Sprzedający (A.A. i B.B.), osoby fizyczne niebędące podatnikami VAT, planują sprzedać działki (Działka 1 z budynkami mieszkalnym/gospodarczym i budowlami; Działka 2 z częścią drogi) spółce deweloperskiej (X SK). Działka 1 była częściowo wynajmowana. Zawarto przedwstępną umowę sprzedaży. Kupujący prowadzi podziały działek na potrzeby inwestycji mieszkaniowej. Budynki zasiedlono…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie:
oraz jest nieprawidłowe w zakresie:
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
14 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Działek lub Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismami z 9 maja 2025 r. (wpływ 9 maja 2025 r.) oraz z 9 maja 2025 r. (wpływ 15 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
Opis zdarzenia przyszłego
Niniejszy wniosek wspólny dotyczy planowanej transakcji nabycia niżej opisanego prawa własności nieruchomości w (...) przez X spółka komandytowa z siedzibą w (...) (dalej: Kupujący lub Nabywca), zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, od Pani A.A. (dalej: Sprzedający 1 lub Zbywca 1) oraz jej męża Pana B.B. (dalej: Sprzedający 2 lub Zbywca 2), niezarejestrowanych na dzień złożenia niniejszego wniosku jako czynni podatnicy VAT.
Sprzedający 1/Zbywca 1 oraz Sprzedający 2/Zbywca 2 w dalszej części niniejszego wniosku będą łącznie określani jako Sprzedający lub Zbywcy.
Kupujący/Nabywca oraz Sprzedający/Zbywcy w dalszej części niniejszego wniosku będą łącznie określani jako Strony lub Zainteresowani.
Sprzedający są właścicielami:
1. Nieruchomości położonej w (...), stanowiącej działkę ewidencyjną 1/1, obręb ewidencyjny (...), o obszarze 0,5722 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (dalej: Działka 1), na której to Działce 1 znajdują się następujące naniesienia:
W dalszej części niniejszego wniosku powyższe budynki będą łącznie określane jako Budynki.
2. nieruchomości położonej w (...), stanowiącej działkę ewidencyjną 2/2, obręb ewidencyjny (...), o obszarze 0,8025 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (dalej: Działka 2).
Na Działce 2 znajduje się część utwardzonej drogi betonowej o powierzchni ok. 10 m2 (dalej: Budowla 2). Droga ta częściowo znajduje się również na sąsiedniej działce, która nie jest własnością Sprzedających.
W dalszej części niniejszego wniosku Działka 1 oraz Działka 2 będą łącznie określane jako Działki.
W dziale II księgi wieczystej dla Działki 1 jako właściciele wpisani są Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2.
Przedmiotową Działkę 1 nabył Sprzedający 1 będąc w aktualnym stanie cywilnym, na podstawie nieodpłatnego, ekwiwalentnego zniesienia współwłasności, zgodnie z okazanym odpisem prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności, wydanego 22 marca 2002 r., przez Sąd Rejonowy (...), ze skutkiem do majątku wspólnego, a umów majątkowych małżeńskich nie zawierał, przy czym pierwotnie udział we współwłasności nieruchomości, która była przedmiotem zniesienia współwłasności opisanego powyżej, nabyty został 2 października 1990 r., w drodze zasiedzenia zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego (...) z 10 lipca 2000 r. w trakcie trwania aktualnego związku małżeńskiego Sprzedających, ze skutkiem do majątku wspólnego.
Z kolei zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży z 11 grudnia 2023 r. (opisaną w dalszej części niniejszego wniosku), Strony zażądały, aby notariusz działając na podstawie art. 79 pkt 8a i art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie, dokonał czynności polegającej na złożeniu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego obejmującego żądanie Wpis/Zmiana/Wykreślenie w Księdze Wieczystej Istniejącej: wpis w dziale II księgi wieczystej KW nr (...) własności na rzecz A.A. (Sprzedającego 1) i B.B. (Sprzedającego 2), na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, w miejsce dotychczas ujawnionej A.A. (Sprzedającego 1).
W dziale II księgi wieczystej dla Działki 2 jako właściciele wpisani są Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2.
Przedmiotową Działkę 2 nabyła A.A. (Sprzedający 1) 2 października 1990 r., w drodze zasiedzenia, zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego (...) z 10 lipca 2000 r., w trakcie trwania aktualnego związku małżeńskiego Sprzedających, ze skutkiem do majątku wspólnego.
Z kolei zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży z 11 grudnia 2023 r. (opisaną w dalszej części niniejszego wniosku), Strony zażądały, aby notariusz działając na podstawie art. 79 pkt 8a i art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie, dokonał czynności polegającej na złożeniu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego obejmującego żądanie Wpis/Zmiana/Wykreślenie w Księdze Wieczystej Istniejącej: wpis w dziale II księgi wieczystej KW nr (...) własności na rzecz A.A. (Sprzedający 1) i B.B. (Sprzedającego 2), na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, w miejsce dotychczas ujawnionej A.A. (Sprzedającego 1).
Działki położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – przyjętym Uchwałą Nr (...) Rady Miasta (...), z 7 marca 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) (dalej: MPZP). Zgodnie z MPZP Działki położone są na następujących terenach:
Zgodnie z MPZP symbol (...) oznacza tereny dróg publicznych - alei pieszych z zielenią i zbiornikiem wodnym, a na terenie oznaczonym jako (...) ustalony został ciąg pieszy wkomponowany w zieleń wysoką i niską, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej 80%, realizacja zbiornika wodnego oraz dopuszcza się poprowadzenie dróg dojazdowych poprzecznie do przebiegu ciągu pieszego.
W 2008 r. Sprzedający 1 zgłosił uwagi do MPZP w postaci sprzeciwu wobec propozycji scaleń przedstawionej w projekcie planu. Uwagi nie zostały uwzględnione.
Część Działki 1 jest przedmiotem umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony z 90-dniowym terminem wypowiedzenia. Sprzedający zobowiązali się, że przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży złożą najemcy wypowiedzenie powyżej opisanej umowy najmu, z zachowaniem przewidzianego w niej okresu wypowiedzenia, najemca usunie na własny koszt wszelkie naniesienia dokonane w trakcie trwania umowy, a Sprzedający odpowiedzialni będą za ewentualne roszczenia najemcy z tytułu umowy najmu.
Działka 2 nie jest przedmiotem najmu.
Sprzedający wykorzystywali Działki do działalności rolniczej.
11 grudnia 2023 r. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży oraz pełnomocnictwa (dalej: Przedwstępna Umowa Sprzedaży), która została zmodyfikowana w drodze pisemnego aneksu.
Strony jednocześnie zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości do 9 czerwca 2025 r. (dalej: Umowa Sprzedaży).
Stosownie do m.in. postanowień Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w postępowaniu administracyjnym procedowany jest podział:
Przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego (dalej określanej jako Transakcja) będzie Działka 1 zbywana przed jej podziałem, na której w dniu Transakcji będą znajdowały się Budynki i Budowle 1.
Jeżeli do dnia Transakcji nie dojdzie do podziału Działki 2, przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego będzie Działka 2, na której znajdować się będzie Budowla 2.
Jeżeli do dnia Transakcji dojdzie do opisanego podziału Działki 2, przedmiotem Transakcji będą Nieruchomość 2A (z zastrzeżeniem wyjaśnień poniżej) i Nieruchomość 2B.
W sąsiedztwie Działki 2 położna jest działka ewidencyjna o nr 8/8 obręb ewidencyjny (...), o obszarze 1,1837 ha dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) będąca własnością C.C. Aktualnie procedowany jest podział tej działki na 10 działek o numerach od 9/9 do 18/18, przy czym zgodnie z MPZP działki o numerach 9/9, 10/10, 11/11, 13/13, 15/15 przeznaczone byłyby na drogi publiczne, działka o nr 17/17 przeznaczona byłaby pod obszar urbanistyczny (...), działki o nr 12/12, 16/16 i 18/18 przeznaczone byłyby na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, natomiast działka o nr 14/14 znajdowałaby się na obszarze nie objętym MPZP.
W sąsiedztwie Działki 2 położna jest działka ewidencyjna o nr 7 obręb ewidencyjny (...), o obszarze 0,6335 ha dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) będąca własnością C.C. Aktualnie procedowany jest podział tej działki na 7 działek o numerach ewidencyjnych od 7/1 do 7/7, przy czym zgodnie z MPZP działki o numerach 7/1, 7/2, 7/4 i 7/6 przeznaczone byłyby na drogi publiczne, a działki o nr 7/3, 7/5 i 7/7 przeznaczone byłyby na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.
W aneksie z 30 stycznia 2025 r. do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży wskazano, że na potrzeby postępowania podziałowego Sprzedający:
Kupujący zamierza nabyć działki ewidencyjne o nr 8/8 i 7 od Pana C.C. również na potrzeby realizacji Planowanej Inwestycji (zdefiniowanej poniżej).
Nieruchomość 2A ma być sprzedana na rzecz podmiotu, który w momencie jej sprzedaży będzie właścicielem działki ewidencyjnej nr 7 (przed lub po podziale), celem jej scalenia z działką o nr 7.
Możliwa jest więc sytuacja, w której Nieruchomość 2A zostanie sprzedana Panu C.C. (o ile dojdzie do podziału działki 2/2, a to on będzie właścicielem działki o nr 7, a wcześniej nie nabędzie jej sam Kupujący).
Możliwa jest też sytuacja, w której Sprzedający kupią od C.C. projektowane działki o nr 16/16 i 7/5 przez zawarciem Umowy Sprzedaży.
Nabycie działek o nr 16/16 i 7/5 od Pana C.C. oraz sprzedaż na jego rzecz Nieruchomości 2A warunkowane jest postępowaniem podziałowym gruntów, w ramach którego wymagane są również scalenia niektórych działek. Opisane podziały prowadzone są wyłącznie staraniem i w interesie Kupującego i na potrzeby Planowanej Inwestycji.
Na nabytych od Sprzedających gruntach Kupujący zamierza zrealizować inwestycję mieszkaniową, polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami posadowionych na garażu (dalej: Planowana Inwestycja), przy czym parametry Planowanej Inwestycji wynikają z MPZP.
Strony zobowiązały się do zawarcia Umowy Sprzedaży po uzyskaniu przez Kupującego pozytywnego wyniku Badania Nieruchomości oraz po spełnieniu określonych warunków w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, które zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, tj. pomimo ich niespełnienia, Kupujący będzie mógł żądać zawarcia Umowy Sprzedaży.
Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży:
a) wglądu w akta księgi wieczystej nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład nieruchomości,
b) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci,
c) uzyskania decyzji zatwierdzających podział Działki 1 oraz Działki 2 oraz decyzji zatwierdzających projekty budowlane oraz udzielających pozwolenia na budowę w zakresie Planowanej Inwestycji, a także do reprezentowania Sprzedających w postępowaniach dotyczących uzyskania odszkodowania za nieruchomości przejęte w wyniku podziału przez m.st. Warszawę,
d) występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,
e) uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do nieruchomości oraz w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także żadnych innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem nieruchomości hipoteką przymusową,
f) uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzą się nieruchomości, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzą się nieruchomości, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.
Sprzedający zobowiązali się, że do 9 czerwca 2025 r. nie odwołają powyższego pełnomocnictwa.
Sprzedający wyrazili zgodę dla Kupującego na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci o ile okażą się konieczne, przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni a także uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Koszty powyższych działań będzie ponosił Kupujący. Sprzedający zobowiązali się na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód w formie wymaganej przez Miasto Stołeczne Warszawa lub inne instytucje. Sprzedający zobowiązali się, że w okresie do dnia 9 czerwca 2025 roku nie odwołają niniejszego prawa do dysponowania nieruchomościami.
Strony postanowiły, że wydanie nieruchomości na rzecz Kupującego nastąpi najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, przy czym protokół zdawczo-odbiorczy zostanie podpisany najpóźniej bezpośrednio po zawarciu Umowy Sprzedaży.
Sprzedający 1 jest właścicielem działek ewidencyjnych o nr 11 i 13, które są niezabudowane, obręb (...), w udziale wynoszącym 6/18. Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego 1 w wyniku otrzymanego spadku w roku 1994 i 2014.
Sprzedający 1 wcześniej zbywał jedną nieruchomość - mieszkanie o powierzchni 32,8 m2, (...) (nabyte w wyniku spadku z 2014 r.), przepisane aktem darowizny na syna w 2023 r.
Strony podkreśliły, że Budynki i Budowle 1 oraz Budowla 2 nie były ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Działek. W szczególności, nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży, nie reklamowali nieruchomości, nie zawierali umów z pośrednikami. Kupujący (prowadzący działalność deweloperską) sam zgłosił się z ofertą zakupu. Wszystkie czynności administracyjne i związane z podziałem działek prowadzi faktycznie wyłącznie Kupujący we własnym interesie na potrzeby planowanej po zakupie Inwestycji. Kupujący podejmuje działania zmierzające do nabycia nieruchomości od Sprzedających i zakupu położonych blisko działek należących do innych podmiotów w celu pozyskania gruntów niezbędnych dla realizacji zaplanowanej Inwestycji. Sprzedający nie podejmują aktywnych działań w zakresie zbycia działek powstałych z planowanego podziału, ponieważ w tym zakresie realizują wyłącznie zamysł Kupującego.
Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Pytania zawarte we wniosku o wydanie interpretacji dotyczą wyłącznie transakcji sprzedaży opisanych nieruchomości przez Sprzedających (tj. przez p. A.A. i B.B.) Kupującemu, tj. X Spółka Komandytowa. Pytania zawarte we wniosku o wydanie interpretacji nie dotyczą sprzedaży działki 3/3 właścicielowi działek nr 8/8, 6, 7 ani nie dotyczą zbycia działki 7/7 właścicielowi działki nr 9.
Budynki posadowione na Działce 1 są budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo Budowlane. Obiekty nazwane Budowlami 1, 2 są budowlami w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego.
Pierwsze zasiedlenie Budynków na Działce 1 (działka 1/1) nastąpiło po ich wybudowaniu, ponieważ właściciele rozpoczęli po wybudowaniu użytkowanie tych budynków na własne potrzeby zgodnie z ich przeznaczeniem. Budynek mieszkalny został więc zasiedlony po jego wybudowaniu w drugiej połowie lat 60-tych dwudziestego wieku (właściciele w nim zamieszkali), a budynek gospodarczy wybudowany ok. 1970 r. był po wybudowaniu wykorzystywany w prowadzonej działalności rolniczej, a więc pierwsze ich zasiedlenia miały miejsce, odpowiednio, w drugiej połowie lat 60-tych dwudziestego wieku i ok. 1970 r.
Pierwsze zasiedlenie Budowli 1 (utwardzona droga oraz plac na Działce 1) nastąpiło po ich wybudowaniu w okresie 2010-2015.
Pierwsze zasiedlenie utwardzonej drogi betonowej (na Działce 2) nastąpiło po jej wybudowaniu w latach 90 dwudziestego wieku.
Z zastrzeżeniem akapitu następnego, Budynki na Działce 1 oraz Budowle 1 i 2 nie były ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, co najmniej 2 lata przed planowaną transakcją.
Budynek - budynek mieszkalny znajdujący się na Działce 1 był rozbudowany ok. 2005 r., a wydatki poniesione na jego rozbudowanie (ulepszenie), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły więcej niż 30% wartości początkowej. Kwestie formalne związane z przeprowadzoną rozbudową zakończyły się około 2010 r.
W związku tym, pierwsze zasiedlenia Budynku oraz Budowli 1 i 2 nastąpiło we wskazanych wyżej momentach.
Kupujący – tj. X spółka komandytowa – nabyte Nieruchomości odsprzeda jednemu z Developerów w ramach transakcji opodatkowanej VAT-em, przy czym jeśli przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości wciąż zabudowane ww. Budynkami i/lub Budowlami, to X spółka komandytowa (jako zbywca) oraz Developer (jako nabywca) złożą w akcie notarialnym zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT tej transakcji i wyborze jej opodatkowania VAT-em.
W związku działalnością rolniczą na działkach Sprzedający nie uzyskiwali płodów rolnych podlegających dalszej odsprzedaży i nie byli z tego tytułu czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT, były to tylko płody rolne na własne potrzeby.
Zgodnie z aneksem z 30 stycznia 2025 r. do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający zobowiązali się do sprzedaży działki 3/3 oraz działki 7/7 - jednak odnośnie tych działek Sprzedający nie zamierzają zawrzeć umowy przedwstępnej, lecz zostanie zawarta umowa sprzedaży.
Sprzedający nie udzielali i nie planują udzielania innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w ich imieniu w związku z transakcją sprzedaży działek o nr 3/3 oraz 7/7.
Na mocy podpisanego w 30 stycznia 2025 r. aneksu do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (zawartej 11 grudnia 2023 r.), o którym to aneksie mowa jest w złożonym wniosku, Sprzedający 1 (Pani A.A.) udzieliła spółce pod firmą X Spółka Komandytowa z siedzibą w (...) pełnomocnictwa do zawarcia w imieniu Sprzedającego 1 umowy sprzedaży na warunkach i za cenę ustaloną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży z uwzględnieniem zmian objętych ww. aneksem z 30 stycznia 2025 r. oraz oświadczyła, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy. Przedmiotowe pełnomocnictwo obejmuje sprzedaż wszystkich działek będących przedmiotem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, obejmuje więc także działki o nr 3/3 oraz 7/7, ale się do nich nie ogranicza.
Sprzedający korzystają, w związku z planowaną sprzedażą działek, z usług profesjonalnej pomocy prawnej (radcy prawnego), ale nie udzielali mu pełnomocnictwa do zawarcia w ich imieniu jakichkolwiek umów sprzedaży, w tym umów sprzedaży działek o nr 3/3 i 7/7. Rolą tego prawnika jest dbanie, aby interesy Sprzedających nie zostały naruszone, np. w treści umowy przedwstępnej (a następnie ostatecznej) sporządzonej z Kupującym, który jest podmiotem profesjonalnie działającym na rynku obrotu nieruchomościami.
Pytania
1. Czy dokonując transakcji sprzedaży Działki 1, Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B, Zbywcy będą działali w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?
2. W przypadku uznania stanowiska dot. pytania 1 za nieprawidłowe, czy planowana sprzedaż będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
3. Czy Kupujący ma prawo odliczyć podatek naliczony związany z Transakcją?
Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
Ad 1. Zbywcy nie będą działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
Ad 2. W przypadku uznania stanowiska przedstawionego w pkt 1. za nieprawidłowe, zbycie Działki 1, Działki 2 lub Nieruchomości 2A będzie stanowić dostawę towaru podlegającą zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Istnieje możliwość rezygnacji z tego zwolnienia na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.
Zbycie Nieruchomości 2B nie podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 10 ustawy o VAT jako zbycie niezabudowanych działek stanowiących tereny budowlane.
Ad 3. Kupujący ma prawo odliczenia podatku naliczonego związanego z Transakcją.
Uzasadnienie
Ad 1.
Zbycie nieruchomości gruntowych wypełnia definicję odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Podatnikami - według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dostawa towarów, w tym działek gruntu, podlegać więc będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług osoba fizyczna, która dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.
Pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.
Istotne znaczenie ma to, czy podmiot w celu dokonania sprzedaży nieruchomości, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
W tym miejscu należy odwołać się do kryteriów pozwalających na uznanie transakcji dostawy nieruchomości przez osobę fizyczną za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT, które zostały sformułowane w wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wydanego w wyniku wniosku o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym złożonego przez Naczelny Sąd Administracyjny. Wyrok ten wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych.
W wyroku tym TSUE stwierdził, że: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
(...) jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. (...)”.
Z ww. orzeczenia TSUE wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił TSUE – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Biorąc powyższe pod uwagę sprzedaż, której dotyczy pytanie nr 1 i 3 nie wypełnia znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedający dokonując sprzedaży nie działają w charakterze podatnika VAT.
Zbywcy nabyli Działki w drodze zniesienia współwłasności (Działka 1) oraz zasiedzenia (Działka 2). Zbywcy mieszkają z rodziną w domu wybudowanym na Działce 1. Działki wykorzystywali na przestrzeni lat do działalności rolniczej. Część Działki 2 jest przedmiotem najmu, przy czym umowa ta dotyczy tylko części działki i zostanie wypowiedziana do dnia Transakcji, a Zbywcy nie prowadzili zorganizowanej sprofesjonalizowanej działalności w zakresie najmu.
Zbywca 1 jest współwłaścicielem dwóch innych działek, działki te nabyte zostały jednak w drodze spadkobrania w roku 1994 i 2014, ich nabycie nie jest więc nabyciem inwestycyjnym charakteryzującym profesjonalnego handlowca.
Jedyne zbycie nieruchomości nastąpiło w drodze darowizny na rzecz bliskiej osoby (syna). Zbywcy nie podejmują więc czynności handlowca, który kupuje nieruchomości celem odprzedaży z zyskiem. Planowana sprzedaż objęta niniejszym wnioskiem to dysponowanie majątkiem prywatnym nabytym przez zniesienie współwłasności lub zasiedzenia nie zaś efekt inwestowania środków pieniężnych w nieruchomości nastawionego na zyski z ich późniejszej sprzedaży.
Ocena ta dotyczy zarówno sprzedaży na rzecz Kupującego, jak i możliwej sprzedaży Nieruchomości 2A na rzecz właściciela działki nr 7. Ta potencjalna transakcja ściśle powiązana ze sprzedażą pozostałych działek na rzecz Kupującego i stanowi wyłącznie środek do osiągnięcia celu w postaci podziału i scalenia niektórych nabywanych przez niego działek. Transakcja ta odbędzie się z inicjatywy Kupującego i w jego gospodarczym interesie (pozwoli Kupującemu na ukształtowania działek po podziale pozwalającym w optymalny sposób zrealizować Planowaną Inwestycję). Sprzedaż Nieruchomości 2A właścicielowi działki nr 7 nie jest komercyjną transakcją motywowaną zyskiem, ale „wymianą” działek między właścicielami warunkującą skuteczne procedowanie podziału gruntów i ich późniejszego scalenia w interesie i staraniem Kupującego dla realizacji planowanej przez niego Inwestycji. Zbywcy w zakresie zbycia Nieruchomości 2A na rzecz właściciela działki nr 7 nie podejmowali żadnych działań reklamowych, marketingowych, nie prowadzili negocjacji.
W związku z tym należy uznać, że sprzedaż działek będąca przedmiotem pytania nr 1 będzie stanowić element zarządu prywatnym majątkiem Zbywców, nie będzie więc następować w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Sprzedający nie działają więc w charakterze podatników VAT, a opisane w pytaniu nr 1 transakcje nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności zanim dojdzie do zawarcia przyrzeczonej Umowy Sprzedaży. Element pełnomocnictwa dla Kupującego nie wpływa jednak na przedstawione wyżej stanowisko.
Działania Kupującego w zakresie pełnomocnictwa nie są działaniami podjętymi z inicjatywy Sprzedających. Działania, do których uprawnia pełnomocnictwo, podejmowane są z inicjatywy Kupującego i służą wyłącznie do realizacji jego własnych celów gospodarczych związanych z nabywanymi nieruchomościami (przygotowanie procesu budowlanego przez Kupującego). Ponieważ w momencie zawarcia Umowy Przedwstępnej, Kupujący nie dysponował jeszcze prawem własności do nieruchomości, nie mógł podejmować określonych czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi.
Wszystkie te działania Nabywca podejmował na własną rzecz, nie zaś na rzecz Sprzedających, służą one bowiem wyłącznie Inwestycji planowanej przez Nabywcę. Sprzedający w żaden sposób nie partycypują w zyskach uzyskanych przez Nabywcę w wyniku procesu inwestycyjnego. Efekty działań podjętych na podstawie pełnomocnictwa Zbywców warunkowały możliwość przeprowadzenia Inwestycji przez Nabywcę, a więc służyły wyłącznie jego interesom i były przydatne wyłącznie jemu.
Nie można więc działań podejmowanych przez Nabywcę oceniać jako działań Sprzedających zmierzających do uatrakcyjnienia Działek. Nie są to działania zlecone pełnomocnikom dla uatrakcyjnienia nieruchomości na otwartym rynku obrotu nieruchomościami wobec szerokiego kręgu potencjalnych nabywców. Pełnomocnictwo jest tu tylko kwestią formalną umożliwiającą podjęcie działań w interesie i na rzecz wyłącznie Nabywcy i jego Planowanej Inwestycji. Tym samym, działań Nabywcy jako pełnomocnika nie można określać jako profesjonalnych działań samych Sprzedających twierdząc, że podejmuje działania właściwe dla zawodowego sprzedawcy nieruchomości (handlowca).
Wszystkie działania w ramach pełnomocnictwa podejmowane są na koszt Nabywcy, więc Sprzedający nie zaangażowali w te czynności żadnych środków. Biorąc pod uwagę przywołane orzeczenia TSUE nie są to aktywne działania Sprzedających w kontekście interpretacji art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż planowana przez Zbywców jest przejawem wyłącznie zarządu majątkiem prywatnym, a nie stanowi sprzedaży w zakresie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w związku z czym opisane w pytaniu transakcje nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.
Argumentacja ta znajduje oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych. WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 15 października 2020 r. (sygn. I SA/Go 275/20) stwierdza: „Jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy, nieruchomość spełnia jego wymogi, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Działania podatnika nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów u.p.t.u., co wyklucza zastosowanie względem nich art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u.”. Wyrok ten został utrzymany przez NSA w wyroku z 11 października 2024 r. (sygn. I FSK 364/21).
Stanowisko to wyrażone zostało również w wyroku WSA w Bydgoszczy z 19 stycznia 2021 r. (sygn. I SA/Bd 761/20) oraz wyroku WSA w Rzeszowie z 19 stycznia 2021 r. (sygn. I SA/Rz 852/20) utrzymany w mocy wyrokiem NSA z 11 stycznia 2022 r. (sygn. I FSK 645/21).
Ad 2.
W przypadku uznania stanowiska przedstawionego w pkt 1. za nieprawidłowe, zbycie Działki 1, Działki 2 lub Nieruchomości 2A będzie stanowić dostawę towaru podlegającą zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;”.
Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT należy zatem rozumieć użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, także na potrzeby własne osoby fizycznej, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Stanowisko takie ma oparcie również w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - tak m.in. interpretacja nr 0111-KDIB3-1.4012.97.2018.3.AZ z 30 kwietnia 2018 r.: „Zatem zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własne osoby fizycznej”.
Powyższe stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął również m.in. w interpretacjach indywidualnych nr 0111-KDIB3-1.4012.163.2018.4.AB z 23 maja 2018 r. i nr 0111-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK z 24 maja 2018 r.
Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że Budynki i Budowle 1 znajdujące się na Działce 1 oraz Budowla 2 stanowią odpowiednio budynki i budowle, które były przedmiotem „pierwszego zasiedlenia” ponad 2 lata temu poprzez ich używanie na potrzeby mieszkaniowe Sprzedających i ich rodziny, jak również na potrzeby prowadzonej w przeszłości działalności rolniczej. Budynki i Budowle 1 i Budowla 2 nie były ulepszane w okresie ostatnich 2 lat.
W konsekwencji, dostawa ww. budynków i budowli określonych we wniosku jako Budynki, Budowle 1 i Budowla 2 będzie zwolniona od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jednocześnie w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W związku z powyższym sprzedaż Działki 1, na której znajdują się Budynki i Budowle 1 podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie ceny należnej Sprzedającym z tytułu jej sprzedaży.
Działka 2 ma powierzchnię 8.025 m2 (0,8025 ha), natomiast Budowlą 2 jest część utwardzonej drogi betonowej o powierzchni ok. 10 m2 (pozostała część znajduje się na sąsiedniej działce).
Jeżeli przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość 2A, będzie ona miała powierzchnię ok. 103 m2. Budowla 2 znajdzie się na Nieruchomości 2A i zajmować będzie powierzchnię ok. 10 m2. Cena Działki 2 nie jest kształtowana przez wartość Budowli, a przez wartość samego gruntu o znaczeniu inwestycyjnym dla Kupującego. Przedstawiona ocena ekonomicznej treści transakcji pozostaje aktualna również w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży stanie się Nieruchomość 2A, jej cena jest bowiem elementem kompleksowej dostawy działek powstałych z podziału Działki 2 i zbywanych jako Nieruchomości 2B obok Nieruchomości 2A.
Nawet jeżeli sens ekonomiczny transakcji pomija wartość Budowli 2 w stosunku do wartości Działki 2 lub Nieruchomości 2A, to dla oceny przedmiotu dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, decydujące znaczenie ma fakt istnienia Budowli 2 na Działce 2 lub Nieruchomości 2A. Potwierdzeniem tej tezy jest stanowisko TSUE wyrażone w wyroku z 4 września 2019 r. sygn. C-71/18. Działki 2 lub Nieruchomość 2A należy zatem uznać za działki zabudowane Budowlą 2. Dostawa Budowli 2 objęta jest zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a podstawa opodatkowania obejmuje również wartość całej Działki 2 lub odpowiednio całej Nieruchomości 2A. W konsekwencji tej oceny, całość ceny należnej Sprzedającym z tytułu sprzedaży Działki 2 lub Nieruchomości 2A objęta jest zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.
W sytuacji, w której w chwili planowanego zbycia obie Strony Umowy Sprzedaży będą zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni, będą one uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania tej dostawy, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w konsekwencji czego Zbywcy rozliczyliby VAT należny od takiej dostawy.
Sprzedaż Nieruchomości 2B nie podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, na działkach nie znajdą się bowiem żadne budynki i budowle (będą to działki niezabudowane).
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Nieruchomości 2B będą stanowić zgodnie z MPZP teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (MW) oraz teren pod drogę publiczną - aleję pieszą z zielenią i zbiornikiem wodnym ((...)).
Nieruchomości 2B będą miały zatem statusu terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, więc ich dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Ad 3.
Nabywca w momencie odpłatnego nabycia nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem będzie czynnym podatnikiem VAT. Nabywca po nabyciu wszystkich objętych wnioskiem działek będzie wykorzystywał je wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, ponieważ na nieruchomościach ma być realizowana Planowana Inwestycja, której efektem będzie sprzedaż nieruchomości opodatkowana podatkiem VAT.
Tym samym, spełniony zostanie warunek z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż wystawionych przez Zbywców, o ile strony skutecznie zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT stanowi: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.” W sprawie nie znajdą zastosowania szczególne wyjątki wskazane w przywołanym przepisie.
Otrzymanie faktur wystawionych przez Sprzedających wykazujących podatek VAT z tytułu sprzedaży da Nabywcy prawo do obniżenia podatku należnego o jego kwotę.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 8/847 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości,
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz udziałów w nich, ale i budynków czy budowli) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Działki 1 (działki 1/1), Działki 2 (działki 2/2) lub Nieruchomości 2A (działki nr 3/3) i Nieruchomości 2B (działek nr 5/5, 6/6, 7/7) (powstałych z podziału Działki 2), istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży ww. działek Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.
Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający są właścicielami:
W dziale II księgi wieczystej dla Działki 1 jako właściciele wpisani są Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2. Przedmiotową Działkę 1 nabył Sprzedający 1, na podstawie nieodpłatnego, ekwiwalentnego zniesienia współwłasności na mocy postanowienia o zniesieniu współwłasności, ze skutkiem do majątku wspólnego, a umów majątkowych małżeńskich nie zawierał, przy czym pierwotnie udział we współwłasności nieruchomości, która była przedmiotem zniesienia współwłasności opisanego powyżej, nabyty został w drodze zasiedzenia, zgodnie z prawomocnym postanowieniem w trakcie trwania aktualnego związku małżeńskiego Sprzedających, ze skutkiem do majątku wspólnego.
W dziale II księgi wieczystej dla Działki 2 jako właściciele wpisani są Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2. Przedmiotową Działkę 2 nabyła A.A. (Sprzedający 1) w drodze zasiedzenia, zgodnie z prawomocnym postanowieniem, w trakcie trwania aktualnego związku małżeńskiego Sprzedających, ze skutkiem do majątku wspólnego.
Część Działki 1 jest przedmiotem umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony z 90-dniowym terminem wypowiedzenia. Sprzedający zobowiązali się, że przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży złożą najemcy wypowiedzenie powyżej opisanej umowy najmu, z zachowaniem przewidzianego w niej okresu wypowiedzenia, najemca usunie na własny koszt wszelkie naniesienia dokonane w trakcie trwania umowy, a Sprzedający odpowiedzialni będą za ewentualne roszczenia najemcy z tytułu umowy najmu. Działka 2 nie jest przedmiotem najmu. Sprzedający wykorzystywali Działki do działalności rolniczej.
11 grudnia 2023 r. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży oraz pełnomocnictwa, która została zmodyfikowana w drodze pisemnego aneksu. Strony jednocześnie zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości do 9 czerwca 2025 r.
Działki położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Stosownie do m.in. postanowień Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w postępowaniu administracyjnym procedowany jest podział:
Przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego (Transakcja) będą Działka 1 zbywana przed jej podziałem, na której w dniu Transakcji będą znajdowały się Budynki i Budowle 1.
Jeżeli do dnia Transakcji nie dojdzie do podziału Działki 2, przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego będzie Działka 2, na której znajdować się będzie Budowla 2.
Jeżeli do dnia Transakcji dojdzie do opisanego podziału Działki 2, przedmiotem Transakcji będą Nieruchomość 2A i Nieruchomość 2B.
W sąsiedztwie Działki 2 położna jest działka ewidencyjna o nr 8/8 będąca własnością C.C.. Aktualnie procedowany jest podział tej działki na 10 działek o numerach od 9/9 do 18/18, przy czym zgodnie z MPZP działki o numerach 9/9, 10/10, 11/11, 13/13, 15/15 przeznaczone byłyby na drogi publiczne, działka o nr 17/17 przeznaczona byłaby pod obszar urbanistyczny (...), działki o nr 12/12, 16/16 i 18/18 przeznaczone byłyby na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, natomiast działka o nr 14/14 znajdowałaby się na obszarze nie objętym MPZP.
W sąsiedztwie Działki 2 położna jest działka ewidencyjna o nr 7 będąca własnością C.C.. Aktualnie procedowany jest podział tej działki na 7 działek o numerach ewidencyjnych od 7/1 do 7/7, przy czym zgodnie z MPZP działki o numerach 7/1, 7/2, 7/4 i 7/6 przeznaczone byłyby na drogi publiczne, a działki o nr 7/3, 7/5 i 7/7 przeznaczone byłyby na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.
W aneksie z 30 stycznia 2025 r. do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży wskazano, że na potrzeby postępowania podziałowego Sprzedający:
Kupujący zamierza nabyć działki ewidencyjne o nr 8/8 i 7 od Pana C.C. również na potrzeby realizacji Planowanej Inwestycji.
Nieruchomość 2A ma być sprzedana na rzecz podmiotu, który w momencie jej sprzedaży będzie właścicielem działki ewidencyjnej nr 7 (przed lub po podziale), celem jej scalenia z działką o nr 7.
Możliwa jest więc sytuacja, w której Nieruchomość 2A zostanie sprzedana Panu C.C. (o ile dojdzie do podziału działki 2/2, a to on będzie właścicielem działki o nr 7, a wcześniej nie nabędzie jej sam Kupujący).
Możliwa jest też sytuacja, w której Sprzedający kupią od C.C. projektowane działki o nr 16/16 i 7/5 przez zawarciem Umowy Sprzedaży.
Nabycie działek o nr 16/16 i 7/5 od Pana C.C. oraz sprzedaż na jego rzecz Nieruchomości 2A warunkowane jest postępowaniem podziałowym gruntów, w ramach którego wymagane są również scalenia niektórych działek. Opisane podziały prowadzone są wyłącznie staraniem i w interesie Kupującego i na potrzeby Planowanej Inwestycji.
Jednak, jak Państwo wyjaśnili w uzupełnieniu wniosku, pytania zawarte we wniosku dotyczą wyłącznie transakcji sprzedaży opisanych nieruchomości przez Sprzedających (tj. przez p. A.A. i B.B.) Kupującemu, tj. X Spółka Komandytowa. Pytania zawarte we wniosku o wydanie interpretacji nie dotyczą sprzedaży działki 3/3 właścicielowi działek nr 8/8, 6, 7 ani nie dotyczą zbycia działki 7/7 właścicielowi działki nr 9.
Na nabytych od Sprzedających gruntach Kupujący zamierza zrealizować inwestycję mieszkaniową, polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami posadowionych na garażu (Planowana Inwestycja), przy czym parametry Planowanej Inwestycji wynikają z MPZP.
Sprzedający 1 jest właścicielem działek ewidencyjnych o nr 11 i 13, które są niezabudowane, w udziale wynoszącym 6/18. Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego 1 w wyniku otrzymanego spadku w roku 1994 i 2014. Sprzedający 1 wcześniej zbywał jedną nieruchomość - mieszkanie nabyte w wyniku spadku z 2014 r., przepisane aktem darowizny na syna w 2023 r.
Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Działek. W szczególności, nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży, nie reklamowali nieruchomości, nie zawierali umów z pośrednikami. Kupujący (prowadzący działalność deweloperską) sam zgłosił się z ofertą zakupu. Wszystkie czynności administracyjne i związane z podziałem działek prowadzi faktycznie wyłącznie Kupujący we własnym interesie na potrzeby planowanej po zakupie Inwestycji. Kupujący podejmuje działania zmierzające do nabycia nieruchomości od Sprzedających i zakupu położonych blisko działek należących do innych podmiotów w celu pozyskania gruntów niezbędnych dla realizacji zaplanowanej Inwestycji. Sprzedający nie podejmują aktywnych działań w zakresie zbycia działek powstałych z planowanego podziału, ponieważ w tym zakresie realizują wyłącznie zamysł Kupującego.
Sprzedający korzystają, w związku z planowaną sprzedażą działek, z usług profesjonalnej pomocy prawnej (radcy prawnego), ale nie udzielali mu pełnomocnictwa do zawarcia w ich imieniu jakichkolwiek umów sprzedaży, w tym umów sprzedaży działek o nr 3/3 i 7/7. Rolą tego prawnika jest dbanie, aby interesy Sprzedających nie zostały naruszone, np. w treści umowy przedwstępnej (a następnie ostatecznej) sporządzonej z Kupującym, który jest podmiotem profesjonalnie działającym na rynku obrotu nieruchomościami.
Państwa wątpliwości dotyczą określenia, czy Sprzedający dokonując transakcji sprzedaży Działki 1 (działki 1/1), Działki 2 (działki 2/2) lub Nieruchomości 2A (działki nr 3/3) i Nieruchomości 2B (działek nr 5/5, 6/6, 7/7) (powstałych z podziału Działki 2) na rzecz Kupującego będą działali w charakterze podatników podatku VAT.
W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do Działki 1 (działki 1/1), Działki 2 (działki 2/2) lub Nieruchomości 2A (działki nr 3/3) i Nieruchomości 2B (działek nr 5/5, 6/6, 7/7) (powstałych z podziału Działki 2), będących przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej transakcji sprzedaży, Sprzedający będą spełniali przesłanki do uznania Ich za podatników w podatku od towarów i usług.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B, w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
W przedmiotowej sprawie Działkę 2 nabyła A.A. (Sprzedający 1) w drodze zasiedzenia, zgodnie z prawomocnym postanowieniem, w trakcie trwania aktualnego związku małżeńskiego Sprzedających, ze skutkiem do majątku wspólnego. Działka 2 nie była wynajmowana. Sprzedający wykorzystywali Działkę 2 do działalności rolniczej. Sprzedający nie uzyskiwali płodów rolnych podlegających dalszej odsprzedaży i nie byli z tego tytułu czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT, były to tylko płody rolne na własne potrzeby. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Działek. W szczególności, nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży, nie reklamowali nieruchomości, nie zawierali umów z pośrednikami. Kupujący (prowadzący działalność deweloperską) sam zgłosił się z ofertą zakupu. Wszystkie czynności administracyjne i związane z podziałem działek prowadzi faktycznie wyłącznie Kupujący we własnym interesie na potrzeby planowanej po zakupie Inwestycji. Kupujący podejmuje działania zmierzające do nabycia nieruchomości od Sprzedających i zakupu położonych blisko działek należących do innych podmiotów w celu pozyskania gruntów niezbędnych dla realizacji zaplanowanej Inwestycji. Wskazali Państwo, że jeżeli do dnia Transakcji dojdzie do opisanego podziału Działki 2, przedmiotem Transakcji będą Nieruchomość 2A i Nieruchomość 2B. Sprzedający nie podejmują aktywnych działań w zakresie zbycia działek, które powstaną z planowanego podziału, ponieważ w tym zakresie realizują wyłącznie zamysł Kupującego.
Z wniosku wynika zatem, że zaangażowanie Sprzedających w sprzedaż Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedających w przedmiocie sprzedaży Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie występuje tu bowiem taki ciąg zdarzeń, który w świetle wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C‑180/10 i C‑181/10 jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Sprzedających Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B wypełni przesłanki działalności gospodarczej.
Dokonując sprzedaży Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B, Sprzedający będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B, a dostawę tych nieruchomości - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
W związku z tym, dokonując sprzedaży Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B Sprzedający będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedających Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym rozpatrywanie kwestii sposobu opodatkowania tej sprzedaży jest nieuzasadnione.
Natomiast w stosunku do sprzedaży Działki 1 w rozpatrywanej sprawie istotne jest to, że nieruchomość ta jest wynajmowana.
Jak wynika z opisu sprawy, część Działki 1 jest przedmiotem umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony z 90-dniowym terminem wypowiedzenia. Sprzedający zobowiązali się, że przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży złożą najemcy wypowiedzenie powyżej opisanej umowy najmu, z zachowaniem przewidzianego w niej okresu wypowiedzenia, najemca usunie na własny koszt wszelkie naniesienia dokonane w trakcie trwania umowy, a Sprzedający odpowiedzialni będą za ewentualne roszczenia najemcy z tytułu umowy najmu.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Z powołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
Wobec tego, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. A zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Zatem wynajem Działki 1 stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy najmu spowodowało wyłączenie tej nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Sprzedających przedmiotowej działki sprawia, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedających działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy Działki 1 Sprzedający nie będą zbywać majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Sprzedających w działalności gospodarczej.
Tym samym, w przedmiotowej sprawie w zakresie sprzedaży Działki 1 wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, i czynność sprzedaży Działki 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe:
oraz jest nieprawidłowe:
Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, w przypadku uznania stanowiska dotyczącego pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy planowana sprzedaż będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy nieruchomości zabudowanych zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i cyt. już pkt 2 ustawy.
I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.
Jak wynika z powołanych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów,
w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.
Dodatkowo przywołać należy art. 43 ust. 10 ustawy, w myśl którego:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418).
W myśl art. 3 pkt 2 i 3 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
2) budynku – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Wskazali Państwo, że:
W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanej we wniosku Działki 1 (własności posadowionych na Działce 1 Budynków i Budowli 1), zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do ww. Budynków i Budowli, znajdujących się na ww. nieruchomości, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.
Wskazali Państwo, że pierwsze zasiedlenie Budynków na Działce 1 nastąpiło po ich wybudowaniu, ponieważ właściciele rozpoczęli po wybudowaniu użytkowanie tych budynków na własne potrzeby zgodnie z ich przeznaczeniem. Budynek mieszkalny został zasiedlony po jego wybudowaniu w drugiej połowie lat 60-tych dwudziestego wieku (właściciele w nim zamieszkali), a budynek gospodarczy wybudowany ok. 1970 r., był po wybudowaniu wykorzystywany w prowadzonej działalności rolniczej, a więc pierwsze ich zasiedlenia miały miejsce, odpowiednio, w drugiej połowie lat 60-tych dwudziestego wieku i ok. 1970 r.
Budynek mieszkalny znajdujący się na Działce 1 był rozbudowany ok. 2005 r., a wydatki poniesione na jego rozbudowanie (ulepszenie), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły więcej niż 30% wartości początkowej. Kwestie formalne związane z przeprowadzoną rozbudową zakończyły się około 2010 r. Z wniosku wynika, że w budynku tym nadal mieszkają Sprzedający z rodziną.
Pierwsze zasiedlenie Budowli 1 (utwardzona droga oraz plac na Działce 1) nastąpiło po ich wybudowaniu w okresie 2010-2015.
Jak wynika z opisu sprawy, budynek gospodarczy oraz Budowle 1 nie były ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, co najmniej 2 lata przed planowaną transakcją.
Zatem, dla transakcji sprzedaży Działki 1 (własności posadowionych na Działce 1 Budynków i Budowli 1), zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jak już wskazano, co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.
W konsekwencji dostawa gruntu, na którym posadowione są Budynki i Budowle 1 – tj. Działka 1 – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.
Tym samym transakcja sprzedaży Działki 1 (własności posadowionych na Działce 1 Budynków i Budowli 1), będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Z uwagi na fakt, że dostawa ww. nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.
Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.
W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem dostawy Działki 1 (własności posadowionych na Działce 1 Budynków i Budowli 1), będą spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży Działki 1 (własności posadowionych na Działce 1 Budynków i Budowli 1), nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT właściwą stawką tego podatku dla tej transakcji.
W konsekwencji, transakcja sprzedaży Działki 1 (własności posadowionych na Działce 1 Budynków i Budowli 1), będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.
Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 (w części dotyczącej sposobu opodatkowania sprzedaży Działki 1) jest prawidłowe.
Państwa wątpliwości dotyczą również prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z Transakcją.
Podstawowa zasada dotycząca odliczania podatku naliczonego została sformułowana w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Nabyte Nieruchomości Kupujący odsprzeda jednemu z Deweloperów w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem VAT. Wskazali Państwo, że jeśli przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości wciąż zabudowane ww. Budynkami i/lub Budowlami, to X spółka komandytowa (jako zbywca) oraz Deweloper (jako nabywca) złożą w akcie notarialnym zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT tej transakcji i wyborze jej opodatkowania podatkiem VAT.
Co więcej, jak wykazano wyżej, sprzedaż Działki 1 (własności posadowionych na Działce 1 Budynków i Budowli 1), przez Sprzedających będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, ale będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.
Wobec tego, w przypadku skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, transakcja ta opodatkowana będzie przy zastosowaniu właściwej stawki podatku. Zatem we wskazanych wyżej przypadkach nabycia przez Kupującego Działki 1 (przy rezygnacji ze zwolnienia od podatku), nie zaistnieje przesłanka negatywna określona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy i Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tej transakcji. Prawo to nie będzie przysługiwało Kupującemu w sytuacji nabycia od Sprzedających Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B (z tytułu sprzedaży tych nieruchomości Sprzedający nie będą uznani za podatników podatku od towarów i usług a sama Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT).
Wobec tego, w przedmiotowej sprawie będą spełnione przesłanki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, warunkujące prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony – w przypadku Działki 1. Kupujący jest bowiem czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a zakupiona nieruchomość będzie związana z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług. Nie zostanie jednocześnie spełniona przesłanka negatywna, o której mowa w art. 88 ust 3a pkt 2 ustawy (w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku sprzedaży działek zabudowanych).
Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3, zgodnie z którym Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego związanego z Transakcją – jest prawidłowe w zakresie nabycia Działki 1, i nieprawidłowe w zakresie nabycia Działki 2 lub Nieruchomości 2A i Nieruchomości 2B.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
W odniesieniu do powołanych przez Państwa wyroków sądów administracyjnych wskazuję, że wyroki sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami odnoszącymi się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane przez Państwa orzecznictwo potraktowałem jako element argumentacji strony, nie miały one natomiast mocy wiążącej w analizowanej sprawie.
Należy zaznaczyć, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza pytanie przedstawione przez Wnioskodawcę. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie wynikające np. z Państwa stanowiska, nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w interpretacji.
Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Informacja o zwrocie nadpłaty
Zgodnie z art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej:
Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku.
Jak stanowi art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej:
W przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.
Na podstawie art. 14r § 4 Ordynacji podatkowej:
Opłata za wniosek wspólny jest ustalana jako iloczyn kwoty określonej zgodnie z art. 14f i liczby zainteresowanych wskazanych we wniosku.
Na podstawie art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej:
Opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi wyłącznie w przypadku:
1) wycofania wniosku - w całości;
2) wycofania części wniosku w odniesieniu do przedstawionego w nim odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego - w odpowiedniej części;
3) uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części.
Złożony przez Państwa wniosek wspólny dotyczy 7 zdarzeń przyszłych w podatku od towarów i usług oraz 3 Zainteresowanych, zatem opłata od złożonego wniosku wynosi 840 zł (7 zdarzeń przyszłych x 40 zł x 3 Zainteresowanych).
6 marca 2025 r. i 9 maja 2025 r. dokonali Państwo łącznie wpłaty w wysokości 1760 zł tytułem opłaty do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług. W związku tym, że całkowita wpłata od niniejszego wniosku wynosi 840 zł, kwota 920 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Państwa dyspozycji na rachunek, z którego dokonano opłaty za wniosek.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
X Spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo