodatkowe działania pozostają poza interesem Wnioskodawcy. Stąd Wnioskodawca planuje udzielić pełnomocnictwa Kupującemu.

W celu sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawca zamierza podpisać umowę przedwstępną z Kupującym.

Przewiduje się następujące warunki, po spełnieniu których (w sposób łączny) umowa przyrzeczona ma dojść do skutku:

a)  Wnioskodawca (Sprzedający) doprowadzi do ujawnienia w księdze wieczystej nowo wydzielonych działek nr 6 i 7 stanowiących przedmiotową nieruchomość - w przypadku, kiedy do tego dnia decyzja podziałowa, o której mowa w projekcie umowy przedwstępnej stanie się ostateczna;

Wnioskodawca dodatkowo wskazuje (co nie był znane na moment sporządzenia wniosku), iż zgodnie z Zawiadomieniem o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nr (…)wydanym dnia 25 stycznia 2023 r. przez Wojewodę (…), część działek gruntu nr 4 i nr 3 przeznaczona zostanie pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr (…) w zakresie budowy ścieżki rowerowej na odcinku od granicy miasta (…) do ulicy (…), nazwanej przez Inwestora: „(…) w ramach zadania: „(…)” - zadanie ścieżka rowerowa (…).”.

Z dniem uzyskania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej waloru ostateczności, część działki nr 4 i nr 3 (tj. łącznie ok. 404 m²) stanie się z mocy prawa własnością Województwa (…).

Zgodnie z projektami podziału nieruchomości stanowiącymi załącznik do umowy przedwstępnej:

• działka nr 4 o obszarze 1,1200 ha podzielona zostanie na działkę nr 8 o obszarze 0,0183 ha, klasa Tp, oraz na działkę nr 7 o obszarze 1,1000 ha, klasa RIIIa i RIIIb,
• działka nr 3 o obszarze 1,0500 ha podzielona zostanie na działkę 9 o obszarze 0,0221 ha, klasa Tp oraz działkę nr 6 o obszarze 1,0300 ha, klasa RIIIa.

Z chwilą ostatecznego wydzielenia przedmiotem sprzedaży, objętym niniejszą umową, są/będą nowo wydzielone działki nr 7 i nr 6, jeżeli jednak do terminu wyznaczonego na zawarcie umowy przyrzeczonej taki ostateczny podział nie nastąpi, wówczas przedmiotem sprzedaży będą działki gruntu 4 i 3.

b)  Najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Kupujący zawrze przedwstępną umowę sprzedaży z operatorem sieci handlowej lub innym potencjalnym Nabywcą, mającą za przedmiot przyrzeczenie późniejszej sprzedaży przez Kupującego temu podmiotowi przedmiotowej nieruchomości;

c)  Kupujący uzyska zadowalające go warunki dostawy mediów, w tym przebudowy układu komunikacyjnego niezbędnego do prawidłowej obsługi planowanej przez niego inwestycji;

d)  Sprzedający zobowiązuje się, że stan prawny przedmiotowej nieruchomości będzie zgodny ze stanem faktycznym, a przedmiotowa nieruchomość nie będzie obciążona żadnymi prawami osób trzecich, za wyjątkiem ewentualnych służebności przesyłu ustanowionej na rzecz Operatora Gazociągów Przesyłowych Gaz-System Spółka Akcyjna;

e)  Wszelkie wpisy w księdze wieczystej nieruchomości ujawnione będą wyłącznie na rzecz Kupującego i brak będzie w tej księdze jakichkolwiek innych wpisów, ostrzeżeń oraz wzmianek o nierozpoznanych wnioskach, niż poczynionych wyłącznie na rzecz Kupującego - poza tymi, które wynikają z okoliczności przywołanych w niniejszej umowie lub stanowią konsekwencję jej realizacji;

f)   Przeprowadzone badania gruntu przedmiotowej nieruchomości nie wykażą przeciwwskazań do realizacji przez Kupującego planowanej na tym terenie inwestycji;

g)  Sprzedający zobowiązuje się, że najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej przedłoży Kupującemu stosowne zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i innymi opłatami publicznoprawnymi (Urząd Skarbowy, ZUS, właściwy Urząd Gminy), wystawionymi najwcześniej na 7 (siedem) dni przed zawarciem umowy;

h)  Sprzedający zobowiązuje się, że najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, po uprzednim powiadomieniu przez Kupującego z miesięcznym wyprzedzeniem, przedłoży Kupującemu następujące dokumenty:

a)  aktualne (nie starsze niż miesiąc) wypisy z rejestru gruntów i wyrysy z mapy ewidencyjnej dla przedmiotowej nieruchomości,

b)  aktualne (nie starsze niż miesiąc) wypisy i wyrysy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości,

c)  aktualne (nie starsze niż miesiąc) zaświadczenia, z treści których wynika, że przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach,

d)  aktualne (nie starsze niż miesiąc) zaświadczenia z treści których wynika, że nieruchomość nie jest objęta obszarem rewitalizacji lub obszarem Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Strony umowy zamierzają oświadczyć, że określone w umowie przedwstępnej warunki zawarcia umowy sprzedaży zostaną zastrzeżone na korzyść Kupującego i może on wystąpić do Sprzedającego z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży pomimo nie spełnienia się któregokolwiek z tych warunków. W takim przypadku warunki niespełnione uznaje się za niezastrzeżone.

Przyrzeczona umowa sprzedaży, będzie zawarta w terminie 14 (czternastu) dni, licząc od dnia spełnienia się wszystkich warunków zastrzeżonych niniejszą umową i/lub na żądanie Kupującego, jednakże nie później niż do określonego w umowie przedwstępnej dnia.

Wnioskodawca wskazuje, iż są to projektowane warunki, i mogą one ulec nieznacznej modyfikacji (doprecyzowania), jednakże nie będą zmieniać ich charakteru.

W ramach planowanej sprzedaży Wnioskodawca zamierza w umowie przedwstępnej udzielić Kupującemu pełnomocnictwa (z prawem do substytucji) do:

a)  uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

b)  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonej dla nieruchomości. Pełnomocnictwo będzie obejmować upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik będzie uprawniony do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działki (przedmiot sprzedaży) zostały odłączone,

c)  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży,

d)  działania w sprawach związanych z uzyskaniem wszelkich warunków, opinii, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości, z zastrzeżeniem, że pełnomocnictwo to nie będzie obejmować jakiegokolwiek upoważnienia do realizacji inwestycji w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy (jako sprzedającego), ale jedynie i wyłącznie na rzecz realizacji przedsięwzięć przez Kupującego lub przyszłego inwestora/operatora.

Ponadto powyższe pełnomocnictwo nie będzie upoważniać Kupującego, pełnomocnika ani osób przez nich upoważnionych do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań w imieniu Wnioskodawcy oraz składania w jego imieniu oświadczeń woli. Jakiekolwiek zobowiązania wynikające z działań tych osób mogą powodować wyłączenie powstanie zobowiązań po ich stronie, w tym zobowiązań warunkowych - zależnych od nabycia własności przedmiotowej nieruchomości

Powyższe pełnomocnictwo nie będzie zezwalać na jakąkolwiek faktyczną ingerencję w substancję przedmiotowej nieruchomości, ani nie zezwala na używanie przedmiotowej nieruchomości, za wyjątkiem wykonania badań gruntu.

Pełnomocnictwo, o którym mowa powyżej, wygaśnie w dniu wydania przedmiotowej nieruchomości, w dniu wygaśnięcia umowy przedwstępnej, bądź w dniu odstąpienia od umowy przedwstępnej przez którąkolwiek ze stron.

Wnioskodawca wskazuje, iż jest to projektowany zakres pełnomocnictwa może ulec nieznacznej modyfikacji (doprecyzowaniu), jednakże nie będzie zmieniać istoty zakresu pełnomocnictwa.

Pytanie

Czy Wnioskodawca z tytułu sprzedaży (dostawy) przedmiotowej Nieruchomości posiada status podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czego, czy sprzedaż (dostawa) przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży (dostawy) przedmiotowej Nieruchomości nie posiada on statusu podatnika podatku od towarów i usług, w konsekwencji czego sprzedaż (dostawa) przedmiotowej Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Art. 2 pkt 6 ustawy VAT stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast w art. 8 ust. 1 ustawy VAT wskazano, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra. Z uwagi na powyższe uregulowania, sprzedaż gruntu jest dostawą towarów.

Jednakże samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy VAT - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tą rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Natomiast jeśli podatnik nabywa dobro wyłącznie dla celów prywatnych, działa on w charakterze prywatnym, a nie jako podatnik w rozumieniu szóstej dyrektywy, a dodatkowo „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej”, a także „zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT, jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu Dyrektywy (zob. wyroki z 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. S. I-4295, pkt 58; z 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb. Orz. S. I-10157, pkt 39)”.

Wskazać zatem należy, że z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedaż nieruchomości stanowić będzie jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego przez Wnioskodawcę prywatnego majątku.

Jednocześnie o tym, iż przedmiotowa Nieruchomość nie jest sprzedawana w ramach działalności, zdaniem Wnioskodawcy świadczy fakt, iż wszelkie działania związane ze zgodami na budowę, zmianami w przebiegu gazociągu, badaniami gruntów przeprowadzać będzie kupujący. Wnioskodawca nie podejmuje więc żadnych zorganizowanych i profesjonalnych działań związanych z niniejszą Nieruchomością.

Jednocześnie w ocenie Wnioskodawcy bez znaczenia pozostaje fakt, iż zgodnie z wpisem do CEIDG świadczy on również usługi sklasyfikowane pod numerem PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Bowiem nie jest to główna (przeważająca) działalność Wnioskodawcy a jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, każdorazowo należy badać czy występuje on w roli podatnika w tej, konkretnej transakcji.

Wnioskodawca pragnie wskazać, iż nie podejmuje on żadnych działań marketingowych, a wręcz przeciwnie - w celu sprzedaży Gruntów zatrudnia podmiot profesjonalny, który przeprowadza działania marketingowe, wyszukuje potencjalnych kupców oraz dokonuje wszelkich pozostałych czynności prowadzących do sprzedaży Gruntów. Dodatkowo fakt, iż Nieruchomości te nie stanowią środków trwałych ani też innego składnika majątku przedsiębiorstwa prowadzonego przez Wnioskodawcę wskazuje, iż Wnioskodawca dokonuje wyprzedaży (zarządzania) majątkiem prywatnym (por. wyrok NSA z 9 stycznia 2013 r., I FSK 277/12, wyrok NSA z 29 lutego 2012, I FSK 1821/11).

W związku z powyższym, Wnioskodawca sprzedając przedmiotową nieruchomość będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, zatem czynność ta nie będzie oznaczać wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie planowanej sprzedaży nieruchomości, a dostawę nieruchomości cech czynności opodatkowanej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Reasumując, planowana sprzedaż Nieruchomości nie wpisuje się w definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z planowaną dostawą nieruchomości Wnioskodawca będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy VAT - nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług - i nie będzie musiał odprowadzać podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Nadmienić należy, iż powyższe stanowisko jest akceptowane przez organy podatkowe w ostatnio wydanych interpretacjach przepisów prawa podatkowego np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 lipca 2019 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.241.2019.2.JN, z 1 lutego 2018 r., 0112-KDIL1-2.4012.664.2017.1.TK.

Interpretacja indywidualna

Rozpatrzyłem Pana wniosek - 3 kwietnia 2023 r. wydałem interpretację indywidualną znak 0114-KDIP4-3.4012.747.2022.4.JJ, w której uznałem Pana stanowisko za nieprawidłowe.

Interpretację doręczono Panu 3 kwietnia 2023 r.

Skarga na interpretację indywidualną

30 kwietnia 2023 r. wniósł Pan skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

Wniósł Pan o:

• uchylenie zaskarżonej Interpretacji w całości
• zasądzenie kosztów postępowania według norm prawem przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Postępowanie przed sądami administracyjnymi

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu uchylił skarżoną interpretację - wyrokiem z 5 grudnia 2023 r. sygn. akt I SA/Wr 421/23.

Wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

28 lipca 2025 r. wycofałem skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 5 grudnia 2023 r., sygn. akt I SA/Wr 421/23.

Wyrok, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny od 29 lipca 2025 r.

Odpis prawomocnego wyroku wpłynął 31 października 2025 r.

Ponowne rozpatrzenie wniosku - wykonanie wyroku

Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.):

Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

• uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w ww. wyroku;
• ponownie rozpatruję Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej - stwierdzam, że stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejszą interpretację oparto na przepisach prawa podatkowego obowiązujących w dniu wydania interpretacji indywidualnej znak 0114-KDIP4-3.4012.747.2022.4.JJ, bowiem niniejsza interpretacja stanowi ponowne rozstrzygnięcie tej samej sprawy w wyniku orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 5 grudnia 2023 r. sygn. akt I SA/Wr 421/23.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym w myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

Z przytoczonej regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanej Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze z.), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości działa Pan jako podatnik podatku od towarów i usług oraz czy dostawa ww. Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży ww. Nieruchomości będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…), której przedmiotem jest świadczenie usług najmu/dzierżawy lokali usługowych oraz świadczenie usług inżynierskich. Jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z wpisem do CEIDG świadczy Pan również usługi sklasyfikowane pod numerem PKD - 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, przy czym nie jest to główny przedmiot Pana działalności.

Działki gruntu będące przedmiotem wniosku, tj.:

• działka nr 4 o powierzchni 1,12 ha oraz
• działka nr 3 o powierzchni 1,05 ha, która powstała z wydzielenia z działki 1,

jak również pozostałe działki (działka 2 oraz 5, które zostały sprzedane), wykorzystywane były wyłącznie na cele rolnicze. Działki były wykorzystywane dla celów rolniczych przez miejscowego rolnika (Pana sąsiada, który posiadał przyległą działkę). Działki te były udostępniane przez Pana sąsiadowi nieodpłatnie, w celu utrzymania i zachowania kultury rolnej działki. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w inny sposób, nie były i nie są przedmiotem najmu lub dzierżawy, użyczenia lub innej odpłatnej umowy, której istotą jest wykorzystywanie nieruchomości dla celów zarobkowych Nieruchomości były wykorzystywane wyłącznie do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nie występował Pan z wnioskiem o zmianę przeznaczenia działek w planie zagospodarowania przestrzennego na działki przeznaczone pod zabudowę produkcyjną, składową, magazynową, bazy transportu i logistyki lub funkcję usługową. Nie występował Pan również oraz nie uzyskał administracyjnych decyzji o warunkach zabudowy dla opisanych działek.

Nie poniósł Pan także nakładów na ww. Nieruchomości, które miałyby na celu przygotowanie przedmiotowych działek do sprzedaży, w szczególności nakładów na uzbrojenie lub ogrodzenie terenu ani też nie dokonywał Pan innych inwestycji na działkach.

Nie ogłaszał Pan sprzedaży opisanych Nieruchomości w środkach masowego przekazu, tj. w Internecie, prasie czy też radiu. Nie wywieszał Pan także ogłoszeń w innych miejscach. Jedynym działaniem w tym zakresie dokonanym przez Pana, było wywieszenie na nieruchomości baneru z Pana danymi kontaktowymi.

W celu dokonania sprzedaży zawarł Pan umowę z pośrednikiem. Natomiast samodzielnie nie wykonywał Pan działań marketingowych w celu ich sprzedaży. Pośrednik umieścił również swój baner z danymi kontaktowymi pośrednika na terenie nieruchomości.

W celu sprzedaży przedmiotowych działek zamierza Pan podpisać umowę przedwstępną z Kupującym. Przewiduje się następujące warunki, po spełnieniu których (w sposób łączny) umowa przyrzeczona ma dojść do skutku:

a)  Doprowadzi Pan do ujawnienia w księdze wieczystej nowo wydzielonych działek nr 6 i 7 stanowiących przedmiotową nieruchomość - w przypadku, kiedy do tego dnia decyzja podziałowa, o której mowa w projekcie umowy przedwstępnej stanie się ostateczna;

Zgodnie z projektami podziału nieruchomości stanowiącymi załącznik do umowy przedwstępnej:

• działka nr 4 o obszarze 1,1200 ha podzielona zostanie na działkę nr 8 o obszarze 0,0183 ha, klasa Tp, oraz na działkę nr 7 o obszarze 1,1000 ha, klasa RIIIa i RIIIb,
• działka nr 3 o obszarze 1,0500 ha podzielona zostanie na działkę 9 o obszarze 0,0221 ha, klasa Tp oraz działkę nr 6 o obszarze 1,0300 ha, klasa RIIIa.

Z chwilą ostatecznego wydzielenia przedmiotem sprzedaży, objętym niniejszą umową, są/będą nowo wydzielone działki nr 7 i nr 6, jeżeli jednak do terminu wyznaczonego na zawarcie umowy przyrzeczonej taki ostateczny podział nie nastąpi, wówczas przedmiotem sprzedaży będą działki gruntu 4 i 3.

b)  Najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Kupujący zawrze przedwstępną umowę sprzedaży z operatorem sieci handlowej lub innym potencjalnym Nabywcą, mającą za przedmiot przyrzeczenie późniejszej sprzedaży przez Kupującego temu podmiotowi przedmiotowej nieruchomości;

c)  Kupujący uzyska zadowalające go warunki dostawy mediów, w tym przebudowy układu komunikacyjnego niezbędnego do prawidłowej obsługi planowanej przez niego inwestycji;

d)  Sprzedający zobowiązuje się, że stan prawny przedmiotowej nieruchomości będzie zgodny ze stanem faktycznym, a przedmiotowa nieruchomość nie będzie obciążona żadnymi prawami osób trzecich, za wyjątkiem ewentualnych służebności przesyłu ustanowionej na rzecz Operatora Gazociągów Przesyłowych Gaz-System Spółka Akcyjna;

e)  Wszelkie wpisy w księdze wieczystej nieruchomości ujawnione będą wyłącznie na rzecz Kupującego i brak będzie w tej księdze jakichkolwiek innych wpisów, ostrzeżeń oraz wzmianek o nierozpoznanych wnioskach, niż poczynionych wyłącznie na rzecz Kupującego - poza tymi, które wynikają z okoliczności przywołanych w niniejszej umowie lub stanowią konsekwencję jej realizacji;

f)   Przeprowadzone badania gruntu przedmiotowej nieruchomości nie wykażą przeciwwskazań do realizacji przez Kupującego planowanej na tym terenie inwestycji;

g)  Sprzedający zobowiązuje się, że najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej przedłoży Kupującemu stosowne zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i innymi opłatami publicznoprawnymi (Urząd Skarbowy, ZUS, właściwy Urząd Gminy), wystawionymi najwcześniej na 7 dni przed zawarciem umowy;

h)  Sprzedający zobowiązuje się, że najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, po uprzednim powiadomieniu przez Kupującego z miesięcznym wyprzedzeniem, przedłoży Kupującemu aktualne: wypisy z rejestru gruntów i wyrysy z mapy ewidencyjnej dla przedmiotowej nieruchomości, wypisy i wyrysy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości, zaświadczenia, z treści których wynika, że przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, zaświadczenia z treści których wynika, że nieruchomość nie jest objęta obszarem rewitalizacji lub obszarem Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

W ramach planowanej sprzedaży zamierza Pan w umowie przedwstępnej udzielić Kupującemu pełnomocnictwa (z prawem do substytucji) do:

a)  uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

b)  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonej dla nieruchomości. Pełnomocnictwo będzie obejmować upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik będzie uprawniony do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działki (przedmiot sprzedaży) zostały odłączone,

c)  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży,

d)  działania w sprawach związanych z uzyskaniem wszelkich warunków, opinii, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości, z zastrzeżeniem, że pełnomocnictwo to nie będzie obejmować jakiegokolwiek upoważnienia do realizacji inwestycji w imieniu i na rzecz Pana (jako sprzedającego), ale jedynie i wyłącznie na rzecz realizacji przedsięwzięć przez Kupującego lub przyszłego inwestora/operatora.

Powyższe pełnomocnictwo nie będzie jednak upoważniać Kupującego, pełnomocnika ani osób przez nich upoważnionych do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań w Pana imieniu oraz składania w Pana imieniu oświadczeń woli. Jakiekolwiek zobowiązania wynikające z działań tych osób mogą powodować wyłączenie powstanie zobowiązań po ich stronie, w tym zobowiązań warunkowych - zależnych od nabycia własności przedmiotowej nieruchomości. Powyższe pełnomocnictwo nie będzie zezwalać na jakąkolwiek faktyczną ingerencję w substancję przedmiotowej nieruchomości, ani nie zezwala na używanie przedmiotowej nieruchomości, za wyjątkiem wykonania badań gruntu.

W odniesieniu do przedstawionych okoliczności sprawy wskazać należy, że udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwi mu podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do jego potrzeb, nie jest jednak staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupujący) już się zgłosił, właściciel gruntu (Pan) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę, ale wyłącznie w celu przygotowania gruntu do zrealizowania planów inwestycyjnych Kupującego.

Z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku, wynika że Nieruchomości nie były i nie są przedmiotem najmu lub dzierżawy, użyczenia lub innej odpłatnej umowy, której istotą jest wykorzystywanie nieruchomości dla celów zarobkowych. Istotne w niniejszej sprawie jest to, że w stosunku do ww. działki nie ponosił Pan nakładów, które miałyby na celu przygotowanie przedmiotowych działek do sprzedaży, w szczególności nakładów na uzbrojenie lub ogrodzenie terenu ani też nie dokonywał innych inwestycji na Gruntach. Wskazał Pan również, że Nieruchomości stanowią Pana majątek prywatny, i jednocześnie przedmiotowych Nieruchomości nie wykorzystywał Pan do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym rolniczej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że jej sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawie C-180/10 i C-181/10.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania Nieruchomości do potrzeb nabywcy i zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem, dokonując sprzedaży opisanej Nieruchomości, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Takie stanowisko potwierdza również WSA we Wrocławiu w wyroku z 5 grudnia 2023 r., sygn. akt I SA/Wr 421/23, który zapadł w niniejszej sprawie wskazując, że:

Pana stanowisko jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania pierwotnej interpretacji indywidualnej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.