Podatnik (osoba fizyczna) wraz z małżonką są właścicielami nieruchomości mieszkalnej (Nieruchomość A) nabytej z kredytem hipotecznym. Planują sprzedać tę nieruchomość przed upływem 5 lat od nabycia i kupić nową (Nieruchomość B) od dewelopera, finansując zakup z kredytu hipotecznego oraz ze środków ze sprzedaży. Proces sprzedaży A rozpoczął się w marcu 2026 r. od przedwstępnej umowy, przy której otrzymano zadatek, a następnie zaliczkę. Końcowa umowa sprzedaży A ma nastąpić do września 2026 r. Zakup B rozpoczęto w marcu 2026 r. od umowy deweloperskiej, a wkład własny wpłacono w kwietniu 2026 r. (częściowo z zadatku, częściowo z oszczędności). Kredyt na B zaciągnięto również w marcu 2026 r. Przeniesienie własności…
Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 12 kwietnia 2026 r. - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca wraz z małżonką (wspólność ustawowa małżeńska) są właścicielami i zamieszkują w nieruchomości mieszkalnej (dalej: "Nieruchomość A").
Nieruchomość A została nabyta z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Z uwagi na chęć zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, Wnioskodawca podjął kroki w celu zamiany nieruchomości na inną (dalej: "Nieruchomość B").
Chronologia zdarzeń dotycząca Nieruchomości A (sprzedaż):
- 12.03.2026 r. - zawarto notarialną przedwstępną umowę sprzedaży.
- Przy umowie kupujący wpłacili zadatek przelewem na konto Wnioskodawcy.
- Do 15.07.2026 r. wpłacona zostanie transza (zaliczka) na poczet ceny sprzedaży.
- Do 10.09.2026 r. zostanie zawarta przyrzeczona (końcowa) umowa sprzedaży, po której kupujący przeleją pozostałą część ceny (z czego część zostanie bezpośrednio przekazana na spłatę kredytu hipotecznego ciążącego na Nieruchomości A).
Chronologia zdarzeń dotycząca Nieruchomości B (zakup):
- 03.03.2026 r. - podpisano umowę deweloperską na zakup Nieruchomości B.
- Wpłata wkładu własnego (z otrzymanego od kupujących zadatku i częściowo ze środków własnych) nastąpi w dwóch częściach: 02.04.2026 r. oraz do 30.04.2026 r.;
- 25.03.2026 r. - podpisano umowę kredytu hipotecznego, z którego zostanie sfinansowana pozostała cena zakupu;
- Umowa przenosząca własność (akt notarialny końcowy) zostanie podpisana do 30.09.2026 r.;
Przed faktycznym nabyciem Nieruchomości B, Wnioskodawca planuje rozpoczęcie prac wykończeniowych i remontowych, dokumentowanych fakturami VAT.
Sprzedaż nieruchomości A następuje przed upływem 5 lat od dnia zakupu.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
Kredyt na Nieruchomość A: Kredyt został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce ((...) S.A. - kredyt refinansowy; (...) S.A. - kredyt pierwotny). Cel był jednoznacznie mieszkaniowy: finansowanie zakupu lokalu mieszkalnego. W lokalu tym Wnioskodawca wraz z małżonką faktycznie zamieszkuje i jest zameldowany.
Kredyt na Nieruchomość B: Kredyt został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce ((...) S.A.). Cel wynikający z umowy to finansowanie przedpłat na zakup od dewelopera prawa własności lokalu mieszkalnego. A zatem jest to również bezsprzecznie cel mieszkaniowy.
Wkład własny na Nieruchomość B: Kwota przeznaczona na wkład własny jest wyższa niż otrzymany zadatek. Różnica została pokryta z oszczędności własnych małżonków, uwzględniając oczekiwany przychód ze sprzedaży Nieruchomości A.
Prace wykończeniowe w Nieruchomości B: Wydatki zostaną poniesione na prace niezbędne do przystosowania lokalu do zamieszkania, w tym w szczególności: malowanie, położenie podłóg, kompleksowe wykończenie łazienek i kuchni, zakup i montaż stałej zabudowy (szafy, meble kuchenne), sprzęt AGD pod zabudowę, rekuperację, klimatyzację, schody wewnętrzne, okna, drzwi wewnętrzne oraz inne niezbędne materiały budowlane i usługi wykończeniowe.
Finansowanie wydatków: Wnioskodawca podkreśla, że istotna część wydatków na remont zostanie sfinansowana bezpośrednio z transzy (zaliczki) na poczet ceny sprzedaży, którą Wnioskodawca otrzyma od kupujących do dnia 15.07.2026 r. Środki te stanowią fizyczną część przychodu z odpłatnego zbycia Nieruchomości A, która zostanie wydatkowana na wykończenie Nieruchomości B. Łączna suma tych wydatków wraz z wkładem własnym przekroczy wysokość otrzymanego zadatku. Łączna suma tych wydatków wraz z wkładem własnym przekroczy również sumę zadatku i zaliczki.
Pytania
1) Czy kwota przychodu ze sprzedaży Nieruchomości A, która zostanie przekazana bezpośrednio przez kupujących na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie Nieruchomości A, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT?
2) Czy wydatkowanie środków na wkład własny przy zakupie Nieruchomości B (dokonane w kwietniu 2026 r.), pochodzących zarówno z otrzymanego zadatku, jak i z oszczędności własnych Wnioskodawcy (poczynionych w oczekiwaniu na przyszły przychód ze sprzedaży Nieruchomości A), uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, mimo że ostateczna umowa sprzedaży Nieruchomości A zostanie zawarta w terminie późniejszym (wrzesień 2026 r.)?
3) Czy wydatki na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych oraz ewentualne nadpłaty nowego kredytu hipotecznego (zaciągniętego na Nieruchomość B), ponoszone w okresie między podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości A (i otrzymaniem zadatku), a podpisaniem końcowej umowy sprzedaży tej nieruchomości, mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe, biorąc pod uwagę, że są one finansowane z części przychodu?
4) Czy wydatki na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych oraz ewentualne nadpłaty nowego kredytu hipotecznego (zaciągniętego na Nieruchomość B), dokonywane po dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości A, stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy o PIT?
5) Czy wydatki na materiały budowlane i usługi remontowe dotyczące Nieruchomości B, dokumentowane fakturami VAT wystawionymi przed datą zawarcia końcowej umowy sprzedaży Nieruchomości A, ale po otrzymaniu zadatku z umowy przedwstępnej, uprawniają do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, przy uwzględnieniu, że Wnioskodawca posiada tytuł prawny w postaci umowy deweloperskiej, a przeniesienie własności nastąpi do 30.09.2026 r. (a więc przed upływem 3 lat od końca roku, w którym nastąpiło uzyskanie przychodu ze sprzedaży)?
6) Czy wydatki na materiały budowlane i usługi remontowe/wykończeniowe dotyczące Nieruchomości B, dokumentowane fakturami VAT wystawionymi po dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości A, stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, przy uwzględnieniu, że Wnioskodawca posiada tytuł prawny w postaci umowy deweloperskiej, a przeniesienie własności nastąpi do 30.09.2026 (a więc przed upływem 3 lat od końca roku, w którym nastąpiło uzyskanie przychodu ze sprzedaży)?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie wydatki opisane w pytaniach 1-6 stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży Nieruchomości A.
Ad. Pytanie 1 (Spłata kredytu na sprzedawanym mieszkaniu)
Wnioskodawca stoi na stanowisku, że kwota przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie Nieruchomości A jest kwalifikowanym wydatkiem na cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT, za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele mieszkaniowe. Fakt, że spłata następuje w drodze bezpośredniego przelewu od kupujących (jako element rozliczenia ceny sprzedaży), nie zmienia charakteru tego wydatku - jest to spłata zadłużenia Wnioskodawcy z jego przychodu ze sprzedaży.
Ad. Pytanie 2 i 3 (Wydatki przed umową końcową - wkład własny i raty)
W ocenie Wnioskodawcy, wydatki poniesione na wkład własny oraz raty nowego kredytu na Nieruchomość B jeszcze przed podpisaniem końcowej umowy sprzedaży Nieruchomości A stanowią wydatki na cele mieszkaniowe. Kluczowa jest tu zasada ekwiwalentności środków, potwierdzona m.in. w Interpelacji nr 12305. Zgodnie z nią, warunkiem skorzystania z ulgi nie jest wydatkowanie konkretnych, fizycznie otrzymanych pieniędzy ze sprzedaży, lecz równowartości uzyskanego przychodu. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że momentem rozpoczęcia procesu zbycia nieruchomości jest już zawarcie umowy przedwstępnej i otrzymanie zadatku. Skoro ustawodawca pozwala na zwolnienie z opodatkowania przychodu wydatkowanego na cele mieszkaniowe, to ograniczenie tego prawa jedynie do wydatków ponoszonych po akcie notarialnym przenoszącym własność (przy jednoczesnym wcześniejszym otrzymaniu środków i konieczności ich zainwestowania w nową nieruchomość) byłoby sprzeczne z ratio legis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Istnieje tu nierozerwalny związek gospodarczy pomiędzy uzyskanym zadatkiem a koniecznością opłacenia wkładu własnego w nowym lokalu.
Ad. Pytanie 4 (Raty po sprzedaży)
Wnioskodawca uważa za oczywiste, że spłata rat kapitałowo-odsetkowych oraz nadpłaty nowego kredytu na Nieruchomość B, dokonywane po otrzymaniu pełnej ceny za Nieruchomość A, mieszczą się w definicji z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i b ustawy o PIT.
Wydatkowanie przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nowej nieruchomości jest jedną z podstawowych form realizacji własnych celów mieszkaniowych wymienionych w ustawie.
Ad. Pytanie 5 i 6 (Remont i wykończenie)
Wnioskodawca stoi na stanowisku, że wydatki na remont i wykończenie Nieruchomości B stanowią wydatki na cele mieszkaniowe niezależnie od tego, czy faktury zostały wystawione przed, czy po końcowej umowie sprzedaży Nieruchomości A, o ile:
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT, wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego są wydatkami na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca podkreśla, że pojęcie „własnego” lokalu obejmuje również sytuację, w której podatnik nabywa własność w okresie 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż, nawet jeśli w momencie ponoszenia wydatku na remont dysponował jedynie umową deweloperską.
Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że:
1. Wspólność majątkowa i cel mieszkaniowy: Wszystkie opisane działania podejmowane są przez Wnioskodawcę wspólnie z małżonką (ustawowa wspólność majątkowa). Nieruchomość A stanowi centrum życiowe małżonków, a Nieruchomość B jest nabywana wyłącznie w celu stałego zamieszkania po jej wykończeniu, co wypełnia przesłankę „własnego celu mieszkaniowego”.
2. Charakter zaliczki i zadatku jako przychodu: Otrzymany zadatek oraz transza (zaliczka) są integralnymi składnikami ceny sprzedaży Nieruchomości A. Wydatkowanie tych kwot na wykończenie Nieruchomości B stanowi bezpośrednią realizację dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Skoro środki te fizycznie pochodzą od nabywców Nieruchomości A i zostają przeznaczone na cele mieszkaniowe, to spełniony jest nie tylko warunek ekwiwalentności, ale i bezpośredniej więzi między przychodem a wydatkiem.
3. Brak wymogu chronologii (Wyroki NSA): Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego (m.in. wyrok z dnia 9 stycznia 2020 r., sygn. II FSK 159/18 oraz wyrok z dnia 4 września 2018 r., sygn. II FSK 256/18), dla skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT nie jest wymagana sztywna chronologia zdarzeń w postaci: „najpierw odpłatne zbycie, a dopiero później poniesienie wydatków”. Sytuacja, w której podatnik nabywa nową nieruchomość lub ponosi wydatki na jej wykończenie przed sfinalizowaniem sprzedaży poprzedniego lokalu, nie pozbawia go prawa do ulgi, o ile wydatki te zostaną ostatecznie pokryte równowartością uzyskanego przychodu w ustawowym terminie.
4. Racjonalność ekonomiczna i ciągłość mieszkaniowa: Wnioskodawca wskazuje, że finansowanie wkładu własnego i remontu z otrzymanych transz (zadatek i zaliczka) oraz oszczędności własnych jest działaniem ekonomicznie racjonalnym. Alternatywa w postaci kredytowania remontu tylko po to, by czekać na ostateczny akt notarialny we wrześniu, generowałaby nieuzasadnione koszty odsetkowe i godziła w bezpieczeństwo finansowe rodziny. Ponadto, przygotowanie Nieruchomości B do zamieszkania przed opuszczeniem Nieruchomości A jest jedynym sposobem na zachowanie ciągłości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, co jest kluczowym celem omawianego zwolnienia podatkowego.
Biorąc powyższe pod uwagę, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że wszystkie wymienione we wniosku wydatki stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
1) odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że sprzedaż nieruchomości A nastąpi przed upływem 5 lat od dnia zakupu, zatem - zgodnie z wyżej cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - stanowić będzie dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie sprzedaży nieruchomości należy wskazać, co następuje:
Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Jak stanowi art. 19 ust. 3 cyt. ustawy:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości.
Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości, obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.
Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.
Stosownie do ww. art. 22 ust. 6c ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Na podstawie art. 30e ust. 5 powołanej ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Natomiast, przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e , w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D - dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P - przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Nadmieniam, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie od podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Według art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Zgodnie z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
Nadmieniam również, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Na podstawie art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
Spłata kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość
Pana wątpliwości budzi kwestia czy kwota przychodu ze sprzedaży Nieruchomości A, która zostanie przekazana bezpośrednio przez kupujących na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie Nieruchomości A będzie stanowiła wydatek na własne cele mieszkaniowe.
Jednym z celów, których realizacja uprawnia do omawianego zwolnienia jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) - co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy - zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.
Przy czym, w myśl obowiązującego od 1 stycznia 2022 r. art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może być to również kredyt zaciągnięty w związku ze zbywaną nieruchomością, w tym również kredyt, wydatki na spłatę którego odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, sfinansowanych tym kredytem.
W analizowanym przypadku, przychód ze sprzedaży nieruchomości A, zostanie wydatkowany przez Pana w części na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości. Z treści wniosku wynika, że umowa kredytowa na nabycie zbywanej nieruchomości została zawarta przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Kredyt został zaciągnięty w banku z siedzibą w Polsce. Cel był jednoznacznie mieszkaniowy: finansowanie zakupu lokalu mieszkalnego.
Zatem część przychodu ze sprzedaży Nieruchomości A, która zostanie przekazana bezpośrednio przez kupujących na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego zakup, będzie stanowić wydatek na cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 30a w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) i ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający uwzględnieniu przy obliczaniu dochodu zwolnionego od podatku na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Pana stanowisko jest prawidłowe.
Możliwość uznania za wydatki na cele mieszkaniowe wydatków na wkład własny, spłatę kredytu, ewentualną nadpłatę kredytu oraz materiały budowlane i usługi remontowe poniesione przed zawarciem końcowej umowy sprzedaży Nieruchomości A
Pana wątpliwości dotyczą również wydatków ponoszonych w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży a zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości A oraz możliwości uznania za wydatki na własne cele mieszkaniowe środków pochodzących zarówno z otrzymanego zadatku, jak i z oszczędności własnych, przeznaczonych na wkład własny przy zakupie Nieruchomości B, spłatę kredytu oraz ewentualne nadpłaty kredytu zaciągniętego na tę nieruchomość.
Wątpliwości obejmują również wydatki na materiały budowlane i usługi remontowe dotyczące Nieruchomości B, udokumentowane fakturami wystawionymi po otrzymaniu zadatku, lecz przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości A.
Przywołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - środków uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Podkreślam, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to zbycie.
W przypadku natomiast skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z wykończeniem nabytej nieruchomości mieszkalnej, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na wykończenie budynku, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.
Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418), zgodnie z którym:
Ilekroć w ustawie jest mowa o remoncie - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.
Za „remont” budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku.
W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, cieplej wody, gazu przewodowego). W praktyce więc przy rozpatrywaniu przesłanek pozwalających na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, zarówno w przypadku remontu, budowy, jak i wykończenia nieruchomości ponoszone są wydatki o zbliżonym charakterze.
Nadmienić również należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Jednakże powołane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odnosząc się do wydatków na cele mieszkaniowe, nie przewidują ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku.
Na podstawie art. 21 ust 25 pkt 1 lit. d ustawy wydatkiem na własne cele mieszkaniowe są m.in. wydatki na remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu, nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zatem wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego.
Dla możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej istotnym jest, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.
Prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej uwarunkowano bowiem uprzednim powstaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy.
W świetle zatem art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Stosownie do art. 535 ustawy - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu cywilnego jest umową dwustronnie zobowiązującą. W związku z zawarciem umowy sprzedaży sprzedawca staje się zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z kolei treścią zobowiązania kupującego jest zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy.
Zważyć zatem należy, że w przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Przepis ten przewiduje jednak określone wyjątki, z których najważniejsze znaczenie należy przypisać umowie zawartej pomiędzy stronami, bowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny w formie zadatku lub innej wpłaty z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży.
Pojęcie i skutki wręczenia zadatku zostały wprost uregulowane w art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Podobnie zaliczka, mimo braku wprost uregulowania prawnego, w razie wykonania umowy ulega zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży.
Podkreślam, że kwestia możliwości uznania za przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przychodów, jakie podatnik uzyskał przed formalnym przeniesieniem własności nieruchomości i wydatkował na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych była również przedmiotem orzecznictwa sądów administracyjnych. Co najistotniejsze, Naczelny Sąd Administracyjny 17 lutego 2020 r. podjął uchwałę w składzie Siedmiu sędziów (sygn. akt II FPS 4/19), w myśl której:
(…) kwota zadatku (zaliczki) otrzymana przy zawarciu przedwstępnej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (…), korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku (zaliczki) została zaliczona na poczet ceny jej odpłatnego zbycia.
W uchwale tej Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził ponadto, że:
(…) decydującym warunkiem dla realizacji prawa do ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest wydatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, a nie wydatkowanie tego dochodu po uprzednim zbyciu nieruchomości. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wskazuje, że chodzi w nim o wydatkowanie dochodu, który został uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji.
Z opisu sprawy wynika, że 12.03.2026 r. zawarto notarialnie przedwstępna umowę sprzedaży i w tej dacie otrzymał Pan zadatek na konto bankowe. Ponadto do 15.07.2026 r. otrzyma Pan również zaliczkę na poczet ceny sprzedaży. Ostateczna umowa sprzedaży Nieruchomości A ma być zawarta do dnia 10.09.2026 r. 25.03.2026 r. został zaciągnięty kredyt w banku mającym siedzibę w Polsce ((...) S.A.) na Nieruchomość B. Cel wynikający z umowy to finansowanie przedpłat na zakup od dewelopera prawa własności lokalu mieszkalnego. Umowa deweloperska na zakup Nieruchomości B została podpisana 3 marca 2026 r., natomiast umowa przenosząca własność (akt notarialny końcowy) na nabycie Nieruchomości B zostanie podpisana do 30.09.2026 r. Sprzedaż Nieruchomości A nastąpi do 10 września 2026 r. Przed faktycznym nabyciem Nieruchomości B planuje Pan rozpoczęcie prac wykończeniowo-remontowych.
Wydatki na materiały budowlane i usługi remontowe dotyczące Nieruchomości B zostaną poniesione na prace niezbędne do przystosowania lokalu do zamieszkania, w tym w szczególności: malowanie, położenie podłóg, kompleksowe wykończenie łazienek i kuchni, zakup i montaż stałej zabudowy (szafy, meble kuchenne), sprzęt AGD pod zabudowę, rekuperację, klimatyzację, schody wewnętrzne, okna, drzwi wewnętrzne oraz inne niezbędne materiały budowlane i usługi wykończeniowe.
Podkreśla Pan, że istotna część wydatków na remont zostanie sfinansowana bezpośrednio z transzy (zaliczki) na poczet ceny sprzedaży, którą otrzyma Pan od kupujących do dnia 15.07.2026 r. Środki te stanowią fizyczną część przychodu z odpłatnego zbycia Nieruchomości A, która zostanie wydatkowana na wykończenie Nieruchomości B. Łączna suma tych wydatków wraz z wkładem własnym przekroczy również sumę zadatku i zaliczki.
Zgodnie z powyższym kwota odpowiadająca wysokości zadatku oraz zaliczki otrzymana przez Pana przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości A wydatkowana na wkład własny, spłatę rat kapitałowo-odsetkowych, ewentualne nadpłaty kredytu zaciągniętego w banku mającym siedzibę w Polsce na nabycie nieruchomości B oraz wydatki na materiały budowlane i usługi remontowe dotyczące Nieruchomości B spełnia warunki, żeby uznać je za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Jednocześnie tylko ta część wydatków, która odpowiada wysokości otrzymanego zadatku i zaliczki, została sfinansowana z przychodu ze sprzedaży Nieruchomości A. Pozostała część wydatków została pokryta ze środków własnych, ponieważ w momencie ich poniesienia nie dysponował Pan jeszcze przychodem ze sprzedaży tej nieruchomości.
W konsekwencji, za wydatki na cele mieszkaniowe można uznać wyłącznie kwoty przeznaczone na wkład własny, spłatę rat kapitałowo-odsetkowych, ewentualne nadpłaty kredytu zaciągniętego w banku mającym siedzibę w Polsce na nabycie nieruchomości B oraz wydatki na materiały budowlane i usługi remontowe dotyczące Nieruchomości B poniesione w okresie między zawarciem umowy przedwstępnej a umowy ostatecznej sprzedaży Nieruchomości A, do wysokości otrzymanego zadatku i zaliczki.
W tym zakresie Pana stanowisko w tym zakresie jest nieprawidłowe.
Spłaty kredytu zaciągniętego na Nieruchomość B oraz wydatki na materiały budowlane i usługi remontowe dotyczące Nieruchomości B dokonywane po dniu zawarcia końcowej umowy sprzedaży Nieruchomości A
Pana wątpliwość budzi kwestia uznania za wydatki na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na spłaty kredytu zaciągniętego na Nieruchomość B ponoszonych po dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości A, a także wydatków na materiały budowlane i usługi remontowe dotyczące Nieruchomości B, przy uwzględnieniu ze posiada Pan na moment ich poniesienia tytuł prawny w postaci umowy deweloperskiej, a przeniesienie nastąpi do 30.09.2026 r. a więc przed upływem 3 lat od końca roku w którym nastąpiło uzyskanie przychodu ze sprzedaży.
Jak wskazano w opisie sprawy kredyt na nieruchomość B został zaciągnięty 25 marca 2026 r. w banku mającym siedzibę w Polsce. Natomiast przyrzeczona (końcowa) umowa sprzedaży ma zostać zawarta do 10 września 2026 r. Celem tego kredytu było finansowanie przedpłat na zakup od dewelopera prawa własności lokalu mieszkalnego. Umowa deweloperska na zakup Nieruchomości B została podpisana 3 marca 2026 r., natomiast umowa przenosząca własność (akt notarialny końcowy) na nabycie Nieruchomości B zostanie podpisana do 30.09.2026 r.
Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że może Pan skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d i art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z poniesieniem wymienionych we wniosku wydatków na materiały budowlane i usługi remontowe dotyczące Nieruchomości B. Wydatki te zostaną poniesione na zaspokojenie Pana potrzeb mieszkaniowych, w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie Nieruchomości A. Możliwości zastosowania ww. zwolnienia nie wyklucza fakt, że zostały one poniesione po podpisaniu umowy deweloperskiej, ale przed zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości B, ponieważ - jak Pan wskazał - przeniesienia własności nieruchomości nastąpi 30.09.2026 r., tj. w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie Nieruchomości A. Podobnie wydatkowanie przychodu ze sprzedaży Nieruchomości A na spłatę kredu zaciągniętego na nabycie Nieruchomości B będzie stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a.
Pana stanowisko w tym zakresie jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe wyłącznie wobec Pana i tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
W odniesieniu do wydatków dotyczących: zakupu i montażu stałej zabudowy (szafy, meble kuchenne), sprzętu AGD pod zabudowę, zastosowanie znajduje interpretacja ogólna Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 13 października 2021 r., znak DD2.8202.4.2020 (Dz. U. z 2021 r., poz. 145).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo