Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.91.2026.2.IG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 24 kwietnia 2026 r. (wpływ 24 kwietnia 2026 r.) w odpowiedzi na wezwanie.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒    A. A.

1. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

‒    B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

29 grudnia 2025 roku w formie aktu notarialnego A. A., jako przyszły Sprzedający, zawarł ze spółką B. sp. z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży następującej nieruchomości: działki o nr ew. 1 poł. w (…), obszar 0,2132 ha, KW nr (…). Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy darowizny 27 kwietnia 1997 roku. Nieruchomość jest niezabudowana, położona jest na terenie, dla którego w planie miejscowym przewidziane jest przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. Nieruchomość oznaczona jest w rejestrze gruntów jako grunty orne i grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Cena nieruchomości została ustalona na kwotę (…) złotych.

Warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży:

1)    Kupujący (czyli spółka B. sp. z o.o.) lub podmiot wskazany przez Kupującego uzyska prawomocną i ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę na min. 1.000 m² PUM w 8 lokalach (4 budynki jednorodzinne dwulokalowe w zab. bliźniaczej) wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz decyzje dot. zjazdu z drogi publicznej,

2)    Kupujący przeprowadzi due dilligence nieruchomości i wyniki będą satysfakcjonujące dla Kupującego,

3)    Kupujący potwierdzi, że warunki techniczne (prąd, woda, gaz, włączenie do układu drogowego, odprowadzanie wód i ścieków) umożliwią realizację zamierzonej przez niego inwestycji,

4)    potwierdzone zostanie, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej lub ustanowiona zostanie odpowiednia służebność zapewniająca dostęp do drogi publicznej,

5)    uzyskanie decyzji o wyłączeniu nieruchomości lub jej części z produkcji rolnej.

Ww. warunki zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Kupujący prowadzi działalność gospodarczą, w zakresie której pozostaje m.in. działalność deweloperska. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej.

W umowie przedwstępnej, przyszły Sprzedający udzielił zgody na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane, w szczególności m.in. do składania oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zawierania umów przyłączeniowych, prowadzenia badań i odwiertów, wejścia na nieruchomość do czynności przygotowawczych (usunięcie kolizji sieci), przeprowadzenia postępowania o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

W umowie przedwstępnej przyszły Sprzedający udzielił Kupującemu oraz jego wspólnikom – C. C., D. D., E. E. pełnomocnictwa do:

-        przeglądania akt księgi wieczystej, w tym pozyskiwania kserokopii i fotokopii z akt księgi wieczystej,

-        uzyskiwania wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dot. stanu faktycznego i prawnego sprzedawanej nieruchomości,

-        uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, w tym archiwalnych oraz innych dokumentów dot. nieruchomości,

-        uzyskania we właściwym urzędzie gminy, skarbowym, oddziale ZUS, KRUS lub PFRON zaświadczeń dot. podatków i składek Sprzedającego,

-        uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia sprzedawanej nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

-        wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, fazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej i innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania wniosków i innych dokumentów, oraz zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączeniowych lub umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

-        wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów z nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,

-        złożenia oświadczenia woli o braku sprzeciwu wobec decyzji związanych z realizacją zamierzonej przez Kupującego inwestycji na nieruchomości,

-        przeprowadzenia postępowania w imieniu Sprzedającego związanego z uzyskaniem decyzji wyłączającej nieruchomość z produkcji rolniczej.

Przy czym, pełnomocnictwo zawiera zastrzeżenie, że Kupujący poniesie wszelkie koszty oraz opłaty związane z pozyskiwaniem określonych dokumentów na podstawie pełnomocnictwa lub też wynikające z decyzji uzyskanych w imieniu Sprzedającego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu sprzedaży do działalności gospodarczej. Działka była wykorzystywana w sposób sporadyczny, które to wykorzystanie ograniczało się do „doglądania” nieruchomości.

Sprzedający pozyskał nabywcę działki za pośrednictwem biura nieruchomości.

Sprzedający osobiście nie podejmował żadnych czynności marketingowych dot. oferty sprzedaży. Wszystkie czynności marketingowe podejmował pośrednik obrotu nieruchomościami.

Sprzedający nie podejmował działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki.

Sprzedający nie występował z wnioskiem o uchwalenie lub zmianę planu miejscowego dla nieruchomości.

Sprzedający nigdy nie był i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT.

Teren działki nr 12 nie był przedmiotem i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była także udostępniana osobom trzecim innym niż Kupująca Spółka na podstawie opisanej we wniosku przedwstępnej umowy sprzedaży.

Sprzedający nie sprzedawał innych nieruchomości. Sprzedający nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

Kupujący jest oraz — na moment transakcji — będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Kupujący będzie wykorzystywał nabytą działkę w celu realizacji na tej działce budynku/budynków w celu sprzedaży lokali w tych budynkach powstałych. Budowa oraz sprzedaż będą następowały w wykonaniu działalności gospodarczej prowadzonej przez Kupującego.

Pytania

1)    Czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2)    Czy podjęcie przez spółkę B. sp. z o.o. części z czynności zmierzających do pozyskania pozwolenia na budowę na nieruchomości w imieniu Sprzedającego wpłynie na kwalifikację prawną planowanej sprzedaży nieruchomości, jako opodatkowanej podatkiem od towarów i usług?

3)    Czy w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i Sprzedający wystawi tytułem tej sprzedaży fakturę VAT z naliczonym podatkiem VAT, zainteresowanemu niebędącemu stroną przysługiwać będzie prawo do odliczenia tego podatku VAT?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie wynikające z wniosku i z jego uzupełnienia

ad 1)

Planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług, gdyż sprzedaży dokona osoba niebędąca podatnikiem tego podatku.

ad 2)

Przedsięwzięcie części czynności administracyjnoprawnych w imieniu przyszłego Sprzedającego w celu pozyskania dla przyszłego nabywcy pozwolenia na budowę nieruchomości nie będzie wpływało na kwalifikację czynności sprzedaży jako podlegającej pod podatek od towarów i usług.

ad 3)

Jeżeli sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego tytułem sprzedaży nieruchomości.

Uzasadnienie własnego stanowiska:

ad 1)

Przyszły Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość nie została nabyta w związku z działalnością gospodarczą oraz nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej. Jej sprzedaż nie następuje także w wykonaniu działalności gospodarczej. W związku z tym sprzedaż nieruchomości (terenu budowlanego) dokonana przez osobę niebędącą podatnikiem podatku od towarów i usług nie będzie stanowiła odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1) w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

ad 2)

Dokonywane przez przyszłego nabywcę w imieniu przyszłego Sprzedającego czynności prawne (w tym wystąpienie w jego imieniu o wydanie decyzji, pozwoleń, uzgodnień, zawarcie w jego imieniu umów dot. przyłączy do nieruchomości) nie będą skutkowały uznaniem tych czynności, jako kwalifikujących się do działalności gospodarczej przyszłego Sprzedającego. Celem tych czynności jest bowiem osiągnięcie celu gospodarczego przez przyszłego nabywcę, to jest uzyskanie przez przyszłego nabywcę we własnym imieniu oraz na własną rzecz pozwolenia na budowę.

Niezależnie więc od tego, czy w procesie pozyskiwania uzgodnień, dostępu do mediów, wyłączenia z produkcji leśnej/rolnej przyszły nabywca będzie działał w imieniu własnym czy też w imieniu przyszłego Sprzedającego, podjęcie tych czynności w imieniu przyszłego Sprzedającego nie będzie skutkowało kwalifikacji transakcji sprzedaży nieruchomości, jako niedokonanej w wykonaniu działalności gospodarczej, a przez to — nie będzie wpływało na jej opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Konstrukcja prawna pełnomocnictwa zakłada, że określonych czynności pełnomocnik dokonuje w imieniu mocodawcy. Na podstawie umowy przedwstępnej upoważnieni członkowie zarządu Kupującego (Spółki B. sp. z o.o.) dokonywać będą czynności zmierzających do pozyskania na nabywanej nieruchomości pozwolenia na budowę w celu realizacji celu gospodarczego tej spółki związanego z nabyciem nieruchomości.

Pytanie nr 2 zmierza do sprecyzowania, czy podjęcie części czynności w imieniu Sprzedającego będzie skutkowało zmianą kwalifikacji sprzedaży jako opodatkowanej lub nieopodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Mowa tutaj o np. o:

• zawarciu w imieniu Sprzedającego umowy z gestorami mediów na potrzeby realizacji przez nabywcę przyszłej inwestycji deweloperskiej,
• wystąpieniu w imieniu Sprzedającego o różne dokumenty dot. nieruchomości, np. wypis i wyrys z planu miejscowego, wypis i wyrys z ewidencji gruntów itp. na potrzeby procedur warunkujących uzyskanie przez Przyszłego Kupującego pozwolenia na budowę,
• złożeniu w imieniu Sprzedającego wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej lub leśnej, jeżeli będzie to potrzebne dla uzyskania przez Przyszłego Kupującego pozwolenia na budowę.

Wszystkie ww. czynności mogą być podejmowane w imieniu Sprzedającego, ale celem gospodarczym tych czynności jest uzyskanie przez Przyszłego Kupującego możliwości realizacji na nieruchomości inwestycji i spełnienie się warunków do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Z uwagi na powyższe, pomimo że formalnie stroną czynności będzie Sprzedający, to czynności tych nie można uznać za wykonywanie przez Sprzedającego działalności gospodarczej. Dlatego też, skorzystanie z upoważnienia do działania w imieniu Sprzedającego nie zmieni kwalifikacji czynności sprzedaży nieruchomości, jako nieobjętej podatkiem od towarów i usług.

ad 3)

Nabycie nieruchomości przez zainteresowanego następuje w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Zainteresowany jest podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność deweloperską. W związku z tym, zainteresowanemu przysługiwać będzie uprawnienie do odliczenia podatku VAT naliczonego od ceny sprzedaży nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanej działki istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży, Zainteresowany będący stroną postępowania podjął już bądź podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że 29 grudnia 2025 roku Zainteresowany będący stroną postepowania, jako przyszły Sprzedający zawarł z Zainteresowanym niebędącym stroną postepowania, przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (w formie aktu notarialnego) - działki o nr ew. 1. Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy darowizny w 1997 roku. Nieruchomość jest niezabudowana, położona jest na terenie, dla którego w planie miejscowym przewidziane jest przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. Nieruchomość oznaczona jest w rejestrze gruntów jako grunty orne i grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Zgodnie z warunkami umowy przedwstępnej:

1)    Kupujący lub podmiot wskazany przez Kupującego uzyska prawomocną i ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę na min. 1.000 m² PUM w 8 lokalach (4 budynki jednorodzinne dwulokalowe w zab. bliźniaczej) wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz decyzje dot. zjazdu z drogi publicznej,

2)    Kupujący przeprowadzi due dilligence nieruchomości i wyniki będą satysfakcjonujące dla Kupującego,

3)    Kupujący potwierdzi, że warunki techniczne (prąd, woda, gaz, włączenie do układu drogowego, odprowadzanie wód i ścieków) umożliwią realizację zamierzonej przez niego inwestycji,

4)    Potwierdzone zostanie, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej lub ustanowiona zostanie odpowiednia służebność zapewniająca dostęp do drogi publicznej,

5)    Uzyskanie decyzji o wyłączeniu nieruchomości lub jej części z produkcji rolnej.

Ww. warunki zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Kupujący prowadzi działalność gospodarczą, w zakresie której pozostaje m.in. działalność deweloperska. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej.

W umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił zgody na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane, w szczególności m.in. do składania oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zawierania umów przyłączeniowych, prowadzenia badań i odwiertów, wejścia na nieruchomość do czynności przygotowawczych (usunięcie kolizji sieci), przeprowadzenia postępowania o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

W umowie przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu oraz jego wspólnikom - pełnomocnictwa do:

-        przeglądania akt księgi wieczystej, w tym pozyskiwania kserokopii i fotokopii z akt księgi wieczystej,

-        uzyskiwania wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dot. stanu faktycznego i prawnego sprzedawanej nieruchomości,

-        uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, w tym archiwalnych oraz innych dokumentów dot. nieruchomości,

-        uzyskania we właściwym urzędzie gminy, skarbowym, oddziale ZUS, KRUS lub PFRON zaświadczeń dot. podatków i składek Sprzedającego,

-        uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia sprzedawanej nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

-        wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, fazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej i innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania wniosków i innych dokumentów, oraz zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączeniowych lub umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

-        wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów z nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,

-        złożenia oświadczenia woli o braku sprzeciwu wobec decyzji związanych z realizacją zamierzonej przez Kupującego inwestycji na nieruchomości,

-        przeprowadzenia postępowania w imieniu Sprzedającego związanego z uzyskaniem decyzji wyłączającej nieruchomość z produkcji rolniczej.

Przy czym, pełnomocnictwo zawiera zastrzeżenie, że Kupujący poniesie wszelkie koszty oraz opłaty związane z pozyskiwaniem określonych dokumentów na podstawie pełnomocnictwa lub też wynikające z decyzji uzyskanych w imieniu Sprzedającego.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i czy podjęcie przez Kupującego części z czynności zmierzających do pozyskania pozwolenia na budowę na nieruchomości w imieniu Sprzedającego wpłynie na kwalifikację prawną planowanej sprzedaży nieruchomości, jako opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanej działki o nr ewidencyjnym 1, Sprzedający będzie spełniać przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa pytania nr 1, należy wskazać, że doszło do udzielenia kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w zakresie niezbędnym do podejmowania wielu działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji, pozwoleń i innych czynności umożliwiających budowę przez Kupującego na nieruchomości budynków jednorodzinnych.  Te czynności nastąpiły w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb tego Kupującego (pozwolenia, przyłącza, itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się jest, zatem właściciel gruntu, nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia.

Należy podkreślić, że w przedmiotowej sprawie skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Kupującego, Nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń, itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę, ale wyłącznie w celu przygotowania gruntu do realizacji planów inwestycyjnych kupującej Spółki. 

Spółka planuje zakupić tę działkę po spełnieniu warunków zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży. W związku z tym, umowa przedwstępna umożliwia tej Spółce zrealizowanie warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że nabywca – Spółka, wykonuje wskazane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Istotne w niniejszej sprawie jest to, że Sprzedający nigdy nie był i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT, a także że nie wykorzystywał opisanej działki do działalności gospodarczej. Działka była wykorzystywana w sposób sporadyczny, które to wykorzystanie ograniczało się do „doglądania” nieruchomości. Sprzedający osobiście nie podejmował żadnych czynności marketingowych dot. oferty sprzedaży. Wszystkie czynności marketingowe podejmował pośrednik obrotu nieruchomościami i to za pośrednictwem biura nieruchomości Sprzedający pozyskał nabywcę działki. Sprzedający nie podejmował również działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki, nie występował z wnioskiem o uchwalenie lub zmianę planu miejscowego dla nieruchomości. Działka nr 1 nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była także udostępniana osobom trzecim innym niż Kupująca Spółka na podstawie opisanej we wniosku przedwstępnej umowy sprzedaży. Sprzedający nie sprzedawał innych nieruchomości i nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działki nr 1, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Zainteresowany będący stroną postępowania nie podjął aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawie C-180/10 i C-181/10.

Dokonując sprzedaży działki nr 1 Sprzedający korzystać będzie z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym bez względu na czynności wykonywane przez Kupującego. Podjęcie przez Kupującego części z czynności zmierzających do przygotowania opisanej nieruchomości do realizacji na niej planowanej inwestycji – budowy kilku budynków jednorodzinnych - w imieniu Sprzedającego, nie wpłynie na kwalifikację prawną planowanej sprzedaży nieruchomości.

Opisane we wniosku działanie Sprzedającego nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Państwa stanowisko w zakresie objętym pytaniami nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Z uwagi na to, że uzyskanie odpowiedzi na pytanie nr 3 dotyczące prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Kupującą Spółkę, uzależnili Państwo od opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości przez Sprzedawcę, to udzielanie odpowiedzi na to pytanie jest bezprzedmiotowe. 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o  wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny bądź zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego bądź zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza  interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we  wniosku i w jego uzupełnieniu opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.