Interpretacja 0114-KDIP4-3.4012.94.2026.2.JZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 12 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na budowę budynku jednorodzinnego przeznaczonego na cele mieszkalne i na cele prowadzenia działalności gospodarczej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług architektonicznych. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca wykonuje czynności opodatkowane podatkiem VAT. Dodatkowo w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawca wykonuje czynności zwolnione z VAT polegające na najmie lokalu mieszkalnego. Obrót z tytułu najmu stanowi około 5% całkowitego obrotu działalności.

Wnioskodawca wraz z małżonką pozostającą z nim w ustroju rozdzielności majątkowej realizuje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Małżonkowie są współwłaścicielami nieruchomości. Faktury dokumentujące wydatki na budowę wystawiane są imiennie, wspólnie na oboje małżonków.

Budowa rozpoczęła się w sierpniu 2025 r. Do chwili obecnej poniesiono wydatki w kwocie około 400 000 zł. Wnioskodawca nie dokonywał dotychczas odliczenia podatku VAT od tych wydatków.

Budynek jest projektowany jako budynek mieszkalny jednorodzinny, w którym wydzielone zostały pomieszczenia przeznaczone wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy:

• gabinet o powierzchni 15,44 m²,
• pracownia architektoniczna na poddaszu o powierzchni 41,17 m²,
• garaż wykorzystywany w 50% do działalności gospodarczej o powierzchni 21,78 m² (do przechowywania samochodu wykorzystywanego w działalności).

Łączna powierzchnia budynku wynosi 294,34 m².

Udział powierzchni wykorzystywanej do działalności gospodarczej wynosi 22,9% powierzchni całkowitej budynku.

Pomieszczenia przeznaczone do działalności będą wykorzystywane wyłącznie do świadczenia usług architektonicznych opodatkowanych podatkiem VAT. Nie będą w nich wykonywane czynności zwolnione z VAT, w szczególności nie będzie z nich prowadzona ani obsługiwana działalność polegająca na najmie lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawca nie planuje wprowadzania budynku do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej.

Wydatki objęte wnioskiem dotyczą wyłącznie nakładów inwestycyjnych ponoszonych do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, obejmujących roboty budowlane, instalacyjne oraz inne prace związane ze stanem surowym i deweloperskim budynku. Wydatki te są opodatkowane stawką 8% VAT.

Wnioskodawca zamierza odliczać podatek VAT: w części odpowiadającej udziałowi 22,9% – w odniesieniu do wydatków ogólnych dotyczących całego budynku.

Pytanie

Czy Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie, udokumentowanych fakturami wystawionymi imiennie na Wnioskodawcę i jego małżonkę, w zakresie 22,9% podatku naliczonego – w odniesieniu do wydatków dotyczących całego budynku pomimo że budynek stanowi współwłasność małżonków pozostających w ustroju rozdzielności majątkowej oraz że Wnioskodawca wykonuje w ramach działalności również czynności zwolnione z VAT (najem lokalu mieszkalnego), które nie są wykonywane z tej nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy przysługuje mu prawo do odliczenia podatku VAT na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim wydatki pozostają w związku z czynnościami opodatkowanymi.

Pomieszczenia wydzielone w budynku będą wykorzystywane wyłącznie do świadczenia usług architektonicznych opodatkowanych podatkiem VAT. Budowa budynku w części odpowiadającej 22,9% jego powierzchni pozostaje zatem w bezpośrednim i wyłącznym związku z działalnością opodatkowaną.

Czynności zwolnione z VAT polegające na najmie lokalu mieszkalnego nie będą wykonywane z tej nieruchomości i nie pozostają w związku z ponoszonymi wydatkami inwestycyjnymi. W konsekwencji wydatki objęte wnioskiem nie są związane z działalnością zwolnioną z VAT, co wyłącza konieczność stosowania proporcji, o której mowa w art. 90 ustawy o VAT.

Z uwagi na mieszany charakter nieruchomości (cele prywatne i działalność gospodarcza) zastosowanie znajduje art. 86 ust. 7b ustawy o VAT.

Wnioskodawca jest zobowiązany do ustalenia udziału procentowego wykorzystania nieruchomości do działalności gospodarczej. Udział ten wynosi 22,9%.

Fakt, że faktury wystawiane są na oboje małżonków, nie wyłącza prawa do odliczenia w części przypadającej na Wnioskodawcę jako współwłaściciela oraz podatnika wykorzystującego nieruchomość do działalności opodatkowanej.

W konsekwencji Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT w wysokości 22,9% podatku naliczonego od wydatków ogólnych.

Prawo to przysługuje zarówno w odniesieniu do wydatków już poniesionych, jak i wydatków przyszłych ponoszonych do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych.

Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy, oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Na zakres prawa do odliczenia w sposób bezpośredni wpływa pojmowanie statusu danego podmiotu jako podatnika podatku od towarów i usług wykonującego czynności opodatkowane. Tylko podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Co do zasady, status podatnika związany jest z prowadzeniem przez dany podmiot działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

W art. 195 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 51 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 51¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Małżeństwo zatem nie należy do żadnej kategorii wymienionej w art. 15 ust. 1 ustawy zarówno przy ustawowej wspólności majątkowej jak i przy ustanowieniu rozdzielności majątkowej.

Wskazać w tym miejscu należy, że rozdzielność majątkowa to małżeński ustrój majątkowy polegający na wyłączeniu wspólności majątkowej. Oznacza to, że małżonkowie nie mają majątku wspólnego, a każde z nich ma swój majątek osobisty, którym zarządza i rozporządza samodzielnie, tj. bez udziału drugiego małżonka. Ustrój ten cechuje pełna niezależność majątkowa małżonków. Rozdzielność majątkowa małżeńska powoduje, że każdy z małżonków na własny rachunek i ryzyko dokonuje wszelkich przedsięwzięć finansowych. Ustrój ten nie wyłącza jednak wspólnego nabywania przez małżonków różnego rodzaju praw (np. własności działki, budynku, samochodu itp.). Przedmioty te należą wówczas do małżonków na zasadach współwłasności. Nabycie nieruchomości może zatem nastąpić na zasadach współwłasności ułamkowej. Pozostający w ustroju rozdzielności majątkowej małżonkowie nabywający do swoich majątków odrębnych udziały wyrażone w ułamkowej części w prawie własności nieruchomości powinni być traktowani przy dokonywaniu takiej transakcji jako dwa odrębne podmioty. W wyniku umowy sprzedaży towaru zawartej między sprzedającym, a kupującymi ją małżonkami jako współwłaścicielami, na każdego z małżonków odrębnie przenoszone jest prawo do rozporządzania tym towarem jak właściciel, jedynie do udziału w wysokości odpowiadającej wkładowi własnemu w części tego towaru.

Istnienie ustroju rozdzielności majątkowej (ustroju odmiennego od współwłasności ustawowej) pomiędzy małżonkami ma istotne znaczenie dla oceny prawa do odliczenia podatku naliczonego przez podatnika. Prawo to bowiem dotyczy jedynie podatku naliczonego przypadającego na podatnika (dotyczy nabytego przez niego udziału), nie obejmuje natomiast udziału nabytego przez drugiego małżonka do jego odrębnego majątku.

Jak już wskazano, podstawową zasadą obowiązującą w podatku od towarów i usług, określoną w powołanym wyżej art. 86 ust. 1 ustawy, jest prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego, jako integralna część systemu VAT, w zasadzie nie może być ograniczane ani pod względem czasu, ani też pod względem zakresu przedmiotowego. Nie jest to bowiem wyjątkowy przywilej podatnika, lecz jego fundamentalne prawo. Możliwość wykonania tego prawa powinna być zapewniona niezwłocznie i względem wszystkich kwot podatku, które zostały pobrane (naliczone) od transakcji związanych z zakupami.

W niniejszej sprawie przywołać należy zatem art. 86 ust. 7b ustawy, zgodnie z którym:

Przy czym, jak stanowi art. 2 pkt 14a ustawy:

Przywołany wyżej przepis art. 86 ust. 7b ustawy wprowadza szczególny tryb odliczeń podatku naliczonego w przypadku nieruchomości, nakładając na podatnika obowiązek określenia wysokości udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystana do celów prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej i ma on prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków inwestycyjnych dotyczących tej nieruchomości, zgodnie z tym udziałem. Unormowanie to ma charakter doprecyzowujący ogólną zasadę w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT wyrażoną w cyt. art. 86 ust. 1 ustawy.

Regulacja ta dotyczy sposobu obliczania podatku naliczonego od nabycia bądź wytworzenia nieruchomości w sytuacji, w której dana nieruchomość ma być używana zarówno na cele działalności gospodarczej, jak i na cele niezwiązane z prowadzoną działalnością oraz ma zastosowanie wówczas, gdy nieruchomość (której dotyczy podatek naliczony) nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Obejmuje ona sytuacje, w których nieruchomość ma przeznaczenie mieszane, to znaczy jest wykorzystywana zarówno na cele związane z tą działalnością, jak i na inne cele, czyli cele pozostające poza zakresem VAT. Przepis ten zobowiązuje zatem podatników do wyodrębnienia części podatku naliczonego związanego z czynnościami niepodlegającymi ustawie o podatku od towarów i usług (cele osobiste), który w świetle art. 86 ust. 1 ustawy nie podlega odliczeniu.

W świetle powołanych powyżej przepisów prawa należy ponownie podkreślić, że z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony jedynie w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Aby zatem podatnik miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z wystawionych faktur, zakupy dokumentowane tymi fakturami muszą być związane (w sposób bezsporny) z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie precyzują, jaki związek musi istnieć pomiędzy zakupami a sprzedażą, żeby podatnik mógł skorzystać z prawa do odliczenia. Związek ten może być bezpośredni (wydatek na nabycie towaru, który następnie zostanie przez podatnika sprzedany), bądź pośredni. Niezależnie od tego, czy dokonany zakup stanowi kompletny i zdatny do użytkowania towar czy środek trwały, czy też dokonywane są dopiero nakłady (inwestycja w toku) - podatnikowi, co do zasady, przysługuje prawo do odliczenia podatku, jeśli zakup dokonywany jest w związku z obecnie prowadzoną lub planowaną działalnością opodatkowaną, generującą podatek należny.

O bezpośrednim związku dokonywanych zakupów z działalnością gospodarczą można mówić wówczas, gdy nabywane towary służą np. dalszej odsprzedaży – towary handlowe lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług, będących przedmiotem dostawy; bezpośrednio więc wiążą się z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Natomiast o związku pośrednim można mówić wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa. Mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym z osiąganymi przez podatnika przychodami. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług, a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania przychodu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez dany podmiot obrotów.

Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej. Istotna jest intencja nabycia - jeśli dany towar (usługa) ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas, po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych, odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

Wystarczającym zatem jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynikało, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej. Ta warunkowość realizacji określonego w art. 86 ust. 1 ustawy prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powoduje, że nieziszczenie się warunku pozytywnego, jakim jest wykorzystanie towaru lub usługi do realizacji czynności opodatkowanej podatnika, np. gdy okaże się, że zmieniono przeznaczenie towaru (usługi) i został on ostatecznie wykorzystany do czynności zwolnionych od VAT lub niepodlegających VAT - spowoduje konieczność weryfikacji uprzedniego odliczenia podatku naliczonego.

W przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych do działalności gospodarczej oraz do celów prywatnych, w odniesieniu do których już w chwili zakupu wiadomo o „mieszanym” przeznaczeniu odliczenie podatku jest możliwe wyłącznie w takiej części, w jakiej nabycie to jest związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych. Jeśli natomiast w chwili zakupu podatnik nie może odpowiednio określić, w jakim zakresie towar lub usługa będzie wykorzystywana do celów działalności, a w jakim do celów prywatnych, możliwe jest pełne odliczenie podatku naliczonego, z uwzględnieniem art. 7 ust. 2 ustawy oraz art. 8 ust. 2 ustawy.

Z uwagi na różnorodność i bogactwo życia gospodarczego wybór sposobu, według którego dokonuje się wyliczenia proporcjonalnego przypisania, należy do podatnika. Wybrany sposób musi jednak gwarantować jak najbardziej zbliżone do rzeczywistego obliczenie podatku naliczonego związanego wyłącznie z działalnością gospodarczą.

W świetle powyższego, w przypadku ponoszenia przez podatnika wydatków na nabycie oraz wytworzenie nieruchomości, która jest wykorzystywana zarówno do celów wykonywanej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i celów osobistych (prywatnych) a przypisanie tych wydatków w całości do działalności gospodarczej nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług architektonicznych. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W ramach prowadzonej działalności wykonuje Pan czynności opodatkowane podatkiem VAT. Dodatkowo w ramach działalności gospodarczej wykonuje Pan czynności zwolnione z VAT polegające na najmie lokalu mieszkalnego. Obrót z tytułu najmu stanowi około 5% całkowitego obrotu działalności.

Wraz z małżonką pozostającą z Panem w ustroju rozdzielności majątkowej realizuje Pan budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Wraz z małżonką są Państwo współwłaścicielami nieruchomości. Faktury dokumentujące wydatki na budowę wystawiane są imiennie, wspólnie na oboje małżonków.

Budowa rozpoczęła się w sierpniu 2025 r. Do chwili obecnej poniesiono wydatki w kwocie około 400 000 zł. Nie dokonywał Pan dotychczas odliczenia podatku VAT od tych wydatków.

Budynek jest projektowany jako budynek mieszkalny jednorodzinny, w którym wydzielone zostały pomieszczenia przeznaczone wyłącznie do prowadzenia Pana działalności gospodarczej:

• gabinet o powierzchni 15,44 m²,
• pracownia architektoniczna na poddaszu o powierzchni 41,17 m²,
• garaż wykorzystywany w 50% do działalności gospodarczej o powierzchni 21,78 m² (do przechowywania samochodu wykorzystywanego w działalności).

Łączna powierzchnia budynku wynosi 294,34 m². Udział powierzchni wykorzystywanej do działalności gospodarczej wynosi 22,9% powierzchni całkowitej budynku. Pomieszczenia przeznaczone do działalności będą wykorzystywane wyłącznie do świadczenia usług architektonicznych opodatkowanych podatkiem VAT. Nie będą w nich wykonywane czynności zwolnione z VAT, w szczególności nie będzie z nich prowadzona ani obsługiwana działalność polegająca na najmie lokalu mieszkalnego. Nie planuje Pan wprowadzania budynku do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej.

Wydatki objęte wnioskiem dotyczą wyłącznie nakładów inwestycyjnych ponoszonych do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, obejmujących roboty budowlane, instalacyjne oraz inne prace związane ze stanem surowym i deweloperskim budynku. Wydatki te są opodatkowane stawką 8% VAT. Zamierza Pan odliczać podatek VAT w części odpowiadającej udziałowi 22,9% – w odniesieniu do wydatków ogólnych dotyczących całego budynku.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii prawa do odliczenia podatku VAT od wydatków poniesionych na budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego udokumentowanych fakturami wystawionymi imiennie na Pana i Pana żonę według udziału procentowego w odniesieniu do wydatków dotyczących całego budynku.

W odniesieniu do Pana wątpliwości należy wskazać, że aby podatnik mógł dokonać chociażby częściowego odliczenia podatku VAT powinien posiadać fakturę zakupu, z której jasno będzie wynikało, że to właśnie on jest nabywcą towaru lub usługi. W przypadku, gdy podatnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą na fakturze powinno znaleźć się jego imię i nazwisko, adres oraz numer NIP. Ponadto, dokument powinien zawierać wszystkie niezbędne dane wymagane ustawą.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Z ww. uregulowania wynika, że podatnik dokonujący sprzedaży na rzecz innego podatnika lub też otrzymujący od innego podatnika zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży – ma obowiązek wystawienia faktury dokumentującej tę sprzedaż.

Faktury są dokumentem o charakterze sformalizowanym. Zatem, co do zasady, faktury muszą być wystawione zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze. Oznacza to, że nie można uznać za prawidłową fakturę, gdy sprzecznie z jej treścią wskazuje ona zdarzenie gospodarcze, które w ogóle nie zaistniało bądź zaistniało w innych rozmiarach albo między innymi podmiotami. Faktura potwierdza więc zaistniałe zdarzenia gospodarcze.

Zgodnie z treścią art. 178 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

Zatem, na gruncie podatku od towarów i usług istotne jest posiadanie faktur dokumentujących nabycie towarów i usług. Faktury te są bowiem dokumentami źródłowymi potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze, na podstawie których podatnik podatku VAT odlicza podatek naliczony.

Trzeba również mieć na uwadze, że faktura dokumentująca dokonanie dostawy towarów/ świadczenia usług pełni funkcję kontrolną (umożliwia bowiem administracji podatkowej realizację czynności kontrolnych i weryfikację poprawności zadeklarowanej przez podatnika sprzedaży), ale z perspektywy podatnika najistotniejszą funkcją faktury jest zapewnienie neutralności opodatkowania poprzez umożliwienie odliczenia podatku naliczonego na poprzednim etapie obrotu od podatku należnego. Faktura jest niejako „nośnikiem” podatku naliczonego, w związku z czym zasadniczo realizacja prawa do odliczenia podatku naliczonego nie może obyć się bez faktury. Wynika to wprost z treści cyt. wyżej art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy.

W konsekwencji podatnik może dokonać odliczenia podatku naliczonego w oparciu o posiadane faktury. Prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związane jest z otrzymaniem przez podatnika faktury, w której określana jest kwota podatku naliczonego. Podatnik jest zobowiązany posiadać fakturę jako warunek niezbędny do realizacji przysługującego prawa do odliczenia podatku naliczonego. O ile bowiem prawo to powstaje w związku z dokonaniem określonych czynności wywołujących skutek w zakresie podatku od towarów i usług, to realizacja tego prawa następuje tylko w wyniku dysponowania przez podatnika fakturą potwierdzającą zakup przez niego towarów lub usług.

Zatem podstawę do dokonania odliczenia podatku naliczonego może stanowić wyłącznie faktura odzwierciedlająca faktyczne zdarzenie gospodarcze w aspekcie podmiotowym, przedmiotowym oraz ilościowym. Tym samym, faktura musi potwierdzać, że w rzeczywistości doszło do dostawy towarów lub świadczenia usług pomiędzy konkretnymi podmiotami, w zakresie ściśle określonego towaru lub usługi oraz w zakresie ilości danego towaru lub usługi. Niezgodność któregokolwiek z tych aspektów eliminuje możliwość odliczenia podatku naliczonego, zawartego w fakturze, która nie odzwierciedla rzeczywistego zdarzenia gospodarczego.

Jak już zostało wcześniej wskazane, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy jest uwarunkowane tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT, w ramach działalności gospodarczej, do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W przypadku prawa do odliczenia podatku naliczonego obowiązkiem podatnika w pierwszej kolejności jest przypisanie konkretnych wydatków do określonego rodzaju sprzedaży, z którymi wydatki te są związane. Podatnik ma zatem obowiązek odrębnego określenia, z jakim rodzajem działalności będzie związany podatek wynikający z otrzymanych faktur zakupu, czyli dokonania tzw. bezpośredniej alokacji. Jeżeli takie wyodrębnienie jest możliwe, to na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, podatnikowi przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną, brak jest natomiast takiego prawa w stosunku do towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności niepodlegających temu podatkowi oraz zwolnionych od podatku. Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony, są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (lub usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych od podatku.

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że w przypadku wydatków ponoszonych na wybudowanie budynku, których nie da się jednoznacznie przypisać do konkretnych części nieruchomości (tj. części wykorzystywanej do działalności gospodarczej, bądź części niewykorzystywanej do działalności gospodarczej - mieszkaniowej), jest/będzie Pan uprawniony do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na wybudowanie budynku, których nie da się jednoznacznie przypisać do konkretnych części budynku, zgodnie z art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 7b ustawy. Mając na względzie, że jak Pan wskazał, pozostaje Pan wraz z małżonką w ustroju rozdzielności majątkowej, jest/będzie Pan uprawniony do odliczenia podatku naliczonego wykazanego w fakturach dokumentujących nabycie towarów i usług zakupionych w związku z budową opisanego budynku zgodnie z przysługującym Panu udziałem we własności tego budynku, przy czym podatek naliczony do odliczenia należy obliczyć według udziału procentowego, w jakim budynek będzie wykorzystywany do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem ma/będzie miał Pan prawo odliczyć podatek naliczony przy budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, lecz wyłącznie w części przypadającej na Pana udział we własności budynku i w stopniu, w jakim wybudowany budynek będzie służył czynnościom opodatkowanym.

Należy podkreślić, że prawo do odliczenia podatku VAT dotyczyć będzie wyłącznie opisanego budynku mieszkalnego w części, w jakiej będzie miał związek z czynnościami opodatkowanymi. W omawianym przypadku chodzi o wykorzystanie powierzchni wybudowanego budynku jednorodzinnego do wykonywania działalności gospodarczej. Jednocześnie budynek mieszkalny służyć będzie również celom mieszkalnym. Z uwagi na to, że wybudowany budynek stanowić będzie dla Pana budynek mieszkalny wykorzystywany na cele mieszkalne (prywatne) i jego charakteru nie zmienia przeznaczenie na cele związane z działalnością gospodarczą, w ramach której będzie Pan wykonywał czynności opodatkowane - prawo do odliczenia nie będzie obejmowało podatku naliczonego dotyczącego wydatków poniesionych w związku z budową pomieszczeń wykorzystywanych do celów prywatnych.

Zaznaczenia wymaga, że prawidłowe określenie udziału procentowego, o którym mowa w art. 86 ust. 7b ustawy, a w konsekwencji części podatku naliczonego związanej ze sprzedażą opodatkowaną, należy do podatnika. Natomiast ocena prawidłowości przyjętych rozwiązań może nastąpić jedynie w drodze przeprowadzonego postępowania podatkowego bądź kontroli podatkowej lub celno-skarbowej.

Zauważyć trzeba także, że istnieje grupa zakupów, która nie może być uznana za związaną z działalnością gospodarczą, gdyż ponoszą je osoby fizyczne niezależnie od tego, czy prowadzą działalność gospodarczą, czy też takiej działalności nie prowadzą. Są to typowe zakupy osobiste, konsumpcyjne np. dotyczące zapewnienia sobie, na własne potrzeby, odpowiednich warunków mieszkaniowych. Zakupy o charakterze osobistym w szczególności mogą dotyczyć funkcjonowania, eksploatacji i utrzymania mieszkania bądź wydzielonych w nim pomieszczeń na cele prywatne. Prywatnego charakteru tego rodzaju zakupów przeznaczonych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych nie zmienia również korzystanie z budynku i jego części wykorzystywanych również do działalności gospodarczej.

Jedynie w przypadku, gdy wybudowany przez Pana budynek jednorodzinny jako całość lub wyodrębnione w tym domu pomieszczenia (części) będą służyły tylko i wyłącznie dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, implikującej obrót opodatkowany i jednocześnie nie będą służyły celom osobistym, nie będzie przeszkód do odliczenia części podatku naliczonego od zakupów związanych z budową.

Rozpatrując prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, należy mieć na uwadze, że system odliczenia ma na celu całkowite uwolnienie przedsiębiorcy od ciężaru VAT zapłaconego lub podlegającego zapłacie w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Natomiast nie daje uprawnienia do odliczenia w przypadku czynności będących poza zakresem działalności gospodarczej. Oznacza to, że podatnik nie może domagać się prawa do odliczenia podatku naliczonego, nie płacąc podatku należnego.

W kwestii dotyczącej garażu należy wskazać, że zgodnie z art. 86a ust. 1 pkt 1 ustawy,

Stosownie do treści art. 86a ust. 2 ustawy:

Zgodnie z powyższymi regulacjami podatnikowi przysługuje co do zasady ograniczone do 50% prawo do odliczenia podatku w odniesieniu do wszystkich wydatków związanych z pojazdami samochodowymi przeznaczonymi do użytku „mieszanego”. Dla celów stosowania tego ograniczenia przez wykorzystywanie „mieszane” należy rozumieć, że w odniesieniu do pojazdu wykorzystywanego w działalności gospodarczej istnieje możliwość jego użycia również do celów niezwiązanych z tą działalnością, np. do celów prywatnych. Wystarczy przy tym możliwość nawet tylko jednorazowego użycia pojazdu do celów prywatnych, aby uznać, że pojazd może być wykorzystywany w sposób „mieszany”. Nie jest przy tym istotny moment, w którym użycie to ma miejsce podczas całego okresu użytkowania przez podatnika danego pojazdu, żeby uznać ten pojazd za wykorzystywany do celów „mieszanych”. Przyjmuje się, że każdy pojazd samochodowy o dopuszczalnej masie całkowitej do 3,5 tony – ze względu na swoje cechy konstrukcyjne – służy co do zasady użytkowi „mieszanemu”, a zatem wszystkie wydatki z nim związane podlegają ograniczeniu w odliczaniu do 50%. W związku z powyższym, w takiej sytuacji również w odniesieniu do pomieszczenia garażu przysługuje/będzie przysługiwać Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego w 50% w stosunku do przypadającego na Pana udziału.

Ponadto, prawo do odliczenia przysługuje/będzie przysługiwało przed ukończeniem budowy i rozpoczęciem użytkowania budynku, ponieważ Pana zamiarem już na etapie inwestycji jest wykorzystywanie zakupionych towarów i usług w części bądź w całości do pomieszczeń budynku, które będą przeznaczone na prowadzenie przez Pana działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. W sytuacji bowiem, gdy podatnik dokonuje nabycia towarów i usług, które zmierzają do przyszłego wykorzystania ich do czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej bez względu na to jakie faktycznie będą efekty tej działalności, należy uznać w momencie ich nabycia za związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych (w analizowanej sytuacji – związane z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą).

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że (o ile nie wystąpią przesłanki negatywne wymienione w art. 88 ustawy) będąc zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT:

• ma/będzie miał Pan prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktur imiennych wystawianych na Pana i Pańską małżonkę dokumentujących wydatki poniesione na budowę budynku, według proporcji (udziału procentowego), w jakim nieruchomość ta będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych, od części wydatków ogólnych odpowiadających Pańskiemu udziałowi w nieruchomości,
• ma/będzie miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o 50% kwoty podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących wydatki związane z garażem, przypadające na Pański udział, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy oraz art. 86a ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Końcowo należy podkreślić, że to Wnioskodawca zobowiązany jest do wyodrębnienia takiej części podatku naliczonego, którą można przypisać realizowanym w ramach działalności gospodarczej czynnościom opodatkowanym. W związku z tym, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu podziału podatku naliczonego można przyjąć różne kryteria. Warto nadmienić, że zastosowane przez Wnioskodawcę metody czy też sposoby, na podstawie których dokona on wydzielenia odpowiedniej kwoty podatku naliczonego, muszą odpowiadać wartościom faktycznym i rzeczywistym. Ciężar rzetelnego rozdziału wydatków dotyczących wykorzystania nabytych towarów i usług dla potrzeb działalności gospodarczej i części wykorzystanej do celów prywatnych (mieszkalnych) spoczywa zawsze na podatniku.

Ocena prawidłowości Pana postępowania w kwestii zastosowania odpowiedniego klucza podziału może być dokonana wyłącznie przez właściwy organ podatkowy w toku kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej, opiera się jedynie na przedstawionym we wniosku opisie, a nie na zebranym w sprawie materiale dowodowym. Organ wydający interpretację nie przeprowadza postępowania dowodowego i nie ma kompetencji do wskazania odpowiedniego klucza alokacji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz
• zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.